TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: MARIA LEONOR BAEZ DE ORTEGA

ABOGADO: VICTOR JULIO PARRA HERRERA

DEMANDADA: HUGO ALFREDO SILVA GONZALEZ

ABOGADO: ELYANA GUTIERREZ ORTEGA

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 52.744

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar pronunciamiento en los siguientes términos:
I

Se inició el presente juicio, en fecha 29 de septiembre del año 2.006, mediante escrito presentado por la ciudadana MARIA LEONOR BAEZ ORTEGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número. V-7.079.367 y de este domicilio, asistida por el abogado VICTOR JULIO PARRA HERRERA, venezolano, mayor de edad, inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nro. 34.729, interpusieron demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, contra el ciudadano HUGO ALFREDO SILVA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-18.062.149, y de este domicilio.
Por auto de fecha 02 de octubre del año 2.006, se le dio entrada a la causa asignándole el Nro. 52.744 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal.
Por auto de fecha 09 de octubre del año 2.006, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada para que compareciera en un término de veinte (20) días de despachos siguientes luego de su citación a fin de que diera contestación a la demanda.
En fecha 08 de noviembre de 2.006, la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, ya identificada, otorgó poder Apud-acta a los abogados VICTOR PARRA HERRERA y LEWIS STOFIKM, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 34.729 y 32.954 en su orden.
Las diligencias conducentes a la citación constan a los autos (folios 38 al 67) y de las mismas se evidencia que no se logró la citación personal de la demandada, por lo que a solicitud de la parte Actora se libraron carteles de citación conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 12 de abril del año 2.007, la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.402.472, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 106.005, consignó instrumento poder que le fue otorgado conjuntamente con los abogados REINALDO RONDON HAAZ, LIANIBEL SANDOVAL ALVARADO y PEDRO RIVOLTA ROJAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.582.856, V-12.104.966 y V-3.574.253, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 48.744, 105.622 y 52.802 en su orden.
En fecha 25 de abril del año 2.007, la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA, con el carácter acreditado en autos, dio contestación a la demanda.
Ambas partes promovieron las pruebas que estimaron conducentes a la demostración de sus alegatos, dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad de ley.
Por escrito de fecha 25 de junio de 2007, la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA, ya identificada, hizo oposición a la admisión de las pruebas de la parte accionante.
Por sentencia interlocutoria de fecha 28 de julio del año 2.007, el Tribunal declaró SIN LUGAR las oposición a las pruebas realizada por la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA.
En fecha 11 de julio de 2.007, la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA, con el carácter acreditado en autos, tacho de falso los testigos promovidos por la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito de fecha 12 de julio del año 2.007, el abogado VICTOR JULIO PARRA, ya identificado, instó al Tribunal tome declaración a los testigos tachados.
En fecha 30 de julio de 2.007, la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA, ya identificada, promovió pruebas a la incidencia de tacha de testigos.
En fecha 10 de octubre de 2.007, la abogada ELYANA GUTIERREZ CORREA, con el carácter acreditado en autos, desistió de las pruebas presentadas en nombre de su representado en la incidencia de tacha de testigos.
Solo la parte demandada presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad legal, este Tribunal pasa a sentenciar la causa en los términos siguientes.
II
DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA
A) LA PARTE ACTORA:
“……. CAPITULO III
Motivo de la presente demanda
Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 14 de marzo de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro. 59, Tomo 36 (Compra Venta), en virtud del cual el accionado, ya identificado me confirió OPCION DE COMPRA VENTA, para adquirir con toda preferencia un (01) inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un Apartamento distinguido con el Nro. 16-B, ubicado en el décimo sexto piso del Edificio Paraíso “I”, situado en la Urbanización Valles de Camoruco, jurisdicción del Municipio valencia del Estado Carabobo, el cual tiene un área de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (72,50 M2), que consta de hall de entrada, un salón comedor con balcón, dos dormitorios con sus respectivos closets, un baño y una cocina pantry con su lavadero y pasillo de circulación. Le corresponde el puesto de estacionamiento Nro. 16-B y dicho inmueble esta comprendido dentro de los siguientes linderos. Norte: Can pasillo y ascensor; Sur: Con fachada Av. Orinoco; Este: Con vacio o patio de luces; y Oeste: Con el Apartamento 16-A, vacio o patio de luces y el ascensor. El resto de las medidas y demás determinaciones, constan en el Documento de Condominio, que está protocolizado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro de otrora Distrito Valencia del Estado Carabobo, hoy Oficina de registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio valencia del Estado Carabobo, el 16 de julio de 1987, bajo el Nro. 8, protocolo Primero, Tomo 08 y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,74411621. El bien objeto del contrato celebrado con el accionado le perteneció según consta de documento protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna del primer Circuito de registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 2 de marzo de 2006, bajo el Nro. 25, folio 1 al 2, Protocolo 1ro. Tomo 14.
El plazo para el ejercicio de los derechos conferidos a LA OPCIONADA EXPONENTE (Adquiriente) fue de 120 días calendarios consecutivos, contados a partir del 14.03.2006.
Como monto de la opción se pagó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) que pague el día del otorgamiento, imputables al precio convenido.
Como precio de la compra venta se estableció la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,oo). El precio de la compra venta habría de cancelarse el día del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Se quiso establecer como “una modalidad” que la opción no transmitiría el derecho real de propiedad. No obstante, preciso es advertir que, conforme lo tiene establecido la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, los precontratos o contratos preparatorios de la compra venta, llámese como se les llame, incluida las opciones, son en verdad autenticas compra ventas, por contener todos los elementos definidores de dicho contrato……
De allí que la causa petendi de la presente acción no parte del falso supuesto de una simple opción de compra-venta sino de un contrato real perfeccionado, que halló en su ejecución óbices imputables a la conducta del enajenante opcionante (demandado), que le hacen incurrir en culpa contractual y da lugar al derecho de accionar la resolución judicial, amén de los daños y perjuicios irrogados a mi patrimonio, como he de señalar más adelante. En síntesis, el motivo de la acción es: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA (primigeniamente opción de compra venta), más los daños y perjuicios causados a mi patrimonio material……..
Fundamentó en derecho en el artículo 1.167 del Código Civil. Procedió en consecuencia a demandar al ciudadano HUGO ALFREDO SILVA GONZALEZ, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En que la opción o promesa de compra venta ha sido incumplida por el demandado, y en consecuencia, procede en toda forma de derecho la resolución de dicho contrato. SEGUNDO: En restituirle lo abonado al precio de venta o reserva de la opción, esto es, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) más sus intereses calculados desde el 14 de marzo del 2006, hasta el día de la interposición de la demanda, ambas fechas inclusive, a la tasa legal, en aplicación al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia. TERCERO: La indexación de la deuda de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) desde la admisión de la demanda hasta la ejecución definitiva de la sentencia que recaiga en la presente causa, la cual debe calcularse a través de experticia complementaria del fallo. CUARTO: A pagar por concepto de aumento de valor o mayor precio, en consideración de la imposibilidad de adquirir un bien inmueble de las características establecidas en el contrato señalado, al mismo precio, lo cual arroja una diferencia aproximada, en aplicación de los Índices de Precios al Consumidor para el área metropolitana de Caracas, del Banco Central de Venezuela, de TREINTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 34.812.240,oo), los cuales demanda en calidad de de daños y perjuicios. QUINTO: A pagar la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) en concepto de restitución de lo cancelado por su persona a la abogada MARIA AUXILIADORA PEREZ GUADARRAMA, ya identificada, por concepto de redacción del contrato definitivo de venta. SEXTO: A pagar los gastos de otorgamiento de documentos autenticado y del documento definitivo de venta. SEPTIMO: A pagar las costas procesales. Estimó la presente acción en la cantidad de CIENTO TREINTA Y SEIS MILLONES OCHOCIENTO DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 136.812.240,oo).”

B) ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la Oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, la Representación de la parte demandada presento escrito, el cual es del tenor siguiente:
“ CAPITULO PRIMERO
DE LAS IMPUGNACIONES:
De conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugno por ser copia fotostática simple la solvencia municipal, acompañada al libelo marcada “E”.
De conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugno por ser copia fotostática simple el certificado de empadronamiento, acompañado al libelo marcado “F”.
De conformidad con el artículo con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, impugno el original del recibo de honorarios profesionales abogadiles, que fue acompañado con el escrito de demanda marcado “G”, ya que el mismo emana de un tercero y por lo tanto no le es oponible a mi representado.
De conformidad con el artículo con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, impugno el documental contentivo de deuda de condominio, que fue acompañado al libelo marcado “I”, ya que el mismo emana de un tercero y por lo tanto no es oponible a mi mandante.
De conformidad con el artículo con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, impugno la factura del servicio de electricidad, que fue acompañado al escrito de demanda marcado “J”, ya que el mismo emana de un tercero y por lo tanto no es oponible a mi poderdante.
CAPITULO SEGUNDO
DE LOS HECHOS CONVENIDOS
Es cierto que el catorce (14) de marzo de dos mil seis (2006), mi representado, ciudadano HUGO ALFREDO SILVA GONZALEZ, identificado en autos, celebró un contrato de opción de compra venta, … con la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, sobre un inmueble propiedad de mi mandante, constituido por un Apartamento distinguido con el Nro. 16-B, ubicado en el décimo sexto piso del Edificio Paraíso “I”, situado en la Urbanización Valles de Camoruco, jurisdicción del Municipio valencia del Estado Carabobo, el cual tiene un área de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (72,50 M2), que consta de hall de entrada, un salón comedor con balcón, dos dormitorios con sus respectivos closets, un baño y una cocina pantry con su lavadero y pasillo de circulación. Le corresponde el puesto de estacionamiento Nro. 16-B y dicho inmueble esta comprendido dentro de los siguientes linderos. Norte: Can pasillo y ascensor; Sur: Con fachada Av. Orinoco; Este: Con vacio o patio de luces; y Oeste: Con el Apartamento 16-A, vacio o patio de luces y el ascensor. El resto de las medidas y demás determinaciones, constan en el Documento de Condominio, que está protocolizado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro de otrora Distrito Valencia del Estado Carabobo, hoy Oficina de registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 16 de julio de 1987, bajo el Nro. 8, protocolo Primero, Tomo 08 y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,74411621. El bien objeto del contrato celebrado con el accionado le perteneció según consta de documento protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna del primer Circuito de registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 2 de marzo de 2006, bajo el Nro. 25, folio 1 al 2, Protocolo 1ro. Tomo 14.
Es cierto que el plazo estipulado por ambas partes, para el ejercicio de los derechos conferidos a la Eventual Compradora fue de CIENTO VEINTE (120) DIAS CALENDARIOS CONSECUTIVOS, es decir, desde el catorce (14) de marzo de dos mil seis (2006) hasta el catorce (14) de julio de dos mil seis (2006).
Es cierto que el precio de la opción de compra venta era por la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), los cuales recibí al momento de la firma del mencionado contrato de opción de compra venta.
Es cierto que el precio de venta del inmueble objeto del contrato de opción de promesa bilateral de compra venta, fue pactado en la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00) de los cuales se deducirán la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), que pago la Eventual Compradora, ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, por concepto de precio de la opción de compra venta, es decir, que al momento en que se protocolizara el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, la Eventual Compradora pagaría la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00).
CAPITULO TERCERO
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
No es cierto lo alegado por la demandante de autos, ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, de que los precontratos de la compra venta, incluidas las opciones, son de verdad autenticas compra venta, a tales efectos cito sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, expediente Nº 2000-000894……. (la cual citó….)
De igual manera en sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 05 de diciembre de 2006, Expediente Nº 01-10907, (la cual citó)De lo anteriormente expuesto, se puede deducir egregia Juez, que los contratos de opción de compra venta, aun cuando no se encuentran regulados por nuestra legislación venezolana, son perfectamente validos y por lo tanto lo que generan es una obligación de hacer, consecuencialmente no transfieren derechos reales, es decir, no transfiere el derecho de propiedad, por lo que queda al libre albedrio de la opcionante ejecutar la opción o no. Por lo que, en conclusión, el contrato de opción de compra venta no transmite la propiedad de inmueble y, por lo tanto, no es un contrato de opción de compra venta, como lo alega la parte actora. Y así solicito sea declarado por este Tribunal.
No es cierto que la opcionante, ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, haya perdido su propiedad. Ciudadana Juez, es imposible que la demandante haya podido perder la propiedad puesto que nunca llegó a ser propietaria del inmueble objeto de esta demanda, ya que los que se celebró fue un simple CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, que nunca transfirió la propiedad. Además, la parte actora en su libelo, a pesar de alegar (falso supuesto) de que es un documento de venta, no señala por que es un documento de venta, simplemente se contraen a decir que es un documento de venta en el cual se le transfirió la propiedad, según criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 19 -12-1960; falso, egregia Juez, falso, nada más falso, ya que como se señaló anteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del año 2002 y, los Tribunales de Instancia en sentencia del año 2006, ratificaron su criterio, en donde le dan eficacia y plena validez a los contratos definitivos de compra venta, en donde el opcionante comprador, a su elección puede, dentro