TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA ABC, S.R.L., entidad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nro. 28, Tomo 8-A.
APODERADOS JUDICIALES: LEONCIO LANDAEZ, ELDA LANDAEZ, NELLY LANDAEZ, ALEXANDRA FRIEDRICH, LEONCIO LANDAEZ ARCAYA, CESAR UZCATEGUI y ASTRID BALDISSERA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nro.2.728, 49.541, 62.322, 68.845, 102.460, 115.571 y 121.568.
DEMANDADA: ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.950.570 y de este domicilio.
TERCERA COADYUVANTE: WILMA MARGARITA DURANT INFANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.421.142, y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: JOSÉ ABACHE ASENCIO, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.48.704 y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN DE MUNICIPIO).
EXPEDIENTE No. 53.701
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Subieron las actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el Abogado JOSÉ ABACHE ASENCIO, Inpreabogado Nro. 67.137, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de las ciudadanas ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA y VILMA MARGARITA DURANT INFANTE parte demandada y tercera interviniente respectivamente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 04 de noviembre de 2.009, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas, con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada contra la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA.
Previa distribución, se le dio entrada por ante este Tribunal en fecha 09 de diciembre de 2.009.
Por auto de fecha 15 de diciembre del 2.009, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija lapso para dictar sentencia en la presente causa.
Mediante escrito de fecha 19 de enero de 2.010, las recurrentes presentan escrito de pruebas; por auto de la misma fecha se acordó agregar y admitir el escrito de pruebas presentado.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia de Alzada, este Juzgador al respecto hace las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio por demanda presentada en fecha 07 de noviembre de 2008, una vez cumplido con el requisito de la distribución y previa entrada el conocimiento de la causa quedó asignado al Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, siendo admitida en fecha 11 de noviembre de 2008.
En fecha 19 de noviembre de 2008, la parte actora consignó los emolumentos al Alguacil para la práctica de la citación y los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa de la parte demandada.
En fecha 20 de noviembre de 2008, el aquo mediante auto libró compulsa a la parte demandada.
En fecha 25 de noviembre de 2008, el alguacil del a quo consignó la compulsa y dejó constancia de no haber encontrado a la parte demandada para citarla.
En fecha 21 de Enero de 2009, la parte actora solicitó el abocamiento de la ciudadana Jueza; y en fecha 22 de enero de 2009, la jueza de la recurrida se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 19 de febrero de 2009, la Abogada ALEXANDRA FRIEDRICH, Inpreabogado N° 68.845, Apoderada Judicial de la parte actora, solicita la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 25 de febrero de 2009, mediante auto el a quo acordó citar a la parte demandada por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librando el cartel respectivo.
Mediante diligencia de fecha 18 de marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consigna a los autos copia certificada fotostática del título de propiedad del inmueble y certificación de gravamen del inmueble objeto de la presente demanda (Folios 57 al 61).
En fecha 11 de mayo de 2009, la parte actora consigna los diarios Noti-Tarde y El Carabobeño, para que previo desglose de las páginas donde aparece publicado el cartel, se agreguen a los autos; y en esa misma fecha el a quo mediante auto se agregó a los autos las páginas de los ejemplares donde aparece el cartel librado.
En fecha 02 de junio de 2009, la parte demandada ciudadana ERCILIA DURANT DE MENDOZA y la tercero coadyuvante VILMA MARGARITA DURANT INFANTE, presentan escrito de contestación a la demanda con sus recaudos anexos. (Folios 67 al 133)
En fecha 02 de junio de 2009, las ciudadanas ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA y VILMA MARGARITA DURANT INFANTE, confieren poder Apud-Acta al Abogado JOSE ABACHE ASENCIO, Inpreabogado N° 67.137.
En fecha 02 de junio de 2009, la Secretaria de la recurrida da cuenta de haber fijado el cartel en la morada de la parte demandada, cumpliendo con la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de junio de 2009, el a quo mediante auto acordó tener como parte en el presente juicio al Abogado JOSE ABACHE ASENCIO, identificado en autos.
En fecha 08 de junio de 2009, la recurrida mediante auto deja constancia que a partir del 02 de junio de 2009, la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA queda citada; asimismo acepta en condición de tercera a la ciudadana VILMA DURANT INFANTE y consideró necesario dejar establecido que las medidas cautelares deben ser tramitadas en un cuaderno separado. (Folios 137 y 138)
En fecha 10 de junio de 2009, la Apoderada de la parte actora presentó escrito de alegatos.
En fecha 11 de junio de 2009, el Apoderado Judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual apeló del auto dictado por este Tribunal en fecha 08 de junio de 2009. (Folios 147 al 151)
En fecha 15 de junio de 2009, el Abogado JOSE ABACHE, Apoderado Judicial de la parte demandada, presenta escrito de promoción de pruebas. (Folios 152 al 166)
En fecha 16 de junio de 2009, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas. (Folios 167 al 192)
En fecha 16 de junio de 2009, la recurrida mediante auto negó oír la apelación interpuesta por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de junio de 2009, el a quo mediante auto agregó y admitió los escritos de pruebas promovidos por las partes y en relación al escrito presentado por la parte demandada acordó la citación de la parte demandante para que compareciera al día de despacho siguiente a que constara en autos la ultima citación, a absolver las posiciones juradas promovidas.
En fecha 15 de julio de 2009, la Apoderada de la parte actora se da por citada del auto de fecha 17 de junio de 2009 y consigna acta de defunción del ciudadano PABLO ESPINAL RODRÍGUEZ.
En fecha 16 de julio de 2009, oportunidad fijada para el acto de posiciones juradas, el a quo declaró desierto el acto por cuanto no compareció ninguna de las partes en las horas respectivas.
En fecha 04 de noviembre de 2009, el a quo dicta sentencia, la parte accionada en fecha 24 y 25 de noviembre de 2009 apeló de tal decisión, recurso este que es oído en ambos efectos según auto de fecha 01 de diciembre de 2009.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
La parte actora en su libelo de la demanda alego:
1.- Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 28 de octubre de 2004, bajo el Nº 48, Tomo 107, que su representada ADMINISTRADORA ABC, SRL, por intermedio de su Administrador PABLO ESPINAL GARCÍA, celebró contrato de arrendamiento por término fijo, determinado e improrrogable con la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento en el piso 1, Apartamento 1B, distinguido con el número cívico N° 102-61 del Condominio Edificio y Centro Comercial Papin, ubicado en la Calle Páez de la Parroquia El Socorro del Municipio Valencia, Estado Carabobo.
