TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Tres (03) de Mayo de dos mil diez (2010).
200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2008-00989

PARTE ACTORA: ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.913.532 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CESAR ARNALDO JIMÉNEZ P., CARMEN ADRIANA UZCATEGUI C. y MARILU GUTIÉRREZ JIMÉNEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 12.713, 47.715 y 114.892, respectivamente yde este domicilio.

PARTE DEMANDADA: CARMEN L. HERNÁNDEZ Y MARLY MACARENA HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 5.928.190 y 12.690.728, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ EMILIO GIMÉNEZ MENDIA, LUIS ALBERTO PEREZ MEDINA y ALBA CRISTINA SOSA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 90.126, 92.391 y 83.047, respectivamente.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO DE INMUEBLE

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, contra los ciudadanos CARMEN L. HERNÁNDEZ Y MARLY MACARENA HERNÁNDEZ.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa al ser anulada la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Estado Lara, de fecha 04/12/2008, que declaró revocado el fallo dictado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 18/09/2008 y de igual forma en acatamiento a la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional de fecha 30/09/2009, mediante la cual decretó la reposición de la causa al estado de conocer en segunda instancia la presente causa DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, titular de la Cédula de Identidad No.2.913.532, asistida por la Abogada CARMEN ADRIANA UZCATEGUI C., inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 47.715, contra las ciudadanas CARMEN L. HERNÁNDEZ y MARLY MACARENA HERNÁNDEZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 5.928.190 y 12.690.728, respectivamente. En fecha 09/03/2010, quien suscribe se avoco al conocimiento de la causa y fijó el DÉCIMO día de despacho siguiente para dictar Sentencia (Folio 284).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de DESALOJO DE INMUEBLE, ha sido interpuesta por la ciudadana ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.2.913.532, asistida por la Abogada CARMEN ADRIANA UZCATEGUI C., inscrita en el I.P.S.A bajo el No. 47.715, contra las ciudadanas CARMEN L. HERNÁNDEZ y MARLY MACARENA HERNÁNDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 5.928.190 y 12.690.728, respectivamente, alegando la representación de la parte actora, que en fecha 15 de Agosto de 2004, cedió en arrendamiento mediante contrato privado a las ciudadanas CARMEN L. HERNÁNDEZ Y MARLY MACARENA HERNÁNDEZ, antes identificadas, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 1, que forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el Nº 2-18, ubicado en la calle 16 entre carreras 2 y 3 de Barrio Unión, de ésta ciudad de Barquisimeto, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con área de estacionamiento y patio interior del inmueble, que es su frente; Sur: Con la carrera 2; Este: Con el Apartamento Nº 2, de su propiedad; y Oeste: Con la calle 16. De igual manera alegó el actor que, en la cláusula segunda del contrato se estableció que la duración del mismo era de SEIS (06) meses fijos, contados a partir del 15 de Agosto de 2004, prorrogable por igual lapso a menos que una de las partes manifestare a la otra con por lo menos TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento, su deseo de no prorrogarlo o que hubieren hecho uso de la prórroga legal y que vencida la misma deberían hacer entrega del inmueble desocupado, en buen estado y solvente de los servicios. Asimismo, el accionante manifestó que convino un ajuste en el canon de acuerdo al índice general de precios al consumidor, en caso de renovación. En ese mismo sentido, el actor aseguró en la cláusula tercera convino en un canon de arrendamiento de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.140.000,oo), es decir, CIENTO CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 140,oo) mensuales, por los SEIS (06) meses del término fijo, por mensualidades