TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 25 de mayo de 2010
Años: 200 º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2009-1515
DEMANDANTE: Firma Mercantil “BIENES RAÍCES C.A.”, constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha veintinueve de agosto de 1989, anotado bajo el N° 84, N° 7-A, siendo la última de sus modificaciones en fecha 13 de junio de 2007, anotada bajo el N° 03, folio 12, tomo 35-A,
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: BORIS FADERPOWER, inscrito en I.P.S.A. bajo el N° 47.652.
DEMANDADO: RONALD IGNACIO RANGEL ARMAS, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 12.089.728.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: ISMARY DEL CARMEN BRAVO FREITEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 113.899, en su carácter de defensora ad litem.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 15 de abril de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, acción instaurada por la firma Mercantil “BIENES RAÍCES C.A.”, a través de su apoderado Judicial, abogado BORIS FADERPOWER, contra el ciudadano: RONALD IGNACIO RANGEL ARMAS, y la empresa OMAR ARTURO IMAGE HAIR GROUP, representada por el ciudadano OMAR ARTURO RANGEL ARMAS. En fecha 20 de abril de 2009 se admitió acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, contra los demandados antes identificados. En fecha 30 de abril de 2009 el apoderado actor consignó escrito Reforma del Libelo, de demanda, constante de 06 folios, más 3 anexos, en los siguientes términos:
Afirma que desde el 28 de febrero del año 2006, la empresa “LARBECA BIENES RAÍCES C.A.” tiene una relación arrendaticia con el ciudadano RONALD IGNACIO RANGEL ARMAS, según consta de documento privado, suscrito en esa misma fecha. En este contrato, se establece que la empresa “LARBECA BIENES RAICES C.A.” le da en arrendamiento al ciudadano RONALD IGNACIO RANGEL ARMAS un inmueble constituido por una vivienda identificada con las siglas: T4-26, situada en la Urbanización Villa Mora, Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara.
Manifiesta que el lapso de duración del contrato se estableció en seis (06) meses fijos, comprendido desde el 28 de febrero de 2006 hasta el 29 de agosto de 2006 u que se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400.,oo) pagaderos por mensualidades anticipadas, en el domicilio de la arrendadora.
De igual manera puntualiza que se previó que en caso que el arrendatario no entregue en inmueble arrendado al vencimiento del término de duración del contrato, o de la prorroga legal, el arrendatario pagaría a titulo de indemnización la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 40,oo) diarios, contando desde el día en que correspondería la entrega del inmueble hasta el día en que esta misma efectivamente se realice.
Refiere por otra parte, que conforme a la cláusula séptima del contrato, se estableció que se elegía como domicilio especial a los efectos del contrato a la ciudad de Barquisimeto, sometiendo el ejercicio de cualquier acción derivada del contrato, a la jurisdicción de los Tribunales con sede en la ciudad de Barquisimeto Municipio Iribarren del estado Lara.
Refiere que mediante documento privado, otorgado en fecha 29 de agosto de 2006 se firmó un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, estableciéndose que el lapso de duración seria de un año fijo comprendido desde el 29 de agosto del 2006 hasta el 29 de agosto del 2007, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 460,oo) pagaderos por mensualidades anticipadas en el domicilio de la arrendadora. De igual manera se previó que en caso que el arrendatario no entregue el inmueble arrendado al vencimiento del término de duración del contrato, o de la prorroga legal, el arrendatario pagaría a titulo de indemnización la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 46,oo) diarios a contar desde el día en que correspondería la entrega del inmueble hasta el día en que esta misma efectivamente se realice.
Afirma que habiéndose vencido la prórroga legal en fecha 29 de agosto del año 2008, el arrendatario ciudadano RONALD IGNACIO RANGEL ARMAS no cumplió su obligación de entregar el inmueble arrendado, habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de lograr que el mismo cumpla con su obligación sin que exista ninguna causa legal que ampare dicho incumplimiento, motivo por el cual es que la empresa “LARBECA BIENES RAICES C.A.” decidió acudir a la vía jurisdiccional a los fines de entregar el inmueble arrendado.
Por las razones antes expuestas, exige al ciudadano RONALD IGNACIO RANGEL ARMAS y a la empresa “OMAR ARTURO AMIGE HAIR GOUP C.A.”, el primero en carácter de arrendatario y la segunda en su carácter de fiadora, para que convengan o en su defecto, a ello sean condenados por este Tribunal, el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, y en consecuencia, sean condenados a: 1) La entrega libre de personas y de bienes del inmueble arrendado. 2) Pagar a título de indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal en fecha 29 de agosto de 2008, la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 46,oo) diarios calculados desde el 30 de agosto del año 2008 hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado. 3) Pagar las costas y costos del proceso.
