TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: FAUSTINA ORTIZ RANGEL

ABOGADO: CESAR MALAVE AVENDAÑO

DEMANDADO: ALFONZO GALARZA

ABOGADO: MATIAS PINO MENESINI

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DE ARRENADAMIENTO
(APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 56.011

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta en fecha 29 de Octubre de 2009, por el Abogado MATIAS PINO MENESINI, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 94.858, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ALFONZO GALARZA, titular de la cédula de identidad número V-5.308.396 y de éste domicilio, parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 21 de Octubre del año 2009.
Recibidas las actuaciones, este Juzgado procedió en fecha 05 de Noviembre de 2009, a darle entrada, asignándole Nro.56.011, de la nomenclatura interna de este Tribunal, y en fecha 18 de Enero de 2010, se fijó el Décimo (10°) día de despacho para dictar el fallo.
Encontrándose la causa en estado de sentencia, esta Alzada pasa a hacerlo de la manera siguiente:
I
De la revisión del expediente se deja plasmado el cumplimiento de las siguientes actuaciones:
Se inicia el presente Procedimiento mediante escrito de demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el Abogado CESAR MALAVE AVENDAÑO, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-8.862.235, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 40.274, actuando en representación de la ciudadana FAUSTINA ORTIZ RANGEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.228.693, contra el ciudadano ALFONZO GALARZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.308.396 y de éste domicilio.
Por auto de fecha 13 de Julio de 2009, se procedió a admitir la demanda y fue ordenado el emplazamiento a la parte demandada ciudadano ALFONZO GALARZA, ya identificado en autos, para que compareciera ante ese Juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Las diligencias conducentes a la citación de la parte Accionada, se cumplieron, y de las mismas se desprende que se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de Agosto de 2009, la parte demandada ciudadano ALFONZO GALARZA, asistido de Abogado, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Abierta la causa a pruebas ambas partes promovieron las que estimaron conveniente en demostración de sus alegatos.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal A-quo falló declarando CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana FAUSTINA ORTIZ RANGEL, contra el ciudadano ALFONZO GALARZA, todos identificados en autos.
II
DE LA CONTROVERSIA
A.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA.
Alega que en fecha 15 de Octubre de 2007, su mandante celebró un contrato de Arrendamiento privado por tiempo determinado con el ciudadano ALFONZO GALARZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.308.396, mediante el cual le cedió en arrendamiento al mentado ciudadano un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación ubicada en el Pueblo de San Diego número 03, callejón los Laureles, en Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, conjuntamente con un aparato telefónico fijo inalámbrico con su respectiva línea signada con el número 0241-6177697, el cual en su original lo consignó marcado “B”, estando la condición de su mandante acreditada como propietaria, según documento Registrado por ante el Registro de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 30 de marzo de 2006, bajo el número 44, folios 1 al 2, protocolo 1°, tomo 43 y de Título Supletorio de Bienhechurías, el cual se le dio entrada en fecha 09 de Junio de 2009, bajo el número 2661, que en copias simples consignó marcados “C”. Esgrime que en el mentado documento Arrendaticio se estipuló una duración de un (1) año contados a partir del 15 de octubre de 2007, hasta el 15 de octubre de 2008, dice que quedó asimismo establecido su prorroga legal al término del contrato, que será de seis (06) meses contados a partir del 16 de octubre de 2008. Señala que el Arrendatario ha venido disfrutando junto a su grupo familiar del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y de todos los servicios públicos con que cuenta el inmueble sin ninguna perturbación ni molestia de parte de su mandante, pues el caso es de que dicho contrato de arrendamiento se venció, asimismo al vencimiento del contrato se le participó de que una vez vencido el contrato de arrendamiento podrá hacer uso de la prorroga legal establecida en la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, pues disfrutada la prorroga que comenzó el día 16 de octubre de 2008, hasta el 16 de abril de 2008, el Arrendatario lleva disfrutando ya tres “03” meses mas de prorroga y los que faltan hasta la entrega total del inmueble. Fundamenta la demanda en los artículos 38 literal A, 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 1159, 1160 1264, 1594 1599 1601 del Código Civil y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Finalmente en su petitorio demanda la entrega del inmueble por terminación del Contrato ó en defecto de ello sea condenado en la definitiva en hacer entrega del inmueble, constituido por una casa de habitación ubicada en el pueblo de San Diego número 03, callejón los Laureles, en Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo. Conjuntamente con una aparato telefónico fijo inalámbrico con su respectiva línea signada con el número 0241-6177687, por estar incurso en lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que la prorroga legal establecida también culminó.
2.) LA PARTE DEMADADA.
De conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la Cuestión Previa de Prohibición de admitir la acción propuesta de cumplimiento de prorroga legal del contrato de arrendamiento, por ser contraria a derecho, en razón de encontrarse en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Que la demandante fundamenta su pretensión en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cumplimiento de contrato y vencimiento de la prorroga legal, por cuanto el contrato no se prorrogaba más del término del año convenido y comenzaba a correr a partir de su vencimiento la prorroga legal de seis meses conforme al artículo 38 de la Ley Especial que regula la materia, pero que debido a que la arrendadora lo dejó como arrendatario en posesión del inmueble en la misma condición de arrendatario, vencidos como fueron tanto el contrato como los seis meses que le correspondían de prorroga legal, transcurriendo desde el 15-10-08 vencimiento de la prorroga legal mas de tres meses, pues no consta en autos, que la actora haya acompañado instrumento alguno donde hay cumplido con la formalidad de notificarle de la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, así como el vencimiento de la prorroga legal, además de ello ha cumplido cabalmente con las obligaciones de arrendatario sin oposición de la Arrendadora, adquiriendo el contrato a partir del vencimiento de la prorroga legal el carácter de indeterminado variando respecto del tiempo, dejando ya sin efecto el desahucio, por lo tanto operó la tácita reconducción, por la pasividad de la arrendadora al dejarlo como arrendatario en la posesión precaria del inmueble al mismo tiempo en que hace efectivo los cánones de arrendamiento mensuales. Que en razón de haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado, no era ni es posible demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal para obtener la entrega del inmueble por su parte, pues dice que las únicas causales por las cuales, podía haber demandado era la desocupación prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En relación a la Contestación al Fondo de la Demanda. