Exp. 9680 Sentencia Definitiva/Recurso Civil Cumplimiento de Contrato-Daños y Perjuicios Con Lugar Recurso/Sin Lugar Demanda Modifica/ “D” REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. “Vistos, con sus antecedentes. I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: MANUEL ALBERTO TANGIR PALACIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.230.473. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ RAFAEL MÁRQUEZ, JOSÉ ANDRÉS OCTAVIO, ANDRÉS FELIPE GONZÁLEZ, NORMA C. MÁRQUEZ, SILVIA RITALINA RUFO y SORBEY ELENA GONZÁLEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 6.553, 57.712, 57.999, 91.295, 104.900 y 104.877, en su orden. PARTE DEMANDADA: BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., (antes denominada Bolívar Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A.) inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 2, Tomo 102-A-Sgdo., de fecha 15 de Diciembre de 1988. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO ABOU-HASSAN GONTO y ANDRÉS EDUARDO GALLEGOS BALDO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.786 y 31.759, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO/DAÑOS Y PERJUICIOS. (DEFINITIVA). II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA. Suben las presentes actuaciones a esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado Andrés Gallego Baldo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha ocho (8) de octubre de 2009, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que resolvió el mérito de la causa. Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 2 de diciembre de 2009 (f. 207, pieza Nº 2), la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva. Los abogados Alfredo Abou-Hassan Gonto y Andrés Gallegos Baldó, en horas de despacho del día 19 de febrero de 2010, actuando como apoderados judiciales de la demandada consignaron escrito de informes constante de trece (13) folios útiles; por su lado la representación judicial de la parte actora consignó informes en la misma fecha constante de siete (7) folios útiles. Mediante auto de fecha 26 de febrero de 2010, se ordenó el desglose del escrito presentado en fecha 24 del mismo mes y año por la representación judicial de la parte actora, mediante el cual solicitó la suspensión de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en el presente juicio, para ser agregado en el cuaderno de medidas. La representación judicial de sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, C.A., abogados Alfredo Abou-Hassan Gonto y Andrés Gallegos Baldó, en fecha 10 de marzo de 2010, observó los informes de su antagonista; por su lado los abogados de la parte actora lo hicieron en la misma fecha constante de cuatro (4) folios útiles. Por auto de fecha 10 de mayo de 2010, se difirió por treinta (30) días consecutivos el lapso para dictar el fallo correspondiente. Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal en tal sentido considera: III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS. Se inició el presente proceso por libelo de demanda de cumplimiento de contrato incoado en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados Andrés Felipe González y Silvia Ritalina Rufo, actuando como apoderados judiciales del ciudadano Manuel Alberto Tangir, contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previo sorteo, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 31 de julio de 2006, la parte actora consignó los recaudos conducentes a la admisión de la pretensión. El 4 de agosto de 2006, presentó escrito de reforma al libelo de la demanda. En fecha 8 de agosto de 2006, fue admitida la demanda y se ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en la persona de su representante judicial José Antonio Muci Borgas o en uno cualquiera de sus directores ejecutivos Allan Bewer Leal y Mirian Rojas de Prieto, por los tramites del procedimiento ordinario. En esa misma fecha se ordenó apertura del cuaderno de medidas. Mediante diligencia de fecha 9 de agosto de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y la apertura del cuaderno de medidas. Asimismo consignó los emolumentos necesarios, para la practica de la citación. En esa misma fecha la secretaría del a-quo dejó constancia de no haber recibidos los emolumentos señalados. Según constancia de secretaría el día 14 de agosto de 2006, el a-quo libró la compulsa respectiva y en fecha 3 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora puso a la orden del alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. El alguacil del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fechas 31 de enero y 15 de marzo de 2007, dejó constancia en el expediente de lo infructuosa que resultó la practica de la citación la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en la persona de su representante judicial José Antonio Muci Borgas o en uno cualquiera de sus directores ejecutivos Allan Bewer Leal y Mirian Rojas de PrietoLa abogada Elba Leonor Molina. En fecha 16 de julio de 2007, la abogada Norma C. Márquez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los emolumentos necesarios para que se llevaran a cabo nuevamente las gestiones de la citación de la parte demandada. El alguacil del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de julio de 2007, dejó constancia en el expediente, que no logró practicar la citación de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en la persona de su representante judicial José Antonio Muci Borgas o en uno cualquiera de sus directores ejecutivos Allan Brewer Leal y Mirian Rojas de Prieto. En fecha 26 de septiembre de 2007, el abogado Andrés Gallegos Baldó, consignó poder que le acredita como apoderado judicial de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Por escrito presentado en fecha 30 de octubre de 2007, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda. Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 21 de noviembre de 2007, presentó escrito de promoción; por su lado la representación judicial de la parte actora lo hizo en fecha 23 del mismo mes y año. El abogado Andrés González Uribe, actuando como apoderado judicial de la parte demandante en fecha 28 de noviembre de 2007, se opuso a las pruebas de su contraparte la cual fue resuelta por el a-quo mediante decisión del día 17 de diciembre de 2007 y por autos de la misma fecha providenció los medios probatorios aportados. Por diligencia de fecha 19 de diciembre de 2007, la parte actora insistió en la impertinencia de las pruebas de su contraparte. La parte demandada en fecha 8 de enero de 2008, consignó copias contentivas de los escritos de promoción de pruebas, para darle curso de Ley. En fecha 19 de febrero de 2008, lo hizo la parte actora. Sustanciadas las pruebas admitidas, en fecha 23 de mayo de 2008, el abogado Alfredo Abou-Hassan Gonto, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el abocamiento del nuevo juez del a-quo. Por auto del 4 de junio de 2008, el abogado Juan Carlos Varela Ramos, en su carácter de Juez Temporal del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de abocó al conocimiento de la causa en el estado que se encontraba y ordenó la notificación de la parte actora. Culminado el lapso de evacuación de pruebas los abogados Alfredo Abou-Hassan Gonto y Andrés Gallegos Baldó, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron informes por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de junio de 2008. Por su lado la representación judicial de la parte actora abogado Andrés F. Gonzalez Uribe, lo hizo en fecha 9 de julio de 2008. Los apoderados judiciales de la parte demandada, mediante escrito de fecha 9 de julio de 2008, alegó la extemporaneidad de los informes presentados por su antagonista y a todo evento consignó nuevamente su escrito de informes. La representación actoral en fecha 11 de julio de 2008, consignó nuevamente escrito de informes. Mediante escrito fechado 28 de julio de 2008, los apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron observaciones a los informes de su contraparte. La apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2008, solicitó prórroga del lapso para dictar sentencia. Pedimento negado mediante auto del día 12 de noviembre de 2008. En horas de despacho del día 30 de marzo de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó sentencia en la presente causa y en fecha 6 de abril de 2009, consignó escrito de alegatos y pruebas relativas a la fianza solicitada. Por su lado la parte contraria lo hizo en fecha 22 de abril de 2009. Por auto del día 24 de abril de 2009, el tribunal de la primera instancia admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada. La