TSJ Regiones - Decisión

Por libelo de demanda presentado en fecha 22-04-2009, la ciudadana KATHY ANAHI PEREIRA MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-14.937.780 y de este domicilio, asistida por el Abogado EUCLIDES SEBASTIANI M., de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 11.787.012 e inscrito en el Ipsa bajo el No. 64.079, demandó a la ciudadana: MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-12.699.047 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Alegó, que es arrendadora de un inmueble de su propiedad constituido por un Apartamento identificado con el No. 12-1, ubicado en el Décimo Segundo (12°) piso, lado suroeste de la Torre A, del Edificio Conjunto Residencial Parque Central, situado en el lugar denominado El Piñal Zamuro Vano, al sur de la Avenida Lara, Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con vestíbulo o hall de circulación y con fachada norte interna que da a vacío; SUR: Con Fachada Sur de la Torre “A”; ESTE: Con el apartamento No. 12-4 del duodécimo piso y OESTE: Con fachada oeste de la Torre “A”. Que dicho inmueble fue cedido en arrendamiento, a la ciudadana MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ, anteriormente identificada, para el uso residencial, siendo el caso que hasta la fecha se han suscritos dos (2) Contratos de Arrendamientos Autenticados, el primero con fecha de vigencia del 08-03-2007, con un lapso de duración de seis (6) meses y el segundo con un lapso de duración de cinco (5) meses, contados a partir del quince (15) de Agosto del año 2007, tal como se desprende de los originales de los contratos de arrendamientos que acompaño marcados con las letras “A” y B, respectivamente.-Que es el caso que el último de los contratos suscrito a tiempo determinado (marcado B), de su “CLÁUSULA SEGUNDA”, se desprende: “El lapso de duración del presente contrato es de Cinco meses fijos, contados a partir del Quince(15) de Agosto del 2007 hasta el Quince(15) de Diciembre del mismo año, siendo convenio expreso entre las partes que culminado el tiempo de duración del presente contrato se comenzará a computar el lapso de PRORROGA LEGAL, el cual se ha fijado de tres (3) meses contados a partir del 15 de Diciembre del 207nal 15 de Marzo del 2008, todo de conformidad con el artículo 38 de la Ley de arrendamiento vigente.” Que vista y analizada la cláusula anterior, hay que realizarle las siguientes observaciones: A) La misma presenta una ambigüedad, por el hecho de que establece que el lapso de duración de dicho contrato es de cinco meses fijos contados a partir del quince (15) de agosto del año 2007 o sea que su fecha de vencimiento fue el quince (15) de enero del año 2008 y no el quince (15) de diciembre del año 2007, como lo establece en la misma cláusula, pero siguiendo la Jurisprudencia patria la cual establece que en caso de ambigüedad dentro de un Contrato de Arrendamiento, se aplicara el criterio que mas favorezca al arrendatario, por serle más favorable a la inquilina en el presente caso, el Contrato de Arrendamiento en cuestión se le debe establecer como fecha de vencimiento el quince (15) de Enero del 2008. B) Dentro de la misma Cláusula se establece a favor de la Arrendataria una Prorroga Legal de tres (3) meses contados a partir del quince (15) de Diciembre del año 2007 al quince (15) de Marzo del año 2008, en primer lugar de conformidad al Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la Prorroga Legal de tres (3) meses no existe ya que el lapso mínimo de Prorroga Legal es de seis (6) meses, por lo que de conformidad al artículo 7 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Alegó, en segundo lugar que la Prorroga Legal opera de pleno derecho, por lo que la Prorroga establecida en la mencionada cláusula por haber sido convenida por las partes y por el hecho anteriormente planteado anteriormente pasaría a ser en la practica una Prorroga Convencional de tres (3) meses, venciendo por lo tanto la misma en fecha quince (15) de Abril del año 2008 y no el quince (15) de Marzo del año 2008, por el hecho ya explicado en el punto A), comenzando a correr entonces, con fundamento en el artículo 38 literal b) del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener dicha relación Arrendaticia una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, una Prorroga Legal de un año contados a partir del quince (15) de abril del año 2008, la cual venció en fecha quince (15) de abril del año 2009. Alegó nuevamente la parte actora, que el hecho de que venciera el lapso de la Prorroga Legal y la Arrendataria se negare a desalojar voluntariamente, a pesar de las múltiples solicitudes, aunado a esto el hecho que desde el vencimiento de la mencionada Prorroga Legal en fecha quince (15) de Abril del año 2009, incluso desde hace unos meses antes, la Arrendataria no continuó pagando al canon de Arrendamiento y mucho menos ella habría recibido, entonces la Arrendataria estaría incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, de devolver y reintegrar el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento en cuestión, por lo cual con fundamento a los artículos 39 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1167 del Código Civil, procedió a demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, que no es mas que la inquilina cumpla con la obligación que tiene de desalojar el inmueble objeto de la relación Arrendaticia, y de devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, libre tanto de personas y cosas, solvente