Expediente N° AP42-R-2001-025456 Juez Ponente: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL El 13 de julio de 2001, en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de la Cortes Primera de lo Contencioso Administrativo, se recibió el Oficio Nº 463, de fecha 6 de julio de 2001, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente judicial contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada Lilia Hernández Arcay, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.521, actuando con el carácter de apoderada judicial de las ciudadanas CARLOTA HERNÁNDEZ ARCAY, YELITZA URBÁEZ HERNÁNDEZ Y ANA URBÁEZ HERNÁNDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.927.178, 11.332.144 y 12.068.706, respectivamente, contra la Resolución Nº 000206 de fecha 3 de mayo de 2000 dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, ahora Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Tal remisión se efectuó en virtud del recurso de apelación que ejerció el abogado Manuel Alberto León, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.355, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Néstor González Araujo, tercero verdadera parte, contra la sentencia dictada en fecha 30 de mayo de 2001 por el mencionado Juzgado, que anuló la Resolución Nº 000206 de fecha 3 de mayo de 2000. El 17 de julio de 2001, se dio cuenta a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, se designó ponente a la ciudadana Magistrada Evelyn Marrero Ortiz, y se ordenó practicar el procedimiento de segunda instancia previsto en el capítulo III del título V de la entonces Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dar inicio a la relación de la causa. En fecha 7 de agosto de 2001, se recibió del abogado Manuel León, antes identificado, escrito de fundamentación a la apelación interpuesta. En fecha 25 de septiembre de 2001, la abogada Lilia Hernández Arcay, antes identificada, consignó escrito de contestación a la fundamentación de la apelación. En fecha 9 de octubre de 2001, se ordenó agregar a autos el escrito de pruebas presentado por la parte recurrente. De la misma forma, se abrió el lapso de tres (3) días de despacho para la oposición a las pruebas promovidas. En fecha 16 de octubre de 2001, tras haber vencido el lapso para la oposición a las pruebas promovidas, se ordenó pasar el presente expediente al Juzgado de Sustanciación. En fecha 24 de octubre de 2001, el Juzgado de Sustanciación manifestó que correspondería a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo la valoración de las los autos que conforman el proceso. En fecha 1º de noviembre de 2001, el Juzgado de Sustanciación ordenó practicar por Secretaría el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 24 de octubre de 2001, exclusive, hasta el día 1º de noviembre de 2001, inclusive. En la misma fecha, la Secretaría del Juzgado de Sustanciación certificó que “(…) desde el día 24 de octubre de 2001, exclusive, hasta el día 01 de noviembre de 2001, inclusive, transcurrieron cuatro (4) días de despacho en este Tribunal, correspondientes a los días 25, 30, y 31 de octubre de 2001; 01 de noviembre de 2001. (…)” En fecha 1º de noviembre de 2001, el Juzgado de Sustanciación acordó remitir el presente expediente a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. En fecha 13 de noviembre de 2001, se dio cuenta a la Corte Primera, y se dejó constancia de la reconstitución de la aludida Corte, quedando conformada de la forma siguiente: Presidente, Magistrado Perkins Rocha Contreras; Vicepresidente, Magistrado Juan Carlos Apitz Barbera; Magistrados: Evelyn Marrero Ortiz, Ana María Ruggeri Cova y César Hernández, en consecuencia de abocaron el conocimiento de la causa. Asimismo, ratificaron la ponencia de la Magistrada Evelyn Marrero Ortiz. En la misma fecha, se fijó el décimo día de despacho para que tuviera lugar la oportunidad de celebración del acto de informes. En fecha 6 de diciembre de 2001, la abogada Lilia Hernández, antes identificada, consignó escrito de informes. En la misma fecha, se dijo “Vistos”. El 10 de diciembre de 2003, mediante Resolución N° 2003-00033, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.866 de fecha 27 de enero de 2004, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia creó la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo con las mismas competencias y atribuciones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando integrada por tres jueces. Asimismo, a través de la Resolución de fecha 15 de julio de 2004, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.980, fueron designados los Jueces de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo. En ese sentido y en atención a lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Resolución número 68 de fecha 27 de agosto de 2004, dictada por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 38.011 de fecha 30 de agosto de 2004, reformada por la Resolución N° 90 de fecha 4 de octubre de 2004, que modificó los artículos 9 y 30, se acordó la distribución de