abogada Sorbey Elena González, apoderada judicial de la parte actora en fecha 30 de julio de 2009, solicitó al a-quo pronunciamiento en cuanto a la impugnación de la fianza consignada por la representación judicial de la parte demandada. En fecha ocho (8) de octubre de 2009, el tribunal de instancia dictó sentencia de fondo. Cumplidos los trámites de notificación, contra la referida decisión, en fecha 16 de noviembre de 2009, fue ejercido recurso de apelación por el abogado Andrés Gallegos Baldó, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, el cual fue oído en ambos efectos, por el tribunal de la causa por auto del día 20 de noviembre de 2009, por lo cual suben las presentes actuaciones ante esta superioridad, que para decidir observa: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. Se defiere el conocimiento a esta alzada de la decisión dictada en fecha ocho (8) de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedentes las defensas de falta de cualidad activa y pasiva opuestas por la representación judicial de la parte demandada; parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compraventa seguida por el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A.; en consecuencia, condenó a la parte demandada a realizar la tradición formal del inmueble vendido con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, sobre el Local Comercial N° 7, situado en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Las Cúpulas, y su entrada principal está orientada con frente a la Segunda (2da.) Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, cuya estructura es de forma irregular, con un área de fondo rectangular que se amplía cónicamente al frente, con salón comercial, un (1) baño y con una superficie de Cincuenta y Un Metros Cuadrados con Setenta y Tres Decímetros Cuadrados (51,73 mts2), siendo sus linderos: Norte: Con el Local Número Ocho (N° 8); Sur: Con el Local Número Seis (N° 6); Este: Con área de estacionamiento de la Planta Baja y Oeste: Con fachada oeste del Centro Comercial que da su frente a la Segunda (2da.) de los Palos Grandes, al cual le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a Cinco Enteros con Cincuenta Centésimas por Ciento (5,50%) sobre los derechos y las cargas de la comunidad conforme el Documento de Condominio del comentado Centro Comercial, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 08 de Diciembre de 1995, bajo el N° 45, Tomo 20, Protocolo Primero; previo el pago pactado por la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.F 190.000,oo) conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional. Establecido el tema decisorio corresponde a este tribunal para emitir un fallo exhaustivo y congruente, analizar la pretensión incoada vertida en el escrito libelar por la representación judicial de la demandante así como lo convenido, aceptado, negado y rechazado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda; en tal sentido aprecia: DE LA PRETENSIÓN ACTORAL.- Alega la actora que en fecha 6 de agosto de 2004, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. y su mandante ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial N° 7, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Centro Comercial Las Cúpulas, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2004, bajo el N° 67, Tomo 124 de los libros respectivos; que durante la ejecución del contrato, en fecha 4 de octubre de 2005, la citada empresa, en su condición de arrendataria, envió una carta al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, en su condición de arrendador, a fin de ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa mil bolívares fuertes (Bs.F. 190.000,oo) pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días y que, de ser aceptada la propuesta, la tradición se efectuaría una vez pagado el precio; que la oferta tenía validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción; que si a su vencimiento no se había obtenido respuesta favorable, se entendería como no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a terceros; que su patrocinado luego de someter a consideración la oferta presentada de manera formal y por escrito con el calificativo de preferencia ofertiva, decidió aceptarla y en fecha 10 de octubre de 2005, envió una comunicación a la arrendataria sobre su aceptación de la oferta, la cual fue recibida en la misma fecha en las oficinas de ésta, constituyendo según su dicho, aceptación formal de la oferta; que mediante comunicación de la misma fecha la vendedora solicitan un plan de pago por escrito de acuerdo a la propuesta formulada; que en fecha 17 de octubre de 2005, su patrocinado informó a la vendedora su decisión de efectuarle un pago único, lo que constituyó un mejoramiento de la oferta; que mediante comunicación de fecha 18 de octubre de 2005, le manifestaron a su mandante que habían considerado su plan de pago y que por tanto la Junta Directiva de la vendedora resolvía hacer la venta efectiva del inmueble por el precio pactado y que las siguientes operaciones se realizarían dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la mencionada carta, solicitándole una serie de documentos a fin de redactar el documento de compraventa, cuyos datos alegan que ya poseían en razón de la relación arrendaticia que existía para ese momento; que materializada la fase de negociación y perfeccionado el consentimiento entre las partes, sin que hubiese mediado vicio alguno, ya que una vez presentada la oferta por el oferente y aceptada por el receptor de la misma, de conformidad con el artículo 1.137 del Código Civil, quedó legalmente formado el contrato y que por ser de naturaleza consensual este quedó perfeccionado, de conformidad con el artículo 1.161 eiusdem, naciendo para las partes la obligación recíproca de la consecución del mismo; que se encontraban presentes los tres elementos básicos para la perfección del contrato, a saber: consentimiento, objeto y precio; que lo expuesto es tan cierto que así lo reconoció expresamente la vendedora al manifestar que se iba a redactar un documento de compraventa que tiene carácter definitivo y no uno de opción de compraventa que tiene carácter opcional; que los documentos solicitados a su poderdante ya los poseía la vendedora al ser utilizado previamente en el contrato de arrendamiento; que en fecha 4 de noviembre de 2005, su representado, en lugar de recibir el borrador del convenio definitivo, recibe misiva por parte de la demandada, donde le indica, entre otras cosas, que el lapso de quince (15) días calendarios para la entrega de la documentación pertinente vencieron el día anterior y en consecuencia el inmueble arrendado había sido ofertado a un tercero, lo que constituye, según su criterio, arbitrariedad y subversión del procedimiento que rige para el nacimiento y ejecución del contrato de venta, pues el contrato se había perfeccionado desde el momento en que hubo aceptación de la oferta por ser de naturaleza consensual e indicó que la misiva constituye un reconocimiento expreso de los acuerdos existentes entre las partes; que la parte demandada interpreta erróneamente el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no puede ser aplicado a los fines de dejar sin efecto la negociación; que su representado trató de llegar a un arreglo amistoso hasta que en fecha 27 de abril de 2006, que le fue remitida una notificación a través de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante la cual le manifestaron la no renovación del contrato de arrendamiento, quedando en evidencia la clara intención del vendedor de desconocer los acuerdos pactados; fundamenta la existencia y validez del contrato de compraventa objeto de la demanda en los artículos 796, 1.474, 1.161, 1.137, 1.141, 1.160 del Código Civil; que de conformidad con los artículos 1.486 al 1.488, 1.495, 1.915, 1.920 y 1.924 del Código Civil, solicita la condena de la parte demandada a cumplir las obligaciones correspondientes al vendedor, como son la tradición y el registro de la venta del inmueble arrendado, esto es, la ejecución del contrato; que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, solicitan se condene a la parte accionada al pago de los daños y perjuicios causados a su representado como consecuencia de la negativa a ejecutar la venta perfeccionada entre las partes y el no cumplimiento de las obligaciones que le corresponden como vendedor lo que le ha ocasionado un menoscabo económico y financiero que le afecta directamente su patrimonio al tener que continuar pagando los cánones de arrendamiento; que por todo lo expuesto demandan