TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Vistos estos autos.-
Parte actora: Ciudadano FRANCESCO FERRARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.028.382.
Apoderado judicial de la parte actora: Ciudadano ANTOINE KAABCHE KAYROUZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las cédula de identidad No. V-6.919.708, abogado en ejercicio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 34.062.
Parte demandada: Ciudadano JOSÉ IGINIO BRITO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 3.727.893.
Apoderado judicial de la parte demandada: Ciudadano LUIS HERNÁNDEZ FABIEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 6.158.553, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el número 65.412 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expediente: Nº 13.570.
- II –
RESUMEN DEL PROCESO
Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia presentada en fecha diez (10) de mayo de dos mil diez (2010), por el abogado ANTOINE KABCHE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión pronunciada en fecha seis (06) de mayo de dos mil diez (2010), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual declaró improcedente la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, sigue el ciudadano Francesco Ferrera, contra el ciudadano José Iginio Brito.
Se inició la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano Francesco Ferrara, asistido por el abogado Antoine Kabche Kayrouz, ya identificados, mediante libelo de demanda presentado, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto de fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil ocho (2008), se procedió a su admisión por los trámites del procedimiento breve; y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadano JOSÉ IGINIO BRITO, para que en la oportunidad correspondiente, diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Librada la compulsa a la parte demandada, en diligencia de fecha doce (12) de diciembre de dos mil ocho (2008), el ciudadano José Luís Ruiz en su carácter de alguacil del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia, dejó constancia en autos de su imposibilidad de citar personalmente al ciudadano José Iginio Brito, y consignó el recibo sin firmar y la compulsa de citación del precitado ciudadano.
En fechas doce (12) de diciembre de dos mil ocho (2008), diecinueve (19) de marzo y veinte (20) de abril de dos mil nueve (2009), el representante judicial de la parte actora solicitó al Tribunal se librara cartel a la parte demandada; solicitud que fue acordada en auto de fecha nueve (09) de junio de dos mil nueve (2009).
En fechas dieciséis y veintiuno (16 y 21) de septiembre de dos mil nueve (2009), el representante judicial de la parte actora, consignó los ejemplares del cartel de citación de la parte demandada publicado por la prensa.
En fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil diez (2010), la Secretaria del Juzgado de la causa, dejó constancia de haber fijado un ejemplar del cartel de citación en la puerta del domicilio de la parte demandada, en cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha nueve (09) de marzo de dos mil diez (2010), el representante judicial de la parte actora, solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada.
El día quince (15) de abril de dos mil diez (2010), compareció el abogado Luís Hernández Fabien, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada; consignó poder otorgado por el ciudadano José Iginio Brito, y se dio por citado en nombre e su poderdante.
Mediante escrito presentado en fecha veinte (20) de abril de dos mil diez (2010), el representante judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha veintinueve (29) de abril de dos mil diez (2010), el representante judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, con los resultados que más adelante se analizarán.
El seis (06) de mayo de dos mil diez (2010), el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión mediante la cual declaró improcedente la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano Francesco Ferrera contra el ciudadano José Iginio Brito.
En fecha diez (10) de mayo de dos mil diez (2010), compareció el representante judicial de la parte actora y, apeló de la decisión dictada en fecha seis (06) de mayo de dos mil diez (2010).
El veinticuatro (24) de mayo de dos mil diez (2010), el Juzgado de la causa oyó la apelación interpuesta por la parte actora, en ambos efectos y, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Recibido el expediente por distribución en esta Alzada, por auto del veintiocho (28) de julio de dos mil diez (2010), le dio entrada y fijó oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
EN EL LIBELO DE DEMANDA
El abogado Antoine Kabche Kayrouz, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano Francesco Ferrara alegó en el libelo, lo siguiente:
Que su representado, había suscrito un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Iginio Brito, cuyo objeto era un inmueble constitutito por un apartamento para vivienda, distinguido con el Nº 22, ubicado en el piso os (02), el cual formaba parte del Edificio denominado “Betty”, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Los Dos Caminos, Municipio Sucre del estado Miranda, propiedad de su representado tal y como consta de documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Sucre, del Estado Miranda, de fecha 30 de noviembre de 1976, anotado bajo el Nº 52, Tomo 14, Protocolo Primero (1º) Cuarto “IV” Trimestre, folios 125 y vto.
