TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
Expediente N° AP42-R-2008-001654
En fecha 22 de octubre de 2008, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, Oficio Nº 1537-08 de fecha 8 de octubre de 2008, emanado del Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto por el abogado Arturo Labrador Zambrano, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 4.973, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PATRICIA VIDA INGRID RODRÍGUEZ ÁLVAREZ, FLOR LILIANA SÁNCHEZ CELIS, ALEJANDRO ZAPATA CÓRDOBA, JOSÉ CÁMPELO CALVO, JOSÉ ROSARIO VELASCO IBARRA, MARÍA DEL CARMEN ESTEBAN ALEJOS, EVELIA ROSA MÉRIDA TIRADO y MARGARITA DE JESÚS ROJAS DE FREITAS, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.443.997, 11.673.963, 24.978.379, 6.182.497, 64.307, 6.061.419, 560.603, 2.896.239, respectivamente, contra la Resolución Nº 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda) que fijó el canon de arrendamiento máximo para vivienda al inmueble denominado Edificio “Santa Teresa”, ubicado en la Avenida Stadium, de la Urbanización Los Chaguaramos, en la cantidad de Seis Millones Quinientos Noventa y Siete Mil Doscientos Cuarenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 6.597.247,50), hoy Seis Mil Quinientos Noventa y Siete Bolívares Fuertes con Veinticuatro Céntimos (Bs. F 6.597,24).
Dicha remisión se efectuó en virtud de la apelación interpuesta en fecha 7 de octubre de 2008, por el apoderado judicial de las partes recurrentes, contra la decisión dictada por el referido Juzgado en fecha 31 de julio de 2008, que declaró sin lugar el recurso ejercido.
En fecha 5 de noviembre de 2008, se dio cuenta a la Corte y por auto de esa misma fecha se dio inicio a la relación de la causa, cuya duración sería de quince (15) días de despacho, dentro de los cuales la parte apelante debía presentar las razones de hecho y de derecho en que fundamentaba la apelación ejercida. Asimismo, se designó ponente al Juez Alexis José Crespo Daza.
En fecha 25 de noviembre de 2008, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes lo Contencioso Administrativo, escrito de fundamentación a la apelación presentado por el abogado Arturo Labrador Zambrano, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 4.973, actuando con el carácter de apoderado judicial de los inquilinos del edificio Santa Teresa, parte recurrente en la presente causa.
El 10 de diciembre de 2008, comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas.
En fecha 12 de enero de 2009, el apoderado judicial de la parte recurrente consignó ante este Órgano Jurisdiccional, escrito de alegatos a favor de sus representados.
El 22 de enero de 2009, se ordenó practicar por Secretaría el cómputo de los días de despacho, transcurridos desde el 5 de noviembre de 2008, exclusive, fecha en la cual se dio cuenta del recibo del presente expediente en esta Corte, hasta el día 12 de enero de 2009, inclusive, fecha en la cual concluyó el lapso probatorio.
En esa misma fecha, la Secretaria de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo certificó: “(…) que desde el día seis (06) de noviembre de dos mil ocho (2008), fecha en la cual se inició el lapso de fundamentación a la apelación hasta el día primero (01) de diciembre de dos mil ocho (2008) ambos inclusive, fecha en la cual culminó el mismo, transcurrieron quince (15) días de despacho, correspondientes a los días 06, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 20, 24, 25, 26, 27 y 28 de noviembre de (2008) y 01 de diciembre de (2008); que desde el día dos (02) de diciembre de (2008), fecha en la cual se inició el lapso de contestación a la fundamentación de la apelación, hasta el día ocho (08) de diciembre de (2008), fecha en la cual concluyó dicho lapso ambos inclusive, transcurrieron cinco (05) días de despacho, correspondientes a los días 02, 03, 04, 05 y 08 de diciembre de (2008), que desde el día diez (10) de diciembre de (2008), fecha en la cual se inició el lapso probatorio hasta el día doce (12) de enero de (2009), fecha en la cual culminó dicho lapso, transcurrieron cinco (05) días de despacho, correspondientes a los días 10, 15, 16, 17 de diciembre de (2008) y 12 de enero de 2009 (…)”.
Mediante auto de fecha 26 de enero de 2009, vencido como se encontraba el lapso probatorio, se fijó para que tuviera lugar el acto de informes orales el día 11 de marzo de 2010, de conformidad con lo previsto en el aparte 21 del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela.
En fecha 11 de de marzo de 2010, siendo la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral, se dejó constancia que en virtud de no encontrarse las partes llamadas a intervenir, ni por sí mismo ni por medio de sus apoderados judiciales, se declaró desierto el acto de informes fijado.
