TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana, SORAIDA CUSTODIA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.070.764, asistida por el Abogado en ejercicio EDDY LUGO, venezolano, mayor de edad, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.907, ambas de este domicilio, contra la ciudadana LEONOR GARCIA CEPEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-5.685.135 y de este domicilio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, aduce que en fecha 18 de abril de 2008, suscribió con la demandada de autos, un contrato de Opción de Compra – Venta, a través de documento público debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia del Estado Carabobo de fecha 18 de Abril de 2008, el cual quedó inserto bajo el N° 18, tomo 94, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, sobre un inmueble de su propiedad, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo de fecha 31 de Mayo de 1993, inmueble conformado por una casa ubicada en La Urbanización La Isabelica, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, edificada en un terreno propiedad de INAVI que mide noventa y tres metros cuadrados con sesenta centímetros (93,60 mts2) distinguida con número 33 de la transversal 04 del sector 09 de la mencionada urbanización y comprometida dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: con la casa N° 75 de la vereda 10, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L1 con una distancia de seis metros (6 mts) se llega al punto L2; SUR: con acera que la separa de la transversal 4 que es su frente, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L3 con una distancia de seis metros (6 mts) se llega al punto L4. ESTE: con la casa N° 31 de la transversal 4 que es su frente, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L2 con una distancia de quince metros con sesenta centímetros (15,60 mts) se llega al punto L3; y OESTE: con acera que la separa de la vereda 10, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L4 con una distancia de quince metros (15 mts) se llega al punto L1, donde se cierra el polígono.
Ahora bien, alega que el contrato tendría una vigencia de sesenta (60) días a partir de la fecha de su autenticación, según la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, el cual venció en fecha 18 de Junio de 2008, por tanto de mutuo acuerdo, se le concedió treinta (30) días más para el cumplimiento, pero hasta la fecha no ha sido posible, es decir, el contrato venció el día 30 de julio de 2008, sin que se efectuara el pago final por parte de la demandada de autos. Esgrime que según la cláusula segunda, el precio pactado por las partes es la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) la cual será cancelada de la siguiente manera: VEINTE MIL NOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma del documento y el resto, es decir, CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) serán cancelados al momento de la firma del documento definitivo de Compra – Venta. Arguye que la ciudadana LEONOR GARCÏA CEPEDA, para el momento de la firma canceló la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), el día 27 de Agosto de 2008 depositó en la cuenta de la demandante la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), y en fecha 16 de Marzo de 2009 nuevamente depositó, esta vez la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00); y el saldo deudor restante, la cantidad de diecisiete mil bolívares (Bs. 17.000,00) no ha sido cancelado hasta la fecha, a pesar de la vigencia del plazo de sesenta (60) días para el cumplimiento y los treinta (30) días más para el pago final y de esa forma se materialice la venta definitiva.
En la cláusula tercera, las partes convienen que en el caso de no realizarse la negociación por causas imputables a la promitente vendedora esta devolverá a la promitente compradora la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) recibido como inicial más la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de la cláusula penal y si el incumplimiento fuere por parte de la promitente compradora, ésta perderá la cantidad entregada como inicial, es decir la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de cláusula penal
Así mismo, manifiesta al Tribunal que en reiteradas oportunidades solicitó de manera cordial a la ciudadana LEONOR GARCIA CEPEDA, el cumplimiento de su obligación, pero esta no ha llegado a materializarse, en virtud de que necesitaba el dinero de la venta del inmueble objeto de la presente demanda, para adquirir otro inmueble, por el cual entregó una cantidad de dinero, pero a consecuencia de la falta de pago de la demandada de autos, perdió la negociación pese a que la mencionada estaba en conocimiento de la operación en vías de realización, por lo tanto le ocasionó la pérdida de una cantidad de dinero en la compra del inmueble que pretendía adquirir con el dinero que debía pagar la accionada, que hasta la presente fecha no ha cumplido con su obligación contractual, por lo que solicita la resolución por incumplimiento de contrato de opción de compra venta.
