TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 9741.
Definitiva/Civil
Resolución de Contrato de Arrendamiento/Recurso.
Sin lugar “confirma”/”D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: MANUEL PEREZ TOURIS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.155.810, actuando en nombre propio y en nombre de MARISOL PEREZ BESTEIRO y MARIA JOSEFA PEREZ BESTEIRO, venezolanas, mayores de edad, domiciliada la primera en la ciudad de Miami, estado de Florida, Estados Unidos de América, de este domicilio la segunda y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.549.868 y V6.544.535, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HÉCTOR JOSÉ VALOR FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 137.204.
PARTE DEMANDADA: ALEXIS RAFAEL HERRERA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.140.374.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: VÍCTOR DANIEL PALOMINO HURTADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-15.665.904 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 134.609.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 04.05.2010, por el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 26.04.2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por Manuel Pérez Touris, en nombre propio y de las ciudadanas Marisol Pérez Besteiro y María Josefa Pérez Besteiro, contra Alexis Rafael Herrera Muñoz.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 02.06.2010 (f. 244), la dio por recibida, entrada y el trámite establecido ene. Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de resolución de contrato de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado por el abogado Héctor José Valor Fernández, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Manuel Pérez Touris, en nombre propio y en nombre de las ciudadanas Marisol Pérez Besteiro y Maria Josefa Pérez Besteiro, contra el ciudadano Alexis Rafael Herrera Muñoz, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previa consignación de las documentales fundamentales de la demanda, la admitió mediante auto de fecha 26.10.2009, ordenando la citación de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20.11.2009, el abogado Héctor José Valor Fernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó reforma de la demanda.
Mediante auto del 30.11.2009, el juzgado de la causa, admitió la reforma de la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22.01.2010, el ciudadano Mario Díaz, en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada y consignó recibo firmado.
En fecha 26.01.2010, el ciudadano Alexis Rafael Herrera Muñoz, parte demandada, asistido por el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 29.01.2010, el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó copias simples de expediente distinguido con el Nº AP11-V-2009-001284, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 04.02.2010, el abogado Francisco José Escobar Millán, en su carácter de Juez temporal del juzgado de la causa, se abocó al conocimiento de la causa y acordó agregar a los autos las copias simples consignadas.
En fecha 09.02.2010, el abogado Héctor José Valor Fernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha, el juzgado de la causa se pronunció sobre las pruebas promovidas.
En fecha 02.03.2010, el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual ratificó copias simples.
En fecha 10.03.2010, el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito donde ratificó copias simples.
En fecha 11.03.2010, el juzgado de la causa, dictó auto mediante la cual declaró extemporáneos por tardíos los escritos de promoción de pruebas presentados por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 26.04.2010, el juzgado de la causa, dictó decisión mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato, incoada por Manuel Pérez Touris, actuando en su propio nombre y en nombre de las ciudadanas Marisol Pérez Besteiro y María Josefa Pérez Besteiro, contra el ciudadano Alexis Rafael Herrera Muñoz; resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, con vigencia desde el 1º.03.2009 hasta el 1º.03.2011, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 59, Tomo 11; condenó a la parte demandada en la entrega del lote de terreno y las bienhechurías construidas sobre el mismo, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalia, Urbanización Los Rosales, en el lugar denominado La Bandera, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde funciona el Bar El Jardín, S.R.L., solvente en el pago de los servicios públicos con que cuente el inmueble; al pago de la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 38.500,00), como indemnización sustitutiva equivalente a los cánones señalados como insolutos, comprendidos desde el mes de julio a octubre de 2009, más la cantidad que resulte de la sumatoria de todos los meses que siguieron venciéndose durante el transcurso del presente juicio y hasta el último mes vencido a la fecha en que la decisión quedase definitivamente firme, por concepto de daños y perjuicios causados a la parte actora, al no recibir la contraprestación pactada.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que conforme Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18.03.2009, mediante la cual modificó a nivel nacional las competencias de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10.03.2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza, en la que fue deferido a los Juzgados Superiores, en segundo grado de jurisdicción, el conocimiento de las apelaciones ejercidas contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúan como primera instancia, en los asuntos en materia civil, mercantil, tránsito y familia, donde no intervengan niños, niñas o adolescentes, o en los recursos en decisiones de jurisdicción voluntaria, subió las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere el conocimiento de esta alzada de la apelación interpuesta en fecha 04.05.2010, por el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 26.04.2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por Manuel Pérez Touris, en su nombre propio y en nombre de Marisol Pérez Besteiro y María Josefa Pérez Besteiro, contra Alexis Rafael Herrera Muñoz.
I
DE LA DEMANDA:

La parte actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentado en los hechos que a continuación se transcriben:

“...Mi mandante es propietario de un inmueble constituido por UN (1) lote de terreno (...) y las bienhechurías que sobre él se encuentran construidas (...) ubicada en jurisdicción de La Parroquia Santa Rosalía, Urbanización Los Rosales, en el lugar denominado “LA BANDERA” en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo terreno tiene una superficie de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450M2), siendo sus medidas y linderos particulares los siguientes: NORTE: con terreno que es o fue del señor Pinto González, en una línea recta de cuarenta y cinco metros (45,00mt) de extensión a partir de un punto que dicta tres metros (3,00mts) al borde exterior de la acera, o sea de aquel que da hacia la calle; SUR: terreno que es o fue de Ramón Vicente Percira, en línea recta de cuarenta y cinco metros de longitud, (45,00mt) a partir de un punto que dicta de tres metros, (3,00mt) del borde exterior de la acera, es decir del que da a la calle; ESTE: el que da su frente en diez metros (10,00mt) de extensión con la carretera que conduce a El Valle, actualmente denominada Avenida Nueva Granada y OESTE: en diez metros (10,00mt) de largo con terrenos que son o fueron de Bertorelli y otros. Las citadas bienhechurias constan de lo siguiente: donde en la actualidad funciona la sociedad mercantil “BAR EL JARDIN SRL””, el cual consta de: TRES (3) baños, UN (1) área de depósito de oficina, UNA (1) barra con capacidad para TREINTA (30) personas sentadas, UN (1) área con capacidad para CUARENTA (40) mesas, este local tiene un área aproximada de ciento setenta y ocho metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (178,50M2), UN (1) área de estacionamiento de ciento noventa y cinco metros cuadrados (195,00 M2), con un acceso o entrada tipo pasillo, con un área de ciento setenta y seis metros cuadrados (176M2), que da el total de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450M2) que es el área total del inmueble en cuestión.
En fecha primero (01) de marzo de dos mil nueve (2009) mi representada dio en arrendamiento al ciudadano ALEXIS RAFAEL HERRERA MUÑOZ, plenamente identificado, según consta de contrato de arrendamiento firmado privadamente por las partes el día tres (03) de marzo de dos mil nueve (2009)...”;
“Ahora bien, en primer término, se hace necesario determinar con precisión los supuestos jurídicos que sirven para calificar si la relación arrendaticia que siempre ha regido para “el inmueble arrendado”, a partir del primero (01) de marzo de dos mil nueve (2009), es o no a tiempo determinado. Todo esto con el propósito de viabilizar la presente pretensión de Resolución de “El Contrato”.
En efecto, de acuerdo a lo dispuesto en la Cláusula Cuarta de contrato de arrendamiento, el mismo se inició a tiempo determinado a partir del primero (01) de marzo de dos mil nueve (2009), por un plazo fijo de dos (2) años, prorrogable una vez más, por igual período.
Por todo lo expuesto, y en especial por la disposición Cuarta del contrato, no hay duda alguna que “El Contrato” debe tenerse o calificarse a tiempo determinado. El canon de arrendamiento acordado por las partes es de SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F. 7.000,00), los cuales deberían ser pagados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas, tal como se puede constatar en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento.
Es el caso ciudadano Juez, que el arrendatario ha dejado de pagar, reiteradamente, el pago de los cánones de arrendamiento, al punto que para la fecha de redacción de esta demanda ha acumulado una mora de cinco (5) pensiones mensuales de arrendamiento, de las cuales cuatro (4) son de forma consecutivas.
A los fines de ilustrar mejor a este honorable tribunal sobre el estado de deuda que presenta la demandada arrendataria, anexo información donde consta la deuda total acumulada y la mora en el pago de las pensiones de arrendamiento:
Marzo – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Abril – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 3.500,00
Julio – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Agosto – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Septiembre – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Octubre – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Como se puede observar, a la fecha de corte, la demandada presenta una inexcusable deuda de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (38.500,00)
Asimismo, ciudadano juez, cabe destacar que mi representado ha hecho todos los esfuerzos por lograr el cobro directo de las pensiones arrendaticias adeudadas o en su defecto la entrega del inmueble, lo resultó infructuoso. El demandado decidió realizar sus únicos tres (3) depósitos ante el Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando que mi representado no había querido recibir el paso del canon de arrendamiento, alegato que la parte actora desecha desde todo punto de vista porque siempre ha obrado de buena fe, tal y como se desprende del contrato de arrendamiento. Es importante señalar, ciudadano juez, que los tres (3) depósitos que ha efectuado el arrendatario ante el Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo ha hecho fuera del lapso de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como fue estipulado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, por lo cual estamos ante una evidente violación al principio de oportunidad del pago por parte del arrendatario.
Igualmente, ciudadano juez, señalamos que para el momento de la interposición de la presente demanda, el arrendatario no ha pagado el canon de arrendamiento de los meses julio, agosto, septiembre y octubre de dos mil nueve (2009), violando de lo estipulado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento,
Ante tales circunstancias, me veo en la necesidad de ocurrir ante su competente autoridad, visto que se encuentran llenos los extremos contractuales y legales para considerar el contrato de arrendamiento incumplido por falta de pago, por lo que se le exige de inmediato la desocupación y consecuente entrega de las llaves del inmueble, en las mismas condiciones de uso, aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió, y todos los demás servicios públicos de agua, luz, servicio telefónico, gas, y todos aquellos servicios públicos que necesite para el funcionamiento de su actividad comercial, obligación que tiene el arrendatario de pagar y dejar libre de deudas tal y como se prevé en la Cláusula quinta del contrato de arrendamiento...”.

