TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente juicio mediante demanda incoada por la ciudadana YNES DIAZ DE GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 8.595.943, de este domicilio, asistida en este acto por la ciudadana, HILDA MEDINA DE LEON y CLAUDIA CAMPOS, abogadas en ejercicio e inscritas en el I.P.S.A bajo los N 4.407 y 134.989, en contra de la: MARIA ROSA ESTERBINA SORIANO ALMONTE, por DESALOJO, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Urbanización el viñedo, Avenida Carlos Sanda, N 101-273, planta baja local 04, Parroquias San José, Municipio Valencia Estado Carabobo.- Aduce que celebró Contrato de Arrendamiento, en fecha 1 de Agosto de 2006, con la ciudadana, MARIA ROSA ESTERBINA SORIANO ALMONTE, con una duración de un (01) año, prorrogables por periodos iguales a menos que con un (01) mes de anticipación a la fecha de vencimiento de cada periodo, una cualquiera de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato quedando extinguido el plazo convencional, haciendo constar que las prorrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plazo fijo inicial y en este caso, el aumento del canon de arrendamiento se ajustara de acuerdo al índice de inflación establecido por el banco central de Venezuela. Argumenta que en relación con la naturaleza del presente contrato de arrendamiento se observa su conversión en un contrato de tiempo indeterminado en razón de que una vez vencido el año de prorroga contractual, la arrendataria continuo ocupando el inmueble, en otras palabras dicha cláusula tercera del citado contrato establece la duración de un año a partir del 1 de Agosto de 2006, el cual venció el 1 de Agosto de 2007, y en razón que ninguna de la partes manifestó resolver el contrato se prorrogo por un año mas, teniendo como fecha de vencimiento el 1 de Agosto de 2008 en el cual la arrendataria debía entregar el inmueble totalmente desocupado, lo cual no hizo, pues continuo ocupándolo razón, por la cual dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Así mismo arguye que durante el primer año de la relación contractual es decir, el comprendido entre 1 de Agosto de 2006 al 1 de Agosto de 2007, la arrendataria comienza a consignar los cánones de arrendamiento en el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, y así el 17 de Mayo de 2007 consigna los cánones de arrendamientos a los meses de Marzo y Abril de 2007 a razón de seiscientos mil Bolívares (Bs 600.000), y así continuo consignando la misma cantidad de Seiscientos Mil Bolívares ( 600.000), mensuales, incluso después del 1 de Agosto de 2007, olvidando que esa no era la cantidad correcta establecida como canon de arrendamiento puesto a que contractualmente se había estipulado que dicho canon en ese año, ósea el de la prorroga contractual, sería el resultado de ajustar la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs 600.000) mensuales al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, lo cual da la cantidad de Setecientos Trece Bolívares (Bs 713,00) que es el de la operación aritmética siguiente, 600 x 18,84 que es el I.P.C, da un total de 113 esto se suma Bs 600 y da un total de setecientos trece bolívares (Bs 713,00), que es el canon mensual ajustable para ese lapso.