En fecha 15 de marzo de 2010, se dijo “Vistos”.
El 15 de marzo de 2010, se pasó el expediente al Juez ponente.
Examinadas las actas procesales que conforman el presente expediente, pasa esta Corte a decidir previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO DE ANULACIÓN
Mediante escrito presentado en fecha 14 de junio de 2007, el abogado Arturo Labrador Zambrano, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Patricia Vida Ingrid Rodríguez Álvarez, Flor Liliana Sánchez Celis, Alejandro Zapata Córdoba, José Cámpelo Calvo, José Rosario Velasco Ibarra, María del Carmen Esteban Alejo, Evelia Rosa Mérida Tirado y Margarita de Jesús Rojas De Freitas, interpuso recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, con base en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Indicó que “del avalúo en donde el experto de la Dirección de Inquilinato le asigno (sic) al inmueble una renta mensual de SEIS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.597.247,50), nos hace pensar que la operación valuativa realmente no se ajusto (sic) a la realidad, ni se tomo (sic) en cuenta los requisitos previstos en el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente en cuanto a la antigüedad del Edificio que tiene más de cincuenta años de existencia, que está muy deteriorado como consecuencia de la acción del tiempo transcurrido, que los inquilinos vienen ocupando El Edificio desde hace cincuenta (50) años, está destinado a vivienda, que todos los inquilinos han levantado sus hijos, que se tienen personas que son de la tercera edad, hasta de setenta años, Edificio de vieja construcción, el valor del inmueble, el precio de compra, el tiempo que tiene cobrando alquileres, que los inquilinos contribuyen en el pago de gastos comunes, que los apartamentos, por la acción del tiempo y el uso, tienen filtraciones, que las paredes están húmedas, circunstancias que no fueron tomadas en cuenta por el perito evaluador. Que el Edificio `Santa Teresa´ se le fijo un valor muy elevado”. (Mayúsculas y negrillas del original).
Denunció, que “(…) evidentemente en el caso de marras, no solo se cometieron equivocaciones numéricas en los cálculos, sino que obvio (sic) los patrones a seguir determinados por la Ley para la fijación de los valores rentables, en el ejercicio de su función de arbitro debió aplicar el poder de la discrecionalidad que viciara de nulidad este acto administrativo, pues debía producirse tomando en cuenta y consideración circunstancias reales de hecho que correspondieran con la base legal que la sustentaba (…)”
Manifestó, que “El acto administrativo que se impugna tiene su origen en otro trámite; el cual es fundamental para la toma de decisión por parte de la administración, este es el Informe Técnico, el cual prepara la propia administración a los efectos de corroborar o averiguar las condiciones, valores y demás datos del inmueble que se pretende regular, pero este acto administrativo se encuentra totalmente viciado de ilegalidad, representada esta (sic) en vicios flagrantes de disposiciones legales. Vemos que en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 30 dispone los elementos que debe considerar la administración para fijar el canon máximo mensual de los inmuebles, sujetos a regulación”.
Arguyó, que “de la simple apreciación del Informe Fiscal se deduce que es falso, equivoco (sic), intencionado y no ajustada a la realidad verdadera, pues además, no cumple con los extremos que señala específicamente el legislador, cuando nos señala que deben cumplir para realizar el cálculo del valor del inmueble. No es claro el informe, está lleno de ambigüedades, no adaptada la realidad social que estamos viviendo, la carencia de vivienda, la situación crítica que se conforta en el campo habitacional en la zona metropolitana, No se demuestra la utilización cabal del mecanismo empleado para calcular el valor del Edificio, sea cual fuere su interés en el mismo, es decir, tan solo se mencionan hechos y cifras sin interrelacionarlas correctamente utilizando así algunos sistemas lógico matemático a los efectos de fijación de valores”.
Alegó, que “(…) la Resolución se basa en el Informe de Avalúo el cual indica haberse realizado, pero en un supuesto análisis no se puede aceptar como objetivo y no puede producir efectos reales, cuando el propio Informe de Avalúo tienen fallas de fondo y contradicciones en su contenido, como por ejemplo la descripción del Edificio. Señala que existen 10 apartamentos aptos para vivienda, cuando son 11 Apartamentos ocupados por inquilinos (…)”.
Indicó, que el informe técnico avalado por el organismo recurrido “En el aspecto observaciones nos dice o aprecia las condiciones de conservación, estado físico y mantenimiento del Edificio en general, son buenas, como podemos estimar y valorar porque aprecia —son buenas— cuando el Edificio tiene más de cincuenta años de construido y lógicamente deteriorado por la acción de tiempo, lluvias, vientos, uso, por tantos años de estar siendo habitado, sin que haya tenido remodelaciones o reparaciones que le hayan modernizado (…)”.