2.- Que entre las estipulaciones contractuales, se convino que el canon de arrendamiento mensual sería de Cinco Bolívares Fuertes con Siete Céntimos (BsF.5,07), los cuales debían ser cancelados por mensualidad anticipada los cinco primeros días de cada mes por transcurrir. El lapso de duración del contrato sería de seis (6) meses fijos contados a partir del 31 de octubre de 2004, el cual no podía ser prorrogado, Igualmente convinieron las partes que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado generaría un pago indemnizatorio por la cantidad de treinta bolívares fuertes (BsF.30, oo) por cada día de atraso por los daños y perjuicios ocasionados por la demora en la entrega.
3.- Que llegada la fecha de culminación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de octubre de 2004, la arrendataria manifestó la imposibilidad de devolver el inmueble arrendado, por lo que su poderdante mediante documento privado, suscrito en fecha 5 de abril de 2005, acuerda prorrogar por seis meses más el contrato de arrendamiento y una vez llegada la fecha de culminación del acuerdo suscrito, es decir el día 31 de octubre de 2005 y en virtud de que la arrendataria manifestó nuevamente su imposibilidad de desocupar el inmueble, es que su representada decide conceder mediante documento privado, nueva prórroga de un (1) año, contado a partir del 31 de octubre de 2005, manteniéndose las mismas obligaciones del contrato suscrito en fecha 28 de octubre de 2004. Llegado el día 31 de octubre de 2006, fecha en que culminaba la prórroga concedida mediante documento privado, la Arrendataria manifiesta por tercera vez su imposibilidad de desocupar el inmueble, por lo que se suscribe nuevo documento privado en el que se acuerda una nueva prórroga por el lapso de un (1) año.
4.- Que la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, al suscribir la última de las prórrogas contractuales ut supra mencionadas, se obligó entre otras cosas, a entregar el apartamento que le fue arrendado en el lapso de un (1) año, contado a partir del 31 de octubre de 2007; es por lo que su representada, cinco (5) meses antes del vencimiento de la última de las prórrogas notificó a la ciudadana ERCILIA DURANT DE MENDOZA, en fecha 23 de Julio de 2007 por medio de telegrama enviado a través de IPOSTEL, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, lo que significaba que el 31 de octubre de 2007 el contrato vencía y por la vigencia de la relación arrendaticia la prórroga legal que le correspondía vencía el 31 de octubre de 2008.
5.- Que en diversas oportunidades se ha pretendido entablar conversaciones con la demandada destinadas a solventar los problemas presentados y solicitar la entrega del inmueble, resultando infructuosas dichas gestiones, por lo que en base a los hechos señalados anteriormente, su representada intenta ante este Tribunal, la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
6.- Que demanda en nombre y representación de la ADMINISTRADORA ABC, SRL, por Cumplimiento de Contrato a la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en Primero: proceder a dar por terminada la relación arrendaticia y en consecuencia, a que cumpla con su obligación de entregar a su representada el inmueble, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno y Segundo: en pagar los cánones arrendaticios y los montos que se generen por cada día de demora hasta que se cumpla la total y definitiva desocupación del inmueble arrendado conforme a la cláusula cuarta del contrato originario; para lo cual se solicita la experticia complementaria del fallo y por último en pagar todos los desperfectos que presente el inmueble y que no hayan sido cubiertos por la Arrendataria. Tercero: Al pago de las costas y costos del proceso. Solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.
7.- Fundamento su demanda en los artículos 1.167, 1.599, .1.159 y 1.160 del Código Civil en concordancia con los artículos 33, 38 y 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.4.000, oo). Consigno los siguientes documentos: Marcado con la letra “A” Poder otorgado por el ciudadano PABLO ESPINAL MATUTE, actuando en su carácter de Sub-Administrador de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA ABC, S.R.L. a los Abogados Leoncio Landaez, Elda Landaez, Nelly Landaez, Alexandra Friedrich, Leoncio Landaez Arcaya, Cesar Uzcategui y Astrid Baldissera, por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo en fecha 6 de noviembre de 2008, inserta bajo el Nro.14, Tomo 268. Marcado con la letra “B” Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 28 de octubre de 2004, inserta bajo el Nro.48, Tomo 107. Marcado con las letras “C, D y E” Contratos privados de prorrogas celebradas entre las partes de fechas 5 de abril de 2005, 20 de septiembre de 2005 y 4 de octubre de 2006. Original de Consignación de telegrama emitido por Ipostel remitido por la accionante a la demandada.
Mediante escrito de fecha 02 de junio de 2.009, presentado por la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA y VILMA MARGARITA DURANT INFANTE manifiestan dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Puntos Previos:
1.- Impugnan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por los ciudadanos PABLO EVELIO ESPINAL MATUTE y PABLO ESPINAL GARCIA, identificándolos, por cuanto no son ciertos los hechos relatados en el libelo de la demanda, y por ende no se deriva a favor del sedicente demandante ningún derecho, como éste así lo pretende.
2.-Impugnan el poder general que riela a los folios 8, 9 y 10; por cuanto el otorgante ciudadano PABLO EVELIO ESPINAL MATUTE carece de legitimidad para demandar por sí solo y no está facultado para otorgar poderes en nombre del ciudadano PABLO ESPINAL RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-350.048, quien según el documento aportado es el verdadero propietario del inmueble; y así mismo, el ciudadano PABLO EVELIO ESPINAL MATUTE, en representación de Administradora ABC, S.R.L., no aportó ningún documento de contrato de administración del inmueble objeto de la relación arrendaticia por parte de su propietario, situación que evidencia la falta de capacidad procesal o legitimación activa, y por tal razón no tiene cualidad para otorgar poder ni tiene autorización expresa del propietario del inmueble, por lo que todas las actuaciones son nulas a tenor de lo dispuesto en los artículos 206, 212 y 213 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Alegan la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder está otorgado en forma ilegal o sea insuficiente, tal como fue otorgado por el ciudadano PABLO EVELIO ESPINAL MATUTE. Que el poderdante no está facultado para otorgar poderes en nombre y representación de PABLO ESPINAL RODRIGUEZ, por lo que se debe declarar la nulidad de todas las actuaciones y declarar inadmisible la demanda por falta de cualidad del actor.
Solicita sea declarado nulo el poder por infringir los artículo 161 y 140 en concordancia con el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el instrumento poder que otorga el ciudadano PABLO EVELIO ESPINAL MATUTE no señaló las cláusulas de los estatutos de la Sociedad de Comercio que él dice representa, ni acompañó copia del acta constitutiva de la sociedad. Que las Sociedades de Responsabilidad Limitada no pueden demandar por si solas, ya que los socios responden únicamente por los aportes hechos a la sociedad y que para demandar por otro socio necesitan expresamente el poder autenticado del socio PABLO ESPINAL RODRIGUEZ, quien es el propietario y responde con sus bienes y no de los socios que otorgaron el poder impugnado, por cuanto se limita la responsabilidad de los socios frente a terceros y no la responsabilidad de la sociedad según el artículo 312 del Código de Comercio, que limita la responsabilidad de los socios al monto de sus aportes establecidos en el contrato social.
