TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 22 de marzo de 2010
Años: 199° y 150°

ASUNTO: KP02-V-2008-002737
DEMANDANTE: EDGAR COROMOTO FREITEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.855.299, actuando en representación de la comunidad sucesoral de su padre JUAN FRANCISCO FREITEZ.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: GUSTAVO ADOLFO ANZOLA LOZADA, JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ, JOSÉ NAYIB ABRAHAM y MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscritos en el I.P.S.A bajo los Números 680, 29.566, 80.185, 131.343 y 31.267 respectivamente.
DEMANDADO: VENEZUELA INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara bajo el N° 37, tomo 15-A, en fecha 16 de abril de 2003, representada por su presidente el ciudadano LUÍS RAMOS LATOUR.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS DURÁN, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 113.800, en su condición de defensor ad litem.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 22 de julio de 2008, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción instaurada por el ciudadano EDGAR COROMOTO FREITEZ RUIZ, debidamente asistido por el Abogado JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO contra la empresa VENEZUELA INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ S.A., todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:
Afirma que en fecha 1 de mayo del año 2006, la Firma Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L, Empresa Mercantil inscrita en el Registro Mercantil del estado Lara el día 11 de marzo de 1977 bajo el N° 44, tomo 1-B, en nombre y representación de su difunto padre, suscribió con la empresa VENEZUELA INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ S.A., dos contratos de arrendamiento sobre dos inmuebles, constituido el primero por un local industrial N° 4-122, que aseguró consta de cuatro baños, cuatro oficinas y dos vestuarios y que se encuentra ubicado en la calle 14 de la Zona Industrial I, de esta ciudad. Indicó que el canon de arrendamiento fijado para el mencionado inmueble fue la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00). El segundo, asevera es un local industrial N° 4-132, consta de cuatro baños, cuatro oficinas y tres depósitos, y ubicado en la calle 14 zona industrial I de Barquisimeto, y que dicho canon fue fijado en la suma de NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 960,00).
Manifiesta que se notificó a la accionada que la prórroga legal comenzaría a partir del día 01 de mayo de 2007, fecha de vencimiento de los contratos.
Aseveró que una vez se vencieron los contratos y la prórroga de ley, la empresa VENEZUELA INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ S.A., no ha desocupado los locales de marras, resaltando que la prórroga se venció en fecha 30 de abril del año 2008.
Es por lo anterior expuesto que solicitó: a. La entrega de los inmuebles objeto de la acción de cumplimiento de contrato, libre de personas y cosas. b. Las costas y costos del proceso.
Estimó la presente en la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 4.800,00), y se fundamentó en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil y el artículo 38, ordinal b, del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El día 28 de julio de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento del demandado antes identificado. El día 11 de noviembre de 2008, el alguacil consignó compulsa de citación sin firmar del demandado por cuanto le fue imposible localizarlo. En fecha 12 de enero de 2009, la parte actora otorgó Poder Apud Acta a los Abogados Gustavo Adolfo Anzola Lozada, José Antonio Anzola Crespo, Juan Carlos Rodríguez, José Nayib Abraham Y Miguel Adolfo Anzola Crespo. El 16 de enero de 2009 la parte actora mediante diligencia solicitó se librase cartel de citación de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por este Tribunal en fecha 21 de enero de 2009. En fecha 23 de marzo de 2009 la parte actora consignó los carteles que en su oportunidad fueron publicados en los diarios respectivos. El 18 de mayo de 2009 la secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación a las puertas de la empresa, de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de junio de 2009 la parte actora mediante diligencia solicitó fuese designado Defensor Ad-Litem en la presente causa, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 22 de junio de 2009, designándose como defensor al Abogado Jesús Durán. El día 20 de julio de 2009 el alguacil consignó boleta de notificación debidamente firmada por el defensor designado. El Tribunal en fecha 22 de julio de 2009 compareció el Abogado Jesús Duran y fue juramentado como Defensor Ad-Litem en al presente causa. El día 30 de septiembre de 2009 la parte actora consignó los fotostatos a los fines de la realización de la compulsa de citación. En fecha 06 de octubre de 2009 el Tribunal acordó librar boleta de citación a la parte demandada. En fecha 13 de octubre de 2009 el alguacil consignó recibo debidamente firmado por el Abogado Jesús Durán en su carácter de Defensor Ad-Litem. El día 15 de octubre de 2009 la parte accionada consignó escrito de contestación de la demanda, en los siguientes términos:
Opuso la perención de la instancia, pues aseguró que la demanda fue introducida en fecha 22 de julio del año 2008 y admitida el 28 de julio del 2008, ordenándose al citación del demandado y librándose la respectiva compulsa, por lo que no hubo actividad procesal alguna de las partes ni del Tribunal, hasta el día 11 de noviembre de ese mismo año cuando el alguacil diligenció, informando acerca de la citación de la empresa demandada.