con todos los servicios públicos, pudiendo demandar conjuntamente con la presente demanda los daños y perjuicios causados. La parte actora, de conformidad con los hechos anteriormente narrados y conforme a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil; el artículo 39 del Decreto Con Rango Fuerza de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios; el artículo 1167 del Código Civil y el artículo 33 del Decreto Con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a demandar a la ciudadana MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ, anteriormente identificada, en su carácter de arrendataria, lo siguiente: A) EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, a los fines de que una vez que sea Declarada Con Lugar dicha demanda, le sea entregado totalmente desocupado tanto de personas como de cosas y solvente con todos los servicios públicos, el inmueble objeto de la presente causa, en forma voluntaria o a ello lo condene el Tribunal. B) Las Costas del presente juicio. De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4,500.00), equivalentes para la presente fecha a OCHENTA Y UN COMA OCHENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (81,81. U.T) C) De conformidad con el artículo 39 del Decreto Con Rango Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte actora solicitó se decrete el secuestro del inmueble Arrendado, y se ordene el deposito del mismo en su persona, en su condición de propietaria del inmueble objeto de la presente causa, por lo cual una vez abierto el cuaderno separado de medidas, procederá a consignar original de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, a fin de ofrecerlo en garantía, para asegurar las resultas del presente juicio, a los fines legales consiguientes. Señaló a los fines de la citación de la parte demandada, como dirección la del inmueble arrendado: Apartamento identificado con el No. 12-1, ubicado en el Décimo Segundo (12°) piso, lado suroeste de la Torre A, del Edificio Conjunto Residencial Parque Central, situado en el lugar denominado El Piñal Zamuro Vano, al sur de la Avenida Lara, Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara.- Riela a los folios 02 al 10, los instrumentos producidos por la parte actora junto al escrito libelar.- Riela al folio 11, auto de admisión de la demanda.- Al folio 12 el alguacil de este Tribunal, en fecha 11-05-2009 consignó compulsa de la parte demandada, la cual no pudo practicar por cuanto se trasladó los días 07 y 08 de los corrientes y en las dos oportunidades le fue imposible localizar a la demandada.- En fecha: 25-05-2009, la parte actora, consignó poder otorgado a las abogadas. BLANCA SIERRALTA y MELIYE MELISSA SALAZAR GARCES, asimismo solicitó la citación de la demandada, mediante carteles (folio 19 al 21)A solicitud de la parte actora, al folio 22, se acordó la citación por carteles de la parte demandada, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo retirados en fecha: 02-06-2009, por la actora para su debida publicación- A los folios 30 y 31, cursan ejemplares del cartel debidamente publicados en la prensa y al folio 32 la secretaria del Tribunal dejó constancia que fijó el cartel de citación en la morada de la demandada.- Al folio 34, la apoderada actora solicitó la designación de un Defensor Ad-Litem, siendo acordado por auto de fecha: 28-07-2009, designándose a la abogada NATALIA GALEO.- Al folio 36, el alguacil del Tribunal, dejó constancia de haber notificado a la defensora ad-litem designada.- Al folio 38 y en fecha 10-08-2009, compareció el defensor ad-litem designado, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.- A los folios 40 y 41, cursa escrito de contestación de la demanda presentado por la ciudadana Maria Gabriela García Méndez, en fecha 11-08-2009. Al folio 43, compareció la ciudadana Maria Gabriela García Méndez y ratificó en todas y cada una de sus partes todos los argumentos contenidos en el escrito de Contestación de la Demanda.- A los folios 45 y 46, cursa escrito de pruebas presentado por la parte demandada, asistida por la abogada Celia Hernández de Ruiz, con anexo que corre al folio 47 del presente expediente.- Riela a los folios 49 y 50, escrito de Pruebas, presentado por la parte actora, debidamente asistida por el Abogado Euclides Sebastiani.- Al folio 51, cursa auto de admisión de las pruebas promovidas por la parte actora y demandada.- Al folio 52, el tribunal estampó auto de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.- Al folio 53, cursa auto donde el Tribunal solicitó al Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, el procedimiento consignatario que cursa inserto bajo el No. KP02-S-2008-3726 y una vez consignado en autos se pronunciara la sentencia definitiva.- Riela al folio 54, auto estampado por este Tribunal.- A los folios 57 y 169, cursa copia certificada del expediente de consignación No. KP02-S-2008-0037263, presentada por la ciudadana Maria Gabriela García Méndez, debidamente asistida por la abogada Celia Hernández de Ruiz. Al folio 170, se acordó agregar al presente asunto las copias certificadas consignadas por la parte demandada. Asimismo, se fijó el lapso para dictar Sentencia, en el presente asunto.- Y habiendo transcurrido el lapso para dictar Sentencia en la presente causa, este Juzgador procede a proferir el fallo correspondiente y en la parte dispositiva del mismo, ordenará la notificación de las partes y lo hace en los siguientes términos:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA.