4.- Que impugna, rechaza y contradice la notificación realizada mediante el telegrama de fecha 23 de julio de 2007, bajo el N° 6579, realizado en la oficina de IPOSTEL, el cual fue enviado con carácter de urgencia a la ciudadana ERCILIA DURAN DE MENDOZA y/o JOSE AURELIO MENDOZA, por el ciudadano PABLO ESPINAL GARCÍA, a la siguiente dirección Apartamento 1-B, Edificio y Centro Comercial Papin, Valencia, en el cual, es de hacer notar que éste telegrama nunca llegó a su destino porque en él no tiene anexo acuse de recibo certificado por el Instituto de IPOSTEL, es por cuanto no configura ninguna prueba de que fue notificada de la no renovación a partir de su vencimiento el 31-10 de 2007, ya que del telegrama no se desprende en su contenido por quien fue recibido, ni tampoco consignaron el acuse certificado de recibo lo que implica que no está notificada legalmente.
Del fondo de la causa:
5.- Impugna, rechaza y contradice todo el escrito de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho aducido, por cuanto la situación analizada genera serias dudas sobre la eficacia de los actos procesales practicados para lograr la notificación de la ocupante del inmueble, habida cuenta que de acuerdo al contrato de arrendamiento en la cláusula Quinta la administradora del inmueble debió notificar a la ocupante del inmueble, por cuanto en la misma se describe que el inmueble se destina exclusivamente para la residencia y domicilio de su hermana VILMA MARGARITA DURANT INFANTE y de su hijo CARLOS ALBERTO MENDOZA DURANT, por ser estas personas los ocupantes y quienes pagan el canon de arrendamiento según recibos de pago, por lo tanto deberían ser notificadas para que se inicie el lapso de la prórroga legal para la entrega del inmueble la cual fue omitida por el arrendador es decir por la Administradora ABC, S.R.L., sin embargo, hasta la presente fecha no ha sido notificada de la prórroga legal, en virtud de que paga el canon de arrendamiento directamente a PABLO ESPINAL RODRÍGUEZ Sucesores y emite los recibos a nombre de su hermana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, pero quien habita el apartamento es VILMA MARGARITA DURANT INFANTE, tal como lo establece el contrato de arrendamiento en su cláusula Quinta, consolidándose el subarrendamiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 1583 del Código Civil entre la tercero y la parte demandante, y es por ello que VILMA MARGARITA DURANT INFANTE tiene interés en la presente causa, por cuanto posee el inmueble con el carácter de subarrendataria, con autorización expresa en el contrato por el arrendador y por esa razón debe ser notificada de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el contrato se recondujo por falta de notificación personal.
6.- Que en fecha 30 de junio de 2008, el ciudadano PABLO ESPINAL RODRÍGUEZ, antes identificado, la notifica por escrito mediante una misiva que está decidido en venderle el apartamento, y que dicho ofrecimiento de venta lo aceptaron y como consecuencia lógica interrumpe el lapso de la prórroga legal por haberse comprometido bilateralmente a la promesa de compra-venta y luego el ciudadano PABLO ESPINAL GARCIA les dice que el mismo apartamento se lo tiene ofrecido y negociado a su sobrino para la venta.
7.- Que el arrendador debe esperar que transcurra el lapso de 180 días calendario y darle nueva prórroga después de transcurrido dicho lapso a las demandadas de autos, en virtud de los trámites que estaban realizando para la venta, lo cual implica en todo caso que el ofrecimiento de venta prolonga el arrendamiento más allá del día 31 de octubre de 2008, dejando en posesión del inmueble al arrendatario y en consecuencia la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, el cual se presume renovado.
8.- Que la omisión por parte del arrendador PABLO ESPINAL RODRÍGUEZ, de no vender el apartamento a las arrendatarias trajo como consecuencia la de no aceptar con posterioridad los pagos de canon de arrendamiento, los cuales se han venido consignando en tiempo útil por mes vencido ante el Juzgado Quinto de los Municipios de esta Circunscripción Judicial.
9.- Que si bien es cierto, que la prórroga legal opera de pleno derecho y el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, no es menos cierto, que por efecto de las diligencias de compra-venta del inmueble por parte de las arrendatarias la prórroga legal se extendió y produjo la tácita reconducción, y en consecuencia se aplicaría la consecuencia del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
10.- Que la demanda fue admitida en fecha 10 de noviembre de 2008, lo cual no debió suceder ya que con vista al contrato de compra-venta el contrato de arrendamiento se prorrogó operando la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, por lo que después de transcurridos 180 días calendario es cuando el arrendador podría nuevamente notificar a las arrendatarias de la nueva prórroga que sería de un año.
Observa este juzgador que los demandadas de autos en la oportunidad de la contestación a la demanda previamente fue opuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue decidida por el a quo en punto previo en la sentencia. Al respecto este Tribunal en razón que ha sido resuelta la cuestión previa indicada en la parte final del artículo 884 del Código Adjetivo Civil y esa decisión es inapelable, al conocer en apelación contra la sentencia dictada por el a quo, corresponde a este jurisdicente conocer en segundo grado de jurisdicción sólo resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a la cuestión previa in comento. Así mismo alega la cuestión previa ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil la cual será analizada como punto previo en el presente fallo. Así se establece.
Quedan como hechos admitidos:
-La existencia de la relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento en el piso 1, Apartamento 1B, distinguido con el número cívico N° 102-61 del Condominio Edificio y Centro Comercial Papin, ubicado en la Calle Páez de la Parroquia El Socorro del Municipio Valencia, Estado Carabobo.
Quedan como hechos controvertidos:
- La falta de cualidad de la actora.
- El lapso de la prorroga legal.
- La entrega del inmueble al vencimiento de contrato de arrendamiento.
- Que el contrato de convirtió a tiempo indeterminado dada la tacita reconducción debido a la promesa de venta del inmueble arrendado.
III
ANALISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
Marcado con la letra “A” Poder otorgado por el ciudadano PABLO ESPINAL MATUTE, actuando en su carácter de Sub-Administrador de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA ABC, S.R.L. a los Abogados Leoncio Landaez, Elda Landaez, Nelly Landaez, Alexandra Friedrich, Leoncio Landaez Arcaya, Cesar Uzcategui y Astrid Baldissera, por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo en fecha 6 de noviembre de 2008, inserta bajo el Nro.14, Tomo 268. En virtud de que la representación judicial de la parte actora fue objeto de controversia al ser opuesta la cuestión previa 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por la demandada relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor y al haber sido declara sin lugar por el a quo, este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y tiene como representates judiciales de la parte actora a los abogados mencionados en el poder.
