TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del
Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A

LAS PARTES Y LA CAUSA
ACTORA: PROYECTOS, CONSTRUCCIONES y
MANTENIMIENTOS, C.A.
DEMANDADOS: JESÚS ALBERTO LEÓN GARCÍA y ELENA CATALINA
BOET DÁVILA DE LEÓN.
CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA: 16 DE NOVIEMBRE DE 2010.
EXPEDIENTE: N° 09-5052.

LA DEMANDA
En fecha nueve (9) de junio de dos mil nueve (2009), se admitió demanda contra JESÚS ALBERTO LEÓN GARCÍA y ELENA CATALINA BOET DÁVILA DE LEÓN, mayores de edad, venezolanos, domiciliados en Cumaná y con cédulas de identidad Nos. V-10.878.335 y V-10.715.274, respectivamente, intentada por PROYECTOS, CONSTRUCCIONES y MANTENIMIENTOS, C.A., domiciliada en Cumaná e inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 18 de agosto de 1978, bajo el N° 443, Tomo 04, representada por las profesionales del derecho, DAMELYS REYES y NUBIA ZAMBRANO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.028 y 25.280, sucesivamente, según consta en poder autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día diez (10) de octubre de dos mil ocho (2008), bajo el N° 71 del Tomo 146.

Las pretensiones de la demandante son:
1. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE, constituido por la casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el N° 17 en la Manzana “C” de la “Urbanización Villa Cariño”, ubicada en el sector Punta Delgada, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, que celebró con los demandados, por instrumento simplemente privado de fecha catorce (14) de mayo de dos mil uno (2001).
Expresan las apoderadas de la demandante que “… la cláusula tercera establece la responsabilidad para los demandados de gestionar la obtención de un crédito, lo cual no ocurrió y muy por el contrario sin autorización lograron la ocupación de la vivienda…Desde entonces jamás ha recibido nuestra representada notificación, demanda, ni manifestación alguna de que JESÚS ALBERTO LEÓN GARCÍA y ELENA CATALINA BOET DÁVILA DE LEÓN, tengan intenciones de perfeccionar la operación, motivo por el cual nos permitimos formalmente demandar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN que recae sobre la vivienda de nuestra representada,…”
El fundamento legal que se alega para pretender la resolución está establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
2. EL PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
Expresan las apoderadas:
“…como fundamento de los daños que ha sufrido nuestra representada, representados en la privación de su derecho a usufructuar el inmueble, invocamos el artículo 1.185 del Código Civil, en su primer aparte, señalando específicamente como daños y perjuicios causados por el hecho ilícito de los demandados, el equivalente al arrendamiento dejado de percibir desde la fecha de su ocupación.”

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha diez (10) de agosto de dos mil nueve (2009), en oportunidad legal, los demandados, representados por el profesional del derecho ALBERTO JOSÉ TERIÚS FIGUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 12.545, contestaron la demanda de esta manera:
1. Admitieron la existencia del contrato de opción de compra-venta, en el cual se comprometieron a pagar la cantidad de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,oo), que reconvertidos son DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,oo), de los cuales, la accionante, PROCOMÁN, recibió la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.6000.000,oo), que reconvertidos son UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,oo).
2. Arguyeron que quien ha incumplido la opción es la actora, porque ella debía requerir al Registrador la oportunidad para otorgar el documento definitivo de compra venta, otorgamiento que debía producirse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención del certificado de habitabilidad, el que le fue otorgado por la Dirección de Planeamiento Urbano, Oficina de Gestión Urbana, el siete (7) de junio de dos mil (2000), según oficio N° H-OS-00.
3. Indicaron que la actora no alegó las causales de resolución del contrato, establecidas en la cláusula Séptima del contrato:
“Se considera que “LOS COMPRADORES”, desisten (negritas de quien suscribe) de la opción pactada en este documento y consecuencialmente perderán todo el derecho a adquirir el inmueble descrito en la Cláusula Primera, en los siguientes casos: a) Si no efectuasen los pagos complementarios en caso de requerimiento o de reajustes en los lapsos previstos en las Cláusulas Segunda y Tercera. b) Si no concurriese a otorgar el documento definitivo en la oportunidad en que le sea requerido por “LA VENDEDORA”. c) Si en caso de requerir el crédito antes de la fecha de otorgamiento del documento definitivo, no acreditase a “LA VENDEDORA” que le ha sido aprobado el crédito para la adquisición del inmueble. d) Si se comprobase que ha incurrido en falsedad en los datos y referencias suministrados a “LA VENDEDORA”. e) Si llegado el momento de otorgarse el documento definitivo de venta, no tuviese el dinero suficiente para cancelar el saldo adeudado por concepto del precio de la venta.”

