TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 15 de marzo de 2010
Años: 199º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2009-004019

DEMANDANTE: LUIS DAO LAMEH, mayor de edad, venezolano, viudo, titular de la cédula de identidad N° 66.822, actuando en representación de la firma mercantil DAS INVERSIONES, C.A. (DASICA) debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 27 de enero de 2006, bajo el Nº 30, tomo 5-A.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ALEJANDRA RODRÍGUEZ ÁLVAREZ, abogada en ejercicio inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 68.261.
DEMANDADA: MARIA DA GLORIA ASSUNCAO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.730.105.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: FÉLIX VÁSQUEZ, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 92.213.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 13 de octubre de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo la RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO, acción instaurada por la firma Mercantil DAS INVERSIONES, C.A., (DASICA), contra la ciudadana MARIA DA GLORIA ASSUNCAO, todos arriba identificados, en los siguientes términos:
Afirma la parte actora en su escrito libelar que celebró contrato de arrendamiento de dos inmuebles, ubicados en la avenida 20, entre calle 39 y 40, edificio Las Américas, cuarto piso, apartamentos Números 4-1 y 4-6, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, los cuales se encuentran alinderados de la siguiente manera: APARTAMENTO Nº 4-1: NORTE: vacío estructural del edificio; SUR: fechada de sur edificio; ESTE: fachadas este del edificio; OESTE: con el apartamento 4-2 y pasillo interior. APARTAMENTO Nº 4-6: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: vacío estructural del edificio; ESTE: fachada este del edificio; OESTE: con el apartamento 4-5 y pasillo interior; mediante documento privado con la ciudadana MARIA DA GLORIA ASSUNCAO DE DIAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, cédula de identidad Nº V-12.703.105, por una duración de seis (6) meses fijos improrrogables, contados a partir del 01 de noviembre del año 2006 y que el mismo finalizó en fecha 31 de mayo del 2007.
Señala que se desprende de expediente de consignación, que la demandada confiesa que tiene una relación arrendaticia desde hace quince (15) años, la cual tiene por objeto los inmuebles que ocupa en el edificio Las Américas. Situación que asegura es cierta, indicando que de ello se concluye que una vez se venció el contrato celebrado antes señalado, en fecha 31 de mayo del 2007, a partir del 01 de noviembre del 2007, comenzó la inquilina, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hacer uso de tres (3) años de prórroga legal, por lo que la relación arrendaticia existente está vigente y es a tiempo determinado, ya que la prórroga legal no ha vencido.
Manifiesta que el canon de arrendamiento mensual, se fijó en la cláusula cuarta en CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00) mensuales, y al cambio de la moneda se refleja en la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 160) mensual, lo cual serían cancelados los primeros 5 días del mes.
Afirma de igual forma que en el expediente de consignación el cual cursa el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, expediente Nº KP02-S-2008-3880, la inquilina realizó de manera extemporánea las consiguientes de las mensualidades de los meses de DICIEMBRE, ENERO Y FEBRERO de 2008, ya que dicho artículo señala que una vez vencido el mes, el inquilino tiene 15 días continuos para realizar la consignación judicial y que violó dicho artículo, pues pagó las mensualidades el día 18 de marzo del año 2008, incurriendo en una causal de resolución por falta de pago, ya que el mes de diciembre lo tenía que pagar antes del 15 de enero del 2008; y enero antes del 15 de febrero y febrero antes del 15 de marzo, cuestión que asegura que no fue así ya que todos los meses fueron depositados EXTEMPORÁNEAMENTE.
Por lo expuesto exige: 1. La resolución del contrato de arrendamiento firmado entre ambas partes. 2. Que la accionada devuelva los apartamentos libre de personas y bienes. 3. Que la demandada sea condenada al pago de las costas de este proceso.
Su acción la fundamenta en los artículos 38 y 51 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en 9 UNIDADES TRIBUTARIAS (09 u.t.)