Que su poderdante había suscrito un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Iginio Brito, sobre el inmueble antes identificado, el cual acompañó a su libelo y opuso al demandado, en el cual se había acordado un plazo de duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del primero (1º) de septiembre de mil novecientos noventa y uno (1991).
Que el canon de arrendamiento mensual que se había establecido en la cláusula tercera del citado contrato fue la cantidad Trescientos Cuarenta y Siete Bolívares (Bs.347, 00), pagaderos dentro de los cinco (5) días siguientes en el domicilio de El Arrendador.
Que igualmente en la mencionada cláusula se había pactado que la falta de pago de una mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, daría derecho a El Arrendador a pedir la resolución del contrato, la desocupación y entrega del inmueble arrendado con inclusión del pago de las mensualidades vencidas y los daños y perjuicios a que hubiera lugar.
Que en la cláusula décima segunda del aludido contrato, se había estipulado, que el incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas objeto del contrato por parte del arrendatario, daría derecho al arrendador dar por resuelto dicho contrato y el arrendatario aceptaba pagar la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00) diarios, como justa indemnización de los daños y perjuicios en virtud del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas.
Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este proceso, había sido suscrito a tiempo determinado, era decir, por seis (6) meses fijos; y que, asimismo, se había convenido que el contrato de arrendamiento entraba en vigencia a partir del primero (1º) de septiembre de mil novecientos noventa y uno (1991).
Que el arrendatario ciudadano José Iginio Brito, procedió a consignar extemporáneamente los cánones de arrendamiento correspondientes por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, según constaba en el expediente Nº 9816000390, nomenclatura del Tribunal antes citado, por la cantidad de Seiscientos Sesenta y Ocho Mil Cuatrocientos Setenta y Ocho Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 668.478), que dicha cantidad fue depositada en el Banco Industrial de Venezuela, según planillas de depósito signadas con los números 0685183 y 0730562, correspondientes a los meses octubre, noviembre y diciembre de 2005.
Que la falta de pago puntual de los cánones de arrendamiento convenidos por las partes y adeudados por el arrendatario, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, todo el año 2007 y desde el mes de enero hasta el año 2008, ya que el arrendatario estaba consignando los cánones extemporáneamente, acarreaba el incumplimiento de las cláusulas tercera y décima segunda del contrato de arrendamiento.
Que tal incumplimiento le otorgaba el derecho a su representado, ciudadano FRANCESCO FERRARA, propietario del inmueble objeto de marras, de pedir la resolución del mencionado contrato de arrendamiento.
Solicitó el representante judicial de la parte actora, que la parte demandada fuera condenada por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con su representada.
Segundo: En la entrega material del inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Tercero: Al pago de la cantidad de SEIS MIL VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTE CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F6.025, 32,00), suma esta que el arrendatario le adeudaba a su representado por concepto de mensualidades antes citadas, valía decir que desde el mes de abril de 2006 hasta la fecha de presentación de la demanda. Solicitó asimismo, la indexación monetaria para satisfacerla al momento del pago, para lo cual adujo que debía establecerse el monto total a pagar mediante una experticia complementaria del fallo.
Cuarto: Los intereses legales causados hasta la fecha en la cual el arrendatario cancelare su obligación contractual, el cual debía ser calculado a la rata de uno por ciento (1%) mensual.
Quinto: Las costas del presente juicio, como también los honorarios profesionales del abogado.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En escrito de contestación al fondo de la demanda, el representante judicial de la parte demandada, invocó las siguientes defensas:
Como punto previo alego la falta de competencia del Tribunal en razón de la cuantía y, solicitó fuera remitido el expediente a un Tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a quien le correspondía conocer de manera exclusiva y excluyente los casos cuya cuantía fuera de SEIS MIL VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.025,32).
Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos narrados como el derecho invocado, la demanda incoada en contra de su representado, por ser falso el supuesto hecho de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
Alegó el representante judicial de la parte demandada, que su representado había quedo en estado de indefensión, al no llenar el libelo los requisitos exigidos en los ordinales 4º y 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Que la parte actora basó la demanda en la resolución del Contrato de Arrendamiento, tal y como lo había dejado plasmado en el capítulo III del referido petitorio, pero que de dicha resolutoria a su vez se fundamentaba en un contrato de arrendamiento, que a criterio de la actora, se encontraba a la fecha a tiempo determinado, es decir, por seis meses, pero que de la revisión de dicho documento, se podía evidenciar en su cláusula segunda, que el plazo de duración del contrato de arrendamiento era de seis (6) meses fijados, contados a partir de septiembre de mil novecientos noventa y uno (1.991).
Que su representado debió haber desocupado y entregado el inmueble que ocupaba a su arrendador, a más tardar el primero de marzo de 1992, cosa que no ocurrió y que se había mantenido hasta la fecha ocupando de manera pacífica e interrumpida el inmueble, sin que el propietario hubiese accionado contra dicha posesión de manera judicial o extrajudicial.
Que con esa conducta pasiva y al aceptar el pago de los cánones de arrendamiento, simplemente se indeterminó el contrato que había nacido como contrato a tiempo determinado.
Que a la parte demandada, al basar su demanda la actora en una resolución de contrato por falta de pago; y al haber sido admitida por el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le había violentado lo dispuesto en el artículo 34 de la misma ley, que regulaba de manera exclusiva y excluyente, la forma en que habían de ventilarse los juicios derivados de una relación contractual verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que en el presente caso se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento que se había transformado en una convención sin determinación de tiempo por hechos imputables a los mismos contratantes.
Por otra parte, alegó el representante judicial de la parte demandada, que lo que debía juzgarse era la idoneidad de la vía elegida por la actora para canalizar su pretensión, dado que la acción resolutoria a que aludía el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y los artículos 1.159, 1.160, 1.579, 1.167 y 1.592 del Código Civil, no era el mecanismo previsto por el legislador para ambicionar la terminación o resolución de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, y ello le estaba dado preservar a los jueces en ejercicio de sus funciones, ya que de permitir que las partes eligieran la acción resolutoria según su criterio particular, se infringirían normas que afectaban directamente al orden público y al debido proceso.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como ha quedado la controversia y revisada la recurrida, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa entonces este Juzgado a decidir el siguiente punto previo:
DE LA COMPETENCIA
Se observa que el representante judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, como punto previo, alegó:
“…Ratifico mi señalamiento contenido en el primer escrito consignado, en el sentido de que a la actora le corresponde aplicar de manera taxativa el contenido el artículo 31 de nuestro Código Procedimental, el cual establece las reglas de estimación de la cuantía o valor de la causa, que no es otro que la sumatoria de todos los montos dinerarios especificados y reclamados en el libelo, y a este Juzgado le corresponde velar que ello así ocurra, y de conformidad con lo establecido en el párrafo segundo del artículo 60 euisdem, que establece textualmente “La incompetencia por el valor puede declararse aun de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia”, pido respetuosamente al Tribunal declare su incompetencia por el valor de la demanda y sea remitido el presente expediente a un Tribunal de Municipios de esta Circunscripción Judicial, a quien le está dado a conocer de manera exclusiva y excluyente los casos cuya cuantía sea de SEIS MIL VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 6.025,32).
Igualmente nótese que en ninguno de los capítulos que conforman el escrito del libelo de la demanda, la parte actora establece cual es el monto de la cuantía de su pretensión…”.

Se observa igualmente que el Tribunal de la causa, respecto a ese punto decidió lo siguiente:
“… Observa esta Juzgadora, que el Auto de Admisión de la presente demanda es de fecha 27 de Septiembre de 2008. Por lo que cabe destacar que la cuantía vigente para esa fecha, para los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y bancario, era a partir de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) equivalente hoy como consecuencia de la reconversión monetaria a CINCO MIL BOLÍVARES fuertes (Bs. f 5.000,00).
Ahora bien el actor al fijar la cuantía de la demanda en la cantidad de SEIS MIL VEINTICINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.025,32) estaba por encima de la cuantía mínima concedida a los Tribunales de Primera Instancia para ese momento, en razón de ello este Tribunal desestima la petición de declinatoria de competencia del Tribunal y consecuencialmente se declara competente para continuar conociendo de la presente querella. ASÍ SE DECIDE….”

