JUEZ PONENTE: EMILIO RAMOS GONZÁLEZ Expediente Número AP42-R-2008-000395 El 28 de febrero de 2008, en la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, se recibió oficio número 246-08 de fecha 26 de febrero de 2008, emanado del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió expediente contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto con solicitud de amparo cautelar, incoado por las abogadas Haimet Guarimán e Yndira Rojas Hernández, inscritas en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo los Números 107.629 y 60.348, respectivamente, actuando con el carácter de apoderadas judiciales del MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA, contra la Resolución Número 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (Hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PUBLICAS Y VIVIENDA), mediante la cual se fijó la cantidad de “ONCE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 11.978.236,80)”, hoy once mil novecientos setenta y ocho con veinticuatro céntimos (Bs. 11.978,24), como canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, del inmueble identificado como Quinta “GRACIELA”, ubicado en la calle París y Principal Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Tal remisión se efectuó en virtud del auto de fecha 26 de febrero de 2008, que oyó en ambos efectos recurso de apelación de fecha 14 de febrero de 2008, presentada por la abogada Karla Avellaneda Sánchez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 108.212, actuando con el carácter de apoderada judicial del Municipio Baruta del Estado Miranda (inquilino del inmueble de autos), contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 11 de febrero de 2008, mediante la cual se declaró SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto. El 25 de marzo de 2008, se dio cuenta a esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. Por auto de esa misma fecha, se designó ponente a al Juez Emilio Ramos González, indicándose que se fijaría “por auto separado el inicio de la relación de la causa cuya duración seria de quince (15) días de despacho, dentro de los cuales la parte apelante [debía] presentar las razones de hecho y de derecho en que fundamenta la apelación interpuesta”, de conformidad con lo previsto en el artículo 19 aparte 18 y siguientes de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 15 de abril de 2008, se recibió de la Abogada Desiree Costa Figueira, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 112.039, actuando con el carácter de apoderada judicial del Municipio Baruta del Estado Miranda, escrito de fundamentación al recurso de apelación interpuesto. En fecha 5 de mayo de 2008, se ordenó practicar por Secretaría el cómputo de los Días de despacho transcurridos desde el día 25 de marzo de 2008, fecha de inicio de la relación de la causa, hasta el día 29 de abril de 2008, fecha de vencimiento del lapso de promoción de pruebas. En esa misma oportunidad, la Secretaría de esta Corte dejó constancia que “(…) Desde el día veinticinco (25) de marzo de dos mil ocho (2008), fecha de inicio de la relación de la causa, hasta el quince (15) de abril de dos mil ocho (2008), inclusive, transcurrieron quince (15) días de despacho, correspondiente a los días 26, 27, 28 y 31 de marzo de 2008 y; 1º, 02, 03, 04, 07, 08, 09 10, 11, 14 y 15 de abril de 2008 (…). Que desde el día dieciséis (16) de abril de dos mil ocho (2008) hasta el día (22) de abril de dos mil ocho (2008), transcurrieron cinco (05) días de despachos relativos al lapso de contestación a la formalización, ambos inclusive, correspondiente a los días 16, 17, 18, 21 y 22 de abril de 2008 (…); Que desde el día veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), fecha en la cual se abrió el lapso de promoción de pruebas hasta el día veintinueve (29) de abril de dos mil ocho (2008), fecha en que venció el aludido lapso, ambos inclusive, transcurrieron cinco (05) días de despacho correspondientes a los días 23, 24, 25, 28 y 29 de abril de 2008 (…)”. En fecha 7 de mayo de 2008, se fijó para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral para el día 13 de noviembre de 2008, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19, aparte 21 de la ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 12 de mayo de 2008, se recibió de la Abogada Desiree Costa Figueira, actuando con el carácter de apoderada judicial del Municipio Baruta del Estado Miranda (parte recurrente), diligencia mediante la cual solicitó se revoque por contrario imperio el auto dictado por esta Corte en fecha 5 de mayo de 2008, y en consecuencia se fije por auto expreso y separado el inicio de la relación de la causa. En fecha 2 de octubre de 2008, se recibió de la abogada Lilian Arelis Pereira Hernández, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 103.602, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte recurrente, diligencia mediante la cual solicitó se fije por auto separado el inicio de la relación de la causa. En fecha 2 de noviembre de 2008, esta Corte en aras de garantizar el derecho al debido proceso, así como el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva de las partes procesales, se difirió el acto de informes pautado para el día jueves 13 de noviembre de 2008, en consecuencia, se ordenó pasar el expediente al juez Ponente, a los fines de que se pronunciara con relación a la solicitud planteada por la representación judicial de la parte querellante de fecha 2 de octubre de 2008. En fecha 14 de noviembre se pasó el expediente al juez ponente. En fecha 26 de febrero de 2009, se recibió de la abogada María Gabriela Bolívar, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 137.268, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte recurrente, diligencia mediante la cual solicitó a esta Corte se pronuncie sobre la solicitud de la revocatoria por contrario imperio realizada. Mediante decisión número 2009-00402, de fecha 12 de marzo de 2009, esta Corte Segunda declaró Parcialmente Con Lugar la solicitud presentada por la representación judicial de la parte recurrente en fecha 12 de mayo de 2008, solo en lo referente a la reposición de la causa; la Nulidad de todas las actuaciones procesales suscitadas desde el auto emitido por este Órgano Jurisdiccional en fecha 7 de mayo de 2008,; y finalmente ordenó Reponer la causa al estado de contestación de la fundamentación. En fecha 16 de abril de 2009, se ordenó notificar a las partes y a la ciudadana Procuradora General de la República. En fecha 5 de mayo de 2009, se recibió del ciudadano Misael Lugo, en su carácter de Alguacil de esta Corte, oficio de notificación Número CSCA-2008-1372, dirigido al Ministro del Poder Popular para la Obras Publicas y Vivienda, el cual fuera recibido por un funcionario de recepción de dicho Ministerio. En esa misma fecha, se recibió del ciudadano Francisco Uzcategui, actuando con el carácter de Alguacil de esta Corte, oficio de notificación número CSCA-2009-1371 dirigido al ciudadano Procurador del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual fura recibido por una funcionaria de dicha Alcaldía. En fecha 14 de mayo de 2009, se recibió de la abogada María Gabriela Bolívar, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte recurrente, mediante la cual solicitó a esta Corte, se notifique a la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. En fecha 19 de mayo de 2009, se recibió del ciudadano Danny Torres, actuando con el carácter de Alguacil de esta Corte, oficio de notificación dirigido al Gerente General de Litigio de la Procuraduría General de la República, que fuera recibido por este. En fecha 9 de julio de 2009, se recibió de la abogada Vanessa Mejía, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Número 137.205, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte recurrente, diligencia mediante la cual consignó copia del poder certificada por esta Corte; en esa misma fecha la referida abogada presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 27 de octubre de 2009, se recibió del abogado Iván Magallanes, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el número 130.202, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte recurrente, diligencia mediante el cual ratifica el escrito de pruebas consignado en fecha 9 de julio de 2009. En fecha 28 de octubre de 2009 esta Corte ordenó practicar por Secretaría el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 1 de junio de 2009, exclusive, fecha en la cual se dio inicio al lapso de contestación a la fundamentación de la apelación, hasta el día diecisiete de junio de 2009 inclusive, fecha de vencimiento del lapso de promoción de pruebas. En esa misma fecha la Secretaría de esta Corte, dejó constancia que “(…) desde el día primero (1º) de junio de dos mil nueve (2009), exclusive, fecha en la cual se inició el lapso