TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
Barquisimeto, 15 de noviembre de 2010
Años: 200° y 151°

ASUNTO: KP02-V-2009-003970
DEMANDANTE: JORGE LUÍS RODRÍGUEZ OROPEZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.559.707.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: ERLINDA OROPEZA TORRES y CARLOS RODRÍGUEZ DORANTE, inscritos en el I.P.S.A bajo los Números 8.095 y 11.944 respectivamente.
DEMANDADO: OLY OMAIRA ORONOZ VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.847.419.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ARRIETA, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 147.247, en su carácter de defensor de oficio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO
SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES
Y ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha 07 de octubre de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, acción instaurada por el ciudadano JORGE LUÍS RODRÍGUEZ OROPEZA contra OLY OMAIRA ORONOZ VARGAS, todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:
Manifiesta que, a través de su apoderada BLANCA OROPEZA DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No 2.537.435, conforme poder protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, suscribió contrato de arrendamiento en fecha 08 de diciembre de 2007, cediendo en arrendamiento para ser utilizado exclusivamente como vivienda familiar a la hoy demandada, un inmueble de su propiedad constituido por una casa distinguida con el No 29 de la manzana 29-A, ubicada en la urbanización el Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, estado Lara, alinderada así: NORTE: calle diez (C-10); SUR: calle diez (C-10 A) SUR-ESTE: calle diez A (C-10 A) SUR-OESTE: calle ocho (C-8) y OESTE: calle ocho (C-8).
Indica que según consta en dicho contrato, específicamente en las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Sexta, y Décima Sexta, el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) que debían ser cancelados por mensualidades vencidas los días ocho (08) de cada mes, en moneda de curso legal en el país en la oficina D.H.E.S. Inversiones, ubicada en la carrera 14 entre 50 y 51 No 51-52. Que los pagos no podrían ser interrumpidos bajo ningún concepto y en caso de que la arrendataria no cancele el canon de arrendamiento dentro de los cinco (05) días siguientes a la fecha establecida para el referido pago, deberá cancelar a la arrendadora la cantidad de VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,00) por cada mes de retraso en el pago, que deberán ser cancelados al momento de realizar el pago de la mensualidad respectiva. El atraso en la cancelación de las mensualidades da derecho a la ARRENDADORA de rescindir el contrato y a pedir la desocupación inmediata del inmueble, previo pago por parte de LA ARRENDATARIA de la suma que se adeuda, incluidos los gastos de cobranza, extrajudiciales y judiciales que se ocasionen con motivo del incumplimiento de sus obligaciones derivadas de este contrato.
Igualmente resalta que en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato era de seis (06) meses fijos, contados a partir del ocho (08) de diciembre del año 2007 hasta el ocho (08) de junio de 2008, sin prórrogas. Y que si al termino del contrato LA ARRENDATARIA no entrega completamente desocupado el inmueble, indemnizará los daños y perjuicios que sufra LA ARRENDADORA hasta su definitiva entrega a razón de CINCUENTA BOLÍVARES diarios (Bs. 50,00), sin que esto pueda considerarse como cancelación de pago de arrendamiento por prórroga del contrato.
Asimismo destaca que en el contrato se dejó constancia de haber recibido inmueble en condiciones óptimas de habitabilidad, aseo, mantenimiento y pintura, a demás de solvente en todos los servicios, y que el pago de los mismos durante la relación serían por cuenta y cargo de la ARRENDATARIA a partir del momento en que recibiera las llaves de la casa y que deberá presentar las solvencias en cada uno de los servicios al terminar el contrato. Establecieron como domicilio especial a la ciudad de Barquisimeto a la Jurisdicción de cuyos Tribunales las partes declararon someterse.
Señala que vencido el plazo de duración del contrato, en fecha 08 de junio de 2008, el contrato de arrendamiento se prorrogó por un año, a tenor de lo establecido en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que vencida la prórroga legal el 08 de junio de 2009, la hoy accionada no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado y por cuanto han sido inútiles las gestiones extrajudiciales, a fin de que la hoy demandada cumpla con la entrega del inmueble, en los términos que convinieron, libres de personas y cosas, es por lo que demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento para que convenga o a ello sea ordenado por el Tribunal a:
1. Entregar el inmueble arrendado, constituido por una casa distinguida con el Nº 29 de la manzana 29-A, ubicada en la urbanización el Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, estado Lara.