Marcado con la letra “B” Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 28 de octubre de 2004, inserta bajo el Nro.48, Tomo 107. Por cuanto el mismo no fue impugnado por la demandada se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se evidencia que las partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un inmueble constituido por un apartamento en el piso 1, Apartamento 1B, distinguido con el número cívico N° 102-61 del Condominio Edificio y Centro Comercial Papin, ubicado en la Calle Páez de la Parroquia El Socorro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, así mismo se desprende de la cláusula tercera el tiempo de duración del contrato el cual reza: “El presente contrato es por el término fijo, determinado e improrrogable de SEIS (06) MESES, contados a partir del día 31 de octubre de 2.004”, así como el canon de arrendamiento.
Marcado con las letras “C, D y E” Contratos privados de prorrogas celebradas entre las partes de fechas 5 de abril de 2005, 20 de septiembre de 2005 y 4 de octubre de 2006. Por cuanto los mismos no fueron impugnado por la demandada se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y del mismo se evidencia las sucesivas prorrogas que pactaron las partes litigantes, así mismo se desprende que las partes convinieron en la primera clausula de los presentes acuerdos, modificar la clausula CUARTA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y del cual se derivan las presente prorrogas sucesivas, con estas documentales quedó demostrada la duración de la relación arrendaticia por tres (3) años y que la última prórroga fue hasta el 31 de octubre de 2007. Así se establece.
Original de Consignación de telegrama emitido por Ipostel remitido por la accionante a la demandada en fecha 23 de julio de 2007 a la siguiente dirección: Apartamento siglas 1-B del edificio y centro comercial PAPIN, situado en Calle Paez, N° 102-61, este Tribunal la valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.137 del Código Civil y con el mismo quedó demostrado que ABC S.R.L. le comunicó en la dirección del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a ERCILIA DURAN DE MENDOZA Y/O JOSE AURELIMO MENDOZA, su voluntad de no renovar el contrato a partir del 31 de octubre de 2007. Y así se establece.
CON LAS PRUEBAS:
- Invoca el merito favorable de autos. Quien juzga en esta oportunidad considera en apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
- Instrumentales:
Marcado con la letra “E” Recibo de fecha 2 de agosto de 2007, de haber entregado telegrama enviado por IPOSTEL, el cual posee un sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico. (folio 181), este documento público administrativo se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que hace del conocimiento de ABC S.R.L. que en fecha 23 de julio de 2007, fue debidamente entregado el telegrama en el apartamento 1-B del Edificio y Centro Comercial PAPIN. Así se establece.
Marcado con la letra “F” Copia certificada del acta constitutiva de la actora ADMINISTRADORA ABC, S.R.L. (folios 183 al 187)
Marcado con la letra “H” copia simple del acta de asamblea extraordinaria de la actora ADMINISTRADORA ABC, S.R.L.
Con respecto a las documentales marcadas con las letras “F” y “H” se les conceden valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y de las mismas se evidencia quienes son los administradores de la ADMINISTRADORA ABC, S.R.L., y la facultad que tienen para otorgar poder en nombre de la sociedad mercantil. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON LA CONTESTACIÓN:
Marcado con la letra “A” legajos de facturas en copia simple emitidas por PABLO ESPINAL R. Sucesores a nombre de ERCILIA JOSEFINA DURAN DE MENDOZA, por concepto de alquiler sobre el inmueble Edificio y CC PAPIN, apartamento N° 1-B, (folios 86 al 89), este Tribunal los desecha por ser copias simples de documentos privados.
Marcado con la letra “B” copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. El mismo ya fue valorado anteriormente, por lo tanto, se reitera el mérito concedido y no se emite nuevo pronunciamiento.
Marcado con la letra “C” Recibo emitido por JOSE CASTILLO HURTADO por honorarios profesionales en la redacción del contrato de compromiso bilateral de compra venta, este instrumento se trata de un documento emanado por un tercero, por lo tanto, al no ser promovida la prueba testimonial para que su emisor lo ratifique en juicio mediante la prueba testimonial conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio y así se establece.
Marcado con la letra “D” copia certificada de expediente Nro.543-A relativo a las consignaciones arrendaticias realizadas por la demandada por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial. Este documento público al no ser impugnado tiene pleno valor probatorio de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil y del mismo se evidencia que por ante dicho juzgado consta un expediente de consignaciones distinguido con el Nro. 543-A, el cual se desecha por cuanto los cánones de arrendamientos no es objeto de controversia en la presente causa. Así se establece.
CON LAS PRUEBAS
1.-Invoca el mérito favorable de autos.
Al respecto y como fue anteriormente señalado no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
2.- Documentales:
Marcado con la letra “A” copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes. Al respecto de esta prueba el Tribunal reitera el mérito concedido y no emite nuevo pronunciamiento por cuanto la misma ya fue valorada.
Marcado con la letra “B” Originales de las facturas que fueron consignadas en copia simple en la contestación de la demanda emitidas por PABLO ESPINAL R. Sucesores a nombre de la accionada. Este Tribunal observa que los recibos consignados se corresponden a los meses de enero, febrero, abril, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, es decir, al lapso de la prorroga legal, y siendo que en esta causa la parte actora esta demandado es la obligación de la accionada de proceder a la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato es por lo que resultan totalmente irrelevantes a la cuestión controvertida. Así se declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal observa que la acción incoada por la abogada ASTRID BALDISSERA ARADAS actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA ABC, S.R.L., contra la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, y que tiene como pretensión el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes sobre el inmueble identificado en autos previamente.
El aquo en las consideraciones para decidir de la sentencia recurrida establece:
“…Corresponde ahora determinar la procedencia o no de la pretensión y en todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.
Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.
