TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO CARABOBO.
200º y 151°

PARTE
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil, BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el N° 27 y Tomo 182-A.
APODERADOS
JUDICIALES: Abgds. BENITO JESUS JURADO TORRES; ARNALDO JOSE MORENO LEON Y MARIA GABRIELA AULAR TORRES, inscrito en el INPREABOGADO bajo los Nros. 1.120, 19.186, 135.487, respectivamente.
PARTES
DEMANDADOS: INVERSIONES BONCAR, C.A. inscrita ante el registro Mercantil que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23 de Julio de 1974, bajo el Nº 56, tomo 26-A y la Ciudadana ANTONIA CARIELLO CELLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-1.343.434.
ABOGADO
ASISTENTE: Abg. RAFAEL GERMAN GARCIA SUAREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 67.765.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y NULIDAD DE VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE Nº: 23.740.

Sustanciada como fue la presente causa, se procede a dictar el pronunciamiento correspondiente en los términos siguientes:
En fecha 07 de Mayo de 2009, fue presentada por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Demanda interpuesta por la Sociedad de Comercio BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A., constituida mediante Acta Constitutiva Estatutaria debidamente participada e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el N° 27 y Tomo 182-A, cuyos estatutos sociales fueron posteriormente reformados mediante Acta de Asamblea de Accionistas participada e inscrita por ante el Registro Mercantil citado en fecha 03 de Junio de 1992, bajo el N° 7 y Tomo 15-A, representada en este acto por el ciudadano FRANCISCO DAVILA COELLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Personal N° 11.355.060, en su carácter de Presidente de la citada Sociedad de Comercio en virtud de Asamblea General Ordinaria de Accionistas celebrada en fecha 16 de Marzo de 2004, participada e inscrita por ante el Registro Mercantil anteriormente nombrado en fecha 02 de Agosto de 2004, bajo el N° 42 y Tomo 58-A, asistido en este acto por el abogado en ejercicio ARNALDO JOSE MORENO LEON, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 19.186, en contra de Sociedad de Comercio INVERSIONES BONCAR, C.A. cuya acta constitutiva fuera participada y registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 23 de Julio de 1974, bajo el N° 42, del Libro de Registro N° 114, cuya acta constitutiva estatutos sociales fuera reformada mediante Asamblea General de Accionistas la cual fuera registrada por ante la Oficina Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha 13 de Abril de 1999, bajo el N° 56, Tomo 26-A y la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil divorciada, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Personal N° 1.343.434.
Por auto de fecha 21 de Mayo de 2009, el Tribunal admitió la Demanda conforme a lo que dispone el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, ordenando como lo establece el Artículo 342 ejusdem el emplazamiento de las partes demandadas que lo son la Sociedad de Comercio INVERSIONES BONCAR, C.A. y la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil divorciada, titular de la Cédula de Identidad Personal N° 1.343.434, ambos de este domicilio, haciendo del conocimiento de las partes demandadas que el procedimiento o juicio se tramitará por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y conjuntamente con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia se les emplaza, a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A., en la persona del ciudadano RAIMUNDO CARIELLO CELLI, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y de Cédula N° V-3.208.067, en su carácter de Administrador Gerente de la Sociedad Mercantil demandada y a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, antes identificada, para que comparezcan por ante este Tribunal el segundo día de Despacho siguiente después de que conste en autos la citación de la última de las partes demandadas, a dar contestación a la demanda que por Retracto Legal de Arrendamiento interpusieran en su contra.
Consta en los autos que en fecha 28 de Mayo de 2009, el ciudadano FRANCISCO DAVILA COELLO, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A., conforme a lo que dispone el Artículo 152 del Código de Procedimiento Civil otorgó Poder Apud Acta a los abogados BENITO JESUS JURADO TORRES; ARNALDO JOSE MORENO LEON y MARIA GABRIELA AULAR TORRES, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 1.210, 19.186 y 135.487, respectivamente, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Personal Nos. V-742.536; V-5.388.318 y V-7.125.206, respectivamente.
En fecha 12 de Junio de 2009 mediante diligencia, el abogado ARNALDO JOSE MORENO LEON pone a disposición de la Secretaria del Tribunal copia fotostática simple del libelo de la demanda con el auto de admisión para que sean elaboradas las compulsas respectivas y entregó al Alguacil del Tribunal los emolumentos para que fueran practicadas las citaciones, quién así lo hizo constar en el expediente.
Agotada como fue la citación personal, en fecha 14 de Julio de 2009 el abogado ARNALDO JOSE MORENO LEON, solicita del Tribunal la citación de los demandados por Carteles, lo cual fue acordado por auto de fecha 20 de Julio de 2009.
Recibidos los Carteles por el abogado ARNALDO JOSE MORENO LEON en fecha 22 de Julio de 2009, fueron consignados en los autos en fecha 04 de Agosto de 2009, de lo cual dejó constancia el Tribunal por auto de esa misma fecha.
En fecha 21 de Septiembre de 2009 y estando corriendo el lapso previsto en los Carteles de Citación, comparecieron por ante el Tribunal los ciudadanos RAIMUNDO CARIELLO CELLI y GERARDA ANTONIA CARIELLO, con el carácter antes expresado, asistidos por el abogado en ejercicio RAFAEL GERMAN GARCIA SUAREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 67.765, consignando al efecto Escrito de Contestación a la Demanda en el cual opusieron la cuestión previa prevista en el Ordinal 9 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y procedieron a dar contestación a la demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes Escritos de Promoción de Pruebas en fecha 13 de Octubre de 2009, los cuales fueron agregados a los autos, admitidas y reglamentadas por autos de fechas 20 de Octubre de 2009 y 20 de Julio de 2010.