Consta del libelo de la demanda que la parte actora, al momento de estimar su demanda estableció como cuantía la cantidad de Seis Mil Veinticinco Bolívares fuertes con Treinta y Dos Céntimos (Bs. F. 6.025,32, 00).
Asimismo, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que la demanda fue admitida en auto de fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil ocho (2008) por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Ahora bien, observa esta Sentenciadora que para la fecha en que fue admitida la demanda, tal y como se indicó anteriormente, la cuantía para los Tribunales de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, era de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), por lo que evidenciándose que la presente demanda fue estimada en la cantidad de Seis Mil Veinticinco Bolívares fuerte con Treinta y Dos Céntimos (Bs. F. 6.025,32, 00), la misma excedía de la cuantía mínima requería en razón de lo cual, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, si era competente para conocer de este asunto, como al efecto lo declaró. Así se establece.
Resuelto como fue el punto previo en el capítulo que antecede, pasa entonces este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y a tal efecto, observa:
Como ya fue indicado, la controversia entre las partes quedó definida así:
El apoderado judicial de la parte actora adujo que su representado había celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Iginio Brito, el primero (1º) de septiembre de dos mil novecientos noventa y uno (1991), sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la avenida Principal de la Urbanización Los Dos Caminos, del Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con el No. 22, piso dos, el cual formaba parte del edificio denominado “Betty”.
Que el plazo del contrato de arrendamiento era de seis (06) meses fijos, contados a partir del primero (01º) de septiembre de mil novecientos noventa y uno (1991).
Asimismo, señaló que el Contrato de Arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado, es decir, por seis (6) meses fijos.
Que el arrendatario, ciudadano José Iginio Brito, consignó de manera extemporánea los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil cinco (2005), con lo cual había incumplido así, dolosa y flagrantemente, con una de las obligaciones principales de todo arrendatario.
Que la falta de pago puntual de los cánones de arrendamiento convenidos por las partes y adeudados por el Arrendatario, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de os mil seis (2006), todo el año dos mil siete (2007) y desde el mes de enero hasta el año dos mil ocho (2008) fecha en la cual interpuso la demanda, el arrendatario había estado consignando los cánones de arrendamiento extemporáneamente; con lo cual incumplió así con las cláusulas tercera y décima segunda del contrato de arrendamiento.
Que tal incumplimiento le otorgaba el derecho a su representado a demandar la resolución del mencionado contrato de arrendamiento.
Por su parte, el representante judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo los hechos narrados como el derecho invocado, la demanda incoada en contra de su representado, por ser falso el supuesto hecho de insolvencia en los cánones de arrendamiento.
Que la parte actora basaba su demanda en la Resolución del Contrato de Arrendamiento; y que del análisis del escrito libelar, dicha acción resolutoria a su vez se fundamentaba en un contrato de arrendamiento, que a criterio de la actora, se encontraba a la fecha a tiempo determinado, vale decir por seis meses, pero que de la revisión de dicho contrato, se evidenciaba en su cláusula segunda, que el plazo de la duración del contrato era de seis (6) meses fijos, contados a partir del primero (1º) de septiembre de mil novecientos noventa y uno (1991).
Que su representado debió haber desocupado y entregado el inmueble, a más tardar el primero (1º) de marzo de 1992, cosa que no ocurrió; y que muy por el contrario se había mantenido hasta la fecha ocupando de manera pacífica e interrumpida el inmueble, sin que el propietario hubiese accionado contra dicha posesión de manera judicial o extrajudicial.
Que con esa conducta pasiva y al aceptar el pago de los cánones de arrendamiento la parte actora, simplemente indeterminó el contrato que había nacido como a tiempo determinado.
Que la parte demandante al basar su demanda en una resolución de contrato por falta de pago, y ser admitida por el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, había violentado lo dispuesto en el artículo 34 de la misma ley, que es el que regulaba de manera exclusiva excluyente, la forma en que habían de ventilarse los juicios derivados de una relación contractual verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y en el caso de marras, se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento que se transformó sin determinación de tiempo, por hechos imputables a los mismos contratantes.
Solicitó al Tribunal de la causa fuera desechada la acción por haber errado la parte actora al seleccionar la vía o procedimiento resolutorio, cuando lo prudente y correcto era el desalojo, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado.