En razón de lo expuesto, sostuvo que “(…) impugnamos el Informe Técnico y Avalúo que se le hizo al Edificio “Santa Teresa” constituido por diez (10) Apartamentos, por considerarlo injusto y no ajustado a las condiciones que presenta hoy dia (sic) el Edificio, asignándole un canon de arrendamiento muy elevado, por ejemplo al apartamento N° 1, Bs. 561.532,00; apartamentos Nos. 2, 6, 9, Bs. 624.510,00 cada uno; apartamento N° 3, Bs. 610.740,00; apartamentos Nos. 4 y 7, Bs. 639.090,00 cada uno; apartamentos Nos. 5 y 8, Bs. 558.900,00 cada uno; apartamento N° 10, Bs. 734.467,50 (…) Más aún si tomamos en consideración que son personas de la Tercera Edad, de más de sesenta años, que ya están jubilados de sus trabajos y que sólo disfrutan como sueldo la pensión que les cancela el Instituto de Seguros Sociales (…)”.
Por otra parte, adujo que “(…) la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Infraestructura, infringe en forma directa el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual establece: `Para la determinación del valor del inmueble a los fines del Artículo anterior´. El organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores: a) uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximables y todas las otras´ circunstancias que influyeran en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificaran (sic) razonablemente. b) El valor fiscal declarado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizado por los menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles en los últimos dos años. Así pues ninguno de estos requisitos aparecen cumplidos en el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato al inmueble denominado `Santa Teresa´, que dio origen al Acto Administrativo y que obligatoriamente deben señalarse y motivarse (…)”: (Negrillas del texto).
Denunció, que “(…) el avalúo de este procedimiento de regulación es la prueba determínate (sic) y constituye una verdadera experticia, sujeto a los requisitos de forma y de fondo señalando (sic) en los Artículos 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil, siendo requisito sine qua non para estos actos la Motivación, cuyo incumplimiento vicia el peritaje, en consecuencia de conformidad con el mencionado Artículo 1425 del Código Civil, es indubitable que un avalúo motivado debe cumplir las precisas exigencias de la Ley para el señalamiento de las razones, los datos y elemento que debieran tomar en cuenta los peritos para llegar a una conclusión sobre el valor o ponderación atribuido al caso concreto por lo que no se puede hacer requisitos legales como en el caso que nos ocupa (…) Es lógico que la experticia Fiscal no se cumplió con el requisito fundamental de la Motivación, siendo reiterada la Jurisprudencia que la Motivación es requisito indispensable para la experticia.”
Por los motivos antes expuestos, solicitó la nulidad de la Resolución Nº 010854, dictada por la Dirección de Inquilinato “(…) por carecer de la Motivación exigida por los Artículos 9 y 18, numeral 5 de la ley de Procedimientos Administrativos y del Artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En consecuencia se declare la Nulidad de dicha Resolución. De conformidad con lo establecido en el Artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…)”, por lo que instó se “(…) proceda a restablecer la situación jurídica infringida y se pronuncie en la definitiva sobre la renta máxima que corresponde al inmueble con base a un proceso de valuación a la Ley (…)”.
II
DEL FALLO APELADO
Mediante decisión de fecha 31 de julio de 2008, el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, con base en las siguientes razones de hecho y de derecho:
“Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia, que la misma gira en torno a la declaratoria de nulidad de la Resolución N° 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, mediante la cual, la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura fijó el canon de arrendamiento máximo para vivienda, del inmueble identificado como Santa Teresa, ubicado en la Avenida Stadium de Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, en Bs. 6.597.247,50 (BsF. 6.597,24)
Se desprende del escrito libelar, que la parte recurrente, le imputa al Acto Administrativo el vicio de inmotivación en virtud que el avaluó y los informes técnicos realizados por la administración, no se ajustan a los requisitos previstos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y los artículos 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil; en razón de lo cual, solicita la nulidad del acto impugnado de conformidad con los artículos 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vez, solicita la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser contradictoria a los principios constitucionales, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 de la Constitución.
Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de esclarecer la controversia planteada, observa que la parte recurrente denuncia irregularidades en el informe técnico y el avalúo que sirvió de fundamento para la Resolución N° 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato, en virtud que no se ajusta con la realidad del inmueble, pues se dejaron de valorar los requisitos previstos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al analizar el caso concreto se evidencia que el acto administrativo impugnado se fundamenta en el avalúo y los informes técnicos realizados por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, los cuales cursan a los folios 242 al 254 del expediente administrativo. Sin embargo, la parte recurrente alega de forma reiterada, que la administración no tomó en consideración las características reales del inmueble sometido a regulación, con especial atención a la antigüedad y estado de conservación del inmueble sometido a regulación.
