TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: CARMEN AMERICA GUEVARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.919.366.
APODERADA JUDICIAL: Abog. DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 41.575
DEMANDADA: OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.387.959
APODERADOS JUDICIALES: Abog. JOSÉ VICENTE LAYA y CARLOS LUIS RAMOS, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 48.795 y 55.151, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y OPCION DE COMPRA
EXPEDIENTE No. 52.404
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA.
Mediante escrito de fecha 15 de mayo de 2008, presentado por la Abogada DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 41.575, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.919.366, representación ésta que consta de instrumento PODER debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia estado Carabobo en fecha 15 de febrero de 2002, anotado bajo el N° 28, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.387.959, de este domicilio
Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 02 de junio de 2008.
En fecha 04 de junio de 2008, fue admitida dicha demanda emplazándose al demandado a dar contestación a la demanda en el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, en horas de despacho, librándose la correspondiente Compulsa y se abrió cuaderno de medidas.
En fecha 10 de junio de 2008, comparece la parte actora mediante su apoderada judicial y consigna las copias fotostáticas a los fines de su certificación y los emolumentos necesarios para la práctica de la citación del demandado.
Mediante diligencia de fecha 16 de junio de 20087, comparece el Alguacil del tribunal y deja constancia de haberse trasladado a la dirección indicada por la parte actora y practicó la correspondiente citación. El demandado firmó el recibo de citación.-
En fecha 19 de junio de 2008, comparece el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, parte demandada, y presenta escrito de contestación de la demandada, hace oposición a la medida de embargo preventivo y secuestro solicitada por la parte actora y presenta cuestiones previas establecidas en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 26 de junio de 2008, comparece la parte actora mediante su apoderada judicial y subsana a todo evento las cuestiones previas opuestas por la parte demandada; así mismo sustituye Poder que le fuere conferido por la parte actora en la Abog. MARIA DEL CARMEN OJEDA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 40.317.-
En fecha 30 de junio de 2008, comparece la parte demandada ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA y confiere PODER APID ACTA a los abogados JOSÉ VICENTE LAYA y CARLOS LUIS RAMOS, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 48.795 y 55.151, respectivamente.
En fecha 02 de julio de 2008, comparece el Co-Apoderado Judicial de la parte demandada y presenta escrito de pruebas constante de un (1) folio útil y dos (2) anexos; el cual fue agregado y admitido por auto de esa misma fecha.
En fecha 14 de julio de 2008, la parte actora mediante su apoderada judicial Abog. MARIA DEL CARMEN OJEDA MUJICA, ya identificada, presente escrito de pruebas constante de dos (2) folios útiles y siete (7) anexos en copias simples; el cual fue agregado y admitido mediante auto de esa misma fecha.
En fecha 28 de julio de 2008, solo la parte actora presentó informes.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Que su representada celebró Contrato de Arrendamiento con Opción de compra con el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, ya identificado, sobre un apartamento distinguido con el N° 37, ubicado en la planta baja, Bloque 37, Edifico 01, tipo FM-4-66 de la Urbanización La Isabelica, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual posee una superficie aproximada de 52,47 Mts.2 y cuyos linderos son: NORTE: con pared que da al apartamento Nro. 00-08; SUR: con pared que da al Apartamento 00-06; ESTE: con fachada este del edificio; y OESTE: con fachada oeste y pasillo común de circulación.
1. Que dicho inmueble pertenece a su representada según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro Subalterno de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo, de fecha 26 de septiembre de 2007, anotado bajo el N° 4, Tomo 224.
2. Que el canon mensual quedó establecido de común acuerdo entre las partes, en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.00,00), es decir, al día de hoy, CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.400,00) mensuales; que EL ARRENDATARIO se obligó a cancelar a LA PROPIETARIA al final de cada mes (negrillas y subrayado del tribunal).
3. Que en dicho contrato se acordó en la Cláusula DECIMA SEXTA, que el precio de venta del mismo, era por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), es decir al día de hoy, SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), los cuales pagaría EL ARRENDATARIO OPCIONANTE, a la PROPIETARIA, de la siguiente manera: a) VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (20.000.000,00), es decir al día de hoy, VENTE MIL BOLIVARES (Bs.F. 20.000,00), el día 25 de mayo de 2007, y el saldo o sea la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) es decir, al día de hoy CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.F. 40.000,00), en el transcurso de los (90) (sic.) días hábiles, siguientes a la fecha en que le sea entregado por el representante de LA PROPIETARIA, el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro competente.