vencidas dentro de los TRES (03) primeros días del mes, en su domicilio, con una penalidad de 1.500,oo Bs. por cada día de atraso en el pago. Que el canon fue ajustado de mutuo acuerdo a CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.196.000,oo) es decir, CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs. F.196,oo ), haciendo las arrendatarias efectivo su pago a partir del mes de Enero de 2006, hasta Julio de 2007, le pagaron. De igual forma el demandante, aseveró que en la cláusula quinta se convino que los servicios y el mantenimiento serían por cuenta de los arrendatarios y que en la cláusula sexta se convino que las reparaciones menores y locativas serían por cuenta y orden de los mismos, respondiendo por daños y perjuicios que ocasionaren una reparación mayor no hecha por la falta de notificación de los arrendatarios y que en la cláusula décima declararon recibir el inmueble objeto del contrato en perfectas condiciones de uso y conservación, obligándose a devolverlo en esas mismas condiciones. De igual forma señaló el actor que en la cláusula décima primera, las arrendatarias se obligaron a acatar un reglamento, entre cuyas normas está, mostrar el inmueble cuando les fuere requerido por su persona para constatar su estado y a indemnizar los daños que sufriera en sanitarios, instalaciones eléctricas, vidrios y otros. Que una vez vencido el término fijo del contrato el día 15/02/05, habiéndose consumido la prórroga de SEIS (06) meses el 15/08/05 y continuar los arrendatarios ocupando el inmueble hasta la fecha, sin oposición de su parte, dicho arrendamiento se renovó con duración indeterminada, que fue reconducido, ya que solo se pactó UNA (01) prórroga de SEIS (06) meses y que se ha prorrogado indefinidamente en el tiempo. Que siendo que el contrato comenzó el 15/08/04, las mensualidades se cuentan de QUINCE (15) a QUINCE (15) y que el primer mes de contrato inicial, el mes de Septiembre, corrió desde el 15/08/04 al 15/09/04, y así sucesivamente, comenzando la mensualidad el 15 de cada mes y terminando el 15 del mes siguiente. En ese mismo orden de ideas el actor acote que la mensualidad debía pagarse entre el día DIECISEIS (16) al DIESIOCHO (18) de cada mes, pero es el caso, que las arrendatarias no han pagado las mensualidades de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto de 2007 (15/07/2007 a 15/08/2007); Septiembre de 2007 (15/08/2007 a 15/09/2007); Octubre de 2007 (15/09/2007 al 15/10/2007); Noviembre de 2007 (15/10/2007 al 15/11/2007); Diciembre de 2007 (15/11/2007 al 15/12/2007); Enero de 2008 (15/12/2007 al 15/01/2008); Febrero de 2008 (15/01/2008 al 15/02/2008) y Marzo de 2008 (15/02/2008 al 15/03/2008); que debían ser cancelados dentro de los tres días siguientes a su vencimiento, entre los días 16 y 18 de cada mes. Que por lo expuesto procede a demandar a las ciudadanas Carmen L. Hernández y Marly Macarena Hernández, por Desalojo, para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal en lo siguiente: 1) En desalojar y entregar el inmueble objeto de la convención arrendaticia suficientemente descrito en esta demanda completamente desocupado de personas y cosas; 2) En pagar la cantidad de UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.1.568,00) por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir por los meses de Agosto 2007 a Marzo 2008, ambas inclusive, a razón de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (196.000,oo Bs.), es decir, CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (196,oo Bs. F.) mensuales, con lo cual la privaron del usufructo correspondiente de esos pagos, así como también en pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de la interposición de la presente demanda hasta que se produzca la total entrega material del inmueble arrendado a satisfacción y en las mismas condiciones en que lo recibió y 3) En pagar las costas y costos del presente juicio. Fundamentó su pretensión en los Artículos 33 y 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.264, 1.592, 1.600 y 1.614 del Código Civil. Por último estimó la pretensión en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,oo).

