REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
200 y 151°
PARTE ACTORA: JOSE CAMPILONGO CAPOZOLLI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 6.912.584.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GUILLERMO JAVIER TRUJILLO HERNANDEZ y ALEXIS PINTO D`ASCOLI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 56.554 y 12.322 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil “BERKELEY MEDICAL SUPPLY C.A., inscrita en el Registro Mercantil V, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de Octubre de 1997, bajo el Nº 96, Tomo 157 A Qto., modificación según asiento de fecha 09 de Mayo de 2001, bajo el Nº 15, Tomo 540 A Qto.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: SIMON JIMENEZ SALAS, GABRIEL JIMENEZ ARAY, EDGAR RODRIGUEZ RODRIGUEZ, GUSTAVO PACHECO, MARIA FERNANDA MATOS POMENTA, FERMIN GONZALEZ SEMPER y JHONATAN DOMINGUEZ DIAZ, abogados en ejercicio, de este domicilio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 0007, 42.379, 12.306, 63985, 114426, 63.985, 41.135 y 104.462 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Por Vencimiento de Prorroga Legal).
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003449
Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por el abogado GUILLERMO TRUJILLO H., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI, mediante el cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Por Vencimiento de Prorroga Legal) a la Empresa Mercantil “BERKELEYMEDICAL SUPPLY, y una vez efectuado el respectivo sorteo de Ley, fue asignado a este Juzgado.
Mediante auto de fecha 27 de Octubre de 2.009, este Tribunal insto a la parte actora a especificar en Unidades Tributarias, el monto que estimo en el escrito libelar.
En fecha 16 de Noviembre de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y solicita el pronunciamiento sobre la admisión de la demanda.
Mediante auto de fecha 17 de Noviembre de 2009, fue admitida la presente demanda, conforme a lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 26 de Noviembre de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna los fotostátos a los fines de la elaboración de la compulsa, asimismo consigna diligencia del pago de emolumentos.
En fecha 18 de Enero de 2.010, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano JEAN CARLOS GARCIA, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que le fue imposible practicar la citación de la parte demandada y a los fines de Ley consigna recibo sin firmar.
En fecha 25 de Febrero de 2.010, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano JEAN CARLOS GARCIA, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que le fue imposible practicar la citación de la parte demandada y a los fines de Ley consigna recibo sin firmar.
En fecha 09 de Febrero de 2.009, comparece por ante este Juzgado el apoderado Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicita la citación por carteles.
Mediante auto de fecha 18 de Febrero de 2.010, este Tribunal acordó la citación de la parte demandada por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil.
En fecha 25 de Febrero de 2.010, comparece por ate este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigno diligencia mediante la cual deja constancia que retira cartel de citación.
En fecha 15 de Marzo de 2.010, comparece por ate este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna dos (02) ejemplares del cartel de citación publicados en la prensa, asimismo solicita se fije el cartel de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil.
Mediante auto de fecha 16 de Marzo de 2.010, este Tribunal designo como secretaria Ad-Hoc, a la ciudadana LUISA ORTEGA, en su carácter de asistente de este Tribunal, a los fines de la fijación del cartel de citación.
En fecha 18 de Marzo de 2.010, comparece por ante este Juzgado la ciudadana LUISA ORTEGA, en su carácter de secretaria Ad-Hoc, y deja constancia que fijo cartel de citación dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil.
En fecha 08 de Abril de 2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano JONATHAN DOMINGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consigna poder que acredita su representación, asimismo se da por citado en la presente causa.
En fecha 08 de Abril de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito mediante el cual solicita la reposición de la causa.
En fecha 13 de Abril de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación de la demanda y cuestiones previas.
Mediante auto de fecha 13 de Abril de 2.010, este Tribunal admitió la reconvención propuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 Abril de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de contestación de la reconvención.
En fecha 27 Abril de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 03 de Mayo de 2.010, comparecen por ante este Juzgado los apoderados judiciales de la parte actora y demandada respectivamente y mediante diligencia manifestaron al Tribunal la que de común acuerdo deciden suspender la presente causa por un lapso de 15 días de despacho.
Mediante auto de fecha 11 de Mayo de 2.010, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, ordeno suspender la causa por un lapso de 15 días de despacho.
En fecha 08 de Junio de 2.010, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna sustitución de poder reservándose el ejercicio en la persona de la abogada ALEXIS PINTO D`ASCOLI.
Mediante auto de fecha14 de Junio de 2.010, este Tribunal fijo oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes a dicho auto conforme a lo establecido en el artìculo 890 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 21 de Junio de 2.010, al encontrarse vencido el lapso para dictar sentencia a que se contrae el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal por razones preferenciales debidamente reflejadas en el libro diario, difiere la oportunidad para dictarla y pasara hacerlo dentro de los treinta (30) días siguientes al mencionado auto de conformidad con lo establecido en el artículo 251 Ejusdem.
Mediante auto de fecha 15 de Julio de 2.010, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el articulo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijo oportunidad para un acto conciliatorio entre las partes para el día 20-07-2.010.
En fecha 20 de Julio de 2.010, tuvo lugar el acto conciliatorio fijado por este Juzgado, en el cual no hubo conciliación entre las partes.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alego la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
Que en fecha 15 de Septiembre de 2.000, su representado dio en arrendamiento al ciudadano JORGE CAJIAS PATTY, un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio denominado Torre Express, ubicado en el Sector Sur de la Urbanización la Urbina parcela (C-19-4), calle tres A, Municipio Sucre del Estado Miranda, y posteriormente en fecha 10 de Septiembre de 2.007, las mismas partes suscribieron otro contrato de arrendamiento que tenia por objeto el mismo inmueble, y dicho contrato fue cedido y traspasado en fecha 31 de Octubre de 2.008, a la Empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A., teniendo la señalada empresa la condiciòn de arrendataria cesionaria, y en la misma fecha de la cesión se le notifico a la arrendataria cesionaria que el canon de arrendamiento mensual para los dos (02) primeros meses correspondientes al segundo año de prorroga legal seria la cantidad SEIS MIL BOLIVARES (BS. 6.000,oo), y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para los restantes diez (10) meses comunicación que fue debidamente firmada y recibida por el representante de la empresa.