las causas que se encontraban originalmente en la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando asignados a la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, los expedientes de las causas cuyo último dígito fuese un número par, como ocurre con la presente causa. En fecha 16 de septiembre de 2010, se dejó constancia de que en fecha 6 de noviembre de 2006 fue constituida la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, quedando conformada por los ciudadanos: Emilio Ramos González, Presidente; Alexis José Crespo Daza, Vicepresidente; y Alejandro Soto Villasmil, Juez; en consecuencia, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba. Asimismo, se dejó constancia de que el lapso de 3 días de despacho establecido Código de Procedimiento Civil, comenzaría a transcurrir el día de despacho siguiente, y se reasignó la ponencia del ciudadano Juez ALEJANDRO SOTO VILLASMIL, a quién se le ordenó pasar el presente expediente. En fecha 23 de septiembre de 2010, se pasó el presente expediente al ciudadano Juez ponente. Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte observa lo siguiente: I DEL RECURSO DE NULIDAD INTERPUESTO La abogada Lilia Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte recurrente, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho: Precisó que “[m]ediante Resolución Nº 000206 de fecha 03 de mayo de 2.000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…), se declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por el ciudadano Néstor José González Araujo, en su carácter de Arrendatario del Apartamento destinguido (sic) con el Nº 115, ubicado en planta Nº 11 del Edificio Residencias Don Manuel, situado en Av Francisco de Miranda (…) contra la ciudadana Carlota Vidalina Hernández Arcay en su carácter de Arrendadora, ambos ya identificados, quien es copropietaria del citado inmueble junto con sus hijas (…).” Que “[e]l Director de Inquilinato alega como fundamento de la Resolución que no consta en autos instrumento alguno que evidencie la propiedad que del inmueble objeto del procedimiento se atribuye [su] mandante (…)” (Corchetes de esta Corte). Que “(…) el Director de Inquilinato actuó en apoyo del poder discrecional de la administración. Aún cuando [su] mandante probó fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto del arrendamiento, el funcionario administrativo consideró que las pruebas aportadas resultan insuficientes para probar dicha necesidad, por cuanto no probó su cualidad de propietaria del inmueble objeto del procedimiento.” (Corchetes de esta Corte). Que “(…) se puede afirmar que en el presente acto administrativo que se impugna existe violación de los límites a la discrecionalidad, por lo que está viciado por ilegalidad conforme a lo establecido en el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (…), por cuanto la disposición contenida en el literal ‘B’ del artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, solo se refiere a que se pruebe la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble no de que pruebe la propiedad. Si bien hubo la omisión al no presentar el documento de propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, la parte interesada no desvirtuó en el procedimiento el carácter de propietaria de [su] mandante, porque efectivamente conocía tal carácter (…).” (Corchetes de esta Corte). Esgrimió que conforme a lo establecido en el artículo 53 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la “(…) autoridad administrativa ha debido requerir de [su] mandante la presentación del documento de propiedad del inmueble objeto del procedimiento para producir una decisión justa y no injusta para como la que produjo al otorgar el derecho de preferencia al inquilino (…)” (Corchetes de esta Corte). Que “(…) además del vicio denunciado en el acto administrativo que se impugna, está viciado en la causa por falso supuesto, por cuanto el Director de Inquilinato declaró con lugar el derecho de preferencia no porque [su] mandante no haya probado la necesidad de ocupar el inmueble sino porque no presentó ningún instrumento que evidencie ser propietaria del inmueble, por lo que se entiende que si se hubiese consignado el documento de propiedad del inmueble que prueba que [su] mandante es copropietaria junto con sus hijas, la decisión hubiese sido distinta (…) (Corchetes de esta Corte). Solicitó que se “(…) declare la nulidad de la Resolución impugnada a los fines de restablecer el derecho de [su] representada (…)”, estimó el monto de la demanda en Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,00), y pidió que sea declarado con el presente recurso. (Corchetes de esta Corte). II DEL FALLO APELADO Mediante sentencia de fecha 30 de mayo de 2001, el Juzgado Superior Segundo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró con lugar el recurso, con fundamento en lo siguiente: “Ahora bien, la parte recurrente alegó que durante el procedimiento constitutivo el solicitante de la preferencia no rechazo en forma alguna su carácter de propietaria