Ahora bien, llama poderosamente la atención que en la fase probatoria del presente recurso, se promovió la evacuación de la prueba de experticia, a los fines de verificar el estado de conservación y el justo valor del inmueble sometido a regulación, pero es el caso que la citada prueba no fue evacuada, a los fines de traer al procedimiento, elementos de convicción, capaces de desvirtuar la legalidad del acto administrativo impugnado, y la procedencia de las denuncias planteadas por los recurrentes; y de esta forma derribar el contenido de los informes técnicos elaborados por el órgano administrativo, que sirvieron de fundamento al acto administrativo impugnado; y establecer un nuevo canon de arrendamiento, por lo que resulta imposible que este Tribunal declarar la nulidad del acto administrativo impugnado, y por ende el restablecimiento de la situación jurídica infringida, a través de la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, por medio de la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en consecuencia, debe forzosamente declararse sin lugar el presente recurso, y por vía consecuencial, negarse el restablecimiento de la situación jurídica infringida, debiendo los interesados acudir a la administración, a los efectos de una nueva fijación de alquiler, la cual tendrá lugar por medio de los tramites (sic) pertinentes.”.

Así, el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución Nº 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda).
III
DEL ESCRITO DE FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN
Mediante escrito presentado en fecha 25 de noviembre de 2008, el abogado Arturo Labrador Zambrano, actuando con el carácter de apoderado judicial de los inquilinos del edificio Santa Teresa, partes recurrentes en la presente causa, fundamentó la apelación interpuesta con base en los siguientes argumentos:
Señaló, que el inmueble el cual fue objeto de regulación por parte de la Dirección General de Inquilinato, se encuentra en condiciones “(…) desfavorable para los ocupantes o inquilinos, teniendo como consecuencia humedad en las paredes, filtraciones de agua que incluso el experto de inquilinato lo resalta en la Experticia”.
Alegó, que “Los inquilinos del Edificio Santa Teresa que ocupan estos Apartamentos desde hace muchos años, incluso desde los años 1950, es por obligación que ocupan estos apartamentos, incluso se acota que los mismos inquilinos se ven en la obligación o necesidad de hacer reparaciones, contribuyen con el mantenimiento del Edificio, cargando con el pago del agua, luz y energía eléctrica de los pasillos y que la administradora se los imputan a ellos, por lo que los inquilinos voluntariamente vienen cancelando (…)”.
Sostuvo, que “(…) la Resolución de Regulación de alquileres debe ajustarse a la realidad social y económica que se está viviendo en Caracas, así como también las condiciones de los inquilinos, los cuales son sometidos a la crisis económica que están viviendo los sectores populares (…)”
Indicó, que “(…) en el caso en concreto no se especifico (sic) singularmente lo señalado en el aparte 1 y 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sino que se generalizo (sic) y por eso se llega a fijar un precio al Edificio tan elevado, lo que origino (sic) una fijación de cánones de arrendamiento exagerado y por supuesto no ajustado a la realidad (…)”.
Por último manifestó, que “La fundamentación o razón poderosa que nos llevo (sic) a ejercer el derecho de apelación y recurrir ante esta instancia superior, por el hecho que hemos venido narrando que al fijar por medio de avalúo de una cantidad tan elevada, perjudico grandemente a los inquilinos favoreciendo a los propietarios del Edificio Santa Teresa, pero si el avalúo se hubiese ajustado mas a la realidad existente, el avaluó no hubiese sido tan elevado y al aplicar el artículo 31 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y aplicando el dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor de la unidad del edificio, por eso es tan importante el que se dé un avaluó justo y ajustado a la realidad y a las evaluaciones socioeconómicas (…)”:
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
I.- De la competencia:
Ello así, corresponde a esta Corte pasar a examinar su competencia para conocer de la controversia planteada y, en tal sentido, aprecia lo siguiente:
Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, observa previamente esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo lo dispuesto en los artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, que a texto expreso prevén lo siguiente:
“Artículo 10: La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…)”.
“Artículo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo (…)”.

En ese sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en virtud de su investidura de máximo órgano rector de la Jurisdicción Contencioso Administrativa estableció mediante sentencia Número 2271 de fecha 24 de noviembre de 2004, caso: Tecno Servicios Yes´ Card, C.A., el alcance competencial de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, señalando lo siguiente:
“Así, atendiendo a las recientes sentencias dictadas por esta Sala en las cuales se ha regulado transitoriamente la competencia de jurisdicción contencioso-administrativa, considera la Sala que las Cortes de lo Contencioso Administrativo son competentes para conocer:
(…omissis…)
4.- De las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas, en primera instancia por los Tribunales Contencioso Administrativos Regionales. (Véase sentencia de esta Sala N° 1.900 del 27 de octubre de 2004(…)”.