Argumenta la parte actora que la arrendataria continuo consignando desde el 1 de Agosto de 2008 al 19 de Enero de 2009 como canon de arrendamiento la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 6000,00), sin aumento y desde enero de 2009 a julio de 2009 la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CUARTO BOLIVARES, (774,00 Bs), cuando el canon correcto es la cantidad de novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs 945,00), que resulta de ajustar la cantidad de SETECIENTOS TRECE BOLIVARES (Bs 713,00), al IPC, que en ese lapso es de 32,6%, dando un total de 713 x 32,6% da un resultado de 232, sumados a 713 da un total de NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs 945,00). Igualmente aduce que los cánones de arrendamientos previstos en los contratos a tiempo determinado que se convierte en contrato a tiempo indeterminado, le es aplicable el contenido del artículo 1.614, del Código Civil. Tal como consta en la copia certificada de las consignaciones efectuadas por la arrendataria ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se observa que la misma consignaba la cantidad de seiscientos bolívares (600,00) mensuales, en vez de Setecientos Trece Bolívares (Bs 713,00) como correspondía de acuerdo al aumento del IPC, durante el año de la prorroga contractual, o sea, desde 2007 a 2008, cantidad esta que continuo consignando en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y en intento de querer subsanar el incumplimiento, el 19 de Enero de 2009 consigno la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares (Bs 1800,00) por concepto de IPC, para cubrir las diferencia de las consignaciones, correspondientes a los meses desde el 1 de Agosto de 2007 al 19 de Enero de 2009, siendo de observar que a partir del 19 de Enero de 2009 la arrendataria empezó a consignar las cantidades de setecientos setenta y cinco bolívares (Bs 775,00), que no es la correcta por cuanto el canon ajustable para esa fecha es la cantidad de novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 945,00) que es el resultado de ajustar la cantidad de 713 X 32.,6 %, que es el PC que da un total de 213, sumado a 713, nos da un total de Novecientos Cuarenta Y Cinco Bolívares (Bs. 945,00) mensuales, y luego de prorrogarse el contrato al 1 de Agosto de 2009, consigna la cantidad de setecientos setenta y cinco bolívares, (Bs. 775,00) cantidad incorrecta ya que debió cancelar el canon ajustable de 945 x 27,43 % de IPC = 259 Bs. + 945= 1204 Bs mensuales. Por lo tanto las consignaciones así efectuadas no tienen ningún valor, toda vez que no se corresponde con los cánones mensuales adeudados que debía cancelar la arrendataria, y la arrendadora (acreedora) no está obligada a recibir en partes, el pago, según los dispone los artículos 1.290 y 1.291 del código Civil.
Alega que todas las consignaciones efectuadas por la arrendataria a partir del 1 de Agosto de 2007 son ineficaces, carentes de valor, por cuanto no comprende la totalidad de cada una de las mensualidades que estaba comprometido a pagar a la arrendadora conforme a el contrato de las tantas veces citadas cláusula tercera, razón por la cual impugna cada una de estas citaciones, y como consecuencia de ello, la arrendataria se encuentra en estado de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 1 de Agosto de 2007, hasta la presente fecha, ósea, de veintiocho (28) meses que excede con creses la causal de desalojo previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, adeuda la suma de VEINTISIETE MIL CIENTO OCHO BOLÍVARES ( Bs. 27.108), que es el resultado de no haber cancelado íntegramente los cánones de arrendamiento; también adeuda los cánones del año de prorroga contractual, ósea, desde el primero de agosto de 2007 al 1 de Agosto de 2008, la cantidad de Ocho Mil Quinientos Cincuenta y Seis Bolívares (Bs 8.556), que es el resultado de multiplicar doce (12) por Setecientos Trece Bolívares ( Bs 713) que es el canon ajustable, mas la cantidad de Once Mil Trescientos Cuarenta Bolívares (Bs. 11.340) que es el resultado de multiplicar doce (12) meses por novecientos cuarenta y cinco Bolívares (Bs. 945) que es el canon ajustable correspondiente a las mensualidades comprendidas entre el 1 de Agosto de 2008 al 1 de Agosto de 2009; mas la cantidad de Tres Mil Seiscientos Doce Bolívares (Bs. 3612), que es el resultado de multiplicar tres (3) meses por un MIL DOSCIENTOS CUATRO BOLÍVARES (BS. 1.204), que es el canon ajustable correspondiente a los meses de 1 de agosto de 2009 a 1 de Noviembre de 2009; mas las cantidades de Seiscientos Bolívares (Bs 600,00), mensuales correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, del año 2007, que aunque son las cantidades convenidas no fueron consignadas oportunamente.
El 26/11/2009, se le da entrada al presente expediente.
El 03/12/2009, se admite la demanda.
El 8/12/2009, la parte actora otorga poder apud acta a los abogados: GUSTAVO BOADA CHACON, CLAUDIA CAMPOS GONZALEZ, MARIA JESUS PARRA SANCHEZ, MARIA ELVIRA MERCADO, HILDA MEDINA DE LEON y MARITZA HURTADO.