ALEGATOS DE LAS PARTES
LA PARTE ACTORA ALEGA:
Alega el demandante lo siguiente:
1) Que consta de instrumento privado suscrito en fecha 01 de Mayo de 1999 cuyo original consigna marcado “D” que su representada BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, celebró con INVERSIONES BONCAR, C.A. un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado cuyo lapso de duración según lo establecido en la cláusula tercera del contrato fue convenido por las partes por el término de seis meses a partir del 01 de Mayo de 1999, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes le manifiesta lo contrario a la otra, por escrito, y con quince días de anticipación por lo menos, a la fecha de que el contrato llegare a su conclusión;
2) El objeto lo constituyen dos inmuebles conformados por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con la Calle López Latouche, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo;
3) El referido contrato de arrendamiento fue suscrito por INVERSIONES BONCAR, C.A. a nombre propio por ser la propietaria de los cuatro lotes de terreno sobre el cual se encuentra construido el Centro Comercial Paseo Las Acacias; cuyos derechos de propiedad y posesión le fueron cedidos por la principal accionista GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI a los fines de aportar parte del Capital Social de la empresa arrendadora tal y como consta en el documento protocolado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 14 de Octubre de 1974, bajo el N° 11, folios 21 al 24 del Protocolo Tercero, cuya copia por ser instrumento público acompañó marcado con la letra “G” y por ser la propietaria de la construcción según documento de condominio del Centro Comercial Paseo Las Acacias otorgado posteriormente por INVERSIONES BONCAR, C.A. por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 04 de Octubre de 2001, protocolizado bajo el N° 14, Protocolo Primero, Tomo 1, cuya copia por ser instrumento público acompañó marcado con la letra “H”;
4) Una vez cumplido el término original del contrato, es decir, seis meses de duración, ninguna de las partes contratantes manifestó por escrito la intención de darlo por terminado, motivo por el cual el mismo se fue prorrogando por períodos sucesivos de seis meses de duración a partir del 01 de Noviembre de 1999;
5) Una vez que entró en vigencia la novena prórroga del contrato, es decir, el 01 de Noviembre de 2003, la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI le presentó a mi representada un nuevo contrato de arrendamiento en el cual aparecía ella como arrendadora a título personal manifestando que dicho contrato era a los fines de ajustar el canon de arrendamiento y que los derechos adquiridos por la demandante como arrendataria, no se verían afectados, por cuanto mediante asambleas generales de accionistas de INVERSIONES BONCAR, C.A. la primera celebrada en fecha 07 de Enero de 2000 y la segunda en fecha 08 de Marzo de 2002, la primera debidamente inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero en fecha 08 de Marzo de 2000, bajo el N° 56, Tomo 19-A, y la segunda en fecha 23 de Abril de 2002 registrada bajo el N° 63 y Tomo 21-A, en las mismas se decidió establecer el Régimen de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Paseo Las Acacias, mediante el cual se adjudicarían a los demás socios por el valor de sus acciones, los locales comerciales distinguidos con los Nos.: 1, 2, 4,5, 6, 8,9,10, 11, 12, 13 y 15, y ella pasaría a ser la única accionista de INVERSIONES BONCAR, C.A., la cual conservaría la propiedad de los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y local Fuente de Soda, todo lo cual se evidencia de las copias de dichas asambleas que por ser instrumentos públicos consigna marcadas “I” y “J”;
6) Una vez revisadas el contenido de dichas actas de asambleas, la Sociedad Mercantil demandante procedió a suscribir el contrato de arrendamiento de fecha 01 de Noviembre de 2003, cuyo original fue consignado marcado con la letra “K”, en el cual quedó igualmente establecido que el mismo sería prorrogable;
7) En fechas 01 de Mayo de 2005, 01 de Mayo de 2006 y 01 de Mayo de 2007, fueron suscritos nuevos contratos de arrendamientos bajo el mismo argumento de ajustar el canon de arrendamiento y con la condición de que los mismos eran a tiempo determinado y prorrogables, tal y como consta de los instrumentos privados que contienen dicho contrato y cuyos originales fueron consignados marcados con las letras: “L”, “M” y “N”,
8) En fecha 30 de Abril de 2008 fue suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, esta vez por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, el cual fuera autenticado bajo el N° 1 y Tomo 115 de los Libros de Autenticaciones cuyo original fue acompañado marcado con la letra “O”; el mismo tendría una duración de doce meses fijos a partir del 01 de Mayo de 2008 por lo que la Sociedad Mercantil demandante debía entregar el inmueble en fecha 01 de Mayo de 2009 sin necesidad de previa notificación. Pero es el caso que a pesar que en este último contrato de arrendamiento a término fijo, es decir sin prórroga, dicha disposición es nula, por cuanto implica disminución y menoscabo de los derechos que benefician a la demandante a tenor de lo establecido en el Artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos;
9) Los locales comerciales objeto de los contratos son: el N° 7 que tiene un área aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (151,84 Mts.2) distribuidos así: NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (98,30 Mts.2) en Planta Baja y CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (53,54 Mts.2) en Mezzanina, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Fachada Norte Principal del Edificio; SUR: Local N° 14; ESTE: Fachada Este Principal del Edificio y OESTE: Local N° 6, correspondiéndole un porcentaje de condominio equivalente a Ocho coma Trescientos Setenta y Siete por ciento (8,377%), y el Local N° 14 tiene un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTISÉIS DECÍMETROS CUADRADOS (144,26 Mts.2) distribuido así: NOVENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (70,72 Mts.2) en Planta Baja y CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (53,24 Mts.2) en Mezzanina, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Local N° 7; SUR: Fachada Sur interna del edificio y pasillo de circulación; ESTE: Fachada Este Principal del Edificio y OESTE: Local N° 13. Le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a SIETE COMA NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS POR CIENTO (7,966%);
10) En fecha 02 de Abril de 1999 la demandante recibió un telegrama del Instituto Postal Telegráfico, Región Central que en original consignó la parte demandante marcado con la letra “P” en el cual la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. de acuerdo al Artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le notificó que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Valencia en fecha 30 de Octubre de 2003, bajo el N° 3, folios 1 al 3, Protocolo Primero y Tomo 8, vendió los Locales 7 y 14 que ocupa en calidad de arrendataria desde el 01 de Mayo de 1999 a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI;
11) Sorprendida por el telegrama puesto que en fecha 01 de Noviembre de 2003 la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI le presentó un nuevo contrato de arrendamiento manifestándole que el mismo era a los solos fines de ajustar el canon de arrendamiento y que los derechos adquiridos por la demandante arrendataria, no se verían afectados conforme a lo decidido en las asambleas generales de accionistas de la demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. celebrada en fecha 07 de Enero de 2000 y 08 de Marzo de 2002,
12) En fecha 03 de Abril de 2009 la demandante acudió por ante la sede de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Municipio Valencia del Estado Carabobo y solicitó copia del documento a que se refirió el mencionado telegrama observando sorpresivamente la veracidad del mismo por cuanto constaba que mediante documento registrado en fecha 30 de Abril de 2003, registrado bajo el N° 3, folios 1 al 3, Protocolo Primero y Tomo 8, la demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. había vendido a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI nueve locales comerciales que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias entre los cuales se encuentran los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14 que la demandante ocupaba desde hace más de diez años como arrendataria;