Ahora bien, dado que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo detenta las mismas competencias que el ordenamiento jurídico atribuye a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (Vid. Artículo 1° de la Resolución Número 2003-00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 10 de diciembre de 2003, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 37.866 de fecha 27 de enero de 2004), es por lo que, esta Instancia Jurisdiccional con fundamento en la decisión parcialmente transcrita, en concordancia, con lo dispuesto en los citados artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye que es competente para conocer el presente recurso de apelación y, así se declara.
II.- De la apelación:
Determinada anteriormente la competencia para conocer del presente asunto, pasa esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo a pronunciarse con respecto al escrito de fundamentación a la apelación interpuesta por el abogado Arturo Labrador Zambrano, actuando con el carácter de apoderado judicial de los inquilinos del edificio Santa Teresa, parte recurrente en la presente causa, contra la decisión de fecha 31 de julio de 2008, dictada por el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, al respecto se observa:
En principio, debe este Órgano Jurisdiccional pronunciarse con respecto al escrito de fundamentación presentado en el presente caso y en tal sentido se observa que en el mismo no se ataca la sentencia recurrida pues básicamente se reproducen los argumentos debatidos en la primera instancia.
Ello así, debe esta Corte reiterar lo señalado en anteriores oportunidades sobre la apelación como medio de gravamen (Vid. Sentencia N° 2006-883, dictada por esta Corte en fecha 5 de abril de 2006, caso: Ana Esther Hernández Correa), en el sentido que en doctrina se ha dicho que una de las principales actividades del Estado la constituye el control jurídico, el cual está dirigido a establecer la concordancia con la Ley de la actividad de los particulares, tal es la finalidad de la jurisdicción ordinaria; pero ese control también puede dirigirse a la vigilancia de la actividad jurídica de los mismos funcionarios del Estado, entre los cuales se encuentran los jueces. Dentro de la jurisdicción ordinaria, la apelación tiene como fin realizar en una segunda instancia, el mismo control de la actividad jurídica de los particulares, cumplido por el tribunal de la causa. Se trata de la misma controversia cuyo conocimiento pasa, en los límites del agravio, al juez superior.
Es así, como los medios de gravamen, como la apelación, están dirigidos a proporcionar una nueva oportunidad de control de la actividad de los particulares, en tanto que las acciones de impugnación, del tipo de casación, se dirigen al control jurídico de la actividad de los jueces. Con base a tales premisas, la doctrina ha clasificado los medios de impugnación, distinguiendo entre los medios de gravamen (recursos ordinarios) y acciones de impugnación (recursos extraordinarios). En unos y otros es necesario que la decisión cuestionada haya ocasionado un gravamen a quien la interpone, pero en el medio de gravamen el perjuicio que ocasiona el fallo provoca, indefectiblemente, la sustitución del proveimiento impugnado por uno emanado del juez llamado a conocer del recurso.
A este respecto, debe señalarse que la apelación, como medio de gravamen típico, está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación; de su lado, las acciones de impugnación no se sustentan en el derecho a obtener una nueva sentencia sobre la misma pretensión, sino en el derecho a obtener la anulación de una sentencia por determinados vicios de forma o de fondo.
Es claro pues, que con la apelación se busca una completa revisión de la controversia y no sólo del fallo cuestionado. No obstante, conviene clarificar que a este respecto existen limitaciones, entre las cuales vale mencionar que al apelante le está vedado el pretender establecer nuevos hechos, nunca discutidos, o variar los ya planteados, cambiando por tanto los extremos de la litis; sin embargo, sí se encuentra posibilitado de argüir fundamentos de derecho, incluso no esgrimidos en primera instancia, pero relacionados con los mismos hechos. En otros términos, pueden sumarse argumentaciones jurídicas, mas no pueden cambiarse las circunstancias fácticas del asunto a ser revisado por el tribunal de alzada.
Conforme a lo expuesto y, aun cuando resulta evidente para la Corte, que la forma en que la apoderada judicial de la recurrente formuló sus planteamientos en el escrito de fundamentación de la apelación no resultó ser la más adecuada, sin embargo, de acuerdo a los lineamientos dispuestos en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, según los cuales la obtención de la justicia debe prevalecer sobre los formalismos no esenciales, tal imperfección no debe constituirse en un impedimento para que se analice el sustrato de la controversia aquí tratada, más cuando, de los propios argumentos esgrimidos, surge la clara disconformidad con el fallo apelado, de tal modo que resulta dable entrar a conocer y decidir los argumentos expuestos en el escrito consignado.