En fecha 07 de mayo de 2009, se admitió Reforma de la demanda. En fecha 13 de mayo de 2009, el apoderado actor consignó copia de la reforma de la demanda a los fines que se libre compulsa y se comisione a los fines de la práctica de la misma constante de 01 folio y 12 anexos. En fecha 22 de mayo de 2009 se libró Exhorto de Citación al Juzgado del Municipio Palavecino y Simón Planas. En fecha 22 de mayo de 2009 el actor y consignó dirección del demandado descrito en autos. En fecha 02 de junio de 2009 el Tribunal indicó al alguacil la dirección del demandado a los fines de la citación. En fecha 10 de junio de 2009 el Alguacil diligenció manifestando que la parte actora cumplió con las obligaciones. En fecha 25 de junio de 2009, el Alguacil consignó recibo de citación sin firmar de Omar Rangel Armas. En fecha 25 de junio de 2009 el actor solicitó se libre notificación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 01 de julio de 2009 el Tribunal ordenó la notificación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15 de julio de 2009 se agregaron resultas de la citación. En fecha 20 de julio de 2009 el actor solicito publicación de carteles por la prensa. En fecha 27 de julio de 2009 se remitió nuevamente comisión a fin de que el Tribunal Exhortado de cumplimiento al artículo 227 del citado Código. En fecha 06 de agosto de 2009 el actor solicitó notificación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10 de agosto de 2009 se libró boleta de notificación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 05 de noviembre de 2009 se agregó resultas de la citación. En fecha 09 de diciembre de 2009, el actor solicita se designe defensor ad litem. En fecha 09 de diciembre de 2009 el Tribunal designó defensor de oficio. En fecha 01 de febrero de 2010 el alguacil consignó boleta de notificación firmada por el defensor de oficio. En fecha 03 de febrero de 2010 compareció la defensora ad litem designada y prestó el juramento de Ley. En fecha 04 de febrero de 2010 el apoderado actor consignó copia del libelo a los fines de citación del defensor. En fecha 18 de febrero de 2010 se libró citación al defensor ad litem. En fecha 04 de marzo de 2010 el actor desistió del procedimiento en relación al codemandado Omar Arturo Image Hair Gorup. En fecha 19 de marzo de 2010 se homologó el desistimiento efectuado por el actor. En fecha 25 de marzo de 2010 la defensora adlitem pidió se le releve del cargo. En fecha 09 de abril de 2010 el Tribunal ordenó relevar a la defensora sólo con lo que respecta al co-demandado Omar Arturo Image Hair Group, C.A. En fecha 14 de abril de 2010 la defensora de oficio consignó escrito de contestación. En fecha 20 de abril de 2010, el Tribunal advierte a la defensora ad-litem que no cursa en autos diligencia del alguacil referente a su citación. En fecha 21 de abril de 2010 el alguacil consignó recibo de citación debidamente firmada por el defensor ad-litem. En fecha 23 de abril de 2010 se recibió escrito de contestación de la defensora de oficio señalando:
Que es cierto que ha existido una relación arrendaticia con la hoy actora, desde el 28 de febrero de 2006, y renovada el 29 de agosto de del mismo año, en el primer caso por seis meses y en el segundo por un año.
Seguidamente contradijo la demanda por cumplimiento de contrato por cuanto señala operó la tácita reconducción, ya que tal y como lo señala el actor en el libelo, el segundo contrato vencía el 29 de agosto de 2007, y la prórroga legal, debía ser de un año contado desde el vencimiento del contrato, de modo que vencía el veintinueve de agosto de 2008.
Expresa además, que no obstante el cumplimiento de contrato no se exigió en ese momento, sino que el arrendamiento continúo pacíficamente, cumpliendo con los pagos del canon ye el arrendador recibiéndola, considerándose entonces, según lo señala la defensora de la parte demandada, el contrato se considera a tiempo indeterminado, por lo que no es procedente el cumplimiento de contrato en la presente causa.
En fecha 06 de mayo de 2010 se recibió escrito de pruebas de la defensora ad-litem. En fecha 10 de mayo de 2010 se admiten las pruebas a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva.- En fecha 12 de mayo de 2010 se advierte a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia, conforme al artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. El día 18 de Mayo de 2010, se difirió el dictamen de la sentencia para el QUINTO (5º) día de despacho siguiente.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
La parte actora acompañó el libelo de demanda:
1) Copia simple de documento constitutivo de la empresa LARBECA BIENES RAÍCES, C.A. El cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio. Y así se determina establece.
2) Original de dos contratos de arrendamiento privados de fechas 29-08-2005, y 29-08-2006. Instrumentos que al no haber sido desconocidos, hacen plena prueba. Y así se estima.
Y junto con el escrito de reforma, trajo:
I. Copia simple del poder otorgado por la representante de la accionante, al abogado Boris Faderpower. Este documento, en virtud de no haberse controvertido la representación judicial actoral, es forzosamente desechado de esta contienda. Y así se estima.
II. Original de comunicación enviada por la actora, el 29 de junio de 2007, al accionado. En razón de no haber sido desconocida, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a esta prueba se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.
