TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 14 de mayo de 2010
200º y 151º

EXPEDIENTE: 12.742

SENTENCIA: DEFINITIVA

MOTIVO: DESALOJO

DEMANDANTE: YNÉS DÍAZ DE GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 8.595.943.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: GUSTAVO BOADA CHACÓN, CLAUDIA CAMPOS GONZÁLEZ, MARÍA PARRA SÁNCHEZ, MARÍA ELVIRA MERCADO, HILDA MEDINA DE LEÓN y MARITZA HURTADO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.420, 134.989, 95.773, 61.454, 4.407 y 48.734, en su orden.
DEMANDADA: MARÍA ROSA ESTERBINA SORIANO ALMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 10.291.620.
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: LUISA ELENA LORETO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.036.

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por la abogada Hilda Medina de León, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana Ynés Díaz de González, en contra de la sentencia definitiva dictada el 19 de marzo de 2010 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar la demanda por desalojo que intentara en contra de la ciudadana María Rosa Soriano Almonte.

I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 20 de noviembre de 2009, por la ciudadana Ynés Díaz de González, la cual fue admitida en fecha 3 de diciembre de ese mismo año por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites de citación, en fecha 19 de febrero de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda ante el a quo.

En el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la demandada consignaron escritos de promoción de pruebas, que fueron admitidas por el Tribunal de Municipio mediante autos del 3 y 5 de marzo de 2010, respectivamente.

En fecha 19 de marzo de 2010, el a quo dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda de desalojo intentada. Contra esta decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue oído por el Tribunal de Municipio mediante auto del 6 de abril de 2010, ordenando la remisión del expediente al juzgado superior distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 15 de abril de 2010, fijándose asimismo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

En fecha 29 de abril de 2010 la recurrente presenta escrito de alegatos en esta alzada e igualmente la parte demandada en la misma fecha presenta escrito de alegatos que denominó de informes.

Seguidamente pasa esta instancia a dictar sentencia y se procede al efecto en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:
En su libelo de demanda, la parte actora alega que mediante contrato celebrado en fecha 1 de agosto de 2006, dio en arrendamiento a la ciudadana María Rosa Soriano Almonte, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la urbanización El Viñedo, avenida Carlos Sanda, Nº 101-273, planta baja, local 04, parroquia San José del municipio Valencia del estado Carabobo.

Señala que conforme a lo establecido en la cláusula tercera del aludido contrato, se observa la conversión en un contrato a tiempo indeterminado en razón de que una vez vencido el año de prórroga contractual, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, en otras palabras, dicha cláusula tercera establece una duración de un año a partir del 1 de agosto de 2006, el cual venció el 1 de agosto de 2007 y en razón de que ninguna de las partes manifestó su voluntad de resolver el contrato, el mismo se prorrogó por un año más, teniendo como fecha de vencimiento el 1 de agosto de 2008, en la cual la arrendataria debía entregar el inmueble totalmente desocupado, lo cual no hizo, pues continuó ocupándolo, razón por la cual dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil, por lo que afirma, las causales para ponerle término son las previstas en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala que durante el primer año de la relación contractual, comprendido entre el 1 de agosto de 2006 y el 1 de agosto de 2007, la arrendataria comienza a consignar los cánones de arrendamiento en el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, y así, el 17 de mayo de 2007 consigna los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2007, a razón de seiscientos bolívares (Bs. 600,00), y así continuó consignando la misma cantidad mensual, incluso después del 1 de agosto de 2007, olvidando que esa no era la cantidad correcta establecida como canon puesto que contractualmente se había establecido que el canon para ese año, o sea, el de la prórroga contractual, sería el resultado de ajustar la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) mensuales al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, lo cual afirma, da la cantidad de setecientos trece bolívares (Bs. 713,00), que es el resultado de aplicar el IPC que es de 18,84%.

Que de igual forma la arrendataria continuó consignando como canon de arrendamiento desde el 1 de agosto de 2008 al 19 de enero de 2009, la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00), y desde enero a julio de 2009, la cantidad de setecientos setenta y cuatro bolívares (Bs. 774,00) mensuales, cuando el canon de arrendamiento correcto es la cantidad de novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 945,00), que resulta de ajustar la cantidad de setecientos trece bolívares (Bs. 713,00), al índice de precios al consumidor que en ese lapso es de 32,6 %.