LA RECONVENCIÓN
Los demandados reconvinieron a la actora, por el cumplimiento del contrato de opción de compra, con la consecuencia de que:
1. Presente el documento traslativo de propiedad ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre.
2. Reciba la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.500,oo), que es el saldo del precio pactado.

LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

En fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil nueve (2009), en oportunidad legal, la actora, representada por sus apoderadas DAMELYS REYES y NUBIA ZAMBRANO, antes identificadas, contestó la demanda de esta manera:
1. Alegó que para reconvenir por el cumplimiento de contrato, los demandados-reconvenientes deben haber actuado de buena fe, dando muestras de querer cumplir sus obligaciones como optantes, por cuanto vienen ocupando el inmueble desde hace 8 años y 4 meses, sin justificar su ocupación, no pagar y apropiarse de un inmueble por un precio irrisorio.
2. Arguyó que “…la obligación de otorgar el contrato definitivo de venta, recaía única y exclusivamente sobre los demandados reconvenientes”.
3. Expresó que “el permiso de habitabilidad existía para la fecha de la firma de la opción y estaba en conocimiento del demandado, por ende de no haberse requerido crédito el pago debió ocurrir treinta (30) días de la fecha de la firma de la opción.”
4. Opuso que los demandados debían presentar el documento al Registrador y comunicárselo para que se acordara con el Registro la oportunidad de la firma. “Naciendo allí la obligación para PROCOMAN de notificar al comprador de la fecha de perfeccionamiento del contrato definitivo, por lo que no hay duda que la obligación de otorgar el documento ante el Registro era única y exclusivamente de los compradores y máxime cuando los demandados reconvenientes solicitaron crédito por ante la Institución MI CASA, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.”
5. Alegó que la cláusula SÉPTIMA establece las causales para el desistimiento de la opción, entre las que está que: “será de la exclusiva cuenta y responsabilidad del comprador, todas las gestiones inherentes a la obtención del crédito…”.
6. Arguyó que el numeral b) establece como causal de desistimiento: “Si no concurriese a otorgar el documento definitivo en la oportunidad en que le sea requerido por la vendedora”.
7. Expresó que el numeral c) establece como causal de desistimiento que los compradores no notifiquen a la vendedora que les había sido aprobado el crédito