El 06 de Octubre de 2009, se admite la demanda.
El 19 de Octubre de 2009, comparece la demandante y consigna poder Apud-Acta a el Abogado EDDY LUGO, venezolano, mayo de edad, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 82.907. En el mismo acto consigna lo emolumentos a los fines de que se practique la citación.
El 23 de Octubre de 2009, el Tribunal ordena Librar compulsa.
El 26 de Octubre de 2009, el demandante introduce escrito de reforma de la demanda.
El 03 de Noviembre de 2009, se admite la reforma de la demanda.
El 09 de Noviembre de 2009, consigna el demandante copias fotostáticas de la reforma de la demanda y los emolumentos para la práctica de la citación
El 09 de Noviembre 2009, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos, para la citación.
El 15 de Diciembre de 2009, el alguacil deja constancia de haber citado a la demandada de autos.
El 07 de enero de 2010, procede el demandado de autos a contestar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas la parte demandada consigno escrito el 15 de enero del 2010.
El 21 de enero de 2010, la parte actora consigno escrito de prueba en los términos allí expuestos actora promueve la respectiva a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea la acción por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, y aduce que a través de documento publico, suscribió contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Publica Tercera, del Municipio Valencia Estado Carabobo, en fecha 18 de Abril de 2008, anotado bajo el N° 18, Tomo 94, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con la ciudadana LEONOR GARCIA CEPEDA, demandada de autos, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa ubicada en La Urbanización La Isabelica, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, edificada en un terreno propiedad de INAVI que mide noventa y tres metros cuadrados con sesenta centímetros (93,60 mts2) distinguida con número 33 de la transversal 04 del sector 09 de la mencionada urbanización y comprometida dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: con la casa N° 75 de la vereda 10, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L1 con una distancia de seis metros (6 mts) se llega al punto L2; SUR: con acera que la separa de la transversal 4 que es su frente, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L3 con una distancia de seis metros (6 mts) se llega al punto L4. ESTE: con la casa N° 31 de la transversal 4 que es su frente, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L2 con una distancia de quince metros con sesenta centímetros (15,60 mts) se llega al punto L3; y OESTE: con acera que la separa de la vereda 10, mediante un segmento de recta determinado así: partiendo del punto L4 con una distancia de quince metros (15 mts) se llega al punto L1, donde se cierra el polígono. Establecieron que el contrato tendría una vigencia de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de su autenticación, el cual se venció el día 18 de Junio de 2008, sin embargo, y de mutuo acuerdo se concedió una prorroga de treinta (30) días para el cumplimiento. Así mismo arguye que el precio pactado por las partes fue por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) el cual sería cancelado de la siguiente manera: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma de presente contrato y el resto, CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) serán cancelados al momento de la firma del documento definitivo de Compra – Venta. Pero es el caso que la ciudadana LONOR GARCIA CEPEDA canceló la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, el día 27 de Agosto de 2008 depositó en su cuenta VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y en fecha 16 de Marzo de 2009 depositó en su cuenta TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), mientras que el saldo deudor restante, la cantidad de DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000,00) no ha sido cancelado, incumpliendo con la cláusula quinta del contrato de opción.
POR SU PARTE EL DEMANDADO:
ADIMITE COMO CIERTOS: Los cuales quedan fuera del Contradictorio.
1.1-Que en fecha 18 de Abril de 2008, celebró contrato de Opción de Compra-Venta con la ciudadana: SORAIDA CUSTODIA MARTINEZ, sobre un inmueble de su propiedad cuyos linderos medidas y demás especificaciones constan en autos.
1.2-Que entregó a la fecha de la celebración del contrato de promesa bilateral de compra-venta, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00); y el día 27 de Agosto de 2008, depositó la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), a los efectos de que fueran imputados al precio de compra venta convenido; y en fecha 16 de Marzo de 2009, depositó en la cuenta del demandante, la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).