En consecuencia de lo anteriormente expuesto, debe esta Corte entrar a pronunciarse sobre la apelación interpuesta, no sin antes reiterar, que si bien es cierto que la parte apelante no fundamentó la apelación de la forma más adecuada, no es menos cierto, que de la lectura realizada al escrito de fundamentación a la apelación interpuesta, se aprecia con claridad su disconformidad con la sentencia recurrida, sosteniendo, la representación judicial de la parte querellante, en primer lugar, que “La fundamentación o razón poderosa que nos llevo a ejercer el derecho de apelación y recurrir ante esta instancia superior, es por el hecho que (…) al fijar por medio de avalúo de una cantidad tan elevada, perjudico grandemente a los inquilinos favoreciendo a los propietarios del Edificio Santa Teresa, pero si el avalúo se hubiese ajustado mas a la realidad existente, el avaluó no hubiese sido tan elevado y al aplicar el artículo 31 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y aplicando el dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor de la unidad del edificio, por eso es tan importante el que se dé un avaluó justo y ajustado a la realidad y a las evaluaciones socioeconómicas (…)”:
Por su parte, el Juzgado a quo declaró que“(…) llama poderosamente la atención que en la fase probatoria del presente recurso, se promovió la evacuación de la prueba de experticia, a los fines de verificar el estado de conservación y el justo valor del inmueble sometido a regulación, pero es el caso que la citada prueba no fue evacuada, a los fines de traer al procedimiento, elementos de convicción, capaces de desvirtuar la legalidad del acto administrativo impugnado, y la procedencia de las denuncias planteadas por los recurrentes; y de esta forma derribar el contenido de los informes técnicos elaborados por el órgano administrativo, que sirvieron de fundamento al acto administrativo impugnado; y establecer un nuevo canon de arrendamiento, por lo que resulta imposible que este Tribunal declarar la nulidad del acto administrativo impugnado, y por ende el restablecimiento de la situación jurídica infringida, a través de la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, por medio de la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en consecuencia, debe forzosamente declararse sin lugar el presente recurso, y por vía consecuencial, negarse el restablecimiento de la situación jurídica infringida, debiendo los interesados acudir a la administración, a los efectos de una nueva fijación de alquiler, la cual tendrá lugar por medio de los tramites (sic) pertinentes.”
De tal manera, que la presente controversia se circunscribe en establecer si efectivamente, le es aplicable a la parte recurrente, los presupuestos comprendidos en el artículo 31 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que tal como quedó explanado por el Juzgador de Instancia, no fue evacuada por la representación judicial de los inquilinos la prueba de experticia, que lo hubiese llevado a la convicción de declarar la nulidad del acto administrativo impugnado, y por ende el restablecimiento de la situación jurídica infringida, a través de la fijación de un nuevo canon de arrendamiento.
Al respecto, estima este Órgano Jurisdiccional, traer a colación en el caso de marras, la disposición legal comprendida en el artículo 31 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en la que fundamenta la representación judicial de los recurrentes su apelación, la cual establece:
“Artículo 31. El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble.”

De la lectura del artículo transcrito, se desprende la sujeción por parte de las partes contratantes en una relación arrendaticia, en acordar hasta un máximo del dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor de cada unidad, o bien mueble que sean arrendados junto con la vivienda.
En virtud de ello, resulta necesario traer a colación los presupuestos que motivaron a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), a dictar la Resolución Nº 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, contentiva de la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble denominado Edificio “Santa Teresa”, ubicado en la Avenida Stadium, de la Urbanización los Chaguaramos, en la cantidad de Seis Millones Quinientos Noventa y Siete Mil Doscientos Cuarenta Y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 6.597.247,50), hoy Seis Mil Quinientos Noventa y Siete Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. F 6.597,28), y al respecto la Administración se fundamentó en lo siguiente:
“RESOLUCION (sic)
(…)
De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esta Dirección General, analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideraciones los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones de cálculo que se hayan hecho fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor unitario del inmueble objeto del presente procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, es la cantidad de: OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 879.633.000,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 26.179 Unidades Tributarias a razón de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 33.600,00) cada una, de conformidad con lo dispuesto en la providencia Nº 0007 de fecha 04 de enero de 2006, dictada por el Ministerio de Finanzas y publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 38.350 de fecha 04 de enero de 2006.
En consecuencia, esta Dirección General actuando en uso de sus atribuciones legales y de conformidad con lo establecido en los artículos 9º, 29 y 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, RESUELVE: fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, del inmueble denominado Edificio `SANTA TERESA´, ubicado en la Avenida Stadium, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, en la cantidad de: SEIS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.597.247,50) conforme a la distribución que en ella se indica”.