El día 26 de octubre de 2009, se admitió la demanda. El día 13 de noviembre de 2009 se recibe diligencia presentada por la apoderada actora, en la que solicita se libre boleta da citación al demandado. El 19 de diciembre de 2009, se acuerda librar boleta de citación a la parte demandada. En fecha 08 de febrero de 2010, el alguacil hace constar que recibió citación debidamente firmada por la ciudadana María Da Gloria Assuncao. En fecha 9 de febrero de 2010 se recibe de la ciudadana MARIA ASSUNCAO, debidamente asistida de abogado, escrito en el cual da contestación, en los siguientes términos:
Comienza oponiendo la cuestión previa de la COSA JUZGADA prevista en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que asegura este juicio se ventiló por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial de este estado, en el expediente N° KP02-2008-2944, siendo las mismas partes DAS INVERSIONES C.A., contra MARIA DA GLORIA ASSUNCAO DE DIAS y el mismo objeto y pretensión que es la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y con SENTENCIA DEFINITIVAMENTE FIRME. Cita los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil y cita comentario al respecto de Emilio Calvo Vaca (sic) de su Código de Procedimiento Civil Comentado, página 368.
Ya al fondo rechaza en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada en su contra en los siguientes puntos:
1.- Declara que el demandante, convino con ella en arrendar (en principio) por medio de un contrato a tiempo determinado de fecha 01 de diciembre de 1991, dos (2) apartamentos distinguidos con los números 4-6 y 4-1, piso 4, del edificio las Américas, el cual fue prorrogado todos los años siguientes, convirtiéndose la relación arrendaticia A TIEMPO INDETERMINADO, tal y como lo establece el artículo 1600 del Código Civil, afirmando que tiene más de dieciocho (18) años viviendo con su familia en los referidos apartamentos y pagando puntualmente los cánones de arrendamiento, situación que no niega la parte actora, tal y como asegura lo narra la actora en el libelo de la demanda en el vuelto del folio N° 2, operando de esta manera la TÁCITA RECONDUCCIÓN.
2.- Destaca que la parte actora no alega incumplimiento en el pago de los cánones durante los 18 años de relación contractual, solo se aferró a decir que los pagos de los meses DICIEMBRE DE 2007, ENERO Y FEBRERO DE 2008 fueron cancelados extemporáneamente. Relata que cuando se dirigió a la Inmobiliaria “Das Inversiones C.A”, en el mes de enero de 2008 a cancelar el mes de diciembre de 2007, el demandante ciudadano ERNESTO ROMERO, le dijo que no tenía recibos para darle y no podía aceptarle el pago, que pasará después, lo cual efectivamente hizo, y entonces alegaba que no tenía papel para la impresora, que no tenía tinta y que no servía, llegando el momento en que en febrero de 2008 le dijo en que si no compraba los apartamentos la desalojaría, actuando de mala fe, por lo que se decidió a realizar consignación inquilinaria. De seguidas cita doctrina venezolana referida a la mora, citando a Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, página 114.
3.- Niega la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada en su contra, ya que manifiesta que dicha acción sólo puede determinarse en los contratos a tiempo determinado. Y a su favor cita doctrina -de Iraida Esther Ortega Carvajal, Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contrato de Arrendamiento- y Jurisprudencia del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
El día 10 de febrero de 2010 se recibe de la ciudadana MARIA ASSUNCAO asistida por el abogado Félix Vásquez representando un escrito en el cual ratifica el escrito de la fecha 09-02-2010 constante de 1 folio y 3 anexos. En fecha 22 de febrero de 2010, se recibe escrito de promoción de pruebas, presentado por la apoderada de la parte actora constante de 85 folios. El día 24 de febrero de 2010 se admiten las pruebas presentadas por la parte actora, salvo a su apreciación definitiva. El 25 de febrero de 2010 se recibe de la ciudadana MARIA ASSUNCAO asistida por el Abog. FELIX VASQUEZ escrito de promoción de pruebas. El día 2 de marzo del 2010 se admiten las pruebas de la parte demandada, salvo a su apreciación definitiva. El 8 de marzo del 2010 se difiere el dictamen, por cúmulo de trabajo existente, para el quinto (5) día de despacho siguiente.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
La parte actora acompañó su libelo de demanda de los siguientes instrumentos probatorios:
I. Copia simple de poder especial otorgado a la abogada ALEJANDRA RODRÍGUEZ ÁLVAREZ. Este instrumento por no haber sido controvertida la representación actoral, es desechado del proceso como prueba. Y así se decide.