de contestación a la fundamentación a la apelación, hasta el día nueve (09) de junio de dos mil nueve (2009), inclusive, transcurrieron cinco (05) días de despacho, correspondiente a los días 02, 03, 04, 08 y 09 de junio del 2009 que desde el día diez (10) de junio de dos mil nueve (2009) fecha en la cual se abrió el lapso de promoción de pruebas hasta el día diecisiete (17) de junio de dos mil nueve (2009) ambos inclusive, fecha en que venció dicho lapso, transcurrieron cinco (05) días de despacho correspondiente a los días 10, 11, 15, 16 y 17 de junio de 2009 (…)”. En fecha 28 de octubre de 2009, se ordenó pasar el expediente al juzgado de Sustanciación de esta Corte a los fines legales consiguientes. En fecha 3 de noviembre se pasó el expediente al Juzgado de Sustanciación de esta Corte. En fecha 9 de noviembre de 2009 el Juzgado de Sustanciación de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo se pronunció sobre el escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte recurrente. En fecha 17 de noviembre de 2009, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte, ordenó se computara por Secretaría de ese Juzgado los días de despacho transcurridos desde la fecha del auto dictado el 9 de noviembre de 2009, fecha en que se providenció acerca de la admisión de pruebas exclusive, hasta ese día inclusive. En esa misma fecha, la Secretaría del Juzgado de Sustanciación de esta Corte, dejó constancia que desde el día 9 de noviembre de 2009, exclusive, hasta el 17 de noviembre de 2009, inclusive, habían transcurrido cuatro (4) días de despacho correspondientes a los días 10, 11, 16 y 17 de octubre de 2009. En esa misma fecha, habiendo constatado el Juzgado de Sustanciación de esta Corte que se encontraba vencido el lapso de apelación del auto dictado en fecha 9 de noviembre de 2009, y no existiendo prueba que evacuar, se ordenó remitir el expediente a la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo a los fines de que continúe su curso de Ley. En esa misma fecha se recibió el expediente en esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. En fecha 25 de noviembre de 2009, se fijó para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral, el día 14 de abril de 2010 de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19, aparte 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 14 de abril de 2010, día fijado para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral, se dejó constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales de la parte recurrente, así como la falta de comparecencia de la representación judicial de la parte recurrida; en esa misma oportunidad la parte compareciente, presentó escritos de informes los cuales fueron anexados al expediente. En fecha 15 de abril de 2010, se dijo “Vistos”. En fecha 20 de abril de 2010, se pasó el expediente al Juez Ponente. I DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD Mediante escrito de fecha 9 de junio de 2006, las abogadas Haimet Guarimán Curvelo e Yndira Rojas Hernández, plenamente identificadas, actuando con el carácter de apoderadas judiciales del Municipio Baruta del Estado Miranda, interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad, con las siguientes consideraciones de hechos y derechos: Comenzaron por señalar que presentaban “(…) recurso contencioso inquilinario de nulidad conjuntamente con amparo cautelar, contra la Resolución Nº 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, emanada de la Dirección General de inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…) mediante la cual se resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble [Quinta Graciela] (…) por la cantidad de ONCE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 11.978.236,80) (…)”. (Resaltado del original [corchetes de esta Corte]. Indicaron que “(…) Mediante solicitud presentada ante la Dirección General de Inquilinato, los ciudadanos Aura Marina Hurtado de Prada y Reinaldo Alberto Ramos Quintero, titulares de las cédulas de identidad Nº 3.628.827 y 2.071.295, respectivamente, actuando en su carácter de ‘Directores’ de la sociedad mercantil ‘Promociones Randa, C.A.’ solicitaron la regulación del canon de arrendamiento del inmueble denominado ‘Quinta Graciela’ (…)”. Al respecto señalaron que “(…) no son los integrantes de la Junta Interventora de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc, C.A., quienes iniciaron el procedimiento ante la Dirección General de Inquilinato a los fines de la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ‘Quinta Graciela’ (…) propiedad (…) de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. (…)”. Indicaron que “(…) a mayor abundamiento (…) la superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), mediante Resolución Nº 087-94 de fecha 4 de agosto de 1994, publicada en Gaceta Oficial Nº 35.520, de fecha 9 de agosto de 1994 (…), intervino a la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. (…). Siendo así lo que antecede, es evidente que (…) los integrantes de la Junta Interventora de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A., solicitantes del procedimiento que culminó ante la Dirección General de Inquilinato con la Resolución impugnada, no se encontraban habilitados para solicitar la regulación del inmueble Quinta ‘Graciela’, por ser éste, propiedad de una sociedad mercantil distinta a Inversiones Banhoc C.A., como lo es la empresa Promociones Randa C.A. (…), y la cual no se encuentra intervenida (…)”. Que “(…) la misma no se encuentra intervenida, por cuanto no existe con respecto a esta última, ningún acto expreso dictado por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, como órgano competente en la materia, mediante la cual se extendería la medida de intervención decretada a Inversiones Banhoc C.A. a la sociedad mercantil Promociones Randa, como ocurrió con el Banco Hipotecario de Occidente C.A. y la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. (…)”. Que “(…) ciertamente se requería que la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras, tal como lo hizo con el caso de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. interviniese expresamente a la sociedad Mercantil Promociones Randa, por considerar (…) que esta ultima era empresa cuya participación accionaria, denominación social y comunidad de interés permitían considerar que entre ella e Inversiones Banhoc C.A. existiera unidad de gestión y decisión (…). De no ser así, y solo hacer falta que se realizara una Asamblea de Accionistas de Promociones Randa C.A: para que los integrantes de la junta Interventora de Banhoc, se auto nombraran directores y gerentes de la primera y en consecuencia solicitar la regulación del canon de arrendamiento en comento (…)”. Que “(…) resulta necesario que el órgano competente hubiese determinado previamente y de manera expresa, que dicha sociedad mercantil, a saber Promociones Randa C.A. estaba sujeta a determinada medida de intervención, de lo contrario la misma no se encuentra sujeta a dicho régimen y por lo tanto, los interventores de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. pretendiendo extender los efectos de la Resolución Nº 087-94 de fecha 4 de agosto de 1994 a situaciones jurídicas no reguladas por la misma carecían de cualidad para instaurar la solicitud de regulación sobre el inmueble Quinta Graciela, tal como lo señaló la representación municipal en el procedimiento administrativo, mediante su escrito de fecha 26 de octubre de 2005 y no obstante la Administración adelantando su pronunciamiento y haciendo caso omiso a lo alegado por [esa] representación municipal (…) admitió la solicitud de regulación, violando así el principio de exhaustividad (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) la Dirección General de inquilinato, en el procedimiento regulatorio de alquiler, respecto a la falta de cualidad de la Junta Interventora de Inversiones Banhoc C.A., se limitó a valorar la solicitud de regulación efectuada por los ‘directores’ de Promociones Randa, a saber integrantes de la Junta Directora y el documento de compra venta del inmueble denominado ‘Quinta Graciela’, por parte de la sociedad mercantil Promociones Randa, considerando demostrada la cualidad de los solicitantes, sin haber examinado el asunto conforme a cada unas de las pruebas aportadas el expediente (…) situación esta que evidentemente incidió de manera determinante en el (…) caso, y que constituye una violación del principio de exhaustividad (…)”. Solicitaron “(…) se declare la nulidad de la Resolución impugnada, por cuanto la misma viola el principio de exhaustividad al no haber considerado el órgano administrativo las pruebas que demostraban la falta de legitimidad de los interventores de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. para solicitar la regulación del inmueble identificado como