13) Tratándose de dos locales comerciales sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, perfectamente individualizados con sus linderos y medidas como se evidencia del documento de condominio antes citado, la demandante tenía el derecho a que le fuera ofrecido en venta los locales de comercio 7 y 14 del mencionado centro comercial que ocupaba en calidad de arrendataria en más de diez años;
14) Para la fecha de la enajenación 30 de Abril de 2003 la demandante no solo tenía cuatro años como arrendataria de los dos locales de comercio, sino que estaba solvente con el pago del canon de arrendamiento para esa fecha y vigente la relación contractual arrendaticia celebrada con la arrendadora propietaria, INVERSIONES BONCAR motivo por el cual está obligada según lo establecido en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a ofrecerle en venta con preferencia a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI;
15) Tomando en cuenta que a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI le dieron en venta los nueve locales comerciales por el precio total de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 720.000.000,oo) que representan en la actualidad SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 720.000,oo) y tomando en consideración el área total de los nueve inmuebles es de NOVECIENTOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (920,41 Mts.2); el precio por cada metro cuadrado para el momento de la venta fue de SETECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (Bs. 782.260,08) que representa actualmente la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (Bs.F 782,26); quiere ello decir que el local comercial N° 7 para el momento de la venta, es la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 118.778.370,54), que representan actualmente la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.F 118.778,37) y el valor del local comercial distinguido con el N° 14, para el momento de la venta era de CIENTO DOCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 112.848.839,14) que representan actualmente la cantidad de CIENTO DOCE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F 112.848,84),
16) Que nunca le ofrecieron en venta los referidos inmuebles por tener derecho a la preferencia ofertiva sino que la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en su condición de adquirente tampoco le notificó de la venta efectuada en los términos establecidos en el Artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que ejerciera su derecho de retracto legal arrendaticio el cual surgió desde el momento que tuvo conocimiento de dicha venta, esto es el día 03 de Abril de 2009, fecha en la cual revisó el documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo;
17) Que quebrantado el derecho a la preferencia ofertiva al haberse materializado la venta entre los demandados la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI tenía la obligación de notificar a la demandante dando cumplimiento a los requisitos establecidos en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de que ésta ejerciera o no el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en dicho documento de venta; por el contrario le es enviado un telegrama notificándole de la venta efectuada casi seis años después, con una fecha errada y contraviniendo lo establecido en los Artículo 44 y 47 de la Ley Especial por lo cual se les menoscabó los derechos arrendaticios que la Ley le otorga y además se le pretende violentar el derecho a retracto legal arrendaticio por lo que tanto la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. y la ciudadana GERARDA ANTONIO CARIELLO CELLI, se han hecho acreedoras de una acción por retracto legal arrendaticio y por ende la nulidad de la venta de los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14;
18) Alegó la demandante que es cierto que el Artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el Retracto Legal Arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de un inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, pero esta disposición no se aplica a inmuebles denominados edificios, regulados por la Ley de Propiedad Horizontal y sobre el cual se haya otorgado documento de condominio;
19) Fundamentó la demanda en los documentos privados y públicos acompañados y los Artículos 1.159; 1.264; 1.579; 1.585 y 1.546 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 42, 43, 44, 47 y 48 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
20) Concluye que acude por ante este Tribunal para demandar a la Sociedad de Comercio INVERSIONES BONCAR, C.A. y a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, por Retracto Legal Arrendaticio y Nulidad de Venta para que convenga o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: 1) Con fundamento a lo establecido en el Artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en subrogarle en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra venta protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 30 de Abril de 2003, bajo el N° 4, folios 1 al 3, Protocolo Primero y Tomo 8, documento en el cual la demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, entre otros los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14 objeto del contrato de arrendamiento que forma parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, cuya identificación, metrajes y linderos, están plenamente señalados anteriormente; 2) En la Nulidad de la Venta de los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, cuya ubicación está anteriormente señalada, por lo tanto la Sociedad de Comercio demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. debe venderle a la demandante los locales 7 y 14 en los precios anteriormente señalados; 3) En mantener a la demandante en posesión y el goce pacífico de la cosa arrendada mientras se materializa la venta; 4) Que en caso de incumplimiento voluntario la sentencia que recaiga en este caso servirá de documento traslativo de propiedad; 5) Que a los fines de verificar la tradición de los inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, el Tribunal decrete la Entrega Material de los mismos y los ponga en posesión del BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. y 6) En pagar los gastos, costos y gastos del presente procedimiento, incluidos los honorarios de abogados.
21) Solicitó Medidas Preventivas Innominada y Nominada; la primera en que se mantuviera la demandante en posesión de los locales 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, para su goce pacífico mientras durara el juicio y en cuanto a la medida nominada se decretara Prohibición de Enajenar y Gravar sobre los locales 7 y 14 del mencionado centro comercial.
22) Solicitó que aun cuando en el último contrato de arrendamiento de fecha 30 de Abril de 2008, quedó establecido que el lapso de duración es a término fijo (un año), dicha disposición es nula, por cuanto implica disminución y menoscabo de los derechos que benefician a su representada a tenor de lo establecido en el Artículo 7 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios.
23) Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES FUERTES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs.F 231.627,21) que equivale a CUATRO MIL DOSCIENTAS ONCE COMA CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (4.211.40 UT).
Por auto de fecha 21 de Mayo de 2009, el Tribunal tal y como lo dejó establecido en su auto de admisión abrió el Cuaderno de Medidas y dictó las Medidas Nominadas e Innominadas solicitadas por la demandante en su libelo de demanda en el referido cuaderno de medidas.
LA PARTE DEMANDADA ALEGO
En la oportunidad de la contestación de la demanda los demandados opusieron la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la caducidad de la acción establecida en la Ley y procedieron a dar contestación a la demanda.
