TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 29 de Noviembre de 2010
200° y 151°

“VISTOS”, con sus antecedentes.
I.- ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación ejercida el 26.07.2010 (f. 226, 2ª p) por el abogado Ricardo De Armas Massaguer, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, compañía SINDICATO AGRÍCOLA 169 C.A., contra la decisión interlocutoria con fuerza de definitiva dictada 21.07.2010 (f. 218, 2ª p) por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) no ha lugar la pretensión de subsanación de la cuestión previas del artículo 346.3; y (ii) extinguido el presente proceso de cobro de bolívares seguido por la compañía apelante contra la compañía VALORES 2146 C.A.
Cumplida la distribución legal, correspondió a este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la causa, quien por auto de fecha 11.08.2010 (f. 242, 2ª p) recibió el expediente, le dio entrada y trámite de interlocutoria a la presente incidencia.
El 08.10.2010 (f. 243, 2ª p) la parte demandada consigna escrito de informes.
El 29.10.2010 (f. 249, 2ª p) se señaló que la presente incidencia entraba en fase de sentencia desde el 28.10.2010. Y posterior a ello fueron presentados sendos escritos de alegatos, los que son inadmisibles por extemporáneos.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, se hace tomando en cuenta las siguientes consideraciones.
II.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio de Cobro de Bolívares –vía ejecutiva-, mediante demanda interpuesta por la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 169 C.A., mediante apoderados judiciales, contra la compañía VALORES 2146 C.A., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 17.10.2009 (f. 304, 1ª p), el Tribunal de la causa admitió la demanda en aplicación del artículo 630 del Código de Procedimiento Civil y ordenó la citación del demandado.
El 21.05.2009 (f. 10, 2ª p) fue consignada el recibo de citación del representante de la parte accionada y el 19.06.2009 (f. 13, 2ª p) consigna escrito de oposición de las cuestiones previas 3ª, 6ª y 8ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencias del 02.07.2009 y 13.07.2009 la parte actora manifiesta que subsana las cuestiones previas 3ª y 6ª del mencionado artículo 346. Y en escrito del 16.07.2009 (f. 82, 2ª p) la parte accionada impugna la subsanación planteada por la parte actora y solicita la perención de la instancia.
En auto del 30.07.2009 (f. 97, 2ª p) el Tribunal de la Causa dictó sentencia mediante la cual declaró improcedente la perención de la instancia, y con lugar las cuestiones previas 3ª, 6ª y 8ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia del 04.08.2009 (f. 108, 2ª p) comparece el ciudadano Juan Andrés Sosa Branger, en su carácter de Director Principal de la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., parte actora, ratifica el instrumento poder otorgado a los abogados actuantes y convalida todas las actuaciones, así como consigna actas de asambleas extraordinarias de accionistas. Y el 04.08.2009 (f. 118, 2ª p) la parte actora consigna escrito de subsanación de la cuestión previa 6ª. Escrito de subsanación que consigna nuevamente el 05.08.2009 (f. 136, 2ª p).
En escrito del 12.08.2009 (f. 143, 2ª p) la parte accionada impugna la subsanación de las cuestiones previas hecha por la parte actora. Y el 13.08.2009 (f. 154, 2ª p) presenta escrito complementario (sic) de impugnación de la subsanación. Luego el 04.02.2010 (f. 188, 2ª p) presenta un nuevo escrito de impugnación de las cuestiones previas.
En sentencia interlocutoria del 22.02.2010 (f. 201, 2ª p) el Juzgado Superior Tercero acuerda la acumulación de esta causa y la de nulidad de contrato incoada por la compañía VALORES 2146 C.A. contra la compañía SINDICATO AGRÍCOLA C.A.
En sentencia interlocutoria del 21.07.2010 (f. 218, 2ª p) el Juzgado de la causa declara que no ha lugar a la subsanación de la cuestión previa 3ª y consecuentemente extinguida la presente demanda.
En diligencia de fecha 26.07.2010 (f. 226, 2ª p) la representación judicial de la parte demandante apeló, siendo oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 29.07.2010 (f. 233, 2ª p), ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno.
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
a.- De la alegada inadmisibilidad de la apelación por no permisarlo el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.-
Ha sido alegada por la demandada la inadmisibilidad de la apelación interpuesta por la demandante, porque supuestamente el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, no lo permite.