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en lo hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra por no ajustarse a la realidad los hechos narrados ni ser aplicable el derecho invocado, al no subsumirse en el supuesto normativo dichos hechos, en virtud de que no procede la admisión de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, vencimiento de prorroga legal, ya que para ello la actora debe aportar al proceso los instrumentos fundamentales de la demanda en original ó en copias certificadas debidamente ordenadas y expedidas por el ó los funcionarios competentes para hacerlo, a los fines de que el Juez tenga los elementos necesarios que le hagan presumir la existencia de los presupuestos procesales que se desprenden del contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ver si efectivamente se está en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de acuerdo a lo afirmado en el libelo, la cual rechazó por ser infundada y temeraria la pretensión de la actora, por lo tanto solicita al Tribunal negar la admisión de la demanda. Que al no haberle participado por escrito la renovación del contrato en efecto que opera la tacita b reconducción contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Que dichos artículos establecen la tacita reconducción y suponen la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo ó su prorroga ha expirado quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo al arrendador en posesión del mismo, en cuyo caso el arrendamiento se presume que continua bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Alega que la tacita reconducción configura una renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, ó el inquilino continúa ocupando la cosa después de vencido el término, sin oposición del propietario. Que durante la relación arrendaticia ha cumplido con todas sus obligaciones, sin que haya dado lugar algunas de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más bien por el contrario ha cumplido cabal y puntualmente con el pago del canon de arrendamiento, que asimismo ha mantenido en buen estado de conservación el inmueble arrendado, que mantiene el pago de los servicios públicos al día, que ha cumplido con todas las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, tal como se evidencia de los recibos de pago y depósitos bancarios del banco provincial, de la cuenta bancaria de la arrendadora que anexó en copia simple con el escrito.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, a los fines de dictar su pronunciamiento, lo cual nos conduce a examinar, los limites de la Controversia, su análisis probatorio, parte motiva y su dispositivo, el cual es del tenor siguiente:
“…Omissis. Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de la demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; se observa que quedó plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia, en virtud del contrato de arrendamiento consignado en autos y suscrito entre el arrendador y la arrendataria, y con el cual demuestra la relación existente entre las partes involucradas en esta relación contractual. Nuestro legislador define a los contratos como un acuerdo, una convención entre dos ó más personas para constituir, reglar, transmitir ó modificar entre ellas un vínculo jurídico, es decir es un acuerdo de voluntades entre dos ó mas personas tendentes a lograr entre las participantes un vínculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones. El artículo 1159 del Código Civil establece: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento ó por las causas autorizadas por la Ley.” Con esta disposición quiere decir el Legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo supone formado legalmente. Ó en otros términos: que los contratos son leyes privadas para las partes, por consiguiente las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la Ley ha establecido, ya en interés público, ya para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para imponerle los más duros pactos. Así tenemos que en el presente caso la parte actora señala que vencido el contrato de arrendamiento y la prorroga legal la arrendataria no ha cumplido con la entrega del inmueble arrendado. Existiendo este alegato de incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria por no haber hecho entrega del inmueble en el tiempo estipulado; tenemos que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señala que al no haberle participado por escrito la renovación del contrato el efecto que opera es la tacita reconducción contemplada en el artículo 1600 del Código Civil. Siendo así se observa que la cláusula Cuarta del contrato suscrito entre las partes prevé cuál es la duración del mismo: “ El plazo de duración del presente contrato será de 01 año, contado a partir del día quince (15) de octubre del presente año, más si al vencimiento del término inicial ó de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el mismo, algunas de las partes contratantes no hubiesen dado un plazo mínimo de treinta (30) días de anticipación expresando su deseo de dar por resuelto este contrato se considerará que se desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por el término de seis meses de duración. Para todos los efectos legales contractuales las prorrogas que pudiera sufrir éste contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial ó término del mismo”, asimismo al folio 28 del expediente cursa una comunicación suscrita por la ciudadana FAUSTINA ORTIZ RANGEL DIRIGIDA al ciudadano ALFONZO GALARZA de fecha 30 de Julio de 2008 en el cual le informa que no le será renovado el contrato de arrendamiento, la misma se encuentra debidamente firmada en señal de haberla recibido por el ciudadano ALFONZO GALARZA es decir que la arrendadora si cumplió con informar al arrendatario que no le sería renovado el contrato de arrendamiento, por lo que dicho contrato venció el 15 de Octubre de 2008, comenzando a partir de ese momento a disfrutar de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminó el 15 de Abril de 2009, fecha en que el Arrendatario ha debido entregar el inmueble, por lo que la presente demanda debe prosperar, y así se decide. Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana FAUSTINA ORTIZ RANGEL, contra el ciudadano ALFONZO GALARZA, todos de características constantes en autos, y en consecuencia Se condena a la demandada, entregar el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes conjuntamente con un aparto telefónico fijo, inalámbrico con su respectiva línea. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Publíquese y déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo…”