Que conforme a lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, en los contratos a tiempo determinado que se convierten en contratos a tiempo indeterminado, las estipulaciones contractuales continúan en vigor a excepción de la duración del contrato, por lo que los aumentos previstos en la cláusula tercera del contrato tienen plena validez.

Afirma que de la copia certificada de las consignaciones efectuadas por la arrendataria ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta circunscripción judicial, se observa que la misma sólo consignaba la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) mensuales, en vez de setecientos trece bolívares (Bs. 713,00), como correspondía de acuerdo al aumento del IPC, durante el año de la prórroga contractual, cantidad que continuó consignando en los meses de agosto a diciembre de 2008, y en un intento de subsanar el incumplimiento, el 19 de enero de 2009 consignó la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00) por concepto de IPC, para cubrir la diferencia de las consignaciones correspondientes a los meses desde el 1 de agosto de 2007 al 19 de enero de 2009,

Señala que a partir de este última fecha, la arrendataria comenzó a consignar la cantidad de setecientos setenta y cinco bolívares (Bs. 775,00) mensuales, que no es la cantidad correcta por cuanto el canon ajustable para esa fecha es la cantidad de novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 945,00) mensuales, y luego de prorrogarse nuevamente el contrato el 1 de agosto de 2009, consigna la cantidad de setecientos setenta y cinco bolívares (Bs. 775,00) mensuales, cantidad que afirma es incorrecta porque el canon ajustable de 945 x 27,43 del IPC es igual a un mil doscientos cuatro bolívares (Bs. 1.204,00) mensuales.

Que las consignaciones efectuadas no tienen ningún valor y son ineficaces, porque no comprenden la totalidad de los cánones adeudados que debía pagar la arrendataria, y la arrendadora no está obligada a recibir el pago en partes, según lo disponen los artículos 1290 y 1291 del Código Civil, razón por la cual impugna tales consignaciones, y como consecuencia de ello, la arrendataria se encuentra en estado de atraso desde el 1 de agosto de 2007 hasta la presente fecha, o sea, por veintiocho (28) meses, que excede con creces la causal de desalojo prevista en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que como consecuencia de ello la arrendataria adeuda la cantidad de veintisiete mil ciento ocho bolívares (Bs. 27.108,00), que es el resultado de no haber cancelado íntegramente los cánones de arrendamiento, adeudando los cánones del año de prórroga contractual, desde el 1 de agosto de 2007 al 1 de agosto de 2008, la cantidad de ocho mil quinientos cincuenta y seis bolívares (Bs. 8.556,00), que es el resultado de multiplicar doce meses por setecientos trece bolívares (Bs. 713,00) que es el canon ajustable, más la cantidad de once mil trescientos cuarenta bolívares (Bs. 11.340,00) que es el resultado de multiplicar doce meses por novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 945,00) que es el canon ajustable correspondiente a las mensualidades comprendidas entre el 1 de agosto de 2008 y el 1 de agosto de 2009, mas la cantidad de tres mil seiscientos doce bolívares (Bs. 3.612,00), que es el resultado de multiplicar tres meses por un mil doscientos cuatro bolívares (Bs. 1.204,00), que es el canon ajustable correspondiente a los meses del 1 de agosto de 2009 al 1 de noviembre de 2009, más las cantidades de seiscientos bolívares (Bs. 600,00) mensuales correspondientes a los meses de marzo a julio de 2007, que aunque son las cantidades convenidas, no fueron consignadas oportunamente.

Por las razones expuestas, habiéndose agotado la vía extrajudicial, demanda a la ciudadana María Rosa Soriano Almonte para que convenga o, en su defecto, sea condenada por el tribunal: 1) En desalojar el inmueble arrendado ubicado en la urbanización El Viñedo, avenida Carlos Sanda, Nº 101-273, planta baja, local 04, parroquia San José del municipio Valencia del estado Carabobo; 2) En entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas; 3) En pagar la cantidad de veintisiete mil ciento ocho bolívares (Bs. 27.108,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, más los que continúe consignando hasta la entrega del inmueble, y; 4) las costas y costos que se generen en el presente juicio.