del inmueble. Ello es cierto, pero a la vez observa el Tribunal que tal rechazo no se produjo, ni podía producirse, por cuanto la condición de propietaria de la recurrente nunca fue cuestionada ante la administración. De otro lugar, consta a los folios 21 y 20 del expediente administrativo, instrumento poder conferido por el ciudadano NESTOR GONZALEZ ARAUJO arrendatario del inmueble de autos, a los abogados MANUEL ALBERTO LEON y ARTURO JOSE VILAFAÑE, en el cual se evidencia lo siguiente: ‘...para que, en forma conjunta o separada, me representen, sostengan y defiendan mis derechos, intereses y acciones en todo lo relacionado con el contrato de arrendamiento que tengo celebrado con la ciudadana CARLOTA VIDALINA HERNANDEZ ARCAY, quien es venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-2.927.1 78, por un apartamento de su propiedad e identificado con el No. 115 de la planta once (11) del Edificio denominado ‘RESIDENCIAS DON MANUEL’, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, ubicado en Los Ruices, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda…’ Según lo expuesto, no se produjo controversia alguna entre el arrendatario y la arrendadora en cuanto a la Titularidad de la propiedad del inmueble arrendado, resultando evidente que en tales circunstancias, este extremo no debió constituirse en motivo o razón determinante de la decisión administrativa. Tratándose de aspectos que conciernen el contenido jurídico- privado de los procedimientos constitutivos inquilinarios, los cuales son de naturaleza cuasi-jurisdiccionales y de características muy especiales, el dictamen debió recaer en lo que fue debatido por los interesados, esto es, en la necesidad de vivienda alegada por la propietaria-arrendadora. Siendo así, el acto impugnado incurrió en falso supuesto, al desfigurar el contenido de las actas administrativas, produciendo una desviación en la recta percepción e interpretación de las mismas, lo cual acarrea la nulidad del acto recurrido, y así se declara. Declarada la nulidad del acto recurrido y a los fines del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, pasa el Tribunal a examinar la solicitud de preferencia que dio origen a los autos y al respecto observa: La propietaria arrendadora, al oponerse a la preferencia, alegó que necesitaba el inmueble objeto de la misma para habitarlo con sus dos hijas y nietos, ya que reside con su hermana Lilia Hernandez de Arcay y otros parientes, en un apartamento propiedad de esta última, ubicado en el Edificio Judith, N° 74, Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización Santa Paula, El Cafetal, por lo que resulta obvio, que no va a ser dado en arrendamiento a ninguna persona. Para demostrar sus dichos, consignó por ante la Dirección de Inquilinato los siguientes documentos: documento de propiedad del inmueble que actualmente ocupa, propiedad de la ciudadana Lilia Hernandez de Arcay, Constancia de Convivencia y Residencia emitida por la Prefectura del Municipio Baruta del Estado Miranda: Partidas de nacimiento de sus dos hijas YELITZA DEL VALLE Y ANA CARLOTA, y de su nieto MANUEL ALEJANDRO, e igualmente consta a los folios 49 y 48 inspección fiscal practicada al apartamento No 74 del Edificio Judith, Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización del Sol, El Cafetal. En esta instancia judicial la recurrente consignó documento de propiedad del inmueble arrendado. Las anteriores probanzas demuestran suficientemente la necesidad en que se encuentra la ciudadana CARLOTA VIDALINA HERNANDEZ ARCAY, de ocupar con su grupo familiar el inmueble de su propiedad objeto de la preferencia, y así se decide. Finalmente, este Juzgado reitera en el presente fallo, la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, conforme a la cual cuando se declare sin lugar el derecho de preferencia, se modifica la situación jurídica preexistente entre el arrendador y el arrendatario, y en consecuencia de dicha declaratoria, el arrendatario no puede seguir ocupando dicho inmueble, por lo cual deberá hacer entrega del bien arrendado, y susceptible de ser ejecutado de conformidad con los artículos 523, 524, 525 y 528 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la parte propietaria logre la entrega del inmueble.” III FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN Mediante escrito de 7 de agosto de 2001, el abogado Manuel León actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Néstor González quien es tercero verdadera parte en la presente causa, fundamentó ante esta Corte la apelación ejercida, con base en las siguientes consideraciones: Precisó que “[d]esde el 18 de junio de 1.999, el arrendatario NESTOR GONZÁLEZ ARAUJO, una vez que fue notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento que tiene celebrado con la ciudadana CARLOTA VIDALINA HERNANDEZ ARCAY, razón por la cual solicitó el Derecho de Preferencia para seguir ocupando el inmueble objeto de arrendamiento (…).” (Mayúsculas del Original). Que “[a]l no hacer entrega del inmueble arrendado