TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado EDYDALEN SIERRA OJEDA, titular de la cedula V-11.364.198, inscrito en el IPSA bajo el N° 118.371 y de este domicilio, actuando en nombre y representación del ciudadano DAVID ANTONIO MUÑOZ GRATEROL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V- 7.102.640 y de este domicilio; por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Aduce que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano MIGUEL ERASMO QUINTERO, sobre una bienhechurías ubicadas en la Av. Sesquicentenario, Barrio La Blanquera S/N, con lo siguientes linderos generales en un área de TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS DECIMETRO CUADRADOS (3.780.82 Mts). NORTE: Del punto A al punto B en una distancia de cuarenta y un metros con cuarenta centímetros (41,40Mts), con Av. 58 (Sequiscentenario), que es su frente; ESTE: del punto B al punto C en una distancia de ciento diez metros con treinta centímetros (110,30Mts), con terreno baldío; SUR: del punto C al punto D, orientado al Sur Oeste, en una distancia de veintisiete metros con cincuenta centímetros (27,50Mts) con Río Cabriales y OESTE: del punto D al punto a, orientado al Sur-Oeste en una distancia de ciento diez metro con treinta centímetros (110,30Mts) con bienhechurias que fueron o son de FERROGANGA; suscrito entre las partes en fecha 05 de Mayo de 2005, con una duración de un (1) año contados a partir de del día 01 de Marzo del 2005 por lo que tendría vigencia hasta el 01 de Marzo del año 2006, prorrogables por períodos iguales o menor tiempo, amenos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con trenita (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término del presente contrato; así mismo arguye que notificó al ciudadano MIGUEL ERASMO QUINTERO, la no renovación del contrato de arrendamiento por la Notaría Publica Séptima de valencia m en fecha 28 de Enero de 2010, por cuanto debe entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y de personas a partir del 02 de Marzo 2010, en las mismas buenas condiciones que se le fue entregado y solvente en todos los servicios. Por lo anterior expuesto aduce el demandante que la actuación del arrendatario encuadra dentro de los requisitos que exige el contrato de arrendamiento para solicitar su cumplimiento por la vía judicial y así solicita lo declare este Tribunal.-
El 13 de Abril del 2010. Se admite la presente demanda
El 20 de Abril de 2010 la demandante consigna copias fotostáticas del libelo de demanda y auto de admisión, y los emolumentos para la práctica de la citación.-
El 21 de Abril de 2010, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos
El 6 de mayo de 2010, el Tribunal ordena librar la compulsa.
El 12 de mayo de 2010, el Alguacil deja constancia que cito personalmente al demandada de autos.
El 14 de Mayo de 2010 el demandado procede a contestar la demanda, asistido en este acto por la abogada MARY RIERA ROJAS, I.P.S.A. Nº 48.606.
Abierto el juicio a prueba ambas partes consignan los escritos respectivos en los términos allí expuestos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano MIGUEL ERASMO QUINTERO, por un periodo de un (1) año contado a partir del 1 de Marzo del año 2005 y vencía el 01 de Marzo de 2006, sobre una bienhechurías ubicadas en la Av. Sesquicentenario, Barrio La Blanquera S/N, dicho lapso es prorrogable por períodos iguales o menor tiempo, amenos que una de las partes de aviso a la otra por escrito a la otra con por lo menos treinta (30) de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato. Posteriormente el día 28 de Enero de 2010, se efectuó la respectiva notificación de no renovación de contrato por medio de la Notaría Publica Séptima de Valencia, al ciudadano MIQUEL ERASMO QUINTERO, por lo cual ha sido notificado con mas de treinta (30) días de anticipación, razón suficiente para que el arrendatario proceda a entregar el inmueble antes plenamente identificado, totalmente desocupado y libre de bienes, en las mismas buenas condiciones como se le fue entregado y solvente de todos los servicios.