La sentencia apelada es la dictada el 21.07.2010 (f.218, 2ª p), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró en la incidencia de Cuestiones Previas surgidas, declara que no ha lugar a la subsanación de la cuestión previa 3ª y consecuentemente extinguida la presente demanda.
Del dispositivo del fallo apelado, se observa que el Tribunal de Primera Instancia decidió conforme a la incidencia de Cuestiones Previas que opuso el demandado (ordinales 3°, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), cuestiones previas que el referido Juzgado a quo la declaró con lugar en sentencia del 30.07.2009 (f. 97, 2ª p), sentencia ésta última mencionada que, de conformidad con el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, ciertamente no tiene apelación, por cuanto el citado artículo señala que: “La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. (…)”.
Empero, la sentencia que se apela es la del 21.07.2010, segunda decisión sobre las cuestiones previas que consideró no procedente la subsanación forzosa de la cuestión previa 3ª y extinguió este proceso. Contrario a lo anterior, sí es apelable la decisión que niega la procedibilidad de la subsanación y declara extinguido el procedimiento, ya que, como lo ha advertido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 591 del 02.06.2004):
“(…) las decisiones que se pronuncian sobre la procedencia o no de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tienen apelación (artículo 357 ibidem), siendo dicho recurso procedente sólo cuando habiendo sido declaradas con lugar las referidas cuestiones previas, y realizada la actividad subsanadora del actor en la forma prevista en el artículo 350 del precitado Código, el Juez de la causa considera a esta última insuficiente o no idónea y, en virtud de ello, declara la extinción del procedimiento. Es esta segunda decisión del juez, referida a la actividad subsanadora realizada, la que amerita la revisión de la alzada por tratarse de una sentencia interlocutoria, con fuerza de definitiva, que causa al actor un gravamen no reparable en otra oportunidad por ponerle fin al juicio. (…)” (Subrayado y Negrillas de esta Alzada)

De la anterior cita jurisprudencial, a la cual se adhiere este Juzgador, se observa que la declaratoria de extinción del procedimiento hecha por el Juzgado a quo en esta segunda decisión sobre cuestiones previas, no soporta la alegada inadmisibilidad de la apelación, por que la misma se trata de una interlocutoria con fuerza de definitiva que pone fin al juicio, y causa un gravamen irreparable a la demandante, de conformidad con el artículo 289 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, siendo apelable la declaratoria de extinción del proceso hecha por el Juzgado a quo, se desecha la defensa hecha por la demandada. ASÍ SE DECLARA.-
b.- Del trámite de la incidencia de Cuestiones Previas.-
* Precisiones terminológicas.
De conformidad con el Código de Procedimiento Civil, el procedimiento pautado para la las cuestiones previas subsanables, es el siguiente:
1.- Que las Cuestiones Previas hubiesen sido opuestas en la oportunidad de contestar la demanda, de conformidad a las causales contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Que habiéndose opuesto una o varias de las cuestiones previas subsanables, o sea las contenidas en los ordinales 2°,3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el demandante tendrá un plazo de cinco (5) días, posteriores al vencimiento del lapso de emplazamiento, para:
a.- subsanar el defecto u omisión invocada por su contraparte, de conformidad con las soluciones dadas para cada ordinal por el legislador (art. 350 CPC.), y si el demandado se opone a la subsanación, se requiere del pronunciamiento del tribunal y lo considere subsanado, para que se inicie el lapso de contestación (art. 358.2 CPC).
b.- sí el demandante no subsana el defecto u omisión indicado; sí se opone a las cuestiones previas opuestas; o el demandante se opone a la subsanación hecha por su contraparte, ope legis, se entenderá abierto una articulación probatoria de ocho (8) días, para promover y evacuar ambas partes las pruebas que consideren tendientes a acreditar o desacreditar sus alegatos, también pueden presentar sus conclusiones escritas sobre la incidencia surgida. Al décimo (10°) día siguiente al último de la anterior articulación probatoria, el Tribunal decidirá sobre la procedencia o no de las Cuestiones Previas opuestas (art. 350 C.P.C.).
c.- Si la decisión del Tribunal fuere declarar sin lugar las cuestiones previas subsanables, continuará el procedimiento, con la contestación de la demanda, conforme a la disposición contenida en el artículo 358.2 del Código de Procedimiento Civil, ya que la referida decisión no es apelable (art. 357 C.P.C.).