RECHAZA, NIEGA Y CONTRADICE:
La falsedad de que se le adeude un “saldo deudor” de Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 17.000,00). Además de los pagos ut-supra admitidos, alega que realizó otras cancelaciones que deben imputarse al precio de venta del inmueble. En tal sentido, en fecha 20 de Marzo del año 2009, depositó la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00) en la cuenta de ahorro N° 01510170945001690545, perteneciente a la ciudadana SORAIDA MARTINEZ, lo cual se realizó a solicitud de ésta, a los efectos de cancelar los impuestos municipales correspondientes; igualmente entregó cheque a nombre de la demandante de autos por cantidades que deben ser descontadas de el monto total de venta pactado.
La falsedad de la materialización de incumplimiento al no cancelar en la oportunidad legal el saldo deudor restante, ya que la demandante ha aceptado pagos parciales imputables al precio de venta, los cuales, según la cláusula segunda del contrato DEBIAN SER CANCELADOS AL MOMENTO DE LA FIRMA DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, una obligación condicionada que no ha cumplido, por lo tanto, no puede ser exigible el pago del saldo restante. Además, la demandante ha incumplido con la obligación de realizar todas las gestiones por ante la Autoridad Municipal a los efectos de obtener la solvencia respectiva, requisito indispensable para la protocolización del documento definitivo, ello a pesar de las constantes y reiteradas solicitudes hacia la demandante, debido al deseo de perfeccionar la venta pactada.
Por ser contraria a Derecho, niega rechaza y contradice la estimación de la demanda, por lo que el demandante excede de lo pactado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, al igual que rechaza la absurda petición de entrega del inmueble, por cuanto no se ha incumplido de forma alguna las obligaciones pactadas.

II
DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE DEMANDANTE:
Invoca y reproduce el merito favorable que arrojan las Actas Procesales.
Acompaña marcado letra “A” documento original del Contrato de opción de Compra-Venta.
Acompaña marcado letra “B” en original y copia del Documento de Propiedad del inmueble objeto de esta demanda para su vista y devolución del original previa certificación de la secretaria de este Tribunal como también consigna la liberación Opcional, igualmente en original y copia, el original para su vista y devolución previa certificación.
Acompaña marcada letra “C” Cédulas Catastrales en original
Consigna marcada letra “D” Certificado de Solvencia Municipal espedido por la Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Hacienda
RECHAZO:
El depósito realizado en fecha 23 de marzo de 2009, consignado por la promitente compradora, que dicho pago se impute al monto deudor del Contrato de Opción de Compra Venta, ya que este pago se realizó para cancelar canon de arrendamientos vencidos que adeuda la Promitente Compradora a la Promitente Vendedora, desde la fecha de la firma del documento de opción de Compra Venta (18-04-2008), para la fecha del depósito la demandada de autos adeudaba once (11) meses de alquiler en razón de Doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), lo que hace un total de Dos Mil Setecientos Cincuenta (Bs. 2.750,00), pagando la demandada ocho (08) meses de cánones de arrendamientos para el día del depósito y debiendo la cantidad de tres (03) meses de canon de arrendamiento para el día del depósito, por lo que manifiesta la demandada que en treinta (30) días se ponía al día, lo cual ni ha ocurrido, adeudando hasta la presente fecha la cantidad de catorce (14) meses a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00), lo que se traduce en un saldo deudor de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos. Por tal motivo, dicho depósito no puede imputarse al pago del Contrato de Opción de Compra Venta.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Expresamente se reproduce, promueve e invoca el mérito favorable de los hechos narrados en el libelo de la demanda y que además fueron admitidos como ciertos, especialmente lo referido al Contrato de Promesa Bilateral recompra Venta suscrito en fecha 18 de Abril de 2008, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia Estado carabao en fecha 18 de Marzo de 2008, anotado bajo el N° 18, tomo 94 de los libros respectivos, el cual anexa copia fotostática marcado con la letra “A”
Invoca, reproduce y promueve, lo siguiente:
“Es importante que la ciudadana LEONOR GARCIA CEPEDA, ya identificada, para el momento de la firma del contrato canceló la cantidad de VEINTE MIL BOLÏVARES (Bs. 20.000)” como se evidencia en la cláusula segunda del contrato de Opción de compra venta y el día veintisiete de agosto de 2008, me depositó en mi cuenta la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.00) y en fecha 16 de Marzo de 2009, me depositó TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000) como puede observarse en el anexo marcado con la letra “C”.
