TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós de octubre de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO: KP02-R-2010-000712
PARTE ACTORA: MOK DE TSANG YUK FA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 14.335.127, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: WLADIMIR E. GONZÁLEZ ZAVARCE y VÍCTOR CARIDAD ZAVARCE inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs 117.680 y 20.068 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: FREDDYU FERNANDO HO LI, venezolano, mayor de edad, titular de las cédulas de identidad Nº 14.541.272, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: JERMAN ESCALONA, ANGI CACERES e IBETH HERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 51.241, 136.006 y 108.694, de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO

En fecha 10 de Junio de 2.010, el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dicta sentencia del tenor siguiente:
1. “DECLARA SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, con fundamento al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada con respecto a esta incidencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
3. CON LUGAR acción por RESOLUCION DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO, acción instaurada por YU FA MOK DE TSANG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.298.265, contra FREDDYU FERNANDO HO LI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.541.272.
4. SE ORDENA la entrega de un local comercial ubicado en la planta baja del edificio La Ciencia, distinguido con el N° 3, ubicado en la calle 31 entre carreras 21 y 22 en esta ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción del Municipio Iribarren del estado Lara.
5. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida en la acción principal debatida.
6. PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención POR MOTIVO DE PAGO DE LO INDEBIDO CON OCASIÓN A UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por FREDDYU FERNANDO HO LI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad de identidad N° 14.541.272 contra YUK FA MOK DE TSANG venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° 14.298.265.
7. SE ORDENA a la reconvenida actora cancelar la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) por concepto de pago ilegal por concepto de llave del local.
8. SE ORDENA a la reconvenida actora cancelar los intereses generados del pago ilegal de llave del local (Bs. 10.000,oo) calculados a la rata del 3% anual, desde el 10 de mayo de 2.004, (fecha del pago indebido), hasta la ejecución de la sentencia.
9. SE ORDENA realizar un experticia complementaria al presente fallo, a los fines de determinar el monto a que se contraen el último concepto indicado, que será verificada por un solo experto, cuyos honorarios serán cancelados por la parte reconvenida, que las partes nombrarán, y en defecto de avenimiento de éstas sobre ese particular, será designado por el Tribunal. Para la determinación de ese monto no podrá operar el sistema de capitalización de intereses.
10. NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por no haber sido totalmente vencida ninguna de las partes en la reconvención”

En fecha 14 de Junio del año 2.010, el abogado en ejercicio Víctor G. Caridad Zavarce, ejerce recurso de apelación, sólo en lo que respecta a la Reconvención. De igual manera el abogado Jermán Escalona apeló de la decisión definitiva, la cual fue oída en ambos efectos en fecha 22 de Junio del 2.010. Recibido los presentes recaudos por este Superior, de parte de la URDD Civil, en fecha 30 de Junio de 2.010 y se le dio entrada en fecha 02 de Julio de 2.010 se ordena seguir el presente recurso por vía del Juicio Breve, y fija el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, este tribunal observa:
La presente controversia se inicia por solicitud incoada por el ciudadano Wladimir E. González Zavarce en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Yuk Fa Mok de Tsang en contra del ciudadano Freddyu Fernando Ho Li, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por cuanto manifiesta en el libelo de demanda que su representada celebró un Contrato de Arrendamiento en forma privada con el ciudadano Freddyu Fernando Ho Li, sobre un local comercial ubicado en la planta baja del edificio La Ciencia distinguido con el N° 3, el cual esta situado en la calle 31 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad, en el cual se convino que el canon de arrendamiento del mismo es de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 500,oo) igualmente se acordó el aumento del 20% del canon de arrendamiento a prórrogar, el término de duración del contrato se estipuló en cinco (05) años contados a partir del día 15 de marzo de 2.004, hasta el 15 de marzo de 2.009; manifiesta que el arrendatario no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril de 2.004 hasta la fecha en que efectivamente haga la entrega del inmueble arrendado, por lo que procede a demandar por el incumplimiento en los pagos de las pensiones de arrendamiento, igualmente solicita que convenga el demandado en desocupar a la brevedad posible el local comercial objeto del contrato de arrendamiento.
En fecha 12 de marzo de 2.010, el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, le da entrada y en fecha 15 de marzo de 2.010 admite la causa por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.