Fundamenta su pretensión en los artículos 34 literal a, y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1264, 1290, 1291, 1592 y 1614 del Código Civil.

Estima la cuantía de la demanda en la suma de veintisiete mil ciento ocho bolívares (Bs. 27.108,00).

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En la oportunidad de contestación a la demanda, la accionada alegó en primer término la inadmisibilidad de la demanda por cuanto la actora no acompaña el documento fundamental de la acción que es el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, documento privado que presenta en copia certificada emitida por el tribunal a quo, lo cual no le quita el carácter de documento privado, más aún cuando el tribunal está certificando la copia simple de un documento privado.

Aduce que siendo el instrumento fundamental de la pretensión un instrumento privado, ha debido ser acompañado en original en la oportunidad de introducción del libelo de demanda y no en fotocopia, de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, y la parte actora no indicó en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentra el original del documento privado fundamental de la acción.

En segundo término, solicita al tribunal reponer la causa al estado de nueva admisión y declare inadmisible la demanda porque en su decir, existe una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramita una demanda por desalojo, con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y bajo el amparo de lo previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos sin determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y por ende, contrario al orden público.

Señala que en efecto, la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de un año prorrogable automáticamente, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su voluntad de darlo por resuelto, mínimo con un mes de anticipación al vencimiento, argumentando que en el presente caso, las partes jamás se notificaron la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato de arrendamiento debe considerarse a término fijo y, en consecuencia, inadmisible la demanda de desalojo.

Con respecto al fondo de la demanda planteada en su contra, niega deber a la demandante canon de arrendamiento alguno por el uso del inmueble objeto de arrendamiento, ya suficientemente identificado, negando especialmente que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, alegando asimismo el pago de los cánones de arrendamiento desde el 1 de agosto de 2007

Niega que en la relación arrendaticia con la demandante existiera un canon de Bs. 713,00, ni de Bs. 945,00, ni de Bs. 1204,00; niega también la existencia de un IPC dictado por el Banco Central de Venezuela de 18,84, o un IPC de 32,6, ni de 27,43. La actora en su libelo no indica si el IPC que demandase refiere a un mes determinado, a la sumatoria de varios meses, o al promedio de la sumatoria de un período de meses, ni a que período de meses se refiere, tampoco indica si el IPC demandado es el Índice Nacional de Precios al Consumidor que dicta el Banco Central de Venezuela, o si se trata del Índice de Precios al Consumidor del área metropolitana de Caracas, o cualquier otro, indeterminación ésta que afirma, la deja indefensa, ya que no conoce que parámetros se le está exigiendo para el pago de los cánones de arrendamiento, no pudiendo tampoco el Juez determinar a que IPC se refiere la actora, razones por las que solicita que la demanda sea declarada sin lugar

III
NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA

De una lectura detenida de la sentencia objeto de apelación, cursante a los folios 177 al 186 de la primera pieza del expediente, observa este juzgador que, pese a declarar en primer término sin lugar la demanda de desalojo intentada, por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo determinado, no obstante, la juez a quo procede a analizar la alegada insolvencia de la demandada en el pago de los cánones de arrendamiento, circunstancia en la cual la accionante fundamentó su pretensión de desalojo, y declara “procedente la falta de pago”. Aunado a ello, en el dispositivo de la sentencia se limita a declarar sin lugar la demanda de desalojo, sin hacer referencia alguna a la alegada insolvencia de parte demandada declarada por la propia sentencia en su parte motiva.
Salta de bulto la contradicción entre la parte motiva y dispositiva de la recurrida, lo que de acuerdo a la inveterada doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acarrea la nulidad de la sentencia por falta absoluta de fundamentos, lo cual ha equiparado al incumplimiento del requisito de motivación, establecido en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. (Ver entre otras sentencias Nros. RC-00324 de fecha 27 de abril de 2004; RC-00300 de fecha 25 de junio de 2002; RC-00240 de fecha 30 de abril de 2002 y RC-00141 de fecha 07 de marzo de 2002)

Por consiguiente se declara la nulidad de la sentencia definitiva dictada el 19 de marzo de 2010 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por adolecer del vicio de inmotivación, Y ASI SE DECIDE.