Se reproduce, invoca e insiste en el mérito favorable, que emerge del cheque N° 97000077, de fecha 18 de abril de 2008, girado contra la cuenta corriente N° 0116-0049-22-0005451973, del Banco occidental de Descuento (BOD) a favor de la ciudadana SORAIDA CUSTODIA MARTINEZ, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000). Se anexa marcado con la letra “B”, la copia fotostática.
Reproduce, invoca e insiste en el mérito favorable, que emerge del comprobante de depósito N° 81905965, del Banco Fondo Común, a favor de la ciudadana SORAIDA CUSTODIA MARTINES de fecha 27 e agosto de 2008, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). Se anexa marcado en original con la letra “C”
Se reproduce, invoca e insiste en el mérito favorable que emerge del comprobante de depósito N° 86845578, del Banco Fondo Común, a favor de la ciudadana SORAIDA MARTINES, de fecha 13 de marzo de 2009, por la cantidad de TRES MIL (Bs. 3.000). Se anexa en original con la letra “D”.
reproduce, invoca e insiste en el mérito favorable, que emerge del comprobante de depósito N° 86986172, del Banco Fondo Común, a favor de la ciudadana SORAIDA MARTINES de fecha 20 de marzo de 2009, por la cantidad de DOS MIL (Bs. 2.000), el cual ha sido omitido en el escrito libelar de la demandante. Se anexa marcado con la letra “E” en original.
Solicita de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se requiera a través de oficio dirigido al Banco Fondo Común, agencia Metrópolis, INFORME a este Tribunal: PRIMERO: Si en fecha 20 de Marzo de 2009, se verificó un depósito a través de la planilla N° 86986172. SEGUNDO: Si dicho depósito fue por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000). TERCERO: Si la cuenta de ahorros N° 0151017945001690545 en la cual se realizó el depósito pertenece a SORAIDA CUSTODIA MARTINEZ, titular de la cédula de identidad N° 2.070.764.
De conformidad con el artículo 403 del código de Procedimiento Civil, solicita la citación personal del demandante SORAIDA CUSTODIA MARTINES, titular de la cédula de identidad N° V- 2.070.764 y que la misma se verifique en la dirección: Transversal 95, N° 112-85, Primero de Mayo, Parroquia Miguel Peña, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que es la misma expresada en el libelo de demanda como domicilio procesal, a los fines de que se ABSUELVA LAS POSICIONES JURADAS sobre hechos pertinentes al mérito de la causa, que en nombre de la demandada, se formularán en la oportunidad que a bien tenga que fijar el Tribunal.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Por cuanto en el acto de la Litis contestación la parte accionada contradice la estimación de la demanda, en este sentido el Tribunal, se impone resolverla como PUNTO PREVIO; en los siguientes términos:
Aduce la parte demandada “Niega, Rechaza y contradice la estimación de la demanda, por ser contraria a derecho, la cuantificación de la demanda; en efecto el monto estimado por la demandante excede de lo pactado en el contrato de promesa bilateral de compra venta, objeto fundamental de la demanda”…(Omissis).
Dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del juez ante quien se propuso la demanda originalmente”

Sobre estos particulares, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso CLAUDIA BEATRIZ RAMIREZ contra MARIA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER y otro, estableció lo siguiente:
“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’…..(Omisis)

En atención a lo previsto en el dispositivo trascrito, quien aquí decide, observa; que el articulo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, es decir, que lo relativo a la impugnación de la cuantía, esta expresamente reservado a un punto previo de la sentencia; En consecuencia observa; este tribunal que la compradora- demandada, solo se limito a contradecir la estimación de la demanda, alegado un hecho nuevo, el cual, no probo en su oportunidad procesal, es decir, no es posible el rechazo puro y simple y si nada prueba la accionada, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor y así se declara.
En Tal sentido es forzoso concluir para esta juzgadora que es IMPROCEDENTE, la impugnación de la estimación de la demanda.

SEGUNDO:
Trabada así como quedo la Litis, considera este Tribunal, lo siguiente: De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.
En el presente caso, la parte actora aduce que la demandada no ha cancelado el saldo deudor restante, por la cantidad de DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000,00), incumpliendo con la cláusula quinta del contrato de opción y en la contestación a la demanda, la accionada alega que según la cláusula segunda del contrato el saldo restante debían ser cancelados al momento de la firma del documento de compra venta, una obligación condicionada que no ha cumplido, por lo tanto, no puede ser exigible el pago del saldo restante. Además, la demandante ha incumplido con la obligación de realizar todas las gestiones por ante la Autoridad Municipal a los efectos de obtener la solvencia respectiva, requisito indispensable para la protocolización del documento definitivo,
En este sentido, el artículo 1.167 de la Ley sustantiva Civil, establece: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación , la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”. En consecuencia, ello se traduce en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Por otra parte el artículo 1.474 del Código Civil, establece: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Artículo 1.486.- Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Artículo 1.487.- La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.
Articulo 1.495.- La obligación de entregar la cosa comprende la de la entregar sus accesorios…”… “Está obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida.
De lo anterior se desprende, que el contrato de opción de compra venta, es el contrato por el cual una parte (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una o varias cosas muebles o inmueble o otra (comprador), la que a su vez se obliga a pagar a la primera su precio en dinero. Por este contrato se Transfiere el dominio de un bien, del vendedor al comprador.
Ahora bien, en el caso de marra, las partes de común acuerdo establecieron en la cláusula Segunda lo siguiente:
CLAUSULA SEGUNDA: “El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender y LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a adquirir el inmueble antes identificado, es la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), la cual será cancelada de la siguiente manera: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma de presente documento y el resto, CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) serán cancelados al momento de la firma del documento definitivo de Compra – Venta”. (Negrilla del Tribunal)

Aprecia, quien aquí decide, que efectivamente el contrato de opción de compra-venta según la cláusula in-comento, estaba sujeta a una condición potestativa, en relación al pago, es decir, el saldo deudor, debe ser entregado por la compradora demandada LONOR GARCIA CEPEDA, al momento de la firma del documento definitivo de Compra – Venta.
En virtud de la cláusula anteriormente transcrita, evidencia pues esta Juzgadora, que efectivamente la ejecución de la obligación contractual estaba sujeta a una condición potestativa. Ya que el legislador en el artículo 1.199 del Código Civil, ha establecido que la obligación depende pura y simplemente de la voluntad de alguna de las partes; ciertamente, que en virtud de la mencionada disposición convencional que es Ley entre las partes; se verifica que el cumplimiento de la obligación estaba sujeto a que el saldo deudor, que debe pagar la demandada-compradora, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), es al momento de la firma del documento definitivo de Compra – Venta, es decir, dependía de la voluntad del acreedor.
Aun más, observa este Tribunal, que de los alegatos y pruebas que cursan a los autos se constata que según el contenido de la CLAUSULA SEGUNDA, ambas partes pactaron el precio del inmueble objeto del presente juicio en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), el cual seria cancelado de la siguiente manera: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma de presente documento y el resto, CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) serán cancelados al momento de la firma del documento definitivo de Compra – Venta”.