En fecha 12 de abril de 2.010, la parte demandada presenta escrito de contestación y opone la cuestión previa contenida en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la actora no es la propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, así como al ordinal 6° ejusdem, en virtud de que la misma no especifica con exactitud las medidas y linderos del inmueble. Manifiesta en el escrito que niega, rechaza y contradice que la parte demandada adeude a la parte actora los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril de 2.004 hasta la fecha, manifiesta que existen recibos de pago correspondiente al mes de abril de 2.009 por concepto de cancelación de alquiler del primer mes de prórroga legal, el cual se encuentra suscrito como recibo por la parte demandante, manifiesta que el canon de arrendamiento no sufriría aumento alguno durante el lapso de cinco (05) años, sólo en caso de prórroga contractual, manifiesta que la parte actora se ha negado a recibir los cánones de arrendamientos correspondientes a la prórroga legal comprendida su primer año desde marzo 2009 a marzo 2.010 y los del segundo año desde marzo de 2010 hasta marzo 2.011 razón por lo cual se vio en la necesidad de consignarlos ante el Tribunal Cuarto de Municipio del Estado Lara; solicita la compensación y se convenga a devolver las sumas dadas en exceso del canon por la cantidad de Veinticinco Mil Quinientos Doce Bolívares (Bs. 25.512,oo) por concepto de exceso en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos comprendidos entre marzo de 2.005 a marzo de 2.006; marzo de 2.006 a marzo de 2.007; marzo 2.007 a marzo de 2.008; marzo de 2.008 a marzo de 2.009; marzo de 2.009 a marzo de 2.010 y marzo a abril de 2.010 y abril a mayo de 2.010 y reconviene por reintegro de las mismas cantidades dadas en exceso de los cánones de arrendamiento, así como el reintegro del pago dado por concepto de llaves del local, con todos sus intereses legales, es decir solicita pagar las siguientes cantidades: 1) La cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS DOCE BOLIVARES (BS. 25.512,00) por concepto de exceso en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos comprendidos entre marzo de 2.005 a marzo de 2.006; marzo de 2.006 a marzo de 2.007, marzo de 2.007 a marzo de 2.008; marzo de 2.008 a marzo 2.009; marzo 2.009 a marzo de 2.010 y marzo a abril de 2.010 y abril de 2.010; 2) Los intereses generados por estos excesos calculados a la rata del 12% anual, y que alcanzan a la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (BS. 4.871,30), 3) La cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (BS. 10.000,00) por concepto de pago ilegal realizado a la arrendadora por concepto de llave del local. 4) Los intereses generados del pago ilegal de llave del local calculados a la rata del 12% anual y que alcanzan a la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (BS. 7.000,00); 5) La cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios.6) Las costas y costos de la presente reconvención, 7) la indexación, 8) Los Honorarios profesionales.
En fecha 16 de abril de 2.010, la ciudadana Yuk Fa Mok de Tsang, debidamente asistida por el Abg. Wladimir González presenta escrito donde rechaza y contradice la cuestión previa opuesta de los numerales 2º y 6º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, manifiesta que en el caso de marras no discuten la propiedad del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, sino el THEMA DECIDENDUM, por cuanto el mismo es la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, siendo que la parte actora es la arrendadora del inmueble, razón por la cual la Cuestión Previa opuesta debe ser declarada sin lugar; expresa la ciudadana Yuk Fa Mok de Tsang ser la copropietaria del inmueble arrendado desde la fecha del 04 de febrero de 2.003, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, anotado bajo el Nº 26 Tomo 2 Protocolo Primero Primer Trimestre del año 2.003; igualmente rechaza y contradice la Cuestión Previa Opuesta del Numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 4º del artículo 340 ejusdem. Manifiesta en dicho escrito que el objeto del contrato está debidamente identificado constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº 3 ubicado en la planta baja del Edificio La Ciencia, localizado en la calle 31 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, que no existe duda sobre la identificación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pues el demandado asevera que está solvente en los pagos de los cánones del inmueble arrendado, el cual no es otro que el descrito en autos.
Procede a desconocer las firmas que aparecen estampadas en todos y cada uno de los Recibos Privados consignados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en virtud de que manifiesta que no es su firma la que aparece estampada en los referidos instrumentos privados y que rielan en los folios sucesivos de contestación de la demanda.