V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados y al análisis probatorio realizado, este Tribunal revisor, observa:
PRIMERO: Se observa que emerge del contenido del Contrato de Arrendamiento, lo siguiente: 1.) La existencia de un contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana FAUSTINA ORTIZ RANGEL, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-9.228.693 y de éste domicilio, parte Actora en el presente juicio, y ALFONZO GALARZA, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-5.308.396 y de éste domicilio, parte demandada. 2.) Que se trata de un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, tal como se desprende de la CLAUSULA CUARTA , que estipula lo siguiente cito:
“El plazo de duración del presente contrato será de (01) un año, contado a partir del día quince (15) de octubre del presente año, más si al vencimiento del término inicial ó de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el mismo, algunas de las partes contratantes no hubiesen dado a la otra con un plazo mínimo de treinta (30) días de anticipación expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, se considerará que se desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por el término de seis meses de duración. Para los efectos legales contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial ó término del mismo.
El referido instrumento, acompañado como instrumento fundamental de la pretensión, fue valorado plenamente por la recurrida, al haber quedado reconocido en conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, y de conformidad con el artículo 1159 ejusdem, tiene fuerza de Ley entre las partes apreciación probatoria que se ratifica y ASÍ SE DECLARA.
TERCERO: En relación al mérito de la causa, tenemos como hecho controvertido que el Arrendatario no ha cumplido con la entrega del inmueble arrendado. En este orden de ideas, observamos que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el Arrendatario señala que no le fue participado por escrito la renovación del contrato, por lo tanto el efecto que opera es la tácita reconducción contemplada en el artículo 1600 del Código Civil. Así las cosas esta Juzgadora procedió a examinar cada una de las actas procesales y observa que efectivamente tal como lo dejó establecido el Tribunal de la recurrida, riela a los autos, que la ciudadana FAUSTINA ORTIZ RANGEL, parte Actora en la presente causa envió comunicación al ciudadano ALFONZO GALARZA en fecha 30 de Julio de 2008, en el cual le informa lo siguiente: “El presente tiene como finalidad notificarle que por razones ajenas a mi voluntad, no puedo renovar el contrato de alquiler celebrado en fecha 15 de octubre de 2007, del inmueble de mi propiedad, distinguido con el número 03, ubicado en el pueblo de San Diego Callejón Los laureles, en Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, por esta razón y con todo respeto, solicito la desocupación lo más pronto posible.” Dicha notificación al no ser impugnada por los medios idóneos establecidos por la ley alcanza plena fuerza probatoria; de manera pues, que del párrafo transcrito emerge que la Arrendadora si cumplió con informar al Arrendatario que no le sería renovado el contrato de Arrendamiento, por lo que dicho contrato venció el 15 de Octubre de 2008, comenzando a partir de ese momento a disfrutar de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual culminó el 15 de Abril de 2009, fecha en que el Arrendatario ha debido entregar el inmueble, por lo que la presente demanda debe prosperar, y ASÍ SE DECLARA.
Por su parte, ha sido criterio sostenido por el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, respecto a la prorroga legal, es el siguiente: cito:
“… Se trata de un beneficio establecido por la LAI, en su artículo 38 y como tal se orienta, a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° ejusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través del contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1 de aquélla Ley, así como otros inmuebles dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal… La Prorroga Legal opera de pleno derecho”, pues la misma ha sido establecida en el artículo 38 ejusdem cuando se contempla que “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el Arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas”, con lo cual la prorroga se ha constituido para que suja de modo automático, sin ninguna declaración adicional ó acuerdo previo interpartes contratantes.”(sub Tribunal)

