TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.861.565, de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
MARIA ENMA LEON MONTESINOS, abogada en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.864.
PARTE DEMANDADA.-
MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, FERNANDO DE LEON DIAZ y ESTHER BURGOS DE PEREZ, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-884.602, V-7.922.750 y V-3.322.397, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA ESTHER BURGOS DE PEREZ.-
FERNANDO FACHIN ARIAS y MARIA GABRIELA PEREZ BURGOS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.015 y 67.881, respectivamente, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL CO-DEMANDADO FERNANDO DE LEON DIAZ.-
LUIS BAUTISTA ZAMBRANO ROA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 66.364, de este domicilio.
MOTIVO.-
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE: 10.618

El ciudadano HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ, asistido por la abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, el 16 de septiembre de 2009, demandó por Retracto Legal Arrendaticio a los ciudadanos MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, FERNANDO DE LEON DIAZ y ESTHER BURGOS DE PEREZ, por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Cuarto de de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, dándosele entrada el 17 de septiembre de 2009 y admitiéndose el 06 de octubre de 2009, ordenando el emplazamiento de los accionados, para que comparecieran el segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos al última citación, más dos (2) días que se le conceden al co-demandado FERNANDO DE LEON DIAZ como término de distancia, a dar contestación a la demanda.
El Alguacil Suplente del Juzgado “a-quo”, mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 2009, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la co-demandada MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, consignando a los autos, recibo de compulsa firmada por dicha ciudadana.
El Juzgado “a-quo”, a solicitud de la apoderada actora, y en virtud de la imposibilidad de la realización de la citación personal de la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, en fecha 30 de octubre de 2009, dictó un auto, en el cual ordenó su citación por cartel, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El co-demandado FERNANDO DE LEON DIAZ, asistido por el abogado LUIS BAUTISTA ZAMBRANO ROA, mediante diligencia de fecha 16 de noviembre de 2009, se dio por citado en la presente causa, y consignó poder apud acta conferido a dicho abogado.
La abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, en su carácter de apoderada actora, el 17 de noviembre de 2009, consignó ejemplares del Diario Notitarde y El Carabobeño, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados en el auto dictado en fecha 30 de octubre de 2009, los cuales fueron agregados a los autos en ese mismo día.
Asimismo, la Secretaria del Juzgado “a-quo” por diligencia de fecha 08 de diciembre de 2009, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, y de haberle entregado el cartel de citación a la ciudadana MARIA ZAMBRANO, quien dijo ser su secretaria.
En fecha 29 de enero de 2010, los abogados FERNANDO FACHIN ARIAS y MARIA GABRIELA PEREZ BURGOS, en su carácter de apoderados judiciales de la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, presentaron escrito contentivo de cuestiones previas y contestación de demanda.
El abogado ORLANDO JOSE MARQUINA NUÑEZ, en su carácter de apoderado actor, el día 21 de mayo de 2007, presentó escrito, en el cual rechazó y contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y solicitó que fuesen declaradas sin lugar.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el 04 de junio de 2010, dictó sentencia, declarando con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ; contra dicha decisión apeló el 16 de junio de 2010, la abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, en su carácter de apoderada actora, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto de fecha 13 de julio de 2010, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se le dio entrada en fecha 19 de julio de 2010, y quien el día 22 de julio de 2010, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró su incompetencia para decidir la presente apelación, declinando la competencia en uno de los Tribunales Superiores en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial.
En razón de lo antes expuesto, es por lo que el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 22 de septiembre de 2010, bajo el No. 10.618, y el curso de Ley.
En esta Alzada, la abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, en su carácter de apoderada actora, el día 30 de septiembre de 2010, presentó escrito de informes.
Consta asimismo que este Tribunal, en fecha 04 de octubre de 2010, dictó sentencia interlocutoria, en la cual se declaró competente para conocer en Alzada sobre el recurso de apelación interpuesto por la abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, en su carácter de apoderada actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio en fecha 04 de junio de 2010.
Igualmente consta, que en este Juzgado, en fecha 07 de octubre de 2010, la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, asistida por el abogado FERNANDO FACHIN BARRETO, presentó escrito, y encontrándose la misma al estado de dictar sentencia, este juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras las actuaciones siguientes:
a) Escrito libelar, presentado por el ciudadano HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ, asistido por la abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, en el cual se lee:
“…Establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su "...Artículo 47.
El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada que deberá hacerle el adquirente...".
De esta forma, y por la naturaleza misma del derecho protegido; el legislador establece un Lapso de CADUCIDAD PARA EL EJERCICIO DE SU DERECHO A ACCIONAR, es decir, a acudir ante los Órganos Jurisdiccionales Competentes en requerimiento del EJERCICIO DE LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA… en este caso, requiriendo jurisdiccionalmente la Tutela de mi persona de su Derecho de Retracto Legal Arrendaticio, contenido en el artículo 43 de la Ley Especial citada. Es por esta razón, Ciudadano Juez, que solicito la Recepción del presente Escrito y sus Anexos; a los fines de Impedir la consumación del Lapso de Caducidad establecido por la Ley Especial a esta Acción Judicial de Retracto; tomando como fecha cierta de notificación a mi persona de la negociación efectuada sobre el inmueble del que soy ARRENDATARIO, la del 04 de agosto de 2009, fecha en la que la ADQUIRENTE DEL INMUEBLE, se reunió conmigo en su Despacho, y me hizo entrega de fotocopia de "documentos sujetos a registro traslativos de la propiedad de dicho inmueble" mediante los cuales dicha Adquirente ESTHER DE PÉREZ se convierte en "Propietaria del Inmueble", al menos "formalmente"; y suscribió "en tal carácter" recibo de pago de alquiler correspondiente al mes de agosto de 109 (pago mensual anticipado pactado verbalmente entre partes); cuyo original anexo marcado "a".