del lapso concedido o al final de este, ejercer su opción y adquirir en propiedad el inmueble prometido en venta y, tal como señala el insigne procesalista Aguilar Gorrondona, ambos contratos se diferencian en que el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta, comprende una obligación de hacer, mientras que el contrato de compra venta, encierra una obligación de dar; Así mismo, señala el Tribunal de Instancia, que el contrato de opción de compra venta es un contrato sinalagmático, es decir que es un contrato bilateral que obliga a las dos (2) partes y es de tracto sucesivo, ya que no cumple con el mismo, con la sola firma del referido contrato de opción de compra o promesa bilateral de venta, sino, con la firma del contrato definitivo de compra venta, si el opcionante comprador ejerce la opción, paga el precio y se efectúa la tradición legal del inmueble por parte del promitente vendedor, no así en los contratos definitivos de venta, en los cuales en un solo momento, una vez pagado el precio de venta y otorgado el documento de compra venta, se efectúa la tradición del inmueble con la entrega del mismo, en las condiciones pactadas.
No es cierto que mi mandante haya incumplido sus obligaciones inherentes como propietario del inmueble, destacando, la demandante, una deuda condominial, que no existe, y que no es requisito sine quanon que exijan las Oficinas Inmobiliarias de Registro para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Y es tan falso, egregia Juez, lo que pretende alegar la actora de que existe una deuda de condominio, cuando esa deuda fue pagada el trece (13) de septiembre de dos mil seis (2006), mediante cheque de gerencia librado a favor de Condominio Edificio Paraíso I, del Banco Occidental de Descuento, Agencia Sambil Valencia, por la cantidad de DOS MILLONES VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS BOLIVARES (2.029.700,00), a los efectos de demostrar tal hecho acompañado a este escrito el original del recibo de la compra del Cheque de gerencia y copia fotostática simple del recibo de cancelación de la deuda de condominio, marcado “A”.
No es cierto que me encuentre insoluto en el pago del servicio de electricidad.
No es cierto que la demandante de autos, ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, haya solventado el bien inmueble ante la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Valencia, del Estado Carabobo. Por cuanto, dicha solvencia fue tramitada y pagada por mi mandante, la cual fue emitida el veintisiete (27) de junio de dos mil seis (2006), siendo valido hasta el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil seis (2006).
No es cierto que la demandante de autos, ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, haya obtenido el Certificado de Empadronamiento, ya que, quien tramitó dicho Certificado de Empadronamiento, fue la madre de mi representado, ciudadana MARIELA GONZALEZ DE SILVA, …., el 27 de junio de 2006, a tal efecto acompaño a este escrito el original del Certificado de Empadronamiento, debidamente expedido por la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Valencia, Estado Carabobo, marcado “B”, con la cual se prueba que es totalmente falso que la demandante de autos, ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, haya tramitado el mencionado documento.
No es cierto que el cumplimiento de la demandante de autos, de los requisitos para el otorgamiento antecedan al vencimiento del documento privado de fecha 16 de agosto de 2006, Fíjese ciudadana Juez, el documento de venta fue redactado, según el recibo anexo, marcado “G”, el 08 de septiembre de 2006, fue introducido al registro inmobiliario correspondiente, el 11 de septiembre de 2006. Pero no dice la parte actora, que la prorroga concedida VENCIÓ, el 10 de septiembre de 2006, día domingo, por lo que la fecha de vencimiento de la prorroga concedida para dar cumplimiento a el contrato de opción de compra venta se traslada al día hábil siguiente, que es el 11 de septiembre de 2006, fecha en que fue presentado el documento ante la oficina de registro inmobiliario, según los anexos distinguidos con la letra “D”, en donde se observa como fecha de recepción, el 11 de septiembre de 2006, fecha que se observa también, en el anexo marcado “H”, como fecha de emisión de la planilla de liquidación de los Derechos de Registro………
No es cierto que mi poderdante constriñera a la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, a pagarle el diez por ciento (10%) mensual del precio convenido para la venta, en manifiesta conducta de usura. No es cierto que mi representado no haya podido dar cumplimiento a las condiciones mínimas para que se otorgase el documento definitivo de compra venta.
No es cierto que la opción o promesa de compra venta ha sido incumplida por mi mandante.
No es cierto que mi poderdante deba restituirle a la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) cantidad que le fue abonado al precio de la venta o reserva de la opción, mas los intereses calculados desde el 14 de marzo de 2006 hasta la interposición de la demanda. Por demás esta señalar que dicha cantidad fue acordada como indemnización por los daños y perjuicios que se puedan causar.
No es cierto que mi representado deba pagar la indexación de la deuda de valor de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) desde la admisión de la demanda hasta la ejecución definitiva de la sentencia que recaiga en la presente causa, mediante experticia complementaria del fallo.
No es cierto que mi mandante deba pagar la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS DOCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES /34.812.240,00), en calidad de daños y perjuicios. Los posibles daños y perjuicios si fueran a pagarse (SUPUESTO NEGADO), fueron tasados en la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 10.000.000,oo).
No es cierto que mi poderdante deba pagar la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de restitución de lo pagado por la demandante a la abogada MARIA AUXILIADORA PEREZ GUADARRAMA, el 08 de septiembre de 2006, por redacción del documento definitivo de venta. Egregia Juez, no es un secreto para nadie que los gastos de notarias, registros y honorarios de abogados que se generan por concepto del contrato de opción de compra venta y por concepto del contrato definitivo de compra venta de inmuebles, corren solo por cuenta del PROMITENTE COMPRADOR u OPCIONANTE, quien además incumplió, con el contrato de opción de compra venta y con la prorroga concedida.
No es cierto que mi representado deba pagar los gastos de otorgamiento del documento autenticado y del documento definitivo de venta, ya que estos corren solo a cuenta del Promitente Comprador u Opcionante.