POR SU PARTE LA DEMANDADA: - Rechaza, niega y contradice lo alegado por la parte actora en juicio, tanto en lo hechos como en el derecho, específicamente hace alusión a la cláusula tercera del presente contrato de arrendamiento.
Arguye, que el contrato a tiempo determinado, comenzó el 01 de Marzo de 2005, y expiró el 01 de Marzo de 2006, convirtiéndose a partir de esa fecha, en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, una vez que se le ha notificado a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Valencia del estado Carabobo, el deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, el demandante pretende desconocer la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual opera de pleno derecho a partir del día 1º de Marzo del 2010.
Por otra parte, alega que al ser un contrato a tiempo indeterminado, el proceso a seguir sería la vía del juicio por desalojo, prevista y contemplada en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDADA:
PRIMERO: hace valer a su favor los mérito que se desprenden de autos, y muy especialmente en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, consignado por la parte actora; ya que la misma expresa textualmente así: “…Por lo que tendrá vigencia hasta el 01 de Marzo de 2006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del término del presente contrato”. De la lectura anterior se desprende claramente que el contrato en cuestión fue determinado hasta el día 01 de Marzo de 2006, ya que en ninguna parte del texto se estableció el deseo de no prorrogar, por lo tanto desde esa fecha hasta la presente, el contrato de arrendamiento alegado se convirtió en contrato a tiempo indeterminado.
SEGUNDO: como quiera que el contrato arrendamiento argumentado en la presente causa, es a tiempo indeterminado, mal pudiera ésta demandar el cumplimiento de contrato, cuando en realidad, la vía legal a seguir, sería la demanda por desalojo prevista y contemplada en la ley de arrendamientos Inmobiliarios.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
A los fines de probar que el demandado en autos, suscribió un contrato de arrendamiento con el arrendador en fecha 05 de Mayo de 2005, de manera prorrogable, iniciándose el primer período por un (1) año, a partir del 01 de Marzo de 2005 hasta el 01 de Marzo de 2006 y prorrogándose sucesivamente por periodos iguales; hasta fecha 28 de enero de 2010, por actuación ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, se le notificó la no renovación de dicho contrato de arrendamiento, a tenor de lo establecido en su cláusula tercera del contrato en cuestión que establece: “TERCERA: la duración de este contrato es de un (01) año contados a partir de la fecha del día 01 de Marzo del 2005, por lo que tendrá vigencia hasta el 01 de marzo del 2006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino del presente contrato”, por lo cual se está en presencia de un contrato a tiempo determinado con prorrogas consecutivas, donde el arrendador ha ejercido su facultad de notificar a el arrendatario su voluntad de no continuar la relación arrendaticia.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Resuelto el punto anterior procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto; en este sentido, se observa que los hechos controvertidos, se circunscriben en determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por el actor, es decir, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En este orden de ideas, tenemos que la parte accionada aduce que el contrato a tiempo determinado, comenzó el 01 de Marzo de 2005, y expiró el 01 de Marzo de 2006, convirtiéndose a partir de esa fecha, en un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, una vez que se le ha notificado a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Valencia del estado Carabobo, el deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, el demandante pretende desconocer la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual opera de pleno derecho a partir del día 1º de Marzo del 2010; y que al ser un contrato a tiempo indeterminado, el proceso a seguir sería la vía del juicio por desalojo, prevista y contemplada en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, para dilucidar la cuestión planteada; es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
De tal modo, que observa esta Juzgadora que la inquilina-demandada admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, y el proceso a seguir sería el desalojo, prevista en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
A los fines de descifrar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio a los contratos de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento, que corre inserto al folio 21 al 23 del expediente que las partes establecieron su duración en la cláusula Tercera en los siguientes Términos:
“TERCERA: la duración de este contrato es de un (01) año contados a partir de la fecha del día 01 de Marzo del 2005, por lo que tendrá vigencia hasta el 01 de marzo del 2006, prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino del presente contrato”,