Por cuanto ha sido declarada la nulidad de la sentencia recurrida, procede a continuación esta alzada a pronunciarse sobre el asunto sometido a su conocimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE ESTABLECE.

IV
PRELIMINAR

En la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en su contra, la parte demandada alegó la inadmisibilidad de la misma, argumentando que la actora no acompañó al libelo el original del documento fundamental de la acción, que es el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sino que sólo produjo una copia certificada emitida por el tribunal a quo, lo cual no le quita el carácter de privado, señalando que conforme a lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil debió acompañarlo en original al libelo, sin indicar tampoco el lugar donde se encuentra el original de dicho documento.

Para decidir este Tribunal Superior observa:

El artículo 434 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.
En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros”.

Del contenido de la norma citada, se evidencia que ciertamente constituye un deber de la parte demandante acompañar junto al libelo de demanda el instrumento en que se fundamenta su pretensión, que en el presente caso, tratándose de una demanda de desalojo arrendaticio, sería el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia.

Asimismo, el artículo 429 eiusdem, norma que regula la forma de producir válidamente la prueba instrumental, establece:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte”.

Sobre la correcta interpretación del contenido de la norma antes referida, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia Nº 227 del 6 de mayo de 1999 (caso: Amilcar Brito vs. Banco de Venezuela) señaló:
“…La norma que antecede se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de esta especie, ninguna copia tendrá valor probatorio, aún cuando no sean impugnadas expresamente. Queda a salvo, claro está, que la parte a quien se le opone la copia simple de un documento que no esté en la categoría legal supra indicada, la reconozca expresamente, caso en el cual se tendrá por reconocida…”

Conforme a la norma y jurisprudencia citadas, los instrumentos públicos, o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos pueden consignarse en juicio en original o en copia certificada, pudiendo producirse también estos instrumentos en copias simples, las cuales tendrán pleno valor siempre que fueren promovidas antes del vencimiento del lapso de promoción de pruebas y no fueren impugnadas por la contraparte. En el caso de las copias de los instrumentos privados simples, las mismas no tendrán ningún valor, aún cuando no fueren impugnadas, a menos que fueran reconocidas expresamente por el adversario.

En el presente caso, la parte demandante acompañó a su libelo, copia simple del referido contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1 de noviembre de 2007 y asimismo, acompañó copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 3311, expedidas por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuaciones entre las cuales cursa el referido contrato de arrendamiento.

Ciertamente la demandante ha incumplido con su obligación de producir junto al libelo el instrumento fundamental de la demanda en original o copia certificada, ni tampoco hizo uso de las excepciones que contempla el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, consta a los autos que dicho contrato ha sido producido por la demandante en copia simple, siendo que la parte demandada, pese a invocar la inadmisibilidad de la demanda por ausencia del instrumento fundamental de la misma, en el mismo escrito de contestación invoca el contenido de la cláusula tercera de dicha convención para fundamentar su alegato de improcedencia de la demanda de desalojo, por cuanto en su decir, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es a tiempo determinado.

Tal situación resulta claramente contradictoria, por cuanto la parte demandada invoca expresamente el contenido de la copia simple cuya suficiencia como instrumento fundamental objeta. Es por ello que, haciendo uso de la facultad interpretativa de los actos que presentan oscuridad o ambigüedad que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este sentenciador concluye que la invocación del contenido del contrato producido por la demandante en copia simple, constituye un evidente reconocimiento de tal copia simple, por lo que debe incluirse en la categoría de instrumentos tenidos legalmente por reconocidos conforme al artículo 429 eiusdem, antes referido, razón por la cual se le concede valor probatorio a dicho contrato, que constituye el instrumento fundamental de la demanda, siendo por ello improcedente el alegato de inadmisibilidad formulado por la parte accionada con fundamento en este motivo, Y ASI SE DECIDE.

Sin embargo, con fines ilustrativos, considera prudente esta alzada referir, que en los casos en que el demandante no acompaña con el libelo el instrumento fundamental de la demanda, la consecuencia de tal omisión no es la inadmisibilidad de la misma, como pretende la demandada en el presente caso, sino que conforme a lo establecido en el anteriormente citado artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora pierde la oportunidad para producir eficazmente este documento, el cual no le será admitido posteriormente, pues las únicas causales requeridas para la admisión de la demanda son las previstas en el artículo 341 eiusdem, esto es, que la misma no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

En otro orden de ideas, la demandada solicita la reposición de la causa al estado de nueva admisión y se declare inadmisible la demanda por cuanto se tramita una demanda por desalojo, con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y bajo el amparo del literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo a los contratos sin determinación de tiempo.