En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales el cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y de la prorroga legal; así como la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa, entregarlo en el mismo buen estado en que fue recibido por la arrendataria; y en pagar los cánones arrendaticios y los montos que se generen por cada día de demora hasta que se cumpla la total y definitiva desocupación del inmueble arrendado conforme a la cláusula cuarta del contrato originario, todo con base en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil; pretensión ésta que fue rechazada por la parte demandada y la tercero al momento de dar contestación a la demanda, con las especificidades anteriormente transcritas. En ese sentido, corresponde a este tribunal verificar en primer lugar la existencia del contrato de arrendamiento, la naturaleza del mismo y su vigencia, ya que de ser un contrato a tiempo indeterminado la pretensión sería improcedente; y una vez determinado lo anterior, habría que establecer cuando comienza la prorroga legal y su duración de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con relación al primero, es decir, la existencia del contrato de arrendamiento, la naturaleza del mismo y su vigencia, este tribunal observa que la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, representada por el ciudadano PABLO ESPINAL GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-089.176, con el carácter de arrendadora y la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio, en su carácter de arrendataria suscribieron un contrato de arrendamiento con relación a un inmueble constituido por un (01) apartamento de vivienda Nº 1-B del Condominio Edificio y Centro Comercial Papín, ubicado en la calle Páez, distinguido con el número cívico 102-61 de la Parroquia El Socorro del Municipio Autónomo Valencia, Estado Carabobo propiedad de los Sucesores de PABLO ESPINAL R., según se evidencia del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 28 de octubre de 2004, inserto bajo el Nro. 48, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula tercera era a partir del 31 de octubre de 2004 por el lapso de seis (06) meses improrrogables. Posteriormente, las mismas partes suscribieron en fecha 05 de abril de 2005, una extensión por seis (06) meses con vigencia hasta el 31 de octubre de 2005; en fecha 20 de septiembre de 2005, una extensión por un (01) año con vigencia desde el 31 de octubre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006 y; por último, en fecha 04 de octubre de 2006 una extensión por un (01) año con vigencia desde el 31 de octubre de 2006 hasta el 31 de octubre de 2007, en la cual se estableció en la modificación de la cláusula cuarta que la arrendataria estaba obligada a devolver completamente desocupado, a más tardar en ésta última fecha, en virtud de lo cual quien suscribe considera que no era necesario practicar desahucio alguno a tenor de lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil para entender que el contrato había expirado en su término e inmediatamente empezaba a transcurrir la prorroga legal de un (01) año a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminaba efectivamente en la fecha que alega la parte actora en su demanda, es decir, el 31 de octubre de 2008. No obstante lo anterior, la parte actora reforzando su voluntad de no renovar el contrato, notificó en el inmueble objeto de la relación locativa mediante un telegrama antes de que culminara la última extensión del contrato de arrendamiento, prueba que fue analizada en el particular tercero referente a la valoración del material probatorio y en el cual se estableció la validez y la legalidad de esa notificación contractual, por lo que todo ocupante del inmueble debe entenderse como notificado.
En cuanto al alegato de que surgieron convenios que modificaron la duración del contrato y sus extensiones, es necesario establecer por un lado que la preferencia ofertiva de la cual pueda gozar o no la arrendataria del inmueble, en nada afecta la duración del contrato de arrendamiento, ya que el propósito del legislador radica solo en el hecho de que si el arrendador (propietario) desea disponer del inmueble tiene necesariamente que ofrecérselo en primer lugar al arrendatario, siempre y cuando éste o ésta cumpla con lo requisitos para ejercer ese derecho, quien a su vez deberá manifestar su voluntad de aceptar la oferta en los términos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero el contrato mantiene la naturaleza que las partes hayan aceptado expresa o tácitamente; y por otro lado, es de recordar que ese supuesto hecho o acto modificativo de la relación contractual no fue probado con la documental que fue incorporada para tal fin, como se analizó en el particular sexto de la valoración del material probatorio.
En conclusión, estima este tribunal que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado con una vigencia desde el día 31 de octubre de 2006 hasta el día 31 de octubre de 2007, y que por imperio de la ley le correspondía una prorroga legal de un (01) año hasta el 30 de octubre de 2008. Así se declara y decide.
En cuanto al supuesto subarrendamiento, este tribunal observa que el contrato originario fue celebrado por la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, representada por el ciudadano PABLO ESPINAL GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-089.176, con el carácter de arrendadora y por la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio, en su carácter de arrendataria, según se evidencia del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 28 de octubre de 2004, inserto bajo el Nro. 48, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula tercera era a partir del 31 de octubre de 2004 por el lapso de seis (06) meses improrrogables, y conforme a su cláusula quinta lo que se establece es que el inmueble estaba destinado exclusivamente como residencia y domicilio de la ciudadana VILMA MARGARITA DURANT INFANTE (tercero) y de su hijo CARLOS ALBERTO MENDOZA DURANT, pero no que éstos últimos iban a formar parte de la relación contractual; es más, si bien no puede pasar por alto este Juzgado conforme a las documentales cursantes a los folios 97 al 133, que existe un procedimiento consignaciones de cánones de arrendamiento signado con el número 543 (nomenclatura interna del Juzgado Quinto de los Municipios de esta Circunscripción) presentado en fecha 12 de enero de 2009 por la tercero VILMA MARGARITA DURANT INFANTE, se constituyó como beneficiario a PABLO ESPINAL R. SUCESORES o PABLO ESPINAL R. INVERSIONES ESPINAL C.A. Registro de Información Fiscal Nº J-30715684-8, y no a la arrendadora ADMINISTRADORA ABC, S.R.L., y mucho menos que ésta haya aceptado los pagos para constituir a la tercero en co-arrendataria ni en subarrendataria, ya que esta figura opera cuando un arrendatario de un bien lo cede en arrendamiento a otra persona, pero que obviamente no es este el caso, por lo que quien decide considera que no era necesario notificar a la tercero de un desahucio porque no es subarrendataria, pero que indistintamente si se hizo, como se dijo, lo cual también era innecesario porque el contrato es a tiempo determinado fijo conforme a lo establecido en el artículo 1599 del Código Civil. Así se declara y decide.
En virtud de lo anterior, y al haberse evidenciado que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que venció la prórroga legal en fecha 31 de octubre de 2008, lo procedente es declarar con lugar la demanda, y condenar a la parte demandada a la desocupación inmediata del inmueble objeto de la relación locativa libre de personas y cosas y entregar el mismo sin daños ni deterioros, en el mismo buen estado en que fue recibido, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hará este tribunal seguidamente y de manera positiva. Así se decide.
Asimismo, con relación a la pretensión de pago de los cánones arrendaticios este Juzgado considera pertinente señalar que existen dos posibles incompatibilidades de pretensiones, una de carácter material y otra procesal. La incompatibilidad de carácter material, se refiere cuando los efectos que producen no pueden subsistir al mismo tiempo, ya que se oponen entre sí, pero que en el presente caso, lo importante es determinar si realmente ambas pretensiones pueden subsistir o no, y a tales efectos, ya la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez en el Expediente Nº 06-0084, ha establecido su criterio al respecto de la siguiente manera:

“…las pretensiones contenidas en la demanda, a saber resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discuten y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…”.