4. Que es convenio expreso entre ambas partes que, si esta negociación no pudiera concluirse dentro de los plazos establecidos en este documento, por causa imputables a EL ARRENDATARIO”, dejará en beneficio exclusivo de LA PROPIETARIA la suma que, el le hubiese entregado o sea la cantidad de VENTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), es decir al día de hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), quedando en consecuencia, RESUELTO de pleno derecho el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre ambas partes mediante este documento, quedando obligado EL ARRENDATARIO, a la desocupación inmediata del inmueble en forma inmediata (sic.).
5. Que desde el 30 de noviembre de 2007, y hasta la fecha de hoy, EL ARRENDATARIO, no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, ni con lo establecido en la Cláusula Decima sexta del contrato, con cuyo incumplimiento e insolvencia, está dando lugar a la causal de resolución establecida en el artículo 1167 del Código Civil, así como conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, y es por estas razones es que DEMANDA como en efecto lo hace en nombre de su representada, en toda la plenitud de derecho al ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, ya identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal, en dar resuelto y sin ningún efecto el contrato de arrendamiento con opción a compra, y como consecuencia, en entregar totalmente desocupado y en perfectas condiciones de habitabilidad y de limpieza el inmueble en referencia, sin perjuicio, asimismo, de que pague las pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose hasta la terminación de este juicio. Así mismo, tal como lo establece la Cláusula Decimosexta, deje en beneficio exclusivo de LA PROPIETARIA la suma que, él le entregó, o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), es decir, al día de hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F 20.000,00) e igualmente quede RESUELTO de pleno derecho el Contrato de Arrendamiento con Opción a compra celebrado entre ambas partes. (subrayado del Tribunal).-
6. Que por cuanto EL ARRENDATARIO ha incumplido una de las obligaciones principales establecidas en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, es decir, ha dejado de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, es por lo que solicita que, conforme a lo preceptuado en el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, SE DECRETE Y PRACTIQUE EL SECUESTRO DEL INMUEBLE ARRENDADO, Y ASI MISMO SE ORDENE SU DESALOJO, Y QUE PARA GARANTIZAR EL PAGO DE LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO INSOLUTAS, ASI COMO TAMBIEN LAS QUE CONTINUEN VENCIENDOSE HASTA LA TERMINACION DE ESTE JUICIO, Y NO SE HAGAN ILUSORIOS SUS DERECHOS, SOLICITA SE DECRETE Y PRACTIQUE EL EMBARGO DE BIENES MUEBLES PROPIEDAD DEL DEMANDADO (negrillas del texto).
7. Que por cuanto el demandado está en mora respecto del pago de las pensiones arrendaticias, a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mismo no goza del beneficio de la prórroga legal a la que se refieren los artículos 38 y 39 de la misma ley (negrillas del texto).
8. Consignó los siguientes recaudos: Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo, de fecha 26 de septiembre de 2007, anotado bajo el N° 4, folios 1 al 3, Pto. 1°, Tomo 224°; Copia fotostática simple de instrumento Poder conferido por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, parte actora, a la Abogada DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 41.575, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia en fecha 15 de febrero de 2005, bajo el N° 28, Tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho.; Copia fotostática simple del Contrato de Arrendamiento con Opción a compra celebrado entre la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, representada por su Apoderada judicial y el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia en fecha 11 de abril de 2007, anotado bajo el N° 75, Tomo 02, de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Con la contestación
- Niega, rechaza y contradice en todas sus partes tanto los hechos como el derecho.
- Niega, rechaza y contradice que no haya cumplido con el pago de los canones de arrendamiento desde el día 30 de noviembre de 2007 y hasta la fecha de la presentación de la demanda, ni con lo establecido en la Cláusula Decimasexta del Contrato de ARRENDAMIENTO y OPCION DE COMPRA, ya que lo cierto es que se encuentra totalmente solvente en el pago de los canones de arrendamiento señalados como insolventes por la contraria, a pesar de que desde el mes de Noviembre no le ha entregado de la mala fe los correspondientes recibos de pago (sic); así mismo no le ha hecho entrega de los recaudos o documentos necesarios, incluyendo el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el registro subalterno correspondiente al inmueble a los fines de poder dar cumplimiento a lo establecido en la CLAUSULA DECIMOSEXTA del contrato de OPCION DE COMPA, así como tampoco le ha hecho entrega de la Cédula Catastral y Solvencia Municipal del inmueble respectivo.