En tal sentido, se observa que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), con base al avalúo llevado a cabo por los expertos evaluadores adscrito a ese Ministerio, profirió la Resolución indicadora del límite máximo mensual del canon de arrendamiento de vivienda, fundamentada en los presupuestos establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, conforme al esquema, mediciones y estructuras, elaborada con el propósito de dictaminar una apreciación conforme a Ley, del valor actual del inmueble, en virtud de la solicitud de regulación instada por la propietaria del inmueble (Inmobiliaria Yibrin, C.A.), la cual recae no sobre los objetos muebles incorporados a la vivienda, sino conforme al estado, uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyeron en las operaciones de cálculo que hubiere hecho fijar al inmueble de autos su justo valor.
Ante tal acto administrativo, el Juzgado a quo estimó que “(…) llama poderosamente la atención que en la fase probatoria del presente recurso, se promovió la evacuación de la prueba de experticia, a los fines de verificar el estado de conservación y el justo valor del inmueble sometido a regulación, pero es el caso que la citada prueba no fue evacuada, a los fines de traer al procedimiento, elementos de convicción, capaces de desvirtuar la legalidad del acto administrativo impugnado (…)”
Ahora bien, ante ello resulta necesario para esta Alzada resaltar que la prueba fundamental que conlleva a la resolución de los casos que versan sobre recursos contencioso administrativo inquilinario de anulación, es la prueba de experticia evacuada en sede jurisdiccional, en la que los expertos designados en la composición de está, constatan los presupuestos o factores explanados por la Administración.
Aunado a lo anterior, debe hacerse referencia al criterio sostenido por esta Corte (Vid. Sentencia de esta Corte de fecha 6 de abril de 2009, caso: “Sucesión de Rafael Bautista Camacho”, Exp. Nº AP42-R-2005-001956), respecto a que cuando se imputan vicios al avalúo que le sirvieron de base a la Administración para fijar el canon de arrendamiento máximo mensual impuesto -como lo es en este caso-, la vía idónea para enervar los efectos de ese avalúo es la promoción y evacuación, en sede judicial, de una experticia a los fines de dejar constancia de los supuestos errores en que se incurrió en sede administrativa.
En este sentido, es necesario señalar que esta Corte, en sentencia número 2007-01888 del 31 de octubre de 2007 (caso: “Inversiones Aitasemak, C.A Vs. Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura”) reiteró el criterio, en torno a que las experticias que se practican en casos como el de autos, deben ser producto de una decisión razonada y respaldada por datos comprobables. Asimismo, el informe técnico que arrojen tales experticias debe atender a las previsiones del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aunado a ello, para que éste tenga validez debe cumplir con lo establecido en el artículo 1.425 de Código Civil y en los artículos 464 y 467 del Código de Procedimiento Civil (Vid. entre otras, decisión Nº 2003-1389 de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo de fecha 6 de mayo de 2003).
En virtud de lo anteriormente expuesto, debe señalar este Órgano Jurisdiccional que ha sido sostenido mediante jurisprudencia pacífica y reiterada que la experticia constituye un medio de prueba mediante el cual se somete a la apreciación de uno o varios sujetos con conocimientos técnicos y científicos adecuados, situaciones de hecho controvertidas en la causa a los fines de ilustrar al Juez sobre la decisión que ha de tomar, de allí que los expertos o peritos sean considerados auxiliares del Juez. Dicha apreciación formará parte de los autos una vez sea consignado el dictamen pericial respectivo.
En torno al tema, esta Corte considera oportuno traer a colación la definición de la prueba de “Experticia” dada por el Doctor Arístides Rengel- Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, define a ésta como “(…) el medio de prueba consistente en el dictamen de personas con conocimientos especiales (científicos, artísticos, técnicos o prácticos), designadas por las partes o por el Juez, con el fin de cooperar en la apreciación técnica de cuestiones de hecho sobre las cuales debe decidir el juez según su propia convicción”.
En este sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de procedimiento Civil” Tomo III, señala el alcance de la prueba de experticia cuando expresa:
“Mediante la experticia se suministran al Juez argumentos o razones para la formación de su convencimiento respecto de ciertos hechos cuya percepción necesita instrumentos especiales o cuyo entendimiento escapa a las aptitudes del común de la gente. Los expertos verifican hechos y determinan sus características y modalidades, sus cualidades, sus relaciones con otros hechos las causas que los produjeron y sus efectos. Se trata de actividad de personas especialmente calificada por su experiencia o por sus conocimientos técnicos, artísticos o científicos, en relación con hechos relevantes a la litis, cuyas causas o consecuencias deben ser determinados”.