El a-quo, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:
Determinada como ha sido la competencia del Tribunal para seguir conociendo la presente causa, le corresponde pasar a conocer el planteamiento de la acción a seguir el presente juicio, es decir, si la acción es de Resolución de Contrato, como lo plantea la actora o es la de Desalojo como lo aduce el demandado.
Observa el Tribunal que la parte actora junto con el escrito libelar acompaño copia del Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes, el cual no fue desconocido, ni impugnado, por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, en razón de ello dicho instrumento quedó reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 Del Código del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto adquiere plena fuerza probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
Igualmente acompaño copia simple de la Sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, que fijo el canon máximo mensual de arrendamiento, del inmueble antes señalado en la cantidad de Doscientos Veintitrés Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Un Céntimo (Bs. 223.159,61), equivalentes hoy por motivo de la Reconversión Monetaria, en la cantidad de Doscientos Veintitrés Bolívares Fuertes con Ciento Sesenta Céntimo (Bs. 223,60), este Documento por no haber sido impugnado por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, adquirió plena fuerza probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
Por su parte los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil establecen lo siguiente:
“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
“Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Ambas normas contempla la figura jurídica denominada por la doctrina como la “tácita reconducción”, esto es la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado.
Ahora bien, la cláusula segunda del Contrato de marras establece lo siguiente:
“SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos contados a partir del 01 de Septiembre de 1.991.” (Sic.)
En este orden de ideas, cabe destacar que el actor es su escrito libelar, señaló lo siguiente:
(Sic.) “… el Contrato de Arrendamiento in comento fue suscrito a TIEMPO DETERMINADO, vale decir por Seis (06) meses fijos. Las parte de mutuo acuerdo convinieron expresamente al suscribir el contrato de arrendamiento que el canon de arrendamiento convenido inicialmente, es por la cantidad Trescientos Cuarenta y Siete Bolívares (Bs. 347,oo) para aquel entonces, mi representada solicitó la regulación de dicho inmueble y el canon de arrendamiento fue fijado por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital en la cantidad de Doscientos Veintitrés Mil Ciento Cincuenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Un Céntimo (Bs. 223.159,61) pero hoy debido a la Reconversión Monetaria es la cantidad de Doscientos Veintitrés Bolívares Fuertes con Ciento Sesenta Céntimo (Bs. 223,60) tal como consta del Expediente Nro. 002483, de fecha 11-11-1.999” (Sic.)
Igualmente señala el actor en su escrito libelar, específicamente en el Punto Tercero del Petitum lo siguiente:
(Sic.) “… subsidiariamente al pago de la cantidad de SEIS MIL VEINTICINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. F 6.025,32) suma ésta que EL ARRENDADOR le adeuda a mi mandante por concepto de las mensualidades antes citados, vale decir que desde el mes de abril de 2006 hasta la presente fecha …omissis…” (Sic.)
Visto lo anterior, observa quien aquí decide, que el Contrato suscrito entre las partes –hoy en litigio- el cual es ley entre las partes, fue suscrito en fecha 01 de de septiembre de 1991, por un lapso de seis (06) meses, los cuales vencieron el día 01 de marzo de 1.992. Por su parte el actor alega que el demandado adeuda los cánones de arrendamiento a partir del mes de abril de 2006, es decir, que por argumento al contrario, el arrendador pago los cánones de arrendamiento desde el 01 de septiembre d 1.991, hasta el mes de marzo de 2006. En aplicación del principio de las máximas de experiencia, se infiere que hasta el mes de marzo de 2006, el arrendatario –hoy demandado- se mantuvo ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición del propietario.