I.I PETITUM:

“...Es por lo antes expuesto, ciudadano juez, que recurro ante su competente autoridad (...) para demandar en nombre y representación de mi mandante, como en efecto DEMANDO, en este acto, en nombre de mi representado: MANUEL PEREZ TOURIS (...) para que convenga de manera voluntaria o en su defecto a ello lo condene el Tribunal, en los siguientes particulares:
PRIMERO: que se declare la Resolución de contrato, en consecuencia, se declare resuelto y extinguido el contrato por falta de pago y por ende ENTREGUE a mi mandante, de manera inmediata, el inmueble arrendado, completamente desocupado, libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en todo lo relacionado con los servicios públicos de agua, luz, servicio telefónico, gas, y todos aquellos servicios públicos que necesite para el funcionamiento de su actividad comercial, por cuanto según lo dispuesto en Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, la falta de pago se considera como incumplimiento grave, que permite declarar resuelto de pleno derecho el contrato, abriendo la posibilidad de acudir a la vía judicial para solicitar la resolución del contrato y el desalojo o secuestro del inmueble.
SEGUNDO: a pagar a mi reprensado la cantidad de Doscientos Treinta y tres Bolívares fuertes (BS.F 233,00) diarios, por concepto de indemnización pactada por daños y perjuicios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, calculados desde la introducción de la presente acción y hasta la definitiva culminación del juicio, tal y como lo establece la Cláusula Séptima de contrato.
TERCERO: en pagar las costas y costos que del presente juicio se causen, lo cual pido sea determinado por este Tribunal, así como los Honorarios de Abogados, prudentemente calculados sobre la base del treinta por ciento (30%) del valor de la demanda, una vez declarada la certeza de los hechos y calculados los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Para el caso de que el demandado no convenga en los anteriores pedimentos, solicito al Tribunal que declare en la definitiva la certeza de los mismos y la ejecución de la obligación incumplida, condenándolo al desalojo y a la entrega inmediata del inmueble, sin plazo alguno, así como el pago de las cantidades reclamadas como indemnización por daños y perjuicios, costas procesales y honorarios profesionales.
CUARTO: igualmente solicito al Tribunal se sirva ordenar al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento durante todo el tiempo que dure el presente juicio, hasta su sentencia definitiva y finalmente hasta le ejecución voluntaria o forzosa de la misma...”.

II
DE LA REFORMA:

La reforma quedó planteada en los hechos de la misma forma que la demanda, variando únicamente el petitorio, el cual quedó expuesto en los términos que siguen:

“...Es por lo antes expuesto, ciudadano juez, que recurro ante su competente autoridad (...) para demandar en nombre y representación de mi mandante, como en efecto DEMANDO, en este acto de nombre de mi representado: MANUEL PEREZ TOURIS (...) para que convenga de manera voluntaria o en su defecto a ello lo condene el Tribunal, a los siguientes particulares:
PRIMERO: que se declare la Resolución de Contrato, en consecuencia, se declare resuelto y extinguido el contrato por falta de pago y por ende ENTREGUE a mi mandante de manera inmediata, el inmueble arrendado, completamente desocupado, libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en todo lo relacionado con los servicios públicos de agua, luz, servicio telefónico, gas, y todos aquellos servicios públicos que necesite para el funcionamiento de su actividad comercial, por cuanto según lo dispuesto en Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, la falta de pago se considera como incumplimiento grave, que permite declarar resuelto de pleno derecho el contrato, abriendo la posibilidad de acudir a la vía judicial para solicitar la resolución del contrato y el desalojo o secuestro del inmueble.
SEGUNDO: a pagar a mi representado la cantidad de Doscientos Treinta y Tres Bolívares fuertes (BS.F 233,00) diarios, por concepto de indemnización pactada por daños y perjuicios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, calculados desde la introducción de la presente acción y hasta la definitiva culminación del juicio, tal y como lo establece la Cláusula Séptima de contrato.
TERCERO: igualmente solicito al Tribunal se sirva ordena al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento que ha dejado de pagar y cuyo monto asciende a la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (38.500,00), más el monto que adeude durante todo el tiempo que dure el presente juicio, hasta su sentencia definitiva y finalmente hasta la ejecución voluntaria o forzosa de la misma...”.

III
DE LA CONTESTACIÓN:

La parte demandada al momento de contestar la demanda, negó, rechazo y la contradijo en los términos que a continuación se transcriben:

“...PRIMERO: se niega rechaza y contradice que el ciudadano ALEXIS RAFAEL HERRERA MUÑOZ haya incumplido de su parte dicho contrato por lo siguiente: para el día 03 del mes de marzo del año 2009 se celebro un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos MANUEL PEREZ TOURIS, MARISOL PEREZ BESTEIRO y ALEXIS RAFAEL HERRERA MUÑOZ, de un lote de terreno ubicado en la jurisdicción de la parroquia Santa Rosalía denominado BAR EL JARDIN S.R.L, donde dicho contrato debería materializarse el mismo día de la autenticación de dicho contrato ante la Notaría Publica, en este caso dicho contrato se autentico ante la NOTARIA TRIGESIMA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, bajo el numero: 59, tomo: 11, fecha del 03 de marzo del año 2009, donde los arrendadores deberían hacer entrega de dicho inmueble al arrendatario, lo cual se realizo fue el día 15 del mes de abril del año 2009, que fue prácticamente por la fuerza ya que los arrendadores se negaban de manera rotunda a entregar dicho inmueble según lo estipulado en dicho contrato, donde se levanto un acta (documento privado) con la firma y huella dactilar incluyendo su numero de cedula de diez y siete (17) testigos.
SEGUNDO: El tiempo que duro el ciudadano arrendador MANUEL PEREZ TOURIS desde el día 03 de marzo del año 2009 hasta el día 15 de abril del año 2009, fecha que en definitiva el ciudadano arrendatario pudo tomar posesión del inmueble arrendado, el ciudadano MANUEL PEREZ TOURIS, además de ocupar dicho inmueble se apoderó de las ganancias del mismo durante ese periodo de tiempo, que dieron un aproximado de 20.000 Bs F, lo cual nunca fue reconocido por el arrendado causando un perjuicio al arrendatario.
TERCERO: Se niega, rechaza y contradice que el ciudadano arrendatario haya dejado de cancelar los canones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, julio y agosto, ya que los mismos se encuentran consignados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde dichas consignaciones se encuentran en el expediente EXP: Nº 20090904, nomenclatura de ese despacho (...) donde se encuentra la exposición de motivos del las razones que forzaron al arrendatario a realizar dicho procedimiento ante ese despacho; el mes de marzo y la mitad del mes de abril no se realizo el pago de los canones de arrendamiento ya que el arrendador todavía ocupaba el inmueble arrendado.
CUARTO: Se niega rechaza y contradice que el ciudadano arrendador recibiera el pago de los canones de arrendamiento por parte del ciudadano arrendatario, por lo estipulado en dicho contrato de arrendamiento, ya que el mismo se negó desde el primer momento a recibirlos lo que obligo al arrendatario a cancelarlo ante el tribunal antes mencionado
QUINTO: Se notifica ante este despacho que se encuentra en curso una demanda en contra del ciudadano MANUEL PEREZ TOURIS, en el TRIBUNAL DECIMO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRSCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, cuyo asunto principal: AP11-V-2009-001284, cuya introducción ante la UNIDAD DE RECEPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE DOCUMENTOS DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRSCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, con fecha del 24 del mes de noviembre del año 2009 y cuya admisión se encuentra en autos del asunto principal: AP11-V-2009-001284, con fecha del día 20 del mes de enero del año 2010, cuya cuantía es la cantidad de 441.000 Bs F, equivalente a 8.018,18 unidades tributarias (U.T) actuales que cada una equivale 55 Bs F, donde en dicho libelo de demanda se especifica las razones de hecho y de derecho, incluyendo la cantidad de 48 folios útiles de anexos que serán utilizados como elementos probatorios en dicha demanda...”.