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda interpuso reconvención y admitió que en fecha 15 de Agosto de 2.004, sus poderdantes celebraron con la ciudadana Ana Pastora Hernández de Pérez, antes identificadas un contrato de Arrendamiento sobre el inmueble identificados autos, el cual siguen ocupando en calidad de arrendatarias. Que dicho Contrato tenía una vigencia de 6 meses que a partir de fecha 15 de Febrero del 2.005, tal y como lo manifestó la demandante, pero que la ocupación data desde 1990, que el contrato de arrendamiento pasó a tiempo indeterminado cuyos efectos jurídicos se mantenían vigentes a la presente fecha. Que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de CIENTO CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.140,oo) y que posteriormente a partir del mes de Enero de 2.006, sería por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.196,oo) siendo éste el monto vigente hasta la fecha. De igual manera la parte demandada negó, rechazó y contradijo que sea cierto lo alegado y aducido por la demandante en su escrito de demanda, en cuanto a la supuesta insolvencia por parte de sus poderdantes en su condición de arrendatarios, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto 2.007, Septiembre 2.007, Octubre 2.007, Noviembre 2.007, Diciembre 2.007, Enero 2.008, Febrero 2.008 y Marzo 2.008, la cual quedó satisfecha mediante el Expediente KP02-S-2007-15625, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, con lo cual las demandadas quedaron liberadas en su oportunidad de la obligación reclamada. En cuanto a la Reconvención, el demandado reconvino en la Nulidad del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 15 de Agosto de 2.004, en virtud que el mismo en sus elementos esenciales es contrario al ordenamiento jurídico, pasando a explanar el Régimen Jurídico, consecuencia de la nulidad y los vicios sobre los elementos esenciales.

Por otra lado y estando en el lapso legal el actor dio contestación a la Reconvención y admitió que el inmueble constituido por las bienhechurías objeto del Contrato de Arrendamiento cuyo Desalojo se demanda están construidas sobre un terreno ejido. También negó, rechazó y contradijo lo siguiente: Los hechos como en el derecho la reconvención presentada en contra de su representada por las ciudadanas Marly Macarena Hernández y Carmen L. Hernández. Que hay impedimentos alguno para celebrar Contrato de Arrendamiento entre las partes y que permitan determinar su nulidad. Que la ordenanza de Ejidos y terrenos propiedad Municipal del Municipio Iribarren del año 1.997, establezca limites al principio de la autonomía de la voluntad que inhiban la celebración el contrato en cuestión so pena de Nulidad. Que la celebración del Contrato de Arrendamiento tantas veces citados haya hecho en contravención con el Artículo 27 de la Ordenanza de ejidos y terrenos propiedad Municipal del Municipio Iribarren del año 1997. Que existen vicios en el consentimiento por error de derecho ni ningún otro, ni que existan vicios en el objeto por tratarse de una supuesta prestación ilícita o vicios en la causa por ser esta ilícita. Que las demandadas reconvinientes tengan interés legítimo para solicitar la nulidad del contrato de arrendamiento tantas veces citado. Que le Municipio Iribarren tenga interés jurídico actual en el presente juicio. La violación de las normas de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal y de la Ordenanza de Ejidos y terrenos de propiedad Municipal.

Ahora bien, el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, en su oportunidad de dictar Sentencia estableció:

Ahora bien, por cuanto es deber de esta servidora revisar si en efecto la pretensión es correcta, esta juez pasa a analizar la naturaleza jurídica del contrato, observando que tanto la parte actora como la demandada en su respectiva contestación de la demanda afirman que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. Sin embargo, constata esta servidora que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece que “El tiempo de duración de este contrato, es de SEIS (06) MESES FIJOS contados a partir del quince de Agosto del 2004, pudiendo ser prorrogado por igual lapso de tiempo, a menos que una de las partes manifieste a la otra con por lo menos treinta días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado su deseo de no prorrogarlo (…)” (Resaltado nuestro); razones por las cuales este Tribunal evidencia que la voluntad de las partes es y ha sido prorrogar por igual período el contrato de arrendamiento entre ellas celebrado ya que no consta en autos notificación de alguna, recibida directa y personalmente por alguna de las partes, acerca de la respectiva voluntad de no renovar el mismo, ya que, incluso, al no especificar cuantas veces se renovaría el contrato se entiende que el mismo se renueva permanentemente; por lo que indefectiblemente es imperioso declarar que el contrato celebrado entre las partes es a tiempo determinado, por cuanto no existe la mencionada notificación, y siendo que la pretensión de desalojo sólo puede versar sobre contratos verbales o a tiempo indeterminado, según lo establece el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es preciso aclarar que, en el caso de autos, mientras el contrato se encuentre vigente y no exista la referida notificación y siendo que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones, la contraparte lo que podrá pretender es la Resolución del Contrato de Arrendamiento según lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, razones expuestas que traen como consecuencia que se declare sin lugar la demanda interpuesta por lo que esta servidora no hace pronunciamiento alguno sobre el fondo de la demanda como sobre la valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada respecto al fondo del asunto Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Sin embargo, por cuanto, las demandadas, en tiempo útil, contestaron y reconvinieron alegando la nulidad del contrato de arrendamiento por cuanto consideran que el apartamento sobre cual versó el contrato, exponen, es de carácter ejidal, promoviendo única y exclusivamente como prueba de la reconvención una constancia catastral emitida por la Dirección de Catastro en oficio Nº 035-05-2008 en fecha 22 de Mayo del 2008 que no se corresponde con la dirección del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pues en éste la dirección especificada es calle 16 entre carreras 2 y 3, Nº. 1, que forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el Nro. 2-18 en Barrio Unión, Barquisimeto, mientras que en la constancia catastral la dirección es Barrio Unión, carrera 2 entre calles 15 y 16, Nº 15-103 en Barquisimeto, constancia que señala que el inmueble le pertenece a la Sucesión Juan Hernández, en consecuencia, se observa que no existe prueba alguna de demuestre el carácter ejidal del terreno y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.158 del Código Civil, el contrato de arrendamiento cuya nulidad pretende la parte demandada, se considera válido, tal cual como, incluso, fue reconocido por la parte demandada reconviniente con la consignación realizada en el asunto identificado con el Nº KP02-S-2007-15625 que cursa ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, por lo que se declara SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN y ASÌ SE DECIDE.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Se acompaño al libelo:
1) Original marcado “A” Contrato de Arrendamiento (Folios 4 al 6); el cual se valora como prueba de la relación arrendaticia entre las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
2) Original marcado “B” de recibo de pago de alquiler signado con el N° 0282 de fecha 25/07/200 (Folio 7), el canon de arrendamiento fue un hecho admitido por las partes, por lo que queda establecido el canon de arrendamiento fijado por las partes. Así se establece.