Quinta ‘Graciela’ (…)”. Que “(…) el acto administrativo [impugnado] (…) no se ajusta a los parámetros establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, toda vez que si bien contiene los factores que llevaron a la Dirección de Inquilinato para fijar la renta máxima mensual de dicho inmueble, a saber: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que pudieran influir en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, no se especificó razonadamente como fueron obtenidos y en base a que parámetros (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) en efecto la Resolución impugnada solo enumera los factores a los que se refiere la Ley para fijar el valor del inmueble y, directamente, de acuerdo a lo indicado en el informe de Avalúo, atribuye al inmueble regulado un valor total, circunstancia ésta que, tal como lo ha señalado la jurisprudencia, afecta el acto administrativo dictado, por cuanto, resulta imposible saber para los particulares cuales fueron los argumentos de hecho aplicados por la Administración para la determinación de la renta máxima mensual del inmueble, resultando dicho acto administrativo, en consecuencia viciado de falso supuesto (…)”. Que “(…) es evidente entonces que el acto administrativo (…) [impugnado], se limita únicamente a señalar el presunto monto total del valor del inmueble y el respectivo canon de arrendamiento, sin establecer razonamiento alguno que le de soporte a dicha decisión, lo cual (…) resultaba necesario a los fines de que [su] representado tuviese certeza clara de que la decisión era justa, es decir si dichos montos eran correctos (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) los informes practicados por los funcionarios de la Dirección General de Inquilinato –que son la base de la decisión de la mencionada Resolución- no analizan, ni establecen las razones por las cuales fueron otorgados los valores que presuntamente determinaron el canon de arrendamiento (los cuales si bien no constaban en el expediente, al menos podría mencionarse su fuente, a los fines de su control). Así las cosas, [esa] representación se [preguntó] como pudo apreciar la Administración tales informes, si no se desprende de los mismos la proporción de su incidencia en el valor establecido. Ante tales diferencias queda evidenciada de manera notoria la invalidez de dichos informes y en consecuencia debe declararse su nulidad (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el vicio de falso supuesto alegado por [esa] representación, se configuró desde el momento en que la Resolución N° 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, dio por cierto y probado los valores del inmueble contenidos en los referidos Informes Técnico y de Avalúo que sirvieron de base fáctica para la fijación del canon de arrendamiento, los cuales –a su vez- no se ajustaron a lo establecido en el artículo 30 de la mencionada Ley (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) la simple mención de los valores contenidos en los informes de Avalúo y Técnico emanados de la Dirección General de inquilinato, sin señalar como se obtuvo la referida información, así como donde podrían ser certificados dichos parámetros, no sirven como fundamento para determinar el monto del canon de arrendamiento fijado, visto que no son demostrativos del precio real del inmueble, y en consecuencia quedó afectada la validez del acto administrativo por contener un vicio en la causa (…)”. Que “(…) la Resolución N° 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, está viciada de falso supuesto, al contener una valoración que no se corresponde con las circunstancias de hecho probadas en el expediente administrativo, visto que no especifica razonadamente, cómo y en base a que parámetros se obtuvo el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones, así como los cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) la Dirección de Inquilinato en el curso del procedimiento administrativo de regulación de alquiler, no se pronunció respecto a la oposición de pruebas presentadas –por [esa] representación- en fecha 9 de noviembre de 2005 (…). En efecto, la dirección General de Inquilinato mediante oficio de fecha 19 de diciembre de 2005 (…) solo hace mención al escrito presentado en fecha 26 de octubre de 2005, mediante el cual [esa] representación formuló oposición a la solicitud de regulación interpuesta por los miembros de la junta interventora de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc, C.A., la cual quedó desestimada por dicha Dirección, aun cuando (…) carecen de legitimidad –como [señalaron] ut supra- para interponer la misma. Sin embargo, ni el mencionado oficio, ni otro acto administrativo que curse en el expediente, hacen referencia a la mencionada oposición de pruebas efectuada en fecha 9 de noviembre de 2005, situación que [los llevó] a la interrogante de si tales pruebas opuestas fueron o no valoradas por la administración y de haber sido valoradas, en qué medida intervinieron en la fijación del canon de arrendamiento. Tal omisión constituye el vicio de silencio de pruebas y le [creò a su] representado indefensión, visto que [desconocen] (…) como fueron valoradas las mismas y su incidencia en la decisión final (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta corte]. Que “(…) una vez que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura dictó la Resolución [impugnada] ha debido notificar a [su] representado conforme a lo establecido en el artículo 72 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…); toda vez que la misma, estando dirigida al ciudadano Alcalde del municipio Baruta del Estado Miranda (…) fue entregada en la sede del Concejo Municipal de Baruta, donde no se encuentra el despacho del ciudadano Alcalde, y aunado a ello fue recibida por una persona distinta a él (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) aunado a tal irregularidad, en fecha 8 de febrero, la sociedad mercantil Inversiones Banhoc, C.A. solicitó a la Dirección General de Inquilinato la notificación por carteles a que se refiere el artículo 73 de la referida Ley y así pues, en fecha 11 de abril de 2006, fue publicado en el Diario Ultimas Noticias un extracto de la Resolución N° 0009975 de fecha 7 de febrero de 2006, a los fines de que [su] representado se diera por notificado (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) la administración tampoco dio cumplimiento con el [artículo 73 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios] en virtud de que no consta en el expediente administrativo el señalamiento contentivo de las razones y circunstancias, por las cuales no pudo llevarse a cabo la notificación personalmente, contraviniendo lo establecido en el mencionado artículo (…); la Dirección General de Inquilinato al momento de fijar el canon de arrendamiento del inmueble identificado Quinta “Graciela”, contenido en la Resolución Nº 0009975 de fecha 7 de febrero de 2006, no siguió con el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobilirios (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Fundamentaron su solicitud de amparo cautelar la fundamentaron en “(…) en la protección al debido proceso, a la defensa y a prestar servicios de calidad, señalados en la Constitución en los artículos 49 y 117 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues la Resolución Nº 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato –acto administrativo que fija el canon de arrendamiento del inmueble denominado ‘Quinta Graciela’- infringe tales derechos e indirectamente amenaza con violar derechos de la colectividad (…)”. Que “(…) dado que el acto administrativo impugnado fue dictado, con la finalidad de fijar el canon de arrendamiento al inmueble (…) denominado Quinta Graciela, y en el cual se encuentra actualmente la sede del Concejo Municipio Baruta del Estado Miranda, sin que en el mismo mediara una valoración que se corresponde con las circunstancias de hecho probadas en el expediente administrativo, resulta imprescindible para [esa] representación, solicitar la medida de suspensión de efectos (…), a los fines de evitar que la ejecución del acto administrativo ilegal continúe las violaciones de los derechos constitucionales establecidos en los artículos 49 y 117 de la Constitución –derecho al debido proceso, derecho a la defensa, así como la amenaza a la violación del derecho a la prestación de servicios de calidad- y en consecuencia pueda causar daños de imposible o difícil reparación a la colectividad (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) En lo que se refiere a la existencia del periculum in mora (…), como [habrían] señalado (…) fue fijado el canon de arrendamiento del inmueble denominado ‘Quinta Graciela’ (…) sin señalarse ni ponderarse, los elementos de juicio que la Administración consideró en dicho acto, a los fines