2. Dar por terminado el contrato de arrendamiento antes identificado, y en consecuencia sea devuelto el mismo, en perfecto estado de aseo, con todas las solvencias relativas a los servicios utilizados por la inquilina según lo estipulado en el contrato de arrendamiento, o así sea declarado por el Tribunal.
3. En pagar la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 50.00) diarios, como penalidad contractual prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento antes citado, desde el día 08 de junio de 2009, fecha en que debió entregar el inmueble arrendado hasta la entrega definitiva del mismo, totalmente desocupado y en el mismo estado en que lo recibió.
4. El pago de las costas y costos en el presente juicio.
Fundamentó la acción, en los artículos 1167, 1264, 1599, del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 38, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimó la demanda en la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,oo), es decir, CIENTO UN COMA OCHO unidades tributarias (101,08 UT).
El día 27 de octubre de 2009, el Tribunal admitió la demanda. El 04 de noviembre de 2009, se recibió escrito del apoderado de la parte actora donde solicitó se librara exhorto a los Tribunales del Municipio Palavecino y Simón Planas. En fecha 10 de noviembre de 2009 el Tribunal libró exhorto. El día 04 de mayo de 2010 fue agregada al expediente comisión cumplida. En fecha 09 de junio de 2010 se recibió diligencia del apoderado de la parte actora donde solicitó se designara defensor ad-litem. A este respecto el Tribunal acordó nombrar defensor de oficio, y se ordenó corregir foliatura. El día 24 de septiembre de 2010, el Alguacil consignó boleta de citación debidamente firmada por el defensor designado. El día 28 de septiembre de 2010, fue juramentado el defensor. El 04 de octubre de 2010, la parte actora consignó los fotostatos respectivos a los fines de que se libraran boletas de citación al defensor Ad-litem designado por el Tribunal. El día 13 de octubre de 2010 el Alguacil consigno citación debidamente firmada por el defensor ad-litem. El día 30 de septiembre de 2010, el defensor de oficio contestó la demanda en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, el escrito libelar interpuesto por el apoderado del accionante, en virtud de que señala que su defendida tenga la obligación de entregar totalmente desocupado y solvente el inmueble arrendado, constituido por una casa distinguida con el No 29 de la manzana 29-A, ubicada en la urbanización EL paraíso, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara.
De igual manera, negó, rechazó y contradijo que su defendida adeude monto alguno, por concepto de canon de arrendaticio, condominio, servicios o cualquier otro concepto.
En este sentido, contradijo que su defendida haya dejado de cumplir correctamente su obligación de ARRENDATARIA. Y para finalizar con su defensa negó que su defendida deba suma alguna, por concepto de penalidad contractual ocasionados a la parte actora.
Por otra parte, alegó no poder contestar más al fondo de la demanda, por cuánto su defendida no se comunicó verbal ni telefónicamente, pese a los telegramas por él enviados. Asimismo dejó constancia expresa de que en varias oportunidades se trasladó a la dirección del inmueble señalado en el libelo de la demanda, no siendo posible dicho contacto por encontrarse ausente la accionada.
Por los argumentos expuestos, solicitó que la demanda fuera declara sin lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
El día 26 de octubre de 2010 se recibe escrito de Promoción de Pruebas por la parte actora, y en esa misma fecha el defensor ad-litem presentó escrito de Pruebas. El día 28 de octubre de 2010 de acuerdo a la promoción de pruebas presentada por la parte actora se admiten las mismas salvo su apreciación en la definitiva. En fecha 02 de noviembre 2010 el Tribunal advirtió a las partes que la presente causa entró en Etapa de Sentencia.
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:
1. Poder de representación judicial, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara. Este instrumento, pese a ser público, es desechado de esta contienda, por no haberse controvertido la representación judicial de la accionante. Y así se determina
2. Documento original de contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 08 de diciembre de 2007. Instrumento que al no haber sido desconocido, hace plena prueba. Y así se estima
Llegado el lapso probatorio ambas partes hacen uso de ese derecho. La parte accionante lo hace de esta manera:
I. Promovió el mérito favorable que se desprende de la pruebas promovidas por la parte demandada y ratificando el mérito a su favor del contrato de arrendamiento en fecha 08 de diciembre de 2007, haciendo énfasis en las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta y décima sexta. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, debiendo además indicar que los alegatos de las partes no son pruebas, a menos que se trate de la confesión judicial (que no es el caso). Y así se señala