a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A.; para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal. En ese sentido peticionan: Que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho; que sean decretadas las medidas cautelares que se estimen pertinentes; que se declare con lugar la acción y que en consecuencia se establezca: * La debida formación, perfeccionamiento y existencia del contrato de compraventa del inmueble de marras; * La ejecución del referido contrato en lo que respecta a las obligaciones del vendedor de realizar la tradición de la cosa en los términos que indica la Ley para el caso de inmuebles; * La obligación del demandado de recibir el pago del precio de la venta del inmueble simultáneamente con la época de la tradición; * La procedencia de los daños y perjuicios generados, así como su estimación y cuantificación, una vez indexados los mismos y que sean imputados al pago del precio de venta pactado; * Que en caso de llegar a la ejecución forzosa sin que la demandada haya cumplido, se tenga la sentencia dictada en este juicio como título de propiedad del referido inmueble; ordenado en consecuencia su registro ante el Registro Inmobiliario correspondiente, previo el pago del precio; * Que se condene en costas a la parte que resulte vencida conforme con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Estimaron la demanda en la cantidad de ciento noventa millones de bolívares, (Bs. 190.000.000,oo) hoy ciento noventa mil bolívares fuertes (Bs.F. 190.000,00).- DE LA CONDUCTA ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD DE CONSTESTAR LA DEMANDA.- -.CONVINO Y ACEPTO LOS SIGUIENTES HECHOS.- La existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar; que en fecha 4 de octubre de 2005, el demandante en su carácter de arrendatario del inmueble en cuestión, fue notificado de la decisión tomada por la Junta Directiva de la parte demandada-arrendadora, de ofrecerle en venta el inmueble arrendado; que la oferta fue hecha como una preferencia ofertiva de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el precio, forma de pago, el término para responder a la oferta y demás estipulaciones son las expuestas por el demandante en la comunicación marcada “C”; que la actora manifestó su interés en la compra, indicando estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, a lo que la demandada respondió solicitándole una propuesta por escrito de su plan de pagos y la actora manifestó su disposición de efectuar un pago único de contado; que le fue solicitado a la actora una serie de recaudos a fin de redactar el documento de compraventa y el plazo para ello se fijó en quince (15) días consecutivos desde la fecha de recepción, esto era, 19 de octubre de 2005, para la formalización de la venta, previa entrega de los recaudos requeridos; que en fecha 27 de abril de 2005, se le notificó al demandante la no renovación del contrato de arrendamiento a través de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda y que éste pagó los cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de 2007. -.NEGÓ, RECHAZÓ, CONTRADIJO Y SE EXCEPCIONÓ.- Negó, rechazó y contradijo que la comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, constituye aceptación de la oferta que se le hizo en cumplimiento de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que ello haya perfeccionado el consentimiento y en consecuencia el contrato según las previsiones de artículo 1.137 del Código Civil; que el intercambio de cartas haya formado un contrato de compraventa; que no existe aceptación clara, precisa e indubitable de la oferta realizada; que se haya efectuado transferencia de la propiedad del inmueble objeto del litigio; que la demandada haya dado cumplimiento a sus obligaciones dentro del tiempo estipulado; que haya causado al demandante algún tipo de daño o perjuicio. Se excepcionó indicando que el demandante solicitó la actuación del Notario Público Tercero del Municipio Chacao del Estado Miranda, con la finalidad de dejar constancia de la entrega a la demandada del inmueble objeto del litigio, dando así por terminada la relación arrendaticia que los vinculaba; que en el acta mediante la cual se hace entrega del inmueble se puede leer que las partes expresaron no tener nada que reclamarse por ningún concepto directa o indirectamente relacionado con el contrato de arrendamiento, al cual se le ponía fin mediante la entrega del inmueble libre de bienes y personas; que al actor se le hizo la oferta de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en razón de ello no puede pretender que sea considerada como una oferta civil ordinaria. Que la reforma de la demanda fue admitida el 8 de agosto de 2006; no obstante, el actor en fecha 16 de agosto de 2007, en el acto de entrega material del inmueble arrendado, renunció expresamente al derecho reclamado. Con fundamento en lo expuesto opuso la falta de cualidad e interés del demandante para sostener la demanda, por haber hecho entrega del inmueble de autos y el haber renunciado en forma expresa a cualquier reclamo derivado del contrato de arrendamiento de autos, con posterioridad a la admisión de la demanda. Asimismo opuso la falta de cualidad e interés de la parte que representa para enfrentar la demanda, aduciendo que el actor le devolvió dicho el inmueble arrendado en forma voluntaria y declaró no tener nada que reclamar por ningún concepto derivado del contrato locativo. -.EN FORMA SUBSIDIARIA ALEGÓ: Para ser analizado por el tribunal, de no prospera lo alegado previamente, opuso en contraposición a lo pretendido, que en la oferta hecha por la demandada al arrendatario mediante comunicación de fecha 4 de octubre de 2005, se estableció un plazo de quince (15) días calendarios para su aceptación, según lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que no fue aceptado expresamente por el actor; pues, afirma que éste sólo manifestó interés en la negociación y estar abierto a discutir una propuesta; en tal sentido le manifestó su intención de efectuar un pago único, a lo que la Junta Directiva de su representada respondió mediante comunicación emanada en fecha 18 de octubre de 2005, que el plazo para hacer efectiva la oferta era de quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la misma y que debía proporcionarle ciertos documentos para la redacción del documento de compraventa. Aduce que la comunicación señalada fue recibida por el demandante el día 19 de octubre de 2005, sin que durante los quince (15) días calendarios siguientes suministrara la documentación indispensable para la redacción del documento de compraventa o que hubiese realizado alguna otra actuación que le permitiera alegar la formación del contrato. Señala que el actor con su inactividad impidió la redacción del contrato y la culminación del negocio, por ello en fecha 4 de noviembre de 2005, le informó que el inmueble había sido ofertado a un tercero; por cuanto el lapso que le fue conferido -15 días- venció el día 3 de noviembre de 2005. Por otra parte indica que el actor continuó ocupando el inmueble en su carácter de arrendatario hasta el día 16 de agosto de 2007, fecha en la cual lo entregó voluntariamente libre de bienes y personas, luego de haber iniciado en julio de 2006, el presente juicio por cumplimiento de contrato. Por lo expuesto se efectúa las siguientes interrogantes: ¿Por qué el demandante continuó pagando los cánones de arrendamiento si consideró que se había perfeccionado el contrato? ¿Por qué no hizo una oferta real de pago y ¿Por qué pagaba un alquiler de un inmueble si se consideraba propietario del mismo?. Afirma que jamás se formó contrato alguno mediante el cual se transfiera la propiedad del inmueble al actor. Por lo alegado solicita que la demanda sea declarada sin lugar. DE LAS CONSIDERACIONES PREVIAS DE ESTE TRIBUNAL.