No es cierto que mi poderdante deba pagar las costas procesales.….”
Es necesario, ciudadano Juez, hacer las siguientes consideraciones a los efectos de ilustrarla sobre el caso que aquí se ventila, ciertamente cuando mi representado celebró el contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo…, le concedió a la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, CIENTO VEINTE (120) DIAS CALENDARIOS CONSECUTIVOS, a los efectos de protocolizar el documento de compra venta definitivo, venciéndose el mismo 14 de julio de 2006. Ahora bien, una de las cosas que más me asombran de esta temeraria demanda que incoó la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, en contra de mi representado, es el hecho de que no haya mencionado de que el 15 de agosto de 2006 (habiéndose transcurrido ya un (1) mes de haberse vencido la opción), se traslado y constituyó la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, en la siguiente dirección: Callejón Mujica, Residencias Freameca “E”, Torre “D”, apartamento C-1, Piso 1, Valencia Estado Carabobo, (domicilio de la demandante de autos), a los fines de notificar a la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, de que el 14 de julio de 2006, había vencido el plazo estipulado para ejercer el derecho de compra el inmueble de propiedad del demandado de autos, el cual anexo en original copia fotostática certificada de la notificación señalada por la notaria como Acta N° 28, marcada “C”. Asimismo, el hecho de que había operado a favor de mi representado la penalidad estipulada a su favor por concepto de daños y perjuicios y el derecho que tenia de disponer libremente del inmueble objeto de la negociación. Más, sin embargo, se le concedió una prorroga breve y razonable en aras de no afectar el interés inicial de la Eventual Comparadora, y fue así que el 16 de agosto de 2006, ambas partes celebraron un contrato privado, el cual acompaño en original marcado “D”, en el cual la hoy demandante reconoció y aceptó el hecho de que no había cumplido con estipulado en el contrato de opción de compra venta, de fecha 14 de marzo de 2006, el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N 59, Tomo 36 de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaria. De igual manera, tal como se señaló en la notificación practicada por la Notaría Quinta de Valencia del Estado Carabobo, el 15 de Agosto de 2006, es decir, hasta el 10 de septiembre de 2006, y en el cual se mantuvo el precio de venta que se estipulo en el contrato de opción de compra venta que celebraron, el 14 de marzo de 2006, ahora bien, de dónde saca la demandante que mi representado la constreñía a que le pagara el diez por ciento (10%) del precio convenido para la venta, en manifiesta conducta de usura, si en el mismo contrato privado dejó expresa constancia de que el precio que habían acordado se mantendría. Asimismo, la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, declaró que aceptó y reconoció que había operado a favor de mi poderdante la indemnización por daños y perjuicios estipulados en el contrato de opción de compra venta, no obstante, en caso de que se protocolizara el documento definitivo de compra venta durante el nuevo plazo que se le estaba concediendo, la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), que había dado la demandante de autos como precio de la opción, se imputarían al precio de venta, pero en caso contrario de que no se protocolizara el documento definitivo de compra venta dicho monto se aplicaría a favor de mi mandante por concepto de daños y perjuicios. Igualmente, la demandante de autos, declaró que se le entregó toda la documentación necesaria a los efectos de protocolizar el documento definitivo de compra venta.
Ahora bien, como anteriormente señalé, en el contrato privado que celebraron el 16 de agosto de 2006, la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, identificada en autos, y mi mandante, ciudadano HUGO ALFREDO SILVA GONZALEZ, identificado en autos, se estableció una prorroga de VEINTICINCO (25) DÍAS CALENDARIOS CONSECUTIVOS, el cual vencía el 10 de septiembre de 2006, egregia Juez, si usted revisa con detenimiento el anexo marcado “G”, que acompañó la demandante en el escrito libelar, que se refiere al recibo de pago hecho a la abogada MARIA AUXILIADORA PEREZ GUADARRAMA, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de redacción del documento definitivo de compra venta, el mismo tiene fecha 08 de septiembre de 2006., es decir, a solo dos (2) días del vencimiento de los veinticinco (25) días calendario consecutivos concedido como prorroga y a un (1) día hábil del vencimiento de la nueva prórroga, la cual como ya he hecho mención era hasta el 10 de septiembre de 2006, día lunes. Pero, lo más grave del asunto, ciudadana Juez, que la demandante introduce el documento definitivo de compra venta a la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 11 de septiembre de 2006, es decir, el último día en que debía ejercerse la opción de compra venta por la prorroga otorgada, es un hecho notorio, exento de toda prueba, que una vez introducido el documento definitivo de compra venta con todos los recaudos exigidos por el registro inmobiliario correspondiente, se emiten las planillas para el pago del impuesto respectivo y el pago de los emolumentos de la Oficina de registro inmobiliario, una vez efectuado el pago, es cuando se revisa el documento de venta en cuestión. Como prueba de lo antes alegado, aunque es un hecho notorio y fundamentado en el principio de la comunidad de la prueba, señalo los anexos “D” y “H” y el folio 24 que es el recibo de los Servicios Autónomos del Registro Público de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, acompañado por la actora con su escrito de demanda, en donde se demuestra que fueron presentado el día 11 de septiembre de 2006 y que el pago de los Servicios Autónomos del Registro Público de la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, así como la planilla de liquidación de los derechos de registro F-04-0680463, nunca se efectuó, por lo que mal puede otorgarse un documento definitivo de compra venta sin el pago de tales conceptos, as{i pues, el día interpela por el hombre, por lo que mal puede ahora, la actora, demandar la resolución del contrato de opción de compra venta, cuando es evidente que la que incumplió con el contrato de promesa bilateral de compra venta fue ella, CON EL AGRAVENTE de que previamente FUE NOTIFICADA DEL VENCIMIENTO DEL MISMO, concediéndose una prorroga que NO EJERCIO, OPERANDO DE PLENO DERECHO LA RESOLUCION DEL MENCIONADO CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.”