En este punto, luego que la parte demandada expresó una serie de argumentaciones en relación a promoción de documentales, solicitó:

“...PRIMERO: Se solicita ante este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS a que analice de forma minuciosa cada una de los párrafos del contrato de arrendamiento entre los MANUEL PEREZ TOURIS, MARISOL PEREZ BESTEIRRO y ALEXIS RAFAEL HERRERA MUÑOZ, autenticado la NOTARIA TRIGESIMA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR (...) donde se observa de manera intencional la “mala fe” por parte de los arrendadores en contra del ciudadano arrendatario, primero el de fijar un canon de arrendamiento exagerado a un inmueble donde dicho negocio no produce las rentas necesarias para cubrir con dicho pago al arrendador, además de las cláusulas presentes en dicho contrato de arrendamiento que no favorecen en cada al arrendatario, colocándolo en una posición desfavorable de cualquier punto de vista...”.

IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA:

El juzgado de la causa dictó decisión en la que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por Manuel Pérez Touris, en nombre propio y de las ciudadanas Marisol Pérez Besteiro y María Josefa Pérez Besteiro, contra Alexis Rafael Herrera Muñoz; resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, con vigencia desde el 1º.03.2009 hasta el 1º.03.20111, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 59, Tomo 11; condenó a la parte demandada en: 1) entregar a la parte actora el lote de terreno y las bienhechurías construidas sobre él, ubicado en la Parroquia Santa Rosalía, Urbanización Los Rosales, en el lugar denominado La Bandera, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde funciona el “Bar El Jardín, S.R.L.”., solvente en el pago de los servicios públicas con que cuente el inmueble; 2) al pago de la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 38.500,oo), como indemnización sustitutiva equivalente a los cánones señalados como insolutos, comprendidos desde el mes de julio hasta octubre de 2009, más la cantidad que resulte de la sumatoria de todos los meses que siguieron venciendo durante el transcurso del presente juicio y hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, por concepto de daños y perjuicios causados a la parte actora, al no recibir la contraprestación pactada; fundamentado en lo siguiente:

“...El contrato de arrendamiento que se pretende resolver fue reconocido por la parte demandada. Sin embargo, solicita ante este Tribunal que analice de forma minuciosa cada uno de sus párrafos, fundamentado en lo siguiente: ...”donde se observa de manera intencional la “mala fe” por parte de los arrendadores en (sic) contra del ciudadano arrendatario, primero el de fijar un canon de arrendamiento exagerado a un inmueble donde dicho negocio no produce las rentas necesarias para cubrir con dicho pago al arrendador, además de las cláusulas presentes en dicho contrato de arrendamiento que no favorecen en nada al arrendatario, colocándolo en una posición desfavorable de cualquier punto de vista.”
De dicha exposición se observa un descontento del demandado con el canon de arrendamiento estipulado por ambas partes en el contrato reconocido por él, otorgado ante un Notario Público. La voluntad de las partes expresadas en el contrato de arrendamiento es ley entre ellas, y la única forma en que pudiera este Tribunal revisar el canon de arrendamiento sería si estuviese regulado por el ente administrativo o el Tribunal competentes para hacerlo. En cuanto a que se analicen cada uno de sus párrafos para verificar si los términos son favorables o no al arrendatario, tampoco ello le es dable al Tribunal, ya que la presente demanda fue interpuesta por falta de pago y si el demandado quería excepcionarse alegando vicios en el contrato, ha debido interponer una demanda autónoma o reconvención contra los arrendadores, en donde éstos pudieran ejercer su derecho a la defensa en base a los vicios concretos que el arrendatario le imputase al contrato de arrendamiento que ambas partes de buena fe firmaron, y en donde a su vez éste probase que sus arrendadores procedieron de mala fe, pues al alegar este hecho de forma generalizada, este Tribunal está impedido de suplirle alegatos, buscando de forma minuciosa dónde pudiese haber una disposición que le desfavoreciere. En consecuencia, este Juzgado declara improcedente su primera solicitud.
En cuanto a la petición de que se declare sin lugar la demanda, “hasta las resultas de la demanda que se encuentra en curso en el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL, TRANSITO (sic) Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN (sic) JUDICIAL DEL AREA (sic) METROPOLITANA DE CARACAS (sic) ya que por los (sic) contenido en ella y las pruebas promovidas en dicho expediente se certifica de manera tajante que el contrato de arrendamiento se encuentra viciado y las acciones en (sic) contra del ciudadano ALEXIS RAFAEL HERRERA MUÑOZ por parte de los ciudadanos MANUEL PEREZ TOURIS y MARISOL PEREZ BESTEIRO (sic) lo que hicieron fue hostigar se manera consecutiva desde el mes de abril (sic) donde aun los arrendadores no habían hecho la entrega definitiva del inmueble arrendado”. Este Tribunal observa que la única forma en que en esta causa se hubiese podido esperar por las resultas del juicio señalado, habría sido si el demandado hubiere interpuesto la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto”, y el Tribunal la hubiese declarado con lugar. Del resto, se estarían subvirtiendo los trámites procesales, en perjuicio de la parte actora, e incluso de la propia parte demandada, toda vez que estaría en suspenso la decisión de esta causa interpuesta contra él, de forma ilegal. En consecuencia, se declara improcedente su segunda solicitud.
En cuanto a lo solicitado en el punto tercero, referido a que “la parte demandante reconozca las perdidas (sic) que se le han ocasionado a la parte demandada por lo anteriormente expuesto en esta contestación de demanda y en el libelo de demanda que se encuentra en curso según el expediente asunto principal: PA11-V-2009-001284 del TRIBUNAL DECIMO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL, TRANSITO (sic) Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION (sic) JUDICIAL DEL AREA (sic) METROPOLITANA DE CARACAS”. Se observa que no es una petición dirigida a este Tribunal, sino a la parte actora, por lo cual no hay nada que resolver al respecto, ya que en este caso no se interpuso demanda reconvencional contra la parte actora.
Ahora bien, es menester para este Tribunal establecer los términos en que se ha trabado la controversia en este juicio, toda vez que ninguna de las dos (2) partes expuso los hechos con claridad, ni en el libelo ni en la contestación. Al respecto se observa que los demandantes le imputan al demandado no haber realizado el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de marzo hasta octubre de 2009, de la siguiente forma.
Marzo – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Abril – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 3.500,00
Julio – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Agosto – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Septiembre – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Octubre – 2009: Canon de arrendamiento Bs. 7.000,00
Que el demandado hizo tres (3) depósitos en el Juzgado competente para recibir las consignaciones arrendaticias, y que a la fecha de interposición de la demanda, adeudaba las pensiones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009. Por su parte el demandado, si bien en primer lugar negó que hubiese dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, julio y agosto, reconoció no haber pagado los cánones de arrendamiento de los meses de marzo y la mitad de abril 2009, por cuanto el arrendador todavía ocupaba el inmueble.
Se observa que la parte actora no explicó en su libelo, las razones por las cuales imputa al demandado la falta de pago del mes de marzo, la mitad del canon del mes de abril, no señaló los meses de mayo y junio como no pagados, sino que saltó al mes de julio y finalmente expresó que a la fecha de interposición de la demanda, el arrendatario no había pagado el canon de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009. De dicha exposición, este Juzgado interpreta que la parte actora imputa el pago de los únicos tres (3) depósitos que según ella había efectuado el arrendamiento, a los cánones de arrendamiento de los primeros tres (3) meses, esto es, marzo, abril y mayo; y que la demanda la fundamenta en la falta de pago de los cánones comprendidos desde julio hasta octubre de 2009, que serían las cuatro (4) mensualidades consecutivas alegadas en el libelo.
El demandado reconoció la falta de pago del canon de arrendamiento del mes de marzo y que sólo pagó la mitad del canon de arrendamiento, amparado en que no fue sino hasta el 15 de abril que pudo tomar posesión del inmueble. Se observa que en el contrato de arrendamiento autenticado ante un funcionario público, las partes pactaron que la duración del contrato sería a partir del 1º de marzo de 2009, y visto que el demandado no demostró en autos el hecho nuevo alegado, este Juzgado debe tener como un hecho cierto que el mismo recibió el inmueble arrendado desde la fecha de su vigencia. En consecuencia, se procede a analizar las actuaciones promovidas para demostrar el pago del canon de arrendamiento, para verificar si el demandado pagó de acuerdo a lo estipulado en el contrato, en concordancia con lo establecido legalmente.
Se observa que el arrendatario acudió ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el día diecinueve (19) de mayo de 2009, fundamentado en que el arrendador no le recibía el canon de arrendamiento, por lo que depositó la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), por concepto de canon de arrendamiento de la segunda quincena del mes de abril de 2009. De los recaudos contentivos del expediente No. 20090904, se observa que este depósito se efectuó en la cuenta que mantiene el referido Juzgado en el Banco Venezolano de Crédito, el 15 de mayo de 2009; y los demás depósitos los realizó el arrendatario de la siguiente forma: el 10 de junio de 2009, la cantidad de siete mil bolívares, declarando que correspondía al canon de arrendamiento del mes de mayo 2009; el 16 de julio de 2009, igual cantidad, por el canon de arrendamiento del mes de junio 2009; el 19 de agosto de 2009, igual cantidad, por el canon de arrendamiento del mes de julio 2009; el 5 de noviembre de 2009, igual cantidad, por concepto del canon de agosto 2009.