A la luz del transcrito Criterio Doctrinario, se examina el caso planteado y se concluye que la conducta del Inquilino fue contraria al cumplimiento legal (artículo 38 literal “c” LAI) y contractual (Cláusula Cuarta) siendo el contrato Ley entre las partes, tal como lo expresa la recurrida.
De manera pues, que la prorroga legal venció el 15 de octubre de 2008, y que culminó el 15 de Abril de 2009; en virtud de lo expuesto se ratifica que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada con fundamento al vencimiento de la prorroga legal, por ser Procedente en Derecho y ASÍ SE DECLARA.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las consideraciones anteriores, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Sentenciadora de Alzada, CONFIRMA la Sentencia proferida por el PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 21 de Octubre de 2009; en consecuencia declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado MATIAS PINO MENESINI, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 21 de Octubre de 2009. CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoada por la ciudadana FAUSTINA ORTIZ RANGEL, contra el ciudadano ALFONZO GALARZA y condena a éste último a: 1.) Entregar el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes conjuntamente con un aparato telefónico fijo, inalámbrico con su respectiva línea.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, el día 01 de junio de 2010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR

LA SECRETARIA,

ABOG. ROSA ANGULO AGUILAR

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 11:00 am

LA SECRETARIA,

ABOG. ROSA ANGULO AGUILAR

Expediente : 56.011
RMV/mlb