para la fecha 23 de julio de 1.999, fue objeto de una demanda por ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que cumpliera con la entrega del inmueble. Ciertamente para dicho inquilino que también es padre de familia (…).” Precisó que “[l]a sentencia dictada por el tribunal A-Quo ordena al arrendatario que el inmueble ocupado por él, sea entregado a la ciudadana CALOA (sic) VIDALINA HERNANDEZ ARCAY, sin plazo alguno, no tomando en cuenta que [su] representado (…), tiene más de ocho (8) años con el carácter de arrendatario por la tanto es merecedor de una prórroga establecida en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)” (Corchetes de esta Corte). IV CONTESTACIÓN DE LA APELACIÓN En fecha 25 de septiembre de 2001, la abogada Lilia Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte recurrente, consignó escrito mediante el cual contestó a la formalización de la apelación interpuesta. Indicó que “[e]l ciudadano Nestor González Araujo, pudo solicitar el derecho de preferencia porque estaba vigente la Ley de Regulación de Alquileres y en base a esta Ley se siguió el procedimiento y por otra partes, desde que se le notificó al inquilino que se había vencido el contrato de arrendamiento, han transcurrido más de dos años, tiempo suficiente para que éste haya resuelto la entrega material real y efectiva del inmueble arrendado y en lugar de cumplir con su obligación de entrega del bien, abandonó el inmueble el 8 de septiembre de 2001, es decir, se mudó, llevándose todas sus pertenencias, dejando expuesto el inmueble a ser invadido por terceras personas, ocasionando más daños de los que ya les ha causado a [sus] representadas durante el transcurso de los dos años que ha durado el procedimiento sobre el derecho de preferencia.” (Corchetes de esta Corte). Finalmente solicitó a esta Corte que declare sin lugar la apelación ejercida por el apoderado judicial del ciudadano Néstor González. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR DE LA COMPETENCIA: Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, observa previamente este Órgano Jurisdiccional que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contencioso administrativos de anulación corresponde a los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo. Ahora bien, siendo que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, ostenta sus competencias conforme lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nº 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, en concordancia con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, el cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa –aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los cuales mantienen la denominación de Juzgados Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta tanto entre en vigencia lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores con competencia contencioso-administrativa en materia inquilinaria. Así se declara. DEL ÁMBITO OBJETIVO DEL RECURSO DE APELACIÓN: Establecida como fue la competencia para conocer de la presente apelación, se observa que el objeto central del recurso contencioso administrativo funcionarial propuesto lo constituye la pretendida nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 000206 de fecha 3 de mayo de 2.000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, que declaró “(…) con lugar el derecho de preferencia ejercido por el ciudadano Néstor José González Araujo, en su carácter de Arrendatario del Apartamento destinguido (sic) con el Nº 115, ubicado en planta Nº 11 del Edificio Residencias Don Manuel, situado en Av Francisco de Miranda (…) contra la ciudadana Carlota Vidalina Hernández Arcay en su carácter de Arrendadora, ambos ya identificados, quien es copropietaria del citado inmueble junto con sus hijas [las hoy recurrentes en nulidad]”. De cara a tal impugnación, el a quo declaró con lugar el recurso de nulidad, y visto que la Administración declaró con lugar el derecho de preferencia reclamado por el inquilino -dado que la parte arrendadora no había demostrado la propiedad del inmueble arrendado- el Tribunal de la causa consideró que en sede administrativa “no se produjo controversia alguna entre el arrendatario y la arrendadora en cuanto a la Titularidad de la propiedad del inmueble arrendado, resultando evidente que en tales circunstancias, este extremo no debió constituirse en motivo o razón determinante de la decisión administrativa. Tratándose de aspectos que conciernen el contenido jurídico- privado de los procedimientos constitutivos inquilinarios, los cuales son de naturaleza cuasi-jurisdiccionales y de características muy especiales, el dictamen debió recaer en lo que fue debatido por los interesados, esto es, en la necesidad de vivienda alegada por la propietaria-arrendadora”, por lo cual declaró que el acto impugnado incurrió en falso supuesto, al desfigurar el contenido de las actas administrativas, produciendo una desviación en la recta percepción e interpretación de las mismas, lo cual acarreó