Afirmó que transcurrieron 46 días hábiles sin que la parte actora haya informado que cumplió con las obligaciones de Ley para la citación del demandado, lo que fundamentó en lo dispuesto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó fuera Declarada Con Lugar la Perención de la Instancia.
Dejó constancia que en fecha 20 de julio y 08 de octubre de 2009 envió telegramas con acuse de recibo, para informar acerca del caso y que acudiera a su Escritorio Jurídico, ubicado en la carrera 16 con calle 24 y 25, Centro Cívico Profesional, piso 2, oficina 6, de esta ciudad, fechas en las que aseguró no compareció su defendida.
Seguidamente aceptó que en fecha 01 de mayo de 2006, la firma mercantil Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L suscribió dos contratos de arrendamiento con al empresa VENEZUELA INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ S.A. sobre dos inmuebles y que fijaron como canon de arrendamiento las cantidades de Bs. 600,00 y Bs.960,00, respectivamente.
En su contestación al fondo de la demanda, rechazó que la acción procedente sea la de cumplimiento de contrato de arrendamiento de su defendida, por cuanto aseguró que operó la tácita reconducción, al seguir aceptando los cánones de arrendamiento e intentar la demanda 80 días después del vencimiento de la prórroga legal. Citó y transcribió doctrina nacional, así como jurisprudencia.
Negó que su representada sea condenada en entregar de dichos inmuebles libres de personas y cosas, así como la estimación de la demanda en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00).
Contradijo las costas y costos del proceso y solicitó sea declarada la acción intentada Improcedente.
El día 26 de octubre de 2009 la parte accionada presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva, en fecha 28 de octubre de 2009. El día 02 de noviembre de 2009 la parte actora presentó escrito donde expuso observaciones al escrito de contestación. El día 16 de noviembre de 2009 el Tribunal difirió la decisión para el QUINTO día siguiente. El día 23 de noviembre de 2009 el Tribunal dictó sentencia, decidiendo la existencia de la perención de la instancia. En fecha 28 de octubre de 2009 La parte actora pela de la decisión, la cual fue escuchada el 30 de noviembre de 2009. El día 15 de enero de 2010 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, actuando como Alzada fijó el décimo día siguiente para su decisión, la cual difirió el 29 de enero de 2010, para el segundo día de despacho siguiente. En fecha 03 de febrero de 2010 ese Tribunal revocó la sentencia dictada por este Despacho, y ordenó que este Tribunal A Quo dicte sentencia al fondo. El día 17 de febrero de 2010 se recibió expediente. En fecha 01 de marzo de 2010 la parte accionada, a través de su defensor, solicitó se dictara sentencia y el 02 de marzo de 2010 la parte actora hizo lo mismo. El día 05 de marzo de 2010 el Tribunal advirtió que dictará su decisión de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 19 de marzo de 2010 la parte accionante pidió decisión en la presente causa.