En el caso subjudice, ciertamente la demandante intenta una acción de desalojo de un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial ubicado en la urbanización El Viñedo, avenida Carlos Sanda, Nº 101-273, planta baja, local 04, parroquia San José del municipio Valencia del estado Carabobo, fundamentando su pretensión en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)””

Como se observa de la norma parcialmente trascrita, el legislador permite reclamar el desalojo de un inmueble, sólo cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, y en virtud que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del Derecho Social, al punto que el artículo 7 eiusdem declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, es importante verificar como punto previo la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.

A los fines de verificar la naturaleza del contrato de arrendamiento sub examine, se constata de la atenta lectura del mismo, que en lo referente a su duración, las partes contratantes, acordaron en la cláusula tercera (3ra), lo siguiente:

“TERCERA: La duración del presente contrato es de un (1). Sin embargo, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes ni manifestare por escrito a la otra su voluntad inequívoca de dar por resuelto este contrato a su vencimiento, se considerará prorrogado automáticamente de pleno derecho, por un término igual al establecido como término fijo. Este aviso debe darse con el mínimo de un mes de anticipación a los vencimientos que se acaban de mencionar, haciendo constar que las prórrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plaso (sic) fijo inicial y en este caso, el aumento del canon de arrendamiento se ajustará de acuerdo al índice de inflación establecido por el Banco Central de Venezuela”. (Resaltado de esta sentencia)

Del contenido de dicha cláusula se desprende que la relación arrendaticia fue pactada inicialmente por un lapso de un (1) año, estableciendo las partes contratantes que el mismo podría ser prorrogado “automáticamente de pleno derecho, por un término igual al establecido como término fijo”, “si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes ni (sic) manifestare por escrito a la otra su voluntad inequívoca de dar[lo] por resuelto” estableciendo además que “este aviso debe darse con el mínimo de un mes de anticipación a los vencimientos que se acaban de mencionar, haciendo constar que las prórrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el plaso (sic) fijo inicial” de lo cual debe destacarse que en principio, al referirse a que el contrato podía ser prorrogado ”por un término igual al establecido como término fijo”, lo hacen en forma singular, pero posteriormente se refieren a la necesidad de que las partes se dieran aviso por escrito de su voluntad de no prorrogar “con un mes de anticipación a los vencimientos”, así como que “las prórrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato se regirán por las estipulaciones que regulan el pla[z]o fijo inicial”, refiriéndose a las prórrogas en plural.

Al respecto vale señalar que la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“…en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”.

Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400)

En este sentido y en atención al análisis realizado precedentemente, se observa que pese a referirse inicialmente a la posibilidad de una prórroga, de la lectura integral de la cláusula tercera del contrato celebrado entre las partes se observa que la voluntad de los contratantes fue la de establecer la posibilidad de permitir “prórrogas que se pudieran esperar a partir de este contrato”, regidas por “las estipulaciones que regulan el pla[z]o fijo inicial”.

Así las cosas, se observa que las partes suscribieron el contrato en fecha 1 de agosto de 2006, con vigencia de un año, es decir, que venció en fecha 1 de agosto de 2007, pero al no constar a los autos que alguna de las partes hubiere notificado por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, debe entenderse, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, que el mismo se prorrogó automáticamente por un lapso igual al período inicial, esto es, por un lapso de un año, es decir, que dicha prórroga venció en fecha 1 de agosto de 2008, y al no constar a los autos que tampoco en dicha oportunidad, alguna de las partes hubiere notificado por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, debe entenderse que este se prorrogó nuevamente por un lapso de un año, hasta el 1 de agosto de 2009, no constando igualmente a los autos que en esta fecha hubiere notificación de alguna de las partes de no prorrogar el contrato, por lo que conforme a la propia voluntad de las partes manifestada en la cláusula tercera antes referida, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 1 de agosto de 2010.