En fecha 22 de abril de 2.010, el abogado en ejercicio Wladimir E. González Zavarce presenta escrito de contestación a la Reconvención planteada en la cual rechaza, niega y contradice que el arrendatario demandado se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados en el presente juicio así como que hayan sufrido un incremento del veinte (20) por ciento anual; así como que el arrendatario se encuentre disfrutando la prórroga legal arrendaticia, ya que por una parte el arrendatario se encuentra insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento lo cual lo hace improcedente y por otra parte la prórroga legal arrendaticia, es optativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador. Niega, Rechaza y Contradice que su mandante haya recibido en fecha 15 de mayo de 2.004, la cantidad de Diez Mil de Bolívares (Bs. 10.000,oo) por concepto de pago de la llave del local objeto de la relación arrendaticia, así como que deba reintegrar dicha cantidad de dinero, así como la cantidad de Veinticinco Mil Quinientos Doce Bolívares (Bs. 25.512,oo) por concepto de exceso en los pagos de los cánones de arrendamiento comprendidos entre el 2.005 y el 2.010, Niega, Rechaza y Contradice que deba cancelar la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Setenta y Un con Treinta Céntimos (Bs. 4.871,30) por concepto de intereses legales calculados a la rata del 12% anual por excesos generados, así como las cantidades de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) y Siete Mil (Bs. 7.000,oo) por pago ilegal de la llave del local, y sus respectivos intereses, ya que manifiesta que el referido pago nunca se realizó. De igual manera niega, rechaza y contradice el pago de la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) por concepto de Daños y Perjuicios. Rechaza, Niega y Contradice que sea procedente y aplicable la indexación y al pago de las costas y costos del proceso y los honorarios profesionales del abogado asistente, ya que el expresa que presente juicio no afecta o atañe al orden público, ni es un tipo de juicio que se reclaman sus pagos.
PUNTO PREVIO
Este Tribunal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, decide en el presente caso sobre la estimación de la demanda formulada por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, rechazó la cuantía realizada por la parte actora, sin dar ninguna argumentación que fundamente su pedimento.
En este sentido se observa que en el libelo de demanda se estableció como cuantía Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) o su equivalente Noventa y Dos coma Treinta Unidades Tributarias (92,30 U/T). De conformidad con el artículo 38, Segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal resuelve que la cuantía del presente juicio es de Seis Mil Bolívares (Bsf. 6.000,00), es decir, el monto fijado en el libelo de demanda , ya que la parte demandada de conformidad con la misma norma antes comentada ha debido motivar la impugnación, estableciendo la insuficiencia o exageración de la fijada por el demandante y no en forma pura y simple como lo hacen en sus escritos, por lo que resulta improcedente su impugnación, así se declara.
En el acto de contestación de demanda la parte demandada interpone dos cuestiones a saber: a) la prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Civil referida a la falta de capacidad para comparecer en juicio alegando que la demandante no tiene cualidad jurídica para intentar dicha demanda, puesto que no es propietaria del inmueble objeto de la presente acción. El apoderado de la parte demandante contradice dicha contestación, alegando que en el presente caso no se discute la propiedad del inmueble, sino la relación contractual inquilinaria que vincula a las partes en el litigio, consignando a su vez documento registrado, de donde se deriva que la actora es copropietaria del inmueble identificado en autos.
Así las cosas, la parte demandada confunde los términos de la falta de capacidad procesal (Legitimatio ad Procesum), con la cualidad o legitimación ad-causan, no subsumiéndose, desde luego, el alegato interpuesto con la norma invocada, pues no existe constancia de que la parte actora no tuviera capacidad procesal y menos aún, está acreditado en autos elementos probatorios del cual quede demostrado la carencia de dicha capacidad, por lo que la expresada cuestión previa debe desestimarse, así se declara.
También interpone la cuestión previa contemplada en el ordinal 6º del mencionado artículo, por no haberse llenado en el libelo el requisito que se indica en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 4º que se refiere que el libelo deberá expresar el objeto de la pretensión explica además que la parte actora no específica con exactitud las medidas y linderos del inmueble.
A dicha argumentación responde la representación del actor que la acción intentada es la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuyo objeto está debidamente identificado en el escrito libelar, por lo que afirma que esa defensa no debe prosperar.