PRIMERO: Riela a los folios 40 y 41 de autos, escrito de contestación a la demanda, presentada por la parte demandada, ciudadana MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.699.047 y de este domicilio, asistida por la Abogada CELIA HERNÁNDEZ DE RUIZ, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-5.976.414, de este domicilio e inscrita en el Ipsa bajo el No. 90.118 y lo hizo en los siguientes términos: Rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora, identificada en autos, en su contra por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda. Alegó la demandada, que en efecto, se han suscritos dos (2) contratos de arrendamiento, el segundo con la particularidad de una prorroga legal de tres (3) meses que contraviene el derecho del arrendamiento por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé como mínimo una prorroga de legal de Seis (6) meses, situación que queda aclarada y aceptada por la parte actora. Igualmente aceptó y dio por cierto la ambigüedad que se presentan en los contratos de arrendamientos en cuanto a la fecha de vencimiento, como bien lo señala la demandante en el libelo. De igual manera, la parte demandada NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que el contrato de arrendamiento se haya vencido en fecha 15-03-2008, alegó que el mismo tuvo un vencimiento en fecha 15-01-2008, porque el primer contrato se firmó por un lapso de seis (6) meses y el segundo contrato se firmó por un lapso de cinco (5) meses, o sea, se inició el 15-08-2007 y culminó el 15-01-2008, por lo tanto es en enero y no en marzo que vencería el contrato a tiempo determinado. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se le haya vencido la prorroga legal en fecha 15-04-2009, por cuanto, el contrato venció en fecha 15-01-2008, o sea, que de existir un inicio de Prorroga Legal, la misma seria a partir del 16-01-2008, tomando en cuenta el tiempo de duración de la relación arrendaticia, la misma seria de un (1) año, lo que quiere decir que se daría inicio el 16-01-2008 y vencería el 16-01-2009. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se haya pactado una prorroga convencional de tres (3) meses, como lo señala el actor en el libelo, por cuanto en el contrato en ninguna parte se habla de prorroga convencional y la Prorroga Legal que se estableció fue de tres (3) meses, prorroga que queda sin validez por ser completamente ilegal y que la misma parte actora así lo reconoce ya que no existe prorroga legal de ese lapso y de acuerdo el tiempo de la relación arrendaticia le corresponde un (1) año de prorroga legal. De igual manera, la parte demandada, NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se haya dado inicio una Prorroga Legal por vencimiento de contrato, por cuanto la Arrendadora en ningún momento le notificó de que no iba a renovar el contrato y que por lo tanto se daría inicio a una Prorroga Legal, o sea, no cumplió con el desahucio como lo establece la ley, lo que conllevó a una renovación automática del arrendamiento, lo que es lo mismo opero la Tacita Reconducción. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se haya vencido la Prorroga Legal y tenga que hacer entrega del inmueble arrendado, por cuanto en cumplimiento de la Ley, operó la tacita reconducción y por lo tanto el contrato de arrendamiento no se ha vencido; alegó que en caso de no operar la tacita reconducción, la Prorroga Legal venció el 16-01-2009 y hasta el momento de interponer la presente demanda, abril de 2009, han transcurrido tres (3) meses, tiempo en que la arrendadora no hizo ninguna oposición al arrendamiento por lo que de igual manera, opera la tacita reconducción, ya que no hubo oposición, por parte de la demandante a continuar con el contrato de arrendamiento, como en diversas jurisprudencias el máximo Tribunal Supremo de Justicia lo ha establecido, siendo que debería en un plazo máximo de quince (15) días, una vez vencido el contrato y habiendo aplicado el desahucio correspondiente, ejercer algo que indicara la oposición a continuar con dicho arrendamiento. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se encuentre en mora con el pago del canon de arrendamiento, ya que el mismo lo viene consignando en el Tribunal Tercero de Municipio del Estado Lara, según expediente No. KP02-S-2008-003726, y que no entiende como es que la parte actora habla de una Prorroga Legal cuando en el libelo manifestó que no cancelo el canon correspondiente desde antes del supuesto vencimiento de la prorroga, si de ser cierto el supuesto incumplimiento de pago, debería haber perdido el derecho a la mencionada Prorroga Legal por lo tanto debería haber realizado la Arrendadora, la acción judicial muchos meses antes de la fecha en que introdujo la presente demanda. Que si ha respetado el término de la supuesta prorroga legal significa que no ha perdido el derecho de disfrutar de la misma, lo que quiere decir que no ha incumplido con el pago correspondiente al canon de arrendamiento, ni con ninguna obligación contractual. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, por cuanto no existe obligación alguna de su parte que se encuentre vencida y mucho menos contrato a tiempo determinado ya que el existente se indetermino. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, la demanda por la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500.00), equivalente a Ochenta y Un Coma Ochenta y Un Unidades Tributarias (81,81 U.T), por cuanto no existe obligación alguna para intentar la acción. NEGÓ, RECHAZÓ Y SE OPUSO, a la medida de secuestro solicitada por la actora por cuanto no existe obligación alguna ni mucho menos riesgo de incumplimiento por su parte.

SEGUNDO: Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Realizadas las anteriores consideraciones, el Tribunal pasa a valorar las pruebas que fueron debidamente admitidas y evacuadas, comenzando primero con las pruebas promovidas por la parte demandada, y luego con las pruebas promovidas por la parte actora, a fin de determinar o no las pretensiones de esta última.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Riela a los folios 45 y 46, escrito de pruebas promovidas en fecha 23-09-2009, por la ciudadana: MARIA GABRIELA GARCIA, parte demandada, debidamente asistida por la abogada CELIA F. HERNANDEZ DE RUIZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 90.118, donde promovió las siguientes pruebas:
PRIMERO: Invocó el merito favorable contenido en los autos del presente procedimiento, en cuanto le puedan favorecer.
SEGUNDO: Promovió procedimiento CONSIGNATARIO, el cual riela bajo el No. KP02-S-2008-003726 en el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, de lo cual, solicitó a este Juzgado, se oficiara al Tribunal antes mencionado, a objeto de que informe sobre lo siguiente: Fecha en que se aperturó el respectivo procedimiento Consignatario. Monto de la Consignación. Nombre del Beneficiario de la consignación. Fecha de la última consignación. Y que informe sobre si dichos montos consignados fueron retirados por el respectivo beneficiario. En cuanto a la referida prueba promovida por la parte accionada, este Juzgador observó que desde el folio 57 al 169, rielan copias certificadas del Expediente de Consignación signado con el Nro. KP02-S-2008-3726, cuyas partes son: CONSIGNATARIO (S): MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ. BENEFICIARIOS: KATHY ANAHI PEREIRA MEDINA, aperturado en fecha: 17-03-2008, por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Lara, evidenciándose tal como lo solicitó la parte demandada, de la revisión de las copias certificadas consignadas al presente expediente, que el monto mensual del canon de arrendamiento mensual, es por la suma de: NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 900,oo); que la fecha de la última consignación del pago del canon de arrendamiento, es 11-11-2009 y que la parte beneficiaria tal como se desprende de las referidas copias aportadas al presente proceso, nunca ha retirado los cánones de arrendamiento, consignados por la parte demandada, ciudadana: MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ.- Asimismo, observó este Sentenciador, que las copias certificadas antes señaladas, no fueron en modo alguno, impugnadas, desconocidas o tachadas por la parte actora, las cuales se valoran conforme lo prevé el artículo 1.357 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-
TERCERO: Promovió y Opuso Original de Carta de Recomendación firmada y sellada por la Abogada Blanca Sierralta, titula de la cédula de identidad No. V-14.482.483, quien es apoderado legal de la parte actora, marcada con letra “A”. Observó este Juzgador, que la referida documental riela al folio 47 del presente expediente, la cual no fue ratificada mediante la prueba testimonial, tal como lo prevé el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, se desecha la misma.- Y ASI SE ESTABLECE.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

Riela a los folios 49 y 50, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 24-09-2009, por la ciudadana KATHY ANAHI PEREIRA MEDINA, parte actora, asistida por el Abogado EUCLIDES SEBASTIANI M., inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 64.079, donde promovió las siguientes pruebas:
I) Reprodujo y ratificó el merito favorable y probatorio que se desprende de autos, en todo a lo que le favorezca, especialmente:
1)- El libelo de la demanda en todo su contenido.