II. Copia Simple de contrato de arrendamiento. Este instrumento fue aceptado por ambas partes, por lo que pese y aunado a haber sido traído en original, aplicando criterio del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, del 25 de febrero de 2004, expediente 01-464, se admite como prueba. Y así se decide.
Llegado el lapso probatorio la parte demandada hace uso de ese derecho y promueve:
1. El mérito favorable de los autos. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se estima.
2. Copia simple de contrato autenticado por ante Notaría Pública en fecha 20 de diciembre de 1991, con vigencia a partir del 01 de diciembre de 1991, sobre el Apto. 4-6.
3. Original del contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 01 de marzo de 1998, sobre el Apto. 4-1.
4. Dos originales de contratos de arrendamiento, con vigencia a partir del 01 de junio de 2002 uno por el Apto. 4-1 y otro por el 4-6.
5. Original del contrato de arrendamiento, con vigencia a partir del 01 de diciembre de 2003, sobre el Apto 4-6.
6. Original del contrato de arrendamiento, con vigencia a partir del 01 de junio de 2003, sobre el Apto 4-1.
7. Original del contrato de arrendamiento, con vigencia a partir de primer día del mes de mayo de 2004, sobre los apartamentos 4-1 y 4-6.
8. Copia simple de informe y sus anexos, así como de sentencia emanada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, expediente KP02-R-2009-372, que declara inadmisible la demanda de resolución de contrato. Estos instrumentos por no haber sido tachados, tienen pleno valor probatorio. Y así se establece.
9. Copia simple de los recibos de pagos de alquiler consignados por ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero 2009.
10. Originales de recibos de pagos de alquiler consignados por ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010.

Estos recibos, al no haber sido tachados tienen pleno valor probatorio. Y así se decide.
11. Consigna copia simple de doctrina. Que no consisten en elemento probatorio alguno. Y así se estima.
Por su lado la parte actora promueve:
A. El mérito favorable de los autos. Sobre lo cual se pronunció el Tribunal más arriba.
B. Copia simple de poder especial otorgado a la abogada ALEJANDRA RODRÍGUEZ ÁLVAREZ. Sobre este instrumento se pronunció quine decide más arriba.
C. Original de contrato de arrendamiento. Con pleno valor probatorio, como se señaló más arriba, donde se presentó en copia simple.
D. Copia certificada de expediente de consignación Nº KP02-S-2008-3880. El cual por ser un instrumento emanado de un Tribunal, y no haber sido tachado, tiene pleno valor probatorio. Y así se decide.
SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con base al artículo 346, ordinal 9° del Código de Procedimiento Civil.
Para resolver la Cuestión Previa referente al ordinal 9, el artículo 351 de nuestro Código Adjetivo prevé:
“Alegadas las Cuestiones Previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente”.
Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).
Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.
En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las cuestiones previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, toma como elementos probatorios los que rielan en autos.
Es importante resaltar también que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido, así como lo dicho por Leoncio Cuenca Espinoza en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)un cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”, con lo que coincide plenamente quien esto juzga. De tal manera, que pasa esta jurisdicente de seguidas a analizar la cuestión opuesta.
Asegura la parte accionada que existe cosa juzgada, por cuanto existe decisión en el expediente KP02-V-2008-2944, versado sobre las mismas partes, referida a los mismos hechos y sobre el mismo objeto.