Que la duración del contrato de arrendamiento se estableció por un año (01) fijo sin prorroga contado a partir del 15 de Septiembre de 2.006, hasta el 15 de Septiembre de 2007, estableciéndose en la clausula tercera que el arrendatario se obligaría a entregar el inmueble arrendado completamente desocupado al día del vencimiento del plazo convenido y en el mismo buen estado en que se le entrego, y vencido el termino del ultimo contrato el arrendatario no entregó el inmueble y de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato empezó hacer uso de la prorroga legal a partir del 15 de Septiembre de 2.007, que de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de dos (02) años en virtud de que la relación arrendaticia tenia una duración de más de cinco (05) años, porque el primer contrato que los vinculo se suscribió en el 2.000, y con vista a dichas circunstancias el arrendador notifico al arrendatario en fecha 18 de Agosto de 2.007, a través de la Notaria Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, mediante la cual se le requirió la entrega del bien inmueble para el 15 de Septiembre de 2.009, fecha para la cual vencía el lapso de prorroga legal, siendo el caso que el arrendatario hasta la presente fecha aun no ha dado a su obligación de entregar el inmueble arrendado a la fecha de su vencimiento y es por ello que en nombre de su representado acude ante la vía Jurisdiccional a fin de obligar al arrendatario del cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Con base a las razones de hecho y de derecho antes expuestas y recibiendo precisas instrucciones de su mandante procede a demandar a la Empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL SUPLY C.A., teniendo la señalada empresa la condiciòn de arrendataria cesionaria para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En que la prorroga legal del contrato de arrendamiento de fecha 10 de Septiembre de 2.007, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Sucre, anotado bajo el No. 01, Tomo 42, de los libros de autenticaciones, fue cedido a la Empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A., que tenia por objeto el inmueble identificado: un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio denominado Torre Express, ubicado en el Sector Sur de la Urbanización la Urbina parcela (C-19-4), calle tres A, Municipio Sucre del Estado Miranda, y en consecuencia debe proceder a la entrega material del referido inmueble, completamente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 258,66), diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados, desde el día siguiente al vencimiento de la prorroga legal, es decir el 16 de Septiembre de 2.009, tal y como lo establece la cláusula décima del contrato de arrendamiento que los vincula.
TERCERO: Al pago de las costas y costos que se puedan generar con la interposición y sustanciación de la presente demanda.
La representación judicial de la parte actora fundamenta su demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.264, 1.159, 1160, alegatos de conformidad con lo establecido en los artìculos 1133, 1167, 1594, 1.599, y 1.601, del Código Civil, estima la demanda en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 4.800, oo) de conformidad con lo establecido en el artìculo 36 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad legal para ello la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
PROHIBICION DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA O POR CAUSALES DISTINTAS DE LAS ALEGADAS.
Propone como cuestión previa la consagrada en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 11, referido a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, que esa cuestión previa permite inadmitir una demanda cuando la ley prohíbe admitirla o porque debe admitirse por un procedimiento o por causales distintas a las alegadas en la demanda y encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, dirigida al ataque procesal de la acción ejercida, mediante la afirmación legal de no ser el mecanismo procedente, ya que de la manera ejercida se impide la subsistencia del derecho abstracto de acción originado de la prohibición legislativa, que para que sea procedente el ejercicio de la acción debe existir, primero una posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohíba expresamente el ejercicio de la acción, para supuestos como el demandado y habida cuenta la tacita reconducciòn del contrato de arrendamiento, la acción ha debido ejercerse de conformidad con lo dispuesto en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no por el artìculo 38 de la misma ley, como lo ejerció.
Que están en presencia del segundo supuesto de la cuestión previa del ordinal 11 del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando la ley permite admitir la acción por determinadas causales; es decir que el derecho de acción para el demandante pudiera existir, pero limitado para su ejercicio a causales o procedimientos distintos del escogido, que como quedo señalado tendría que ser por el procedimiento de desocupación a que se refiere el artìculo 34 de la mencionada ley, que entre el actor y el ciudadano JORGE ARTURO CAJIAS PATTY, se suscribió un contrato de arrendamiento en fecha quince (15) de Septiembre de 2.007, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, y que en fecha 31 de Octubre de 2.008, el contrato es cedido en forma autentica a la Empresa Mercantil demandada con presencia, participación y firma del arrendador hoy actor, estableciéndose en la cláusula segunda del contrato que el arrendatario cedente previa autorización del arrendador cedió y traspaso todos los derechos, obligaciones y acciones que le correspondían del contrato celebrado en fecha 10-09-2007, el cual la arrendataria declaro conocer y aceptar en todos y cada uno sus términos, dejando entendido ambas partes que la cesión se haría efectiva a partir del 15-09-2007, asimismo convinieron las partes en la cláusula tercera que quedarían en toda su fuerza y vigor las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, y que el valor de la cesión seria la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 82.000,oo), correspondientes a la suma de las cánones de arrendamiento pendientes hasta la fecha del vencimiento del contrato es decir el dìa 15-09-2009.
Manifiesta que el contrato venció en la fecha señalada en el documento de la cesión contractual, sin que se suscribiera una prorroga o renovación del mismo, por lo que a partir de esa fecha el contrato de arrendamiento pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, y no hubo para el hoy demandado una prorroga legal, y señala el actor al respecto que el contrato original se suscribió en forma autentica en fecha 15 de Septiembre de 2000, por lo que el mismo nada importa a los fines de la demanda, y el contrato valido y el que se cedió fue el de fecha 10 de Septiembre de 2007, evidenciándose de la trascripción de dicho contrato que, el arrendador estaba presente, circunstancia que el mismo admite en su libelo de demanda, que admitió que lo que se cedieron fueron los derechos y acciones del contrato de arrendamiento de fecha 10-09-2010, cuyo contenido su cliente declaró conocer y aceptar en todos y cada uno de sus términos y que la duración del mismo era hasta el día 15-09-2.010, que para su cliente las cláusulas validas fueron las que se derivaban del contrato de arrendamiento del 2007.
Que por las carencias del documento de cesión que el arrendador notifico, en documento privado, a su representada en una especie de notificación unilateral, manifestó que el canon de arrendamiento mensual para los dos (02) primeros meses correspondiente al segundo año de prorroga legal era la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo), y de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para los restantes diez meses, comunicación que fue firmada y recibida por el representante de la empresa demandada, y eso lo hizo el actor, significando una prorroga legal inexistente para su representado, ya que se le cedió un contrato de arrendamiento no una prórroga legal y porque el monto del canon de contrato cedido le pareció que debía ser modificado con un aumento unilateral del canon, y que el canon actual era de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 2.800,oo), porque así constaba en la cesión, y un cambio unilateral del monto acordado no tiene efectos legales, ya que se trata de una relación contractual bilateral en que ambas partes deben estar conformes y contestes y haber suscrito cuando menos un anexo o haber manifestado el notificado la aceptación, circunstancia que no hizo, y el propio actor afirma que la comunicación fue debidamente firmada y recibida por el representante de la empresa BMS BERKELEY MEDICAL C.A., y no expresa que fue aceptada, y por tal razón por existir un cobro en exceso a lo convenido, por no tener un valor la notificación es que el actor debe a su representado la cantidad de CIENTO DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 112.000,oo), equivalentes a 28 meses de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.000,oo), mensuales pagados en exceso al monto del canon de arrendamiento según el contrato cedido; lo cual demandara en reconvención.