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS

A.- LA PARTE ACTORA:

POR UN CAPITULO PRIMERO: : Promovió Principio de la Confesión Ficta, por lo que estimó una inadecuada contestación de la demanda. Esta sentenciadora analiza los argumentos de la referida representación y observa, que emerge de los mismos, nuevos alegatos en el fondo como especie de contrareplica a la contestación de la parte demandada tendiente a descalificar en términos irrespetuosos a su contraria; razón por la cual, siendo lo alegado manifiestamente ilegal e impertinente toda vez que no constituye medio probatorio alguno, de desecha del proceso, y ASI SE DECIDE.
POR UN CAPITULO II: Promovió prueba testifical; en este orden ofreció los testimonios de los siguientes ciudadanos: WILFREDO JOSE SATURNO OCHOA, titular de la cédula de identidad número V-7.022.872; CARLOS JULIO LOZANO PERNÍA, titular de la cédula de identidad , MARIA SOFIA GOMEZ RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad número V-7.081.346, ZAIDA COROMOTO BAEZ GONZALEZ, titular de la cédula de identidad número V-7.028.020, todos de este domicilio. De los referidos testigos solamente compareció a rendir testimonio el ciudadano CARLOS JULIO LOZANO PERNIA. Los dichos de este testigo no se valoran por cuanto su persona esta afectada de la inhabilidad relativa prevista en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirmó en la pregunta CUARTA del interrogatorio que le formulara su promovente ser amigo de la parte accionante en los términos siguientes: “… CUARTO: Diga el testigo la razón fundada que dice tener de los hechos antes declarados; esto es, por que motivo sabe de los hechos. RESPONDIO: Porque soy amigo de la ciudadana MAIRA BAEZ, la conozco de vista, trato y comunicación y como somos colegas en el área de Corredor de Inmuebles, uno está al tanto de los compañeros, que compra y esta pendiente de ayudarlos. Esa afirmación la ratificó en la PRIMERA REPREGUNTA que le fue formulada, la cual citamos: “….Diga el testigo, de acuerdo con la respuesta a la pregunta número cuatro, exactamente como tuvo usted conocimiento de los hechos. Porque soy amigo de la ciudadana MAIRA BAEZ, de vista trato y comunicación y porque somos compañeros como corredores inmobiliarios. Por otra parte, también sus dichos por cuanto es un testigo referencial, toda vez que no le constan de manera directa los hechos, sino que los sabe porque se los refirió o contó la parte Actora de autos.
POR UN CAPITULO III: Promovió documentales de la manera siguiente: Se promueven las siguientes documentales cuya finalidad probatoria es acreditar los siguientes hechos: La reserva de Bs. 10.000.000,oo que hizo nuestra mandante a favor de MARIA ELENA URE DE LISO, cédula de identidad Nro. 7.156.890, mediante cheque.
El pago a favor del demandado de Bs. 13.000.000,oo para completar los cincuenta y cinco millones de autos, mediante dos (2) cheques de gerencia, uno por Bs. 2.000.000,oo y el otro por Bs. 10.000.000,00, anexo “B”. Se revisan los documentos y se observa que no guardan relación ni con las partes, ni con el inmueble objeto de la pretensión; con tales documentales a pesar de ser manifiestamente impertinentes, se pretendió sorprender la Buena Fe, de quien decide. Se desechan del proceso y ASI SE DECLARA.
POR UN CAPITULO IV: Promovió posiciones juradas, la misma fue admitida, mas no fueron evacuadas, por lo cual queda desestimada del proceso.