- Niega, rechaza y contradice, que deba dejar en beneficio de la propietaria del inmueble, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES SUERTES (20.000,00 Bs.F), a consecuencia de lo establecido en la CLÁUSULA DECIMOSEXTA del Contrato de ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, ya que no puede la demandante de autos imputarle incumplimiento alguno en relación a dicha cláusula, si no por el contrario es ella la que ha incumplido con sus obligaciones contractuales.
- Hace oposición a que el tribunal decrete el SECUESTRO del inmueble por ser incierto que ha incumplido con una de las obligaciones establecidas en el artículo 1.592, Ordinal 2do. del Código Civil, ya que no ha dejado de pagar la Pensión o Canon de arrendamiento alguno.
- Opone cuestiones previas establecidas en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que establece el defecto de forma.
III
ANALISIS PROBATORIO
Pruebas parte actora
Con la demanda:
.- Consigna Copia simple de documento de propiedad del inmueble, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo. Este documento al no haber sido impugnado por la parte demandada adquiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil. Con el mismo queda demostrada la propiedad del inmueble lo cual no resulta un hecho controvertido.-
.- Consigna en copia simple PODER que le fuere conferido por la parte actora ciudadana CARMEN AMERICA GUEVAR a la Abog. DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia en fecha 15 de febrero de 2005, anotado bajo el N° 28, Tomo 14 de los libros llevados por ese Despacho. A este documento se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Con el mismo queda demostrada la facultada que posee la Apoderada judicial para actuar en la presente causa lo cual no resulta un hecho controvertido en la presente causa.
.- Consigna en copia simple CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA suscrita entre la Abog. DULCE AMADA GUEVARA, inscrita en el IPSA bajo el N° 41.575 actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, con el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia en fecha 11 de abril de 2007, inserto bajo el N° 75, Tomo 02 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho. Dicho instrumento al no ser impugnado por la parte demandada, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Con el mismo queda demostrada la existencia del contrato de opción de compra venta y arrendamiento suscrito entre las partes contendientes en esta causa y se aprecia que el contrato tendría una duración de seis meses fijos contados a partir del 11 de abril de 2007, que el canon de arrendamiento es de CUATROCIENTOS BOLIVARES (BsF 400,00); que el precio pactado por el inmueble es de SESENTA MIL BOLIVARES (BsF. 60.000,00); que el demandado debía pagar el 25 de mayo de 2007, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (BsF. 20.000,00) y el saldo, o sea la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BsF. 40.000,00) en el transcurso de noventa (90) días hábiles siguiente a la fecha en que le sea entregado al representante de “LA PROPIETARIA”, el documento de propiedad el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Competente. Y así se establece.
Con las pruebas:
.- Promueve y consigna marcadas “A” y “A1” copias simples de los depósitos realizados por el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO en la cuenta corriente N° 0180082030200216749 del Banco Provincial cuyo titular es la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA, correspondiente a los canones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2007, dichos instrumentos fueron consignados por la parte actora en copia simple por lo tanto al no ser copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se desechan.
.- Promueve y consigna marcado “B” depósito bancario de fecha 07 de junio de 2007 en la cuenta antes mencionada por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), al día de hoy, VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), correspondientes a lo convenido en el Contrato de Arrendamiento con opción a Compra, evidenciándose el incumplimiento de la Cláusula Decima sexta de dicho Contrato. Dicho instrumento al no ser impugnado se le otorga valor probatorio y se valora como tarjas, y del mismo se evidencia que el accionante cumplió con posterioridad con la obligación prevista en la cláusula décimo sexta del contrato, es decir, cumplió en una fecha posterior al veinticinco (25) de mayo de 2007. Y así se establece.
.- Promueve y consigna marcada “C” fotocopia simple del documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizada por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo de fecha 26 de septiembre de 2007, inserto bajo el Nro. 4, folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 224. Por cuanto dicho instrumento ya fue valorado, el Tribunal no se pronuncia y reitera el valor probatorio concedido.