de arribar a los valores allí asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley de Arrendamientos inmobiliarios obliga a evaluar, lo cual incidió en el valor establecido y vicia de ilegalidad el acto impugnado. Ello sin que dicho órgano Administrativo considerara en el presente caso, que el inmueble arrendado sirve de sede para un órgano de representación popular, a saber el Concejo Municipal de Baruta, encargado de velar por los intereses de todos los habitantes del municipio (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que se “(…) evidencia la violación de derechos constitucionales, que además de incidir en la esfera jurídica particular de [su] representado, afecta a una parte de la colectividad, es decir, a las relaciones entre los particulares y un ente municipal y, por su magnitud vulnera principios que inspiran el ordenamiento jurídico. Pues en efecto (…) no solo le están siendo violados los derechos constitucionales al Municipio Baruta del Estado Miranda, sino que se está afectando además a los usuarios de los servicios prestados por el Concejo Municipio Baruta (sic) del Estado Miranda, pues los mismos también tienen interés en ellos, por lo que [solicitaron] en resguardo y protección de tales derechos constitucionales se declare la suspensión de los efectos de la Resolución Nº 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato que fija el canon de arrendamiento del inmueble denominado ‘Quinta Graciela’ (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Finalmente solicitaron “(…) se declare Procedente la solicitud de Amparo Cautelar incoada, suspendiendo los efectos del acto administrativo impugnado hasta tanto sea dictada sentencia definitiva (…); Declare Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto y en consecuencia declare la nulidad absoluta de la Resolución Nº0009975 de fecha 7 de febrero de 2006, y de los informes de Inspección y Avalúos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por estar viciado de falso supuesto (…)”. II DEL FALLO APELADO Mediante sentencia de fecha 11 de febrero de 2008, el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto con solicitud de amparo cautelar, con base en las siguientes consideraciones: Que “(…) el inmueble sobre el cual recaía la solicitud de regulación de alquiler es propiedad de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES RANDA, C.A., lo cual se evidencia (…) del expediente administrativo, sociedad ésta que fue la que solicitó la regulación del alquiler, (…) por lo que queda clara la legitimación activa con la que actuaron y solicitaron la regulación del inmueble y no como pretende hacer ver la representación de la parte recurrente que los integrantes de la Junta Interventora de la Sociedad Mercantil Inversiones Banhoc, C.A., son los que iniciaron el procedimiento ante la Dirección General de Inquilinato a los fines de la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ‘Quinta Graciela’, propiedad de la Sociedad Mercantil Promociones Randa, C.A. (…)”. (Resaltado del original). Que “(…); Aunado a ello se [observó] que durante el curso del procedimiento administrativo, el Municipio, parte arrendataria, impugnó la cualidad de la solicitante de la regulación de alquiler, ante lo cual, la propietaria del inmueble consignó copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 27 de julio de 2004, donde consta que fueron designados como Directores-Gerentes, los ciudadanos ISIDRO RAMON CARO RUMBOS, AURA MARINA HURTADO DE PRADA Y REINALDO ALBERTO RAMOS QUINTERO. De otra parte, y a mayor abundamiento, se [observó] que en fecha 19 de diciembre de 2005, la Dirección General de Inquilinato decidió tal impugnación argumentado que: ‘revisadas las actuaciones administrativas cursantes en el presente expediente, se verificó que la propietaria del inmueble anteriormente descrito, es Promociones Randa, C.A. (…) quien es la solicitante del procedimiento (…) por lo que esta Dirección considera incongruente los alegatos anteriormente señalados (relativos a la falta de cualidad de la solicitante) por carecer de concordancia al referir que la sociedad mercantil Inversiones Banhoc, C.A., es la solicitante (Paréntesis y resaltado del Tribunal). De manera pues, que estima esta Juzgadora, que la Administración decidió el punto relativo a la cualidad de la solicitante en dicha oportunidad, de forma correcta, por lo que el alegato examinado resulta infundado, y así se [decidió] (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) la denuncia (…) planteada versa sobre omisiones, cuya corrección requiere necesariamente que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de la denuncia, elementos éstos que no fueron traídos a los autos, dicho en pocas palabras, la parte recurrente alegó ilegalidad de la Resolución y no la probó, inobservando que todo acto administrativo goza de la presunción de legalidad. En efecto cuando se denuncian ilegalidad de una Resolución que fija un canon de arrendamiento por mala apreciación en el peritaje en sede administrativa, no basta el simple alegato de violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje, lo que no se hizo en esta oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para ir a cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya que ordenarse, pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en este juicio ya que la parte obligada a probar no promovió experticia de avalúo en este Tribunal, prueba que es fundamental para constatar las denunciadas omisiones del avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de allí que la denuncia de falso supuesto debe declararse improcedente, y así se [decidió] (…)” [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) tal como fue opinado (sic) por el Ministerio Público no se [observó] vicio de silencio de prueba alguno, pues, para que éste se configure hace falta que la Administración no se pronuncie sobre alguna prueba promovida y evacuada en el procedimiento administrativo, lo cual no sucedió en este caso, pues al folio 106 del expediente administrativo corre inserto auto de fecha 19 de diciembre de 2005 mediante el cual la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura se pronunció sobre la oposición a la solicitud de regulación de alquiler efectuada por la representación del Municipio hoy recurrente, y sobre la cual versaban las pruebas promovidas por la representación de la parte recurrente, por lo que se [evidenció] que la Administración si analizó las pruebas promovidas y la oposición a las mismas efectuada por la representación del Municipio (…) recurrente, aunado al hecho que la lesión que hubiera podido causar le correspondía accionarla a la representación de la parte propietaria del inmueble, no obstante, [resultó] obvio que se valoraron las probanzas en cuestión, cuando fueron el fundamento de la decisión antes referida, razón por la cual resulta improcedente el vicio denunciado, y así se [decidió] (…)” [Corchetes de esta Corte].. Que “(…) el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, impide al acto comenzar a surtir sus efectos, si el mismo no ha sido notificado de conformidad con la ley, pero no lo invalida, ya que la notificación no es un requisito de validez del acto sino de su eficacia. Por otra parte hay que tener en cuenta, que en materia procedimental el logro de la finalidad del acto tiene prioridad, de manera que si se logra el objeto perseguido por la formalidad incumplida, los defectos deben considerarse subsanados, como ocurrió en el caso de autos, donde el recurrente interpuso el presente recurso en tiempo oportuno y en el Tribunal competente, cumpliéndose de esta manera la finalidad del artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la nulidad sería inútil y contraria no sólo a los principios procesales que informan en materia de nulidades, sino a la misma Constitución, y así se [decidió] (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) [en] lo que se refiere a la condenatoria en costas que [solicitó] el apoderado judicial de la Empresa Promociones Randa, [ese] Tribunal [estimó] improcedente la condenatoria al Municipio Baruta del Estado Miranda debido a la naturaleza misma del proceso, es decir, debido a que se trata de un juicio de nulidad, donde lo que esencialmente se juzga es la nulidad de un acto, y así se [decidió] (…)”. [Corchetes de esta Corte]. III DEL ESCRITO DE FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN Mediante escrito presentado en fecha 15 de abril de 2008, la abogada Desirée Costa Figueira, actuando con el carácter de apoderada judicial del Municipio Baruta del Estado Miranda, presentó escrito de fundamentación al recurso de apelación interpuesto, con base en las siguientes consideraciones: Comenzaron por señalar “(…) LA FALTA DE APRECIACIÓN POR PARTE DEL A –QUO DE LOS HECHOS RELACIONADOS CON LA EVIDENTE FALTA