Por otra parte tenemos, que consta a los autos la prueba de informe, emanada la entidad Bancaria Fondo Común, cuyas resultas fueron recibidas en este juzgado 27-05-2010; se deja constancia; ciertamente se verifico que en fecha 20/03/2009, se verifico deposito de la planilla N° 86986172… por la cantidad de Dos mil con 00/100 céntimos (Bs.F 2.000,00), realizado a la cuenta N° 0151-0170-94-500-1690545, registrada a nombre de la ciudadana SORAIDA MARTINEZ, cedula de identidad N° V-2.070.764…”
Indicado lo anterior, observa este Tribunal que las pruebas de informes promovidas por la demandada en el escrito de prueba; si guardan relación con el asunto debatido. Por lo que merecen valor probatorio y así se establece.
No obstante, de una sumatoria aritmética, se observa que hasta la fecha, la compradora - demandada, ha entregado mas del precio pactado como inicial de la opción de compra-venta y a efectuado los siguientes pagos: la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, el día 27 de Agosto de 2008 depositó en su cuenta VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) y en fecha 16 de Marzo de 2009, depositó en su cuenta TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00), mas la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs.F 2.000,00), la cual, debe ser descontadas de el monto total de venta pactada; quedando un saldo deudor pendiente de: QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00).
En relación al contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera, del Municipio Valencia Estado Carabobo, en fecha 18 de Abril de 2008, anotado bajo el N° 18, Tomo 94, así como el documento de Propiedad del inmueble objeto de esta demanda; este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo estatuido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Finalmente este Tribunal aprecia que el argumento de la parte demandante que la demandada-compradora LEONOR GARCÏA CEPEDA, ha incumplido con el pago restante de la opción de compra-venta, hasta la fecha, se toma en consideración lo siguiente; en principio, contradicha la demanda, por la parte accionada, específicamente en lo relativo a que el saldo restante del precio de la opción de compra-venta debía ser cancelado al momento de la firma del documento definitivo de compra venta; tampoco quedo demostrado en las actas del proceso, el documento elaborado por la parte actora, para la venta definitiva del inmueble, en este caso toca a la parte accionada la carga de probar los hechos que son fundamento de la pretensión o generador de la acción. A tenor de lo establecido en el artículo 506 de la Ley adjetiva Civil y así se decide.
Así las cosas, llama poderosamente la atención a este Tribunal, que la parte demandante trae a los autos hechos nuevos específicamente al deposito efectuado por la demandada, en fecha 23 de marzo de 2009, los cuales, fueron realizados para cancelar canon de arrendamientos vencidos que adeuda la Promitente Compradora a la Promitente Vendedora, desde la fecha de la firma del documento de opción de Compra Venta (18-04-2008), para la fecha del depósito la demandada de autos adeudaba once (11) meses de alquiler en razón de Doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), lo que hace un total de Dos Mil Setecientos Cincuenta (Bs. 2.750,00). (OMISSIS)”. En consecuencia, aprecia este Tribunal que el demandante le toca la prueba correspondiente, con respecto al hecho nuevo. Y así se establece.
En el capítulo cuarto, la parte demandada, promovió las posiciones juradas, para que la demandante las absuelva y dio cumplimiento a los requerimientos de dicha prueba, al solicitar que se cite personalmente a la demandante SORAIDA CUSTODIO MARTINEZ a los fines de que absuelva las posiciones juradas sobre hechos pertinentes al merito de la causa y se compromete a comparecer por ante el Tribunal a absolver las pertinentes al merito de la causa (folio 31).
Se evidencia que siendo la oportunidad establecida para que la parte demandada compareciera para estampar en el acto de las posiciones juradas, a la parte demandante, este Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada declarándose a través de auto desierto el acto.