Que en ese estado de las cosas es evidente lógico, contractual y documental que entre su representado y el arrendador, existía un contrato de arrendamiento realizado por tiempo determinado, que vencía el 15 de Septiembre de 2009; tampoco existe duda de que a la fecha su representado ha continuado ocupando el inmueble arrendado, después de vencido el término fijado en la cesión del 15-02-2009, y por último está claro que a partir del 15 de Septiembre de 2.009, no hubo oposición del arrendador y es por ello que están en controversia judicial y que alegan la existencia de una tacita reconducciòn, por consecuencia de haber pasado a ser el contrato de arrendamiento un contrato a tiempo indeterminado y la vía idónea en ese caso era la acción de desalojo y no la acción de cumplimiento o la acción resolutoria, y en cuanto a la exigencia del cumplimiento el principio es que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley, y lo que suple la ley es la voluntad de las partes ante el silencio, sobre la renovación o prorroga del contrato de arrendamiento, que habiéndose determinado que el contrato del cual se intentó su resolución es a tiempo indeterminado debe seguirse entonces el procedimiento de desalojo y no el de resolución; pues es claro que la demanda que debía intentarse es la que establece el artìculo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que al haber intentado una acción improcedente, desarticulada de los hechos, debe declararse inadmisible, la acción propuesta por no ser el procedimiento idóneo, ya que el arrendador estaba obligado a notificar al subarrendatario, antes del 15 de Septiembre de 2.009, su voluntad de no prorrogar el contrato (desahucio), y al no haberlo realizado debe entenderse que existe ausencia de oposición del arrendador, y bajo esa conducta se evita la tacita reconducciòn, ya que se evidencia la voluntad diferente a lo expresado a consentido, así sea tácitamente por el arrendador ya que no expreso una voluntad en contrario a la señalada exigencia legal, y solo en circunstancia de esa voluntad expresada, es que se impide la tacita reconducciòn sin importar que el arrendatario, haya continuado en el goce de la cosa, ya que la duración del contrato se estableció por dos (02) años fijos sin prorroga contado a partir del 15 de Septiembre de 2007 y finalizó el 15 de Septiembre de 2009, pero ese término era de un contrato de arrendamiento y no de una prorroga legal, porque en ninguna parte de la cesión, ni siquiera de la notificación de cambio unilateral de canon, se le informo al nuevo subarrendatario, y como quiera que entre el arrendatario original pudo existir convenios expresos o privados, escritos o verbales, expresos o tácitos, con el arrendador, esas relaciones no son vinculante para el subarrendatario cedido.
Que en la presente causa se tratan hechos que no afectan al subarrendatario hoy demandado, ya que dicho subarrendatario no es JORGE CAJIAS PATTY, ni el 15 de Septiembre de 2000, firmo ningún contrato con JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI, y a la existencia de ese contrato no existe contrato de cesión, que el contrato de cesión que vincula al actor con su representado es el de Septiembre de 2007, y la eventual relación distinta que pudiera haber entre el SR. JORGE CAJIAS PATTY y su representado nada importa a los efectos de la demanda, y por tales circunstancias solicita al Tribunal se declare sin lugar la acción intentada en contra de su representado.
RECONVENCIÒN.
Que en fecha 31 de Octubre de 2008, su representado suscribió subcontrato de arrendamiento del ciudadano JORGE CAJIAS PATTY, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, el cual venció el 15 de Septiembre de 2009, sin que se suscribiera una prorroga o renovación del mismo, por lo que a partir de esa fecha el contrato paso a ser a tiempo indeterminado y no hubo para el demandado una prorroga legal, y en la misma fecha que se suscribió la cesión el ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI, arrendador original le notifico unilateralmente a su representada, reconociendo dicho arrendador original la calidad de subarrendatario de su representada que el canon de arrendamiento mensual para los dos primeros meses correspondientes al segundo al segundo año de prorroga legal la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6000,oo), y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para los restantes diez meses y al ser una voluntad unilateral no sute efectos jurídicos.
Que el arrendador original realizó una notificación notarial en fecha 18 de agosto de 2009, en la que hablaba de una prorroga legal, y a la vez solicitaba la entrega del bien inmueble subarrendado para el 15 de Septiembre de 2009, y desde el 15 de Septiembre de 2007, se le pago a la arrendataria en exceso un canon de arrendamiento de: a) DOCE MIL BOLIVARES (Bs.f. 12.000,oo), por los primeros dos (02) meses (es decir a SEIS MIL BOLIVARES (Bs.f. 6.000,oo) cada mes, b) y SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.f. 70.000,oo), en los siguientes diez (10) meses (es decir SIETE BOLIVARES (Bs.f. 7.000), por mes, c) OCHENTA CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.f. 84.000,oo), por el siguiente año de 2.008 a 2009, (es decir SIETE MIL BOLIVARES (Bs.f. 7.000,oo) por mes, d) CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs.f. 42.000,oo), desde el 15 de Septiembre al 15 de Marzo de 2009, (es decir SIETE MIL BOLIVARES (Bs.f. 7.000,oo), por mes y todo ello suma un pago por contrato de arrendamiento de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 208.000,oo), cuando el pago contractual era de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 2.880,oo), por los primeros cinco meses de vigencia del contrato cedido y de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.500,oo), durante los restantes siete (07) meses de vigencia de dicho contrato, monto que se repetiría para el subsiguiente año 2008 a 2009 y cualquier término posterior.