En razón de ello, considera el Tribunal, que se dan los supuestos de hecho tipificados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, para que se materialice, en el caso subjudice la tácita reconducción, y consecuentemente el referido contrato se transformó a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien establece el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
Omissis…..” (Subrayado del Tribunal)
El Tribunal al concatenar la naturaleza del Contrato de Arrendamiento de autos, con lo dispuesto en la norma supra transcrita, concluye que la acción a ser ejercida en este tipo de contrato es la de desalojo, hecho que no puede ser cambiado al arbitrio de los particulares al momento de incoar una demanda, por ser las normas de procedimiento de estricto orden público, y en especial en materia arrendaticia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que establece lo siguiente:
Artículo 7º: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Por todo lo antes expuesto quien aquí decide considera que la acción por resolución de contrato de arrendamiento ejercida por la actora contra el demandado, es improcedente en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se determinará en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

A tales efectos, este Tribunal pasa a examinar la naturaleza del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende; y al efecto, observa:
De acuerdo a lo que se desprende del libelo, el demandante indicó que el contrato de arrendamiento fue convenido por un tiempo fijo de seis (06) meses, y que el mismo era a tiempo determinado.
Ahora bien, la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento, expresamente establece lo siguiente: “El plazo de duración del presente contrato es de seis (6) meses fijo, contado a partir del 01 de septiembre de 1991…”.
De la redacción de la cláusula se infiere, que efectivamente las partes suscribieron un contra de arrendamiento, suscrito en fecha primero (1º) de septiembre de mil novecientos noventa y uno (1991), por un lapso de seis (6) meses.
Ahora bien, como lo expresó el a-quo en su sentencia, entre las partes convinieron un arrendamiento, el cual se inició el primero (1º) de septiembre de mil novecientos noventa y uno (1991), por un lapso de duración de seis (6) meses, y el cual se vencía en fecha primero (1º) de marzo de mil novecientos noventa y dos (1992).
Se observa además que con posterioridad a su vencimiento el arrendatario continuó ocupando el inmueble, tal como lo alegó el representante judicial de la parte demandada, lo que indica que si bien es cierto que la relación arrendaticia suscrita entre las partes, en un comienzo fue pactada a tiempo determinado, y por cuanto el arrendatario se mantuvo ocupando el inmueble después de vencido el referido término, sin oposición del propietario, hizo de ella una relación sin determinación de tiempo, al haber operado la táctica reconducción a tenor de lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, como lo apuntó la Juez de la causa en la sentencia recurrida.
Señala el encabezamiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)

En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil dos (2002), se pronunció en los términos siguiente:
“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demanda con fundamento en que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.

Al amparo del contenido de la norma y de la jurisprudencia antes transcrita las demandas por desalojo sólo pueden incoarse cuando se trate de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminados; en el caso bajo examen se está demandando la resolución del contrato de arrendamiento, pero la naturaleza del contrato es a tiempo indeterminado, como quedó establecido puesto que no se dio fin a la relación arrendaticia pactada inicialmente a término fijo y con vencimiento el primero (1º) de marzo de 2002; al continuar el demandado ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento al menos hasta el mes de marzo de dos mil seis, (2006), como bien lo señaló el a-quo.
En ese sentido, y como quiera que la naturaleza del contrato es a tiempo indeterminado, como fue apuntado, lo procedente en derecho para obtener la entrega del inmueble era demandar el desalojo, a tenor de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la doctrina antes transcrita. Así se establece.-
En virtud de lo anterior, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano FRANCESCO FERRARA contra el ciudadano JOSÉ IGINIO BRITO, debe ser declarada improcedente por cuanto la misma es contraria a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que se demandó la Resolución del Contrato cuando quedó evidenciado de los autos que la relación arrendaticia se convirtió en una relación a tiempo indeterminado, en razón de lo cual, lo procedente era la acción de desalojo previsto en el artículo 34 de la ley especial. Así se establece.
En vista de lo anterior es forzoso concluir que la apelación interpuesta en fecha diez (10) de mayo de dos mil diez (2010), por el abogado ANTOINE KABCHE, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha seis (06) de mayo de dos mil diez (2010), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser declarada sin lugar y debe ser confirmado el fallo apelado.

DISPOSITIVO
Por los razonamientos y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha diez (10) de mayo de dos mil diez (2010), por el abogado ANTOINE KABCHE, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha seis (06) de mayo de dos mil diez (2010), por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado.
TERCERO: IMPROCEDENTE la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano FRANCESCO FERRERA, contra el ciudadano JOSÉ IGINIO BRITO, con las motivaciones expuestas en este fallo.
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena en costas, del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA,
MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.
En esta misma fecha, siendo las dos y veinticinco de la tarde (2:25 p.m.,) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.