Ahora bien, la naturaleza de la experticia tiene su fundamento en el artículo 1.422 del Código Civil Venezolano, el cual establece:
“Artículo 1.422 Siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales, puede procederse a una experticia.”

Por su parte, la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 22 de julio de 2003, (partes: Proyectos Cervantes C.A., (Restaurant Brava Mar, C.A.) vs El Tribunal Superior Segundo de lo Contencioso Tributario de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda), estableció respecto a la prueba de experticia lo siguiente:
“La prueba de experticia, requiere un procedimiento especial, el cual consiste esencialmente, en el aporte al Juez de la opinión de personas versadas sobre la materia objeto de la mencionada prueba, las cuales deben determinar las causas y efectos de los hechos y razones de orden técnico que pueden pasar desapercibidos a primera vista para el sentenciador o de conocimientos especiales.”.

En este sentido, se observa que el Juzgador de Instancia, al momento de proferir el fallo, evidenció que los accionantes no impulsaron en la etapa de evacuación de pruebas, el medio probatorio de experticia solicitado, aunado al hecho que en esta instancia la parte apelante mantuvo una actitud pasiva en el lapso probatorio, pues tampoco promovió experticia alguna que desvirtuara el canon establecido por virtud del avalúo efectuado en la sede administrativa lo que conllevó a la declaratoria establecida en la Resolución Nº 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, dictada por la Administración, por lo que conforme a lo expuesto en líneas anteriores, es la prueba de experticia la esencial en casos como el de autos, el medio idóneo para enervar los efectos de ese avalúo, el cual llevará a la convicción de quien Juzga, de los elementos capaces de desvirtuar la legalidad del acto administrativo impugnado, y la procedencia de las denuncias planteadas.
Ello así, se evidencia que el Juzgador de Instancia una vez revisadas y analizadas las actas que conforman el presente expediente y los hechos que circundaron la presente controversia, llegó a la conclusión que la Resolución objeto de impugnación, le resultaba imposible declarar la nulidad del acto administrativo impugnado, y por ende el restablecimiento de la situación jurídica infringida, a través de la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, por cuanto tal como precedentemente quedó evidenciado la prueba de experticia es la vía idónea para desvirtuar los presupuestos comprendidos en el avalúo dictado por la Administración.
Con base en los argumentos anteriormente expuestos, considera esta Corte que la decisión del a quo se encuentra ajustada a derecho, razón por la cual se declara sin lugar la apelación propuesta, en consecuencia se confirma el fallo dictado en fecha 31 de julio de 2008, por el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró sin lugar el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución Nº 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda). Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1.- QUE ES COMPETENTE para conocer apelación interpuesta por por el abogado Arturo Labrador Zambrano, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 4.973, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos PATRICIA VIDA INGRID RODRÍGUEZ ÁLVAREZ, FLOR LILIANA SÁNCHEZ CELIS, ALEJANDRO ZAPATA CÓRDOBA, JOSÉ CÁMPELO CALVO, JOSÉ ROSARIO VELASCO IBARRA, MARÍA DEL CARMEN ESTEBAN ALEJOS, EVELIA ROSA MÉRIDA TIRADO y MARGARITA DE JESÚS ROJAS DE FREITAS, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.443.997, 11.673.963, 24.978.379, 6.182.497, 64.307, 6.061.419, 560.603, 2.896.239, respectivamente, contra la decisión dictada por el el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 31 de julio de 2008, que declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación ejercido por la prenombrada abogada contra la Resolución Nº 010854 de fecha 28 de febrero de 2007, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda) que fijó el canon de arrendamiento máximo para vivienda al inmueble denominado Edificio “Santa Teresa”, ubicado en la Avenida Stadium, de la Urbanización Los Chaguaramos, en la cantidad de Seis Millones Quinientos Noventa y Siete Mil Doscientos Cuarenta y Siete Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 6.597.247,50), hoy Seis Mil Quinientos Noventa y Siete Bolívares Fuertes con Veinticuatro Céntimos (Bs. F 6.597,24).
2.- SIN LUGAR la apelación ejercida.
3.- CONFIRMA el fallo apelado.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal de origen. Déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los seis (6) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Presidente,

EMILIO RAMOS GONZÁLEZ
El Vicepresidente,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
Ponente

El Juez,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL

La Secretaria,

MARÍA EUGENIA MÁRQUEZ TORRES

Exp. Nº AP42-R-2008-001654
AJCD/24

En fecha ____________ (____) de ___________ de dos mil diez (2010), siendo la (s) ____________ de la ________________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° __________________
La Secretaria,