la nulidad del acto recurrido. De igual modo, estimó el iudex a quo que, a los fines del restablecimiento de la situación jurídica lesionada, constató que la propietaria arrendadora, al oponerse a la preferencia, alegó que necesitaba el inmueble objeto de la misma para habitarlo con sus dos hijas y nietos, ya que reside con su hermana Lilia Hernandez de Arcay y otros parientes, en un apartamento propiedad de esta última, ubicado en el Edificio Yudith, N° 74, avenida Circunvalación del Sol, Urbanización Santa Paula, El Cafetal, por lo que resultaba obvio, que no va a ser dado en arrendamiento a ninguna persona, por lo que estimó que las probanzas aportadas por la parte actora demuestran suficientemente la necesidad en que se encuentra la ciudadana Carlota Vidalina Hernandez Arcay, de ocupar con su grupo familiar el inmueble de su propiedad objeto de la preferencia. Visto así como fue decidida la causa en primera instancia, se observa que ante esta segunda instancia la parte apelante, constituida por el inquilino del inmueble de marras, alegó, como único argumento en contra de la sentencia apelada, que “[l]a sentencia dictada por el tribunal A-Quo ordena al arrendatario que el inmueble ocupado por él, sea entregado a la ciudadana CALOA (sic) VIDALINA HERNANDEZ ARCAY, sin plazo alguno, no tomando en cuenta que [su] representado (…), tiene más de ocho (8) años con el carácter de arrendatario por lo tanto es merecedor de una prórroga establecida en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)” (Corchetes de esta Corte). Vistos los términos en que ha sido planteada la apelación a resolver por esta Alzada, no puede pasar desapercibida la circunstancia relativa a que, luego de un análisis del escrito de fundamentación a la apelación, no deja de observar este Órgano Jurisdiccional que la parte apelante no indicó en forma alguna los vicios que, a su juicio, presenta la sentencia apelada, y por lo cual apeló de la misma. Llegado este punto, debe esta Corte reiterar una vez más lo señalado en anteriores oportunidades sobre la apelación como medio de gravamen (Vid. sentencia N° 2006-883, dictada por esta Corte en fecha 5 de abril de 2006, caso: Ana Esther Hernández Correa), en el sentido de indicar que dicho recurso, como medio de gravamen típico, está relacionado con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual, como es sabido, se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación; de su lado, las acciones de impugnación no se sustentan en el derecho a obtener una nueva sentencia sobre la misma pretensión, sino en el derecho a obtener la anulación de una sentencia por determinados vicios de forma o de fondo. En atención a ello, es oportuno señalar el criterio sostenido por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 05148 del 21 de julio de 2005, la cual señaló: “(…) ha sostenido la Sala que la correcta fundamentación de la apelación exige, en primer lugar, la oportuna presentación del escrito correspondiente y, en segundo término, la exposición de las razones de hecho y de derecho en que basa el apelante su recurso, aun cuando tales motivos se refieran a la impugnación del fallo por vicios específicos o a la disconformidad con la decisión recaída en el juicio. Esto último se deriva de la naturaleza propia del recurso de apelación, el cual puede servir como medio de impugnación o de defensa frente a un gravamen causado, a juicio de quien recurre, por el fallo cuestionado. En este orden de ideas, ha sostenido igualmente esta Sala que las exigencias relativas a la formalización del recurso de apelación, no pueden en modo alguno compararse con los formalismos y técnicas que exige el recurso extraordinario de casación, por las notables diferencias existentes entre ambas instituciones”. (Negritas de la Corte) En ese sentido esta Corte advierte que del estudio detenido del escrito de fundamentación de la apelación presentado por la representación de la parte recurrente, se evidencian diversas expresiones dirigidas a cuestionar el fallo apelado, sin mencionar de forma precisa y directa la existencia de algún vicio en la sentencia recurrida. No obstante lo anterior y, al constar el efectivo cuestionamiento de la parte apelante al fallo impugnado, esta Corte, en aras del principio pro actione, pasará a conocer el presente recurso. Así se decide. Observa esta Corte que el único argumento que esgrimió el inquilino-apelante con respecto a la sentencia apelada es que “[l]a sentencia dictada por el tribunal A-Quo ordena al arrendatario que el inmueble ocupado por él, sea entregado a la ciudadana CALOA (sic) VIDALINA HERNANDEZ ARCAY, sin plazo alguno, no tomando en cuenta que [su] representado (…), tiene más de ocho (8) años con el carácter de arrendatario por lo tanto es merecedor de una prórroga establecida en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)” (Corchetes de esta Corte). Vista tal denuncia, considera esta Alzada pertinente hacer las siguientes consideraciones a los fines de ilustrar el caso a resolver: En el caso