Con respecto a la caducidad de la acción alegaron lo siguiente:
1) El demandante busca a través de la venta de los locales que actualmente ocupa ejercer el denominado derecho de retracto legal arrendaticio y por consecuencia la nulidad de los inmuebles propiedad de la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI los cuales adquirió a través de una venta en globo hecha por la demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. cuyos datos de la operación están señalados anteriormente. Ciertamente se realiza la venta en globo de los locales 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y la Fuente de Soda del denominado Centro Comercial Paseo Las Acacias;
2) Admite el demandante en su libelo de demanda que en fecha 01 de Noviembre de 2003 cuando entró en vigencia la novena prórroga del contrato la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI le presentó un nuevo contrato de arrendamiento, pero donde aparece ella de arrendadora a título personal, por lo tanto el demandante deja claro, confiesa y admite que fue notificado y tiene conocimiento cierto para la fecha de suscribir un nuevo contrato posterior a la venta de los locales 7 y 14 del Centro Comercial Paseo Las Acacias y que éste ocupa en su condición de arrendatario según se verifica en contrato sucesivo de arrendamiento con su actual arrendataria y propietaria;
3) Señala que el demandante tenía pleno conocimiento y constituye esta afirmación una confesión y admite que fue notificado de manera personal por parte de la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI que se había realizado la venta de los inmuebles que ocupa distinguido con los Nos. 7 y 14 del Centro Comercial Paseo Las Acacias ocupados para esa fecha 01 de Noviembre de 2003, fecha en la cual fue presentado el nuevo contrato a título personal y suscrito por la demandante con la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI;
4) Señala que todos los representantes de las Sociedades Mercantiles tenían pleno conocimiento de la venta y el carácter de la nueva propietaria GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI y de hecho le presentó un nuevo contrato de arrendamiento con fecha 01 de Noviembre de 2003 de los locales 7 y 14 del Centro Comercial Las Acacias evidenciándose a través de la cláusula primera del contrato de arrendamiento que la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI era la nueva propietaria de los locales 7 y 14 tal y como se evidencia del original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Noviembre de 2003 acompañado con la letra “B”;
5) Señala que realizada la notificación de la venta por GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI exhibió a la demandante en su condición de arrendataria el documento original de venta y entregándole en las manos al ciudadano FRANCISCO DAVILA COELLO, en su condición de Director de la Sociedad Mercantil demandante copia del documento de venta tal y como aparece en la cláusula primera del contrato presentado por la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI;
6) Señala que para la fecha de protocolización de la venta 30 de Octubre de 2003 hasta la fecha en que la demandante fue notificada y entregada copia del documento de la venta y éste suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI aceptó todas y cada una de las cláusulas contenidas en el mencionado contrato de arrendamiento de fecha 01 de Noviembre de 2003, por lo tanto a partir de un día después la demandante tenía conforme a lo establecido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercer su derecho a retracto legal arrendaticio y éste no ejerció su derecho, en el tiempo oportuno establecido legalmente por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios previstos en los Artículos 47 de la Ley Especial y 1.547 del Código Civil;
7) Señala, no solo que la demandante tenía conocimiento, sino que la venta fue en globo y no en particular de los locales identificados con los Nos. 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y la Fuente de Soda del Centro Comercial Paseo Las Acacias;
8) Señala que los contratos de arrendamientos en su cláusula primera la hoy demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI procedía como exclusiva propietaria señalando la cita de registro mediante el cual adquirió los locales objetos del contrato de arrendamiento;
9) Señala que la verdadera razón de esta demanda está fundamentada en que el último contrato firmado por la demandante en fecha 30 de Abril de 2008 debidamente notariado;
10) Señala que el 26 de Septiembre de 2008 con el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo le notificó a la demandante la no renovación del contrato de arrendamiento vigente y la notificación de oferta de venta del inmueble arrendado al arrendatario identificado anteriormente como BAR RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLO, C.A., en los siguientes términos: Conforme a los Artículos 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.546 y 1.547 del Código Civil vigente el precio de venta ofrecido de los locales 7 y 14 que son actualmente ocupados por el arrendatario. Anexó marcado con la letra “F” la notificación.
Con respecto al fondo de la demanda expuso lo siguiente:
1) Que los demandados hayan violado los derechos de la demandante sobre los inmuebles que ocupan;
2) Que los inmuebles arrendados se hubieran vendido a espaldas del arrendatario sin darle aviso o notificarle personalmente;
3) Que los contratos suscritos por la demandante y la demandada desde el 01 de Noviembre de 2003, eran solo a los fines de ajustar el canon de arrendamiento;
4) Que el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la demandada en fecha 30 de Abril de 2008 donde el término fijo establecido como duración del presente contrato implica disminución y menoscabo de los derechos que benefician a sus representadas tal y como lo narra la demandante en su escrito de demanda;
5) Que el demandante se enteró del incumplimiento de la preferencia ofertiva a través de un telegrama del Instituto Postal Telegráfico de fecha 02 de Abril de 2009;
6) Que la Sociedad de Comercio INVERSIONES BONCAR, C.A. y GERARDA CARIELLO CELLI se han hecho acreedores de una acción por Retracto Legal Arrendaticio y por ende la Nulidad de la Venta de los locales comerciales;
7) Fundamentó la demanda en el Ordinal 10 del Artículo 346 del CPC, los Artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los Artículos 1.547 y 1.159 del Código Civil.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Dado el modo de contestación de la demanda y por cuanto con el libelo de la demanda fueron acompañados una serie de documentos públicos y privados, incluyendo un telegrama; documentos que en ningún momento fueron impugnados por las partes demandadas, los hechos contenidos en los mencionados documentos adquirieron el valor de fidedignos con base a lo que dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto al ser admitidos dichos hechos por la parte demandada conforme a lo que dispone el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, quedaron relevados de pruebas y así se Decide. Los hechos son los siguientes:
1) Que por documento protocolizado en fecha 27 de Noviembre de 1984 la Sociedad Mercantil demandante el BODEGON DE CASTILLA, C.A. se constituyó en Sociedad Mercantil cuya Acta Constitutiva fuera inscrita por ante el Registrador Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 27 y Tomo 182-A, cuya copia fotostática fue acompañada por la parte demandante marcada con la letra “A;
2) Que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 03 de Junio de 1992, bajo el N° 7 y Tomo 15-A, la Sociedad Mercantil celebró una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas en fecha 09 de Marzo de 1992, cuya copia fotostática simple fue acompañada por la parte demandante;