.- Promueve y consigna marcado “D” copia simple de certificado de solvencia Municipal de fecha seis (06) de septiembre de 2007 con vencimiento al treinta y uno (31) de diciembre de 2007. Dicho instrumento al no ser impugnado por la parte demandada, el tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo queda demostrado que la solvencia en el pago de los impuestos municipales por parte de la accionante correspondiente al inmueble objeto del contrato. Y Así se establece.
.- Promueve y consigna marcado “E” copia de certificado Municipal de fecha siete (07) de marzo de 2008 con vigencia al 30 de diciembre de 2008. Dicho instrumento al no ser impugnado el tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se demuestra la solvencia de la accionante en el pago de los impuestos municipales correspondientes al inmueble objeto del contrato. Con dicho instrumento queda demostrado que la parte accionante cumplió con su obligación de entregarle los requisitos a la parte accionada, dado que el original manifiesta haberlo entregado al accionado.
.- Promueve y consigna marcado “F” fotocopia de la cédula Catastral de fecha 05 de marzo de 2008. Dicho instrumento al no ser impugnado el tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia la ubicación del inmueble propiedad de la accionante en el control llevado por la Alcaldía del Municipio Valencia.
.-Promueve y consigna marcado “G” fotocopia de la carátula y primera página de la libreta de ahorros del Banco Provincial que le pertenece a la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA. Este Instrumento es un documento emanado de un tercero el cual carece de valor probatorio, ya que no fue ratificado por el tercero que lo emite.
Pruebas parte demandada

.- Promueve las testimoniales de los ciudadanos HOMERO HERRERA, MARTÍN LEON, GUSTAVO MORENO y FERNANDO PEÑA.-.
En la oportunidad de rendir las declaraciones solamente compareció el ciudadano FERNANDO PEÑA, quien manifestó conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano Oslando Paúl Pineda Manrufo; que le consta que el mismo en ocasiones efectúa pagos por concepto de canon de arrendamiento del apartamento que habita sin recibir de manos de la cobradora el recibo respectivo; que le consta que el ciudadano Oslando Paúl Pineda Manrufo efectúa pagos ante en el Banco Provincial por concepto de canon de arrendamiento del inmueble que habita. Al ser repreguntado manifestó: Que le consta que el ciudadano Oslando Paúl Pineda Manrufo pagaba a una cobradora los canones de arrendamiento puesto que lo vio y este se lo comunicó; que la relación que tiene con el ciudadano Oslando Pineda es en función del trabajo que realiza el señor, al servicio que presta y mientras realiza el trabajo le comenta sobre la situación; que la frecuencia mediante la cual tiene contacto con el ciudadano Oslando Pineda es a medida de requiere de los servicios del mismo; al ser repreguntado sobre las características físicas de la cobradora de los canones de arrendamiento la parte actora hizo oposición a la repregunta y la parte contraria insistió en la misma, siendo que el tribunal ordenó al testigo dar respuesta a dicha repregunta, a lo cual manifestó ser una persona bajita, gruesa. La parte actora tacha el testigo por ser falsos sus alegatos ya que la Dra. Dulce Guevara es una mujer alta y esbelta, siendo que la parte actora solicita la improcedencia de la tacha en virtud de que la misma posee las características fisonómicas expresadas por el testigo. De las declaraciones de dicho testigo se desprende que con este testimonio el accionado pretente demostrar el cumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato, siendo esta circunstancia inadmisible ya que todas exceden de DOS BOLIVARES, todo ello a tenor de lo previsto en el artículo 1.387 del Código Civil y por consiguiente debe ser desechado su testimonio.
.- Promueve y consigna Voucher’s de Depósitos marcados “A” y “B” realizados en la cuenta Corriente N° 1080082030206216749 del Banco Provincial S.A., cuyo titular es la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA, accionante del presente procedimiento para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007 y enero de 2008. Este Instrumento se le concede el valor de tarjas y con el mismo se evidencia que el accionado el veintinueve de agosto de 2007 y dos de enero de 2008, el pago acumulativo de las pensiones arrendaticias. Y así se establece.
.- Promueve la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicita se oficie al Banco Provincial S.A. para que informara a quien pertenece la cuenta Corriente N°. 0108-0082-03-0200216749, que se encuentra en los registros de clientes de dicha institución bancario, lo cual fue acordado mediante Oficio N° 1.083 de fecha 02-07-2008 y no consta en las actas procesales su respuesta, así como tampoco consta que el accionado hubiere insistido en la mismas además que dicha prueba resulta inoficiosa ya que la titularidad de la cuenta no es un hecho controvertido y así se establece.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA.