B.-PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

POR UN CAPITULO PRIMERO, titulado DEL PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA: Invocó y reprodujo el mérito favorable que se desprende del recibo de Compra del cheque de gerencia librado a favor del Condominio Edificio Paraíso “I”, del banco Occidental de Descuento, Banco Universal Agencia Sambil, por la cantidad de Bs. 2.029.700,oo y de la copia fotostática simple del recibo de cancelación de la deuda que tenía el demandado con el Condominio. Con ello dice probar que la deuda fue pagada por su mandante en fecha 13-04-2006. Que no es cierto que haya incumplido con sus obligaciones. El Tribunal dado que el referido instrumento privado no fue impugnado por la contraparte, lo tiene por reconocido en conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.
POR UN CAPITULO SEGUNDO: Con sustento en el Principio de la Comunidad de la Prueba, invocó y reprodujo el mérito del original del Certificado de Empadronamiento debidamente expedido el 27 de junio de 2006. El Tribunal observa, que no se trata de un mérito ya que esto no es prueba, esa figura no existe como medio probatorio, sino más bien de la ratificación de una prueba acompañada con el escrito de contestación, que debió ser complementada con prueba de testigo; en virtud de lo cual sólo se aprecia como principio de prueba por escrito al no haber sido impugnado.
POR UN CAPUITULO TERCERO: Con fundamento al Principio de la Comunidad de la Prueba, reprodujo más bien ratificó, la copia fotostática certificada de la notificación practicada por la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, distinguida como Acta Nº 28, de fecha 15-08-2006, acompañada con el escrito de contestación a la demanda. El Tribunal aprecia el referido instrumento autenticado en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y da por probados los hechos señalados por su promovente.
POR UN CAPITULO CUARTO: reprodujo el original del contrato privado suscrito por las partes en fecha 16-08-2006 acompañado con la contestación. El Tribunal le acuerda valor probatorio al instrumento en conformidad con lo pautado en el artículo 1.363 del Código Civil.
POR UN CAPITULO V: Reproduce el recibo de honorarios profesionales por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de redacción del documento definitivo de compra venta, el cual fue impugnado en el escrito de contestación de la demanda. El Tribunal observa, que si este instrumento fue impugnado en conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al reproducirlo, sin indicar que está reproduciendo, le está dando validez; y, como quiera que tales razonamientos son contradictorios quien decide lo desecha del proceso.
CON RELACION AL CAPITULO SEXTO: Reproduce el contrato definitivo de Compra Venta sin otorgarse, en base al principio de la Comunidad de la Prueba, de la planilla de Derechos de Registro T-04-0680463, del recibo de los Servicios Autónomos del Registro Público de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, con ello dice probar que en fecha 11 de septiembre de 2006, fue presentado el documento definitivo de compra venta por ante la mencionada Oficina; y, el pago de los derechos de registros nunca se cancelaron. El Tribunal le acuerda valor probatorio pleno, a la referida probanza, con ello deja probado que cuando se introdujo el documento ya la contratante estaba en mora.
POR UN CAPITULO SÉPTIMO: Promovió prueba de informe. De conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, Agencia Sambil, en la dirección que señala, a los fines de que informe, si el 12 de septiembre de 2006, fue comprado cheque de gerencia por el ciudadano HOGO ALFREDO GONZALEZ SILVA, a favor del Condominio Edificio Paraíso I, por la cantidad de Bs. 2.029.700, con el cual dice probar que su representado canceló la deuda de Condominio. Evacuada la referida probanza, el Tribunal deja constancia, que la entidad Bancaria requerida respondió por oficio de fecha 20-09-2007, que efectivamente, el mencionado ciudadano había comprado Cheque de gerencia por el monto indicado para el beneficiario Condominio Paraíso I, razón por la cual se le concede valor probatorio a la referida probanza; en este orden de ideas conforme al principio de la comunidad de la prueba el Tribunal observa que fue cancelado un día después, de haberse introducido los documentos a Registro.