De dichos depósitos se constata que a la fecha de interposición de la demanda (21-10-2009), admitida el 26-10-2009, el arrendatario había realizado un depósito por la cantidad de (Bs. 3.500,00) y tres (3) por la cantidad de (Bs. 7.000,00). Visto que éste reconoció que no había pagado el canon de arrendamiento del mes de marzo y sólo pagó la mitad del canon de mes de abril, pero no demostró en este proceso el hecho que según él, le motivó a no realizar el pago de la primera mensualidad y la mitad de la segunda, este Juzgado debe declarar que dichos pagos son imputables de la siguiente forma: pago parcial de la mensualidad del mes de marzo (Bs. 3.500,oo), y los demás montos serían imputables a los meses subsiguientes, esto es, abril, mayo y junio 2009. Ello independientemente de lo que el demandado declaró ante el Juzgado competente para recibir las consignaciones. Visto que fue demostrado en autos que los antes relacionados eran los únicos pagos realizados por el demandado por concepto de canon de arrendamiento, resulta forzoso para este Tribunal declara que a la fecha de interposición de la demanda, se encontraba insolvente en el pago del importe de los cánones correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, tal como lo alegó la parte actora en el libelo, lo cual hace procedente la demanda interpuesta, de conformidad a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en la cual pactaron que el canon de arrendamiento se fijaba en la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), a ser pagado por el arrendatario, los primeros cinco (5) días del vencimiento de casa mes y que la falta de pago de tres (3) mensualidades consecutivas, vencidas y no canceladas, daría derecho a los arrendadores, a dar “por rescindido” el contrato y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Se observa que la parte actora acudió acertadamente a que el Estado venezolano, en sus órganos jurisdiccionales, le declarase resuelto el contrato ante el incumplimiento del demandado con sus obligaciones.
En relación a lo solicitado en el punto Segundo del petitorio (...) este Tribunal observa lo siguiente: En la cláusula séptima, las partes acordaron lo siguiente: “Una vez concluido el presente contrato de arrendamiento por cualquier causa o si “EL ARRENDATARIO” no cumpliere con su obligación de restituir el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, por el retardo o demora en la entre del mismo, “EL ARRENDATARIO” deberá cancelar a “LOS ARRENDADORES”, la suma de Doscientos Treinta y Tres Bolívares Fuertes (Bs. F 233,00) diarios, salvo acuerdo contrario entre las partes, lo cual se estipula con carácter de cláusula penal.”.
Se evidencia que a la fecha en que se dicta la presente decisión, que trae como consecuencia, la orden de entrega del inmueble arrendado, no se ha consumado en este caso la condición que hace activar dicha cláusula penal, pues aun no puede determinarse a partir de qué fecha estará obligado el arrendatario a entregar voluntariamente a la parte actora el bien inmueble arrendado, como consecuencia de haberse declarado resuelto el contrato de arrendamiento que le vincula a la parte actora. Será luego que la presente decisión quede definitivamente firme, cuando el demandado esté obligado a cumplir voluntariamente con la entrega del inmueble arrendado, por lo que a esta fecha no ha incurrido en mora en dicha entrega y por ende, no le es aplicable en este procedimiento lo estipulado en la referida cláusula séptima, considerando además que la demanda fue interpuesta por resolución de contrato, fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento; y no por cumplimiento del mismo contrato, por vencimiento del lapso convenido entre las partes o de la prórroga legal, de ser pertinente, caso en el cual sí hubiese sido posible determinar la fecha en la que el arrendatario estaba obligado a devolver el inmueble y de no hacerlo, determinarse la fecha a partir de la cual incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación de restituir el inmueble a sus arrendadores. Pero como ya se indicó, esta última situación expuesta no es la aplicable en este caso. En razón a ello, se niega lo solicitado por la parte actora en el punto segundo del petitorio.
En cuando a lo solicitado en el punto tercero, relativo al pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, cuyo monto asciende a la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 38.500,oo), más el monto que adeude durante todo el tiempo que dure el juicio, hasta la sentencia definitiva y finalmente hasta la ejecución voluntaria o forzosa, el Tribunal lo acuerda conforme, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, como indemnización sustitutiva por daños y perjuicios causados a los arrendadores al no recibir oportunamente el importe de la contraprestación debida por el arrendatario, hasta el último mes vencido a la fecha en que quede firme la presente decisión; más no en los términos solicitados por la parte actora, “hasta la ejecución del juicio”, por cuanto ésta sería una oportunidad que escapa del conocimiento del tribunal para su fijación, por cuanto sólo dependerá de la parte demandada, y por ende sería dictar una sentencia indeterminada en cuyos términos le está prohibido legalmente hacerlo a este Tribunal...”.

V
DEL THEMA DECIDENDUM:

Conforme a las posturas asumidas por las partes, en el libelo de demanda, su reforma y la contestación, se evidencia que lo peticionado por la parte actora es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2009, anotado bajo el Nº 59, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; documento que contiene la relación locativa entre los ciudadanos Manuel Pérez Touris, actuando en su propio nombre y en su carácter de apoderado de Marisol y María Josefa Pérez Besteiro, en su carácter de arrendadores y el ciudadano Alexis Rafael Herrera Muñoz, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble constituido por un (1) lote de terreno y las bienhechurías que sobre el se encuentran construidas, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Urbanización Los Rosales, en el lugar denominado “La Bandera”, Municipio Libertador del Distrito Capital, donde funciona la sociedad mercantil “Bar El Jardín, S.R.L.”, alegando la falta de pago del arrendatario de las cuotas locativas correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2009, razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) la primera, tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo) la segunda y las restantes a siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) cada una, lo cual arroja la suma de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 38.500,oo) por concepto de cánones insolutos.
Por su parte el demandado al momento de contestar la demanda, reconoció la existencia del contrato locativo que lo vincula con la parte actora; pero se excepcionó de la falta de pago arguyendo haber recibido materialmente el inmueble arrendado la segunda quincena del mes de abril de 2009, por lo que no realizó el pago del canon correspondiente al mes de marzo y sólo pago la mitad del canon correspondiente al mes de abril de 2009, así como las pensiones de los demás meses reclamados como insolutos, pagos que efectuó mediante consignación depositada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de los arrendadores.
Peticionó se revisase minuciosamente el contenido del contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, con el objeto de establecer la mala fe de los arrendadores, al haberse estipulado cláusulas que desmejoran la situación del arrendatario, así como lo excesivo del canon de arrendamiento, toda vez que el inmueble arrendado no produce lo suficiente para solventar sus gastos propios y el pago del arrendamiento.
Expresó que cursa ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda interpuesta contra Manuel Pérez Touris, distinguida con el Nº AP11-V-2009-001284, la cual fue introducida el 24.11.2009, y admitida el 20.01.2010, cuya cuantía es la cantidad de cuatrocientos cuarenta y un mil bolívares (Bs. 441.000,oo) equivalentes a cincuenta y cinco unidades tributarias (55 U.T.), por lo que solicitó se declarase sin lugar la petición de la parte actora, hasta las resultas de dicha demanda, ya que por lo contenido en ella y las pruebas promovidas, se certifica que el contrato de arrendamiento se encuentra viciado y las acciones ejercidas en su contra por los actores lo que hicieron fue hostigar de manera consecutiva desde el mes de abril donde aun los arrendadores no habían hecho la entrega del inmueble arrendado. Por último solicitó que la parte actora reconociese las pérdidas que le fueron ocasionadas por lo expuesto en la contestación y en el libelo de demanda que se encuentra en curso en el expediente Nº AP11-V-2009-0012844, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