de marras, estamos ante la solicitud de reconocimiento del derecho de preferencia efectuada en sede administrativa por parte del arrendatario (hoy apelante) para seguir ocupando el inmueble arrendado por la hoy recurrente, en virtud de que le fue solicitada la desocupación del mismo por parte de ésta, alegando la misma la necesidad de ocuparlo junto con su familia. Ahora bien, una vez realizada la solicitud de derecho de preferencia, para seguir ocupando el inmueble arrendado, por parte del inquilino ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio de Infraestructura, se dio inicio al procedimiento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 46 y siguientes del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres, aplicable rationae temporis, en el cual, una vez admitida la solicitud, se notificaron a los interesados, otorgándose la oportunidad de consignar escrito en el que fundamentaron las razones por las cuales se oponían a la solicitud realizada. Siendo ello así, el acto que fue sometido al control de los tribunales contencioso-administrativos fue la Resolución N° 206, dictada por la Dirección de Inquilinato en fecha 3 de mayo de 2000, mediante la cual ese órgano otorgó derecho de preferencia a favor del inquilino-apelante. Delimitado lo anterior, cabe destacar que la Ley de Regulación de Alquileres, vigente para el momento, reconocía, en el artículo 40, que “[e]n los casos de contratos por tiempo determinado (...) los arrendatarios tienen derecho preferente para continuar como inquilinos del inmueble que ocupen...”. (Negritas de esta Corte) En ese mismo sentido, el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (publicado en Gaceta Oficial Nº 22.226 del 31 de enero de 1947), aplicable rationae temporis, establecía que: “El inquilino que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente derecho para seguir ocupando el inmueble al vencimiento del plazo, por un canon de arrendamiento no mayor al que fije el organismo competente”. (Negritas de esta Corte) De las normas anteriores emerge la figura del derecho arrendaticio denominada derecho de preferencia, el cual consiste en el derecho que tiene todo inquilino, solvente en sus obligaciones como tal, de seguir ocupando el inmueble una vez llegado el vencimiento del contrato arrendaticio a tiempo determinado. Con respecto al punto, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 2229 del 9 de noviembre de 2001, caso: Alejandro Colletti y sentencia N° 1527 del 6 de junio de 2003, caso: Preescolar Jesús María Claret, estableció que: “...El perfeccionamiento de un contrato de arrendamiento le da al arrendatario el derecho de que se le mantenga en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el lapso que se pactó en la convención. Una vez que el contrato termina, por cualquier medio (cumplimiento de la obligación, resolución, nulidad, mutuo disenso, etc), el arrendatario no podría exigirle al arrendador la obligación de mantenerlo en el goce pacífico de la cosa. De la misma forma, cuando se niega el derecho de preferencia [como sucedió en este caso en primera instancia], se niega al arrendatario el derecho preferente a la ocupación como inquilino del inmueble y la consecuencia lógica es que, con la finalización del contrato, el arrendador tiene el derecho a que se le restituya la cosa arrendada y, como contrapartida, el arrendatario tiene la obligación de devolverla, sin menoscabo de las prórrogas establecidas en la ley, si correspondieren. Sobre la base del razonamiento que antecede considera esta Sala que la ejecución que ordenó el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo es la consecuencia lógica del fallo que negó el derecho de preferencia al quejoso y, en mérito de lo anterior, estima que esa decisión no menoscabó los derechos constitucionales del demandante. Así se decide. Observa que, por cuanto la consecuencia de la declaratoria sin lugar del derecho de preferencia es el desalojo del inquilino, los argumentos y pruebas que el demandante utilizó para la defensa de nº 2385 se dirigieron también a la defensa de su derecho a la ocupación del inmueble y, por tanto, la decisión del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo no menoscabó el derecho a la defensa del quejoso. Además, por cuanto el desalojo es la consecuencia natural de la declaratoria sin lugar del derecho de preferencia, no era necesario que la sentencia definitiva estableciese expresamente el desalojo. Así se decide...”