3) Que por documento registrado por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual quedó registrado en fecha 02 de Agosto de 2004, bajo el N° 42 y Tomo 58-A, la demandante celebró una Asamblea General de Accionistas cuya copia fotostática simple fue acompañada por la parte demandante;
4) Con los contratos de arrendamientos marcados con las letras “D”, “K”, “L”, “M”, “N” y “O” acompañados por la parte demandante quedó probado la relación arrendaticia existente desde 1999, primeramente entre INVERSIONES BONCAR, C.A. y después con la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI. Se debe resaltar que el primer contrato de arrendamiento fue suscrito entre INVERSIONES BONCAR, C.A. y la hoy Sociedad Mercantil demandante en fecha 01 de Mayo de 1999, con un lapso de duración de seis meses prorrogable automáticamente a su vencimiento por igual plazo, hasta el 01 de Noviembre del 2003; por cuanto desde el 01 de Noviembre de 2003 hasta el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 30 de Abril del 2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, el cual quedó autenticado bajo el N° 1 y Tomo 115 de los Libros de Autenticaciones, la relación arrendaticia continuo entre la demandante pero desde la última fecha con la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, cuyo lapso de duración era de seis meses prorrogable por períodos iguales a excepción del último contrato de arrendamiento, es decir, el notariado por ante la Notaría Pública antes citada, cuyo lapso de duración fue desde el 01 de Mayo de 2008 al 01 de Mayo de 2009 sin prórroga legal;
5) Con la copia del telegrama remitido por INVERSIONES BONCAR, C.A. en fecha 02 de Abril de 2009 a la Sociedad Mercantil demandante, el cual fue acompañado por la parte demandante marcado con la letra “P”, el cual valora este Tribunal conforme al Artículo 1.365 del Código Civil, la Sociedad Mercantil demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. pretende demostrar que a partir de esa fecha la hoy Sociedad Mercantil demandante disponía de un plazo de cuarenta (40) días calendario para que conforme al Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ésta pudiera ejercer el Retracto Legal. A tal efecto el Tribunal observa que habiéndose producido la venta de los locales de comercio objeto de este proceso en fecha 30 de Octubre del año 2003, bajo el N° 3, folios 1 al 3, Protocolo Primero y Tomo 8, es decir para la fecha de remisión del telegrama ya se había producido la enajenación de los locales de comercio objeto de este proceso, sin que la demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. diera cumplimiento a la preferencia ofertiva prevista en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no tenía la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. legitimidad para, haciendo uso del Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remitiera el telegrama ya que la preferencia ofertiva es anterior a la realización de la enajenación y no como ocurrió en este caso, entonces no es cierto que el lapso previsto en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comenzó a correr a partir del día 02 de Abril de 2009, fecha en la cual la Sociedad Mercantil demandante recibió el telegrama a que se ha hecho referencia;
6) Con la copia fotostática del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. la cual fue registrada en fecha 23 de Julio de 1974 por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 3.172 e inserta en el Libro de Registros N° 14, bajo el N° 42, la cual valora este Tribunal con fundamento en el Artículo 429 del CPC por no haber sido impugnada por la parte demandada, quedó demostrada la existencia de dicha Sociedad Mercantil;
7) Con la copia fotostática simple del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Carabobo en el año 1997, bajo el N° 11, Protocolo Tercero y Tomo 30, la cual fue acompañada el cual al no haber sido impugnada por la parte demandada adquirió el valor de fidedigna conforme a lo que dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando probado que la hoy codemandada GERARDA CARIELLO CELLI DE BONOMI, cedió y traspasó a INVERSIONES BONCAR, C.A. la totalidad de los derechos y acciones que le correspondían sobre cuatro conjuntos inmobiliarios constituidos por lotes de terrenos y las edificaciones sobre ellos construidos, constituyendo parte de su aporte a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR;
8) Con la copia fotostática simple del documento que se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Carabobo, durante el cuarto trimestre del año 2001 bajo el N° 14, Protocolo Primero y Tomo 1, el cual fuera acompañado por la parte demandante y al no haber sido impugnado por la parte demandada, adquirió valor fidedigno conforme a lo que dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con ello quedó probado que INVERSIONES BONCAR, C.A. era propietaria de un inmueble integrado por cuatro conjuntos inmobiliarios constituidos por lotes de terrenos situados en la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo y sobre el cual se construyó el Centro Comercial denominado Paseo Las Acacias, decidiéndose enajenar bajo el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal;
9) Con las copias fotostáticas simples de los documentos que fueran acompañados por la parte demandante que se refieren a las asambleas de accionistas celebradas por la codemandada INVERSIONES BONCAR en fecha 07 de Febrero de 2000 y 08 de Marzo de 2002, las cuales quedaron registradas por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fechas 08 de Marzo de 2001 bajo el N° 49, Tomo 14-A y 23 de Abril de 2002 bajo el N° 63 y Tomo 21-A, quedó demostrado que fueron distribuidos la propiedad de los locales que conforman el inmueble es decir el Centro Comercial Paseo Las Acacias, entre los socios propietarios de la demandada INVERSIONES BONCAR de la manera siguiente: Al socio RICARDO BONOMI CARIELLO le asignaron los locales 1 y 8; a la socia INGRID BONOMI los locales 2 y 9; a la socia VIVIAN BONOMI DE OLIVEIRA los locales 3 y 10; y a la socia GERARDA CARIELLO CELLI el resto de los locales comerciales, los cuales valora este Tribunal de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnados por la parte demandada, adquiriendo el valor de fidedigno y,
10) Con la copia fotostática simple acompañada por la parte demandante del documento mediante el cual la demandada INVERSIONES BONCAR, C.A. vendió en forma pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, quedó demostrada la venta de los locales 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y local Fuente de Soda a la mencionada ciudadana por el precio de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 720.000.000,oo) en la actualidad SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000,oo) , documento que valora este Tribunal conforme a lo que dispone el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnados por la parte demandada.
Por lo tanto, de acuerdo a esta Juzgadora y tomando en consideración los hechos admitidos por las partes la controversia quedó circunscrita a lo siguiente:
1) A precisar por este Tribunal si hubo por parte de los demandados confesión ficta por no haber dado contestación a la demanda en la oportunidad procesal correspondiente, es decir, si la contestación de la demanda fue oportuna;
2) Si la acción deducida por la parte demandante había caducado, por no haber sido ejercida dentro del lapso previsto en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
3) Si la negociación realizada por los demandados es lo que se denomina “venta en globo”; y
4) Por último si hubo o no por parte de las partes demandadas violación del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando fue suscrito el último contrato de arrendamiento, vale decir el que fuera autenticado en fecha 30 de Abril de 2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, el cual quedó autenticado bajo el N° 1 y Tomo 5.