El 08/12/2009, la actora consigna fotostatos para la compulsa y en esa misma fecha el alguacil deja constancia que la parte actora proveyó los emolumentos para el traslado.
El 16/12/2009, por auto el tribunal ordena librar compulsa
El 4/02/2010, por auto el tribunal ordena reestructurar la compulsa de acuerdo a la resolución N° 1010-0001 del 14 de enero de 2010.
El 17/02/2010, el alguacil consigna diligencia manifestando haber practicado la citación de la demanda.
El 19/02/2010, las demandadas consignan escrito de contestación de la demanda.
El 19/02/2010 la parte actora consigna poder apud- acta a la abogada LUISA LORETO.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes consignan las respectivas a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por DESALOJO ARRENDATICIO, y aduce que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Urbanización El Viñedo, Avenida Carlos Sanda N° 101-273, planta baja, local 4, parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo; y en fecha 1 de agosto de 2006 suscribió contrato de arrendamiento con la demanda de autos, con una duración de un (01) año, prorrogables por periodos iguales a menos que con un (01) mes de anticipación a la fecha de vencimiento de cada periodo, una cualquiera de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato quedando extinguido el plazo convencional, haciendo constar que las prorrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plazo fijo inicial y en este caso, el aumento del canon de arrendamiento se ajustara de acuerdo al índice de inflación establecido por el banco central de Venezuela. Argumenta que en relación con la naturaleza del presente contrato de arrendamiento se observa su conversión en un contrato de tiempo indeterminado en razón de que una vez vencido el año de prorroga contractual, la arrendataria continuo ocupando el inmueble, en otras palabras dicha cláusula tercera del citado contrato establece la duración de un año a partir del 1 de Agosto de 2006, el cual venció el 1 de Agosto de 2007, y en razón que ninguna de la partes manifestó resolver el contrato se prorrogo por un año más, teniendo como fecha de vencimiento el 1 de Agosto de 2008, en el cual la arrendataria debía entregar el inmueble totalmente desocupado, lo cual no hizo, pues continuo ocupándolo razón, por la cual dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Así mismo arguye que durante el primer año de la relación contractual es decir, el comprendido entre 1 de Agosto de 2006 al 1 de Agosto de 2007, la arrendataria comienza a consignar los cánones de arrendamiento en el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, y así el 17 de Mayo de 2007 consigna los cánones de arrendamientos a los meses de Marzo y Abril de 2007 a razón de seiscientos mil Bolívares (Bs 600.000), y así continuo consignando la misma cantidad de Seiscientos Mil Bolívares ( 600.000), mensuales, incluso después del 1 de Agosto de 2007, olvidando que esa no era la cantidad correcta establecida como canon de arrendamiento puesto a que contractualmente se había estipulado que dicho canon en ese año, ósea el de la prorroga contractual, sería el resultado de ajustar la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs 600.000) mensuales al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, lo cual da la cantidad de Setecientos Trece Bolívares (Bs 713,00) que es el de la operación aritmética siguiente, 600 x 18,84 que es el I.P.C, da un total de 113 esto se suma Bs 600 y da un total de setecientos trece bolívares (Bs 713,00), que es el canon mensual ajustable para ese lapso.