Quedan como hechos admitidos: La existencia del contrato de arrendamiento y opción a compra existente entre la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA y el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización La Isabelica, N° 37, P.B del Bloque 37, Edifico 01, Tipo FM-4-66, Parroquia Genera Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estadio Carabobo.
Quedan como hechos controvertidos:
• El incumplimiento de la obligación contractual como lo es el pago de los cánones de arrendamientos desde el 30 de noviembre de 2007 hasta la fecha de hoy (fecha en la cual introdujo la demanda el 15 de mayo de 2008).
• El incumplimiento de la cláusula decimosexta del contrato de arrendamiento con opción a compra.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

PUNTO PREVIO
Alega el demandado que en el caso de autos existe una inepta acumulación por cuanto a su decir la accionante no podía acumular la resolución del contrato de arrendamiento y la resolución de la opción de compra venta ya que para el primer caso le corresponde el procedimiento breve de acuerdo con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y para la resolución del contrato de opción de compra venta el procedimiento ordinario previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto este Juzgador aprecia que fue la intención de ambas partes al momento de celebrar el contrato establecer en un mismo contrato el arrendamiento y la opción de compra venta, es decir, hacen derivar de la condición de arrendatario la de opcionante, razón por la cual a tenor de la previsto en el artículo 33 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe la presente causa tramitarse conforme a procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes de nuestra Ley Adjetiva Civil, ya que dicha relación contractual deriva de la relación arrendaticia; por consiguiente, la inepta acumulación denunciada no puede prosperar y así se decide.
DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA.
PRIMERO: La acción de resolución de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
En la obra “Doctrina General del Contrato” elaborada por Dr. José Melich Orsini indica como requisitos de la acción resolutoria prevista en la norma antes mencionada: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En este mismo orden de ideas el referido autor ha señalado que el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstos en la misma norma), debe “reclamar judicialmente”.
En tal sentido, el incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.
SEGUNDO: En la presente causa la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra por la falta de pago tanto de la obligación principal del contrato de arrendamiento como es el pago de los cánones de arrendamiento; así como por la falta de pago oportuna de la obligaciones derivadas del contrato de compra venta.
En este orden de ideas, el accionante alega que el demandado no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2007, hasta la fecha de la introducción de la demanda por ante el juzgado Distribuidor y que incumplió con el pago derivado de la opción de compra venta previsto para el 25 de mayo de 2007. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167 del Código Civil y el artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Una vez contestada la demanda se establecen los límites de la controversia y se hace necesario establecer que debe probar cada una de las partes contendientes. En este sentido, la carga de la prueba de las partes en el sistema venezolano rige lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, como es lógico el actor debe probar los hechos en que funde su pretensión y el demandado tiene la carga de probar los hechos en que fundamenta su excepción o defensa, es decir, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, todo ello recogido en la máxima latina “onus probando incumbit ei quit asserit”, (la carga de la prueba incumbe al que la afirma).
Para resolver se aprecia que la cláusula del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se estableció lo siguiente: “PRIMERA: LA PROPIETARIA da en arrendamiento con opción a compra a EL ARRENDATARIO, por un precio de SESENTA MILLONES, (Bs. 60.000.000,0) y este así lo recibe, un (1) apartamento de su exclusiva propiedad distinguido con el Nro. 00-07, ubicado en la Planta Baja del bloque 37, edificio 01, Tipo FM 4-66 de la Urbanización la Isabelica….(omissis) SEGUNDA la duración del presente contrato, será de seis (6) meses fijos, contados partir de la fecha de autenticación de este documento. Finalizado el lapso acordado de seis meses antes mencionado, lapso durante el cual tendrá vigencia el monto establecido en este contrato, y si no hubiese finiquitado la negociación, y en caso de prórroga del mismo, el precio acordado anteriormente, aumentará de común acuerdo entre las partes. El canon mensual de arrendamiento será de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) pagaderos al final de cada mes. Siendo convenio expreso entre las partes, que la falta de por lo menos una (1) de esas mensualidades, generará intereses moratorios compensatorios, igualmente al tipo del uno por ciento (1% mensual sobre los saldos deudores, y si dejase de pagar los intereses antes señalados durante por lo menos una mensualidad, será suficiente para que se considere terminado este contrato y en consecuencia, queda EL ARRENDADATARIO obligado a desocupar el inmueble en un plazo no mayor de treinta (30) días, (subrayado del tribunal) y lo lógicamente a pagar los canones de arrendamiento insolutos hasta esa oportunidad; siendo convenido expreso del inquilino que los pagos que hubiere efectuado, hasta esa ocasión, quedaran en beneficio de LA PROPIETAIA. DECIMOSEXTA: El precio pactado para esta negociación es la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), que EL ARRENDTARIO pagará a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: a) VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), el día veinticinco (25) de mayo de 2007; (subrayado del tribunal) y el saldo de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) en el transcurso de los noventa (90) días hábiles, siguientes a la fecha en que le sea entregado a la representante de LA PROPIETARIA, el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria…(omissis). En consecuencia, el actor logró demostrar la existencia de la obligaciones que denuncia como incumplidas, es decir, demostró que el demandado tiene la obligación de pagar un cano de arrendamiento por mensualidades vencidas a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.F 400,00) y que debía pagar el 25 de mayo de 2007 la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F 20.000,00). Y así se establece.