ANÁLISIS DE ACERVO PROBATORIO
La parte actora acompañó el libelo de demanda con los siguientes instrumentos probatorios:
I. Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes sobre el inmueble distinguido con el N° 4-132, constante de un folio útil.
II. Original del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes sobre el inmueble distinguido con el N° 4-122, constante de un folio útil.
Estos instrumentos, por no haber sido desconocidos, tienen pleno valor probatorio. Y así se estima.
III. Original de Acuse de Recibo donde se notificó de la prórroga legal sobre el contrato de arrendamiento del inmueble signado con el N° 4-132, constante de un folio útil.
IV. Original de Acuse de Recibo donde se notificó de la prórroga legal sobre el contrato de arrendamiento del inmueble signado con el N° 4-122, constante de un folio útil.
Estos instrumentos no tienen sello húmedo son valorados de conformidad a lo señalado en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachados tienen toda su fuerza probatoria. Y así se decide.
V. Copia Simple del Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones, emitido por el SENIAT, constante de un folio útil.
VI. Copia simple del Formulario para la Autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones, expedido por el SENIAT, constante de un folio útil.
VII. Copia Simple de la Relación para Bienes que Forman el Activo Hereditario, constante de cuatro folios útiles, emitido por el SENIAT.
VIII. Copia Simple del Acta de Nacimiento del ciudadano EDGAR COROMOTO, constante de un folio útil, expedida por el Registro Principal del Estado Lara.
IX. Copia Simple del Acta de Defunción del ciudadano JUAN FRANCISCO FREYTEZ, constante de un folio útil, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara.
X. Copias Simples de documentos de propiedad de los terrenos ubicados en la zona industrial 1 de esta ciudad, constante de 6 folios, expedido por el Registro Inmobiliario Segundo del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara.
XI. Copia simple de testamento del ciudadano Juan Francisco Freitez, constante de tres folios útiles.
XII. Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano Juan Francisco Freitez.
Estos instrumentos, por no haberse discutido la representación ni la cualidad de la parte actora, son desechados del proceso. Y así se estima.
Llegado el lapso probatorio la parte accionada hizo uso de su derecho consignando:
A. Original de acuse de recibo del telegrama enviado el día 20 de julio de 2009, sin sello de empresa de correos pero con sello de recepción del 28 de marzo de 2007, referido al local 4-132.
B. Original de acuse de recibo del telegrama enviado el día 08 de octubre de 2009, sin sello de empresa de correos pero con sello de recepción del 28 de marzo de 2007, referido al local 4-122.
Estos instrumentos son valorados como prueba libre, utilizando por analogía lo señalado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al indicar el actor la recepción de los mismos por parte de la accionada, por lo que al no haber sido desconocidos, tienen toda su fuerza probatoria. Y así se decide.
SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, encuentra necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, vuelto del folio 62.
Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de contestar a la demanda, (en donde por lo demás no se persigue beneficio pecuniario alguno en el petitorio) la parte demandada, a través de su defensor de oficio, rechazó la estimación realizada por la demandante, pero sin dar argumentación alguna.
Es pertinente señalar lo establecido en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:
Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación, cuando conteste de fondo la demanda.
Así, en razón de la ausencia de contradicción por exagerada o reducida la valoración de la demanda, -pues no alegó razón alguna para oponerse a la estimación -, es forzoso declarar IMPERTINENTE esta oposición. Y así se declara.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la parte accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 01 de mayo de 2006, a pesar de haber concluido el 30 de abril de 2008 la prórroga legal correspondiente, pues fue debidamente notificada la arrendataria el 28 de marzo de 2007, sobre la decisión de la arrendadora de dar por terminado el contrato y del derecho de la arrendadora al disfrute de la prórroga legal, que de conformidad con el artículo 38 ordinal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue de un año.
Manifiesta en su defensa la parte accionada, a través de su defensor de oficio, señalando que la demandante esperó ochenta días para intentar su acción, por lo que ocurrió la tácita reconducción, al seguir aceptando los cánones de arrendamiento.