- Observa este sentenciador que la pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa incoada por el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., la afianza la actora en la oferta efectuada por la demandada, en razón de la relación arrendaticia que sostenían, dado el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 6 de agosto de 2004, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 67, Tomo 124 de los libros respectivos, sobre un local comercial, signado bajo el N° 7, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Centro Comercial Las Cúpulas; vigente para la fecha en que fue formulada la oferta. Para sustentar su pretensión oponen el incumplimiento de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión, S.A., en el otorgamiento del documento definitivo de venta. Asimismo, pretenden de la demandada el pago por los daños y perjuicios ocasionados, sustentados en el daño emergente generado como consecuencia de la negativa de ejecutar el negocio jurídico, que a su criterio se había perfeccionado entre las partes. Por su parte la demandada en la oportunidad de dar contestación a la pretensión incoada; negó, rechazó y contradijo los hechos y los fundamentos de derecho de la pretensión actoral. Convino en la existencia del contrato locativo; admitió haber efectuado la oferta, pero conforme lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en razón de ello negó que se trataba de una oferta civil ordinaria; indicó que la oferta no fue aceptada expresamente por el actor, por lo que procedió a ofertar el inmueble a un tercero; en consecuencia sostiene que la oferta dada en razón del derecho de preferencia que poseía el actor quedó sin efecto en fecha 16 de julio de 2007, cuando éste le entregó voluntariamente el inmueble arrendado. Opuso como defensa la renuncia del actor al derecho pretendido en la presente causa dado los términos en que quedó asentada la entrega del inmueble, donde ambas partes renunciaron a cualquier derecho directo e indirecto derivado del contrato de arrendamiento; con fundamento en dicha defensa alegan la falta de cualidad e interés pasiva y activa de los sujetos procesales. Que para el caso que el tribunal considerase la aceptación de la oferta conforme las previsiones del Código Civil, advirtió que el demandante no entregó dentro de los quince (15) días otorgados como lapso perentorio, los documentos requeridos para la redacción del documento definitivo de compraventa. En relación a los daños y perjuicios rechazó y negó tal exigencia; pues, afirma que no se ha causado daño alguno al demandante; para afianzar lo dicho sostienen que las cantidades de dinero recibidas fueron por concepto de cánones de arrendamiento, por lo que mal puede pretenderse el cobro de ellos como daños y perjuicios. Dado los términos en que quedó trabada la litis, para verificar las defensas previas así como el mérito de ser desestimadas éstas, este jurisdicente desciende al análisis de los elementos probatorios aportados por las partes al proceso, en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: * DE LA PARTE ACTORA.- Con el Libelo de Demanda: • Marcado “A” Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 1º de junio de 2006, bajo el Nº 6, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, del cual se desprende el carácter con el cual actúan los abogados José Rafael Márquez, José Andrés Octavio L., Andrés Felipe González, Norma C. Márquez y Silvia Ritalina Rufo; documento que es apreciado y valorado por este jurisdicente, conforme con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, por ser documento autenticado que tiene fe pública entre las partes que intervienen en el mismo. Así se establece. • Marcado “B”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de agosto de 2004, entre la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., arrendadora y el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, arrendatario, sobre el local comercial N° 7, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Centro Comercial Las Cúpulas; que al haber sido aceptado en forma expresa por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia de documento privado reconocido por la parte contra quien fue opuesta por lo cual se tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia en los términos expuestos en dicho contrato. Así se establece. • Marcada “C”, comunicación de fecha 04 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, informándole sobre la decisión tomada por la Junta Directiva de ésa empresa, de ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa mil bolívares fuertes (Bs.F 190.000,oo), pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, advirtiendo que de no obtener respuesta en dicho plazo, se entendería no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a un tercero; que al haber sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.371 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento privado reconocido por la parte contra quien fue opuesta por lo cual se tiene como cierta la oferta efectuada por la demandada en los términos expuestos en dicha misiva. Así se establece. • Marcada “D”, comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida por el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestándole su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; que al haber sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.371 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento privado reconocido por la parte contra quien fue opuesta por lo cual se tienen como ciertas las declaraciones efectuadas por la parte actora en dicha misiva, en donde se puede apreciar que el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, consintió en la oferta pero no en los términos de esta, sino que manifestó estar abierto a discutir una propuesta satisfactoria a las necesidades de ambas partes, modificando la oferta efectuada lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Así se establece. • Marcada “E”, comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante la cual lo insta a que envíe una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble; que al haber sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.371 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento privado reconocido por la parte contra quien fue opuesta por lo cual se tienen como ciertas las afirmaciones efectuadas por la parte demandada en dicha misiva, de la cual se evidencia que las partes estaban efectuando negociaciones en cuanto a precio y plan de pagos. Así se establece. • Marcada “F”, comunicación de fecha 17 de octubre de 2005, dirigida por el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestándole su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; que al haber sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.371 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento privado reconocido por la parte contra quien fue opuesta por lo cual se tienen como ciertas las declaraciones efectuadas por la parte actora en dicha misiva; se evidencia de la indicada comunicación que la parte actora ofreció efectuar un pago único de contado e instó a la contraría a hacer una oferta a este plan de pago. Así se establece. • Marcada “G”, carta de fecha 18 de octubre de 2005, dirigida por la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, con el objeto de manifestarle que la Junta Directiva de la demandada resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa mil bolívares fuertes (Bs.F 190.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; que al haber sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.371 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento privado reconocido por la parte contra quien fue opuesta por lo cual se tienen como ciertas las afirmaciones efectuadas por la parte demandada en dicha misiva; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó una nueva oferta, conforme a las negociaciones efectuadas entre las partes. Así se establece. • Marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble fue ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que al haber sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.371 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento privado reconocido por la parte contra quien fue opuesta por lo cual se tienen como ciertas las afirmaciones efectuadas por la parte demandada en dicha misiva. Así se establece. • Marcada “I” copia simple de solicitud evacuada en fecha en fecha 27 de abril de 2006, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante la cual se le notificó al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, sobre la decisión de la Junta Directiva de la sociedad mercantil demandada, de no renovar el contrato locativo existente entre las partes; que al haber sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copia de documento autenticado que no fue impugnada por la parte contra quien fue opuesta; adminiculada con prueba de informe efectuada a la Notaría Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, sobre particulares contenidos en el acta levantada por dicha notaría. Por auto de fecha 26 de marzo de 2008, se dio por recibido el oficio Nº 38/2008, proveniente de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante el cual remitió copia simple de las actuaciones realizadas por dicha Notaría los días 25 y 27 de abril de 2006, a solicitud de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., las