MOTIVACION PARA DECIDIR

Solicita la parte Demandada a través de su representación que el Tribunal se pronuncie sobre la naturaleza del contrato cuya Resolución se demanda; dicha petición tiene como causa el hecho de que la representación de la parte Actora argumentó y afirmó de manera conclusiva, que los llamados Contratos de Opción de Compra Venta, son verdaderos Contratos de Venta, pues a su decir así lo tiene establecido el Máximo Tribunal de la República al estimar que los precontratos o contratos preparatorios de compra venta incluidas las opciones son en verdad auténticas compra ventas; por lo tanto el motivo de su Acción es RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, mas daños y perjuicios causados a su patrimonio; tal conclusión fue rebatida por la representación de la parte Demandada, al argumentar fundado en jurisprudencia y doctrina que el objeto demandado es la resolución de un contrato previo o preliminar de Opción de Compra Venta. Esta Sentenciadora a los fines de dar respuesta a lo solicitado, y con ello establecer la naturaleza del contrato cuya resolución se demanda, sigue el criterio del tratadista patrio Dr. Nicolás Vegas Rolando en su conocida obra titulada, “CONTRATOS PREPARATORIOS,” el cual fue citado por la parte Demandada; el seguido Autor aboga por la existencia de tales contratos preparatorios, estableciendo entre ellos y el Contrato Definitivo de Compraventa una diferencia, y es que la Opción engendra una obligación de Hacer, mientras que la Venta Definitiva comporta una obligación de Dar; de manera pues, que la Opción de Compra Venta encierra sólo una promesa de cerrar una futura negociación; no existe en ella la obligación de transferir, y las arras que se dan para garantizar el futuro negocio, no constituyen el precio de la venta; ello no obsta de que las partes puedan pactar en sus convenios, en que lo entregado en arras, al cerrar el negocio, forme parte del precio pactado. Por otra parte, es criterio de quien juzga, de que esta modalidad de contratos dada su bilateralidad, lleva implícito la posibilidad de una acción resolutoria, así como también accesoriamente la solicitud de daños y perjuicios para la parte que diere lugar a un incumplimiento de las obligaciones contraídas. En el caso de marras se establece que el instrumento que documenta la relación entre las partes de esta causa es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y ASÍ SE DECIDE.
Conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil gravita sobre las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hechos. En el caso de marras se pretende por la parte Actora la resolución de un contrato de Compra-Venta por incumplimiento de las obligaciones del demandado promitente vendedor. Alega la parte actora y así lo plasma en su Petitum libelar, que demanda para que el ciudadano Hugo Alfredo Silva González, identificado con la cédula de identidad número V-18.062.149, convenga o se le condene PRIMERO: En que la opción o promesa de compra-venta especificada en párrafos anteriores fue incumplida por su persona y procede en toda forma de derecho la resolución del contrato; en segundo lugar a restituirle lo abonado al precio de la venta de reserva de la opción, más los intereses desde el 14-03-2006 hasta el día de la interposición de la demanda. A la indexación de la referida suma desde la admisión de la demanda, hasta la ejecución definitiva de la sentencia. Al pago del aumento del valor agregado y a restituirle lo que pago por concepto de cancelación de Honorarios profesionales de abogados; nótese que la misma parte actora, termina libelando con el término “opción de compraventa,” por lo que extraña tal contracción con la conclusión de que demanda la resolución de un contrato de venta definitivo.
Ahora bien, en este orden de ideas, procedemos a resolver sobre el punto controvertido medular de la presente demanda, esto es, establecer el hecho del incumplimiento por del demandado de las obligaciones contractuales contraídas, de tal suerte, que si se llegare a establecer este hecho, se produciría una Resolución en su contra, con los efectos patrimoniales que emergen por activación de las clausulas penales; en este orden tenemos: se examina y analiza el documento contractual reconocido como instrumento fundamental de la pretensión por ambas partes, y encontramos que emerge para el opcionante vendedor las siguientes obligaciones cito:
1º) Obligación de transferir (hacer)…. El inmueble objeto de este negocio se le transferirá a la eventual compradora, en la oportunidad del otorgamiento del documento de compra-venta, libre de todo gravamen…. 4º) Que el inmueble objeto de este negocio será entregado en las actuales condiciones de conservación y funcionamiento, las cuales son conocidas por el eventual comprador…. 6º) De llegarse a realizar la venta definitiva del inmueble objeto de esta opción, la entrega material del mismo se hará dentro de los siete (07) días siguientes a la firma definitiva del documento de compra venta.
Como puede observarse, el cumplimiento de todas estas obligaciones se activaría, por efecto del otorgamiento, el cual como quedó plenamente demostrado en los autos por la propia parte actora, no se realizó. Esto es, al no haberse realizado el otorgamiento del documento de compra venta, todas las obligaciones de hacer que de él se derivan, quedan sin ningún efecto, y desde luego que el promitente vendedor también queda liberado de las mismas, si no le es atribuible a él el referido incumplimiento y ASÍ SE DECIDE.
Corresponde ahora verificar a quien es imputable la falta de otorgamiento oportuno a los fines de establecer a quien le resultaría aplicable la penalización convenida en el contrato y que alcanza la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) dado que también es un hecho controvertido.
Veamos: La parte actora en su libelo no señala de manera especifica, cúales son los hechos de conducta realizados por el vendedor opcionante que puedan estimarse o más bien subsumirse en un incumplimiento de parte de éste, en el entendido de que tales obligaciones contraídas debían estar expresamente diseñadas en el contrato preparatorio, que comporte para uno de los contratantes (el que haya dado motivo) a la pérdida patrimonial de la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00); en este orden de ideas la parte accionante se limitan a señalar, cito:
“ MOTIVO DE LA PRESENTE DEMANDA…Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 14 de marzo de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro. 59, Tomo 36 (Compra Venta), en virtud del cual el accionado, ya identificado me confirió OPCION DE COMPRA VENTA, para adquirir con toda preferencia un (01) inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un Apartamento distinguido con el Nro. 16-B, ubicado en el décimo sexto piso del Edificio Paraíso “I”, situado en la Urbanización Valles de Camoruco, jurisdicción del Municipio valencia del Estado Carabobo, el cual tiene un área de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (72,50 M2), que consta de hall de entrada, un salón comedor con balcón, dos dormitorios con sus respectivos closets, un baño y una cocina pantry con su lavadero y pasillo de circulación. Le corresponde el puesto de estacionamiento Nro. 16-B y dicho inmueble esta comprendido dentro de los siguientes linderos. Norte: Can pasillo y ascensor; Sur: Con fachada Av. Orinoco; Este: Con vacio o patio de luces; y Oeste: Con el Apartamento 16-A, vacio o patio de luces y el ascensor. El resto de las medidas y demás determinaciones, constan en el Documento de Condominio, que está protocolizado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro de otrora Distrito Valencia del Estado Carabobo, hoy Oficina de registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio valencia del Estado Carabobo, el 16 de julio de 1987, bajo el Nro. 8, protocolo Primero, Tomo 08 y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,74411621. El bien objeto del contrato celebrado con el accionado le perteneció según consta de documento protocolizado por ante la entonces Oficina Subalterna del primer Circuito de registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 2 de marzo de 2006, bajo el Nro. 25, folio 1 al 2, Protocolo 1ro. Tomo 14.
El plazo para el ejercicio de los derechos conferidos a LA OPCIONADA EXPONENTE (Adquiriente) fue de 120 días calendarios consecutivos, contados a partir del 14.03.2006.
Como monto de la opción se pagó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) que pague el día del otorgamiento, imputables al precio convenido.
Como precio de la compra venta se estableció la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,oo). El precio de la compra venta habría de cancelarse el día del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Se quiso establecer como “una modalidad” que la opción no transmitiría el derecho real de propiedad. No obstante, preciso es advertir que, conforme lo tiene establecido la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, los precontratos o contratos preparatorios de la compra venta, llámese como se les llame, incluida las opciones, son en verdad autenticas compra ventas, por contener todos los elementos definidores de dicho contrato……Por un Capítulo IV, el cual subtituló de los hechos que subyacen detrás de la apariencia de una inofensiva promesa contractual, arguyó: (1) El Demandado ha incumplido con las obligaciones inherentes a su cualidad, destacándose ad exemplun que a la fecha debe por concepto de contribuciones condominiales, como se acredita documentalmente, la suma de Bs. 2.029.632,59; (2) …que estaba insoluto el pago de electricidad; que el OPCIONANTE VENDEDOR, en flagrante abuso de derecho y en explotación ilícita, por su aparente ventaja, me constreñía a pagarle el 10% mensual del precio convenido para la venta, en manifiesta conducta de usura, que constituye un agravio jurídico y un gravamen económico…La conducta incuriosa del accionado, hace viable la acción escogida…”

