TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
199° y 151°
DEMANDANTE: LUISANA ELIZABETH ARMAS PEROZO, titular de la cédula de identidad No. V.- 20.297.131 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: CLEODALDO BASTIDAS, titular de la cédula de identidad No. V- 12.317.523, inpreabogado No. 105.808.
DEMANDADO: JOSE MAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.746.822 y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE: MADELEIN VICTORIA MAGO, inpreabogado No. 102.906
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 2009-1311
SENTENCIA Definitiva No. 2010/15
SEDE: Civil

CAPITULO I
PARTE NARRATIVA

En fecha 24 de Septiembre del 2009, se recibe demanda, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, previa distribución, intentada por el abogado en ejercicio CLEODALDO BASTIDAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-12.317.523, inscrito en el inpreabogado bajo el No.105.808, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana LUISANA ELIZABETH ARMAS PEROZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.20.297.131 y de este domicilio, contra el ciudadano JOSE MAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-11.746.822 y de este domicilio.
En fecha 29 de Septiembre del 2009, es admitida la presente demanda, acordándose el emplazamiento del demandado para el Segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose la compulsa respectiva. En la misma fecha se abre cuaderno de medidas, se dictó auto instando a la parte solicitante a ampliar las pruebas a los fines de proceder al otorgamiento de la cautela solicitada.
En fecha 01 de Octubre de 2010, el abogado CLEODALDO BASTIDAS, con el carácter de autos, presenta escrito contentivo de reforma de la demanda, la cual es agregada a los autos en la misma fecha.
En fecha 05 de Octubre de 2009, es admitida la reforma de la demanda, se acordó nuevamente el emplazamiento del demandado para el Segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose la compulsa respectiva y se entregó al alguacil, a los fines de que practique la citación de la parte demandada.
En fecha 09 de Octubre del 2009, comparece el Alguacil del Tribunal y mediante diligencia manifiesta que en la misma fecha se trasladó a la dirección indicada en el libelo de la demanda y fue atendido por la ciudadana OLY BARRERA, titular de la cédula de identidad No.12.746.217, quien dijo que era la esposa del demandado, ciudadano JOSE MAGO, y que no se encontraba en la casa, que estaba trabajando y que llegaba tarde, por lo que consigna la compulsa y recibo de citación sin firma por el demandado.
En fecha 14 de Octubre del 2009, compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita se cite por carteles al demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de Octubre de 2009, se dictó auto, se libraron los respectivos carteles de citación solicitados.
En fecha 26 de octubre de 2009, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber fijado a la puerta del inmueble identificado en autos, el cartel de citación dirigido al ciudadano demandado JOSE MAGO, ya identificado.
En fecha 10 de Noviembre de 2009, el abogado demandante, mediante diligencia consigna dos ejemplares de los diarios El Carabobeño y Notitarde, donde aparece publicado el cartel de citación ordenado, en la misma fecha se desglosaron las páginas de los referidos diarios donde constan dichas publicaciones y se agregaron a los autos.
En fecha 10 de Noviembre de 2009, compareció el abogado de la parte actora, mediante diligencia consigna en el cuaderno de medidas, constancia de consignaciones expedidas por los Juzgados Primero y Tercero de Municipio Puerto Cabello, siendo agregadas a los autos, en esa misma fecha.
En fecha 16 de Noviembre de 2009, en el cuaderno de medidas, se dictó decisión interlocutoria negando la medida de secuestro solicitada.
En fecha 19 de Noviembre de 2009, la parte actora, mediante diligencia solicitó copia certificada de todo el expediente.
En fecha 20 de Noviembre de 2009, el Tribunal acordó la expedición por secretaría las copias fotostáticas certificadas solicitadas.
En fecha 1° de Diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita se designe defensor Judicial.
En fecha 03 de Diciembre de 2009, el Tribunal dictó Auto y designó defensora judicial del demandado a la abogada JUNIAR GUTIERREZ HENRIQUEZ, titular de la cédula de identidad No. 7.118.158, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 56.173 y de este domicilio.