d.- En cambio, si la decisión del Tribunal fuese declarar Con Lugar las cuestiones previas (subsanables), el proceso se suspende, y el demandante deberá en el término de cinco (5) días, a contar de la decisión, subsanar dichos defectos u omisiones señalados por el Juez, como indica el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
e.- Vencido al término de cinco (5) días que tiene nuevamente el demandante, para subsanar los defectos u omisiones declarados con lugar, y subsanados éstos, el Tribunal debe emitir una nueva decisión sobre la conducta procesal de la parte actora, declarando sí fue o no subsanada la cuestión previa.
f.- Si se declarase subsanada la cuestión previa, el procedimiento continuará, con la contestación de la demanda, de conformidad con lo pautado en el artículo 358.2 del Código de Procedimiento Civil.
f.- En caso contrario, que el Juzgador declare no subsanada la cuestión previa, se extingue el proceso, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil (art. 354 CPC). La anterior sentencia interlocutoria que tiene fuerza definitiva, es apelable, por cuanto causa un gravamen irreparable a la demandante la extinción del proceso.
** De las actas del proceso.
Esta tramitación fue cumplida en el presente asunto, y lo que corresponde es revisar si la negativa del juzgado a quo a validar la subsanación forzosa que hiciera la parte actora se encuentra ajustada a derecho.
Para no validar la pretendida subsanación de las cuestiones previas, el juzgado de la primera instancia señaló, en relación a la cuestión previa 3ª, que:
“(…) del fallo que decidió la excepción preliminar opuesta, se observa que la misma se declaró procedente dado que el instrumento poder que riela a los folios 46 al 48 de la primera pieza del expediente, a pesar de haber sido otorgado con las solemnidades de ley, en el mismo no se hizo mención que el Notario haya tenido a la vista documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce la parte actora como ADMINISTRADORA del CENTRO PROFESIONAL VIZCAYA y mucho menos se mencionan los datos del aludido instrumento, en otras palabras, no se presentó el contrato de administración para actuar en juicio que el literal E del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula.

La cuestión previa 3ª del artículo 346, está referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. Estos supuestos constituyen los motivos o fundamentos para oponer esta cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346.
La cuestión previa tercera, al igual que la segunda, cumple con el mismo trámite previsto en el artículo 350, y es subsanable “mediante la comparecencia del representante legitimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, tal como lo estatuye el segundo aparte del artículo 350.
En el caso de los poderes, la subsanación se debe de hacer dentro del lapso de ley, ya que desechado el poder y no subsanado oportunamente, los actos realizados no son convalidables por la consignación extemporánea del poder, al no poderse revertir la fatal consecuencia de extinción de la demanda establecida en el artículo 354 in fine, (vid. PIERRE TAPIA, Oscar: ob. cit (CSJ), Año 1999, N° 5, p. 510), que sería inoperante de admitirse la posibilidad de convalidación posterior.
Esta cuestión previa fue opuesta, al considerar la parte demandada que el mandato conferido por la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A. al abogado Ricardo De Armas no cumple con las exigencias de ley que impone enunciar las actas que acreditan la condición de representante de quien actúa por órgano de una persona jurídica colectiva (art. 155 CPC) y, en el caso especial de la representación de los condóminos, la autorización del administrador para actuar en juicio (art. 20.e LPH). Y así lo consideró la primera instancia cuando declaró la procedencia de la cuestión previa y ante esa declaratoria de improcedencia comparece el 04.08.2009, en tiempo útil, el ciudadano JUAN ANDRÉS SOSA BRANGER, en su carácter de Director Principal de la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., quien manifiesta que ratifica el instrumento poder otorgado al abogado Ricardo De Armas y convalida con la ratificación “todas y cada una de las actuaciones desplegadas por el” mencionado apoderado. Y consignó actas de asambleas extraordinarias de accionistas “debidamente registradas en fechas 28 de julio y 25 de octubre del (sic) 2004, Tomo 87-A-Pro quedando anotadas bajo los Nos. 69 y 43, Tomo 87-A-Pro. y 164-A-Pro”, en las que se encuentra acreditado su cualidad de Director Principal.