Ahora bien, conforme a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito en fecha 11 de abril de 2007 vencido el 11 de octubre de 2007, los seis meses de duración del contrato de arrendamiento, se entiende que a partir de esa fecha nace para el arrendatario el derecho a la prórroga legal de seis (6) meses conforme a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Sin embargo, para que el arrendatario pueda tener el derecho a la prórroga legal debe necesariamente estar solvente en sus obligaciones contractuales de acuerdo con lo establecido en el artículo 40 eiusdem.
En el caso bajo estudio la accionante alega la falta de pago del arrendatario a partir del mes de noviembre de 2007, es decir, en el período correspondiente a la prórroga legal. En este sentido en las actas procesales quedó demostrado que el arrendatario efectuó un pago de OCHOCIENTOS BOLÍVARES el día 29 de agosto de 2007 y otro pago acumulativo el dos (2) de enero de 2008 por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 1.200,00), lo que equivale a tres mensualidades, tal y como consta al folio 28 del expediente. Ahora bien, este último pago es el relevante al mérito de la controversia, ya que éste se corresponde con el período demandado y demuestra que para la oportunidad en que efectúa el depósito el demandado cancela acumulativamente las pensiones arrendaticias que había dejado de pagar los cánones de arrendamiento demandados tal y como se desprende de los copias de los Vouchers consignados por la parte demandada en sus escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron valorados conforme a la ley, quedando en consecuencia configurado y demostrado el incumplimiento del demandado de la obligación de pagar el canon de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.
Así mismo se desprende que de las documentales promovidas en su escrito de pruebas por la parte accionante consignado marcado “B”, específicamente en la CLAUSULA DECIMASEXTA del contrato que el demandado debía efectuar el día 25 de mayo de 2007, un pago por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES, siendo el caso que de las actas procesales se aprecia que lo realizó en fecha 07 de junio de 2007, desprendiéndose de allí que el accionado incumplió con su obligación contractual. Y ASÍ SE DECIDE.
Establece el contrato cuya resolución se demanda en su cláusula PRIMERA que LA PROPIETARIA da en arrendamiento con opción a compra a EL ARRENDATARIO, por un precio de SESENTA MILLONES, (Bs. 60.000.000,00) ubicado en la Planta Baja del bloque 37, edificio 01, Tipo FM 4-66 de la Urbanización la Isabelica….(omissis); en su cláusula SEGUNDA establecen que la duración del contrato será de seis (6) meses fijos, contados partir de la fecha de autenticación de este documento, el cual se realizó en fecha 11 de abril de 2007, y una vez finalizado dicho lapso y si no hubiese finiquitado la negociación, y en caso de prórroga del mismo, el precio acordado anteriormente, aumentará de común acuerdo entre las partes. Que el canon mensual de arrendamiento será de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) pagaderos al final de cada mes, asi mismo convinieron, que la falta de por lo menos una (1) de esas mensualidades, generará intereses moratorios compensatorios, igualmente al tipo del uno por ciento (1% mensual sobre los saldos deudores, y si dejase de pagar los intereses antes señalados durante por lo menos una mensualidad, será suficiente para que se considerara terminado dicho contrato y en consecuencia, EL ARRENDADATARIO queda obligado a desocupar el inmueble en un plazo no mayor de treinta (30) días, y pagar los cánones de arrendamiento insolutos hasta esa oportunidad; y que los pagos que hubiere efectuado, hasta esa ocasión, quedaran en beneficio de LA PROPIETARIA. En su cláusula DECIMOSEXTA establecieron el precio de la negociación en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), que EL ARRENDTARIO pagaría a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: a) VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), el día veinticinco (25) de mayo de 2007.