En virtud de lo anterior, este tribunal considera que no existe esa incompatibilidad material, por cuanto el efecto jurídico del cumplimiento del contrato de arrendamiento es producir una sentencia que reconoce la terminación del contrato y de la prorroga legal, y ambas pretensiones (cumplimiento y cobro de pensiones arrendaticias) pueden perfectamente subsistir simultáneamente, ya que sus efectos no se oponen entre sí, más aún cuando en el presente caso, evidentemente la materia involucrada es netamente civil, y específicamente referida a una relación locativa o arrendaticia, y ella abraza tanto a la principal (cumplimiento) como a la accesoria (cobro de pensiones de arrendamiento) y por ende no existe tal incompatibilidad, sino más bien, existe una identidad total entre ambas, de principal a accesoria como equivalente por concepto de indemnización; razón por la cual este Tribunal concluye que lo procedente es condenarla al pago de los cánones de arrendamiento como equivalente por concepto de indemnización causados desde la interposición de la demanda hasta la presente fecha, es decir, noviembre y diciembre 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, Julio, Agosto, septiembre y octubre 2009, lo cual arroja la cantidad de TRES MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.168,84) calculados a razón de DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 264,07) establecidos en la última extensión del contrato suscrito el 04 de octubre de 2006, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil. Así se decide.
Por último, con relación a la pretensión de pago de los montos que se generen por cada día de demora hasta que se cumpla la total y definitiva desocupación del inmueble arrendado conforme a la cláusula cuarta del contrato originario modificada en la última extensión del contrato de suscrito el 04 de octubre de 2006, lo cual se traduce en una cláusula penal a tenor de lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y tomando en cuenta que ha debido entregar el inmueble desde el día 31 de octubre de 2008, exclusive, lo procedente es condenar a la arrendataria al pago de CUARENTA BOLIVARES (Bs. 40,oo) diarios, que hasta la presente fecha equivalen a 368 días, lo cual arroja la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 14.720,oo). Así se decide...”.
Ante esta alzada el recurrente en fecha 19 de enero de 2010 presenta escrito de pruebas las cuales fueron agregadas y admitidas por esta alzada.
Al respecto del escrito de informes presentado en alzada en el procedimiento breve este Juzgador comparte el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia asentado en la sentencia de fecha 29 de septiembre de 2005 (Caso: Simón Alfredo Morón), respecto a la posibilidad de presentar informes en segunda instancia durante la tramitación de un procedimiento breve donde señaló:
“No obstante lo anterior, de autos no se desprende evidencia alguna de que, dentro del lapso previsto por el legislador para ello, el accionante haya promovido prueba alguna de las admisibles en dicha instancia, fundamentando su pretensión de amparo en el hecho de que, al haberse dictado sentencia al quinto día siguiente al 24 de mayo de 2005, se vio imposibilitado de presentar informes, debiendo la Sala señalar que dicho acto no se encuentra previsto en el procedimiento por el cual se rige la presente causa -procedimiento breve-, por lo que mal puede alegarse violación alguna del derecho a la defensa y, en tal sentido, resultaría inútil ordenar la reposición en el caso objeto de estudio”.
En razón del criterio transcrito anteriormente y el cual comparte este Juzgador y hace suyo en la presente decisión considera obvio el hecho que el legislador en el caso del procedimiento breve no estableció el acto de informes, sin embargo podría suceder que en esta alzada el recurrente pudiera promover alguna de las pruebas permitidas en este grado de jurisdicción las cuales se encuentran previstas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, valga decir, instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio. Analizado el escrito de pruebas presentado ante este Tribunal aprecia que la parte demandada promovió la prueba de posiciones juradas, pero la misma no fue evacuada en la oportunidad correspondiente, razón por la cual procede a dictar sentencia conforme a lo alegado y probado en autos.
Este Tribunal para decidir hace las siguientes consideraciones:
PUNTOS PREVIOS:
CUESTIÓN PREVIA
Ahora bien, en el caso en cuestión el accionado opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda” y a tal efecto alega que la demanda fue admitida en fecha (10) de noviembre de 2008, y que la misma no debió admitirse por mandato expreso de la Ley, ya que por razones de compra-venta del inmueble el contrato de arrendamiento se prorrogó operando de ésta manera la tácita reconducción convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado.
Al respecto observa este juzgador que la recurrida para decidir la cuestión previa opuesta hizo las siguientes consideraciones:
“…este tribunal si bien observa que no la alegan expresamente, están planteando una defensa de forma que tiene que ser resuelta como punto previo a la decisión de mérito a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo estipulado en el artículo 7 eiusdem, cuando señalan que no se debe admitir la demanda sino después de transcurrido el término de 180 días calendario, después del vencimiento del contrato en fecha 31 de octubre de 2008, ya que dentro de dicho lapso debe considerarse como prórroga legal por haberse interrumpido por el ofrecimiento de compra venta que se les hiciera, y en consecuencia piden que sea declarado nulo el auto de admisión y se reponga la causa al estado de nueva admisión y dejar transcurrir la prórroga legal. En este caso nos encontramos con que la parte demandada y la tercero alegan una serie de hechos o supuestos actos jurídicos tendentes a modificar la duración del contrato de arrendamiento, que de acuerdo a lo explanado por ellas, amplió la duración de la relación arrendaticia, y por ende la oportunidad en que comenzaba a computarse la prórroga legal, que al no estar ésta vencida debió declararse inadmisible la demanda. Con vista a lo anterior, es necesario recordar que la procedencia de la referida cuestión previa -de acuerdo a los términos en que ha sido planteada- está supeditada al análisis de puntos que necesariamente tocarían el fondo de la controversia referente a la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, si efectivamente es un contrato a tiempo determinado cuya prórroga se encuentra vencida, ora si es un contrato a tiempo determinado vigente y en consecuencia su prórroga legal no está vencida, o si por el contrato el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; ya que no existe una tendencia clara y conteste en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, por lo que quien aquí suscribe considera que la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declara sin lugar, y complementar el análisis planteado en la oportunidad de hacer los pronunciamientos correspondientes a la pretensión principal. Así se declara y decide.”
Así las cosas, este juzgador observa que la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando la ley permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, exige una disposición expresa de la ley que impida o permita la admisión bajo determinadas causas, por lo que resulta necesario previamente evaluar la naturaleza temporal del contrato para determinar si está sujeto a una causa de inadmisibilidad la acción incoada por la demandante.
En este sentido, alega la accionada que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; este Tribunal aprecia que la relación arrendaticia que unió a las partes fue objeto de múltiples prorrogas siendo la última de ellas la que en fecha 4 de octubre de 2006, se estableció una nueva prórroga por una año adicional contado a partir del 31 de de octubre de 2006, por lo que se infiere que esta prórroga convencional concluyó el 31 de octubre de 2007, y que se trata de un contrato a tiempo determinado. Así se declara.