En el caso que nos ocupa se observa claramente que el mismo está referido a una resolución de contrato de arrendamiento, cuyo fundamento lo ha realizado la parte actora en los artículos 1.167 y 1.592 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se infiere, que perfectamente está delimitada la pretensión que en el caso sub litis nos ocupa. En relación a la falta de indicación de los linderos objeto de la pretensión en el libelo de demanda, es obligante acotar que de acuerdo a doctrina y jurisprudencia diuturna que cuando la acción no es referida a la tradición del inmueble, no es necesaria la indicación de los linderos del inmueble, debido a que lo discutido en el derecho a continuar poseyendo precariamente el inmueble, siendo que la obligación referida no está circunscrita a la tradición del inmueble, sino a la resolución de un contrato de arrendamiento, En consecuencia la presente cuestión previa por defecto de forma indicada en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, de la demanda por no haberse llenado en el libelo el requisito que se indica en el artículo 340 ejusdem no debe prosperar, así se decide.
En relación al fondo del juicio se observa:
La parte actora con el libelo de demanda acompaña los siguientes instrumentos
1. Documento de poder autenticado por ante la Notaría Publica I de Barquisimeto del Municipio Iribarren del Estado Lara el 5 de marzo de 2.010, inserto bajo el Nº 33, Tomo 21, de los libros de autenticaciones que se llevan en esta Notaría donde se prueba que el demandante otorgó poder a los abogados Víctor Caridad Zavarce y Wladimir E. Zavarce el cual no fue impugnado y se valora de acuerdo a lo establecido en el 1.357 del Código Civil.
2. Documento de contrato privado de arrendamiento, el cual al no haber sido ni desconocido ni impugnado se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio promovió:
a. Original de documento registrado, objeto del contrato de arrendamiento, con el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
b. Promovió los testimoniales: Freddy Alberto Camacho, Gerardo José Camacho Hurtado, Héctor Alonza Castellanos Bernal, Maryiley Luisana Rodríguez de Moroso, Ulises Emiro Maldonado Sánchez, Mariagne Garmendia, Erimery González, Diego Díaz, Filian Muñoz y Luís Contreras. De los cuales no concurrió ninguno, haciendo imposible su valoración, así se establece.
La parte demandada reconviniente trae a los autos las siguientes probanzas.
a. Recibo de pago en original, referido “llave del local Nº N-3” por la cantidad de Bolívares Diez Mil (Bs.10.000,oo) con la fecha 10/05/2001 emanado por MOK DE TSANG YUK FA a favor de FREDDYU FERNANDO HO LAY.
b. Recibos de pago en original, referidos a cancelación de agua y pago de alquiler del local Nº 3 a nombre del demandado, emanados de la accionante.
c. La cantidad de treinta y dos (32) recibos de pago en original referente a diferencia de pago el primero, y el resto a pago del alquiler del local Nº 03, así como de agua a nombre de la demandante en la cual se observa que el tercero es emanado de la accionante y en relación al resto de los recibos tienen firma ilegibles o sin firma con sello de cancelado. Los expresados recibos fueron desconocidos oportunamente en razón de su firma, por lo que esta alzada los valorará más adelante.
d. Original de comprobante de recepción de documento emanado de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Barquisimeto referida a consignación de cheque de gerencia del accionado a favor de la demandada.
En la promoción de pruebas lo hace de la siguiente manera:
a. “En virtud de que los treinta y siete (37) recibos fueron desconocidos, promovió la prueba de cotejo de siete (7) de los expresados recibos y evacuada esta prueba, con todos los parámetros establecidos en la ley los expertos nombrados Lino José Cuicas, Rafael Alberto Santana y Petra Janeth Asuaje llegaron a la siguiente conclusión:
“Las firmas objeto de la presente peritación grafotécnica que aparecen suscribiendo los documentos: la firma suscrita en la parte inferior central del documento original, Recibo de Pago, mecanografiado en papel blanco tipo carta, fechado el 10 de mayo del 2.004, por un monto de Bs. 10.000.000,oo inserto al folio 27 del expediente KP02-V-2010-000944.
La firma del documento original de los denominados “Recibos” por un monto de Bs. 60,00 con fecha 15 de Abril de 2.009, inserto al folio 28 parte superior.
La firma suscrita en la parte inferior derecha del documento original de los denominados “Recibo”, por un monto de Bs. 1.033,080,00 con fecha 15 de Abril de 2.009, inserto al folio 28 parte intermedia.
La firma suscrita en la parte inferior derecha del documento original de los denominados “Recibo” por un monto de Bs. 1.033.80,00 con fecha 15 de Abril de 2.009, inserto al folio 28 parte inferior.