Que se ha pagado la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 208.000, oo), cuando el pago debió ser CIENTO UN MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS. 101.900, oo), es decir que existe una diferencia a favor de su representado de CIENTO SEIS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 106.100,oo), que solicitan sea reintegrado a su representado por ser un pago de lo indebido y por tratarse de un reintegro arrendaticio obligatorio todo ello debidamente indexado, ya que a su representado se le cedió fue un contrato de arrendamiento y no un contrato de prorroga legal, y por siguiente en el presente caso ha habido un cobro de sobre alquileres prohibido por una ley social como es el Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, con el agravante de que en Venezuela los alquileres están congelados, conforme a la normativa aparecida en la Gaceta Oficial Nº 39.168 del 22 de Abril del 2009, y Resolución Conjunta Nº DM-74 Y DM-035, por la cual se prorrogó por seis meses la medida de congelación de alquileres dictada el 08 de Abril de 2003, en cuya oportunidad se tomo como base las cánones de arrendamiento.
Y por las razones y circunstancias expuestas reconvienen al ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 6.912.584, para que convenga o en su defecto lo condene el Tribunal:
PRIMERO: A que tiene una relación jurídica contractual de arrendamiento suscrito con su representado BMS BERKELEY MEDICAL SUPPLY C.A., por cesión sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio denominado Torre Express, ubicado en el Sector Sur de la Urbanización la Urbina parcela (C-19-4), calle tres A, Municipio Sucre del Estado Miranda.
SEGUNDO: A que el canon mensual de arrendamiento del contrato cedido era para los dos primeros meses la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000, oo), y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para los restantes diez (10) meses y por las prorrogas se mantenía dicho contrato; por lo cual al 15 de Febrero se ha pagado la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 208.000,oo), cuando el pago debió ser CIENTO UN MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 101.900,oo). Por lo que existe un sobrepago de CIENTO SEIS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 106.100,oo), que solicitan sea reintegrado por ser un pago de lo indebido y por tratarse de un reintegro arrendaticio obligatorio.
TERCERO: Que el pago de la anterior cantidad debe ser indexada por justa regulación de expertos mediante una experticia complementaria del fallo.
CUARTO: Que debe pagar los costos y costas del proceso.
De conformidad con lo establecido en el artìculo 38 del Código de Procedimiento Civil, estiman la presente demanda en la cantidad de CIENTO SEIS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 106.100, oo).
CONTESTACION DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.
Manifiesta que doctrinariamente la reconvención es un medio procesal a través del cual el demandado hace una contra ofensiva explicativa, la cual tiene que contener elementos que lo coloquen en una posición inversa de demandado, y en el presente caso la demandada en forma evidente no esta ortodoxamente reconviniendo, ya que de la lectura de su contra ofensiva en la parte del petitorio, en el aparte denominado “PRIMERO”, la demandada BMS BERKELEY MEDICAL SUPPLY C.A., en su misma condiciòn de arrendataria pretende que se reconozca que tiene una relación jurídica contractual de arrendamiento suscrita con el ciudadano JOSE CAMPILONGO, la cual tiene por objeto el inmueble ampliamente identificado en autos, es decir que la arrendataria sigue actuando en su carácter de arrendataria lo que hace que la supuesta reconvención este fundada en la misma causa de la demanda originaria (acción de cumplimiento de contrato, circunstancia esta que hace inadmisible la reconvención propuesta).
Que de la lectura de la petición de la arrendataria reconveniente, se observa que pretende que se reconozca la existencia de una relación arrendaticia, circunstancias estas que no están en discusión en el proceso, ya que en nombre de su representado se ha demandado el cumplimiento de contrato de arrendamiento que les vincula, por ello la reconvención en ese punto es totalmente inadmisible, ya que tal petitorio no es una reconvención u contra ofensiva que coloque a la arrendataria en una condiciòn de demandante, y resulta de gran audacia e ignorancia pretender que la reconvención prospere, sin darse en el presente caso los elementos necesarios para tenerse como tal; en efecto en el caso que les ocupa la reconveniente no introduce hechos nuevos, que afecten la causa de pedir, la cualidad o legitimación y el objeto de la pretensión originaria, y es por ello que la reconvención arrendaticia es inoperante y por ende inadmisible, ya que la misma es una aceptación de la relación arrendaticia que les vincula, hecho que no esta controvertido en la presente causa.
OBJETO Y FUNDAMENTO DE LA RECONVENCIÒN.
Manifiesta la arrendataria reconveniente en su escrito libelar, que de conformidad con el artìculo 58 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda el reintegro de los sobre pagos de los cánones de arrendamiento que la parte actora cobro, en tal sentido afirma que el contrato de arrendamiento cedido y que lo vincula con su representado establece en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento mensual convenido era la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800,oo), lo que equivale hoy a DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 2.800,oo), asimismo continua afirmando la parte demandada que el Sr. JOSE CAMPILONGO, en la misma fecha que se suscribió la cesión del contrato de arrendamiento, el día 18 de Octubre de 2.008, le notifico que el canon de arrendamiento mensual era para los dos primeros meses correspondientes al segundo año de prorroga legal la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo), y de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para los restantes diez meses, afirmando que por ser una voluntad unilateral dicho aumento no tiene ningún efecto jurídico para las partes y es por ello que considera que los pagos realizados por la arrendataria por concepto de canon de arrendamiento fueron indebidos hasta por la cantidad de CIENTO SEIS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 106.100,oo), y por ello pide el reintegro de dicha cantidad de dinero de conformidad a lo establecido en el articulo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la normativa legal antes invocada establece que queda sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, y en el caso que les ocupa la arrendataria no acompaño a su escrito libelar documento fundamental de la presente reconvención, como lo es el acto administrativo emitido por la Dirección de Inquilinato a través del cual se demuestre que el inmueble objeto del presente juicio, objeto del contrato de arrendamiento esta regulado por la autoridad competente por un precio menor al que se estaba cobrando por concepto de canon mensual de arrendamiento, es decir por debajo de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), mensuales.
Que la consignación del documento fundamental con el libelo es una carga para el reconviniente, de conformidad a lo establecido en el ordinal 6 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y según el articulo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción por reintegro debe estar fundamentada en un acto administrativo del organismo competente (Dirección de Inquilinato), carga procesal que la parte reconveniente no cumplió en la oportunidad procesal que le señala la ley para ello y de conformidad con lo establecido en el articulo 343 del Código de Procedimiento Civil, no le esta dado al demandante acompañar dicha documental en otra oportunidad procesal, y por eso dicha reconvención debe ser declarada sin lugar.