Aquí es pertinente precisar el concepto de COSA JUZGADA. Esta, en nuestra doctrina, es vista como una garantía de seguridad jurídica, la cual puede ser invocada en cualquier grado y estado de la causa y es más, debe ser suplida por el Juez en ausencia de alegato de la parte, siempre que éste tenga conocimiento de la existencia de la precedente sentencia y de que en ellas se dé la triple identidad que exige el Código Civil en su artículo 1.395. Es decir, es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. Si al menos uno de esos elementos varía no hay cosa juzgada. Destacándose de esta manera su carácter de orden público, que justifica la obligación del juez de no pronunciarse nuevamente sobre lo ya decidido en sentencia anterior con carácter de definitiva.
Efectivamente, el maestro Humberto Cuenca señala: “Siempre que el Juez de instancia tenga conocimiento de que la cuestión planteada colida con otra decidida anteriormente, de oficio y sin necesidad de que las partes lo aleguen debe impedir la violación del fallo anterior, por ser contrario al orden público todo lo que altere la cosa juzgada”. Aunado a esto, claramente lo estatuye el Código de Procedimiento Civil en su artículo 272, “Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita”.
Así las cosas, es impretermitible puntualizar que la cosa juzgada no impide, en virtud de la característica esencial del contrato de arrendamiento de ser de tracto sucesivo, que el arrendador pueda intentar nuevamente una demanda contra el inquilino con quien mantiene relación arrendaticia pero por nuevos hechos o nueva causal.
En el caso subiudice se probó, a través de la copias traídas por la parte actora la decisión en el expediente KP02-R-2009-372 -a la cual se le otorga pleno valor probatorio, por tratarse de instrumento público- la existencia de una decisión previa sobre la misma relación inquilinaria, y que esta fue decidida de manera definitivamente firme. También queda evidenciado en autos, se alegó en dicha oportunidad la insolvencia de los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, exigiéndose la resolución del contrato inquilinario.
Sin embargo, se hace imperioso manifestar que en la sentencia dictada, el Tribunal de Alzada se pronunció en relación a la inobservancia de un presupuesto procesal contemplado en el Art. 166 del Código de Procedimiento Civil como es la falta de capacidad procesal, declarando dicha acción inadmisible, no pronunciándose al fondo del asunto. En consideración a lo recién expuesto, se declara SIN LUGAR esta cuestión previa propuesta. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
La parte actora plantea que suscribió un contrato el 01 de noviembre de 2006 con la aquí accionada y que existe incumplimiento por parte del arrendatario en cuanto a la puntualidad en el pago consignatario de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2007, enero y febrero de 2008.

Por su lado, la parte demandada en su defensa afirmó que el contrato inició en fecha 01 de Diciembre de 1991 con el ciudadano Ernesto René Romero, y que los mismos se fueron prorrogando todos los años siguientes, convirtiéndose, en consecuencia del artículo 1600 del Código Civil, en un contrato a tiempo indeterminado, resaltando que la parte actora recibió los pagos de los cánones de arrendamiento siguientes al supuesto término de contrato, operando entonces la tacita reconducción, consignando a los fines de demostrar este hecho, contratos en original, a los cuales este Tribunal otorgó pleno valor probatorio, por cuanto no han sido impugnados por la parte contraria, como se señaló más arriba.
Afirma en su defensa que al contrato ser a tiempo indeterminado, no le corresponde la acción de Resolución de Contrato, ya que la misma es para contratos a tiempo determinado.
Al respecto es importante acotar que coincide esta Juzgadora con lo expresado por Roberto Hung Cavalieri en su libro llamado “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, página 105: “las causales de desalojo, no configuran sino causales de resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que lo que se persigue es la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su DESALOJO”.