La primera instancia, en la decisión apelada, consideró que tal conducta no era suficiente para subsanar satisfactoriamente las exigencias de ley, ya que no había exhibido las gacetas y no había acreditado el contrato de administración o la debida autorización para actuar.
De lo decidido se generan dos puntos a analizar y resolver, interrelacionados ambos, referidos a la validación del poder cuando el mandato es otorgado por una persona jurídica, que funge como administradora de un condominio.
Respecto de las personas jurídicas, es decir, cuando el poder sea otorgado en nombre de una persona jurídica, la identificación del otorgante no sólo se limita a identificar a la persona física otorgante, sino que implica enunciar en la diligencia contentiva del referido poder, los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que se ejerce, así como la exhibición de los mismos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a acreditarla como representante de de la persona jurídica. De esta exhibición deberá dejar constancia el Secretario, el Notario o el Registrador (art. 155 CPC). La omisión o ausencia del cumplimiento de estas formalidades, vicia el mandato así conferido, y lo hace inepto para gestionar u obrar judicialmente.
Sin embargo, esta ineptitud del mandato, según el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, es subsanable “mediante la comparecencia del representante legitimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, supuestos éstos últimos que se dan con la comparecencia el 04.08.2009, en tiempo útil, del ciudadano JUAN ANDRÉS SOSA BRANGER, en su carácter de Director Principal de la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., quien manifiesta que ratifica el instrumento poder otorgado al abogado Ricardo De Armas y convalida con la ratificación “todas y cada una de las actuaciones desplegadas por el” mencionado apoderado. Y consignó actas de asambleas extraordinarias de accionistas registradas en fechas 28 de julio y 25 de octubre del (sic) 2004, Tomo 87-A-Pro quedando anotadas bajo los Nos. 69 y 43, Tomo 87-A-Pro. y 164-A-Pro, en las que se encuentra acreditado su cualidad de Director Principal. Lo que significa que con esta comparecencia se validaron las actuaciones procesales del abogado Ricardo De Armas realizadas en el presente proceso como apoderado de la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., y por ende quedó subsanada la imputación de defecto en el poder, en relación al poder otorgado en nombre de la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A. ASI SE DECLARA.
El otro punto que queda a decidir, es si ese mandato convalidado con la ratificación en juicio de todas las actuaciones procesales del abogado Ricardo De Armas, valida el actuar como apoderado del Condominio CENTRO PROFESIONAL VIZCAYA, de la cual dice la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A. es su administradora, cualidad que le fuera negada por la primera instancia en vista de que no exhibió o acreditó el contrato de administración.
Sobre este tópico conviene precisar que en materia de condominios originados en propiedad horizontal, existen diversas posiciones que tratan de explicar su naturaleza jurídica como régimen consorciado y que el doctor Nicolás Vegas Rolando, en su libro La Propiedad Horizontal en Venezuela, p. 46, agrupa en tres categorías:
(i) la que le niega personería jurídica y que suscriben, entre otros, Portier, Messineo, Battle Vásquez, Visco y Salis. Esta teoría sostiene que el condominio no tiene personalidad jurídica, o sea que no es un ente distinto a las personas que lo integran, y ello porque la ley no le da la jerarquía de persona jurídica, ni el condominio lo tiene.
(ii) la que considera que es un sujeto de derecho con los atributos de la persona jurídica, y es sostenida por Palmiero. Se sostiene que el condominio tiene personalidad jurídica propia y definida, que no necesita más autorización oficial que su ajuste a la ley que le rije, y pueden subsistir personas jurídicas sin patrimonio.
(iii) la que considera que tiene una personería jurídica restringida y que suscriben, entre otros, Racciatti, Laje, Spota, etc. Se sostiene que el condominio es un sujeto de derecho, independientemente de las personas que lo componen, pero está restringido en sus fines, por no estar expresa y legalmente mencionado como persona jurídica.
Y luego sostiene el mismo autor (ob. cit. p. 49) que “en Venezuela el consorcio no es sino una asociación que no tiene personería jurídica, por no tener patrimonio propio, pero tiene los atributos de las personas jurídicas sin tener carácter de un contrato, ni de una comunidad, sino que es una figura que nace por imperio de la ley, con una administración sui generis, la cual está ligada a la existencia de ese consorcio de propietarios y a la de un edificio. Es tan válida esta afirmación que al extinguirse el régimen de propiedad horizontal, de determinado edificio, automáticamente se extingue el consorcio de propietarios, porque cesa su objeto”.