M O T I V A

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA ACTORA

Con el libelo de la demanda:
1. La fotocopia del instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 24 de marzo de 1997, bajo el N° 29, Tomo 21 del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la demandante le compró a FUNDASUCRE el lote de terreno donde se construyó la “Urbanización Villa Cariño”, aunque en el juicio no se litiga sobre la propiedad de dicho lote de terreno.
2. La fotocopia de la TRADICIÓN LEGAL del lote de terreno donde se construyó la “Urbanización Villa Cariño”, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de dicha tradición legal, aunque en el juicio no se litiga sobre esa tradición.
3. La fotocopia del instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 6 de octubre de 1999, bajo el N° 14, Tomo 1° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la demandante le pagó a FUNDASUCRE el precio del lote de terreno donde se construyó la “Urbanización Villa Cariño”,, mediante la cesión de veinte (20) parcelas y las casas sobre ellas construidas, aunque en el juicio no se litiga sobre la propiedad de dicho lote de terreno.
4. La fotocopia del instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 29 de diciembre de 1997, bajo el N° 43, Tomo 29 del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba del Parcelamiento de la “Urbanización Vila Cariño”.
5. La fotocopia del oficio de fecha 7 de junio de 2000, por ser un documento administrativo, que no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, este Tribunal de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil lo valora como prueba de que la Alcaldía del Municipio Sucre autorizó la HABITABILIDAD de noventa y seis (96) viviendas de las manzanas B, C, D y E de la “Urbanización Villa Cariño”, (I Etapa).
6. El instrumento simplemente privado entre las partes, de fecha catorce (14) de mayo de dos mil uno (2001), reconocido por la demandada, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de acuerdo a los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que la actora y los demandados, celebraron un contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de este fallo, en los siguientes términos:
6.1. Que el precio de la venta se estableció en la cantidad de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,oo), que reconvertidos son DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,oo). (Cláusula Segunda).
6.2. Que la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta será fijada por el Registrador a requerimiento de la vendedora, quien debe notificar a los compradores, mediante telegrama remitido a la dirección indicada en la solicitud de la vivienda. (Cláusula Cuarta).
6.3. Que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta deberá producirse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha del permiso de habitabilidad. (Cláusula Quinta).
6.4. Que la Cláusula Séptima establece las causales de DESISTIMIENTO (mayúsculas y negritas de quien suscribe) de la opción por parte de los compradores, las cuales son:
a) Si no efectuasen los pagos complementarios en caso de requerimiento o de reajustes en los lapsos previstos en la Cláusulas Segunda y Tercera. b) Si no concurriese a otorgar el documento definitivo en la oportunidad en que le sea requerido por “LA VENDEDORA”. c) Si en caso de requerir el crédito antes de la fecha de otorgamiento del documento definitivo, no acreditase a “LA VENDEDORA” que le ha sido aprobado el crédito para la adquisición del inmueble. d) Si se comprobase que ha incurrido en falsedad en los datos y referencias suministrados a “LA VENDEDORA”. e) Si llegado el momento de otorgarse el documento definitivo de venta, no tuviese el dinero suficiente para cancelar el saldo adeudado por concepto del precio de la venta.”
6.5. La fotocopia del croquis de la manzana donde está situado el inmueble objeto de esta decisión, no tiene valor probatorio por cuanto solo se consideran fidedignas las copias fotostáticas de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Con el Escrito de Promoción de Medios de Pruebas:
7. El Informe emitido por MI CASA, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. en fecha 23 de marzo de 2010, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que:
7.1. La actora solicitó a esa institución, préstamos para la construcción de la obra “Urbanización Villa Cariño” I, II y III.
7.2. La demandante mantuvo préstamos para la construcción de la –totalidad de la Urbanización.
7.3. La actora ha pagado los intereses sobre los distintos préstamos que mantuvo con la Entidad incluyendo el préstamo Nro. 71000000052.
8. El Informe emitido por la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 6 de agosto de 2010, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que:
8.1. El Permiso de Habitabilidad de la urbanización “Villa Cariño” se concedió en fecha 7 de junio de 2000, bajo el N° H-05-2000.
8.2. El permiso de Construcción de la urbanización “Villa Cariño” se entregó el 21 de noviembre de 1997, con el N° 097

LOS DEMANDADOS NO PROMOVIERON MEDIOS DE PRUEBA
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
I. EN RELACIÓN A LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO:
1°. Está probado en autos que las partes, en fecha catorce (14) de mayo de dos mil uno (2001), celebraron un contrato de opción de compra-venta del inmueble objeto de esta sentencia.
2°. La empresa PROYECTOS, CONSTRUCCIONES y MANTENIMIENTOS, C.A., demanda la resolución del contrato porque los demandados no gestionaron la obtención de un crédito para la adquisición del inmueble, y sin autorización lograron la ocupación de la vivienda, sin que tengan intenciones de perfeccionar la operación.
3°. Los demandados admitieron la existencia del contrato de opción de compra-venta, en el cual se comprometieron a pagar la cantidad de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,oo), que reconvertidos son DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,oo), de los cuales, la accionante, PROCOMAN, recibió la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.6000.000,oo), que reconvertidos son UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,oo).
3°.1. Arguyeron que quien ha incumplido la opción es la actora, porque ella debía requerir al Registrador la oportunidad para otorgar el documento definitivo de compra venta, otorgamiento que debía producirse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención del certificado de habitabilidad, el que le fue otorgado por la Dirección de Planeamiento Urbano, Oficina de Gestión Urbana, el siete (7) de junio de dos mil (2000), según oficio N° H-OS-00
3°.2. Indicaron que la actora no alegó las causales de resolución del contrato, establecidas en la cláusula Séptima del contrato.
3°.3. Los demandantes reconvinieron a la actora, por el cumplimiento del contrato de opción de compra, con la consecuencia de que:
a) Presente el documento traslativo de propiedad ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre.
b) Reciba la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.500,oo), que es el saldo del precio pactado.

4°. Para decidir, se analiza el contrato de opción de compra venta:
En la Cláusula Cuarta del contrato se establece que la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta será fijada por el Registrador a requerimiento de la vendedora, quien debe notificar a los compradores, mediante telegrama remitido a la dirección indicada en la solicitud de la vivienda, por lo que era a la vendedora a quien correspondía requerir del Registrador la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y hacerlo del conocimiento de los compradores para que éstos concurrieran ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en la fecha y hora fijada para el otorgamiento del documento, y así se decide.