2)- Los Contrato de Arrendamientos Autenticados, los cuales anexó marcados con las letras “A” y “B” conjuntamente con el Libelo de demanda, los cuales no fueron impugnados por la Parte Demandada en su escrito de Contestación a la demanda, por lo cual adquieren plena fuerza y valor probatorio, haciendo exclusivo énfasis principalmente en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que se anexó conjuntamente al Libelo de la Demanda marcado con la letra “B”, de la cual hizo alegó, que hay que tomar en cuenta varios puntos: 1°) Alegó que quedo claro y es aceptado por la contraparte que el término inicial del Contrato de Arrendamiento en cuestión, venció el quince (15) de enero del año 2008, ya que el mismo se fijó con una duración de cinco (5) meses contados a partir del quince (15) de agosto del año 2007. 2°) Que todo Contrato es Ley entre las partes intervinientes, siendo el Contrato consensual por excelencia, rigiendo dentro del mismo el Principio de Autonomía de la voluntad, por lo cual las partes están en plena libertad de establecer el termino de duración de los Contratos de Arrendamiento a tiempo Determinado e incluso convenir si posterior a su vencimiento, dicho Contrato se podrá prorrogar por cualquier tiempo una o varias veces, pudiendo establecer de que manera va a operar la Prorroga Convencional, siendo uno de los principales puntos en este caso tener claro a partir de que momento comienza a operar la Prorroga Legal Arrendaticia, la cual opera de pleno derecho, por lo que la Prorroga establecida en la mencionada cláusula por haber sido convenida por las partes y por el hecho y planteado anteriormente pasaría a ser en la practica una Prorroga Convencional de tres (3) meses, venciendo la misma en fecha quince (15) de Abril del año 2008 y no el quince (15) de Marzo del año 2008, por el hecho explicado suficientemente en el libelo de Demanda, comenzando a correr entonces, con fundamento al artículo 38 literal B) del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener dicha relación arrendaticia una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, una Prorroga Legal de un año contados a partir del quince (15) de Abril del año 2008, la cual efectivamente venció el quince (15) de Abril del año 2009, por lo cual la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cumple con todos los parámetros legales. 3°) La Parte Actora alegó que es doctrina y Jurisprudencia conocida el hecho de que el Arrendatario es considerado el débil jurídico de la relación arrendaticia, por lo cual en caso de ambigüedad dentro de alguna de las Cláusulas de un Contrato de Arrendamiento, se aplicara el criterio que mas favorezca al mismo, por lo cual cabria preguntarse en el presente caso que le convenía mas a la Arrendataria, que el Contrato de Arrendamiento le venciera el 15-01-2008 o él 15-04-2008, siendo la respuesta obviamente sencilla, o sea que la arrendataria lo que más le convenía era aplicarle el criterio donde el termino de su relación arrendaticia fuese mas largo y a partir de ese momento le comenzara a correr su Prorroga Legal Arrendaticia de un (1) año, siendo el caso por el cual el termino de tres (3) meses establecido y convenido por ambas partes en la mencionada Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento como Prorroga Legal, en la practica mas que considerarla nula y no aplicarla, lo que mas le favorecía a la Arrendataria, era vivirla y que le fuese calculada como una Prorroga Convencional la cual es totalmente factible de acuerdo al Principio de Autonomía de la voluntad de las partes, que como se dijo anteriormente rige todo tipo de contrato consensual, operando entonces a partir de ese momento la Prorroga Legal Arrendaticia, ratificando lo alegado en el libelo de la Demanda cuando se implantó que al haber quedado establecido dentro de la misma cláusula a favor de la Arrendataria una Prorroga Legal de tres (3) meses, en primer lugar de conformidad al articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dicha Prorroga Legal no existe ya que el lapso mínimo de la misma es de seis (6) meses, por lo que de conformidad al artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la Prorroga Legal opera de pleno derecho, por lo que la prorroga establecida en la mencionada cláusula por haber sido convenida por las partes y por el hecho ya planteado anteriormente pasaría a ser en la practica una Prorroga Convencional de tres (3) meses, venciendo la misma en fecha 15-04-2008, venciendo por lo tanto su Prorroga Legal de un (1) año en fecha 15-04-2009, contratos estos que rielan a los folios 05 al 10, signados con las letras “A” y “B”, los cuales no fueron en modo alguno, impugnados desconocidos o tachados por la parte demandada, por ello este Juzgador, los aprecia en todo su valor probatorio, conforme lo prevé los artículos 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.-