Que la parte reconveniente fundamenta el reintegro de sobre alquileres alegando que la presente reconvención se fundamenta en el pago de lo indebido consagrado en el artìculo 1.178 del Código Civil, y dicho artìculo establece que el pago de lo indebido se produce cuando no existe una causa legal que soporte el pago realizado; y en el caso que les ocupa nunca ha sido rechazado por ninguna de las partes del presente proceso y las mismas están vinculadas a través de un contrato de arrendamiento que fue cedido en fecha 31 de Octubre de 2.008, por lo que afirma que la causa que genero los pagos a razón de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) por dos meses (del segundo año de prorroga legal), y a razón de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), los restantes diez meses y dichos pagos están debidamente causados en la relación arrendaticia.
Que cabe destacar que el aumento del canon de arrendamiento mensual para el segundo año de prorroga legal, fue realizado de común acuerdo entre las partes y dicha circunstancia se evidencia de la aceptación pasiva por parte de la arrendataria de la comunicación de fecha 31 de Octubre de 2.008 y de los pagos de los cánones de arrendamiento ejecutados en forma voluntaria por la arrendataria y dicha comunicación fue entregada a la parte reconveniente el mismo día que se firmo la cesión del contrato de arrendamiento, es decir, que se le notificó a la nueva arrendataria el canon de arrendamiento que estaría vigente para el lapso de la prorroga legal, quien comenzó a cancelar las cantidades de dinero sin protestar, libre de coacción y violencia, en forma voluntaria y consecutiva, al punto que cuando se dio inicio al pago de los cánones a razón de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), la arrendataria procedió a cancelarlos sin ningún tipo de problema ni protesta.
Que en efecto la conducta desplegada por la arrendataria, durante el lapso de prorroga legal, consistente en cancelar voluntariamente los cánones de arrendamiento previamente acordados, así como que estaba en el segundo año de prorroga legal, y ahora pretende la arrendataria demandada que en la presente reconvención se declare que los pagos realizados con motivo de los aumentos acordados entre las partes causados por el contrato de arrendamiento que los vincula, sean declarados pagos indebidos o que los mismos no tiene causa, y tal pretensión resulta improcedente en virtud de que los pagos realizados tienen una causa legal como lo es la relación arrendaticia la cual no ha sido desconocida por ninguna de las partes, por el contrario ha sido admitida, al punto, de que la arrendataria demandada señala en su escrito libelar de reconvención que hace valer las documentales acompañadas al libelo, como lo son el contrato de arrendamiento, el contrato de cesión y la carta a través de la cual se le informa el aumento del canon de arrendamiento para el segundo año de prorroga legal, con lo cual se pone en evidencia la causa legal de los pagos realizados por la arrendataria a razón de los montos indicados en la señalada notificación de fecha 31-10-2008, por lo que con base a lo anterior es forzoso concluir que el pago realizado por concepto de cánones de arrendamiento supone la existencia de una deuda, generada por el arrendamiento mensual del local comercial que ocupa la arrendataria y por ello no le esta dado a la arrendataria demandar el supuesto pago de lo indebido y así pide se declare.
Asimismo observa que la arrendataria reconveniente afirma que loa aumentos fueron realizados en contravención a la congelación de alquileres contenida en la resolución No. DM-74 y DM-035, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.168, y dicha normativa no es aplicable en el presente caso, ya que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial y por tal razón no es aplicable a la presente relación arrendaticia, dicha arrendaticia ya que solo esta referida a bienes que tengan un uso asignado de vivienda, y asì pide se declare.
DE LAS PRUEBAS.
En la oportunidad legal para ello, solo la parte actora hizo uso de ese derecho que le confiere la Ley, promoviendo lo siguiente:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
Copia fotostática del documento poder otorgado por el ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI, parte actora en el presente juicio, al ciudadano GUILLERMO JAVIER TRUJILLO HERNANDEZ, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.554, el cual corre inserto en autos a los folios siete (07) al ocho (08) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento no fue impugnado por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que del mismo se evidencia la facultad que tiene el mencionado abogado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio; este Tribunal le otorga todo el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.
Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio celebrado en fecha 15 de Septiembre de 2.000, entre el ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI, (el arrendador) y el ciudadano JORGE ARTURO CAJIAS PATTY, (el arrendatario), el cual corre inserto en autos a los folios nueve (09) al diecisiete (17) ambos inclusive; por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por el adversario, se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio celebrado en fecha 15 de Septiembre de 2.006, entre el ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI, (el arrendador) y el ciudadano JORGE ARTURO CAJIAS PATTY, (el arrendatario), el cual corre inserto en autos a los folios dieciocho (18) al veintiuno (21) ambos inclusive; por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por el adversario, se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
Copia fotostática del Contrato de cesión del contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, celebrado en fecha 15 de Septiembre de 2.007, mediante el cual el ciudadano JORGE ARTURO CAJIAS PATTY (el arrendatario cedente), cedió a la Sociedad Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL SUPPLY C.A., todos los derechos, acciones y obligaciones que en su condiciòn de arrendatario le correspondían sobre el referido inmueble, el cual corre inserto en autos a los folios veintidós (22) al veintitrés (23) ambos inclusive; por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por el adversario, se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
Copia fotostática de carta misiva de fecha 31 de Octubre de 2.008, realizada por la parte actora ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI (el Arrendador) dirigida a la parte demandada la Sociedad Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A, (la arrendataria), la cual corre inserta en autos al folio veinticuatro (24), notificándole a través de la misma al arrendatario que de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato el canon de arrendamiento mensual para los dos (02) primeros meses del segundo año de prorroga legal seria por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs.f. 6.000,oo), y para los restantes diez (10) meses seria la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs.F. 7.000,00); por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
Copia fotostática de notificación de prorroga legal del inmueble objeto del presente juicio, practicada por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de Agosto de 2.009, dicha notificación fue solicitada por la parte actora y corre inserta en autos a los folios veinticinco (25) al veintisiete (27) ambos inclusive; esta juzgadora al respecto observa que si bien es cierto la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda desconoció el contenido y firma de la referida notificación, no es menos cierto que está no utilizo el medio mas idóneo para rechazar dicha prueba ya que por ser la misma un instrumento público debió la parte demandada solicitar la tacha; en consecuencia se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado que de la misma se desprende que la prorroga legal fue notificada a la parte demandada; este Tribunal le otorga valor probatorio Y ASI SE DECLARA.
PUNTO PREVIO
Como punto previo a la sentencia este Tribunal pasa a analizar los siguientes puntos:
DE LA REPOSICIÒN DE LA CAUSA.