Argumenta la parte actora que la arrendataria continuo consignando desde el 1 de Agosto de 2008 al 19 de Enero de 2009 como canon de arrendamiento la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 6000,00), sin aumento y desde enero de 2009 a julio de 2009 la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CUARTO BOLIVARES, (774,00 Bs), cuando el canon correcto es la cantidad de novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs 945,00), que resulta de ajustar la cantidad de SETECIENTOS TRECE BOLIVARES (Bs 713,00), al IPC, que en ese lapso es de 32,6%, dando un total de 713 x 32,6% da un resultado de 232, sumados a 713 da un total de NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs 945,00). Igualmente aduce que los cánones de arrendamientos previstos en los contratos a tiempo determinado que se convierte en contrato a tiempo indeterminado, le es aplicable el contenido del artículo 1.614, del Código Civil. Tal como consta en la copia certificada de las consignaciones efectuadas por la arrendataria ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se observa que la misma consignaba la cantidad de seiscientos bolívares (600,00) mensuales, en vez de Setecientos Trece Bolívares (Bs 713,00) como correspondía de acuerdo al aumento del IPC, durante el año de la prorroga contractual, o sea, desde 2007 a 2008, cantidad esta que continuo consignando en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y en intento de querer subsanar el incumplimiento, el 19 de Enero de 2009 consigno la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares (Bs 1800,00) por concepto de IPC, para cubrir las diferencia de las consignaciones, correspondientes a los meses desde el 1 de Agosto de 2007 al 19 de Enero de 2009, siendo de observar que a partir del 19 de Enero de 2009 la arrendataria empezó a consignar las cantidades de setecientos setenta y cinco bolívares (Bs 775,00), que no es la correcta por cuanto el canon ajustable para esa fecha es la cantidad de novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 945,00) que es el resultado de ajustar la cantidad de 713 X 32.,6 %, que es el PC que da un total de 213, sumado a 713, nos da un total de Novecientos Cuarenta Y Cinco Bolívares (Bs. 945,00) mensuales, y luego de prorrogarse el contrato al 1 de Agosto de 2009, consigna la cantidad de setecientos setenta y cinco bolívares, (Bs. 775,00) cantidad incorrecta ya que debió cancelar el canon ajustable de 945 x 27,43 % de IPC = 259 Bs. + 945= 1204 Bs mensuales. Por lo tanto las consignaciones así efectuadas no tienen ningún valor, toda vez que no se corresponde con los cánones mensuales adeudados que debía cancelar la arrendataria, y la arrendadora (acreedora) no está obligada a recibir en partes, el pago, según los dispone los artículos 1.290 y 1.291 del código Civil.
Alega que todas las consignaciones efectuadas por la arrendataria a partir del 1 de Agosto de 2007 son ineficaces, carentes de valor, por cuanto no comprende la totalidad de cada una de las mensualidades que estaba comprometido a pagar a la arrendadora conforme a el contrato de las tantas veces citadas cláusula tercera, razón por la cual impugna cada una de estas citaciones, y como consecuencia de ello, la arrendataria se encuentra en estado de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 1 de Agosto de 2007, hasta la presente fecha, ósea, de veintiocho (28) meses que excede con creses la causal de desalojo previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, adeuda la suma de VEINTISIETE MIL CIENTO OCHO BOLÍVARES ( Bs. 27.108), que es el resultado de no haber cancelado íntegramente los cánones de arrendamiento; también adeuda los cánones del año de prorroga contractual, ósea, desde el primero de agosto de 2007 al 1 de Agosto de 2008, la cantidad de Ocho Mil Quinientos Cincuenta y Seis Bolívares (Bs 8.556), que es el resultado de multiplicar doce (12) por Setecientos Trece Bolívares ( Bs 713) que es el canon ajustable, mas la cantidad de Once Mil Trescientos Cuarenta Bolívares (Bs. 11.340) que es el resultado de multiplicar doce (12) meses por novecientos cuarenta y cinco Bolívares (Bs. 945) que es el canon ajustable correspondiente a las mensualidades comprendidas entre el 1 de Agosto de 2008 al 1 de Agosto de 2009; mas la cantidad de Tres Mil Seiscientos Doce Bolívares (Bs. 3612), que es el resultado de multiplicar tres (3) meses por un MIL DOSCIENTOS CUATRO BOLÍVARES (BS. 1.204), que es el canon ajustable correspondiente a los meses de 1 de agosto de 2009 a 1 de Noviembre de 2009; mas las cantidades de Seiscientos Bolívares (Bs 600,00), mensuales correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, del año 2007, que aunque son las cantidades convenidas no fueron consignadas oportunamente.