cuales corresponden con las consignadas a los autos; por lo cual se tienen como fidedignas en cuanto al hecho material de las afirmaciones contenidas en dichas copias. Así se establece. En la fase probatoria: • Promovieron y ratificaron las documentales consignadas conjuntamente con el libelo de demanda marcadas “B”, “C”, “D”, “E” y “G”. Sobre las cuales este tribunal emitió pronunciamiento en los acápites anteriores, razón por la cual se dan aquí por reproducidos en cuanto a la valoración realizada. Así se decide. • Promovieron la prueba de exhibición de la carta del 17.10.2005 suscrita por el actor dirigida a la parte demandada, con atención al señor José Sánchez, mediante la cual se manifiesta a la empresa vendedora el plan de pago, estableciendo un pago único y de contado y advirtiendo que se esperaba respuesta sobre su aceptación en lo que respecta a la forma de pago. Sobre la prueba de exhibición no consta su evacuación, empero la prueba fue aceptada expresamente por la parte demandada y apreciada por este tribunal, por lo que se ratifica su apreciación. Así se declara. • Promovieron la prueba de exhibición de la nomina general, con identificación del nombre y apellido del trabajador, cédula de identidad y cargos ostentados de los funcionarios de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., para el período comprendido entre octubre de 2005 a octubre de 2006, con el objeto de ratificar el cargo desempeñado por el ciudadano José Humberto Sánchez S., como Administrador Corporativo de la demandada; en fecha 17 de diciembre de 2007, fue admitida la prueba y se fijo el tercer (3º) día de despacho siguiente a la notificación de la demandada a las once de la mañana (11:00 A.M.) para que tuviera lugar el acto de exhibición. En relación a este medio probatorio aclara quien sentencia que el cargo que desempeña el ciudadano José Humberto Sánchez S., dentro de la sociedad mercantil demandada, no es objeto de controversia en este juicio por cuanto las misivas suscritas por él fueron expresamente aceptadas por la representación judicial de la demandada, razón por la cual desecha la probanza promovida. Así se establece. • Testimoniales de los ciudadanos Magaly Reina y Héctor Soucy, con el objeto de demostrar que efectivamente se pactó la venta del local arrendado. En fecha 17 de diciembre de 2007, fue remitida comisión al Tribunal Distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, para la evacuación de los testigos promovidos, la cual consta como recibida en fecha 27 de febrero de 2008. En fecha 13 de marzo de 2008, se evacuó la testimonial de la ciudadana Magaly Josefina Reina Martínez y en fecha 25 de marzo de 2008, la del ciudadano Héctor Henrique Soucy Rodríguez; ambos ciudadanos estuvieron contestes en que tuvieron conocimiento de los hechos sobre los cuales declararon, esto fue, lo relativo al arrendamiento, la oferta de venta del inmueble arrendado, la aceptación por parte del comprador, que la vendedora poseía los datos personales del ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios; sobre la no renovación del contrato locativo y la indicación realizada por la parte demandada de ofertar el bien a un tercero. Por cuanto no incurrieron en contradicciones y no están incursos en causales de inhabilitación este tribunal, en cuanto a las dos (02) deposiciones de los testigos que se analizan, por cuanto resultaron contestes, patentiza un indicio a criterio de este sentenciador del hecho que la demandada le ofertó el inmueble arrendado al demandante; que se efectuaron una serie de negociaciones tendentes a materializar la compraventa del inmueble arrendado, más no aportan las testimoniales en sí mismas, convicción suficiente sobre la aceptación de la oferta efectuada, eje central del asunto bajo análisis. Así se establece. Con la finalidad de sustentar los daños promovieron: • Promovieron y ratificaron la carta del 4 de noviembre de 2005, enviada por la parte demandada a la parte actora, marcada “H”; prueba sobre la cual este sentenciador ya emitió pronunciamiento, razón por la cual se da por reproducida la apreciación de la referida prueba. Así se establece. • Promovieron y ratificaron contrato de arrendamiento firmado el 6 de agosto de 2004, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, suscrito entre las partes, marcada “B”; prueba sobre la cual este sentenciador ya emitió pronunciamiento, razón por la cual se da por reproducida la apreciación de la referida prueba. Así se establece. • Promovieron y ratificaron la documental consignada marcada “I” como instrumento fundamental de la demanda, la cual fue reconocida por la representación judicial de la parte demandada; prueba sobre la cual este sentenciador ya emitió pronunciamiento, razón por la cual se da por reproducida la apreciación de la referida prueba. Así se establece. • Promovieron y ratificaron la carta de fecha 26 de mayo de 2006, remitida por la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante la cual informan que unilateralmente han autorizado a personas integrantes de su área de administración para realizar fotografías del inmueble de autos. Con respecto a esta probanza, acota este sentenciador que, no consta en autos la misiva aludida por la representación judicial de la parte demandante, por consiguiente se desestima la prueba promovida por cuanto no existe documento susceptible de valoración. Así se establece. • Prueba de exhibición de la carta de fecha 05 de junio de 2006, emitida por el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifiesta su descontento por el trato recibido, por el hecho que no contestan sus llamadas y por pretender desconocer el valor de los acuerdos surgidos entre las partes hasta ese momento; en fecha 17 de diciembre de 2007, fue negada la admisión de la prueba por el a-quo por cuanto no llenó los extremos legales del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto no se evidencia a los autos que la parte interesada se haya alzado contra tal pronunciamiento, este tribunal visto además que no consta en autos la misiva aludida por la representación judicial de la parte actora, desestima la probanza promovida. Así se establece. • Recibos originales de pago del canon de arrendamiento del local Nº 7, ubicado en el Centro Comercial Las Cúpulas, marcados con las letras “K”, “L, “M”, “N”, “Ñ”, “O”, “P”, “Q” y “R”, a favor de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., correspondientes al período de diciembre de 2005 a julio de 2006, por la cantidad de siete millones quinientos treinta y seis mil ochocientos veinticinco bolívares (Bs. 7.536.825,oo), con el objeto de determinar el daño económico que se la causó a su representada. Con respecto a esta probanza, acota este sentenciador que, no constan en autos los recibos aludidos por la representación judicial de la parte actora, por consiguiente se desestima la prueba promovida por cuanto no existe documento susceptible de valoración. Así se establece. • Promovieron y ratificaron la carta de fecha 29 de agosto de 2005, remitida por la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante la cual le efectuaron el ajuste anual del canon de arrendamiento y donde imponen la entrega de un depósito en efectivo equivalente a tres (3) meses de canon. Con respecto a esta probanza, acota este sentenciador que, no consta en autos la misiva aludida por la representación judicial de la parte actora, por consiguiente se desestima la prueba promovida por cuanto no existe documento susceptible de valoración. Así se establece. • Promovieron contrato suscrito entre su representado y la sociedad mercantil Registred Video, C.A., cuyo objeto es el desarrollo del área colindante entre el local Nº 7 y el local Nº 6, del Centro Comercial Las Cúpulas de Los Palos Grandes; con el objeto de demostrar el perjuicio ocasionado a su mandante. Con respecto a esta probanza, acota este sentenciador que, no consta en autos el documento privado aludido por la representación judicial de la parte demandante, por consiguiente se desestima la prueba promovida por cuanto no existe documento susceptible de valoración. Así se establece. * DE LA PARTE DEMANDADA.