TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,
JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200º y 151º
Vista la demanda por desalojo y los recaudos que la acompañan, presentada por la ciudadana ANA MARIA MANZANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.032.882, debidamente asistida por la profesional del derecho, ciudadana OROMAIKA UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.529.026, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 101.870, el Tribunal ordena darle entrada y hacer las anotaciones en los libros respectivos, y previa la revisión de las actas procesales observa:
Alega la accionante que, en fecha 16 de junio de 2009 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano HERMES ENRIQUE BAPTISTA GUDIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.788.591, según se evidencia del instrumento autenticado ante la Notará Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de junio de 2009, bajo el No. 11, Tomo 47, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en el Sector El Valle, 18 de octubre, Calle O, entre avenidas 6 y 7, No. 7-61, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; que en dicho contrato de arrendamiento fue establecido un canon de arrendamiento en la cantidad de (Bs. 2.000,oo), cuya duración de tiempo fue pactada por las partes por seis (06) meses, prorrogable automáticamente por periodos iguales, contados a partir de la firma de documento y que la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas sería causa suficiente para considerar el contrato como de plazo vencido y consecuencialmente de inmediata resolución, según las cláusulas segunda y tercera.
Señaló que el contrato de arrendamiento venció de pleno derecho el día 30 de junio de 2010 y que con sesenta (60) días de anticipación debido a la falta de cancelación correcta, le expresó de manera verbal y escrita al arrendatario que no iba a renovar el contrato de arrendamiento; que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamientos desde el mes de diciembre de 2009 y que al final del mes de junio del presente año, le manifestó a su abogada que no podía desocupar el inmueble arrendado porque no encontraba para donde mudarse.
Que por todas las razones antes expuestas ocurre ante esta autoridad a demandar por desalojo al ciudadano HERMES ENRIQUE BAPTISTA GUDIÑO, debido al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Junto con el libelo de demanda la parte actora acompañó el contrato de arrendamiento original, autenticado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de junio de 2009, anotado bajo el N° 11, Tomo 47, junto con copia certificada de anexo de inventario de bienes; dos (02) cheques signados con los Nos. 71000687 y 77000688, por la cantidad de tres mil bolívares cada uno, librados contra la entidad financiera Banco de Venezuela, notificación privada de fecha 05 de abril de 2010, dirigida al ciudadano HERMES ENRIQUE BAPTISTA GUDIÑO, anteriormente identificado y copia fotostática de la cédula de identidad de la ciudadana ANA MARÍA MANZANO LABARCA.
Ahora bien, el Tribunal previo estudio de los recaudos consignados y de los alegatos esgrimidos por la parte actora, hace las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora que el arrendatario incurrió en incumplimiento de las obligaciones contractuales, en virtud de no haber cancelado los cánones de arrendamientos desde el mes de diciembre de 2009 y no haber hecho entrega material del inmueble arrendado a la fecha de su vencimiento y que por tal motivo procede a demandar el desalojo judicial.
En este sentido, el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:”… “…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado,”… (Subrayado de este Tribunal).

En este mismo orden, es importante destacar que, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerase incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).

Y por último apunto dicho fallo que:
“…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).

Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
…”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal).

Señala además dicho fallo que:
…”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”
Continúa dicho fallo:
…”De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…

Con vista a las sentencias antes señaladas y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el desalojo judicial con fundamento al contrato de arrendamiento de autos, este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del instrumento fundamental según lo pautado entre las partes contratantes de acuerdo a la cláusula segunda, la cual reza textualmente lo siguiente:
“…SEGUNDA: Este contrato tendrá una duración de Seis (6) meses, contado a partir de la fecha cierta de este documento, prorrogables automáticamente por periodos iguales, a menos que cualquiera de las partes manifieste su voluntad por escrito de darlo por terminado, previa notificación escrita a la otra parte, por lo menos con treinta (30) días de anticipación .””…
De la revisión y análisis efectuado a la antes transcrita cláusula observa este Juzgado que, en fecha 20 de junio de 2009, la voluntad de las partes contratantes al momento de celebrar dicho contrato fue pactar un contrato a tiempo determinado, por seis (6) meses, prorrogable de manera automática, y por cuanto consta en autos que la arrendadora en fecha 05 de abril de 2010, participó por escrito y antes del vencimiento del contrato al arrendatario su voluntad de no renovar dicho contrato de arrendamiento tal como se evidencia de la comunicación que riela al folio 11 del expediente, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se prorrogó obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para el arrendatario, en el entendido que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario en el transcurso del tiempo no modifica en forma alguna la calificación jurídica del contrato de arrendamiento, el cual se efectuó con determinación de tiempo, razón por la cual concluye este Tribunal que, en caso de incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales del inquilino deberá la arrendadora interponer la acción de resolución de contrato de acuerdo a lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil; o en su defecto, el cumplimento del contrato conforme con lo establecido en los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, razón por la cual es improcedente demandar el desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, de acuerdo a la interpretación efectuada a las sentencias antes citadas y así se declara.
Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el juez de verificar la procedencia de la acción escogida por la demandante antes de darle curso a la misma, y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva de las partes, y en virtud de que el instrumento fundamental de la acción que acompañó junto con el escrito libelar pudiera encuadrar dentro de los presupuestos legales establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto no consta en las actas procesales la indeterminación del contrato de arrendamiento invocado, es por lo que, forzosamente este Tribunal debe declarar improcedente la presente acción, y así se decide.
En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA IMPROCEDENTE LA DEMANDA POR DESALOJO, intentada por la ciudadana ANA MARÍA MANZANO, contra el ciudadano HERMES ENRIQUE BAPTISTA GUDIÑO, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Años: 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR

XIOMARA REYES
SECRETARIA,

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las doce y quince minutos de la tarde (12:15p.m.).
LA SECRETARIA,

MARIELIS ESCANDELA
XR/me