No se acompañaron recaudos a la contestación

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En el lapso probatorio.
1) Consignó Copias Fotostáticas del Recibo de Consignación del Canon de Arrendamiento efectuada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Expediente N° KP02-S-2007-15625 (Folio 53); Consignó copia simple del recibo de Consignación del canon de arrendamiento efectuada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, Expediente N° KP02-S-2007-15625. (Folio 54); Consignó original del recibo de consignación del canon de arrendamiento efectuada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, Expediente KP02-S-2007-15625. (Folio 55); Consignó recibo de citación de consignación del canon de arrendamiento efectuada por ante le Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, Expediente N°KP02-S-2007-15625. (Folio 56); Promovió 41 copias certificadas del Expediente KP02-S-2007.15625 que se sustancia por ante le Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara (Folio 57 al 97); los cuales se valoran, de conformidad con el articulo 1.361 del Código Civil, y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.
2) Solicito al Tribunal Segundo del Municipio Iribarren Copias Certificada de todo el Expediente KP02-S-2007-15625 con las actuaciones que se hayan realizado a la fecha e informe sobre las actuaciones efectuadas por el referido Tribunal para dar cumplimiento a la notificación al beneficiario del procedimiento consignatario, carga de oficio que corresponde por Ley Alguacilazgo del Tribunal; contenido ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
3) Copia de la constancia expedida por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren con motivo de la denuncia interpuesta por su representada, efectuada con el fin de procurar una reunión conciliatorio en fecha 06/09/2007 y 10/09/2009. (Folio 98); Copias certificadas en 11 folios del Expediente 4986 sustanciado por el Departamento de denuncias de la Prefectura del Municipio Iribarren. (Folio 99 al 109); Copias certificadas en 19 folios útiles en copias certificadas del Procedimiento sustanciado ante el Concejo de Protección del Niño y del Adolescente, Expediente N° M-2352. (Folios 110 al 127); instrumentos que se desechan, pues siendo el punto medular la prueba del pago, las anteriores nada aportan a los hechos controvertidos. Así se establece.
4) Copia de recibo de Depósito de fecha 23 de Enero de 1995, Expedido por la demandante a favor de las demandadas (Folio 128); instrumento que se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidas, como es la falta de pago del canon de arrendamiento. Así se establece.
5) Copia del oficio emanado de la Dirección de Catastro de fecha 27/05/2008.(Folio 129); instrumento que se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
En el lapso probatorio.
1) Reprodujo el mérito favorable a su favor que deriva de los autos, acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba, especialmente el recibo de consignación emitido por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 12 e Mayo de 2.008, en el Expediente N° KP02-S-2007-15625; Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de Agosto de 2004, consignando en original como instrumento fundamental de la demanda, el cual no fue desconocido ni impugnado por los demandados; instrumentos ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidos. Así se establece.

CONCLUSIONES

En otras sentencias, este Tribunal ha emitido consideraciones en torno a los principios que rigen la determinación o indeterminación de la relación arrendaticia. En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.

El Tribunal Aquo dictaminó que el contrato era a tiempo determinado, en consecuencia, no procedía la acción por desalojo sino que debió intentarse la de resolución de contrato. Examinando el contrato se observa al folio 04, segunda cláusula que el contrato regiría por seis (06) fijos a partir de la fecha 15/08/2004 hasta la fecha 15/02/2004, pudiendo por ser prorrogado por igual lapso de tiempo, si no se notifica lo contrario; sin embargo, señala que de operar tal prórroga al finalizar ésta empezaría a computarse la prórroga legal.

Esta fórmula deja claro que la voluntad de las partes fue tener la relación a tiempo determinado, en otras palabras, la entrega del inmueble debía efectuarse en un año y medio. La cláusula tiene una omisión y un error, la primera es que habla de “seis (06) fijos”, no obstante debe entenderse por el contexto que se trata de meses; en cuanto a la fecha de terminación la congruencia del texto debe indicar que se trata del año 2.005, toda vez que inicia en el año 2.004. Tales omisiones son interpretadas por este Tribunal en su prudente arbitrio y aunque ayuda a entender la cláusula en nada cambia la voluntad plasmada. Al terminar el lapso indicado y seguir el inquilino ocupando y el arrendador aceptando la ocupación, debe entenderse que ha ocurrido la tácita reconducción y con ello la indeterminación de la relación arrendaticia, aunado al hecho que la indeterminación fue un hecho admitido por la parte demandada en su escrito de contestación, por lo citado, la pretensión intentada es la prevista por el legislador. Así se establece.