. (Negritas de esta Corte) De la anterior transcripción se desprende que si bien es reconocido el derecho de preferencia en cabeza del inquilino, por interpretación a contrario, en caso de que se niegue el mismo, el arrendatario tiene el derecho a recuperar el inmueble, y el inquilino la obligación de devolverlo. En efecto, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en sentencia N° 2002-254 del 14 de febrero de 2002, caso: Manuel Horacio Teixeira Da Vale, sentenció que: “[…] es criterio sostenido de esta Alzada, respecto a la procedencia del derecho de preferencia, que basta con que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de desalojar el inmueble arrendado, para que sea negado el derecho de preferencia al inquilino; así se pronunció esta Corte en la sentencia publicada de fecha 2 de mayo de 2000, caso Novedades DUDU S.R.L., expediente 98-20343, donde se expresó: ‘Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado. El basamento de ese criterio es que el derecho de propiedad es un derecho consagrado en la Constitución Bolivariana de Venezuela y, el mismo no puede ser desconocido por un inquilino’. De lo expuesto y visto que el propietario del inmueble demostró ser titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de necesidad del inmueble arrendado, conforme se desprende de las actas procesales, esta Corte considera, que la sentencia impugnada estuvo ajustada a derecho, en consecuencia, se declara sin lugar la apelación y por tanto, plenamente válido el acto sometido al control de esta sede contenciosa. Así se decide”. (Negritas de esta Corte) Del criterio jurisprudencial anteriormente citado se desprende que, como excepción al derecho de preferencia bajo análisis, se encuentra la necesidad que demuestre el propietario del inmueble en ocupar el mismo. Y es que de hecho, en contraposición a tal derecho, tenemos que el artículo 1° del mismo Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en su literal b) establecía uno de los supuestos en los que se puede acordar válidamente la desocupación de una vivienda, entre las cuales se encuentra, cuando se compruebe la necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble. De lo anterior se sigue que, en cuanto a la procedencia del derecho de preferencia solicitado, si bien el inquilino a plazo fijo tiene derecho a ser preferido al vencimiento de este plazo sólo en el caso de que existieran otros posibles inquilinos, no es menos cierto que cuando el propietario arrendador requiera el inmueble para sí, el derecho de propiedad prevalece sobre el derecho de preferencia de aquél, pues admitir lo contrario, presupondría una limitación al derecho de propiedad, extraña a nuestro régimen jurídico. De manera que si el arrendador propietario no va a continuar arrendando el inmueble por necesitarlo para sí y/o su núcleo familiar cercano, el arrendatario no tendrá derecho de preferencia, ya que éste sólo podrá oponerlo contra terceros presuntos inquilinos (que pretendan alquilar el inmueble en mejores condiciones) pero no contra el arrendador-propietario. De este modo, se considera perfectamente factible que la oposición del arrendador a la solicitud de derecho de preferencia del arrendatario, estribe en la invocación de cualquiera de las causales de desocupación reguladas en el artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, o de cualquier otra excepción enervatoria del mencionado derecho. Aplicando lo anteriormente expuesto al caso de marras, se observa que para demostrar sus dichos, la recurrente consignó en su defensa por ante la Dirección de Inquilinato los siguientes documentos: - Documento de propiedad del inmueble que actualmente ocupa u ocupaba la recurrente, propiedad de la ciudadana Lilia Hernandez de Arcay, ubicado en la avenida circunvalación del sol, edificio Yudith, piso 7, apartamento 74, Santa Paula, Caracas (folio 39 del expediente administrativo). - Constancia de Convivencia y Residencia emitida por la Prefectura del Municipio Baruta del Estado Miranda, de donde se desprende que la recurrente residía, para el momento de la emisión de tal documento (26 de octubre de 1999) en la avenida circunvalación del sol, edificio Yudith, piso 7, apartamento 74, Santa Paula, Caracas (folio 36 del expediente administrativo). - Partidas de nacimiento de dos hijas de la recurrente de nombres: Yelitza Del Valle y Ana Carlota, y de su nieto Manuel Alejandro (folios 33 al 35 del expediente administrativo). - Inspección fiscal practicada por la Dirección General de Inquilinato, al apartamento No 74 del Edificio Yudith, Avenida Circunvalación del Sol, Urbanización del Sol, El Cafetal, donde los funcionarios dejaron constancia de que se encontraban en el mismo la ahora recurrente así como sus hijas y nieto, junto a otros familiares (folio 50 del expediente administrativo). - Documento de propiedad, traído junto con el escrito recursivo, donde consta la propiedad de la recurrente sobre el inmueble arrendado al ahora apelante (folios 6 y siguientes del expediente judicial). Esbozado de este modo el material probatorio anterior, se evidencia que, efectivamente, de acuerdo con los criterios anteriormente expuestos, la ciudadana Carlota Vidalina Hernández Arcay, cumplió con los siguientes requisitos: titularidad del derecho que se reclama, mediante documento de compra-venta del inmueble arrendado al apelante; la manifestación inequívoca de necesitar el inmueble objeto de esta pretensión, al constatarse que habitaba en un inmueble que no era de su propiedad junto a sus dos (2) hijas y su nieto, habiéndole manifestado