De esta manera, al excepcionarse la demandada en que la relación inquilinaria se transformó en una a tiempo indeterminado, en virtud de haber recibido el pago inquilinario una vez vencida la prórroga legal, le correspondía demostrar la existencia de esa recepción del dinero. Cosa que no ocurrió en autos.
De ello se deriva, que la vinculación locativa nació el 01 de mayo de 2006, habiendo sido notificada por su arrendadora el 28 de marzo de 2007, esto es, la relación locativa convencional concluyó el 01 de mayo de 2007 (exclusive), y su prórroga legal en consecuencia, el 01 de mayo de 2008 (exclusive), de conformidada lo pautado en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.
Motivo por el cual, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.
Es oportuno entonces pronunciarse sobre el alegato defensivo de haber esperado ochenta días para intentar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Este Tribunal el 23 de julio de 2009, asunto KP02-V-2009-000098 dejó asentado el siguiente criterio:
De lo recién expuesto, y siendo que ciertamente el Derecho arrendaticio tiene un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede ni debe obviarse, se pueden desprender los siguientes supuestos de procedencia de la tácita reconducción, alegada tangencialmente por la parte demandada, a saber: a.- La existencia de un contrato a término fijo el cual está vencido; b.- Que el arrendatario continúa ocupando el inmueble después de vencido el término del contrato y después de vencido el lapso de prórroga legal; c.- Que el arrendador, por su voluntad tácita, dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, lo cual supone que no haga o haya manifestación contraria a esa circunstancia.
Al respecto habla Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, páginas 294 al 299, con quien coincide esta jurisdicente. Señala el referido autor que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por incumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco días contados desde la prórroga legal, pues al dejar transcurrir los quince días continuos siguientes al vencimiento del mes de vencida la prórroga legal, el arrendatario o cualquier otra persona puede realizar la consignación indicada en el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la inacción de arrendador una vez agotada la prórroga legal es una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación.
Sin embargo, hoy se aparta de este razonamiento, luego de reflexionar nuevamente sobre este punto. Ciertamente es una máxima de experiencia que muchos inquilinos piden tiempo breve adicional para poder desocupar, tiempo que los arrendadores acuerdan, sin el pago de pensiones, debido a la buena relación que han mantenido y para evitar litigiosidad en la misma (máxime cuando es necesario contratar –y cancelar- abogados). Así, siendo que la ley no exige un tiempo específico para intentar la pretensión, de sostener el criterio precedentemente transcrito, podría motivar a los arrendadores a solicitar inmediatamente la desocupación contenciosa, sin oportunidad real de arreglo extrajudicial. Por lo que, resaltando que ese tiempo adicional de uso del inmueble sin pago no violenta disposiciones legales, y lo contrario sería colocar una carga sobre el locador que no está configurada en la ley, esta Sentenciadora se aparta del criterio antes transcrito. Y así se señala.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE TÉRMINO, intentada por EDGAR COROMOTO FREITEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.855.299, actuando en representación de la comunidad sucesoral de su padre JUAN FRANCISCO FREITEZ, CONTRA: VENEZUELA INDUSTRIAL AUTOMOTRIZ S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara bajo el N° 37, tomo 15-A, en fecha 16 de abril de 2003, representada por su presidente el ciudadano LUÍS RAMOS LATOUR.
2. SE ORDENA a la demandada la entrega a la parte actora, de dos inmuebles, constituido el primero por un local industrial N° 4-122, que se encuentra ubicado en la calle 14 de la Zona Industrial I, de esta ciudad. El segundo, es un local industrial N° 4-132, ubicado en la calle 14 zona industrial I de Barquisimeto.
3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 22 del mes de marzo de Dos Mil Diez (2.010). Años 199 de la Independencia y 151 de la Federación.
La Juez

Dra. Patricia Riofrío Peñaloza
La Secretaria,

María Milagro Silva
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 12:28 de la tarde. La Secretaria