Mediante escrito de fecha 08 de Abril de 2.010, los abogados EDGAR RODRIGUEZ RODRIGUEZ y JONATHAN DOMINGUEZ DIAZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada la Sociedad Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A., solicitaron la reposición de la causa al estado de que sea admitida nuevamente la demanda y ordenar en dicho auto la notificación del Procurador General de la República, de conformidad con lo establecido en los artículos 94, 95, 96, 97 y 98 del Decreto con Rango de Fuerza de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, ya que es obligatoriedad de los funcionarios públicos notificar al Procurador General de la República, cuando la República tenga un interés, aunque sea indirecto, como cuando se trata de sociedades no públicas que prestan un servicio calificado como servicio público, cuando se trate de empresas que en esencia son privadas y afectadas al uso público, a un servicio de interés público, a una actividad de utilidad pública nacional o a un servicio privado de interés público, y en cuyas circunstancias es obligatorio para los Jueces velar por el cumplimiento y respeto de los privilegios y prerrogativas procesales de la República, manifiestan que en el presente caso el local objeto del presente juicio, tiene su asiento como una unidad de diálisis que es un servicio extra hospitalario que le brinda atención en hemodiálisis a pacientes clínicamente estables provenientes en su mayoría de los barrios de la Parroquia Petare, referidos solo por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, ya que se trata de paciente asegurados, pensionados y de cortesía del IVSS, que en el local existen 12 maquinas de diálisis o riñones de última generación y cada maquina dializa 6 pacientes en seis turnos diferentes y para apoyo de las maquinas existe una planta de tratamiento de agua que consta de un pretratamiento y osmosis inversa, que todo el personal que labora en el local arrendado esta vinculado a la rama sanitaria (médicos, nefrólogos, médico residente, médico psiquiatra, licenciado en nutrición, ocho enfermeras) mas el personal obrero almacén y limpieza; y para probar la verdad de las afirmaciones hace valer a) copia del contrato suscrito entre su representado (arrendatario) y el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales. B) Estatutos de la Sociedad representada por la arrendataria en cuyo objeto social, queda claro la actividad que en el contrato de arrendamiento se tradujo como actividad profesional. C) Copia del contrato de cesión (con presencia y firma del actor) en el cual se observa que la empresa se dedica a servicios de diálisis.
Visto el planteamiento anterior formulado por la represtación judicial de la parte demandada y efectuada una revisión exhaustiva a las actas que conforman el presente expediente esta juzgadora observa que si bien es cierto dicha representación judicial solicita la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda, a fin de que se ordene en el mismo auto la notificación del Procurador General de la República, de conformidad con lo establecido en los artículos 94, 95, 96, 97 y 98 del Decreto con Rango de Fuerza de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, alegando que es obligación de los funcionarios públicos notificar al Procurador cuando la República tenga un interés, aunque sea indirecto, y a los fines de probar dichas afirmaciones hacen valer copia del contrato suscrito entre su representado (arrendatario) y el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, estatutos de la Sociedad representada por la arrendataria en cuyo objeto social, queda claro la actividad que en el contrato de arrendamiento se tradujo como actividad profesional y copia del contrato de cesión (con presencia y firma del actor) en el cual se observa que la empresa se dedica a servicios de diálisis, no es menos cierto y así se pudo constatar con la revisión efectuada al expediente que de los mencionados documentos solo consta en autos a los folios veintidós (22) al veintitrés (23), el contrato de cesión de arrendamiento efectuada entre las partes, y se desprende de la lectura de dicho contrato que no se dejo sentado la actividad que desempeñaba la empresa BMS BERKELEY MADICAL SUPPLY C.A., en consecuencia por cuanto la represtación judicial de la parte demandada no trajo a los autos elementos probatorios suficientes para demostrar la procedencia de la reposición solicitada es forzoso para quien aquí decide declarar SIN LUGAR la reposición solicitada. Y ASI SE DECLARA.
DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 11º
Como punto previo al pronunciamiento al merito de la presente controversia, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto a la cuestión previa interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, contenida en el ordinal 11º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a …”La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda…” alegando que el actor JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI y el ciudadano JORGE ARTURO CAJIAS PATTY, suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 15-09-2007, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, el cual fue cedido a la empresa demandada en forma autentica en fecha 31-10-2.008, y dicho contrato venció en la fecha señalada en la cesión sin que se suscribiera una prorroga o renovación del mismo, por lo que partir de esa fecha el contrato se indetermino, y que a su representado no le cedieron un contrato de o con prorroga legal, ni tuvo un primer contrato en el año 2.000, que la relación entre el arrendador y el arrendatario vencía el 15-09-2009, y por cuanto el arrendatario siguió ocupando el inmueble arrendado después de vencido el termino fijado en la cesión y no hubo oposición del arrendador es por lo que alegan la existencia de la tacita reconducciòn.
A este respecto considera necesario quien aquí suscribe citar lo establecido por JOSE LUIS VARELA, en su libro “ANALISIS DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, paginas 138 al 143, lo cual textualmente establece:
REGLAS DE LA PRORROGA LEGAL
Articulo 38º: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (OMISIS)… Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Ahora es importante tener presente las reglas de temporalidad de relación arrendaticia, es decir, como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en tiempo indeterminado pasado el lapso de prórroga legal, y la actitud que debe mantener el arrendador para que esto no ocurra legalmente. La primera institución que debemos analizar es la TACITA RECONDUCCION; esta supone la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prorroga convencional ha expirado, así como ha expirado también el lapso de prórroga legal, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continua bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración el cual se regla por el artìculo relativo a los arrendamientos a sin determinación de tiempo.
En los contratos a término fijo, en los cuales no se ha estipulado cláusula de desahucio, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble después de vencido el contrato, por ese simple hecho no puede alegar la tacita reconducciòn (aunque si la prorroga legal); pues es necesaria la voluntad del arrendador aunque sea tacita, en el sentido de querer continuar con el contrato.