En fecha 07 de Diciembre de 2009, el alguacil del Tribunal, manifiesta haber notificado a la abogado defensora designada, quien le firmó la boleta de notificación y la consigna, la cual es agregada a los autos.
En fecha 09 de Diciembre de 2009, comparece la defensora judicial JUNIAR GUTIÉRREZ HENRIQUEZ, ya identificada, mediante diligencia acepta el nombramiento y jura cumplir con la labor encomendada.
En fecha 14 de Diciembre de 2009, el abogado demandante, mediante diligencia solicita se libre compulsa a la defensora, a los fines de practicar la citación.
En fecha 15 de Diciembre de 2009, dictó auto el tribunal se acordó citar a la defensora judicial designada para que comparezca ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación.
En fecha 16 de Diciembre de 2009, el alguacil del Tribunal manifiesta haber realizado la citación de la defensora judicial y consigna recibo de compulsa debidamente firmado.
En fecha 07 de Enero de 2010, comparece el demandado de autos, ciudadano JOSE ENRIQ UE MAGO, asistido por la abogada MADELEIN VICTORIA MAGO, ambos antes identificados, mediante diligencia se da por citado en el presente juicio.
En fecha 07 de Enero de 2010, el demandado de autos presenta escrito contentivo de contestación de la demanda, constante de cuatro (4) folios útiles, en la misma fecha se agregó a los autos.
En la misma fecha 07 de Enero de 2010, mediante dirigencia la defensora judicial se excusa de no ejercer la defensa por cuanto es coapoderada de la parte demandante.
El Tribunal en fecha 07 de Enero de 2010, dicta auto dejando sin efecto la designación de la defensora judicial, abogada JUNIAR GUTIERREZ HENRIQUEZ, ya identificada, y nulas todas las actuaciones que corren insertas desde el folio 45 al 52 del expediente.
En fecha 11 de Enero de 2010 el demandado ciudadano JOSE Mago, presentó escrito de contestación, en la misma fecha se agregó a los autos.
Estando en el lapso de pruebas en fecha 14 de Enero de 2010, el demandado presentó escrito contentivo de promoción de pruebas junto con recaudos anexos, agregándose a los autos en la misma fecha. Así mismo en esa misma fecha el demandado de autos, confiere poder apud acta a la abogada MADELEIN VICTORIA MAGO, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 102.906, en la misma fecha se dictó auto acordándose tener como representante de la parte demandada a la referida abogada.
En fecha 15 de Enero de 2010, se admiten las pruebas presentadas por la parte demandada.
En fecha 19 de Enero de 2010, la parte actora presentó escrito de pruebas, en la misma fecha se agregaron a los autos. Igualmente la parte demandante presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandada en la misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 20 de Enero de 2010, siendo las 11:00 de la mañana, tuvo lugar el acto de reconocimiento en su contenido y firma por parte de la ciudadana GLADYS JOSEFINA DELPINO YRAOLA.
En fecha 20 de Enero de 2010, se admiten las pruebas presentadas por la parte demandante.
En fecha 21 de Enero de 2010, el abogado demandante promueve prueba de informe, en la misma fecha se admite la misma y se libraron oficios al Banco Occidental de Descuento.
En fecha 21 de Enero de 2010 comparece el abogado CLEODALDO BASTIDAS, solicitó se designe correo especial, a los fines de gestionar los oficios a la institución bancaria, en la misma fecha se designó correo especial al diligenciante.
En fecha 22 de Enero de 2010, la parte demandada compareció y presentó escrito contentivo de ratificación, tacha y oposición, en la misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 25 de Enero de 2010, siendo las 10:00 de la mañana, tuvo lugar el acto de declaración del testigo GILBERTO INOCENCIO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.428.732. Igualmente en la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se declaró desierto el acto de declaración del ciudadano SAUL JOSE ANGULO ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.839.150.
En fecha 26 de Enero de 2010, comparece la ciudadana LUISANA ELIZABETH ARMAS PEROZO, ya identificada, presentó escrito junto con recaudos anexos, en la misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 01 de Febrero de 2010, fueron recibidos oficios de fecha 25 de enero de 2010, librados por el Banco Occidental de Descuento, los cuales se agregaron a los autos, se dio por concluido el lapso probatorio y se fijó la sentencia para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la fecha del auto.
En fecha 08 de Febrero de 2010, se difirió la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho, contados a partir del día siguiente a la fecha del auto.

DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA:
Fundamenta la parte actora su pretensión en los siguientes hechos:
Que su representada dio en arrendamiento al ciudadano JOSE MAGO, ya identificado, un inmueble ubicado en la urbanización La Belisa, Bloque 8B, piso 2, apartamento B-9, en la población de Puerto Cabello, según consta de contrato de arrendamiento privado, el cual consigna y opone marcado “B”, que dicho inmueble le pertenece por herencia ab-intestato que el decujus ciudadano JOSE LUIS ARMAS, dejó según consta planilla de liquidación de impuesto sobre sucesiones N° 000186, expediente N° 001011, la cual consigna marcada “E”, que de acuerdo a la Cláusula Segunda del contrato el canon de arrendamiento es por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) mensuales, que el arrendatario se obligó a pagar a la arrendadora en dinero efectivo de curso legal los treinta (30) de cada mes por mensualidades anticipadas; que de acuerdo a la cláusula Tercera es convenido que el no cumplimiento de las cláusulas de este contrato hará cesar la vigencia del mismo, y su mandante podrá pedir la desocupación del inmueble, igualmente rescindir el contrato antes de finalizar el mismo. Que para esta fecha el señor JOSE MAGO, ya identificado, no ha cumplido con la totalidad de los pagos de canon de arrendamiento establecidos en el contrato, solo abonando parcialmente la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) en la cuenta de su representada como canon de arrendamiento, lo que se evidencia un incumplimiento de la cláusula segunda, e igualmente adeuda a su representada la cantidad de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto, siendo la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00) por ordenes expresas de su mandante demanda al ciudadano JOSE MAGO, a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenado a los siguientes puntos: 1. En la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que renovó o prorrogó con su mandante o en su defecto el tribunal declare la resolución y como consecuencia de ello ordene la entrega del inmueble en cuestión. 2. En el pago de la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs.2.500, 00) correspondiente a la fecha de abril, mayo, junio, julio y agosto del presente año. 3. Al pago de los cánones que se venzan hasta la definitiva entrega material del inmueble alquilado. 4. Las costas y costos del presente juicio.
Fundamenta el Apoderado Judicial de la parte demandante, la presente acción en el artículo 1167 del Código Civil.
De conformidad con lo establecido en los artículos 588 numeral 7 del Código de Procedimiento Civil solicita medida secuestro y designe secuestrataria a su representada ciudadana LUISANA ARMAS, según lo dispuesto en el articulo 599, numeral 5to.
Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.4.500, 00) que representa OCHENTA Y UNA (81) UNIDADES TRIBUTARIAS.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte el demandado fundamenta su contestación en los siguientes hechos:
Niega, Rechaza, contradice y se opone en todas y cada una de las partes a la pretensión, hechos y alegatos manifestados por la parte demandante en su escrito libelar de la demanda y muy especialmente en el escrito de reforma, por ser totalmente falsos de toda falsedad, contradictorios, temerarios y por no encontrarse fundamentados en el derecho que alega.
Alegando en términos generales lo siguiente:
1.- Que por cuanto la arrendadora estaba domiciliada en Valencia y le era dificultoso acudir hasta la oficina del condominio del Bloque 8-B, ubicado en la urbanización La Belisa, Puerto Cabello, fue acordado verbalmente entre la arrendadora y su persona que él sería el encargado de cancelar mes a mes las cuotas especiales de condominio equivalente a Cien Bolívares (Bs.100,00) que sería debitada del canon de arrendamiento mensual de Quinientos Bolívares (Bs.500,00), depositando en lo adelante y consecutivamente por concepto de canon de arrendamiento el monto restante de Cuatrocientos Bolívares (Bs.400,00),en la cuenta de ahorros No.0116-0166-91-0195124405, a nombre de Luisana Armas, en el Banco Occidental de descuento.
2.- Qué siempre ha cancelado responsablemente las pensiones arrendaticias acordadas en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
3.- Que lo realmente cierto es que el 30 de marzo de 2009, venció el plazo de seis (6) meses pactados en el contrato de arrendamiento escrito suscrito por ambas partes, y desde el treinta y uno (31) de marzo de 2009 la arrendataria lo dejó en el goce pacifico del inmueble arrendado, habiéndose indeterminado en el tiempo dicho contrato de arrendamiento, operando así la tacita reconducción del contrato inicialmente suscrito a tiempo determinado.
4.- Que no consta en autos que la arrendadora le haya notificado del inicio de la prorroga o renovación de contrato de arrendamiento alguno.
5.- Que se evidencia claramente que la parte actora acumula en el mismo libelo de reforma de demanda las acciones de resolución de contrato de arrendamiento y cumplimiento de contrato…que en relación con tal pedimento debe decirse que incurre la parte demandante en una inepta acumulación de pretensiones.
6.- Que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil por la parte actora no es procedente, pues en el presente caso ha operado la tacita reconducción del contrato inicialmente suscrito a tiempo determinado.
7.- Que en ningún momento ha incumplido con lo pactado en el contrato de arrendamiento, para que sea decretada medida de secuestro del inmueble arrendado.
8.- Que ha cumplido cabalmente con lo pactado en el contrato de arrendamiento y en consecuencia nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento.

CAPITULO II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
De acuerdo con la pretensión deducida y las defensas opuestas, evidencia este Tribunal que los límites en los cuales ha quedado planteada la controversia se encuentran dirigidos a determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento existente entre las partes, esto es si a tiempo determinado ó indeterminado, así como la insolvencia de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, esto como punto controvertido central, toda vez que la pretensión se encuentra fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil por Resolución del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento en el pago total de los cánones de arrendamiento.
Planteada la controversia en los términos expuestos corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO III
MOTIVACION DE LA SENTENCIA
Antes de entrar a conocer al fondo de la controversia, se requiere analizar el aspecto temporal del contrato cuya resolución se solicitó, toda vez que de ese análisis va a depender la pretensión que podía ejercer eficazmente la parte actora, se observa que convenida como fue la existencia del contrato de arrendamiento por las partes involucradas en este juicio, y alegada por el demandante la resolución del contrato de arrendamiento afirmando que el arrendatario adeuda los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009, pasa quien juzga a precisar el tipo de relación existente entre las partes litigantes, es decir, si nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o por el contrario, se trata de un contrato a tiempo indeterminado, para fijar las reglas que le son propias al caso de autos, así tenemos que en el documento privado de arrendamiento en examen, que corre inserto a los folios ocho (8), su vuelto y nueve (9) del presente expediente, el cual fue acompañado con el escrito del libelo de la demanda por la parte actora, el cual no siendo impugnado ni desconocido por la parte demandada se tiene como fidedigno, mereciendo fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1364 del Código Civil, se reglan entre otras obligaciones arrendaticias, el término de duración de dicha relación convencional, precisándose en la cláusula TERCERA: ”La duración del presente contrato es de SEIS (6) MESES contados partir del 30 Septiembre del 2008 al 30 de Marzo del 2009. Es convenido que el “no cumplimiento” de las cláusulas de este contrato hará cesar la vigencia del mismo y LA ARRENDADORA podrá pedir la inmediata desocupación del inmueble. Igualmente se rescinde EL ARRENDATARIO del contrato antes de finalizar el mismo, deberá cancelar la totalidad de los cánones de arrendamiento por los meses que faltaren para la culminación del contrato, igualmente será aplicado en caso de renovación o prorroga del mismo, por el cual EL ARRENDATARIO autoriza que LA ARRENDADORA tome como indemnización por daños y perjuicios el monto dado en depósito de garantía del contrato”.