Ahora bien, en sintonía con lo anterior es a partir del 31 de octubre de 2007 que se inició el computo para la prorroga legal, el cual de acuerdo con literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un (1) año, contado a partir del vencimiento de plazo estipulado por las partes, valga decir, que en el caso sub iudice se inició el 31 de octubre de 2007, por lo que la prorroga legal concluye el 31 de octubre de 2008. Así se establece.
Al examinar la fecha de presentación de la demandada se evidencia que la misma fue presentada el 7 de noviembre de 2008, por lo que a todas luces resulta admisible por no estar dentro de los supuestos de hechos previstos en los artículo 34 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual este operador coincide con la recurrida en que la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar. Así se decide.
FALTA DE CUALIDAD:
La parte demandada planteó la falta de cualidad del demandante, argumentando que el ciudadano PABLO EVELIO ESPINAL MATUTE carece de legitimidad para demandar por si solo y no está facultado para otorgar poderes en nombre del ciudadano PABLO ESPINAL RODRIGUEZ, identificado en autos, quien según el documento aportado es el verdadero propietario del inmueble, y así mismo el ciudadano PABLO EVELIO ESPINAL MATUTE, en representación de Administradora ABC, S.R.L., no aportó ningún documento de contrato de administración del inmueble objeto de la relación arrendaticia por parte del propietario del inmueble, situación que alega la parte demandada que evidencia la falta de capacidad procesal o legitimación activa.
Para el autor patrio Luis Loreto la cualidad es “…en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”.
En igual sentido considera el mencionado autor que: “….es innegable que la llamada excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, no constituye una excepción en sentido sustancial sino una defensa absoluta de la demanda, por medio de la cual se niega al actor el fundamento mismo de su derecho de acción y la titularidad del derecho”.
La exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil señala que:
“...se destaca en esta última disposición la regla de que junto con las defensas invocadas por el demandado en su contestación, puede este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio. Así estas defensas que en el código vigente constituyen excepciones de inadmisibilidad, que pueden proponerse como previo pronunciamiento, dando lugar a una incidencia o bien como de fondo junto con las demás perentorias ahora (…) son defensas que necesariamente deben oponerse en la contestación al mérito de la demanda, junto con las demás perentorias, pues han sido eliminadas como cuestiones previas en el artículo 346…”.
En el mismo sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que:
“…se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis”. (sentencia de fecha 5 de mayo de 1988. Cao María del Socorro Prato de Obando y otros contra Seguros Venezuela C.A., ratificada en sentencia RC.00003-180106, Caso Cecilia Doncella de Castro).
También sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, dictada por la Sala Constitucional del T.S.J. caso: J.C. Paparoni y otros.): “…es evidente pues, que en nuestro ordenamiento jurídico actual la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado y que, por tanto, de no ser alegada, no puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez…”.
Establecido lo anterior de conformidad con las cargas de la prueba previstas en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil corresponde a la demandada demostrar la existencia de la falta de cualidad invocada.
En relación con la falta de cualidad opuesta por la demandada en la contestación de la demandada alegando que la pare actora no tiene atribuida la condición de propietaria del inmueble sobre el cual versa la relación arrendaticia, y por consiguiente no tiene la cualidad para demandar, estima este Juzgador de alzada, hace expresa observación que ésta causa versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado y no sobre la propiedad del inmueble, en consecuencia, para la legitimación de la actora y del demandado, no se requiere traer a los autos el título de propiedad y la ausencia de la titularidad de propietario, no conlleva la anulabilidad del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, o sea, que no es requisito la condición de propietario del inmueble para darlo en arrendamiento y mucho menos que sea necesario para exigir su cumplimiento, tal como lo tiene establecido nuestra Casación Civil en sentencia del 20 de octubre de 2004, distinguida con el No. 01244 en expediente No. AA20-C-2003-000563, con ponencia del magistrado TULIO ALVAREZ LEDO, que dispone:
“En el caso que nos ocupa se observa, que si bien es cierto que fue promovido en la alzada el documento que acreditaba a la parte actora como propietaria del inmueble, el mismo no puede ser considerado fundamental en este tipo de acciones, al no ser obligatorio ostentar la cualidad de propietaria para poder incoar la resolución de contrato de arrendamiento. Ciertamente, este tipo de demandas, pueden ser ejercidas también por un mandatario o por un comisionista o intermediario de aquél entre otros…”.
Es preciso destacar que este mismo Tribunal en sentencia de fecha 5 de diciembre de 2005, declaró la existencia de una relación arrendaticia en los siguientes términos:
“Por efecto de la sentencia administrativa, quedaba autorizado el propietario arrendador para exigir la entrega del inmueble arrendado, teniéndose como terminado el contrato el 1° de abril de 1994. Sin embargo al intentar su acción de Cumplimiento de Contrato, habían transcurrido veinte meses, es decir, mas de año y medio desde la Resolución de 1998, que había permitido al arrendatario permanecer en la ocupación del inmueble, consentimiento del arrendador, cambiando la naturaleza del contrato convirtiéndolo en indeterminado o indefinido, todo ello de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.”. (Cursivas del Tribunal).
En el extracto de la sentencia antes transcrita se determina con claridad que la condición de propietario no es necesaria para accionar en sede judicial el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; por lo que al determinarse con claridad que entre el accionante y el demandado existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, valga decir, que entre las partes existe un contrato a tiempo determinado cuyo cumplimiento exige la parte accionante que constituye razón suficiente para entender que la existencia de una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción que en la presente causa es ADMINISTRADORA ABC S.R.L., razón por la cual y en virtud de lo antes expuesto la defensa por falta de cualidad del actor para intentar la acción no puede prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.
SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA:
PRIMERO: La acción por cumplimiento de contrato incoada por la accionante se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil conjuntamente con la de resolución de contrato, en los siguientes términos:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Las acciones en el artículo antes transcrito supone: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En sintonía con ese orden de ideas el mismo doctrinario conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil señala que queda palmariamente establecida la necesidad que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. La ejecución es, pues, normalmente obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.
SEGUNDO: En la presente causa la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada y en consecuencia cumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendado e identificado en autos; la demandada en su escrito de contestación alega que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado por lo tanto, la presente demanda no debió admitirse. Ahora bien, corresponde a este juzgador analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento y observa que en la interpretación realizada por el a quo sobre la naturaleza del contrato dejó asentado que ciertamente el contrato suscrito por las partes es un contrato a tiempo determinado.