3) La parte actora, ratificó el alegato planteado en el Libelo de la Demanda, con respecto al hecho de que posterior al vencimiento de la Prorroga Legal Arrendaticia no recibió canon de Arrendamiento alguno, no operando por lo tanto la tacita Reconducción planteada por la contraparte, por lo que en ningún momento podría hablar que dicho Contrato de Arrendamiento se indeterminara en el tiempo. Observó este Juzgador, que dicho alegato será valorado o no en las motivaciones para decidir. Y ASI SE ESTABLECE.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Conforme a los términos en que resultó trabada la litis, aparece que la parte demandante aduce la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y pide el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, transcurrida como había sido la misma. Por su parte, la demandada, alegó que en efecto, se han suscritos dos (2) contratos de arrendamiento, el segundo con la particularidad de una prorroga legal de tres (3) meses que contraviene el derecho del arrendamiento por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé como mínimo una prorroga de legal de Seis (6) meses, situación que quedó aclarada y aceptada por la parte actora. Igualmente aceptó y dio por cierto la ambigüedad que se presentan en los contratos de arrendamientos en cuanto a la fecha de vencimiento, como bien lo señala la demandante en el libelo. De igual manera, la parte demandada NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que el contrato de arrendamiento se haya vencido en fecha 15-03-2008, alegó que el mismo tuvo un vencimiento en fecha 15-01-2008, porque el primer contrato se firmó por un lapso de seis (6) meses y el segundo contrato se firmó por un lapso de cinco (5) meses, o sea, se inició el 15-08-2007 y culminó el 15-01-2008, por lo tanto es en enero y no en marzo que vencería el contrato a tiempo determinado. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se le haya vencido la prorroga legal en fecha 15-04-2009, por cuanto, el contrato venció en fecha 15-01-2008, o sea, que de existir un inicio de Prorroga Legal, la misma seria a partir del 16-01-2008, tomando en cuenta el tiempo de duración de la relación arrendaticia, la misma seria de un (1) año, lo que quiere decir que se daría inicio el 16-01-2008 y vencería el 16-01-2009. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se haya pactado una prorroga convencional de tres (3) meses, como lo señala el actor en el libelo, por cuanto en el contrato en ninguna parte se habla de prorroga convencional y la Prorroga Legal que se estableció fue de tres (3) meses, prorroga que queda sin validez por ser completamente ilegal y que la misma parte actora así lo reconoce ya que no existe prorroga legal de ese lapso y de acuerdo el tiempo de la relación arrendaticia le corresponde un (1) año de prorroga legal. De igual manera, la parte demandada, NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se haya dado inicio una Prorroga Legal por vencimiento de contrato, por cuanto la Arrendadora en ningún momento le notificó de que no iba a renovar el contrato y que por lo tanto se daría inicio a una Prorroga Legal, o sea, no cumplió con el desahucio como lo establece la ley, lo que conllevó a una renovación automática del arrendamiento, lo que es lo mismo opero la Tacita Reconducción. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se haya vencido la Prorroga Legal y tenga que hacer entrega del inmueble arrendado, por cuanto en cumplimiento de la Ley, operó la tacita reconducción y por lo tanto el contrato de arrendamiento no se ha vencido; alegó que en caso de no operar la tacita reconducción, la Prorroga Legal venció el 16-01-2009 y hasta el momento de interponer la presente demanda, abril de 2009, han transcurrido tres (3) meses, tiempo en que la arrendadora no hizo ninguna oposición al arrendamiento por lo que de igual manera, opera la tacita reconducción, ya que no hubo oposición, por parte de la demandante a continuar con el contrato de arrendamiento, como en diversas jurisprudencias el máximo Tribunal Supremo de Justicia lo ha establecido, siendo que debería en un plazo máximo de quince (15) días, una vez vencido el contrato y habiendo aplicado el desahucio correspondiente, ejercer algo que indicara la oposición a continuar con dicho arrendamiento. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, que se encuentre en mora con el pago del canon de arrendamiento, ya que el mismo lo viene consignando en el Tribunal Tercero de Municipio del Estado Lara, según expediente No. KP02-S-2008-003726, y que no entiende como es que la parte actora habla de una Prorroga Legal cuando en el libelo manifestó que no cancelo el canon correspondiente desde antes del supuesto vencimiento de la prorroga, si de ser cierto el supuesto incumplimiento de pago, debería haber perdido el derecho a la mencionada Prorroga Legal por lo tanto debería haber realizado la Arrendadora, la acción judicial muchos meses antes de la fecha en que introdujo la presente demanda. Que si ha respetado el término de la supuesta prorroga legal significa que no ha perdido el derecho de disfrutar de la misma, lo que quiere decir que no ha incumplido con el pago correspondiente al canon de arrendamiento, ni con ninguna obligación contractual. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, por cuanto no existe obligación alguna de su parte que se encuentre vencida y mucho menos contrato a tiempo determinado ya que el existente se indetermino. NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO, la demanda por la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500.00), equivalente a Ochenta y Un Coma Ochenta y Un Unidades Tributarias (81,81 U.T), por cuanto no existe obligación alguna para intentar la acción. NEGÓ, RECHAZÓ Y SE OPUSO, a la medida de secuestro solicitada por la actora por cuanto no existe obligación alguna, ni mucho menos riesgo de incumplimiento por su parte.
De esta forma corresponde determinar en base a lo alegado y probado por las partes, si en efecto la relación arrendaticia establecida entre estos, era a tiempo determinado o indeterminado, de manera que si se declara que era una relación indeterminada la demanda no podría prosperar, pero de ser establecida que la relación era a tiempo determinado y que se cumplió la prórroga prevista en la Ley, la consecuencia sería la declaratoria ha lugar de la demanda propuesta.- Y ASI SE ESTABLECE.-

Así las cosas, observó este Juzgador, que la parte actora acompaño junto a su escrito libelar como instrumentos fundamentales de la presente acción sendos Contratos de arrendamiento en original, marcados con las letras “A” y “B”, cursantes a los folios 05 al 10, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fechas: 13-04-2007 y 15-11-2007, respectivamente, celebrados entre la ciudadana: KATHY ANAHI PEREIRA MEDINA, como arrendadora y la ciudadana: MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ, como arrendataria, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, identificado con el No. 12-1, ubicado en el Décimo Segundo piso, lado suroeste de la Torre A, del Edificio Conjunto Residencial Parque Central, situado en el lugar denominado El Piñal Zamuro Vano, al sur de la Avenida Lara, Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, observándose del primero de ellos, lo siguiente: Que las partes establecieron, en la CLAUSULA TERCERA: Que el lapso de duración del presente contrato es de seis meses, contados a partir del Ocho(08) de Marzo del 2.007 hasta el Ocho (08) de Agosto del mismo año, prorrogable a voluntad de las partes por un lapso igual. Pero en ningún caso se entenderá que el contrato es a tiempo indeterminado.- Asimismo, del segundo contrato de arrendamiento, se observó lo siguiente: Que las partes establecieron en la CLAUSULA SEGUNDA: Que el lapso de duración del presente contrato es de cinco meses fijos, contados a partir del Quince (15) de Agosto del 2.007 hasta el Quince (15) de Diciembre del mismo año, siendo convenio expreso entre las partes que culminado el tiempo de duración del presente contrato se comenzará a computar el lapso de PRORROGA LEGAL, el cual se ha fijado de tres (03) meses, contados a partir del 15 de Diciembre del 2.007 al 15 de marzo del 2.008, todo de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento vigente, instrumentos estos que fueron debidamente valorados en el particular anterior, cuya existencia fue aceptada por la parte demandada arrendataria, lo que significa que la relación arrendaticia existente entre las partes es de naturaleza determinada.- Y ASI SE ESTABLECE.-

Ahora bien, este Tribunal observó que estamos frente a la denominada figura de la Prórroga Legal que emerge del propósito, espíritu y el alcance que el legislador patrio ha vertido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que se encuentra con carácter imperativo sujeta a que el contrato de arrendamiento haya sido celebrado a tiempo determinado o como lo llama la doctrina a plazo fijo; dejándose claramente establecido que sólo se refiere a la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la novedad de un plazo de gracia o prórroga legal de la relación arrendaticia a partir del vencimiento del contrato, a favor del arrendatario, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional--variable, según la duración que haya tenido la relación arrendaticia--su permanencia en el inmueble, cuando esté destinado a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, según lo señalado en el artículo 1º de la Ley al cual remite este artículo en comento.