Los hechos narrados supra, además de no estar probados en autos, no están contemplados en el contrato como causantes o generadores de la aplicación de la Clausula Penal, y la sola narración de los hechos, no prueban que el incumplimiento provino del demandado Opcionante Vendedor, unido a que no fueron traídos a los autos la contraprueba que desvirtuara los alegatos del accionado, razón por la cual se concluye en que la parte demandada no incumplió con sus obligaciones y ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte, resulta relevante jurídicamente destacar el que la parte actora silenció la existencia de un documento público, valorado plenamente en su oportunidad, constituido por una NOTIFICACIÓN que le hiciera a través de un Notario Público ,informándole que en fecha 14 de julio de 2006, había vencido el plazo estipulado para ejercer el derecho de comprar el inmueble, que operaba en consecuencia a favor del demandado la penalidad estipulada a su favor por concepto de daños y perjuicios y el derecho que tenía de disponer libremente del inmueble objeto de la negociación; el referido plazo precluyó el 15 de agosto de 2006; no obstante, en fecha 16 de agosto mismo año, hicieron un contrato privado en aras de no afectar el interés inicial de la eventual Compradora, donde esta reconoce no haber cumplido con lo estipulado en el contrato de Opción de Compra Venta, concediéndole adicionalmente una prórroga breve de 25 días calendarios consecutivos, que precluyeron el 10 de septiembre, se mantuvo el precio inicial de la venta establecido en el contrato de opción, estos hechos constan del documento acompañado marcado “D” por la parte demandada, por lo que se dan por plenamente demostrados por del accionado; por otra parte, también se contempla que de otorgarse el documento dentro del plazo extendido la suma entregada como reservación del inmueble le sería imputado al precio de la misma. Lo señalado permite concluir estableciendo que la parte demandante y Opcionante Compradora, quedó válidamente notificada de la preclusión del plazo convenido para el otorgamiento del contrato definitivo de Compraventa; que por documento expreso reconoció su incumplimiento, que le fue extendido un plazo adicional que también incumplió y ASÍ SE DECIDE.
También emerge, de los documentos acompañados con el libelo y reproducido por la parte demandada conforme al principio de la Comunidad de la Prueba concretamente los instrumentos previos que deben introducirse por ante el Registro Subalterno respectivo para los otorgamientos, que .los referidos instrumentos fueron introducidos en fecha 11 de septiembre del 2006; de la misma manera, emerge del instrumento autenticado contentivo de la notificación que se le hiciera a la parte actora, que el nuevo plazo precluia en fecha 10 de septiembre de 2006, todo lo cual indica que los documentos introducidos al registro el último día del plazo, colocaba nuevamente a la opcionante compradora en estado de mora, revirtiéndose contra ella la penalización contractual de lo cual, le resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 1.1.60 y 1.263 ambos del Código Civil, y ASI SE DECIDE.
En mérito de las consideraciones anteriores se concluye estableciendo que la parte accionante de autos fue quien frente al demandado incumplió el contrato por el cual se vinculó al no otorgar el documento definitivo de Venta, en los plazos que le fueron conferidos, razón por la cual, tal como lo esgrime el Demandado a su favor el CONTRATO QUEDA RESUELTO DE PLENO DERECHO en los términos que fueron estipulado tanto en el contrato original como el suscrito en fecha 16 de agosto de 2006 y ASI SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO DEL FALLO
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuando en sede civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana MAIRA LEONOR BAEZ DE ORTEGA, contra el ciudadano HUGO ALFREDO SILVA GONZALEZ, ambas identificadas anteriormente, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA realizado entre ellas en fecha 14 de marzo del año 2.006, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro. 59, Tomo 36, sobre el inmueble identificado supra; SEGUNDO: Queda resuelto de pleno derecho el contrato anteriormente mencionado y ASI SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, En Valencia, el día 01 del mes de junio del año 2.010. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

ABOG. ROSA VIRGINIA ANGULO

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:oo a.m.-
LA SECRETARIA,

ABOG. ROSA VIRGINIA ANGULO
Expediente Nro 52.744
RMV/Labr.-