La firma suscrita en la parte inferior derecha del documento original de los denominados “Recibo” por un monto de Bs. 864.000,00 con fecha 23 de Abril de 2.007, inserto al folio 29 parte inferior. Fueron ejecutadas por la misma persona, que identifica como YUK FA MOK DE TSANG, titular de la cédula de identidad Nº 14.298.265, quien suscribió los documentos señalados como indubitados, es decir que las firmas cuestionadas fueron realizadas por la ciudadana YUK FA MOK DE TSANG titular de la cédula de identidad Nº 14.298.265 con lo expuesto damos por concluida nuestra actuación pericial y cumplimos con consignar el presente dictamen pericial. De conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, contiene una explicación de lo que fue objeto la experticia, método y sistema empleado en el examen y a las conclusiones a las cuales hemos llegado como expertos.”

La expresada prueba se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Plantea la parte demandada ante el argumento esgrimido en el libelo de demanda que el fundamento de la misma estaba circunscrito al impago de cánones de arrendamiento transcurridos desde abril de 2.004 hasta la fecha de entrega del inmueble, que no es cierta tal aseveración, porque se ha cancelado durante los cinco (05) años de contratación, destacando tener recibo del mes de prórroga legal, a lo cual es acreedor de la misma, manifestando que uno de los requisitos para ello es la solvencia en los pagos, aduciendo estar cancelando, a través del Tribunal de Municipio Iribarren del Estado Lara.
En este sentido, el accionado como se vio, trajo recibos de pago, los cuales concordados con lo establecido en la cláusula segunda del contrato que sustenta el instrumento fundamental de la acción en las cuales se observa que se pactó el lapso de duración de la relación locativa en cinco años a partir del 15 de marzo de 2.004 hasta el 15 de marzo de 2.009, fecha en la cual se concluye, y se dio inicio a la prórroga legal. En relación a las pruebas tendentes a demostrar su solvencia en los pagos de cánones de arrendamientos, se destaca que los identificados recibos presentados por el arrendatario, en virtud del cotejo realizado a cinco de los expresados recibos, son éstos los que tienen valor probatorio. En efecto, el primero de ellos de fecha 15 de abril de 2.001 que riela al folio 28 tiene el señalamiento que el concepto es por “Canon de arrendamiento el cual culminó el 15 de marzo de 2.009, local edificio La Ciencia Local Nº 3 calle 31 entre carreras 21 y 22, el segundo de la misma fecha indica que corresponde al mes de marzo de 2.009, cuyo contrato terminó en fecha 15 de marzo de 2.009. Del contenido de estos recibos se colige que el inquilino se encontraba solvente hasta el mes de marzo de 2.009, siendo que posterior a esta fecha no aparecen más pagos realizados por ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, lo cual se constata en comprobante de recepción de documentos valorado supra, por lo que de ello se deduce que existe falta de pago de doce (12) meses transcurridos desde abril de 2.009 hasta marzo de 2.010, de forma que el arrendatario no cumplió con su obligación contractual prevista en el artículo 592 del Código Civil. Así se decide.
Como defensa de fondo la parte demandada opone la compensación, en virtud de que desde el año 2.004 hasta el año 2.009 y los meses de enero, febrero y marzo de 2.010, alega que ha venido cancelando un excedente, ya que de acuerdo a la cláusula 2 del contrato el canon de arrendamiento no sufriría aumento alguno durante el lapso de cinco (05) años y que en caso de prórroga contractual, es decir de prorrogarse la relación en su duración, se incrementaría el inicio del canon derivado de la prórroga en un 20%. Señala los supuestos aumentos, durante los cinco (5) años de contratación, lo cual alcanza según su estimación a la suma de Veinticinco Mil Quinientos Doce Bolívares Fuertes (Bs.F. 25.512,oo) que sumados a los precitados, alcanzaría la cantidad de Treinta Mil Quinientos Ochenta y Tres Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F. 30.583,oo) quedando a salvo las acciones que por reintegro pueda ejercer, como dice que lo hará por vía de Reconvención, por lo que destaca que la supuesta conducta del actor no se encontró subsumida en la acción legal de Resolución de Contrato y al no encontrarse en mora en el pago de los cánones de arrendamiento y de conformidad con lo establecido en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicita se declare sin lugar la presente demanda.