EN EL LAPSO PROBATORIO
LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 13 de Octubre de 2009, el abogado ARNALDO JOSE MORENO LEON, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante consignó Escrito constante de ocho (8) folios como Escrito de Pruebas. El mencionado escrito fue admitido por el Tribunal en fecha 20 de Octubre de 2009. Las pruebas en referencia fueron las siguientes:
1) Alegó en favor de su representada el mérito favorable que arrojan los autos especialmente la falta de comparecencia de las partes demandadas a dar contestación a la demanda en el término de ley, como resultado de ello la falta de desconocimiento, impugnación y/o tacha de los documentos privados; debe este Tribunal dejar constancia que en auto de admisión de las pruebas de fecha 20 de Octubre de 2009, el Tribunal se pronunció con respecto a los instrumentos acompañados con el libelo de la demanda los cuales quedaron reconocidos.
Con respecto a la falta de contestación a la demanda, observa este Tribunal que ciertamente estando transcurriendo el lapso señalado en el Cartel de Citación para que la parte demandada se diera por citada, comparecieron personalmente y asistidos por el abogado RAFAEL GERMAN GARCIA SUAREZ, procedieron en fecha 21 de Septiembre de 2009 a consignar Escrito contentivo de la contestación a la demanda. Es decir, estamos en presencia de la figura de “la contestación de la demanda en forma anticipada”. En el Capítulo Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto, Séptimo, Octavo y Noveno del libelo probatorio el apoderado judicial de la parte demandante se refiere a todos y cada uno de los documentos que acompañó con el libelo de la demanda, inclusive el telegrama, documentos y telegrama que ya fueron valorados por este Tribunal, porque se repite al no haber sido impugnados por la parte demandada quedaron totalmente reconocidos en su contenido, por haber adquirido el carácter de fidedigno y así se Decide.
LA PARTE DEMANDADA:
1) En fecha 13 de Octubre de 2009, la parte demandada presentó Escrito de Pruebas constante de seis (6) folios útiles, el cual fue admitido por el Tribunal salvo sus reservas por auto de fecha 20 de Julio de 2010. En dicho escrito observa este Tribunal que en el Capítulo Primero del Escrito de Pruebas, la parte demandada invoca en su favor el mérito favorable de los autos haciendo alusión a una serie de hechos o afirmaciones señaladas en el libelo de la demanda, por lo tanto y conforme al criterio sostenido por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia no valora el mérito favorable a los autos por no ser medio probatorio.
2) PRUEBA DOCUMENTAL:
a) Promovió copia fotostática de consignaciones en arrendamiento que viene realizando la Sociedad Mercantil demandante por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo en el expediente N° 2551 a favor de la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI de los meses Junio, Julio y Agosto de 2009, consignaciones que aprecia y valora este Tribunal por emanar de un Tribunal de la República, sin embargo precisa esta Juzgadora de que como no estamos en presencia de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento se valora a los solos efectos de evitar un silencio de pruebas y por ende una inmotivación de la sentencia, ya que el caso deducido en este proceso se trata de una Demanda de Retracto Legal y Nulidad de Venta y así se Decide.
b) Promovió original del contrato de arrendamiento de fecha 01 de Noviembre de 2003 suscrito entre el demandante y la demandada marcado con la letra “B”, el cual ya fue valorado y así se Decide.
c) Se refirió a afirmaciones de hechos vertidas en el libelo de demanda por la parte demandante, los cuales no son medio probatorio en Venezuela y por lo tanto no se le dan ningún valor y así se Decide.
d) Promovió contratos de arrendamientos originales de fechas 01 de Mayo de 2005 y 01 de Mayo de 2006, los cuales ya fueron apreciados y valorados por este Tribunal y así se Decide.
e) Acompañó recibos de ingresos o de cobro por parte de la ciudadana GERARDA CARIELLO CELLI de los pagos o cánones de arrendamientos mensuales que la demandante le efectuaba todos los meses marcados con la letra “C” y “E”, los cuales valora este Tribunal de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, quedando probado con ello que la arrendadora ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI cobraba los cánones de arrendamientos del mencionado local hasta el recibo fechado el 03-11- 2008.
f) Promovió notificación judicial N° 5870 de fecha 26 de Septiembre de 2008 efectuada por el ciudadano RICARDO ANTONIO BONOMI CARIELLO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, casado, de este domicilio y de Cédula N° 7.020.779, procediendo en su carácter de Apoderado de la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI según Poder otorgado en fecha 13 de Junio de 2008 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, poder que fuera autenticado bajo el N° 39 y Tomo N° 157 con facultades judiciales, debidamente asistido por el abogado en ejercicio RAFAEL GERMAN GARCIA SUAREZ, con el Tribunal Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a la Sociedad Mercantil demandante BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A.
Observa este Tribunal que la referida notificación tenía dos finalidades, la primera hacer del conocimiento de la hoy Sociedad Mercantil demandante que al vencimiento del contrato de arrendamiento 01 de Mayo de 2009 no se le iba a arrendar más los locales de comercio 7 y 14 que ocupaba en calidad de arrendataria y en segundo lugar la oferta de venta de ambos locales.
Debe esta Juzgadora precisar que de acuerdo con el Artículo 166 del Código de Procedimiento Civil que solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados, esto es lo que se conoce en la práctica jurídica como “capacidad de postulación”. Es decir, como el mandatario ciudadano RICARDO ANTONIO BONOMI CARIELLO no es profesional del derecho no podía hacer lo que hizo, puesto que las facultades judiciales que le confirió su mandante son inválidas, aunque haya sido asistido por abogado; por lo tanto este Tribunal no le confiere ningún valor probatorio a dicha notificación y con la misma no quedaron probados los hechos a que se refiere la solicitud de jurisdicción voluntaria y así se Decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO: Las partes demandadas opusieron al contestar la demanda la cuestión previa prevista en el Ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, la caducidad establecida en la Ley.
Dispone el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: El derecho de retracto a que se refiere el Artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación la cual quedará en poder del notificado.