Asimismo considera necesario traer como colorario lo establecido por JOSE AGUILAR GORRONDONA, en su libro CONTRATOS Y GARANTIAS (Derecho Civil IV); en sus páginas 353, 354 y 355 lo cual textualmente reza:
“…Hoy en día, se entiende por cesión de arrendamiento, la cesión que hace el arrendatario a un tercero (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador, la cesión de arrendamiento como cesión de crédito que es, surte efecto frente al arrendador desde que éste la acepte o desde que se haya notificado, los derechos que puede invocar el cesionario frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesión de creditos. La cesión de arrendamiento no extingue el arrendamiento originario; pero desde el momento en que la cesión es aceptada por el arrendador o notificada a éste, los derechos del arrendatario frente al arrendador pasan al cesionario, mientras permanecen inalteradas las obligaciones del arrendatario –cedente frente a su arreador. En la exposición de este punto seguimos la doctrina tradicionalmente acogida en nuestro pais, aun cuando creemos que al lado de la cesión de arrendamiento que constituye una cesión de creditos (y no requiere del consentimiento del arrendador, existe una cesión de arrendamiento que constituye una “cesión de contrato” (rectius, de la posición jurídica que tiene el arrendatario en virtud del arrendamiento con todos sus derechos, deberes y demás consecuencias); pero que requiere el consentimiento del arrendador. En este caso, el efecto de la cesión sería colocar al cesionario en la misma posición jurídica del arrendatario cedente, o sea, una simple modificación subjetiva en el vínculo contractual…”
Ahora bien del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, en especial el contrato de cesión de fecha 31-10-2.008, mediante el cual se cedió el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios veintidós (22) al veintitrés (23) ambos inclusive, se observa que se desprende de las cláusulas segunda y tercera de dicho instrumento lo siguiente:
“…CLAUSULA SEGUNDA: Ahora bien, EL ARRENDATARIO CEDENTE, previa autorización de EL ARRENDADOR, cede y traspasa a LA ARRENDATARIA CESIONARIA, todos los derechos, obligaciones y acciones que en su condiciòn de arrendaría, le corresponden en virtud del mencionado contrato de arrendamiento de fecha 10 de Septiembre de 2.007, cuyo contenido LA ARRENDATARIA CESIONARIA, declara conocer y aceptar en todos y cada uno de sus términos, bajo el entendido que la presente cesión se hará efectiva a partir del día 15 de Septiembre de 2007. En este acto EL ARRENDATARIO CEDENTE hace entrega a LA ARRENDATARIA CESIONARIA del documento contentivo del contrato de arrendamiento cedido…”
“…CLAUSULA TERCERA: Las partes convienen expresamente en que salvo lo aquí modificado quedan en toda su fuerza y vigor las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento citado de fecha 10 de Septiembre de 2.007, (OMISIS)…”
De la precitada cláusula segunda del contrato de cesión celebrado en fecha 31-10-2.008, se desprende que la arrendataria cesionaria aceptó la cesión del contrato de arrendamiento celebrado inicialmente entre el ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI y el ciudadano JORGE ARTURO CAJIAS PATTY, notariado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de Septiembre de 2.007, el cual comenzó a regir a partir del día 15-09-2.006, con una duración de un año fijo, con todos los derechos, obligaciones y acciones que en su condiciòn de arrendataria le correspondían, el cual declaro conocer en cada uno de sus términos, asimismo acordaron las partes en la mencionada cláusula que dicha cesión se haría efectiva a partir del día 15 de Septiembre de 2.007; en consecuencia, por todo lo anteriormente expuesto y tomando en cuenta que el contrato de arrendamiento cedido fue a tiempo determinado por un lapso de un (01) año fijo el cual comenzó a regir el día 15/09/2006 y culminó el día 15/09/2007, y comenzando a regir a partir de ese momento la prórroga legal de dos (02) años que le correspondía a la demandada en virtud de que la relación arrendaticia tenia una duración de más de cinco años, y la misma opera de pleno una vez llegado el vencimiento del plazo estipulado en el contrato y se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, sin necesidad de desahucio la cual culmino el día 15-09-2.009; por lo que mal podría esta juzgadora considerar que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que esa figura opera cuando vencido el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, el arrendatario queda en ocupación del inmueble y el arrendador lo deja en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continua bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración el cual se regla por el artìculo relativo a los arrendamientos sin determinación de tiempo, y dicha figura no opera en el caso bajo estudio ya que se observa que corre inserta en autos al folio veinticuatro (24) carta misiva de fecha 31-10-2.008, enviada por el arrendatario a la arrendataria cesionaria, mediante la cual le comunico que para los dos primeros meses correspondientes al segundo año de prorroga legal, el canon de arrendamiento seria la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bsf. 6.000,oo), y de SIETE MIL BOLIVARES (Bsf. 7.000,oo), para el segundo año de prorroga legal, carta esta que fue firmada por la arrendataria, asimismo se observa que corre inserto a los folios veinticinco (25) al veintisiete (27) ambos inclusive, notificación de prorroga legal practicada por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de Agosto de 2.009, solicitada por la parte actora mediante la cual le comunico a la arrendataria cesionaria que para el día 15-09-2.009, vencía la prorroga legal y que debía entregar el inmueble al vencimiento de la misma; quedando demostrado con esto que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por lo que en consecuencia se declara SIN LUGAR, la cuestión previa del ordinal 11º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.
DE LA RECONVENCIÒN.
Corresponde a este Tribunal pronunciarse con respecto a la reconvención propuesta por la representación judicial de la Sociedad de Comercio MBS BERKELEY MEDICAL SUPPLY C.A., parte demandada reconveniente en el presente juicio, alegando que en fecha 31-10-2008, su representado suscribió cesión del contrato de arrendamiento del ciudadano JORGE CAJIAS PATTY, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, el cual venció el 15 de Septiembre de 2009, sin que se suscribiera una prorroga o renovación del mismo, y en la misma fecha de la cesión el arrendador original le notifico a su representada que el canon de arrendamiento mensual para los dos primeros meses correspondientes al segundo año de prorroga legal seria la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6000,oo), y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para los restantes diez meses y al ser ello una voluntad unilateral no surte efectos jurídicos, que la arrendataria pago en exceso un canon de arrendamiento de DOCE MIL BOLIVARES (Bs.f. 12.000,oo), por los primeros dos (02) meses y SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.f. 70.000,oo), en los siguientes diez (10) meses y todo ello suma un pago por contrato de arrendamiento de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 208.000,oo), cuando el pago contractual era de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 2.880,oo), por los primeros cinco meses de vigencia del contrato cedido y de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.500,oo), durante los restantes siete (07) meses de vigencia de dicho contrato, monto que se repetiría para el subsiguiente año 2008 a 2009 y cualquier término posterior, es decir que existe una diferencia a favor de su representado de CIENTO SEIS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 106.100,oo), que solicitan sea reintegrado a su representado por ser un pago de lo indebido y por tratarse de un reintegro arrendaticio obligatorio y por siguiente ha habido un cobro de sobre alquileres prohibido por una ley social como es el Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, con el agravante de que en Venezuela los alquileres están congelados.