Es por ello que quien sentencia estima que la intención del Legislador inquilinario en la Ley Especial de Arrendamientos, fue la de proteger al hecho social arrendaticio, dada la escasez de viviendas y otros espacios locativos, de tal manera que los propietarios y administradores de inmuebles encuentren seguridad jurídica para dar en locación sus bienes, y los inquilinos, en caso de desavenencia, tener la posibilidad de encontrar una Justicia pertinente, dado lo delicado que generalmente se discute en juicio, la salida del asiento de la familia o del lugar de donde se obtiene el sustento.
Por tanto, es criterio reiterado de este Tribunal que el Estado debe impartir su Justicia, a través de sus tribunales, aun cuando la parte actora denomine una acción de manera no convencional. Siendo que en lo que respecta a la vía procesal escogida por la actora en el caso in comento, que es la de resolución de contrato, ha sido reafirmado por este Tribunal, desde el mes de Octubre del año 2004, en sentencia definitiva del asunto signado bajo el N° KP02-V-2003-001051, que el fondo debe prevalecer sobre las formas que no sean esenciales, por lo que al intentar la acción de desalojo, donde un demandante pretende a través de la acción intentada la desocupación del bien, realmente acciona la resolución del contrato por causales taxativas especificas en el artículo 34 ejusdem, y viceversa. Es oportuno señalar que en la sentencia referida al caso Zazpiak Inversiones C.A. de fecha 07/03/2007, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Suprema de Justicia, existe voto disidente de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, con criterio cónsono con lo recién expuesto.
No obstante, en razón a los alegatos expuestos, cabe acotar que por ser el último contrato suscrito improrrogable, a la culminación de éste, 01 de mayo de 2007, (cláusula tercera, folio 4), comenzó la respectiva prórroga legal de tres años (pues ambas partes están contestes en que su relación inquilinaria tiene más de diez años), de conformidad con lo pautado en el artículo 38, ordinal d del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Manteniéndose su condición de temporalidad determinada durante este plazo legal. Es decir, aún hoy este contrato es a tiempo determinado, por no haber concluido su ámbito de validez, por efecto de la prórroga que de derecho le nació a la inquilina al concluir el tiempo pactado. Razón por la cual es evidente que la acción intentada fue eficazmente escogida, aun ante el razonamiento de no considerar al desalojo como una resolución de contrato con determinadas causales. Y así se decide.
Así las cosas, queda controvertido el pago de los cánones exigidos por la parte actora. Aquí es oportuno enfatizar que el artículo 1.592 establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: Omisis. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Por lo que en el análisis al fondo de la controversia, pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el pago oportuno o no de los cánones de arrendamiento exigidos.
La actora destaca que el recibo de pago de los meses señalados como insolutos, se hizo el día 18 de marzo de 2008, argumentando que la Ley especial en su artículo 51 otorga 15 días continuos siguientes al vencimiento de su mensualidad, y que por tal motivo fueron pagados de forma extemporánea.
Para probar las cancelaciones hechas, ambas partes traen a los autos constancias de recibos emanados del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara, correspondientes a los meses desde Diciembre de 2007, hasta Diciembre de 2009, los cuales fueron valorados más arriba.
La tempestividad en el pago, de la manera pactada, es parte del deber que tiene el locatario. Sobre esto, como bien indica la parte actora el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Destacado propio).
Referente a este artículo señala Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág.181: “el pago por consignación deberá ser efectuado dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la oportunidad en que estaba obligado a pagar el respectivo canon de arrendamiento a que se contrae la consignación”. Interpretación que expresamente acoge quien esto decide.
Aplicando la norma in comento al caso subiudice, alega la parte demandada que en efecto pagó dichas mensualidades en marzo de 2008, ya que cuando intentó pagar el mes de diciembre de 2007, el ciudadano Ernesto Romero le dijo que no tenía recibo para darle y que pasara después y que posteriormente le manifestó que quería venderle los apartamentos o tendría que desocupar, y que a raíz de esta situación, la misma empezó a realizar las consignaciones por ante el Tribunal.