al inquilino, según los propios dichos de éste, la necesidad imperiosa de ocuparlo. Por lo anterior, esta Corte considera, tal como lo dictaminó el a quo, que quedó demostrado que la recurrente cumplió con la carga de probar la necesidad del inmueble objeto del derecho de preferencia, por tanto, no podía prosperar el derecho de preferencia solicitado por el arrendatario, para continuar como tal en el inmueble objeto de preferencia, pues su pretensión no puede anteponerse al interés de la propietaria y su núcleo familiar, por ser contraria a la finalidad del derecho de preferencia así como lo inherente al derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que considera que el fallo dictado por el Tribunal de la causa se encuentra ajustado a derecho y así se decide. Ahora bien, aún cuando no fueron atacados los argumentos de fondo de la sentencia apelada por parte del inquilino, y no obstante haberse revisado la misma, corresponde a esta Corte ahora pronunciarse en torno a lo alegado por el apelante en su escrito de fundamentación a la apelación, en torno a que “[l]a sentencia dictada por el tribunal A-Quo ordena al arrendatario que el inmueble ocupado por él, sea entregado a la ciudadana CALOA (sic) VIDALINA HERNANDEZ ARCAY, sin plazo alguno, no tomando en cuenta que [su] representado (…), tiene más de ocho (8) años con el carácter de arrendatario por lo tanto es merecedor de una prórroga establecida en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)” (Corchetes de esta Corte). Dentro de ese marco, este Órgano Jurisdiccional pasa a analizar el alegato del apelante respecto a la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al presente caso. Es así, como se observa que el apelante reconoce en el escrito de formalización que en fecha 18 de junio de 1999, fue “notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento que tiene celebrado con la ciudadana CARLOTA VIDALINA HERNANDEZ ARCAY”, razón por la cual acudió ante la Dirección General de Inquilinato en fecha 28 de junio de 1999, a solicitar su derecho de preferencia. Cabe destacar que para la fecha en que suscitaron los hechos, momento en el cual debió reclamar oportunamente su derecho a la prórroga legal, no se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999), por lo que mal podría solicitar la aplicación de un cuerpo normativo que no se encontraba vigente para cuando se suscitó el hecho que consideró lesivo y por el cual acudió a la sede administrativa. Aunado a lo anterior y en el supuesto negado que lo anterior fuera posible (el otorgamiento de una prórroga legal), por lógica no podría otorgarle esta Corte un derecho a prórroga legal once (11) años después de haber sido notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento, y menos aún cuando en la sentencia del a quo se especificó que, habiendo sido declarado sin lugar su derecho de preferencia debía hacer entrega material del inmueble, sentencia de la cual se encuentra perfectamente notificado el inquilino. Ello, por cuanto acordar lo solicitado implicaría retrotraer los efectos de una situación (la ocupación del inmueble) que ya debió cesar, lo cual iría en perjuicio del derecho de propiedad de la arrendadora y de la misma decisión del a quo, motivo por el cual esta Corte desecha el argumento analizado, por resultar improcedente. Así se decide. Por virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido y CONFIRMA el fallo apelado. Así se decide. V DECISIÓN En virtud de los planteamientos precedentemente expuestos, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1. Su COMPETENCIA para conocer el recurso de apelación ejercido por el abogado Manuel Alberto León, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.355, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Néstor González Araujo, tercero verdadera parte, contra la sentencia dictada en fecha 30 de mayo de 2001 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada Lilia Hernández Arcay, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.521, actuando con el carácter de apoderada judicial de las ciudadanas CARLOTA HERNÁNDEZ ARCAY, YELITZA URBÁEZ HERNÁNDEZ Y ANA URBÁEZ HERNÁNDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.927.178, 11.332.144 y 12.068.706, respectivamente, contra la Resolución Nº 000206 de fecha 3 de mayo de 2000 dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, ahora Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. 2. SIN LUGAR el recurso de apelación. 3. CONFIRMA el fallo apelado. Publíquese, regístrese y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151º de la Federación. El Presidente, EMILIO RAMOS GONZÁLEZ El Vicepresidente, ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA El Juez, ALEJANDRO SOTO VILLASMIL Ponente La Secretaria, MARÍA EUGENIA MÁRQUEZ TORRES ASV / 24 .- Exp. Nº AP42-R-2001-025456 .- En fecha ________________ ( ) de ____________ de dos mil diez (2010), siendo la (s) ____________ , se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° _______________. La Secretaria.