Ahora bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

De acuerdo a lo señalado en dicho artículo, esta sentenciadora, observa que tal y como está redactada la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la intención de las partes fue la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por un lapso de SEIS MESES (6) contados a partir del 30 de Septiembre de 2008, al 30 de Marzo de 2009, y en la misma no consta condición para renovación o prorroga alguna, de lo cual no se concibe ninguna duda de que esa fue la voluntad de las partes al disponerlo así en el referido contrato; dada la duración de la relación arrendaticia, venciendo la misma el 30 de marzo de 2009. Sin embargo, el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, por lo que de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, según los cuales si a la expiración de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, la arrendataria se queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada se presume renovada, pero con los efectos de los contratos celebrados sin determinación de tiempo.
Siendo que la presunción de renovación del contrato y su indeterminación temporal operan a favor del arrendatario, la arrendadora tiene la carga de desvirtuar tales hechos, esto es, demostrar que no pudo verificarse la tácita reconducción por alguna circunstancia concreta, lo cual no ha sucedido en el presente caso por cuanto revisadas como han sido todas las actas del expediente, se observa que no consta en autos que los contratantes hayan celebrado otro contrato escrito para prorrogarlo convencionalmente y como tampoco se evidencia en autos notificación alguna donde se le haya notificado al arrendatario el comienzo de la prorroga legal, lo que conduce a que se consolide a favor del demandado la presunción legal antes indicada.
En este mismo orden de ideas, de acuerdo a lo expuesto, a pesar que el contrato de arrendamiento nació a tiempo determinado se indeterminó por efecto de la tácita reconducción y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en este tipo de contratos sólo puede demandarse el desalojo y por las causales taxativas allí indicadas, quedando a salvo el ejercicio de las acciones judiciales por causa distinta.
Al respecto señala el Doctor Gilberto Guerrero Quintero en su libro Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I sobre el desahucio arrendaticio lo siguiente:
El “desahucio” no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, CC), aun cuando esta forma de proceder del arrendador no ha perdido eficacia en nuestro derecho, por efecto de la prorroga legal que se produce de pleno derecho, en los términos del artículo 38 de LAI, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla….
… cuando el artículo 1.599 del Código Civil establece que: “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
Pareciera existir contradicción insalvable con el artículo 38 de LAI, pero no existe la misma debido a que es la Ley la que impone al arrendador la prorroga obligatoria que viene a ser, en todo caso, por tiempo determinado, dentro de las circunstancias fácticas temporales a que alude esa norma especial arrendaticia, y la propia existencia de la prorroga legalmente impuesta por tiempo determinado hace que la relación sea por ese preciso tiempo, en cuyo caso la relación en su integridad temporal es a plazo fijo…
...Por otra parte, la aparente incertidumbre que presenta el principio ex artículo 1.599 ante la presencia del artículo 38 de LAI, se aclara con los artículos 1.600 y 1614 del Código Civil.
En efecto, el primero de los mismos dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada (debe ser posesión efectiva o real pues si el arrendatario ha abandonado el inmueble o ha ocupado otro bajo arrendamiento se producirá el efecto previsto); el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo;
previsión normativa que no colide en modo alguno con el artículo 38 de LAI, puesto que “el tiempo fijado en el arrendamiento” no es solo del contrato sino también el impuesto por la Ley a modo de prorroga que opera de pleno derecho en beneficio del inquilino; en tanto que el segundo contempla:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento, continua bajo las mismas condiciones; pero respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado,… observándose que tampoco existe en esta norma colisión alguna con el artículo 38 de LAI....
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Evidenciándose que en el caso de autos, el accionante hizo uso inadecuado de la acción de resolución de contrato, cuya aplicación está destinada únicamente a los contratos bilaterales por escrito a tiempo determinado y se subsume dentro de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil el cual establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
De esta norma se desprende los elementos indispensables para la procedencia de la acción, señalando la doctrina las siguientes: a) el contrato debe ser bilateral. b) incumplimiento del contrato, de la obligación. c) que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar intentar la acción. d) que el demandante, por su parte haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. e) Intervención judicial indispensable. Teniendo como efecto que la situación entre las partes se restablece al momento anterior a la contratación. Y así se decide.
En fundamento a las razones anteriores, considera este Tribunal que estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, hace improcedente la pretensión de resolución de contrato contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se decide.
En consecuencia, forzosamente debe declararse sin lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento indeterminado por falta de pago de pensiones de arrendamientos, por lo que considera este Tribunal, que es innecesario el análisis y valoración de las pruebas. Y así se decide.
CAPITULO IV
DECISION
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la Pretensión por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el abogado CLEODALDO BASTIDAS, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana LUISANA ELIZABETH ARMAS PEROZO, contra el ciudadano JOSE MAGO, todos antes identificados.
Se condena en costa a la parte perdidosa.
Notifíquese a las partes de la presente decisión. Líbrese Boletas.
Publíquese, Regístrese y Anótese en los libros respectivos. Déjese copia en el copiador de sentencias.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Puerto Cabello, a los Doce (12) días del mes de Marzo de 2010. Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Juez Temporal

Abg. BARBARA RUMBOS FALCON La Secretaria Titular,

ANA BELMAR HERNANDEZ ZERPA

En la misma fecha se cumplió lo ordenado, se publicó siendo las 12:30 minutos de la tarde.

La Secretaria Titular,

ANA BELMAR HERNANDEZ ZERPA

Expediente No. 2009-1311
Sentencia Definitiva No. 2010/15
Civil. Resolución de Contrato de Arrendamiento