POR SU PARTE LA DEMANDADA:
Alega que la demanda es inadmisible por cuanto la actora no acompaña el documento fundamental de la acción que es el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, documento privado que presenta en copia certificada emitida por este tribunal, lo cual no le quita el carácter de documento privado, mas aun cuando el tribunal esta certificando la copia simple de un documento privado.
Así mismo aduce que el instrumento fundamental de la pretensión siendo un instrumento privado ha de ser acompañado en original en la oportunidad de la introducción del libelo de demanda y no en fotocopia de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, y la parte actora no indico en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentra el original. Es decir, no cita la oficina o el lugar donde se encuentre el original del documento privado fundamental de la acción.
Solicita a el tribunal reponga a la causa a el estado de nueva admisión y declare inadmisible la demanda porque existe una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramita una demanda por desalojo, con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y bajo el amparo de lo previsto en el Litera A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual solo es aplicable para los contratos sin determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende, contrario al orden público. Alega que en efecto la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de un año, prorrogable automáticamente, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratadas no manifestare a la otra su voluntad de dar por resuelto con el mínimo de un mes de anticipación al vencimiento.
Tampoco las partes jamás le han notificado la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato de arrendamiento debe determinarse a termino fijo y en consecuencia inadmisible la demanda de desalojo, tal como puede observarse tal como puede observarse en la clausula TERCERA del contrato.
Niega expresamente que deba a Ynes Diaz de Gonzalez canon de arrendamiento alguno por el uso del inmueble constituido por un local ubicado en la Urbanización del viñedo Av Carlos Sanda N° 101.273, planta baja, Local 04 Parroquia San José, Municipio Valencia Estado Carabobo. Especialmente niega que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) meses de mensualidades consecutivas.
Niega expresamente que la relación arrendaticia existiera un canon de Bs 713,00 ni de Bs 945,00 ni Bs 1204, niega también la existencia de un IPC dictado por el Banco Central de Venezuela de 18,84, o un IPC, de 32,6, un IPC de 27,3. La actora en su libelo no indica si el IPC que ella demanda se refiere a un mes determinado y a la sumatoria de varios meses o el promedio de la sumatoria de un periodo de meses, ni a que periodo de meses se refiere, tampoco indica si el IPC demandado es el que dicta el Banco Central de Venezuela denominado Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas o cualquier otro.
Igualmente arguye, que esta determinación por parte la actora deja a la demandada indefensa, ya que no sabe que parámetros se le están exigiendo para el pago de los cánones de arrendamiento, tampoco puede determinar el Juez de la causa cual es el IPC a que se refiere la actora.

II
DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE DEMANDANTE:
Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Promueven y dan por reproducido las copias certificadas de las pretendidas consignaciones efectuadas por la Arrendataria MARIA ROSA ESTERBINA SORIANO ALMONTE ante este tribunal.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Merito favorable de los autos de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba; prueba que traída a los autos por cualquiera de las partes debe apreciarse independientemente de que la parte que la aporte o promueva, o si la misma perjudica o favorece al promoverte de la misma ( y aunque el tribunal no lo considera una prueba), invoca especialmente el pago de los cánones de arrendamiento a la arrendadora mediante el procedimiento de la consignación arrendaticia.
Invoca la declaración de la arrendadora en libelo donde expresa que: …la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de un año, prorrogable automáticamente, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su voluntad de darle por resuelto con el mínimo de un mes de anticipación al vencimiento…
Invoca especialmente la subversión del procedimiento aplicado - ORDEN PUBLICO-, ya que se tramita una demanda por desalojo, con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y bajo el amparo de lo previsto en el literal A del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual solo es aplicable para los contratos sin determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso, y por ende, contrario al orden público.
Promueve documental constituido por documento público marcado “B”, anexo al libelo de demanda, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas a la orden de la arrendadora por concepto de pago de cánones de arrendamiento que se demandan
III

PRIMERO:
Esta Juzgadora procede a dictaminar lo alegado por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda; relativo al instrumento fundamental de la pretensión siendo un instrumento privado ha de ser acompañado en original en la oportunidad de la introducción del libelo de demanda y no en fotocopia de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, y la parte actora no indico en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentra el original. Es decir, no cita la oficina o el lugar donde se encuentre el original del documento privado fundamental de la acción…(OMISSIS).