Debe tomarse en cuenta que la Prórroga Legal no acarrea la tácita reconducción, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado. “La relación arrendaticia –continúa el texto del artículo 38—se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Según el Derecho Común, << si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio>> (Art. 1.599 del Código Civil.) Esta norma debe entenderse ahora en los términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes.
En tal sentido, observó este Juzgador, que se desprende del segundo contrato de arrendamiento, traído a los autos como prueba fundamental de este proceso, que ambas partes acordaron de mutuo acuerdo, el tiempo de duración del mismo, tal como se desprende de la cláusula Segunda allí establecida, de cinco meses fijos, contados a partir del día 15 de Agosto del 2007 hasta el día 15 de Diciembre del 2007, el cual por aclaratoria de ambas partes y de este Juzgador, venció el día 15 de Enero del año 2008. Asimismo, determinó este Juzgador que ambas partes y de común acuerdo acordaron una prorroga convencional de tres(03) meses contados a partir del 15 de diciembre del 2007 al 15 de marzo del 2008, la cual a pesar de haber sido pactada entre ambas partes, vulnera disposiciones de orden público, establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que la misma opera de pleno derecho y no puede ser relajada por los particulares y menos aun por voluntad de las partes en un contrato de arrendamiento y en virtud de que la relación arrendaticia que vincula a las partes involucradas en este proceso, se inició en fecha: 08 de Marzo del 2007, conforme se desprende del primer contrato de arrendamiento que fue acompañado en autos y cursante a los folios 05 y 06 de autos, a la parte accionada le correspondía como PRORROGA LEGAL, una vez vencido el término del contrato, conforme lo prevé el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Un (01) año, ya que el demandado ocupa el inmueble desde hace tres años, la cual venció efectivamente el día 15 de Enero del 2.009, conforme a la fecha de vencimiento del último contrato (15-01-2008).- Y ASI SE ESTABLECE.-
Observa este Juzgador, que igualmente la parte accionada nada demostró que le favorezca, en especial que la parte accionante haya recibido pago alguno por canon de arrendamiento u otro concepto, una vez vencido el término del contrato, que desvirtuaran lo alegado por el actor en su libelo de demanda, en tal sentido y demostrado como ha quedado en el proceso el vencimiento del contrato y de la prorroga legal correspondiente, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente acción.- En consecuencia, se condena a la parte demandada: MARIA GABRIELA GARCIA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-12.699.047 y de este domicilio, hacer entrega a la parte actora libre de personas y cosas el inmueble objeto del contrato, constituido por un Apartamento identificado con el No. 12-1, ubicado en el Décimo Segundo (12°) piso, lado suroeste de la Torre A, del Edificio Conjunto Residencial Parque Central, situado en el lugar denominado El Piñal Zamuro Vano, al sur de la Avenida Lara, Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con vestíbulo o hall de circulación y con fachada norte interna que da a vacío; SUR: Con Fachada Sur de la Torre “A”; ESTE: Con el apartamento No. 12-4 del duodécimo piso y OESTE: Con fachada oeste de la Torre “A”. No se condena en costas a la parte accionada, por no haber vencimiento total.- Y ASI SE DECLARA.-