Este juzgador antes de pasar a pronunciarse con respecto a lo antes alegado trae a colación lo sostenido por JOSE LUIS VARELA, en su libro ANALISIS DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, paginas 202 al 204 en las cuales expresa lo siguiente:
“…Articulo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes…” Este artículo establece el reintegro de los alquileres pagados en exceso, es decir, los cobrados por encima del canon máximo fijado por el Organismo de Inquilinato.
El arrendatario cuyo inmueble se encuentre sujeto a regulación únicamente debe pagar lo determinado por el Organismo regulador y si el arrendador rehúsa recibir el pago debe consignarlo de conformidad con lo previsto en el artìculo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La demanda de reintegro supone que el inmueble haya sido regulado, y si no lo ha sido, debe solicitar previamente la regulación a los fines de la fijación del canon máximo de arrendamiento…”
De una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente y con miras a la normativa legal antes invocada este Tribunal observa que si bien es cierto la representación judicial de la parte demandada reconveniente, reconviene a la actora para que le pague la cantidad de CIENTO SEIS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 106.100,oo), monto que solicitan le sea reintegrado a su representado por ser un pago de lo indebido y por tratarse de un reintegro arrendaticio obligatorio, ya que ha habido un cobro de sobre alquileres prohibido por una ley social como es el Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, con el agravante de que en Venezuela los alquileres están congelados; no es menos cierto y así se pudo comprobar de la revisión efectuada que la arrendataria no acompaño a su escrito libelar de reconvención el documento fundamental de la acción propuesta, como lo es el acto administrativo emitido por la Dirección de Inquilinato a través del cual se demuestre que el inmueble objeto del presente juicio, esta regulado por la autoridad competente por un precio menor al que se estaba cobrando por concepto de canon mensual de arrendamiento, siendo este el instrumento fundamental de la reconvención propuesta, y carga para el reconviniente consignarlo, ya que así lo dispone el articulo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aunado a ello se desprende de autos que el inmueble objeto del presente juicio esta constituido por un local comercial, y dicha medida no es aplicable a ese tipo de inmuebles, ya que solo esta referida a bienes que tengan un uso asignado de vivienda, motivo por el cual quien aquí decide declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.
DEL FONDO DE LA DEMANDA.
Señalo la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda que en fecha 15-09-2.000, su representado dio en arrendamiento al ciudadano JORGE CAJIAS PATTY, el local comercial ampliamente identificado en autos, y posteriormente en fecha 10-09- 2.007, las mismas partes suscribieron otro contrato el cual fue cedido y traspasado en fecha 31-10-2008, a la Empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A., y en la misma fecha de la cesión se le notifico a la arrendataria cesionaria que el canon de arrendamiento mensual para los dos (02) primeros meses correspondientes al segundo año de prorroga legal seria la cantidad SEIS MIL BOLIVARES (BS. 6.000,oo), y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), para los restantes diez (10) meses, comunicación que fue debidamente firmada y recibida por el representante de la empresa demandada, que la duración del último contrato el cual fue cedido se pacto por un año (01) fijo sin prórroga contado a partir del 15-09-2.006, hasta el 15-09-2007, acordando las partes que vencido el mismo la arrendataria se obligaría a entregar el inmueble, siendo el caso que una vez vencido el contrato la arrendataria no entregó el inmueble, y comenzando hacer uso a partir de ese momento de la prorroga legal de dos (02) años que por ley le correspondía, de lo cual en fecha 18-08-2.009, el arrendador notifico a la arrendataria que para el día 15-09-2.009, vencía el lapso de prorroga legal, y que debía entregar el inmueble, y hasta la presente fecha no ha cumplido con su obligación y es por ello que en nombre de su representado demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL SUPLY C.A.
Por su parte la demandada en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda propone la cuestión previa del ordinal 11, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y reconviene al actor por el pago de sobre alquileres, siendo resuelta tanto la cuestión previa como la reconvención por este Tribunal mediante punto previo, siendo declaradas ambas sin lugar; asimismo rechazan, niegan y contradicen la demanda en todas y cada una de sus partes por ser contraria a derecho y a las normas de orden público.
Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa que en fecha 10 de Septiembre de 2.007, fue celebrado el último contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, cedido a la arrendataria la empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A, en fecha 31-10-2008, el cual comenzó a regir a partir del día 15-09-2.006, con un (01) año fijo de duración, y una vez vencido el mismo opero de pleno derecho la prorroga legal de dos (02) años que el correspondía a la arrendataria la cual culmino en fecha 15 de Septiembre de 2.009, debiendo la arrendataria entregar el inmueble al termino de dicha prorroga cosa que no hizo; en consecuencia por cuanto ha quedado demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes; ya que la arrendataria la empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A., debió entregar el inmueble al vencimiento de la prorroga legal y no lo hizo, incumpliendo de esta manera con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, atendiendo a las normas de derecho transcritas, esta sentenciadora considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como en efecto declara CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (por vencimiento de prorroga legal) sigue el ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI contra la empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A. Y ASI DE DECLARA.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. DECLARA CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (vencimiento de prórroga legal) sigue el ciudadano JOSE CAMPILONGO CAPOZZOLI contra la empresa Mercantil BMS BERKELEY MEDICAL C.A, (partes plenamente identificadas en autos), y se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Que la prórroga legal del contrato de arrendamiento de fecha 10 de Septiembre de 2007, autenticado por ante la Notaria Quinta del Municipio Sucre, anotado bajo el Nº 01, Tomo 42, de los libros de autenticaciones, cedido a la empresa mercantil “BMS BERKELEY MEDICAL C.A”, que tenia por objeto el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 1, ubicado en la planta baja del edificio denominado Torre Express, ubicado en el Sector Sur de la Urbanización la Urbina parcela (C-19-4), calle tres A, Municipio Sucre del Estado Miranda, venció, y como consecuencia de ello se ordena la entrega material del inmueble antes identificado completamente desocupado y libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bsf. 258,66) diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios, causados desde el día siguiente al vencimiento de la prorroga legal, es decir el 16-09-2009, tal y como lo establece la cláusula décima del contrato de arrendamiento que los vincula hasta la publicación del presente fallo.
TERCERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado vencida en el presente proceso.
Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Déjese, copia certificada de la presente decisión, en el copiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas a los Siete (07) día del mes de Octubre del año dos mil Diez. (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.
LA SECRETARIA
ABG. ANA SILVA SANDOVAL
En esta misma fecha, siendo las 1:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
AAML/AASS/Naydi
Exp. Nro. AP31-V-2.009-003449
|