Sobre lo esgrimido, considera este tribunal, que aun cuando se admitió la demanda, con una copia certificada del expediente de consignación arrendaticia bajo el N° 3311, emitido por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo del contrato de arrendamiento más todo lo relativo a los depósitos de las consignaciones inquilinarias, además se tomo en cuenta el contenido de los fundamentos de hecho y derecho mas el petitum que comprende la reclamación que pretende surtir efectos en la esfera jurídica del demandado; todo ello no impidió que durante el Inter Procesal, la demandada ejerciera sus alegatos, defensas y excepciones, aun mas sostiene su defensa de fondo en la cláusula TERCERA, el aludido contrato de arrendamiento; pues bien, de tal manera que reconoce la existencia de la relación inquilinaria, bajo el imperio del contrato cuestionado, así mismo, a través de este contrato aduce que la acción no es la idónea, cumpliendo de esta forma con las cargas derivadas del proceso, por tanto, penalizarle con la desestimación del mismo, sería tanto como supeditar la justicia a un exacerbado formalismo, sancionando inclusive, el legitimo deber de las partes de impulsar el proceso. En consecuencia es improcedente tal excepción.
SEGUNDO:
Resuelto el punto anterior procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto; en este sentido, se observa que los hechos controvertidos, se circunscriben en determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por el actor, es decir, el Desalojo Arrendaticio conforme a lo establecido en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En este orden de ideas, tenemos que la parte actora aduce que el 1 de agosto de 2006 suscribió contrato de arrendamiento con la demanda de autos, con una duración de un (01) año, prorrogables por periodos iguales a menos que con un (01) mes de anticipación a la fecha de vencimiento de cada periodo, una cualquiera de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato quedando extinguido el plazo convencional, haciendo constar que las prorrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plazo fijo inicial y en este caso, el aumento del canon de arrendamiento se ajustara de acuerdo al índice de inflación establecido por el banco central de Venezuela. Argumenta que en relación con la naturaleza del presente contrato de arrendamiento se observa su conversión en un contrato de tiempo indeterminado en razón de que una vez vencido el año de prorroga contractual, la arrendataria continuo ocupando el inmueble, en otras palabras dicha cláusula tercera del citado contrato establece la duración de un año a partir del 1 de Agosto de 2006, el cual venció el 1 de Agosto de 2007, y en razón que ninguna de la partes manifestó resolver el contrato se prorrogo por un año más, teniendo como fecha de vencimiento el 1 de Agosto de 2008, en el cual la arrendataria debía entregar el inmueble totalmente desocupado, lo cual no hizo, pues continuo ocupándolo razón, por la cual dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Por su parte, la parte accionada solicita la reponga a la causa a el estado de nueva admisión y declare inadmisible la demanda porque existe una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramita una demanda por desalojo, con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y bajo el amparo de lo previsto en el Litera A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual solo es aplicable para los contratos sin determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende, contrario al orden público. Alega que en efecto la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de un año, prorrogable automáticamente, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratadas no manifestare a la otra su voluntad de dar por resuelto con el mínimo de un mes de anticipación al vencimiento.
Tampoco las partes jamás le han notificado la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato de arrendamiento debe determinarse a termino fijo y en consecuencia inadmisible la demanda de desalojo, tal como puede observarse tal como puede observarse en la clausula tercera del contrato.
De acuerdo al criterio que ha sostenido en forma reiterada la Sala Constitucional en distintos fallos y más concretamente en el pronunciado el 28 de junio de 2005, expediente 04-1845, en torno a la naturaleza del contrato de arrendamiento, estableció lo siguiente:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servando, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga – si el inquilino tiene derecho a ella – y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a unos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

Ahora bien, para dilucidar la cuestión planteada; es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

De tal modo, que observa esta Juzgadora que la inquilina-demandada admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que la relación contractual es a tiempo determinado, según se desprende de la CLAUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento.