Cierto que en materia de compensación el Código Civil establece Artículo 1331: “Cuando dos personas son recíprocamente deudoras se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, de modo y en los casos siguientes.”. Artículo 1.332 “La compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley, y aún sin el conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la sentencia simultánea de las deudas que se extinguen recíprocamente por las cantidades concernientes” Artículo 1.333: “La Compensación no se efectúa entre dos deudas que tienen igualmente por objeto una suma de dinero, o una cantidad determinada de cosas de la misma especie, que pueden en los pagos sustituir las unas a las otras, y que son igualmente liquidas o exigibles”. Aun cuando la compensación opera de pleno de derecho desde el mismo momento de la existencia simultanea de las deudas, en materia de arrendamiento obra desde el mismo momento en que hay un sobrecobro de alquileres y la falta de pago de parte del inquilino y para que requiera el estado de solvencia del arrendatario en virtud de la compensación requiere de la sentencia definitivamente firme y cuyo aporte de tal reintegro sea igual o superior a lo que le corresponde pagar por concepto de alquiler; reintegro que por vía de compensación por las mismas cantidades de dinero que por este mismo concepto se reclaman más adelante el arrendatario por vía de reconvención, por lo que se desestima la compensación solicitada, así se declara.
De la Reconvención
En relación a la solicitud del reintegro de lo pagado en exceso, producto de sobrealquileres solicitado por via de reconvención y del pago hecho por llave del local y también sus respectivos intereses, se hace las siguientes consideraciones. El reintegro es una figura prevista en el artículo 60 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que se refiere a los sobrealquileres cobrados el cual está sujeto a repetición, no es que constituya un pago de lo indebido o un enriquecimiento sin causa ya que las mismas son figuras propias previstas en nuestro Código Civil en el artículo 1.178 el cual reza “Todo pago supone una deuda, lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición…” artículo 1.184 ejusdem establece: “Aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido”, empero el derecho a reintegro por parte del arrendatario tiene su fundamento en el pago de lo indebido, que tanto para el caso de que se solicite el mismo conforme al derecho sustantivo, como el reintegro en materia de arrendamiento está sujeto a repetición, por lo que lo derivado del cobro de sobrealquiler tiene su efecto en la acción de reintegro contemplada en nuestra legislación arrendaticia, pero que se entienda que la misma no constituye un pago de lo indebido per se, sino que es su fundamento jurídico.
Cónsono con las pruebas constantes en autos y consistente en los recibos cotejados que rielan a los folios 28 y 29 el demandado logra probar que canceló por concepto de arrendamiento Bs. 1033,80 el 15 de abril de 2.009, Bs. 1033,80 el mismo día, el Bs. 844,00 el 23 de abril de 2.007 y el 08 de abril de 2.010 a través de expediente de consignación la cantidad de Bs. 1.492,98 siendo que el canon de arrendamiento pautado es de Bs. 500, se observa que el arrendatario pagó exceso de la siguiente forma: la cantidad de 533,80 el 15 de abril de 2.009; Bs. 533,80 ese mismo día, Bs 344 el 23 de abril de 2.007 y 992 el 8 de abril de 2.010, que es el exceso legalmente probado, no quedando acreditado que canceló la suma de Veinticinco Mil Quinientos Doce Bolívares (Bs. 25.512,oo) por concepto de exceso en el pago de los cánones de arrendamiento a los períodos comprendidos entre marzo de 2.005 a marzo de 2.006; marzo de 2.006 a marzo de 2.007, marzo de 2.007 a marzo de 2.008, marzo de 2.008 a marzo de 2.009 , marzo de 2009 a marzo de 2.010 y marzo a mayo de 2.010, y dado que a través de la reconvención planteada el arrendatario cumplió con los requisitos atinentes al Derecho de Reintegro establecido en los artículos 61 y 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el actor deberá reintegrar al demandando reconviniente la suma de Bs. 2.504,80 cuya cantidad es la que legalmente está demostrada que canceló el arrendatario como exceso de sobrealquileres, quedando en evidencia que lo pagado en exceso equivale a cuatro mensualidades, por lo que resta solamente Bs. 404,58, de ello se deduce que no es suficiente para que pueda prosperar la solvencia del arrendatario, por los alquileres insolutos, ya que éstos deben ser igual al monto reclamado o superior a éste, lo cual no ocurrió en autos, así se declara.
De lo expuesto en el escrito de reconvención, el arrendatario reconviniente reclama intereses sobre los cánones de arrendamientos insolutos, calculados a la rata del 12% anual, pero como el reintegro probado y acordado no alcanza a la cantidad reclamada por el mismo, no pueden ser decretados dichos intereses de ninguna manera.