Por su parte el Artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el Artículo 43 de dicha Ley, si se produjeran cualesquiera de los requisitos siguientes: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el Artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
Si observamos el ítem procesal, evidentemente podemos precisar que la codemandada INVERSIONES BONCAR, C.A. no dio cumplimiento como lo ordena el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el contenido de dicha disposición cual es hacerle la notificación antes de cualquier acto traslativo de la propiedad a su arrendatario que tenga más de dos (2) años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario y que estuviere solvente con el pago del canon de arrendamiento, puesto que habiendo vendido los locales objetos de la pretensión por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Valencia en fecha 30 de Octubre de 2003, bajo el N° 3, folios 1 al 3, Protocolo Primero y Tomo 8, no se explica este Tribunal que la notificación realizada fue mediante telegrama de fecha 02 de Abril de 2009, es decir, después de haberse producido la enajenación, por lo tanto tal omisión le da derecho a la parte demandante a solicitar el Retracto Legal Arrendaticio y así se Decide.
Ahora bien, una vez que la tercera adquirente, es decir, la codemandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI adquiere los inmuebles, debió dar cumplimiento como tercera adquirente al contenido del Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos, es decir, notificarle a la hoy demandante Sociedad Mercantil BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. de la compra de los locales de comercio que ocupan en calidad de arrendataria, es decir, locales 7 y 14 del Centro Comercial Paseo Las Acacias, haciéndole entrega como lo exige el legislador de una copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, con respecto a este punto tiene establecido lo siguiente:
“El tercero adquirente está obligado a notificar en forma indubitable al arrendatario, de la negociación celebrada con el propietario arrendador, no solo para que tenga conocimiento de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto a que se refiere el Artículo 43 de la LAI, es decir, para que se subrogue si lo considera conveniente a sus intereses, dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios siguientes, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de esa negociación, de allí que omitir esa notificación equivale a una especial invitación sobreentendida al arrendatario para que ejerza el retracto en jurisdicción judicial, por motivo de la omisión a que se contrae la letra “A” del Artículo 48 ejusdem, en concordancia con el Artículo 43 y 47 ibídem.
El tercero adquirente debe acompañar, junto con la notificación indubitable que debe efectuar al arrendatario, copia certificada del documento contentivo de la negociación celebrada con el propietario arrendador, con la finalidad de tener conocimiento de la misma en orden al precio estipulado, las condiciones de la venta y demás modalidades de la negociación y para que tenga una prueba indubitable en cuanto a igualdad o desigualdad en los mismos elementos o exigencias contenidos en la oferta de venta que, según el Artículo 44 ejusdem debió hacerle el propietario arrendador. Pero esa notificación contentiva del expresado documento es para que el arrendatario ejerza el derecho de retraer si lo considera conveniente, y de no anexarle tal documento u omitido el mismo, pueda el arrendatario ejercitar la acción de retracto con fundamento en el Artículo 48 de la Ley”.
Quiere ello decir que, no siendo válida la notificación que la codemandada Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. le hizo a la Sociedad Mercantil demandante BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. mediante el tanta veces mencionado telegrama de fecha 02 de Abril de 2009, en la cual le participó la venta que por documento registrado había realizado a la hoy codemandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI por ya haberse producido el traslado de propiedad, por un lado y por otro siendo inválida la notificación que la demandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, le hizo a la Sociedad Mercantil demandante con el Tribunal Cuarto de los Municipios Valencia, Los Guayos, San Diego, Naguanagua y Libertador de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 26 de Septiembre del año 2008, a juicio de esta Sentenciadora nunca comenzó a correr el lapso de caducidad previsto en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opuesto por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.
Empero si le diéramos validez al telegrama referido, es evidente que la acción deducida por la Sociedad Mercantil demandante fue ejercida dentro del lapso previsto en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, en base a los anteriores razonamientos se declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta por las partes demandadas, de caducidad de la acción establecida en el Artículo 346 Ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la defensa opuesta por la parte demandada en el sentido de que la acción de Retracto Legal Arrendaticio de que disponen los arrendatarios de inmuebles que tienen más de dos (2) años la relación arrendaticia y están solventes en el pago de arrendamientos; de que este derecho no existe cuando la venta es “en globo”, se hace necesario precisar lo siguiente: Es cierto que el Artículo 49 del Ley Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece “que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Cuando el legislador se refirió que forme parte la vivienda, oficina o local comercial, debe entenderse a inmuebles denominados edificios que no estén regulados por la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto una vez que es otorgado el documento de condominio con respecto a un edificio, el cual determina el nacimiento del régimen de propiedad horizontal con respecto a ese inmueble, no le es dable en el futuro a su propietario, así no haya procedido a la venta de ninguna unidad, vender el inmueble en forma global. En efecto si así procediere incurría en violación flagrante del Artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal y quedaría sujeto a la sanción penal contemplada en el Artículo 45 de dicha Ley.
En el presente caso tal y como consta en los autos, específicamente en documento protocolizado en fecha 04 de Octubre de 2001, bajo el N° 14, folios 1 al 5, Protocolo Primero y Tomo 1, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, la hoy codemandada Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. construyó un edificio constituido por un Centro Comercial denominado Paseo Las Acacias, en el cual se decidió enajenar mediante el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, sobre los cuatro conjuntos inmobiliarios constituidos por lotes de terreno situados en la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, compuesto por los locales signados del N° 1 al N° 21 y la Fuente de Soda; en otras palabras los locales de comercio se encuentran individualizados lo que trae como consecuencia la improcedencia de la defensa esgrimida por la parte demandada de que la venta se realizó en forma de globo. Y ASÍ SE DECIDE.