A los fines de descifrar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio a los contratos de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento, que corre inserto al folio 12 del expediente las partes establecieron su duración en la cláusula Tercera en los siguientes Términos:
CUARTA: “El lapso de Duración del presente contrato es de Un (1) año. Sin embargo, si al vencimiento del término fijo, algunas de las partes contratantes ni manifestare por escrito a la otra su voluntad inequívoca de dar por resuelto este contrato a su vencimiento, se considerara prorrogado automáticamente en pleno derecho, por un término. Este aviso debe darse con el mínimo de un (1) mes de anticipación a los vencimientos que se acaban de mencionar, haciendo constatar que las prorrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plazo fijo inicial y en este caso, el aumento del canon de arrendamiento se ajustara de acuerdo al índice de inflación establecido por el banco central de Venezuela”.
De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de Un (1) año prorrogable automáticamente en pleno derecho, por un término igual al establecido como termino fijo; lo que implica en primer lugar que el contrato por medio del cual la demandante dio en arrendamiento a la demandada el local, ubicado en la Urbanización del viñedo Av Carlos Sanda N° 101.273, planta baja, Local 04 Parroquia San José, Municipio Valencia Estado Carabobo, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato, siendo el tiempo en el estipulado, prorrogable automáticamente en pleno derecho, por períodos iguales; de lo que se concluye que la posibilidad de prórroga del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes; en forma tal que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y, para considerarlo terminado, bastaría la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado; circunstancia que no consta a los autos, pues bien, no existe notificación de ninguna de las partes, ni manifestación por escrito inequívoca de dar por resuelto el contrato a su vencimiento, por lo tanto se prorrogo por igual periodo de tiempo de Un año.
Precisado lo anterior, se desprende de los autos que según el dicho del actor que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y que la demandada desconoció esa circunstancia además de observar que éste había equivocado la vía para accionar ya tratándose de un contrato a tiempo determinado debió demandar la Resolución en el caso que prospere la falta de pago de los cánones de arrendamiento y no el desalojo.
Siendo esta cláusula el punto bajo examen, corresponde a quien decide, determinar si la acción incoada por el actor es procedente. En consecuencia se infiere, que la intención de las partes al suscribir los contratos objeto de la controversia, fue a tiempo determinado y es obvio, que si en el contrato se estableció su duración en periodos prorrogable por igual tiempo; es de deducir que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO.
Fundamentada en el principio que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, tal como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y para interpretar los contratos que pueden presentar oscuridad o deficiencia, debemos atenernos a la intención de las partes pero sobre todo a la verdad y la buena fe.
En consecuencia la Acción por DESALOJO del Contrato de Arrendamiento debe declararse SIN LUGAR. Y así se declara.
TERCERO
Ahora bien, procede este tribunal analizar la solvencia o insolvencia de las inquilina-demandada, en su obligación principal, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el artículo 1.592 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. En consecuencia la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre la inquilina, es decir, la demandada, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Siendo ello así, se observa que no consta a los autos la prueba de la extinción de la obligación como lo es el pago de las pensiones inquilinarias reclamadas por la parte demandante.

En relación a la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, y así el 17 de Mayo de 2007 consigna los cánones de arrendamientos a los meses de Marzo y Abril de 2007 a razón de seiscientos mil Bolívares (Bs 600.000), y así continuo consignando la misma cantidad de Seiscientos Mil Bolívares ( 600.000), mensuales, incluso después del 1 de Agosto de 2007, olvidando que esa no era la cantidad correcta establecida como canon de arrendamiento puesto a que contractualmente se había estipulado que dicho canon en ese año, ósea el de la prorroga contractual, sería el resultado de ajustar la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs 600.000) mensuales al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, lo cual da la cantidad de Setecientos Trece Bolívares (Bs 713,00) que es el de la operación aritmética siguiente, 600 x 18,84 que es el I.P.C, da un total de 113 esto se suma Bs 600 y da un total de setecientos trece bolívares (Bs 713,00), que es el canon mensual ajustable para ese lapso.