DE CUALIDAD DE LOS PETICIONANTES DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) tal y como fue alegado y probado por [esa] representación en el primer grado de jurisdicción, en fecha 3 de octubre de 2005, los ciudadana Aura Marina Hurtado de Prada y Reinaldo Alberto Ramos Quintero (…) actuando en su carácter de ‘Directores de la sociedad mercantil ‘Promociones Randa C.A.’ solicitaron la regulación del canon de arrendamiento del inmueble denominado ‘Quinta Graciela’ (…); resulta evidente que son los integrantes de la junta Interventora de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. quienes iniciaron el procedimiento ante la Dirección General de Inquilinato a los fines de la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ‘Quinta Graciela’ (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Así de esta manera expusieron los mismos alegatos del libelo contentivo del recurso de nulidad en lo que respecta a la supuesta falta de legitimidad de los miembros de la junta directiva de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A., para solicitar en nombre de esta (propietaria del inmueble de autos) la regulación del canon de arrendamiento del inmueble Quinta Graciela. Que “(…) el a quo en la decisión recurrida se limitó a examinar y comprobar con un simple ejercicio de lectura, que las personas que acudieron a la Dirección General de Inquilinato para solicitar la Regulación del canon de arrendamiento del inmueble denominado Quinta Graciela, se identificaron y atribuyeron en ese acto el carácter de ‘Directores’ (autoproclamados) de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. propietaria del mencionado inmueble. Ello a pesar de que (…) la argumentación esgrimida por la representación municipal iba más allá del evidente y no controvertido derecho de propiedad que la sociedad Promociones Randa C.A. ostenta sobre la Quinta Graciela (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) por el contrario [sus] silenciados alegatos consisten en el hecho de que los ciudadanos que acudieron a solicitar la regulación comentada, son los interventores de la sociedad mercantil banhoc C.A., empresa que a pesar de poseer capital accionario de Promociones Randa C.A., es evidente una persona jurídica distinta a esta, y además (Promociones Randa) no se encuentra arropada bajo los efectos del régimen de intervención al cual fue sometida Inversiones Banhoc en virtud de un acto administrativo expreso emanado de la SUDEBAN (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) Sin embargo, los mencionados interventores, pretendiendo extender los efectos de la Resolución Nº 087-94 de fecha 4 de agosto de 1994, y con ello crear, modificar y extinguir situaciones jurídicas no reguladas por la misma, solicitaron y finalmente obtuvieron la Regulación del canon de arrendamiento a pesar de que carecían de cualidad para instaurar la solicitud de regulación sobre el inmueble Quinta Graciela (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) Con ello queda en franca evidencia, el error en que incurrió el sentenciador de la primera instancia al obviar el debido análisis de [sus] alegatos y pruebas respecto a la falta de cualidad de los solicitantes del procedimiento administrativo de regulación del canon arrendaticio de la Quinta Graciela, lo cual patentiza una violación de su parte a la regla de congruencia contenida en el Principio de Exhaustividad de las decisiones judiciales contemplada en el código de Procedimiento Civil, toda vez que, a pesar de que se sometió a su consideración el problema de la falta de cualidad de los solicitantes del procedimiento administrativo de regulación (desde el punto de vista de su autoproclamación como directores de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. propietaria de la Quinta Graciela, en virtud de ser designados como interventores de la sociedad mercantil inversiones banhoc, propietaria del capital accionario de la primera), el sentenciador de primera instancia se limitó a realizar un ejercicio de lectura mediante el cual consideró que en la solicitud de regulación figuraban determinadas personas en ejercicio de su condición de directores de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) en efecto el sentenciador dejo (…) sin examen y valoración sus alegatos y pruebas relacionados con la auto proclamación de estas personas como Directores de la empresa propietaria de la Quinta Graciela con basamento en un acto administrativo, que en ninguna de sus partes sometió a ésta última empresa a un régimen de intervención y mucho menos aún, los nombró como Directores de la misma (…); que la sentencia judicial (…) está viciada de silencio de prueba (…)”. Que “(…) dicho vicio se patentiza en el hecho de que en la primera instancia, el Juez a los fines de crearse una convicción de certeza respecto a los meritos de las pretensiones y defensas opuestas debía valorar todos y cada uno de los elementos probatorios que cursan en autos (…) ello en atención a lo ordenado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, obligación que el sentenciador de primera instancia no cumplió, lo cual se evidencia de la sola lectura de la decisión, en la cual, al ‘resolver’ [sus] alegatos respecto a la falta de cualidad de los solicitantes del procedimiento administrativo de regulación hubo total silencio en lo inherente a las pruebas promovidas para dar sustento probatorio a los mismos. Con esto, queda en evidencia otra de las razones de carácter jurídico por las cuales la sentencia apelada debe ser anulada (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que esa “(…) representación municipal alegó y aprobó en la primera instancia jurisdiccional que, el Órgano Administrativo que dictó el acto recurrido silenció [su] oposición a las pruebas promovidas por los peticionantes del procedimiento administrativo, en efecto, del examen del expediente administrativo se evidencia que la administración inquilinaria únicamente emitió un pronunciamiento respecto a [su] posición a la admisión de la solicitud de regulación incoada por los ‘Directores’ de Promociones Randa C.A. actuación ésta totalmente distinta a [su] oposición a las pruebas promovidas, la cual, nunca fue resuelta (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) visto el quebrantamiento de [su] derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva que ocasiono la Dirección la Dirección General de Inquilinato al silenciar [su] oposición a las pruebas, el Juez de primera instancia, en el marco del juicio que debía emprender respecto a la legalidad y constitucionalidad del acto administrativo impugnado, respecto a [sus] alegatos y pruebas, y en general, sobre el contenido de toda la documentación corría inserta a los autos, tenía la obligación de emitir un oportuno y debido juicio respecto a la omisión de pronunciamiento por parte de la Dirección de Inquilinato (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el sentenciador al sólo abordar el vicio de silencio de pruebas por [ellos] denunciado utiliza una motivación complaciente con las violaciones legales y constitucionales emprendidas por la Dirección de Inquilinato, ello se verifica cuando el sentenciador establece que las pruebas promovidas por los solicitantes versaban sobre el procedimiento de regulación, por lo cual, tomando en cuenta que [esa] representación también se opuso en la oportunidad correspondiente a la administración de dicha solicitud, la Dirección de inquilinato al resolver esta, también resolvió la oposición a las pruebas (…); Sostener tal criterio implicaría por ejemplo, que en el procedimiento judicial, el demandado que se opone a la admisión de la demanda o recurso, u opone excepciones de inadmisibilidad respecto a la misma, agota su derecho a oponerse a la admisión de las pruebas promovidas en la etapa probatoria en caso de que dichas excepciones no prosperen y el procedimiento continúe (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) la Dirección de Inquilinato debía pronunciarse respecto a [su] oposición a las pruebas, las cuales fueron determinantes sobre el contenido del acto administrativo impugnado, pero más aun, el Juez de primera instancia debía anular el acto administrativo impugnado al constatar la existencia del vicio en el procedimiento administrativo, en el cual fueron violados [sus] derechos a la defensa y a la tutela judicial efectiva; sin embargo, en la sentencia apelada se esgrime un criterio sin fundamento jurídico alguno cuya aplicación deja latente la ilegalidad y constitucionalidad procedimental con la que se dictó el acto administrativo impugnado (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Señalaron el “(…) EVIDENTE FALSO SUPUESTO DE DERECHO CONTENIDO EN EL ACTO IMPUGNADO [por cuanto], el fundamento jurídico utilizado por la Dirección General de Inquilinato para establecer el