II. Promovió documento original de contrato de arrendamiento que suscribió a través de su apoderada BLANCA OROPEZA DE RODRÍGUEZ con la inquilina OLY OMAIRA ORONOZ VARGAS, sobre el inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto en fecha 08 de noviembre de 2005.
Mientras, la parte accionada a través de su defensor de oficio, prueba así:
1. Promovió el mérito favorable que se desprende de autos. Sobre lo que ya se pronunció esta Juzgadora.
2. Consignó acuse de recibo No ZCZC ALA677 LAC777 LAAQC6712, donde se evidencia que el telegrama No LAAQA 4107 no pudo ser entregado a causa de domicilio cerrado.
3. Promovió acuse de recibo ZCZC ALA676 LAC778 LAAQC6713 de fecha 11/10/2010 donde se evidencia que el telegrama No LAAQA 6278 no pudo ser entregado a causa de domicilio cerrado.
Estos instrumentos, son valorados de conformidad a lo señalado en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachados tienen toda su fuerza probatoria. Y así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la parte accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde el 07 de noviembre de 2005, prorrogándose a través de contrato consecutivo, hasta el último de fecha 08 de junio de 2008, que estableció en su cláusula tercera que la duración del mismo era por seis meses, por lo que asegura la relación concluyó el 08 de junio de 2009, siendo que le correspondía una prórroga legal de un año, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada se defiende, a través su defensor nombrado de oficio, negando de manera genérica, sin alegar eximente alguno, asegurando no poder contestar más al fondo por falta de comunicación con la demandada.
A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, es esencial analizar el contenido de la cláusula tercera del último contrato suscrito entre las partes. Allí se establece:
“El presente contrato tendrá una duración de seis (06) meses fijos contados a partir del 08 de diciembre de 2007 hasta el 08 de junio de 2008 sin prórroga. Si al término del contrato LA ARRENDATARIA no entrega completamente desocupado el inmueble, indemnizará los daños y perjuicios que sufra LA ARRENDADORA hasta su definitiva entrega a razón de cincuenta bolívares (Bs.50,00)”. (Sic).
En el caso de marras, en el contrato se estableció un plazo para su finalización: el 08 de junio de 2008, y no la necesidad de notificación (desahucio). Ahora bien, llegada esa fecha, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Es decir, que la llamada prórroga legal, es parte integrante del tiempo de uso del inmueble, por ley. De ello, que la tácita reconducción, en estos casos sólo ocurre cuando luego de concluida la prórroga legal, el inquilino continúa en el uso y goce del bien arrendado y el locador lo ha permitido. Así, luego del año que le corresponde al locatario, por tener más de un año arrendando el bien, -según el ordinal B, de la norma recién invocada- era obligación del inquilino desocupar el bien, a menos que el arrendador conviniese en su utilización continua. Pero es el caso que éste, el 08 de octubre de 2009 (es decir, cuatro meses después de concluida la relación contractual) el arrendador exige la desocupación del inmueble arrendado.
Motivo por el cual, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.
En relación a la exigencia de la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,oo) diarios, calculados desde el 08 de junio del año 2009 hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado, a título de indemnización de los daños y perjuicios por no haber entregado en su oportunidad el inmueble, advierte quien decide que la misma cláusula tercera, arriba transcrita, establece tal indemnización, de manera textual. Por lo que esta exigencia está ajustada a derecho. Y así se establece.
DECISIÓN
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO acción instaurada por el ciudadano JORGE LUÍS RODRÍGUEZ OROPEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.559.707, contra OLY OMAIRA ORONOZ VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.847.419.
2. SE ORDENA a la parte demandada entregar el un inmueble constituido por un por una casa distinguida con el Nº 29 de la manzana 29-A, ubicada en la urbanización el Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, estado Lara, alinderada así: NORTE: calle diez (C-10); SUR: calle diez (C-10 A) SUR-ESTE: calle diez A (C-10 A) SUR-OESTE: calle ocho (C-8) y OESTE: calle ocho (C-8).
3. SE ORDENA a la parte demandada pagar a título de indemnización de los daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,oo) diarios calculados desde el 08 de junio del año 2009 hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado.
4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los quince días de noviembre de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,

Abg. Patricia Riofrío Peñaloza

La Secretaria Accidental

Abg. Ilse Gonzáles

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las p.m.