En este orden de ideas y a la hora fijada para que la demandada en el acto de reciprocidad de las posiciones juradas, le fueron estampadas a la demandada por la contraparte ocho (8) posiciones una vez analizadas y valoradas por este Tribual, interesan a la causa la posición, estampada en la SEGUNDA pregunta a tenor de la cual se lee: “Diga la absolvente por ser cierto si el contrato de opción a compra era para darle cumplimiento en un plazo de sesenta (60) días”. TERCERA “Diga la absolvente por ser cierto que el inmueble objeto de la opción a compra estaba solvente antes, durante y hasta el 31 de diciembre de 2008”. SEPTIMA: “ Diga la absolvente por ser cierto que incumplió de manera flagrante el contrato de opción de compra pactado con la ciudadana SORAIDA CUSTODIO MARTINEZ”. Interesa también el contenido de la posición OCTAVA: “Diga la absolvente por ser cierto que estaba en perfecto conocimiento que el inmueble objeto de la opción a compra estaba debidamente solvente de impuestos municipales y servicios y que la venta no se perfecciono por causas imputables a la promitente compradora”.
A los fines de analizar las posiciones juradas, este Tribunal observa lo siguiente:
El artículo 12 del mismo Código de Procedimiento Civil, establece: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho... Debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
El artículo 412 del Código de Procedimiento Civil que trata de la Confesión Ficta, cuando la citada para absolverlas no comparezca, sin motivo legítimo... se le tendrá por confeso en todas las posiciones que le estampe la contraparte.
La naturaleza jurídica como medio de prueba de las posiciones juradas se encuentra contenida en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil el cual establece: “Quien sea parte en el juicio estará obligado a contestar bajo juramento las posiciones que le haga la parte contraria sobre hechos pertinentes de que tenga conocimiento personal”.
Así mismo las posiciones juradas constituyen una forma de confesión, habiendo sido definida por la doctrina como “la declaración judicial o extrajudicial, espontánea o provocada por el interrogatorio de la parte contraria o por el juez, mediante la cual una parte, capaz de obligarse y con ánimo de proporcionar a la otra una prueba en perjuicio propio, reconoce total o parcialmente, la verdad de una obligación o de un hecho que se refiere a ella y es susceptible de efectos jurídicos” . Por su parte, la doctrina nacional ha definido las posiciones juradas “como el medio de prueba del género de la confesión, mediante el cual, una de las partes en el juicio, requiere de su adversario, bajo juramento, respuesta afirmativa a las posiciones que se le formule, sobre hechos de que tenga conocimiento personal, que sean pertinentes a la causa”. Es por ello que bajo el esquema previsto en el Código de Procedimiento Civil, a través de las posiciones juradas se persigue obtener la confesión del absolvente, razón por la que sólo serán susceptibles de valoración las respuestas que lo perjudiquen y no las que lo favorezcan, lo cual es consecuencia del principio de alteridad por cuya aplicación nadie puede, unilateralmente, crear una prueba o un título a su favor.

En este sentido aprecia este Tribunal, que siendo las posiciones juradas una declaración de alguna de las partes, expresada en el curso de un proceso, en beneficio de la otra, las mismas constituyen una confesión, a tenor de lo establecido en el artículo 412 ejusdem. En consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y así se declara.-
En cuanto y tanto a los otros medios probatorios, relativos a los instrumentos de carácter administrativos, Cédulas Catastrales en original, Certificado de Solvencia Municipal expedido por la Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Hacienda; aun cuando configuran el cumplimiento por parte del actor de una de sus obligaciones, a tenor de lo establecido en el artículo 1.495 del Código Civil. Se aprecia que para la fecha en que ambas partes suscribieron el contrato, 18 de abril del año 2008, el inmueble se encontraba solvente hasta el 31 de diciembre de 2008.
Este tipo de pruebas pertenecen a la categoría de los documentos administrativos, los cuales contienen una declaración de voluntad, conocimiento y certeza, que goza de una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad; en virtud a ello se tiene como cierto su contenido, por cuanto tales instrumentos no fueron impugnados a través de otro genero de prueba capaz de desvirtuar su veracidad; por lo cual, merece valor probatorio. Y así se establece.
En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto a la resolución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz).