TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Seis de Octubre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2010-000964
PARTE DEMANDANTE: MARIA CAYETANA FLORES DE BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.855.006.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Antonio García Ramos, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 34.329.

PARTE DEMANDADA: WILFREDO ANTONIO COLMENAREZ VIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.354.586.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Carlos Alfredo Pérez Terán y Rafael D´hers Mata, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 131.310 y 2.296., respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la parte actora asistida de Abogado en la que manifiesta como fundamento de su pretensión, que es propietaria de un local comercial ubicado en la calle 4 entre carreras 3ª y 4 del barrio Andrés Eloy Blanco de esta ciudad, construido en parte sobre una parcela de terreno ejido de mayor extensión que mide CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS METROS CON SETENTA Y UN CENTÍMETROS CUADRADOS (482,71 mts2) el cual se encuentra amparado por Data de Posesión de fecha 28/08/1970 anotada al folio 5509 del Libro de Ejidos, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: en línea de 26,90 metros con terrenos ocupados por Irma Escalona; SUR: en línea de 26,00 metros con la carrera 3-A, ESTE: en línea de 18,40 metros con terrenos ocupados por Gustavo Hernández y OESTE: en línea de 18,10 metros con la calle 4. Continúa manifestando que en fecha 10/08/04 suscribió contrato de arrendamiento de forma auténtica con el ciudadano Wilfredo Antonio Colmenárez Vivas con una duración de UN (01) año fijo, estableciéndose un canon mensual de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,oo Bs.) y que de acuerdo a lo convenido en la cláusula tercera del contrato, el tiempo de duración estipulado feneció el 01/07/05 por lo que de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal que le correspondía de TRES (03) años, pues se reconoció que el arrendador tenía ocupando el inmueble NUEVE (09) años, asegurando además que ésta venció el 02/07/08. Asimismo manifiesta que durante el transcurso de la prórroga legal se presentaron variaciones en el monto del canon mensual por convenio de las partes, siendo el último en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (450,oo BsF.), lo que quedó demostrado en la consignación que efectúa el arrendatario a su favor por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la consignación arrendaticia signada con el Alfanumérico KP02-S-2008-003775, sobre los cuales le pagó los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2008. En este orden de ideas y manifestando que vencido como se encuentra el término del contrato y la prórroga legal sin que el arrendatario haya entregado el inmueble, es por lo que acude a esta instancia a fin de demandar al ciudadano Wilfredo Antonio Colmenárez Vivas para que convenga o sea condenado por el Tribunal a entregar el local arrendado libre de personas y bienes y sea condenado al pago de las costas y costos del juicio; haciendo reserva del derecho de demandar los posibles daños y perjuicios por la no entrega del inmueble. Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil, y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (3.000,oo BsF.).
En fecha 08 de Julio de 2008, el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda.
En fecha 14 de Abril de 2010, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. Expuso que la demandante no tiene cualidad ni de propietaria ni de administradora del inmueble objeto de la demanda, puesto que ella misma confiesa que ampara sus derechos en una Data de Posesión emanada del Catastro de Ejidos, por lo que alega que la demandante no puede celebrar contratos de arrendamientos por ser el terreno objeto de la demanda propiedad del municipio, quien es el propietario del mismo y es quien puede otorgar y celebrar concesiones de uso, arrendamientos con opciones de compra, darlo en enfiteusis o enajenarlo si fuera el caso; por lo que alega que la ciudadana María Cayetana Flores de Barrios no tiene cualidad para intentar la presente demanda. En este sentido, solicitó sea citado el Síndico Procurador Municipal y notificada la Alcaldesa del Municipio Iribarren puesto que la presente demanda obra contra los intereses del Municipio. En este orden de ideas y como consecuencia de lo anterior, señala que el documento fundamental de la acción es totalmente nulo de nulidad absoluta al existir una ordenanza municipal que expresamente prohíbe subarrendar el uso del inmueble sin autorización del Concejo Municipal, lo que no fue cumplido en el presente caso. Expresa que su representado se ha constituido en un poseedor del terreno ejido durante más de DIEZ (10) años con todas las facultades para actuar legalmente frente al Municipio en relación al referido terreno. A todo evento y en caso de que su defensa anterior sea desechada, sostiene que el supuesto contrato de arrendamiento fue celebrado por UN (01) año contado a partir del 01/07/04 hasta el 01/07/05 con una prórroga convencional expresamente convenida de TRES (03) años más, por lo que asegura que la intención de las partes en la estipulación del tiempo del contrato no puede confundirse con la prórroga legal prevista en la ley especial y sostiene que la prórroga legal aún está en curso pues debe comenzar a computarse a partir del 01/08/08, por lo que de acuerdo al artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita sea declarada inadmisible la demanda. Asimismo manifiesta que por estar corriendo la prórroga legal su representada ha realizado los pagos mediante consignaciones arrendaticias en donde la arrendataria ha realizado retiros correspondientes a cánones de arrendamiento. Por último, solicita sea declarada sin lugar la demanda en la definitiva y condenada en costas la demandante.
En fecha 23 de Abril de 2009, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 26 del mismo mes y año.
En fecha 27 de Abril de 2009, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 28 del mismo mes y año.
En fecha 20 de Mayo de 2010, el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara declaró con Lugar la demanda.
En fecha 06 de Agosto de 2010, el apoderado demandó apeló de la Sentencia dictada por el Tribunal A-Quo.
En fecha 11 de Agosto de 2010, el Tribunal A-Quo escuchó la apelación interpuesta en ambos efectos.
En fecha 17 de Septiembre de 2010, este Tribunal le dio entrada a la causa en los libros respectivos.
En fecha 30 de Septiembre de 2010, el apoderado demandado presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD
Observa el suscriptor del presente fallo, que la representación judicial de la parte demandada, opuso la falta de cualidad de la parte actora, aduciendo que no es propietaria ni administradora del inmueble objeto de la demanda, puesto que ella misma confiesa que ampara sus derechos en una Data de Posesión emanada del Catastro de Ejidos, y que la demandante no puede celebrar contratos de arrendamientos por ser el terreno objeto de la demanda propiedad del municipio, quien es el propietario del mismo, en razón de lo cual pasa a hacer las siguientes consideraciones:
El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el Juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º., 10º. y 11º. del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”
En este orden de ideas, Luís Loreto (Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal N° 18, 1940) sostiene:
“La cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto”.
La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Federal y de Casación en sentencia de fecha veintiuno de abril de 1947, estableció:
“Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)”.
Mas recientemente, José Andrés Fuenmayor G., en su estudio intitulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, Enero de 2005), ha contribuido a aclarar los conceptos que a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”, en las que se fundamenta el demandado para esgrimir esta defensa de fondo, y pasa a comentar el punto en estos términos:
“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo más posible a la realidad jurídica.
Para ello propongo este concepto:
“La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. Y “El interés es la persecución de que los efectos jurídicos que puedan surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”
De tal manera que, de conformidad con lo establecido por la doctrina trascrita, este juzgador observa a las partes, en el punto referente a la cualidad, mal puede ser declarada la misma, en razón de que, tal como lo dejó sentado el Tribunal A-Quo, se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 78, tomo 132 de los libros de autenticaciones de fecha 10/08/2004; al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y del expediente de consignación arrendaticia llevado ante el Tribunal A-Quo, signado con el alfanumérico KP02-S-2008-3775, que igualmente obtiene valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 429 referidos, que el contrato fue celebrado entre las partes y que el arrendatario solicita la notificación de la parte actora en su condición de arrendadora, propietaria y firmante del contrato de arrendamiento, lo que de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, constituye una confesión, por lo que la defensa de falta de cualidad opuesta se declara sin lugar. Así se decide.
PUNTO PREVIO
LA CITACIÓN DEL SINDICO PROCURADOR MUNICIPAL Y NOTIFICACIÒN DEL ALCALDE
Observa el suscriptor del presente fallo, que la representación judicial de la parte demandada, solicitó sea citado el Síndico Procurador Municipal y notificada la Alcaldesa del Municipio Iribarren, exponiendo que la presente demanda obra contra los intereses del Municipio.
Este Juzgador acogiendo al igual que el Tribunal A-Quo, de conformidad con el criterio que al respecto, dejó sentado la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado José delgado Ocando de fecha 09/10/2002 en el expediente 01-2038 y cuyo criterio fue acogido por la Sala de Casación Civil en ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 07/09/2004, expediente AA20-C-2004-000291, observa que en el presente caso, efectivamente; el punto nodal de discusión, es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento sobre unas bienhechurías, ya identificadas, que están asentadas sobre un terreno propiedad del Municipio, de lo cual no se evidencia un interés directo o indirecto que afecte el patrimonio del Municipio, por tratarse precisamente de arrendamiento, y no de la propiedad del terreno, en razón de lo cual resultaría innecesario e inoficioso para la causa, citar al Síndico Procurador Municipal o notificar a la Alcaldesa de este Municipio, por lo que debe ser declarada improcedente en derecho tal petición de la demandada. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora, tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, exponiendo que el tiempo de duración estipulado feneció el 01/07/05, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 78, tomo 132 de los libros de autenticaciones de fecha 10/08/2004, y suscrito por las partes, el cual se encuentra acompañado al escrito libelar, y al que se le otorgó pleno valor probatorio en el punto previo referido a la falta de cualidad de la parte actora alegada.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte actora procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, debido al disfrute del lapso de prórroga legal a que tenía derecho, exponiendo que le correspondían TRES (03) años, pues se reconoció que el arrendador tenía ocupando el inmueble NUEVE (09) años, y asegurando además que ésta venció el 02/07/08.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la defensora judicial de la parte demandada, señala que el documento fundamental de la acción es totalmente nulo de nulidad absoluta; que su representado se ha constituido en un poseedor del terreno ejido durante más de DIEZ (10) años con todas las facultades para actuar legalmente frente al Municipio en relación al referido terreno; que el supuesto contrato de arrendamiento fue celebrado por UN (01) año contado a partir del 01/07/04 hasta el 01/07/05 con una prórroga convencional expresamente convenida de TRES (03) años más; que la prórroga legal aún está en curso pues debe comenzar a computarse a partir del 01/08/08 y que por estar corriendo la prórroga legal su representada ha realizado los pagos mediante consignaciones arrendaticias.
Observa quien juzga que la parte demandante incorporó como medio de pruebas, copia certificada del contrato de arrendamiento en referencia, el cual ya fue objeto de valoración, lo que lo hace válido y existente y desvirtúa la defensa de la parte actora en cuanto a que el mismo es nulo de toda nulidad, para cuya solicitud la ley concede los medios procesales correspondientes.
Se observa, asimismo, que la parte demandada, incorporó a los autos Expediente de Consignación Arrendaticia, al cual se le asigna pleno valor probatorio, y del que se evidencia que el arrendador actor retiró el correspondiente a los meses de Marzo, Abril y Mayo del año 2008
Promovió igualmente la parte demandada prueba de informes a la Dirección de Catastro del Municipio Iribarren del Estado Lara, las cuales adquieren valor probatorio, pero deben ser desechadas en virtud de no aportar a la causa elementos de convicción referentes al cumplimiento o no del contrato objeto de la demanda.
Ahora, de las actas que conforman la presente causa, demostrada la existencia de la relación locataria, considera necesario quien esto decide, transcribir el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en referencia que establece que: “Es entendido que la arrendadora reconoce que el arrendatario ha permanecido como inquilino en el local antes descrito por un tiempo de 9 años. Ahora bien, es convenido entre las partes, que el plazo de duración de este contrato es de un (01) año fijo, lapso que se computará a partir del primero de Julio de 2004; siendo prorrogable por igual tiempo o mayor, mediante la suscripción de un nuevo contrato. En caso de no renovarse este contrato el arrendador goza de plena derecho la prórroga legal de tres años que se computará una vez expirado el término del mismo”
De lo que se colige que el contrato de arrendamiento a término fijo, suscrito por las partes, vencía UN (01) año a partir del 01 de Julio de 2004, es decir, el 01 de Julio de 2005, y demostrado igualmente como se encuentra el hecho de la no existencia de un nuevo contrato, siendo que la parte demandada no trajo a los autos de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba, esto es, los artículos 1.354 y 506 del Código de Procedimiento Civil, elementos de convicción que demostraran tal existencia o el hecho del cumplimiento del contrato en referencia, se observa además que el reconocimiento de la antigüedad de la relación arrendaticia de 9 años mas el año fijo del contrato, totaliza la cantidad de 10 años de permanencia en el inmueble por parte del demandado, en razón de lo cual queda demostrada así la existencia la relación arrendaticia y el disfrute de la prórroga legal establecida en la legislación venezolana vigente, por lo que se hace la siguiente consideración:
Es de advertir que el propósito que anima al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé tal institución de la prórroga legal, estriba en que el lapso de duración de la prorroga se computa por el tiempo que efectivamente dura la relación arrendaticia con prescindencia de la duración del contrato, mas lo esencial es la demostración de la continuidad de la relación arrendaticia en el período anterior al del último contrato, hecho éste que fue demostrado por la parte actora, pues para el caso de discontinuidad mal puede computarse la sumatoria de los períodos anteriores para establecer el verdadero lapso de prorroga legal.
Por tanto, el artículo aludido textualmente dispone en su parte pertinente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(omissis)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.”
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación locativa y el disfrute de la prórroga legal, resulta plenamente aplicable la consecuencia establecida en el preinserto, y habiéndose agotado la extensión que legislativamente el mismo confiere, debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial del demandado, ciudadano WILFREDO ANTONIO COLMENAREZ VIVAS y CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana MARIA CAYETANA FLORES DE BARRIOS, contra el primeramente nombrado, todos identificados.
Queda Confirmado el fallo apelado.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con el contenido del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Seis (06) días del mes de Octubre del año dos mil diez (2010). Años 200º y 151º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
La Secretaria Accidental,
Abg. Mariana Moreno Izarza

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:15 p.m.
La Secretaria Acc.,
OERL/mi