Así mismo los cánones consignados desde el 1 de Agosto de 2008 al 19 de Enero de 2009, fueron depositados por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 6000,00), sin aumento y desde enero de 2009 a julio de 2009 la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CUARTO BOLIVARES, (774,00 Bs), cuando el canon correcto es la cantidad de novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs 945,00), que resulta de ajustar la cantidad de SETECIENTOS TRECE BOLIVARES (Bs 713,00), al IPC, que en ese lapso es de 32,6%, dando un total de 713 x 32,6% da un resultado de 232, sumados a 713 da un total de NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs 945,00).
Por otra parte, niega expresamente que la relación arrendaticia existiera un canon de Bs 713,00, ni de Bs 945,00, ni Bs 1204, niega también la existencia de un IPC dictado por el Banco Central de Venezuela de 18,84, o un IPC, de 32,6, un IPC de 27,3. La actora en su libelo no indica si el IPC que ella demanda se refiere a un mes determinado y a la sumatoria de varios meses o el promedio de la sumatoria de un periodo de meses, ni a que periodo de meses se refiere, tampoco indica si el IPC demandado es el que dicta el Banco Central de Venezuela denominado Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas o cualquier otro”. (Omissis)
En el caso de autos, este Tribunal observa, que las partes convinieron en la clausula Segunda del aludido contrato de arrendamiento el canon de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.600.000,00) hoy SEISCIENTOS BOLIVARES Fuertes (Bs 600,00), los cuales LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar fiel y puntualmente por cada mensualidad vencida.
No obstante, en la clausula tercera, parte in-fine se estableció que “el aumento del canon de arrendamiento se ajustara de acuerdo al índice de inflación establecido por el banco central de Venezuela”. Por otra parte en la Cláusula Cuarta se estableció que el uso del inmueble era exclusivamente para USO COMERCIAL.
En este sentido el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece un ajuste del canon de los inmuebles no sujetos a regulación oficial tal como lo determina el articulo 4° del Decreto Ley, y en aquellos donde no se haya pactado cláusula de valor, a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, este se ajustara cada año de la relación arrendaticia una vez trascurrida esta, tomando en consideración el Índice General de Precios al Consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo. Tal metodología tiene carácter supletorio, debido a que las partes pueden efectuar dicho ajuste, mediante el acuerdo de voluntades.
Ahora bien, si analizamos la copia certificada de las consignaciones arrendaticias tenemos; que si tomamos en cuenta la fecha en que se inicio la relación arrendaticia, es decir, de Un (1) año contado desde el 1 de agosto de 2006 al 1 de agosto de 2007, la arrendataria solo estaba obligada a pagar la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.600.000,00) hoy SEISCIENTOS BOLIVARES Fuertes (Bs 600,00), y una vez prorrogado el contrato (cláusula Tercera), el aumento del canon de arrendamiento se ajustara de acuerdo al I.P.C, tal como fue convenido; es decir, a partir del mes de ENERO del año 2008, la inquilina debía pagar el monto estipulado inicialmente en la cláusula Segunda más el I.P.C, y sucesivamente los meses que trascurrieran del año 2009.
De acuerdo al razonamiento que antecede y visto que la inquilina siguió consignando la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES Fuertes (Bs 600,00) desde el mes de enero de 2008 (folio 59), hasta el mes de diciembre 2009 (folio 97), es evidente que la ARRENDATARIA, incumplió con lo convenido en la cláusula Tercera parte in fine, la cual solo era procedente en caso de que el contrato se prorrogara automáticamente; y es a partir del mes de Enero el año 2009, que comienza a consignar la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO CON 49/100, correspondiente al canon del mes de Diciembre 2008 (folio 98). No obstante llama la atención a quien decide que al folio 102 la inquilina MARIA ROSA ESTERBINA SORIANO ALMONTE, consigna la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS con 09/100 (Bs.1.800,09) correspondiente al mes de I.P.C. En consecuencia se declara procedente la falta de pago y así se establece.