Llegado el lapso probatorio sólo la parte accionante hace uso de ese derecho, de la siguiente manera:
A. Reprodujo el merito favorable que se desprende de cualquiera de las actas procesales. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso). Y así se señala.
B. Promovió el contrato de arrendamiento traído por la parte actora. El cual ya fue valorado más arriba.
C. Promovió dos acuses de recibo Números ZCZC ALA356 LAC062 LAAQC9021 y ZCZC ALA844 LAC033 LAAQC9991 respectivamente, referidos cada uno a la entrega de telegramas en fechas 03 de febrero de 2010 y 15 de marzo de 2010. Estos instrumentos, son valorados de conformidad a lo señalado en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachados tienen toda su fuerza probatoria. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la parte accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 29 de agosto de 2005, prorrogándose a través de otro contrato consecutivo de fecha 29 de agosto de 2006, que estableció en su cláusula novena que la duración del mismo era por un año, contados a partir del 29 de agosto de 2006, por lo que asegura la relación concluyó el 29 de agosto de 2007, siendo que le correspondía una prórroga legal de un año, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte demandada se defiende, asegurando que operó la tácita reconducción, ya que, aunque conviene que el segundo contrato vencía el 29 de agosto de 2007, y la prórroga legal, debía ser de un año contado desde el vencimiento del contrato, de modo que vencía el veintinueve de agosto de 2008, manifiesta que se indeterminó el contrato por cuanto el cumplimiento de contrato no se exigió en ese momento, sino que el arrendamiento continúo pacíficamente, cumpliendo con los pagos del canon y el arrendador recibiéndola.
A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, es esencial analizar el contenido de la cláusula novena del último contrato suscrito entre las partes. Allí se establece:
“La duración del presente contrato es de UN (01) AÑO contado desde el 29-08-2006 hasta el 29-08-2007. Al vencimiento de este término, este contrato se considerará terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. Queda expresamente convenido y así lo acepta “EL ARRENDATARIO”, que deberá pagar la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON 00/00 (Bs. 46.000) DIARIOS, exigibles día a día por “EL ARRENDADOR” hasta la definitiva desocupación y entrega del inmueble totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió, lo cual se establece como cláusula penal, según los artículos 1257 y 1258 del Código Civil. De ocurrir esta situación, las partes declaran expresamente que en ningún caso opera la TÁCITA RECONDUCCIÓN del arrendamiento, ya que la intención d la partes contratantes, es que en ningún momento se convierta este contrato en tiempo indeterminado”.
Así, se observa claramente, según la cláusula recién transcrita, que se estableció un plazo para su finalización: el 29 de agosto de 2007, y sin necesidad de notificación (desahucio). Ahora bien, llegada esa fecha, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Es decir, que la llamada prórroga legal, es parte integrante del tiempo de uso del inmueble, por ley. De ello, que la tácita reconducción, en estos casos sólo ocurre cuando luego de concluida la prórroga legal, el inquilino continúa en el uso y goce del bien arrendado y el locador lo ha permitido. Así, luego de un año que le corresponden al locatario, por tener dos años arrendando el bien, -según el ordinal B, de la norma recién invocada- era obligación del inquilino desocupar el bien, a menos que el arrendador conviniese en su utilización continua. Pero es el caso que ésta, envía comunicación manifestando su deseo de no continuar la relación el 29 de junio de 2007, con fecha de recepción 11 de julio de 2007 y el 15 de abril de 2009 (es decir, poco más de siete meses después de concluida la relación contractual) el arrendador exige judicialmente la desocupación del inmueble arrendado.
Ahora bien, puntualiza el accionado, a través de la defensora de oficio, que se indeterminó el contrato por cuanto la actora siguió recibiendo el pago de los cánones. Pero a efecto de probar sus dichos, nada trae a los autos. Motivo por el cual, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.
En relación a la exigencia de la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 46,oo) diarios, calculados desde el 30 de agosto del año 2008 hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado, a título de indemnización de los daños y perjuicios por no haber entregado en su oportunidad el inmueble, advierte quien decide que la misma cláusula novena, arriba transcrita, establece tal indemnización, de manera textual. Por lo que esta exigencia está ajustada a derecho. Y así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano Firma Mercantil “BIENES RAÍCES C.A.”, constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha veintinueve de agosto de 1989, anotado bajo el N° 84, N° 7-A, siendo la última de sus modificaciones en fecha 13 de junio de 2007, anotada bajo el N° 03, folio 12, tomo 35-A contra RONALD IGNACIO RANGEL ARMAS, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 12.089.728.
2. SE ORDENA a la parte demandada a entregar, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por una vivienda identificada con las siglas: T4-26, situada en la Urbanización Villa Mora, Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara.
3. SE ORDENA a la parte demandada pagar a título de indemnización de los daños y perjuicios, la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 46,oo) diarios calculados desde el 30 de agosto del año 2008 hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 25 días del mes de abril de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación

La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria Accidental,

Abg. Ilse Gonzáles