El tratadista José Luís Aguilar Gorrondona afirma que los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se confiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral. La Sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de noviembre de 1986, citada por el mismo autor, estableció que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. (Obra citada: Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, vigésima edición, Caracas 2009, página 401)

Por su parte Ricardo Henríquez La Roche afirma que puede ocurrir que el contrato esté sujeto a prórrogas convencionales sucesivas que proceden automáticamente (ipso iure) sin necesidad de expresar el consentimiento, lo cual era hasta ahora una modalidad muy socorrida en los contratos de arrendamiento en procura de posibilitar la conclusión del contrato y evitar la tácita reconducción y la conversión del arrendamiento en contrato a tiempo indeterminado. (Obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, Caracas 2008, página 98)

De modo que una correcta interpretación de la cláusula antes referida, lleva necesariamente a concluir que las partes establecieron la posibilidad de renovación automática y sucesiva del contrato por períodos determinados de tiempo, siendo suficiente la sola voluntad manifestada por escrito por alguna de las partes para finalizar la relación arrendaticia en cualquiera de sus eventuales prórrogas. Por tal razón, se desestima el alegato de la parte actora sobre la tácita reconducción prevista en el artículo 1614 del Código Civil, toda vez que es condición necesaria para que el contrato quede reconducido tácitamente, que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término y como quiera que en el caso de marras el término no se ha vencido, debido a que el de un año previsto en el contrato es objeto de prórrogas sucesivas, resulta forzoso concluir que en el caso sub iudice estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, como se ha afirmado precedentemente, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” y por las causales taxativamente establecidas en dicha norma.

De lo anteriormente expuesto y por razonamiento en contrario, se desprende que no podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando este hubiere sido arrendado por un tiempo determinado, sino que lo procedente en tal caso, es demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.

En el presente caso, la demandante pretende poner término a una relación arrendaticia a tiempo determinado, como fue establecido previamente por esta alzada, por medio de una acción de desalojo, argumentando la falta de pago de cánones de arrendamiento; siendo que lo procedente habría sido demandar la resolución de dicho contrato, por ser el mismo a tiempo determinado.

En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

La acción de desalojo que prevé el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contiene como supuesto para la procedencia del desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la demanda de resolución en el contrato por tiempo determinado, contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procede por la falta de pago de la pensión arrendaticia conforme a lo estipulado en el propio contrato, contando el arrendatario con un lapso de gracia de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Aunado a ello, cuando se demanda el desalojo las partes no tiene acceso a casación, mientras que por el contrario, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, las partes tendrán acceso a la máxima jurisdicción, claro está, si se dan los supuestos de la cuantía y la naturaleza de la decisión cuestionada lo permite.

Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
“…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…”

En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiendo establecido previamente este juzgador que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente proceso es a tiempo determinado, no puede demandarse el desalojo del mismo, sino que ha debido la actora intentar una acción de cumplimiento, o bien de resolución de contrato, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar inadmisible la pretensión de desalojo formulada por la parte demandante, por ser contraria a derecho, Y ASI SE DECIDE.

Al haberse declarado la inadmisibilidad de la demanda, conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisiones Nros. 1.118 de fecha 22 de septiembre de 2004 y 684 de fecha 22 de octubre de 2008, debe forzosamente condenarse en costas procesales a la parte demandante, tal como se hará en el dispositivo del fallo.

Resulta inoficioso emitir pronunciamiento sobre los restantes alegatos de hecho y de derecho formulados por las partes, a los efectos de no causar cosa juzgada sobre lo debatido en esta causa, que se ventiló en un procedimiento iniciado con una demanda que resultó inadmisible. ASI SE DECIDE.

V
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la por la parte demandante, ciudadana Ynés Díaz de González; SEGUNDO: SE ANULA la sentencia definitiva dictada el 19 de marzo de 2010 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, conforme a los razonamientos esgrimidos en el presente fallo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Ynés Díaz de González en contra de la ciudadana María Rosa Esterbina Soriano Almonte.

Se condena en costas a la parte demandante.

Notifíquese a las partes de la emisión del presente fallo.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, NIñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los catorce (14) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
DENYSSE ESCOBAR H.
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.742
JM/DE/luisf.-