- En la fase probatoria: • Reprodujo el mérito favorable de los autos, de las pruebas promovidas por la parte actora como instrumentos fundamentales de la demanda marcados “B”, “C”, “D”, “G”, “H”. Con ello, debe reiterar este tribunal, el criterio que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide. • Promovió el mérito favorable del documento contentivo de la notificación efectuada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día 28 de julio de 2006, a instancia de la parte demandante, mediante la cual el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, manifestó acogerse a la prórroga legal de un año de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con respecto a esta probanza, acota este sentenciador que, no consta en autos el documento aludido por la representación judicial de la parte demandada, por consiguiente se desestima la prueba promovida por cuanto no existe a los autos documento susceptible de valoración. Así se establece. Para demostrar la insolvencia del actor en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, produjo los siguientes medios probatorios: • Promovió prueba de exhibición de las siguientes facturas originales que se encontraban en poder de la parte demandante: Control números 0275 y 0279, emitidas por la demandada los días 03 de octubre y 1º de noviembre de 2005, correspondientes al canon de arrendamiento de los meses octubre y noviembre de ese mismo año, respectivamente, las cuales promovió en copia al carbón marcadas “A-1” y “B-1”; con el objeto de demostrar que la sumatoria de ambas es igual al monto adeudado por el actor por concepto de cánones de arrendamiento y que no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento entre el 1º de octubre y el 1º de diciembre de 2005; en fecha 17 de diciembre de 2007, fue admitida la prueba y se fijo el tercer (3º) día de despacho siguiente a la notificación de la demandante a las once de la mañana (11:00 A.M.) para que tuviera lugar el acto de exhibición, empero no consta en autos que se haya llevado a cabo. • Promovió copias de los cheques Nos. 39853037 y 18881983, emitidos en fecha 24 de octubre y 21 de noviembre de 2005, contra la cuenta corriente Nº, 0134.0239.8723.9100.9980 a la orden de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., por la suma de (Bs. 3.768.412,50) cada uno; y el cheque Nº 46900113, emitido en fecha 24 de octubre de 2005, girado contra la cuenta corriente Nº 0134.0239.6323.9100.7147, a la orden de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., por la suma de (Bs. 1.884.206,25). Conjugadas con la prueba de informes promovida a Banesco Banco Universal a fin que remitiera copia del anverso y reverso de dichos cheques; en fecha 17 de diciembre de 2007, se libró oficio a la referida entidad bancaria, el cual consta en autos como recibido en fecha 13 de febrero de 2008, empero no consta en autos que se haya recibido respuesta. • Promovió copias del cheque Nº 24819952, emitido en fecha 24 de octubre de 2005, contra la cuenta corriente Nº 0121.0170.7601.0169.0776 a la orden de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., por la suma de (Bs. 1.884.206,25) y Nº 65819625, emitido en fecha 21 de noviembre de 2005, girado contra la cuenta corriente Nº 0121.0170.8901.0169.0024, a la orden de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., por la suma de (Bs. 1.884.206,25). Conjugadas con la prueba de informes promovida a Corpbanca Banco Universal, a fin que remitiera copia del anverso y reverso de ambos cheques; en fecha 17 de diciembre de 2007, se libró oficio a la referida entidad bancaria, el cual consta en autos como recibido en fecha 12 de febrero de 2008. Mediante comunicación del día 25 de abril de 2008, la entidad bancaria remitió copias certificadas de los referidos cheques. • Promovió copia del cheque Nº 28600017, emitido en fecha 21 de noviembre de 2005, contra la cuenta corriente Nº 0191.0098.7721.9801.3239 a la orden de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., por la suma de (Bs. 1.884.206,25). Conjugada con la prueba de informes promovida al Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, a fin que remitiera copia del anverso y reverso del cheque; en fecha 17 de diciembre de 2007, se libró oficio a la referida entidad bancaria, el cual consta en autos como recibido en fecha 12 de febrero de 2008. No obstante mediante comunicación de fecha 18 de febrero de 2008, la entidad bancaria manifestó que el cheque del cual se le requirió copias no constaba en sus archivos y que la cuenta corriente que se menciona en el oficio remitido por el a-quo tampoco existe en los registros. • Promovió prueba de informe dirigida a Bolívar Banco, C.A., solicitándole la remisión de copias de las planillas de depósitos Nos. 02314675 y 0038935, a favor de la cuenta corriente Nº 0150.0502.5803.0000.0192, cuyo titular es la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., fechados 25 de octubre y 23 de noviembre, respectivamente; dicha prueba fue admitida en fecha 17 de diciembre de 2007, se libró el oficio a la referida entidad bancaria, el cual consta en autos como recibido en fecha 12 de febrero de 2008, empero no consta en autos que se haya recibido respuesta. Este tribunal considera que el objeto de las probanzas señaladas resulta impertinente a la causa por cuanto tratan de crear convicción sobre un hecho aislado a esta controversia, razón por la cual se desechan por impertinentes a la causa. Así se establece. º Promovió marcada “C” acta levantada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 16 de agosto de 2007, con el objeto de demostrar que el actor solicitó la actuación de la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, que en ese acto el demandante hizo entrega a la parte demandada del inmueble objeto del contrato locativo y manifestó en forma expresa no tener nada que reclamar a su representada por ningún concepto directa o indirectamente derivado del contrato de arrendamiento; documento apreciado conforme lo establecido por el artículo 1357 del Código Civil Venezolano, por los hechos jurídicos contenidos en el. Así se establece. Establecido el valor probatorio que emerge de las probanzas aportadas al proceso por las partes, en sustento de sus pretensiones, se resuelve: I DE LA RENUNCIA AL DERECHO PRETENDIDO Y LA CONSECUENTE FALTA DE CUALIDAD E INTERES PASIVA-ACTIVA DE LAS PARTES CONTENDIENTES OPUESTA POR LA PARTE ACCIONADA.- Sustenta la defensa opuesta la parte accionada en el hecho que el actor, ciudadano, Manuel Alberto Tangir Palacios, solicitó la actuación del Notario Público Tercero del Municipio Chacao del Estado Miranda, con la finalidad que se dejará constancia de la entrega del inmueble objeto de litigio a la demandada, que con dicha actuación se dio por terminado el contrato de arrendamiento inmobiliario que los vinculaba, lo que se materializó en fecha 16 de agosto de 2007, en la dirección indicada por el arrendatario, donde además mediante acta levantada a tal efecto se dejó constancia que las partes declararon no tener nada que reclamarse por ningún concepto directo o indirecto derivado del contrato de arrendamiento. Que en razón de ello y en atención a la oferta efectuada en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 42 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe considerarse el hecho que la reforma de la demanda planteada en la presente causa fue admitida por el a quo el día 8 de agosto de 2006; de lo que colige que cuando se efectuó la entrega del inmueble objeto de la litis, esto es, 16 de agosto de 2007, el actor había renunciado en forma expresa al supuesto derecho que reclamaba y así pidió sea declarado por este tribunal. Que en razón del orden de ideas expuesto concluye en la falta de cualidad e interés activa y pasiva de los sujetos contendientes en la litis; pues, reitera y hace valer el hecho que cuando se admitió la reforma de la demanda se había renunciado al derecho reclamado. Ahora bien, para determinar este jurisdicente si lo pactado en el acta de entrega del bien objeto de litigio, constituye una renuncia sobrevenida al derecho que se reclama en el presente proceso, deben analizarse previamente los elementos que conllevan a determinarlo; por cuanto, la renuncia no solamente aparece por una actividad orientada a suprimir el derecho o impedir su ejercicio, sino también por la omisión orientada con la misma finalidad. En tal sentido se ha de verificar: 1º.- Si el pacto acordado por las partes –arrendador y arrendatario- implica la renuncia del actor al derecho accionado; 2º.- Que la actividad concertada por el arrendador y arrendatario, tiene fuerza necesaria y suficiente para producir la renuncia del derecho que se reclama; 3º.