Ante estas diversas posiciones, importa decir que los criterios o corrientes doctrinales concuerdan, en que el condominio es una comunidad de propietarios creada y amparada por el legislador, que carece de personalidad jurídica y en la que los condóminos no pueden asumir de manera singular la representación en juicio del condominio, ya que estará a la luz de nuestra legislación, según el caso, en cabeza del administrador o por el Condominio, a través de los apoderados que constituya, para que los represente bien como parte actora o como parte demandada.
Esta modalidad de representación única le excluye (1) de lo normado por el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil, que regula la representación en juicio de las sociedades irregulares y entes asociativos sin personalidad jurídica, estableciendo esta disposición legal que la representación del condominio estará en cabeza de quienes tienen su dirección, y a quienes les hace personal y solidariamente responsable de las obligaciones a que se condene esos entes sin personería jurídica. Y (2) de la representación en el caso de las comunidades ordinarias.
En ese mismo sentido camina nuestra doctrina judicial. Sin embargo, ha habido cierta confusión a la hora de interpretar la asunción de la representación judicial de los condominios y la posibilidad de ser demandados exigiéndoles responsabilidad, confusión nacida supuestamente al rescoldo del artículo 20, letra e), de la Ley de Propiedad Horizontal que establece lo siguiente:
“Artículo 20.- Corresponde al administrador:
(…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.”

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 235 de fecha 23.03.2004, al interpretar este artículo respecto de la cualidad para ser demandante en juicio por parte de los copropietarios de un inmueble en propiedad horizontal, señaló lo siguiente:
“Ahora bien, en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
(...OMISSIS....)
Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo”.

Del texto legal preinsertado y de la doctrina judicial citada, se infiere claramente que la representación en juicio de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, la tiene el administrador, quien es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, salvo que lo asuma la junta de condominio ante la ausencia de administrador. Lo que debe quedar muy claro es que los condóminos no pueden asumir de manera singular la representación en juicio del condominio.
Ahora una cosa es quien representa en juicio al condominio en lo referido a las cosas comunes y la otra a quién se demanda o quién demanda cuando se trata de un condominio. En esto no debería haber duda que el condominio siendo una asociación que no tiene personería jurídica, por no tener patrimonio propio, pero que, por ficción legal, tiene los atributos de las personas jurídicas sin tener carácter de un contrato, ni de una comunidad, sino que es una figura que nace por imperio de la ley, con una administración sui generis, la cual está ligada a la existencia de ese consorcio de propietarios y a la de un edificio, puede ser y es sujeto de reclamo directo por los actos en que haya incurrido y que pudieran generar responsabilidad. Esta hipótesis se daría cuando el condominio es demandado por cualquier incumplimiento o por conductas de injuria constitucional; o cuando el se constituye en demandante de alguna obligación de la cual es acreedora. En ambos supuestos, el condominio será representado judicialmente por el administrador, a quien le conferirán poder. Y sería un dislate entender que la representación judicial del administrador, conlleva que éste sea a quien demanden o sea el actor y soporte todas las cargas que un juicio significa, cuando su responsabilidad está sólo limitada a la representación judicial. Son entes asociativos distintos y con responsabilidades distintas.
Hechas precisiones conviene señalar que en materia de venta en propiedad horizontal, deviene en una constante que el propietario se erija como administrador del condominio, hasta tanto se haya protocolizado la venta de un 75% de los apartamentos que integran la unidad residencial regida en propiedad horizontal (art. 18 LPH). Quiere decir, que el documento de condominio, hasta tanto se produzca la venta del 75% de la unidades inmobiliarias, se torna en una suerte de contrato de administración, en el que se le otorga la condición de administrador al propietario vendedor del inmueble en propiedad horizontal, y ante la ausencia de junta condominial está exento de la reunión autorizatoria para actuar en juicio en representación del condominio. La razón no existe junta de condominio. Cosa distinta es cuando se ha constituido la Junta de Condominio, en cuyo caso hay la contratación del administrador y para actuar en juicio se requiere la reunión autorizatoria.