En razón del análisis efectuado de las actas procesales este Jurisdicente encuentra que el accionado nada probó a su favor, por consiguiente no logró demostrar que se hubiere liberado del cumplimiento de sus obligaciones, en consecuencia, se encuentra incurso en el incumplimiento a su principal obligación como lo era el pago de los cánones de arrendamientos e incumple también la cláusula decimosexta del contrato de arrendamiento con opción de compra, por lo tanto, es por ello que la presente demanda debe prosperar y debe declararse resuelto el contrato, tal y como será declarado en el dispositivo del fallo y así se decide.
Finalmente, establecido que resulta procedente la acción resolutoria procede a determinar la procedencia de las indemnizaciones que reclama la actora y al efecto se aprecia que solicita el pago de los intereses moratorios compensatorios que se causen, igualmente al tipo 1% mensual sobre los deudores, generados desde que se dejare de cancelar una mensualidad.
Igualmente solicita la accionante, que si esta negociación no pudiera concluirse dentro de los plazos establecidos en el documento, por causas imputables a EL ARRENDATARIO, dejará en beneficio exclusivo de LA PROPIETARIA, la suma que el le hubiere entregado, o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVAES (Bs. 20.000.000,00), quedando en consecuencia resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre ambas partes.
Al respecto este juzgador observa que en efecto se produjo el incumplimiento alegado por la accionante, en consecuencia, y la accionante exige como indemnización el pago de las pensiones arrendaticias vencidas y las que continúen venciéndose hasta la terminación del juicio. En este sentido el artículo 1.616 del Código Civil establece: “Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”, por lo tanto, la indemnización solicitada por la actora resulta procedente y el demandado debe ser condenado al pago de dicha indemnización, con exclusión de los meses de noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008, es decir, será condenado al pago CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.f 400,00) mensuales contados a partir del mes de febrero del año 2008 inclusive, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme el fallo, razón por la cual se ordenará una experticia complementaria del fallo para que los determine todo ello conforme a los artículo 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil y se excluyen los intereses por considerar quien decide que no puede recibir una doble indemnización por un mismo hecho. Y así se decide.
En cuanto a los VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F. 20.000,00) que recibió la accionante mediante el pago inoportuno del demandado se aprecia que conforme a lo dispuesto en la cláusula decimo sexta del contrato que esta suma en caso de incumplimiento por causas imputables al demandado quedaría en beneficio del accionante, por ende al ser demostrado el incumplimiento del demandado, resulta procedente que la accionante conserve para si la expresada suma de dinero en aplicación directa de dicha disposición contractual. Y así se decide.
VI
DECISIÓN
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVAR mediante su apoderada judicial Abog. DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, todos identificados en esta sentencia. En consecuencia, PRIMERO: Se resuelve el contrato de Arrendamiento con opción a compra suscrito por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA mediante su apoderada judicial Abog.. DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, celebrado en fecha 11 de abril de 2007 , por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 08, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; SEGUNDO: Se ordena entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el N° 37, ubicado en la Planta Baja del Bloque 37, Edificio 01, Tipo FM-4-66 de la Urbanización La Isabelica, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual posee una superficie de 52,47 Mts.2 y sus linderos so: NORTE: con pared que da al apartamento Nro. 00-08; SUR: con pared que da al apartamento Nro. 00-06; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste y pasillo común de circulación. TERCERO: Se ordena al ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO pagar a la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bsf 400,00) mensuales contados a partir del mes de febrero inclusive hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme el fallo, cantidad que deberá ser determinada mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo dispuesto en el artículo 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de que el presente fallo fue dictado fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los cuatro (4) días del mes de noviembre de 2.010. Años: 200º y 151º.
El Juez Provisorio,

La Secretaria,

Abog. Pastor Polo

Abog. Mayela Ostos Fuenmayor

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las once de la mañana 11:00 a.m.).
La Secretaria,

Exp. N° 52.404

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