Al examinar las pruebas y los alegatos de las partes es claro que el hecho controvertido se circunscribe exclusivamente a establecer si el demandado canceló las pensiones correspondientes a los meses de Agosto del año 2007 hasta Marzo del año 2008, tomando en cuenta que las mensualidades vencían el día 18 de cada mes de pago. Así tenemos que al folio 58 consta la consignación en fecha 17/09/2007, un día antes al vencimiento de la segunda mensualidad relativa al mes de Septiembre, con lo que la consignación fue hecha en tiempo hábil. En fecha 05/10/2007 la correspondiente al mes de Octubre de 2007 (68), Noviembre en fecha 08/11/2007 (Folio 72). Ahora bien, las pensiones correspondientes a los meses de Diciembre de 2007 y Enero a Abril del año 2008 fueron consignadas en fecha 09/05/2008 (Folio 77); es decir, varios meses posterior al tiempo que debía efectuarlo, de hecho la pensión de Diciembre de ese año y Enero de 2008 debía ser consignada a mas tardar en fecha 18/01/2008 o el primer día hábil siguiente, porque de lo contrario, tal como es el caso de autos la pensión consignada en forma extemporánea no puede causar los efecto liberatorios del pago, tal como lo prevé el artículo 56 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Así se establece.

Como consecuencia lógica de lo expresado las pensiones demandadas en pago son procedentes en derecho, por lo tanto, el arrendatario deberá cancelar las pensiones provenientes desde Agosto del año 2007 hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, el cual se calculará por la secretaría del Tribunal A-quo, sin incluir aquellas que hayan sido depositadas en el Juzgado respectivo, en virtud que el accionado puede retirarlos en el momento que lo considere oportuno. Así se establece.

La falta de pago descubierta condiciona la suerte del proceso, en el sentido que se encuadra dentro de la causal prevista en al artículo 34 literal a de la ley de arrendamientos inmobiliarios, a saber la falta de pago de dos pensiones. Por lo señalado, este Juzgado estima que la demanda por desalojo intentada es procedente en derecho, como de manera cierta y precisa se declara.
DE LA RECONVENCIÓN

La reconvención, es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación, en el proceso pendiente fundada en el mismo o diferente título que la del actor para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. De esta definición destaca:

1) La reconvención es una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la norma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante sentencia.
2) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente titulo que la del actor. Aquí el demandado adquiere de demandado reconviniente, y el demandante el de demandante reconvenido.
3) La reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente en aquella en el mismo proceso (Articulo 361 CPC.).

Al respecto cabe señalar algunos aspectos de consideración a los fines de tener claro la Reconvención como medio de mutua petición, de ataque que puede surgir en un mismo proceso, es lo que conocemos como contra demanda. Que tal como lo establece autor Ricardo Henriquez La Roche en el Código De Procedimiento Civil, Tomo III, Pág.159. La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas (la originaria y la deducida por vía reconvencional. Es menester que exista una conexión entre ambas. En tal sentido, esa conexión no va referida a la identidad de las personas ( edaem personae, pues tanto el actor como el demandado tienen cualidad distinta en una y otra relación sustancial, en la demanda originaria, el actor se reputa acreedor y el demandado deudor y en la reconvención es a la inversa, pues el actor será demandante reconvenido y el demandado el reconviniente, sin embargo si existe la conexión entre las causas en el sentido de que a los dos litigantes le atañe ambas causa en el orden de la cualidad, por lo que en aras del principio de economía procesal y siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo proceso, se aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no exista identidad de sujetos, ni de titulo, ni de objeto, si el objeto es el mismo habrá mutua petición, si es distinto, al del juicio principal reconviniente lo determinara como se indica en el articulo 340 del Código De Procedimiento Civil.

El demandado alega que el contrato de arrendamiento es nulo, hace mención que no existe causa y objeto, entre otros, pero todo descansa en un mismo eje central, a saber, que el Municipio es el propietario del terreno. Como se esbozó ut supra, lo que tiene a las partes confrontadas aquí es un contrato de arrendamiento, por lo tanto, salvo algunas excepciones como probar el estado de necesidad o algunas de las causales de desalojo taxativas, estima este Juzgado que la propiedad es un tema secundario y que en este Juicio también carece de relevancia.