En este caso, la figura del administrador condominial hay que inscribirla en la primera hipótesis, esto es, que administración del condominio del CENTRO PROFESIONAL VIZCAYA la asumió su propietario vendedor en propiedad horizontal, compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., hasta tanto se consoliden el 75% de las unidades vendidas. Luego, el documento de condominio (f. 11, 1ª p) inscrito en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 04.07.2002, bajo el Nº 06, Tomo 02, Protocolo Primero, le sirve para acreditar su condición de administrador condominial del CENTRO PROFESIONAL VIZCAYA. ASI SE DECLARA.
Esto significa que la ineptitud del mandato subsanable, según el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, “mediante la comparecencia del representante legitimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, supuestos éstos últimos que se dan con la comparecencia el 04.08.2009, en tiempo útil, del ciudadano JUAN ANDRÉS SOSA BRANGER, en su carácter de Director Principal de la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., quien manifiesta que ratifica el instrumento poder otorgado al abogado Ricardo De Armas y convalida con la ratificación “todas y cada una de las actuaciones desplegadas por el” mencionado apoderado. Y constando en el documento de condominio (f. 11, 1ª p) inscrito en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 04.07.2002, bajo el Nº 06, Tomo 02, Protocolo Primero, que la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., funge de administradora condominial hasta tanto se venda el 75% de las unidades inmobiliarias, hay que afirmar que con esta comparecencia se validaron las actuaciones procesales del abogado Ricardo De Armas realizadas en el presente proceso como apoderado de la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., administradora del Condominio CENTRO PROFESIONAL VIZCAYA, y por ende quedó subsanada la imputación de defecto en el poder, en relación al poder otorgado en nombre de la mencionada compañía como administradora del mencionado CENTRO PROFESIONAL. ASI SE DECLARA.
Luego, han quedado subsanados los defectos imputados al poder otorgado por la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., por si y como administradora del Condominio CENTRO PROFESIONAL VIZCAYA, no hay lugar a causa de extinción del proceso por este motivo. ASI SE DECLARA.
En relación a la pretendida subsanación de la cuestión previa 6ª, cuya decisión fue considerada inoficiosa, en vista de haberse considerado insubsistente la subsanación de la cuestión previa 3ª y extinguido el proceso, con vista a la presente decisión que consideró subsanado los defectos imputados al poder del abogado de la parte actora, y para no absolver la instancia, se le ordena al juzgado de la primera instancia que provea sobre la pretensa subsanación de la cuestión previa 6ª. ASI SE DECLARA.
En cuanto a la cuestión previa 8ª considera quien sentencia que es inoficiosa una segunda decisión dado que (i) la cuestión previa de prejudicialidad no se inscribe dentro de las cuestiones previas subsanables (art. 354 CPC); y (ii) porque la orden de acumulación de causas, dada por el Juzgado Superior Tercero en su fallo del 22.02.2010, hace inoperativa la espera a que refiere el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil. Luego, no ha lugar a pronunciamiento sobre esta cuestión previa 8ª. ASI SE DECLARA.
IV. DISPOSITIVA.-
Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta el 26.07.2010 (f. 226, 2ª p) por el abogado Ricardo De Armas Massaguer, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, compañía SINDICATO AGRÍCOLA 169 C.A., contra la decisión interlocutoria con fuerza de definitiva dictada 21.07.2010 (f. 218, 2ª p) por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) no ha lugar la pretensión de subsanación de la cuestión previas del artículo 346.3; y (ii) extinguido el presente proceso de cobro de bolívares seguido por la compañía apelante contra la compañía VALORES 2146 C.A.
SEGUNDO: SUBSANADOS los defectos imputados al poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, el 31.07.2008, bajo el Nº 88, Tomo 136 por la compañía SINDICATO AGRÍCOLA 168 C.A., por si y como administradora del Condominio CENTRO PROFESIONAL VIZCAYA. Y en consecuencia, no ha lugar a la extinción del proceso por este motivo.
TERCERO: Queda así revocado el auto apelado.
CUARTO: No hay pronunciamiento sobre las costas, dada la naturaleza revocatoria del presente fallo.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
EL JUEZ,

DR. FRANK PETIT DA COSTA
LA SECRETARIA

Abg. MARÍA ANGÉLICA LONGART

Exp. N° 10.10315
CuestionesPrevias/Subsanación/Int
Materia: Civil
FPDC/mal/julio

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las once de la mañana. Conste,
La Secretaria,