Aplicando la norma in comento al caso subiudice, se desprende entonces del contrato suscrito el 01 de noviembre de 2006, tal como se desprende de valoración hecha más arriba, que la consignación debió efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad pautada. Para determinar este vencimiento, se analiza a profundidad el contrato in comento.
Allí se señala el 01 de noviembre de 2006 como fecha de inicio de la relación contractual, siendo que de la cláusula CUARTA del contrato bajo análisis, se deriva que la inquilina debía cancelar por dentro de los primero cinco días de cada mes, loo cual se interpreta a beneficio del deudor como por mensualidades vencidas. Lo cual nos indica que la consignación legítima debía efectuarse dentro de los primeros quince días siguientes a los 05 de cada mes a gozar o utilizar el bien, -es decir, el 20 de cada mes- so pena de no ser considerada tempestiva la respectiva consignación arrendaticia. Y así se determina.
Ahora bien, el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualiza lo siguiente: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título (VIII), se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá conocer al Juez, ante quien el interesado presente la demanda” (Negrita del Tribunal).
Razón por la cual a tenor del artículo antes señalado pasa esta Juzgadora a analizar y apreciar la legitimidad o ilegitimidad de la consignación efectuada, a través del expediente de consignación valorado más arriba.
De autos se observa que, se cumplió con los requisitos establecidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al presentarse (folio 31) la consignación mediante escrito ante un Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, con la indicación completa del beneficiario, el motivo por el cual se efectuaba tal consignación, y la indicación de la dirección del arrendador. Y así se establece.
Aplicando el razonamiento explanado más arriba, con respecto a la cancelación de diciembre de 2007, el pago consignatario lo debió realizar antes del 21 de enero de 2008. Por lo que al hacerlo, el 18 de marzo de 2008, folio 31, lo hizo de manera EXTEMPORÁNEA, y así se establece.
De igual manera y haciendo similar cálculo, se observa que sobre el pago correspondiente al mes de enero de 2008 aparece que se consignó el pago en fecha 18 de marzo de 2008, cancelación que correspondía hacerse hasta el 21 de febrero de 2008, por lo que este pago, se encuentra también EXTEMPORÁNEO. Y así se establece.
Con respecto a la cancelación correspondiente al mes de marzo de 2008, igualmente fue cancelado el 18 de marzo de 2008, siendo que por lo expuesto más arriba, ese pago debió haberse realizado antes del 21 de marzo de 2008. De donde se concluye que dicho pago es TEMPESTIVO. Y así se determina.
Así, al quedar evidenciada la insolvencia con más de dos mensualidades continuas, es inoficioso el análisis sobre el resto de las probanzas referido a pagos correspondientes. Y es forzoso concluir que son ajustadas tanto la resolución del contrato como la consecuente desocupación solicitadas por la parte actora. Y así se decide.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la acción por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por LUIS DAO LAMEH, mayor de edad, venezolano, viudo, titular de la cédula de identidad N° 66.822, actuando en representación de la firma mercantil DAS INVERSIONES, C.A. (DASICA) debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 27 de enero de 2006, bajo el Nº 30, tomo 5-A, CONTRA la ciudadana MARIA DA GLORIA ASSUNCAO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.730.105.
2. SE ORDENA a la parte demandada entregar los dos inmuebles, ubicados en la avenida 20, entre calle 39 y 40, edificio Las Américas, cuarto piso, apartamentos Números 4-1 y 4-6, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, los cuales se encuentran alinderados de la siguiente manera: APARTAMENTO Nº 4-1: NORTE: vacío estructural del edificio; SUR: fechada de sur edificio; ESTE: fachadas este del edificio; OESTE: con el apartamento 4-2 y pasillo interior. APARTAMENTO Nº 4-6: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: vacío estructural del edificio; ESTE: fachada este del edificio; OESTE: con el apartamento 4-5 y pasillo interior.
3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 15 días del mes de marzo de 2010. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza
La Secretaria,

María Milagro Silva

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las .