monto de la regulación del canon de arrendamiento máximo para la Quinta Graciela fue el contenido en el artículo 30 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…); ahora bien con la emisión de la Resolución objeto [de impugnación], fijó el canon de arrendamiento máximo mensual [para el inmueble de autos] (…) pero tal y como fue alegado (…) la Dirección General de Inquilinato, lejos de cumplir con dichos parámetros legales, no especificó de forma razonada (…) el cómo fueron examinados y utilizados los factores (uso, clase, denominación ,etc.) que llevaron a la [Administración] a fijar la renta máxima mensual de la Quinta Graciela (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) es evidente que la resolución impugnada se encuentra viciada de falso supuesto, pues si bien dicho acto administrativo para fijar el canon utilizó como base otros actos de mero trámite, como lo son un informe de avalúo y un informe técnico, ambos elaborados por la propia Administración Inquilinaria, dichos informes tampoco reflejan como se llevó a cabo la determinación del valor del inmueble y su respectiva renta máxima mensual, por lo cual resultaba imposible tanto para [su] representado como persona jurídica afectada por dicho acto administrativo, como para el Juez de primera instancia, determinar en base a qué mecanismos, directrices y parámetros la Dirección general de Inquilinato estableció el uso, clase, calidad, situaciones, dimensiones aproximadas de la Quinta Graciela y en general todas aquellas circunstancias que influían en las operaciones y cálculos para fijarle al inmueble arrendado su justo valor y tampoco, como obtuvo, igualmente, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, tal como lo establece el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que la“(…) denuncia de falso supuesto, se circunscribe a que ni la resolución impugnada, ni los actos de tramite en que esta última se basó para establecer el monto de la regulación (…) explican cuales fueron los mecanismos empleados para determinar (…) todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificaran razonadamente (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) mal puede haberse denunciado una mala apreciación en el peritaje realizado por la Dirección de Inquilinato, si tal y como se argumentó en primera instancia [su] representado, ni tampoco el juez cuya decisión se apela, pueden tener certeza clara de que la decisión (quantum de la regulación) era justa, es decir, si los montos expresados en la misma fueron calculados de la forma correcta, en virtud de que, no existe en el expediente administrativo soporte que permita evidenciar cuales fueron los mecanismos empleados para determinar todas las circunstancias del canon arrendamiento de la Quinta Graciela (…), pero más grave aun, es el hecho de que la sentencia apelada se establezca que para probar el vicio de falso supuesto en los términos en que fue por [ellos] denunciado, haya tenido que promoverse una prueba de experticia, ya que, se insiste, mal podríamos pretender desvirtuar las cantidades expresadas en la regulación si ni siquiera se tiene certeza de cómo fueron obtenidos (…)” [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) lo correcto era que el a quo resolviera anular el acto administrativo y ordenara a la Administración dictar otro acto en el cual se explicaran los mecanismos empleados para determinar el uso, clase y calidad (…) del inmueble regulado, de modo que [su] representado como arrendatario del inmueble, pueda tener verdadera certeza respecto a la idoneidad o no de la forma de obtención de los parámetros utilizados para regular el canon de arrendaticio, y de este modo poder ejercer una prueba de experticia para desvirtuar lo establecido al respecto en el acto administrativo (…)”. [Corchetes de esta Corte]. IV DE LA COMPETENCIA Con fundamento en lo establecido en el artículo 78 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contenciosos administrativos de anulación y siendo que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 24 de noviembre de 2004, caso: Tecno Servicios Yes Card, atribuyó la competencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo para conocer de las apelaciones que se interpusieran contra las decisiones dictadas por los Tribunales Superiores Contenciosos Regionales dictadas en primera instancia y dado que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1º de la Resolución número 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866 de 27 de enero de 2004, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo posee las mismas competencias que corresponden a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, esta Corte resulta competente para conocer el presente recurso de apelación, y así se declara. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Primero Debe indicarse que el presente caso gira en torno a la pretensión de nulidad de la Resolución Número 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio De Infraestructura (Hoy Ministerio del Poder Popular Para las Obras Publicas y Vivienda), mediante la cual se fijó la cantidad de “ONCE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 11.978.236,80)”, hoy once mil novecientos setenta y ocho con veinticuatro céntimos (Bs. 11.978,24), como canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, del inmueble identificado como Quinta “GRACIELA”, ubicado en la calle París y Principal Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Ahora bien, y no obstante lo anterior, la representación judicial del Municipio Baruta del Estado Miranda en su escrito de fundamentación indicó que “(…) tal y como fue alegado y probado por [esa] representación en el primer grado de jurisdicción, en fecha 3 de octubre de 2005, los ciudadanos Aura Marina Hurtado de Prada y Reinaldo Alberto Ramos Quintero (…) actuando en su carácter de ‘Directores’ de la sociedad mercantil ‘Promociones Randa C.A.’ solicitaron la regulación del canon de arrendamiento del inmueble denominado ‘Quinta Graciela’ (…); resulta evidente que son los integrantes de la junta Interventora de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. quienes iniciaron el procedimiento ante la Dirección General de Inquilinato a los fines de la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ‘Quinta Graciela’ (…)”. Ello, por cuanto a su decir los mencionados ciudadanos fueron nombrados de forma fraudulenta para ocupar los cargos de Dirección de la sociedad mercantil de Promociones Randa C.A., por cuanto al estar intervenida por la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. (propietaria de la primera), no podía disponer de la propiedad del inmueble de autos, pues a su decir los parámetros de la intervención no alcanzaban a la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. y en consecuencia sus representantes carecían de legitimidad para solicitar ante la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble de autos. Ante tales alegatos indicaron que “(…) el a quo en la decisión recurrida se limitó a examinar y comprobar con un simple ejercicio de lectura, que las personas que acudieron a la Dirección General de Inquilinato para solicitar la Regulación del canon de arrendamiento del inmueble denominado Quinta Graciela, se identificaron y atribuyeron en ese acto el carácter de ‘Directores’ (autoproclamados) de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. propietaria del mencionado inmueble. Ello a pesar de que (…) la argumentación esgrimida por la representación municipal iba más allá del evidente y no controvertido derecho de propiedad que la sociedad Promociones Randa C.A. ostenta sobre la Quinta Graciela (…), por el contrario [sus] silenciados alegatos consisten en el hecho de que los ciudadanos que acudieron a solicitar la regulación comentada, son los interventores de la sociedad mercantil banhoc C.A., empresa que a pesar de poseer capital accionario de Promociones Randa C.A., es evidente una persona jurídica distinta a esta, y además (Promociones Randa) no se encuentra arropada bajo los efectos del régimen de intervención al cual fue sometida Inversiones Banhoc en virtud de un acto administrativo expreso emanado de la SUDEBAN (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Así la representación judicial de la parte recurrente señaló “(…) Con ello queda en franca evidencia, el error en que incurrió el sentenciador de la primera instancia al obviar el debido análisis de [sus] alegatos y pruebas respecto a la falta de cualidad de los solicitantes del procedimiento administrativo de regulación del canon arrendaticio de la Quinta Graciela, lo cual patentiza una violación de su parte a la regla de congruencia contenida en el Principio de Exhaustividad de las decisiones judiciales contemplada en el código de Procedimiento Civil, toda vez que, a pesar de que se sometió