De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, se constatar que las partes previeron un lapso de duración de Un (1) año prorrogable a su vencimiento por períodos iguales o menor tiempo, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino del presente contrato; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandante dio en arrendamiento a la demandada un inmueble constituido por una bienhechurias ubicadas en la Av. Sesquicentenario, Barrio La Blanquera S/N, Municipio Valencia Estado Carabobo, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable a su vencimiento, por períodos iguales; se concluye que la posibilidad de no prorrogar el contrato o su vencimiento del término establecido originalmente o para efectos de cualquiera de sus prórrogas, debe notificarse o dar aviso una de las partes a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino del presente contrato; ello constituye un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado el contrato; circunstancia que consta a los autos, pues bien, la parte actora notifico al inquilino MIQUEL ERASMO QUINTERO, en fecha 28 de Enero de 2010, la no renovación de contrato, a través de la Notaría Publica Séptima de Valencia, por lo que fue notificado con mas de treinta (30) días de anticipación, al vencimiento de la ultima prorroga del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, hasta el momento tenemos que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que la parte actora le notificó de manera válida su voluntad de no prorrogarlo. Según lo pactado en la Cláusula Tercera, y el cual comenzó a regir a partir del el 01 de Marzo de 2005, y expiró el 01 de Marzo de 2006, ( 1 año), este se prorrogo por períodos iguales de Un (1) año, del 1 de marzo 2006, hasta el 1 marzo 2007, del 1 de marzo 2007, hasta el 1 marzo 2008, posteriormente desde el 1 de marzo 2008, hasta el 1 marzo 2009 y desde el 1 de marzo 2009, hasta el 1 marzo 2010, es evidente que la notificación se efectuó con mas de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento, es decir, el 28 de enero de 2010; concluyendo la relación arrendaticia el 1 marzo 2010, y vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de Un (1) año, la cual, espirara el 2 de marzo de 2011; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento..
En este sentido, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:…….. Letra b).- “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menos, de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de Un (1) año”.
De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prorroga legal a la cual tiene derecho la parte demandada es la contenida en el literal “B” del articulo 38 de la Ley anteriormente citada. Así se establece.
Aun más debo advertir, que es la Ley la que fija la extensión de la prorroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prorroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (Artículo 1.599 Código Civil). Esta norma debe entenderse ahora en los Términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes; por ser el derecho inquilinario de estricto orden público.
De tal modo Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, tal como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y para interpretar los contratos que pueden presentar oscuridad o deficiencia, debemos atenernos a la intención de las partes pero sobretodo a la verdad y la buena fe.
No obstante la Sala de casación Civil del Tribunal Suprema de Justicia, mediante sentencia declaro lo siguiente: “… La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial sobre la materia, establece en su articulo 38 que los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, el mismo se prorrogara por un lapso que variara de acuerdo al lapso de duración de la relación arrendaticia, así para el caso en que la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.
Esta prorroga legal opera de pleno derecho (articulo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en lo adelante LAI), expresión que significa “efecto jurídico que se produce por ministro de ley, sin necesidad de declaración judicial o acto jurídico particular o privado” (En enciclopedia jurídica opus, tomo VI, Pág. 304, Caracas), por lo que la prorroga legal, una vez finalizado el lapso natural del contrato, comienza a correr o computarse.
Por otra parte, con relación a los documentos contentivos del contrato de arrendamiento y la notificación efectuada a través de documentos debidamente autenticados, merecen valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de lo anterior, resulta forzoso establecer que la acción por cumplimiento del contrato basado en el artículo 39 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario es Inadmisible, y así se declara
De acuerdo al criterio que ha sostenido en forma reiterada la Sala Constitucional en distintos fallos y más concretamente en el pronunciado el 28 de junio de 2005, expediente 04-1845, en torno a la naturaleza del contrato de arrendamiento, estableció lo siguiente:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servando, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga – si el inquilino tiene derecho a ella – y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a unos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”