VI
DE LAS PRUEBAS:

Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el mérito de la causa, de seguidas pasa esta sentenciadora a hacerlo en relación a los medios probáticos producidos por las partes:
Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora acompañó las siguientes documentales:
• Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 10 de diciembre de 1997, bajo el Nº 10, Tomo 46, Protocolo Primero; dicho documento comprueba la propiedad que sobre el inmueble arrendado ejerce la parte actora, hecho que no se encuentra discutido en el presente proceso, razón por la cual es desechado por esta jurisdicente, por considerarlo impertinente. Así se establece.
• Copia simple de titulo supletorio expedido por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 10.08.2006, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24.04.2007, bajo el Nº 02, Tomo 08, Protocolo Primero; documento que comprueba la propiedad que sobre las bienhechurías construidas sobre el inmueble arrendado ejerce la parte actora; hecho que no se encuentra discutido en el presente proceso, razón por la cual es desechado por esta sentenciadora, por considerarlo impertinente. Así se establece.
• Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3.3.2009, anotado bajo el Nº 59, Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; documento contentivo de la convención locativa objeto del presente caso, del cual se evidencia la obligación del demandado de pagar por concepto de pensiones arrendaticias a la parte actora, la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) mensuales, los cuales debía pagar los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes; que la falta de pago de tres (3) cuotas de arrendamientos consecutivas, daría derecho a los arrendadores a dar por resuelto el contrato de arrendamiento y solicitar la desocupación del inmueble, quedando a salvo para los arrendadores para peticionar los daños y perjuicios que el incumplimiento les hubiere ocasionado; que la duración del contrato era de dos (2) años fijos, prorrogables una vez más por igual período, siempre que una de las partes manifestase su voluntad de prorrogar o no el arrendamiento, con por lo menos un (1) mes de anticipación de su vencimiento, siendo vigente la relación locativa desde el 1º.03.2009, finalizando el 1º.03.2011; que el arrendatario se comprometió en la entrega del inmueble al vencimiento del contrato de arrendamiento, completamente desocupado de bienes y personas; que “...Ambas partes de mutuo y común acuerdo, renuncian expresamente a las prorrogas legales, establecidas en la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...”; que era por cuenta del arrendatario, el pago por consumo de luz, gas y todos aquellos servicios públicos que necesite para el funcionamiento de la actividad comercial y por aquellas reparaciones consideradas menores y que el inmueble requiriese durante el tiempo del arrendamiento y de aquellas que tuviese que hacerse en el inmueble por descuido o negligencia del arrendatario o de personas que se encuentren bajo su dependencia; que el arrendatario se comprometió en entregar el inmueble solvente en el pago por el consumo de luz eléctrica y servicio telefónico, de lo contrario, la deuda por atraso en el pago de los mismos le sería deducida del depósito al momento de la entrega del mismo en las mismas condiciones en que lo recibió; en la cláusula séptima se estableció el pago de la cantidad de doscientos treinta y tres bolívares (Bs. 233,oo) por cada día de retraso, si una vez concluido el contrato, no cumpliere con la entrega del inmueble en las mismas condiciones que lo recibió; documento que es apreciado y valorado por esta jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1363 del Código Civil, en razón de haber sido reconocida la relación arrendaticia por la parte demandada, lo que constituye hecho aceptado por las partes. Así se establece.
• Copia simple de acta de defunción Nº 1772, expedida por la Jefatura Civil de San Pedro, Prefectura del Municipio Libertador del Distrito Capital; documento que es desechado del presente proceso, toda vez que lo discutido en el presente caso es el cumplimiento o no del demandado de las obligaciones pecuniarias que asumió en el contrato de arrendamiento, no la vinculación o tradición del inmueble arrendado, mucho menos el fallecimiento de la ciudadana María Josefa Besteiro de Pérez. Razón por la cual se considera la presente promoción impertinente al caso que nos ocupa. Así se establece.

La parte demandada, conjuntamente con la contestación, produjo las siguientes probanzas:

• Copia simple de comprobante de recepción de asunto nuevo, expedida por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En relación con dicha promoción, evidencia esta sentenciadora, que la misma trata sobre la presentación el 24.11.2009, demanda de resolución de contrato por el ciudadano Alexis Rafael Herrera Muñoz, asistido por el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, contra el ciudadano Manuel Pérez Touris; libelo que según lo expresado por dicha unidad, constaba de catorce (14) folios útiles y cuarenta y ocho (48) folios de anexos. Ahora, de dicha promoción, quien decide, no puede establecer con claridad sobre que hechos o contrato versa dicha demanda; si bien es cierto que en dicha documental se puede evidenciar que fue presentada demanda, donde existen identidad de sujetos, no es menos cierto que de dicha documental no puede establecerse la existencia de identidad de objeto. Razón por la cual, se considera impertinente dicha promoción, por lo que se desecha del presente proceso. Así se establece.
• Copias fotostáticas de expediente distinguido con el Nº 20090904, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; de las cuales se evidencia que el ciudadano Alexis Rafael Herrera Muñoz, consignó en fecha 19.05.2009, en dicho tribunal, la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo), dejando constancia que dicha consignación respondía a la segunda quincena del mes de abril de 2009; en dicho expediente, reposa copias de las cédulas de identidad de los ciudadanos Alexis Rafael Herrera Muñoz, Víctor Daniel Palomino Hurtado, Inpreabogado de éste último, copia de contrato de arrendamiento –el cual es el objeto de la presente causa-, copia de poder apud-acta, otorgado por Alexis Rafael Herrera Muñoz, al abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado; copia de escrito de exposición de motivos por las cuales realizó la consignación (el cual no se explica de forma clara, siendo lo único que se puede evidenciar, es la inconformidad del arrendatario hacía la persona de su arrendador, quien dice se negó a recibir el canon de arrendamiento. Asimismo, se evidencia que en fecha 11 de junio de 2009, consignó la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo), por concepto de cuota de arrendamiento correspondiente al mes de mayo 2009; que en fecha 16 de julio de 2009, consignó la suma de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2009; que en fecha 22 de septiembre de 2009, consignó la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2009; que el 11 de noviembre de 2009, consignó la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009; copia de solicitud de copias certificadas, realizada el 11 de noviembre de 2009, por el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial del consignante; copia de instrumento poder otorgado por Alexis Rafael Herrera Muñoz, al abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado; auto expedido el 16 de noviembre de 2009, mediante el cual se ordenó expedir copias certificadas; documentales que esta sentenciadora tiene como fidedignas, conforme lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias simples de expediente judicial, del cual se pueden evidenciar las consignaciones realizadas por la parte demandada de las cuotas de condominio. Así se establece.
• Recibo de pago (f. 91); de documento privado (f. 92); recibo de pago de canon de arrendamiento (f. 93); cheque (vto. 93); todas estas documentales fueron consignadas en copias fotostáticas simples, siendo un principio general del derecho que el documento privado debe ser acompañado como elemento probatorio en original, careciendo de valor probatorio su copia fotostática, razón por la cual se desechan del presente proceso. Así se establece.
• Copia de denuncia distinguida con el Nº H-273.815, interpuesta por Alexis Rafael Herrera Muñoz, ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalisticas, Sub-Delegación El Valle (f. 94); documento que es desechado por esta sentenciadora, toda vez que lo discutido en autos es la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, no el hurto del que pudo haber sido objeto el demandado, razón por la cual se considera impertinente. Así se establece.
• Copia de notificación de amenaza de muerte, distinguida con el Nº A/M: NRO. 002322, expediente por el Departamento de Atención a Víctimas Especiales de la División de Investigaciones de Homicidios de la Dirección de Investigaciones de los Delitos contra La Vida y La Integridad Psicofísica del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalisticas; dicha copia cursan dos veces, una al vuelto del folio 93 y la otra al folio 95 del expediente; dicha promoción esta sentenciadora la considera impertinente, toda vez que lo discutido en el presente proceso es la satisfacción de la parte demandada a las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento que lo une con la parte actora, no las posibles amenazas de muerte de las que haya sido objeto, razón por la cual se desecha del proceso. Así se establece.
• Copia de acta levantada el 15 de abril de 2009 (f. 96); con respecto a dicha promoción, esta sentenciadora deja constancia que las copias de documentos privados carecen de valor probatorio en nuestro derecho procesal, razón por la cual se desecha del presente proceso. Así se establece.

La parte demandada, mediante diligencia del 29.01.2010, consignó copias simples de expediente distinguido con el Nº AP11-V-2009-001284, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; de dicha documental se evidencia que el ciudadano Alexis Rafael Herrera Muñoz, demandó por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano Manuel Pérez Touris; contrato de arrendamiento que fue suscrito ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.03.2009, anotado bajo el Nº 59, Tomo 11; es decir, el mismo contrato de arrendamiento sobre el cual versa la presente demanda; aunado a ello tenemos que dicha demanda fue admitida el 20.01.2010 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; documental que es apreciada y valorada por esta sentenciadora, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documentales contenidas en expediente judicial. Así se establece.

En la etapa probatoria la parte actora promovió las siguientes probanzas:

• Hizo valer el contrato de arrendamiento suscrito el 03 de marzo de 2009, por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital; sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.
• Marcado “A”, recibo Nº 01; de dicha documental se evidencia que es un instrumento privado emanado de la misma parte actora, por lo que no le puede servir como medio probático en su favor, por lo que se desecha del presente proceso, por considerarla impertinente. Así se establece.
• Marcadas “B”, copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 20090904, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento sobre su valoración, el cual se da por reproducido en este acápite, con la diferencia que se hizo sobre copias fotostáticas y no sobre copias certificadas; sin embargo, considera quien decide inoficioso hacerlo nuevamente, toda vez que se tiene pro probado en autos que el demandado realizó consignaciones correspondientes al canon de arrendamiento ante el referido juzgado. Así se establece.
• Con respecto al desconocimiento efectuado en el capítulo IV del escrito de promoción de pruebas presentado por la actora, esta jurisdicente no emitirá pronunciamiento, toda vez que las documentales objeto del desconocimiento, fueron desechadas por carecer de valor probatorio. Así se establece.

VII

Efectuada la valoración y apreciación del elenco probatorio aportado por las partes, pasa esta sentenciadora a emitir pronunciamiento sobre las defensas y argumentos expuestos por las partes, pero alterando el orden en que fueron opuestas, considerando menester hacerlo en este punto sobre la petición de la demandada de declaratoria sin lugar hasta las resultas del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, cursante ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde quiso, a juicio de quien decide, referirse a la figura de la cuestión prejudicial, la forma de ser opuesta y las consecuencias que trae consigo; ello, en razón que la parte demandada en su contestación alegó la existencia de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento, donde las partes están integradas por los mismos sujetos procesales de este proceso, pero con distinta posición; cuestión ésta, que aún cuando no haya sido opuesta de la manera correcta por la parte demandada, interesa al orden público, pues en caso de no ser analizada y verificada, pudiese conllevar sentencias contradictorias, lo cual atenta contra la seguridad jurídica y la estabilidad del sistema procesal. Así se establece.
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, solicitó se declarase sin lugar la petición de la demandante, hasta tanto se dictase sentencia en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, incoado por Alexis Rafael Herrera Muñoz, contra Manuel Pérez Touris, ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distinguido con el Nº AP11-V-2009-001284, de la nomenclatura llevada por el archivo de este tribunal.
Es de hacer notar, que tanto la parte actora como la demandada, no expusieron de manera clara y detallada los hechos que los conllevaron a accionar la resolución del contrato de arrendamiento, aún cuando, la actora dejó constancia que su acción se basaba en el incumplimiento de la demandada a su obligación de pago de las cuotas locativas. Así se establece.
La defensa opuesta por la parte demandada, analizada en este punto, tal como fue planteada interpreta esta jurisdicente que atañe a la prejudicialidad, cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que puede ser definitiva como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto.
Hay prejudicialidad civil sobre lo penal cuando, pendiente el juicio de anulación de matrimonio, el juez penal debe aguardar la calificación jurídica de la decisión en sede civil, para determinar si ha habido bigamia. A este punto el artículo 29 del Código Orgánico Procesal penal establece que “si la cuestión prejudicial se refiere a una controversia sobre el estado civil de las personas, el juez acordará a la parte que la planteó, un plazo que no excederá de treinta días hábiles para que acuda al tribunal civil competente y suspenderá el proceso penal hasta por el término de seis meses para la decisión de la cuestión civil”. Hay prejudicialidad penal sobre lo civil, cuando es menester esperar el calificativo de culpable o inocente del reo en el proceso criminal, a los fines de juzgar los daños resarcibles en sede civil.
Es muy importante tener en cuenta la tesis de las declaraciones incidentales que haga un juez en su sentencia sobre asuntos, en principio, prejudiciales, pues con ello se obtiene celeridad en la administración de justicia, sobre todo en asuntos urgentes. Así por ejemplo, si un menor reclama alimentos, por ante la jurisdicción juvenil, y el demandado se excusa por decir no tener la cualidad de padre de dicho menor, habría perjuicios irreparables si se suspendiera el proveimiento de manutención hasta que concluya el juicio de inquisición o de impugnación de paternidad que haya podido suscitarse ante el juez de familia. Por ello, la doctrina moderna reconoce la potestad de los jueces para hacer declaraciones incidentales y le concede eficacia de cosa juzgada a éstas, cuando se cumplen ciertas condiciones.
Ahora bien, conforme a lo expuesto, esta jurisdicente observa que: 1) la defensa de la parte demandada, se encuentra referida a la prejudicialidad, cuando en realidad lo alegado se compagina o asimila a la conexión de pretensiones, lo que conllevaría la acumulación de causas, la cual es otra figura procesal distinta a la alegada; 2) que no puede considerarse que exista prejudicialidad entre el presente proceso y el cursante ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, toda vez que los mismos tratan sobre el mismo objeto y son las mismas partes intervinientes; 3) que no fue opuesta dicha defensa en la forma y manera que corresponde, toda vez que, si la parte demandada quería o quiso oponer la prejudicialidad, con el objeto de suspender el presente proceso, hasta tanto el juzgado mencionado decidiera el referido juicio, debió hacerlo por medio de la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en caso de querer escudarse o alegar la conexión, debió hacerlo por medio de la defensa previa contenida en el ordinal 1º del referido artículo, las cuales, conforme lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, deben ser opuestas y decididas en el acto de la contestación; y, 4) no existe entre ambos procesos prejudicialidad, toda vez que lo deferido al conocimiento en este juicio, no se encuentra supeditado o subordinado a lo que debe ser decidido en dicha demanda. Así formalmente se establece.
En cuanto a la conexión que pudiese existir entre ambas demandas, anteriormente expresada, se evidencia que las causas tienen tres elementos de identificación: 1) identidad de sujetos, siempre que éstos vengan al juicio con el mismo carácter que en el juicio conexo; 2) identidad de objeto, es decir, que la cosa demandada sea la misma. En el caso de los derechos de crédito (cobro de dinero) la cosa se identifica prácticamente por su monto; y 3) identidad de título, o sea, que sendas demandas están fundadas en la misma razón o concepto. Los tres elementos responden a las preguntas: ¿quiénes litigan? ¿qué litigan? ¿por qué litigan? Los derechos subjetivos se identifican y singularizan unos de otros sobre la base de estos tres elementos, que se denominan, desde un punto de vista procesal, elementos de identificación de las causas, porque la causa constituye la relación sustancial postulada en el juicio; valga decir, la relación jurídica que se discute y controvierte en la relación jurídica formal que es el proceso mismo.
Los dos últimos son los elementos objetivos de identificación de las causas o pretensiones, en tanto el primero se denomina elemento subjetivo. Una conexión objetiva provoca una acumulación de sujetos, en tanto una conexión subjetiva provoca una acumulación de pretensiones. La identidad de los tres elementos constituye el caso de litispendencia, regulado en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil. La diferencia entre el objeto y el título la podemos resumir en los hechos jurídicos en que el actor fundamenta su pretensión, son los acaecimientos o sucesos que existen o han existido realmente con dimensiones concretas en el espacio y en el tiempo y conforman lo que doctrinariamente se denomina la causa de pedir (causa petendi); las consecuencias o pedimentos de orden pecuniario que el actor formula como elementos integrantes de la condena que solicita contra el demandado (petitum), son los efectos declarativos, constitutivos o de condena que tales hechos debe producir de acuerdo con la pretensión jurídica deducida por el demandante.
El artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “Se entenderá también que existe conexión entre varias causas a los efectos de la primera parte del artículo precedente:
1º Cuando exista identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente.
2º Cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto.
3º Cuando haya identidad de título y de objeto, aunque las personas sean diferentes.
4º Cuando las demandas provengan del mismo título, aunque sean diferentes las personas y el objeto”.
En el caso de marras, se evidencia que la parte demandada ejerció de manera errónea su excepción, amén de no identificarse con claridad ésta en la contestación; pues no expuso de manera clara los argumentos que fundamentan su solicitud de suspensión, amén de no haber ejercido expresamente la defensa idónea con el objeto de obtener una sentencia favorable. Tampoco ejerció reconvención alguna que conllevase la revisión de su petición; razón por la cual, no puede esta jurisdicente, sin haber ejercido la defensa idónea, entrar al análisis de la misma; razón por la cual, se desecha el pedimento efectuado por el demandado en el punto segundo de su escrito de contestación. Así formalmente se decide.
Peticionó la parte demandada que el actor reconociese las pérdidas que se le ocasionaron por lo expuesto en la contestación de la demanda y en la demanda cursante al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En primer término, debe dejar claro esta sentenciadora, que la solicitud de la parte demandada contiene una pretensión especifica dirigida al demandante cual es la reparación de los supuestos daños y perjuicios sufridos, y para que esta sentenciadora pudiera conocer de ella era necesario que la parte demandada la hiciera valer a través del mecanismo procesal que le permite a quien es demandado incoar una pretensión contra el demandante en el mismo juicio, institución procesal denominada reconvención o mutua petición, que debe ser interpuesta en la contestación de la demanda y que debe llenar los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; como no lo hizo así el demandado no puede esta sentenciadora pronunciarse acerca del reclamo del demandado de que le sean reparados daños y perjuicios. Por lo que esta sentenciadora no tiene nada que expresar en relación a dicho petitum, pues no está dirigido al juzgador sino a su antagonista; razón por la cual se desecha del presente proceso. Así se establece.