a su consideración el problema de la falta de cualidad de los solicitantes del procedimiento administrativo de regulación (…) el sentenciador de primera instancia se limitó a realizar un ejercicio de lectura mediante el cual consideró que en la solicitud de regulación figuraban determinadas personas en ejercicio de su condición de directores de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Ante tales señalamientos, considera oportuno esta Corte referirse al principio de exhaustividad, y al respecto observa: Así pues, debe entenderse el principio de exhaustividad, como aquel deber que tiene el Juez de pronunciarse sobre todos los alegatos y peticiones realizadas por las partes, y sólo sobre ellas, aunque sea para rechazarlas por extemporáneas, infundadas o inadmisibles, y que de no hacerlo, el fallo que al efecto se pronuncie, adolece del vicio de incongruencia negativa, conocido asimismo como citrapetita u omisión de pronunciamiento. (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de marzo de 2000, caso: José Isaac Altamiranda Bonilla y otros contra Banco Nacional de Descuento, C.A. y Fogade). Igualmente, debe advertir esta Corte que la congruencia, constituye una de las exigencias del derecho a la tutela judicial efectiva, consagrada en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en virtud de que éste no se satisface única y exclusivamente accediendo a la jurisdicción y obteniendo una resolución motivada y fundada en Derecho, sino que además es necesario, que dicha resolución atienda sustancialmente al objeto de las pretensiones formuladas y probadas por las partes, de forma que ésta ofrezca una respuesta coherente de todo lo que ha sido planteado en el proceso. Asimismo, se observa que el génesis normativo del principio de exhaustividad o globalidad de la decisión, se encuentra consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresamente dispone lo siguiente: “Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. De otra parte tenemos que el iudex a quo indicó que “(…) el inmueble sobre el cual recaía la solicitud de regulación de alquiler es propiedad de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES RANDA, C.A., lo cual se evidencia (…) del expediente administrativo, sociedad ésta que fue la que solicitó la regulación del alquiler, (…) por lo que queda clara la legitimación activa con la que actuaron y solicitaron la regulación del inmueble y no como pretende hacer ver la representación de la parte recurrente que los integrantes de la Junta Interventora de la Sociedad Mercantil Inversiones Banhoc, C.A., son los que iniciaron el procedimiento ante la Dirección General de Inquilinato a los fines de la regulación del canon de arrendamiento del inmueble ‘Quinta Graciela’, propiedad de la Sociedad Mercantil Promociones Randa, C.A. (…)”. (Resaltado del original). De esta manera, ciertamente observa esta Corte que el a quo resolvió de conformidad con todo lo alegado y sólo lo probado en los autos, debido a que éste no omitió pronunciarse con respecto a uno de los pedimentos de la querellante, como lo fue la supuesta ilegitimidad de los representantes de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. propietaria del inmueble de autos. Al respecto, esta Corte puede observar que en efecto riela a los folios setenta y seis (76) al ochenta (80) del expediente administrativo, copia certificada del acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. (propietaria del inmueble de autos), de fecha 20 de agosto de 2004 y celebrada el 27 de julio del mismo año, donde se dejó constancia de la designación de sus “Directores- Gerentes” ciudadanos Isidro Ramón Caro Rumbos, Aura Marina Hurtado de Prada y Reinaldo Alberto Ramos Quintero, titulares de las cedulas de identidad números 3.744.655, 3.628.897 y 2.071295, respectivamente, mismos que otorgaron autorización escrita (Vid. folio 12 expediente administrativo), al abogado Luis Felipe Blanco Souchon para que en nombre de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A. realizara la solicitud de regulación de canon de arrendamiento del inmueble de autos ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publica y Vivienda. Ahora bien, visto lo anterior esta Corte considera que si bien, la representación judicial de la parte recurrente alegó la supuesta falta de legitimidad de los representantes de la sociedad mercantil mercantil Promociones Randa C.A. (propietaria del inmueble de autos), resulta evidente que si bien la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A. propietaria accionaria de la primera estaba intervenida por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financiera, esto no impedía que la Junta interventora tomara las decisiones que creyera conveniente en cuanto a la disposición de la junta directiva de Promociones Randa, pues debe aclararse que en el presente caso no se pretende realizar una revisión judicial de la intervención de la sociedad mercantil Inversiones Banhoc C.A., sino determinar la validez de la resolución impugnada, por lo que considera esta Corte que el conocer sobre la intervención de la referida empresa se encuentra fuera de su competencia dada la naturaleza del presente caso, y limitándose la misma a determinar si ciertamente los representantes legales de la sociedad Promociones Randa C.A. (propietaria del inmueble de autos), estaban en capacidad de solicitar ante el organismo correspondiente la regulación del canon de alquiler del inmueble de autos, siendo la conclusión de esta Corte afín con la del iudex a quo y el ente administrativo recurrido, es decir los ciudadanos Isidro Ramón Caro Rumbos, Aura Marina Hurtado de Prada y Reinaldo Alberto Ramos Quintero, tenían plena facultad para solicitar ante el órgano correspondiente la regulación del canon de arrendamiento del inmueble de autos, por cuento eran los directivos de la referida sociedad mercantil. Así se declara. En consecuencia esta Corte reitera que el iudex a quo no solo se pronunció sobre lo alegado por la parte recurrente con respecto a la falta de legitimidad de los Directivos de la sociedad mercantil Promociones Randa C.A., para solicitar la regulación del inmueble de autos en su condición de propietaria de la misma, sino que su apreciación resulta correcta y ajustada a derecho, en consecuencia esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo desecha el vico de falta de exhaustividad, así se declara. Segundo La representación judicial del municipio Baruta, del Estado Miranda señaló en su escrito de fundamentación al recurso de apelación que “(…) mal puede haberse denunciado una mala apreciación en el peritaje realizado por la Dirección de Inquilinato, si tal y como se argumentó en primera instancia [su] representado, ni tampoco el juez cuya decisión se apela, pueden tener certeza clara de que la decisión (quantum de la regulación) era justa, es decir, si los montos expresados en la misma fueron calculados de la forma correcta, en virtud de que, no existe en el expediente administrativo soporte que permita evidenciar cuales fueron los mecanismos empleados para determinar todas las circunstancias del canon arrendamiento de la Quinta Graciela (…), pero más grave aun, es el hecho de que la sentencia apelada se establezca que para probar el vicio de falso supuesto en los términos en que fue por [ellos] denunciado, haya tenido que promoverse una prueba de experticia, ya que, se insiste, mal podríamos pretender desvirtuar las cantidades expresadas en la regulación si ni siquiera se tiene certeza de cómo fueron obtenidos (…)” [Corchetes de esta Corte]. Prosiguió dicha representación señalando que “(…) lo correcto era que el a quo resolviera anular el acto administrativo y ordenara a la Administración dictar otro acto en el cual se explicaran los mecanismos empleados para determinar el uso, clase y calidad (…) del inmueble regulado, de modo que [su] representado como arrendatario del inmueble, pueda tener verdadera certeza respecto a la idoneidad o no de la forma de obtención de los parámetros utilizados para regular el canon de arrendaticio, y de este modo poder ejercer una prueba de experticia para desvirtuar lo establecido al respecto en el acto administrativo (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Ahora bien, por su parte el iudex a quo indicó que “(…) la denuncia (…) planteada versa sobre omisiones, cuya corrección requiere necesariamente que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de la denuncia, elementos éstos que no fueron traídos a los autos, dicho en pocas palabras, la parte recurrente alegó ilegalidad de la Resolución y no la probó, inobservando que todo acto administrativo goza de la presunción de legalidad. En efecto cuando se denuncian ilegalidad de una Resolución que fija un canon de arrendamiento por mala apreciación en el peritaje en sede administrativa, no basta