La razón es que la ley no exige tal condición para que el vínculo contractual produzca todos sus efectos, es entendido que incluso puede ser considerado como un acto de simple administración, el verdadero punto para determinar la cualidad en materia de arrendamiento se identifica indefectiblemente con el consentimiento del ocupante y que se constituye como arrendatario, si existe una manifestación libre en la voluntad de querer obligarse es claro que la convención debe prevalecer, siempre y cuando no contraríe las buenas costumbres y el orden público. Incluso, esta tesis señalada ha llevado a la más prestigiosa doctrina a aceptar el arrendamiento de la cosa ajena en la cual quien no es el verdadero titular de la cosa y que se erija como arrendatario deberá responder ante aquél por los daños causados o el uso indebido, pero lo que haya existido entre el arrendatario original y su arrendador debe respetarse porque existe una imposibilidad en devolver las cosas al estado anterior, tal es el caso del uso del inmueble y el pago como justa contraprestación, además de producir sólo efectos entre las partes.

Para reforzar lo señalado, comparte este Tribunal el criterio dejado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 07/09/2004 (Exp. AA20-C-2004-000291.), en la cual se asentó:

El artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal, establece:
“Los funcionario judiciales están obligados a notificar al síndico procurador de toda demanda, oposición, excepción, providencia, sentencia o solicitud de cualquier naturaleza que directa o indirectamente, obre contra los intereses patrimoniales del Municipio o del Distrito Metropolitano...”. (Subrayado de la Sala).
La norma transcrita prevé que el funcionario judicial que reciba una demanda, oposición, excepción, providencia, sentencia o solicitud de cualquier naturaleza que directa o indirectamente obre contra los intereses patrimoniales del Municipio, debe notificar al Síndico Procurador Municipal, pues dicho trámite especial tiene por objeto asegurar que la municipalidad pueda ejercer plenamente sus facultades procesales para la defensa de sus intereses, que tienen por objeto satisfacer las necesidades de una colectividad.
Ahora bien, la expresión que obre contra intereses directos de la Municipalidad comprende aquella demanda que produce efectos jurídicos inmediatos en la esfera patrimonial del cabildo; y por indirectos las que pueden alcanzar intereses patrimoniales en los cuales la municipalidad puede afirmar y sostener una titularidad y posesión cierta.
Dentro de ese contexto, la Sala Constitucional conociendo de un amparo constitucional mediante sentencia Nº 2.378, del 9 de octubre de 2002, exp Nº 2001-2038, estableció:
“...el aludido artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal, establece lo siguiente:
‘Artículo 103.- Los funcionarios judiciales están obligados a notificar al Síndico Procurador de toda demanda, oposición, excepción, providencia, sentencia o solicitud de cualquier naturaleza que, directa o indirectamente, obre contra los intereses patrimoniales del Municipio o del Distrito Metropolitano’.
La señalada disposición legal consagra la obligación de los funcionarios judiciales de notificar al Síndico Municipal cuando en el procedimiento que se sigue pueda tener interés directo o indirecto el Municipio.
Al respecto, conviene indicar que la jurisprudencia ha considerado que el interés directo es aquel cuyos efectos jurídicos van dirigidos y se producen inmediatamente en la esfera patrimonial del ente, que en este caso sería el Municipio; y que en los intereses indirectos “…hay que partir de la idea de que el acto no apunta en su intencionalidad inmediata a la producción de efectos sobre cualesquiera bienes en general, sino que debe tenerse en cuenta solamente aquellos próximos, no remotos, que van a herir y a alcanzar intereses patrimoniales de los cuales la República puede afirmar y sostener una titularidad y posesión cierta” (Sentencia del 28 de marzo de 1996, dictada por la Sala de Casación Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia, Caso: Alexis Martínez Galindo).
Conforme con lo expresado anteriormente, la Sala observa que en el caso de autos, tal como lo declaró el a quo, el fallo dictado el 14 de junio de 2000, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, vulneró los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la parte accionante, toda vez que el juicio reivindicatorio que dio origen a dicho fallo se había planteado entre particulares que discutían la reivindicación de la propiedad de unas bienhechurias, pero no se debatía la propiedad del terreno en el cual estaban construidas; juicio éste en el que, además, se había cumplido a cabalidad con el principio de doble instancia.
Por tanto, estima la Sala que si bien es cierto que siendo propietario el Municipio Iribarren del Estado Lara del terreno en el cual se levantaron las bienhechurias objeto de la reivindicación entre particulares, podría considerarse un posible interés en las resultas del juicio, pero ese interés no correspondía a la posibilidad de que su derecho de propiedad pudiera ser discutido o afectado, puesto que no se estaba atacando el derecho de propiedad sobre el terreno ejidal, motivo por el cual el funcionario judicial no estaba en la obligación de notificar al Síndico Procurador Municipal del señalado municipio, conforme lo establece el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. Así de declara...” (Negrillas de la Sala).
El criterio interpretativo que antecede acerca del contenido y alcance del artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal lo hace suyo esta Sala de Casación Civil, por considerar que tiene identidad con el sub iudice, en el cual la accionante demandó la reivindicación de unas bienechurías situadas sobre un ejido y la nulidad de un título supletorio emitido a favor del accionado, lo cual en modo alguno afecta directa ni indirectamente los intereses patrimoniales del Municipio Germán Rocío del estado Guárico, pues no está en discusión el bien propiedad que tiene el municipio del terreno.
Por tanto, al constatarse que la acción intentada no afecta los intereses patrimoniales del referido municipio, no era necesario que el juez de la recurrida notificara al Síndico Procurador del Municipio, propietario del ejido, no siendo procedente la pretensión repositoria del formalizante, En consecuencia, la denuncia planteada es improcedente, lo cual conlleva a la declaratoria sin lugar del recurso de casación anunciado, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Si por una reivindicación en la cual se discute la propiedad de unas bienhechurías la Sala concluyó que el Municipio no tenía intereses en discusión, cuánto más en una demanda en la que se discute el arrendamiento de la cosa. Como se explicó ut supra, si existen faltas en los deberes que el arrendador debía mantener para con el Municipio será éste quien establezca responsabilidades de carácter administrativo, pero pretender que ese antecedente tiene incidencia en la validez del contrato suscrito entre las partes aquí contendientes resulta improcedente. Así se establece.