En relación a que la cláusula tercera del contrato, establece la responsabilidad para los demandados de gestionar la obtención de un crédito, lo cual no ocurrió, pero que además, no está probado en autos que existiera esa obligación por parte de los compradores, y así se decide.

Sobre la ocupación de la vivienda por parte de los demandados sin autorización de su propietaria, es un hecho que no guarda relación con la resolución del contrato de opción de compra venta, y así se decide.

En relación a que quien ha incumplido la opción es la actora, porque debía requerir al Registrador la oportunidad para otorgar el documento definitivo de compra venta, dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención del certificado de habitabilidad, el que le fue otorgado por la Dirección de Planeamiento Urbano, Oficina de Gestión Urbana, el siete (7) de junio de dos mil (2000), según oficio N° H-OS-00, considera este Tribunal que efectivamente es así, como ya se decidió en este fallo.

Sobre que la actora no alegó las causales de resolución del contrato, establecidas en la cláusula Séptima del contrato, considera este Tribunal que el contrato no establece causales de resolución sino de desistimiento por parte de los compradores, y así se decide.

Los demandantes reconvinieron a la actora, por el cumplimiento del contrato de opción de compra, con la consecuencia de que:
1. Presente el documento traslativo de propiedad ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre.
2. Reciba la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.500,oo), que es el saldo del precio pactado.
El actor alegó que para reconvenir por el cumplimiento de contrato, los demandados-reconvenientes deben haber actuado de buena fe, dando muestras de querer cumplir sus obligaciones como optantes, por cuanto vienen ocupando el inmueble desde hace 8 años y 4 meses, sin justificar su ocupación, no pagar y apropiarse de un inmueble por un precio irrisorio.

Para este Tribunal, tiene que existir un equilibrio entre las obligaciones de las partes, porque como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil, “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Por eso, no escapa a este Juzgado que se hubiesen dejado transcurrir más de ocho (8) años para que la actora demandara la resolución y los demandados reconvinieran por el cumplimiento, con la circunstancia agravante de que éstos ocupan el inmueble.

Considera este Tribunal que entre las partes existe un contrato vigente, cuyas “obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, conforme a lo dispuesto por el artículo 1.264 del Código Civil, por lo que debe otorgarse el documento definitivo de compra venta en los términos en los cuales se pactaron en el contrato de opción de compra venta, y así se decide.

II. EN RELACIÓN A LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
Considera este Tribunal que al no ser procedente la pretensión de resolución, tampoco lo es la de daños y perjuicios, que serían consecuencia de aquella, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la demanda intentada por PROYECTOS, CONSTRUCCIONES y MANTENIMIENTOS, C.A. contra JESÚS ALBERTO LEÓN GARCÍA y ELENA CATALINA BOET DÁVILA DE LEÓN, por la pretensión de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DEL INMUEBLE, constituido por la casa y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguida con el N° 17 en la Manzana “C” de la “Urbanización Villa Cariño”, ubicada en el sector Punta Delgada, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre.

2. SIN LUGAR la demanda intentada por PROYECTOS, CONSTRUCCIONES y MANTENIMIENTOS, C.A. contra JESÚS ALBERTO LEÓN GARCÍA y ELENA CATALINA BOET DÁVILA DE LEÓN, por la pretensión de daños y perjuicios.

3. CON LUGAR la reconvención intentada por JESÚS ALBERTO LEÓN GARCÍA y ELENA CATALINA BOET DÁVILA DE LEÓN contra PROYECTOS, CONSTRUCCIONES y MANTENIMIENTOS, C.A., por la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra.

En consecuencia, debe presentarse el documento traslativo de propiedad del inmueble objeto de la opción, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, en los términos acordados en la opción de compra venta, es decir, estableciéndose como precio de la venta la cantidad de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,oo), de la cual la vendedora recibió la suma de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,oo), quedando como saldo del precio la suma de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.400,oo).

Por cuanto, la sentencia fue dictada fuera del lapso de diferimiento, por cuanto no se habían recibido en este Tribunal las pruebas de Informes promovidas por la actora, notifíquese a las partes, para que corra el término para interponer los recursos, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.

Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres de la tarde (3 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