- Que lo convenido ponga al actor en una situación tal que implique la pérdida del derecho o su imposibilidad de ejercicio. Ello por cuanto el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dispone que los derechos que ésta establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, y será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, de allí el carácter de orden público de la Ley. En éste ámbito jurídico, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. Por ello no se ha de extrañar que en la referida norma, se someta a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. No obstante lo señalado se ha de advertir que se trata de un orden público inquilinario de protección que no se puede entender como absoluto, sin que gravite en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas. En base a los extremos indicados se constata en primer término que la pretensión incoada versa sobre el cumplimiento del contrato de compraventa que afirma el actor se formó en razón de la oferta que sostiene le formuló la demandada mediante misivas que reposan en el expediente; asimismo peticionó los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y el 340 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil; como consecuencia de la inejecución que le endilga a la parte accionada sobre la obligaciones asumidas; ello conjugado con los términos vertidos en el acta levantada como motivo de la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, en donde convinieron las partes expresamente no tener nada que reclamarse por ningún concepto directo o indirecto derivado del contrato de arrendamiento; y de donde colige el accionado la renuncia sobrevenida del derecho reclamado; extrae este sentenciador la no concreción de los elementos necesarios para determinar que en caso de marras se debe entender que la renuncia efectuada sobre los derechos derivados del contrato de arrendamiento se extienda o abrace la supuesta convención que reclama el actor. Conclusión que afianza este sentenciador en el hecho mismo contenido en el acta y en razón que lo pactado por las partes –arrendador y arrendatario- no tiene fuerza necesaria y suficiente para producir la renuncia expresa del derecho que se reclama, máxime cuando consta mediante la interposición de la presente demanda y su continuación el ejercicio del derecho invocado mas los daños y perjuicios exigidos por el actor que aduce el accionado se ha de tenerse renunciado. En razón de ello se concluye que no se configuró la renuncia de los derechos reclamados judicialmente por el actor dado los términos en que se efectuó la entrega del inmueble objeto de la presente controversia. Así se establece. Dado que la falta de cualidad e interés se cimentó en la renuncia desestimada se precisa previamente que el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica…”. En este mismo orden de ideas y siguiendo la enseñanza de Chiovenda, explicitada por el maestro Loreto, podemos decir que la cualidad es un juicio de relación con el objeto del juicio, y puede ser activa o pasiva. La primera, aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito (demandante abstracto). Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (demandado abstracto). La ley concede la acción a favor de o en contra de la parte sustancial activa (acreedor, requirente, etc.) y la parte sustancial pasiva (obligado, etc.). En el caso de marras, se evidencia que siendo el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios quien impetra la demanda contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A.; quienes son los sujetos que integran la relación sustancial que nos ocupa; se colige que existe una identidad lógica entre el demandado y el actor a quien la ley le otorga la posibilidad de reclamar el derecho; en razón de ello, considera este jurisdicente que la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por el demandado sustentada en una renuncia no declarada, no debe prosperar en derecho, por lo que, deberá declararse sin lugar en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. II DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA.- Radica la pretensión actoral en el cumplimiento del contrato de compraventa que afirma se formó en razón de la oferta que sostiene le formuló la demandada mediante misivas que reposan en el expediente; asimismo peticiona los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y el 340 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil; como consecuencia de la inejecución que le endilga a la parte accionada sobre las obligaciones asumidas. Por su lado la demandada indicó que de las cartas intercambiadas no se evidencia aceptación de la oferta y por ende no puede ser condenado al cumplimiento de un contrato que no llegó a perfeccionarse. Ahora bien, resulta preciso determinar si en el presente caso se produjo la aceptación de la oferta y consecuentemente la formación del contrato, para ello considera oportuno este jurisdicente verificar las misivas apreciadas y valoradas por este tribunal que rielan a los autos y que bajo la óptica de los litigantes contienen la sustancia obligacional de este proceso. El presente conflicto de derechos subjetivos, nace y se despliega del desarrollo del derecho consagrado en la legislación especial inquilinaria, sobre la preferencia ofertiva como deber y derecho; el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, en tanto que el arrendatario tiene el derecho preferente de comprar el inmueble en las condiciones y modalidades establecidas por el propietario, que no pueden ser nunca desmejoradas con respecto a la venta posible a un tercero de la relación arrendaticia. En el presente caso, las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrollo la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario-demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte del arrendatario y consecuencialmente sobre la consolidación del perfeccionamiento del contrato de compraventa. Es aquí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así que tenemos que el artículo 1.137 eiusdem, con referencia a la formación del contrato, señala: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.- La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.- El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que el lo haga saber inmediatamente a la otra parte.- El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.- Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.- La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.- Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.” En sintonía con las anteriores disposiciones, se verifica que la procedencia de la preferencia ofertiva, está supeditada a una serie de requisitos dispuestos en atención al locatario y en atención al arrendador; entre los cuales tenemos: 1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. Con respecto a este ítem, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 9 de agosto de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 4 de octubre de 2005, cuando no había transcurrido el lapso de tiempo necesario para ello, se entiende que el propietario-arrendador otorgó el beneficio de la oferta sin importar esta circunstancia. Así se establece. 2.- La solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir, que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquél; y más que entre un dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar. No obstante, si no ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, lo cual se verificó en el caso de autos, puesto que la parte demandada aceptó expresamente haber ofertado el inmueble locativo y sus representantes judiciales consignaron pruebas tendentes a demostrar que la parte actora no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual resulta contradictorio, ya que si existía insolvencia de parte del arrendatario no ha debido producirse la oferta; resultando aplicable el aforismo según el cual nadie puede alegar su propia torpeza. Así se establece. 3.- La satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la comunicación de fecha 4 de octubre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., dirigida a la parte actora ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000,000oo), pagaderos mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y el setenta por ciento (70%) restante en un plazo no mayor de noventa (90) días, con una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, advirtiéndole que de no obtener respuesta en dicho plazo, se entendería no aceptada la oferta y en libertad de ofrecerlo a un tercero, constituyendo una oferta plena. Así se establece. 4.- La notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Para que la notificación produzca el efecto jurídico a que está destinada debe reunir los siguientes requisitos: a.