Con respecto a la confesión ficta alegada por la parte demandante, por cuanto afirma que no dio contestación dentro de la oportunidad procesal correspondiente, observa este Tribunal que: La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de Octubre de 2009, signada con el N° 00525 en el expediente N° AA20-C-2009-000072 con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, dejó establecido lo siguiente: “La Sala confirma la validez de la contestación de la demanda anticipada o con antelación tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve, toda vez, que la misma no causa desventaja o lesiones en los derechos conferidos al accionante, debido a que la conducta desplegada por el accionado lo que persigue es trabar la Litis en el proceso, el cual de conformidad con el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia”. Sentencia que comparte este Tribunal y da por válida la contestación a la demanda presentada por los demandados debidamente asistidos de abogado en fecha 21 de Septiembre de 2009. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a que en el último contrato de arrendamiento suscrito entre la codemandada arrendadora GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI y la Sociedad Mercantil demandante, que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 30 de Abril del año 2008, bajo el N° 1 y Tomo 115 de los Libros de Autenticaciones, en el cual las partes de común acuerdo fijaron un lapso de duración sin prórroga de un año, vale decir desde el 01 de Mayo de 2008 hasta el 01 de Mayo de 2009, ahora bien, es cierto que el Artículo 1.159 del Código Civil establece el principio de la autonomía de la voluntad, lo que permite que por el mutuo disenso puedan las partes modificar una relación contractual, empero el límite del principio de la autonomía de la voluntad son las normas de orden público y de las buenas costumbres. Ahora bien, como quiera que casi todas las normativas que regulan a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son normas de orden público, y dentro de ellas se encuentra el Artículo 7 que consagra lo que se llama el derecho de protección inquilinaria que hace nula toda acción, o acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos. En el caso que nos ocupa la relación arrendaticia, que como se dejó asentado anteriormente comenzó en fecha 01 de Mayo de 1999 entre la demandante de autos y la codemandada INVERSIONES BONCAR, C.A. continuando posteriormente con la otra codemandada GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI desde el 01 de Noviembre de 2003, en todos y cada uno de los contratos cuyo plazo de duración era de seis meses está prevista la renovación del contrato; por lo tanto este Tribunal, en razón de la disminución o el menoscabo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, deja sin efecto la mencionada cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que fuera notariado por ante la Notaría Pública antes citada en cuanto a la no prórroga automática prevista en dicha cláusula, y por lo tanto al vencimiento de su término que ocurrió el 01 de Mayo de 2009 se prorrogó el contrato hasta el 01 de Mayo de 2010 y así sucesivamente todos los años, hasta tanto las partes no decidan voluntariamente poner fin a la relación arrendaticia. Y ASÍ SE DECIDE.
Decididas por este Tribunal los iter de los puntos a resolver en esta causa, observa esta Sentenciadora lo siguiente:
1) Que está probado en los autos la relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil demandante BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLO, C.A. con la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. desde el 01 de Mayo de 1999 hasta el 31 de Octubre de 2003 y desde el 01 de Noviembre de 2003 hasta la presente fecha con la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, y
2) De que la demandante de autos BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamientos realizados a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en consecuencia, estando cumplidas las dos condiciones o requisitos exigidos por el legislador en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es procedente el derecho de la Sociedad Mercantil demandante BAR Y RESTAURAN EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad mediante el cual, la susodicha Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. le transfirió la propiedad de los locales signados con los Nos. 4 y 7 del Centro Comercial Paseo Las Acacias, hoy Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la Demanda que la Sociedad Mercantil BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. interpuso en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. y la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, plenamente identificadas, por: 1) Retracto Legal Arrendaticio; 2) Nulidad de Venta; 3) Que se mantenga a la Demandante en posesión y en el goce pacífico de la cosa arrendada, constituida por los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias; 4) Que en caso de incumplimiento voluntario por los demandados se tenga la Sentencia como documento traslativo de la propiedad y 5) Que a los fines de la verificación de la tradición de los inmuebles constituidos por los locales comerciales distinguidos con los Nos. 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, el Tribunal decrete la Entrega Material de los mismos y los ponga en posesión de la parte demandante. En consecuencia: PRIMERO: Se declara procedente el derecho de Retracto Legal peticionado por la parte demandante BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. y la subroga a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en la venta que le hiciera la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. de los Locales 7 y 14 que forman parte del Centro Comercial Paseo Las Acacias, situado en la Parroquia San José, Avenida 100 (Bolívar Norte) de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Valencia del Estado Carabobo en fecha 30 de Octubre de 2003, bajo el N° 3, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 8. El local comercial N° 7 tiene un área aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (151,84 Mts.2) distribuidos así: NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TREINTA DECÍMETROS CUADRADOS (98,30 Mts.2) en Planta Baja y CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (53,54 Mts.2) en Mezzanina, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Fachada Norte Principal del Edificio; SUR: Local N° 14; ESTE: Fachada Este Principal del Edificio y OESTE: Local N° 6, correspondiéndole un porcentaje de condominio equivalente a Ocho coma Trescientos Setenta y Siete por ciento (8,377%), el cual de acuerdo al precio general de la venta efectuada de los 21 locales de comercio y el local fuente de soda que fue de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 720.000,oo), y tomando en consideración el valor por metro cuadrado señalado en la Demanda por la parte demandante de BOLÍVARES SETECIENTOS OCHENTA Y DOS CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (Bs.F 782,26); el valor de este local de comercio es de CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.F 118.778,37); y el Local N° 14 tiene un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON VEINTISÉIS DECÍMETROS CUADRADOS (144,26 Mts.2) distribuido así: NOVENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (94,62 Mts.2) en Planta Baja y CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (53,24 Mts.2) en Mezzanina, siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: Local N° 7; SUR: Fachada Sur interna del edificio y pasillo de circulación; ESTE: Fachada Este Principal del Edificio y OESTE: Local N° 13. Le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a SIETE COMA NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS POR CIENTO (7,966%); el cual de acuerdo al precio general de la venta efectuada de los 21 locales de comercio y el local fuente de soda que fue de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 720.000,oo), y tomando en consideración el valor por metro cuadrado señalado en la Demanda por la demandante de BOLÍVARES SETECIENTOS OCHENTA Y DOS CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (Bs.F 782,26); el valor de este local de comercio es de CIENTO DOCE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.F 112.848,84); y SEGUNDO: Se declara la nulidad de la venta realizada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A., plenamente identificada en los autos, a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, también plenamente identificada en los autos, de los locales de comercio 7 y 14 del Centro Comercial Paseo Las Acacias, situado en la Parroquia San José, Avenida 100 (Bolívar Norte), Municipio Valencia del Estado Carabobo, según documento protocolizado en fecha 30 de Abril de 2003, el cual quedara registrado bajo el N° 3, folios 1 al 3, Protocolo Primero y Tomo 8. TERCERO: Se mantiene a la Sociedad de Comercio demandante BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA, C.A. en posesión y en el goce pacífico de la cosa arrendada de los locales de comercio Nos. 7 y 14 del Centro Comercial Paseo Las Acacias hasta tanto no se materialice la venta por parte de la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI en los precios antes señalados. CUARTO: Se exime a las partes demandadas del pago de las costas procesales, por no haber habido vencimiento total.
Publíquese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los Quince (15) días del mes de Noviembre de Dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titula

Abg. Aracelis Urdaneta Nava
Secretaria

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo las diez y veinte minutos (10:20 am) de la mañana.

Abg. Aracelis Urdaneta Nava
Secretaria

Exp. Nº 23.740
ICCU/dpp.