VIII
DEL MERITO:

De seguidas pasa esta juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el mérito del controvertido, teniendo en cuenta que lo peticionado por la parte actora es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Manuel Pérez Touris, actuando en su propio nombre y de las ciudadanas Marisol y María Josefa Pérez Besteiro, y Alexis Rafael Herrera Muñoz, ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2009, anotado bajo el Nº 59, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, en razón de la falta de pago de las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) cada una, con la excepción de la correspondiente al mes de abril de 2009, que según lo expuesto en la demanda, su reforma y la contestación, sólo adeudaba la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo).
El demandado se excepcionó argumentando que el actor no le hizo entrega del inmueble arrendado para el mes de marzo de 2009, sino que la entrega se verificó el 15 de abril de 2009, por lo que no pagó la cuota correspondiente al mes de marzo de 2009 y sólo pagó la mitad de la cuota que correspondió al mes de abril; que con respecto a las demás pensiones locativas, el arrendador se negó a recibirlas, por lo que las depósito ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente distinguido con el Nº 20090904.
De ello se deduce que el demandado, reconoce no haber pagado el arrendamiento correspondiente al mes de marzo 2009, y la mitad del canon correspondiente al mes de abril, excepcionando dicha falta de pago en la falta de entrega oportuna del inmueble arrendado; sin embargo, no produjo medio probático alguno que demostrase que la entrega del inmueble arrendado se haya verificado en fecha posterior a la establecida en el contrato de arrendamiento cuya resolución se peticiona, donde se estableció que el arrendatario recibió el inmueble el 1º de marzo de 2009, faltando así a su obligación de probar el hecho nuevo alegado, conforme lo establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Con ello se puede afirmar que el demandado se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a dichos meses. Así se establece.
En cuanto a la petición de la parte demandada, en el sentido que se analice de forma minuciosa las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide, con el objeto de constatar la mala fe de los arrendadores contra el arrendatario, al fijar un canon de arrendamiento exagerado a un inmueble que no genera las rentas necesarias para cubrir dicho pago, además de contener cláusulas que no favorecen al arrendatario, colocándolo en una posición desfavorable desde cualquier punto de vista, esta sentenciadora observa que conforme lo dispuesto en el artículo 789 del Código Civil, la buena fe siempre se presume, quien alegue la mala debe probarla. Ahora bien, el demandado alegó la mala fe por parte de los arrendadores al momento de la celebración del contrato locativo, arguyendo que éstos fijaron un canon de arrendamiento excesivo por un inmueble que no genera los frutos necesarios para cumplir con dicho pago, pero s i el demandado estaba inconforme con el canon de arrendamiento, debió ejercer la regulación de alquileres ante el órgano competente, con el objeto que éste fijase el canon máximo que debía pagar, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no se evidencia de autos la fijación del canon de arrendamiento por parte del órgano administrativo correspondiente, que conllevase a esta sentenciadora a establecer el exceso en su fijación.. Debe dejar constancia quien decide, que entre las características del contrato de arrendamiento, tenemos que el mismo es consensual, lo que quiere decir que se perfecciona con el consenso de ambas partes, entre el objeto arrendado y el precio del arrendamiento o canon; luego, analizado el contrato objeto de la presente demanda, esta jurisdicente no evidencia la existencia de cláusulas o estipulaciones que denoten que se haya colocado al arrendatario en una posición desfavorable, salvo la renuncia a la prorroga legal que expresó el demandado en el mismo, toda vez que la prorroga legal es de orden público relativos, lo cual quiere decir que para el arrendador es de obligatorio cumplimiento, pero el arrendatario si es su querer puede renunciar a ella, pero dicha renuncia no puede operar de forma expresa en el contrato de arrendamiento, porque ello podría ser considerada o interpretada como una imposición por parte del arrendador; sin embargo, visto que lo peticionado es la resolución del contrato por falta de pago y no la entrega del inmueble por cumplimiento del plazo de arrendamiento, nada tiene que expresarse al respecto; razones por las cuales considera esta sentenciadora que el contrato cuya resolución se pide, en nada desmejora o perjudica a la parte demandada, al contrario, siempre se beneficio del mismo, pues estuvo en posesión, gozo del inmueble y obtuvo los beneficios que el inmueble y el contrato le produjeron, por lo que se desecha dicha solicitud. Así formalmente se decide.
Del petitum actoral, se evidencia que se le endilga al demandado la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, siendo evidente que no se le reclamó el canon locativo de los meses de mayo y junio. Por lo que se deduce que la parte actora esta conforme con la consignación que de dichos meses realizó la parte demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fechas 11 de junio y 16 de julio de 2009. Ahora bien, corresponde analizar la tempestividad de las consignaciones realizadas por la parte demandada ante el referido juzgado de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto de 2009. En este sentido, ambas partes trajeron a los autos, copias certificadas expedidas por el juzgado de consignaciones, contentivas de éstas, de las cuales se verificó que el demandado las efectuó ante dicho tribunal, así: la cuota de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2009, la consignó el 22 de septiembre de 2009 y la consignación correspondiente al mes de agosto de 2009, la efectuó el 11 de noviembre de 2009, no trayendo a los autos prueba que demostrase la consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2009. Así se establece.
Conforme lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó, se evidencia que el arrendatario se obligó en pagar las cuotas de arrendamiento, los primeros cinco (5) días del vencimiento de cada mes; asimismo, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. En aplicación de la norma transcrita, al caso en concreto, visto lo dispuesto por las partes en el contrato, se evidencia que el demandado tenía hasta el día 20 de cada mes, para efectuar las consignaciones de las cuotas arrendaticias ante el tribunal de municipio competente por la ubicación del inmueble. Ahora bien, habiéndose efectuado las consignaciones correspondientes a los meses de julio y agosto de 2009, en fechas 22 de septiembre y 11 de noviembre de 2009, conlleva a esta sentenciadora a establecer la extemporaneidad de las mismas; pues, la cuota de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2009, debió ser consignada antes del 20 de agosto y la correspondiente al mes de agosto el 20 de septiembre de 2009, ya que fue estipulado por las partes que las cuotas de arrendamiento serían pagaderos por mes vencido. Lo anteriormente expuesto, conlleva a la declaratoria de insolvencia del demandado en el pago de las referidas cuotas de arrendamiento, las cuales adminiculadas con las correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2009, arroja la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento de cuatro (4) cuotas de arrendamiento consecutivas; lo cual conforme a la misma cláusula segunda del contrato de arrendamiento, da derecho a los arrendadores para pedir la resolución del contrato por falta de pago de más de tres (3) mensualidades consecutivas, vencidas y no pagadas. En razón de ello, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por Manuel Pérez Touris, en nombre propio y de las ciudadanas Marisol y María Josefa Pérez Besteiro, contra Alexis Rafael Herrera Muñoz, debe prosperar en derecho; declararse resuelto el contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2009, anotado bajo el Nº 59, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; condenar a la parte demandada en hacer entrega a la parte actora, del bien inmueble arrendado libre de personas en el mismo estado que lo recibió y solvente en los servicios públicos de agua, luz, teléfono, gas y todos aquellos que necesite para el desarrollo de su actividad comercial, lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En lo que respecta al pago de doscientos treinta y tres bolívares (Bs. 233,oo) diarios por concepto de indemnización por daños y perjuicios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado, tal como lo establecieron las partes en la cláusula séptima del contrato, esta jurisdicente observa que en la cláusula mencionada se estableció que “Una vez concluido el presente contrato de arrendamiento por cualquier causa o si “EL ARRENDATARIO”, no cumpliere con su obligación de restituir el inmueble arrendamiento en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, por el retardo o demora en la entrega del mismo, “EL ARRENDATARIO”, deberá cancelar a “LOS ARRENDADORES”, la suma de Doscientos Treinta y Tres Bolívares Fuertes (Bs. F. 233) diarios, salvo acuerdo contrario entre las partes, lo cual se estipula con carácter de cláusula penal”. De dicha cláusula se evidencia que las partes estipularon como cláusula penal por la demora en la entrega del inmueble, una vez que se verificase la condición que obligaba al demandado en la entrega del inmueble; esto es, el vencimiento del plazo; condición distinta a la cuestión jurídica dilucidada en autos; en todo caso la obligación del demandado en entregar el inmueble arrendado, en el presente caso, se originará una vez se declare definitivamente firme la presente decisión; también está impedida esta juzgadora de condenar el presente petitum, en razón de la falta de recurso contra la decisión de primera instancia por parte de la actora, y conforme al principio de no reformatio in peius, no puede quien decide, desmejorar en el presente fallo, a la parte que si se reveló contra la decisión objeto de revisión por esta alzada, razón por la cual no debe prosperar en derecho dicho petitum. Así formalmente se decide.
En cuanto a la petición que se condene al demandado al pago de la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 38.500,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos, quien decide observa que habiendo disfrutado el demandado del inmueble arrendado, sin haber efectuado el pago correspondiente al canon de arrendamiento de los meses reclamados, razón por la cual dicho pago debe ser procedente, pero por concepto de daños y perjuicios que le fueron causados al actor por no poder disponer del inmueble arrendado durante dicho lapso; asimismo y por el mismo concepto debe condenarse las demás mensualidades que fueron causadas desde el mes de noviembre de 2009, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) cada una, las cuales de determinarán mediante experticia complementaria del presente fallo, que realizaran expertos contables que serán designados de acuerdo con lo establecido en el artículo 556 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el artículo 249 eiusdem; para los efectos del calculo del monto adeudado por la parte demandada, deberá ordenarse a la parte actora el retiro de las sumas consignadas por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero por concepto de daños y perjuicios y se compense hasta la cantidad menor, conforme lo establecido en el artículo 1331 del Código Civil, para lo cual quedará el juzgado de la causa suficientemente facultado para requerir informes al juzgado de consignaciones. Así formalmente se decide.
En fuerza de los razonamientos anteriores, se declara sin lugar la apelación interpuesta en fecha 04.05.2010, por el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 26.04.2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por Manuel Pérez Touris, en su propio nombre y de las ciudadanas Marisol y María Josefa Pérez Besteiro, contra Alexis Rafael Herrera Muñoz. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta en fecha 04.05.2010, por el abogado Víctor Daniel Palomino Hurtado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada el 26.04.2010, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano Manuel Pérez Touris, en su propio nombre y de las ciudadanas Marisol y María Josefa Pérez Besteiro, contra Alexis Rafael Herrera Muñoz.
TERCERO: Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2009, anotado bajo el Nº 59, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. En consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega a la parte actora, el bien inmueble arrendado constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalia, Urbanización Los Rosales, en el lugar denominado La Bandera, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo terreno tiene una superficie de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts2), siendo sus medidas y linderos particulares lo siguientes: Norte, con terreno que es o fue del señor Pinto González, en una línea recta de cuarenta y cinco metros (45 Mts.) de extensión a partir de un punto que dista tres metros (3 Mts.) al borde exterior de la acera, o sea de aquel que da la calle; Sur, terreno que es o fue de Ramón Vicente Percira, en línea recta de cuarenta y cinco metros (45 Mts.) de longitud a partir de un punto que dicta de tres metros (3 Mts.) del borde exterior de la acera, es decir del que da a la calle; Este, el que da su frente en diez metros (10 Mts.) de extensión con la carretera que conduce a El Valle, hoy denominada avenida Nueva Granada; y, Oeste, en diez metros (10 Mts.) de largo con terrenos que son o fueron de Bertorelli y otros. Las citadas bienhechurías constan de lo siguiente: donde en la actualidad funciona la sociedad mercantil “BAR EL JARDIN, S.R.L.”, consta de: tres (3) baños, un (1) área de depósito oficina, una (1) barra con capacidad para treinta (30) personas sentadas, un (1) área con capacidad para cuarenta (40) meses; este local tiene un área aproximada de ciento setenta y ocho metros con cincuenta decímetros cuadrados (178,50 Mts2), un (1) área de estacionamiento de ciento noventa y cinco metros cuadrados (195 Mts2), con un acceso o entrada tipo pasillo, con un área de ciento setenta y seis metros cuadrados (176 Mts2), lo que da un total de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts2), libre de personas y solvente en los servicios públicos de agua, luz, teléfono, gas y todos aquellos que necesite para el funcionamiento de su actividad comercial. En pagar a la parte actora la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 38.500,oo), por concepto de daños y perjuicios que le fueron causados al actor por no poder disponer de la renta que el inmueble arrendado debió generarle, los cuales se corresponden a las cuotas de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) cada uno, con excepción del mes de abril de 2009, el cual es a razón de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo); más las demás mensualidades que fueron causadas desde el mes de noviembre de 2009, hasta el día que se declare definitivamente firme la presente decisión, a razón de siete mil bolívares (Bs. 7.000,oo) cada una, las cuales de determinarán mediante experticia complementaria del presente fallo, que realizaran expertos contables que serán designados de acuerdo con lo establecido en el artículo 556 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el artículo 249 eiusdem. Para lo efectos del calculo del monto adeudado por la parte demandada, se ordena a la parte actora retire los montos consignados por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero por concepto de daños y perjuicios y se compense la deuda hasta la cantidad menor, conforme lo establecido en el artículo 1331 del Código Civil, para lo cual queda suficientemente facultado el juzgado de la causa para requerir informe al juzgado de consignaciones.
Queda así confirmada, en los términos expuestos la decisión apelada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
Regístrese, publíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,

SONIA FERNÁNDEZ DE ABREU
LA SECRETARIA ACC.,

MAYRA LELI RAMIREZ
Exp. Nº 9741.
Definitiva/Civil
Resolución de Contrato de Arrendamiento/Recurso.
Sin lugar “confirma”/”D”
SFDA/MLR/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las nueve horas antes meridiem (09:00 A.M.), Conste,

LA SECRETARIA ACC.,

MAYRA LELI RAMIREZ