Se desprende de autos a los folios (12 al 16) contrato de arrendamiento privado autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, en fecha 28 de octubre de 2004, inserto bajo el Nro 48, Tomo 107, suscrito por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ABC, S.R.L. en su carácter de arrendadora y la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, en su carácter de arrendataria, así mismo se desprende del contrato suscrito por las parte en la cláusula tercera la duración del mismo la cual señala: “…El presente contrato es por el término fijo, determinado e improrrogable de SEIS (06) MESES, contado a partir del día 31 de octubre de 2004…”.
Igualmente se desprende de autos, (folios 17, 18 y 19) acuerdos privados suscritos por las partes en la cual establecieron modificar la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito, acordando en fecha 05 de abril de 2005 conceder a la arrendataria un lapso adicional de seis (6) meses contados a partir del 30 de abril de 2005, así mismo en fecha 20 de septiembre de 2005 un lapso de un (01) año adicional contado a partir del 31 de octubre de 2005, y en fecha 04 de octubre de 2006 una extensión más de un (01) año adicional contados a partir del 31 de octubre de 2006 culminando la misma en fecha 31 de octubre de 2007, posteriormente comenzaría a transcurrir la prorroga legal para la arrendataria establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cual opera de pleno derecho, la cual sería de un (01) año dado a que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (03) años, es decir, que al vencimiento de la última extensión del contrato el 31 de octubre de 2007 hasta el 31 de octubre de 2008 se vencía la prorroga legal, por lo tanto, el contrato de arrendamiento se mantuvo a tiempo determinado, por lo tanto, la interpretación realizada por la recurrida es correcta, y así se decide.
La parte actora exige en la demanda el cumplimiento de la cláusula penal de acuerdo con la extensión del contrato de arrendamiento suscrita en fecha 04 de octubre de 2006 la cual dispone “… Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado mediante este contrato, después de esta fecha del 31-10-2007, obligan a LA ARRENDATARIA a pagar a LA ARRENDADORA, la cantidad de CUARENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs.40.000, 00) por cada día de atraso que sufra en devolver el inmueble en cuestión, como estimación por los daños y perjuicios ocasionados por la demora…”. Es el caso, que de acuerdo con la cláusula antes trascrita se aprecia que entre las partes contratantes por vía de cláusula penal se estableció lo que por daños y perjuicios se estima que serían causados a la parte actora por cada día de retardo en la entrega del inmueble, razón por la cual resulta procedente la pretensión de la actora de exigir el cumplimiento de la cláusula penal contenida en el contrato y así se decide.
En razón que este Juzgador no puede determinar con precisión la oportunidad de la ejecución del presente fallo para la determinación de la indemnización condenada como consecuencia de la cláusula penal a la cual se hizo referencia en el párrafo anterior es por lo que se ordena la experticia complementaria del fallo la cual deberá calcularse a razón de cuarenta bolívares (Bs.40, oo) bolívares diarios contados desde la admisión de la demanda hasta el día en que se realice la experticia todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 249 y 454 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Por otra parte, se observa que el a quo condenó también a titulo de daños y perjuicios el pago de la suma de tres mil ciento sesenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs.3.168, 84) calculados a razón de doscientos sesenta y cuatro bolívares con siete céntimos (Bs.264, 07) mensuales por cada mes. Al respecto este juzgador considera que no puede ser condena la accionada a una doble indemnización por daños y perjuicios ya que contractualmente como se dijo previamente habían sido tasados mediante una clausula penal a razón de cuarenta bolívares (40, oo) diarios, en consecuencia, este Juzgador considera que debe ser modificado el fallo eliminando la indemnización por daños y perjuicios a razón de tres mil ciento sesenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs.3.168, 84) ordenada por la recurrida en razón de ser excesiva y así se decide.
Establecido que se trata de un contrato a tiempo determinado y que la prórroga legal venció el 31 de octubre de 2008, nace para la arrendadora accionante el derecho de exigir de la arrendataria demandada el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento de acuerdo con el artículo 1.586 del Código Civil, una vez vencida la prorroga legal, por lo tanto, siendo determinado previamente que el lapso de la prórroga legal concluyó el día 31 octubre de 2008, la arrendadora tiene derecho a la entrega del inmueble desde ese día y a la indemnización contenida en la cláusula cláusula penal de acuerdo con la extensión del contrato de arrendamiento suscrita en fecha 04 de octubre de 2006. Ahora bien, por cuanto se observa que de las pretensiones solicitadas por la accionada solo prosperaron alguna de ellas es razón suficiente para que esta Alzada no comparta el criterio de lo decidido por la recurrida de condenar en costas a la demanda ya que no existe vencimiento total y por tanto llegue a la convicción que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y daños y perjuicios debe ser declarada parcialmente con lugar, lo cual será señalado de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo y así se decide.
V
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la apelación formulada por el Abogado JOSÉ ABACHE ASENCIO actuando en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA y VILMA MARGARITA DURANT INFANTE contra la sentencia definitiva dictada en fecha 04 de noviembre de 2009, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en consecuencia se MODIFICA el fallo dictado por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 04 de noviembre de 2009, en los siguiente términos: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA por cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y de la prórroga legal incoada por la Abogada ASTRID BALDISSERA ARADAS, inscrita en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nro. 121.568, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ABC, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nro.28, Tomo 8-A en contra de la ciudadana ERCILIA JOSEFINA DURANT DE MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.950.570 y de este domicilio, por lo tanto, CONDENA a la parte demandada en lo siguiente: PRIMERO: ENTREGAR libre de personas y cosas el inmueble constituido por un (01) apartamento de vivienda Nro. 1-B del Condominio Edificio y Centro Comercial Papín, ubicado en la calle Páez, distinguido con el número cívico 102-61 de la Parroquia El Socorro del Municipio Autónomo Valencia, Estado Carabobo, el cual se encuentra enclavado dentro de los siguientes linderos: NORTE: may, pasillo de circulación y escaleras de acceso general en el piso primero, patio central de retiro en el lindero este del primer cuerpo del edificio; SUR: con fachada sur del mismo primer cuerpo del edificio. ESTE: con fachada este del mismo y; OESTE: con el apartamento 1-C; y SEGUNDO: PAGAR una indemnización por daños y perjuicios derivara de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento (cláusula penal) ordenándose para dicha determinación de indemnización experticia complementaria del fallo la cual deberá calcularse a razón de cuarenta bolívares (Bs.40, oo) bolívares diarios contados desde la admisión de la demanda hasta el día en que se realice la experticia todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 249 y 454 del Código de Procedimiento Civil.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Remítase el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los diecinueve (19) días del mes de julio de dos mil diez. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,
Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres (3:00 p.m.) de la tarde.
La Secretaria,

Exp. N° 53.701/aa.-