- La libertad en la aceptación o el rechazo de la oferta, pues su silencio a nada lo obliga y sólo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero. De no notificar el arrendatario al propietario-oferente la aceptación de la oferta, dentro del lapso a que se contrae el parágrafo único del artículo 44 eiusdem, el oferente queda en libertad de vender a tercero bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. El silencio puede interpretarse como un rechazo tácito o simplemente que no tiene ningún interés en adquirir el inmueble con preferencia a un tercero. Sin embargo, el silencio preclusivo denota renuncia relativa del locatario a su derecho, pues él tiene en su beneficio tres de los cuatro supuestos fácticos el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. b.- La aceptación de la oferta realizada debe hacerse en forma indubitable, es decir, que no quede ninguna duda en cuanto a que la notificación de la aceptación o rechazo de la oferta se realizó y que hay total certeza de la misma. c.- La notificación del arrendatario al propietario-oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aún cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra. Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado, pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario. d.- La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los (15) días calendario establecidos en el artículo 44 en referencia, contados a partir de la fecha del ofrecimiento. Ahora bien, bajo las premisas sustentadas y conforme al elenco probatorio previamente establecido y apreciado por este tribunal, se evidencia que el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante comunicación de fecha 10 de octubre de 2005, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., en atención a la oferta recibida, manifestó su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; por ello, considera quien sentencia, que la parte actora con tal manifestación modificó el contenido de la oferta, lo cual tiene únicamente el valor de una nueva oferta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1.137 del Código Civil. Modificada la oferta, correspondía al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, incluir en ella el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, para la aceptación por parte del propietario, empero sólo se limitó a indicar estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes, lo que constituye una oferta imperfecta, por tanto no obligatoria. Así se establece. En la misma fecha la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., instó al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, mediante carta que consta a los autos marcada con la letra “E”, a que enviase una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del inmueble y a través de la comunicación marcada “F” de fecha 17 de octubre de 2005, emanada del ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, dirigida a la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., respondió a la anterior notificando su decisión de realizar un pago único de contado e indicando estar a la espera de la oferta al plan de pago expuesto; actuaciones que sólo demuestran que las partes intercambiaron conversaciones en referencia a la negociación en cuanto al precio y plan de pagos del inmueble locativo, las cuales no pueden considerarse en si mismas aceptación de la oferta o perfeccionamiento del contrato de compra venta. Así se establece. Finalmente mediante carta de fecha 18 de octubre de 2005, cursante a los autos marcada “G”, la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., manifestó al ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, que su Junta Directiva resolvió hacer la venta del inmueble arrendado por la cantidad de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,oo), dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la comunicación; indicando que sus abogados podrían redactar el documento de compraventa, una vez que proporcionara los datos del comprador, en caso de ser persona jurídica: copia del registro mercantil, copia del RIF y copia de la cédula de identidad del obligante de la empresa; y de ser persona natural: copia de la cédula de identidad del comprador y copia del RIF; por último indicó que se le enviaría una copia de la redacción para la revisión; de la cual se patentiza que la parte demandada efectuó, concluida las anteriores conversaciones, una oferta, indicando precio, requisitos, condiciones de la negociación y modalidades de pago, configurándose nuevamente un ofrecimiento pleno que requería de aceptación. De los autos, no consta prueba alguna que patentice la aceptación expresa de la oferta efectuada, para el perfeccionamiento del contrato; máxime cuando la propia parte actora consignó marcada “H”, comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, emanada de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A., mediante la cual le manifestó que por cuanto no recibió la documentación pertinente para la elaboración del documento de compraventa dentro del lapso estipulado, el inmueble había sido ofertado a un tercero conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En baso a lo expresado, concluye este jurisdicente, deduciendo de los hechos traídos a los autos, que en el caso bajo análisis el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios, no comunicó al propietario-oferente aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada por su arrendador para la adquisición del inmueble que ocupaba, no sujetó las comunicaciones enviadas a los términos, condiciones y modalidades por las cuales le ofrecieron la venta del local, máxime que la perfección del contrato de compraventa debe coincidir en perfecta armonía la oferta con la aceptación, lo que no se observa de los medios probatorios apreciados por este sentenciador. Cabe advertir, que la aceptación debe ser de tal forma tan precisa, que inclusive el mejoramiento de las condiciones de pago o el precio ofrecido por parte del arrendatario oferido, constituye una nueva oferta y nunca la aceptación necesaria para el perfeccionamiento contractual, conforme lo estatuido en las disposiciones referentes a la materia tratada. Así expresamente se establece. Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, en razón del incumplimiento que ésta le recriminaba al actor respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la redacción del documento definitivo de venta dentro del plazo de 15 días impuesto, por cuanto el contrato de compraventa no se perfeccionó por la falta de coincidencia de voluntades acerca de la modalidad y condiciones de la venta. De igual forma se hace innecesario el análisis y resolución acerca de la improcedencia de los daños y perjuicios reclamados, toda vez, que los mismos eran consecuencia y derivación de la inejecución del contrato endilgado como perfeccionado de compraventa, en razón de ello y siendo consecuente con la decisión acerca de la pretensión principal, debe declararse la improcedencia la reclamación de los daños y perjuicios, siendo preciso, en cuanto a este punto confirmar el dispositivo de la sentencia recurrida. Así se establece. Por las razones expuestas, se declara con lugar la apelación interpuesta en fecha 16 de noviembre de 2009, por el abogado Andrés Gallegos Baldó, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Consecuente con la decisión precedente, este tribunal declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios incoada en fecha 27 de julio de 2006, por los abogados Andrés Felipe González y Silvia Ritalina Rufo, actuando como apoderados judiciales del ciudadano Manuel Alberto Tangir, contra la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. Así se decide. Queda modificada en los términos expuestos la decisión recurrida. Así se establece. V. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la falta de cualidad e interés activa-pasiva invocada por la parte demandada; CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado Andrés Gallegos Baldó, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa y daños y perjuicios incoada por el ciudadano Manuel Alberto Tangir Palacios en contra de la sociedad mercantil BBO Sociedad Administradora de Entidades de Inversión Colectiva, S.A. TERCERO: Se MODIFICA, la sentencia recurrida en los términos expuestos. Se condena en costa al actor por haber resultado totalmente vencido, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ, EDER JESÚS SOLARTE MOLINA. LA SECRETARIA, Abg. ENEIDA J. TORREALBA C. Exp. 9680 Sentencia Definitiva/Recurso Civil Cumplimiento de Contrato-Daños y Perjuicios Con Lugar Recurso/Sin Lugar Demanda Modifica/ “D” EJSM/EJTC/Mayra En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinticinco minutos antes meridiem (3:25 P.M.) Conste, LA SECRETARIA, Abg. ENEIDA J. TORREALBA C.