el simple alegato de violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje, lo que no se hizo en esta oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para ir a cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya que ordenarse, pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en este juicio ya que la parte obligada a probar no promovió experticia de avalúo en este Tribunal, prueba que es fundamental para constatar las denunciadas omisiones del avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de allí que la denuncia de falso supuesto debe declararse improcedente, y así se [decidió] (…)” [Corchetes de esta Corte]. Así, luego de un detenido análisis de las denuncias realizadas por la parte recurrente, se observa que las mismas están destinadas fundamentalmente a atacar el supuesto error en el cual incurrió el órgano administrativo al apreciar como ciertos los hechos probados a través del avalúo efectuado en sede administrativa, considerando que las referenciales que sirvieron de base al avalúo de los expertos en sede administrativa no se encuentran ajustadas a lo establecido en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con respecto a lo anterior, esta Alzada debe indicar, tal como igualmente lo aseveró el a quo en el fallo apelado, que cuando se imputan vicios al avalúo que le sirvió de base a la Administración para fijar el canon de arrendamiento máximo mensual impuesto, la única vía posible para enervar los efectos de ese avalúo es la promoción y evacuación, en sede judicial, de una experticia a los fines de dejar constancia de los supuestos errores en que se incurrió en sede administrativa (Vid. Sentencia Número 2008-1149, de fecha 26 de junio de 2008, emanada de esta Corte, caso: Raúl Flores Perdomo y Carlos Eduardo Bravo Machado contra la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura). En este sentido, es necesario señalar que esta Corte, en sentencia Nº 2007-01888 del 31 de octubre de 2007 (caso: Inversiones Aitasemak, C.A Vs. Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) reiteró el criterio sostenido, en torno a que las experticias que se practican en casos como el de autos, deben ser producto de una decisión razonada y respaldada por datos comprobables. Asimismo, el informe técnico que arrojen tales experticias debe atender a las previsiones del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aunado a ello, para que éste tenga validez debe cumplir con lo establecido en el artículo 1.425 de Código Civil y en los artículos 464 y 467 del Código de Procedimiento Civil. Así, una vez evacuada la experticia judicial por parte del sujeto procesal que pretenda demostrar los supuestos vicios en que incurrió la Administración, en el caso de existir disconformidad con ese resultado, las partes disponen del mecanismo establecido en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de que puedan solicitarle al Juez la aclaratoria o ampliación del dictamen levantado en sede judicial. Ahora bien, no obstante que nuestra legislación procesal le ofrece al recurrente un instrumento probatorio del cual se puede hacer valer en la sede judicial con la finalidad de demostrar sus dichos, es el caso, que en el caso sub examine se observa una apatía por parte de la recurrente, en primera instancia, en promover y evacuar la previamente aludida experticia judicial que, eventualmente, hubiera podido desvirtuar los valores arrojados por el avalúo efectuado por la Dirección General de Inquilinato. En efecto, cabe destacar que en el decurso de la primera instancia no se evacuó experticia judicial alguna por parte de los actores para, con ello, pretender desvirtuar los datos arrojados por la experticia evacuada en sede administrativa, punto que efectivamente fue apreciado por el a quo al momento de decidir, concluyendo el mismo que “(…) la denuncia (…) planteada versa sobre omisiones, cuya corrección requiere necesariamente que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de la denuncia, elementos éstos que no fueron traídos a los autos, dicho en pocas palabras, la parte recurrente alegó ilegalidad de la Resolución y no la probó, inobservando que todo acto administrativo goza de la presunción de legalidad. En efecto cuando se denuncian ilegalidad de una Resolución que fija un canon de arrendamiento por mala apreciación en el peritaje en sede administrativa, no basta el simple alegato de violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje, lo que no se hizo en esta oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para ir a cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya que ordenarse, pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en este juicio ya que la parte obligada a probar no promovió experticia de avalúo en este Tribunal, prueba que es fundamental para constatar las denunciadas omisiones del avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de allí que la denuncia de falso supuesto debe declararse improcedente, y así se [decidió] (…)” [Corchetes de esta Corte]. Razón por lo que, el pronunciamiento del iudex a quo resultó ajustado a derecho en virtud de la evidente dejadez de parte del recurrente en promover el medio probatorio idóneo como lo era la experticia de avalúo para desvirtuar la veracidad de la experticia realizada en sede administrativa. Así se declara. No obstante lo anterior, esta Corte debe señalar que en esta segunda instancia fue promovida (por la parte recurrente) experticia de avalúo sobre el inmueble de autos, sin embargo el escrito de promoción de pruebas fue presentado fuera del lapso establecido tal y como lo señalara el Juzgado de Sustanciación de esta Corte (Vid. folios 294 al 296), aunado a ello no consta en autos ningún recurso contra la decisión del Juzgado de Sustanciación, por lo que, tal decisión quedó firme en el presente proceso siendo inadmisibles las pruebas promovidas por la parte recurrente. Así se declara. De esta forma al no existir un medio probatorio que permita a esta Corte poder determinar el supuesto error en que abría incurrido la Administración al realizar su avaluó y el informe técnico que sustenta el acto impugnado, y el silenció en que abría incurrido el iudex a quo, en consecuencia esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo desecha los alegatos expuesto por la representación judicial del Municipio Baruta del Estado Miranda. Así se declara. Visto el análisis precedente, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial del Municipio Baruta del Estado Miranda inquilino del inmueble denominado Quinta Graciela, en consecuencia confirma el fallo proferido por Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 11 de febrero de 2008, que declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad interpuesto con solicitud de amparo cautelar, incoado contra el acto administrativo contenido en la Resolución Número 0009975 de fecha 7 de febrero de 2006 emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda). Así se decide. VI DECISIÓN Por las razones antes expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.- QUE ES COMPETENTE para conocer el recurso de apelación interpuesto por la abogada Karla Avellaneda Sanchez, actuando con el carácter de apoderada judicial del MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDAcontra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 11 de febrero de 2008, mediante la cual se declaró SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por el referido Municipio contra la Resolución Número 009975 de fecha 7 de febrero de 2006, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (Hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PUBLICAS Y VIVIENDA), mediante la cual se fijó la cantidad de “ONCE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 11.978.236,80)”, hoy once mil novecientos setenta y ocho con veinticuatro céntimos (Bs. 11.978,24), como canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, del inmueble identificado como Quinta “GRACIELA”, ubicado en la calle París y Principal Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. 2.- SIN LUGAR el recurso de apelación; 3.- CONFIRMA el fallo apelado. Publíquese y regístrese. Déjese copia de la presente decisión y remítase el expediente al Tribunal de origen. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los ___________ ( ) días del mes de _______________ de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. El Presidente, EMILIO RAMOS GONZÁLEZ Ponente El Vicepresidente, ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA El Juez, ALEJANDRO SOTO VILLASMIL La Secretaria MARÍA EUGENIA MÁRQUEZ TORRES Expediente Número AP42-R-2008-000395 ERG/04 En fecha ____________ ( ) de _____________ de dos mil diez (2010), siendo la (s) ______________ de la _______, se publicó y registró la anterior decisión bajo el Número _____________. La Secretaria.