En armonía con lo expuesto, el Tribunal debe desechar la reconvención pues el contrato no está viciado en sus elementos esenciales, por el contrario, goza de las previsiones legales consagradas y del cual, el demandado debe acatar las consecuencias jurídicas al incumplimiento, por lo que la contrademanda planteada debe ser declarada Sin Lugar, como en efecto se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara; Primero: CON LUGAR la demanda de Desalojo, incoada por la ciudadana ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, contra las ciudadanas CARMEN L. HERNÁNDEZ Y MARLY MACARENA HERNANDEZ, todas antes identificadas; en consecuencia se condena a la parte demandada: 1). Entregar el inmueble objeto de arrendamiento, desocupado libre de personas y cosa; 1.2) A cancelar las pensiones provenientes desde Agosto del año 2007 hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, el cual se calculará por la secretaría del Tribunal A-quo, sin incluir aquellas que hayan sido depositadas en el Juzgado respectivo.
Segundo: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado vencida en la interposición de la pretensión principal de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; Tercero: SIN LUGAR La Reconvención de Nulidad del Contrato de Arrendamiento, interpuesta por las demandada-reconvinientes ciudadanas CARMEN L. HERNÁNDEZ Y MARLY MACARENA HERNANDEZ, contra la demandante-reconvenida ciudadana ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, todos antes identificados. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente en la interposición de la reconvención por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 ejusdem; Quinto: QUEDA ASI REVOCADO EL FALLO APELADO. Sexto: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de Mayo del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 11:42 a.m, y se dejó copia

La Secretaria