Mención especial es lo referido a la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) por concepto de pago legal realizado a la arrendadora por concepto de llave del local, el cual fue alegado por el arrendatario en el acto de contestación a la demanda y reclama su pago a través de la Reconvención planteada, luego quedó demostrado, a través del recibo de pago que riela al folio 27, cotejada y valorada ut Supra que la arrendadora reconvenida recibió (Bs. 10.000) por concepto de “llave” del local arrendado.
En este sentido es importante recordar que el ámbito jurídico, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede como expresión de interés o beneficio que la ley concede, como expresión de equilibrio de la sociedad, siendo entonces que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos y ello viene como punto de reflexión en el presente caso, cuando la misma ley establece en su artículo 13 que “El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo o venta de punto, así como aceptar condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes inmuebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar”.
Ahora bien, esta disposición tiene por objeto proteger al arrendatario o subarrendatario, dado que el débil jurídico de la relación jurídica es el inquilino y no el arrendador, quien se encuentra en la mayoría de los casos en mejor poder de negociación ante la necesidad del inquilino. En virtud de dichas consideraciones, dicho cobro está sujeto a repetición, por lo que el arrendador debe devolver dicho cobro ilegal, con sus respectivos intereses del devengado por la suma del dinero dada por la entrega de la llave del local comercial a la rata del 3% anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, contados a partir del día 10 de mayo de 2.004, fecha de la entrega del dinero al actor hasta la publicación de la presente sentencia, para el cálculo de los intereses se realizará según el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil experticia complementaria del fallo con el nombramiento de un solo experto y en defecto de avenimiento de las partes sobre este particular será nombrado por el Tribunal. Para la determinación del el monto no podrá operar el sistema de capitalización de intereses.
En relación a la indexación solicitada se desestima porque no proporciona el demandado reconvenido una explicación de los motivos que lo llevó a solicitar la expresada corrección monetaria tampoco indica cuales son los parámetros a seguir en la misma, por lo que se desestima dicho pedimento; así se declara
En relación a la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) solicitados por Daños y Perjuicios, dicho pedimento se desestima porque en el escrito de reconvención no se especifican los mismos y sus causas, no cumpliendo con lo estatuido en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil; así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil y mercantil del Estado Lara administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara, SIN LUGAR la apelación intentada tanto por la parte actora como por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada el 10 de junio de 2.010. En consecuencia se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, con fundamento a lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. CON LUGAR la acción por Resolución de Contrato por falta de pago en el juicio intentado por la ciudadana YU FA MOK DE TSANG en contra del ciudadano FREDDYU FERNANDO HO LI, ampliamente identificados. En consecuencia, se ordena la entrega del local comercial ubicado en la planta baja del edificio La Ciencia, distinguido con el Nº 3, ubicado en la calle 31 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara.
De la misma manera se declara parcialmente Con Lugar la reconvención intentada por la parte demandada en contra de la actora en el presente juicio y en virtud de ello, se ordena a la reconvenida cancelar la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) con sus intereses calculados a la rata del 3% desde el 10 de mayo de 2.004 hasta la ejecución de la sentencia, ordenándose una experticia complementaria del fallo con el nombramiento de un solo experto y en defecto de avenimiento de las partes sobre este particular será nombrado por el Tribunal. Para la determinación del el monto no podrá operar el sistema de capitalización de intereses.
Se condena a la parte demandada en costas con respecto a dicha incidencia de cuestiones previas y de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber sido vencida totalmente en la acción principal debatida.
En relación a la Reconvención planteada no hay condenatoria en contra por no haber vencimiento total.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el Art. 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo; líbrese boletas de notificación a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ejusdem.
Regístrese, publíquese y bájese oportunamente.
El Juez Provisorio,
(FDO) El Secretario,
Abg. Saúl Meléndez Meléndez (FDO)
Abg. Julio Montes
Publicada en la misma fecha en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada y se libraron boletas de notificación conforme a lo ordenado.
El Secretario,
(FDO)
Abg. Julio Montes
El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) El Juez Provisorio (fdo) Dr. Saúl Darío Meléndez Meléndez, El Secretario. (fdo) Abg. Julio Montes, en Barquisimeto, a los veintidós días del mes de octubre de dos mil diez.
El Secretario

Abg. Julio Montes C.