Solicito, como ya se expresó, la recepción de la presente acción judicial; y su tramitación procesal conforme a derecho, una vez reanudadas las actividades judiciales.
DE LOS HECHOS JURÍDICOS
PRIMERO: Soy ARRENDATARIO desde el 25 de septiembre de 2002, a la presente fecha, del inmueble ubicado en la Urbanización Patio El Trigal, Calle 143 (El Cambur) No. 89-81; Manzana 44, Parcela 44-9, Sector A, Sección 2, de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, sin interrupción alguna, mediante CONTRATOS ESCRITOS DE ARRENDAMIENTO suscritos entre mi persona y la PROPIETARIA de dicho inmueble, ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE… titular de la cédula de identidad No. E- 884.602, los que anexo en Originales marcados anexo "b", en cronología retrospectiva, (15 septiembre de 2008 a 2009, 15 septiembre 2007 a 2008, 25 de septiembre 2006 a 2007, 15 septiembre 2005 a 2006, 15 septiembre 2004 a 2005, 15 de septiembre 2003 a 2004,15 septiembre 2002 a 2003). El ultimo de los suscritos, con vigencia temporal hasta el 15 de septiembre de 2009. Durante todo este tiempo, he cumplido Fiel y cabalmente mis Obligaciones como Arrendatario, de los cual consigno marcado anexo "c". Originales de Recibos de Pagos Mensuales de Alquiler de los últimos SEIS MESES; debidamente suscritos por la PROPIETARIA- ARRENDADORA, MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE… Véase, el correspondiente al mes (por anticipado)… Julio de 2009, suscrito en tal carácter por la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE.
A los fines ilustrativos, señalo a esta autoridad judicial, que dicho inmueble, para antes del año de 2002, DONDE SE INICIA MI RELACIÓN PERSONAL CON LA PROPIETARIA como Arrendatario, dicho inmueble ya identificado, estuvo arrendado a mi señora madre, LISBETH RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad No. 7.024.546, por mas de DIECISEIS AÑOS CONSECUTIVOS MEDIANTE CONTRATO SUSCRITOS POR SU PROPIETARIA ARRENDADORA, MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE; ya sea a titulo personal ya como representante legal de la Unidad Educativa "Juan Jacobo Rousseau"; plantel educativo que siempre ha desempeñado su objetivo social en ese mismo inmueble en Bienestar de su Comunidad; lo cual es constitutivo de un Hecho Notorio Local; es decir conocido por todos los Valencianos y Personas que habitan, circulen o trabajan en esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo. Anexo marcados "d", Originales de Contrato de Arrendamiento a mi señora madre, desde el 15 de septiembre de 2001 a 2002, y 15 de junio de 1989 al 90.
SEGUNDO: En el mes de julio de 2009, tras haberle solicitado a mi Arrendadora, ciertas documentales que necesitaba para fines de permisología de la Unidad Educativa de orden municipal; también acudí el 31 de julio de 2009, personalmente a la Alcaldía del Municipio falencia, Oficinas de Atención para la Información Catastral; solicitando se me diera deudas por tal

concepto del inmueble, ya identificado, que tengo alquilado a su Propietaria, ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE; informándome la funcionaria que dicho INMUEBLE NO SE REPORTABA A NOMBRE DE VELARDE COMO PROPIETARIA; SINO A NOMBRE DE LA CIUDADANA ESTHER DE PÉREZ; quedando yo totalmente fuera de sitio; dándome la funcionaría un Número de Teléfono que tienen registrado allí, de la "propietaria". De forma inmediata, llamé a la ciudadana ESTHER DE PÉREZ, recibiendo como respuesta, que la señora no se encontraba; dejé datos de localización a la persona que me atendió; y le expliqué la Urgencia de la situación.
De forma inmediata igualmente, me comunico con "mi PROPIETARIA ARRENDADORA", ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE; requiriéndole qué pasaba con el inmueble y refiriéndole lo que me acababa de enterar, dudando todavía que fuera cierto; vía teléfono, contestándome que debíamos hablar personalmente, que no me preocupara para nada, "que todo se resolvería".
Ese mismo día, vía mensaje de texto por Teléfono Celular de mi Propiedad, recibí mensaje de la ciudadana ESTHER DE PÉREZ, en el que me llamaba a reunimos y conversar al respecto.
En grado sumo de angustia, me reuní con la ciudadana MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE Y LE EXIGÍ EXPLICACIÓN DE "TODO ESTO"; a lo que me insistió QUE ME QUEDARA TRANQUILO; que se trataba de una negociación "de mentira" que ella había realizado con el inmueble para garantizar un préstamo de dinero que necesitó, pero que existían documentos que así lo comprobaban; TODO LO QUE INFORMO A FINES ILUSTRATIVOS, por cuanto dichos hechos no forman parte de la acción aquí planteada; cuya naturaleza es Objetiva; y ME PIDIÓ QUE LE PAGARA EL CANON POR VENCERSE (pago anticipado) DEL MES DE AGOSTO 2009; lo QUE NO HICE.
TERCERO: Inicié comunicación con la ciudadana ESTHER DE PÉREZ, vía teléfono, pactando CITA para el Martes 04 de agosto de 2009, en la Oficina 3-1, 3er Piso, Edificio Seguros Los Andes, Av. Miranda, Valencia, Carabobo, reunión que ciertamente se llevó a cabo entre ambos; haciéndome ENTREGA DE FOTOCOPIA SIMPLE DE DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, otorgado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Carabobo, el 23 de agosto de 2005, bajo el No.14. Tomo 16. Tercer
Trimestre, Protocolo 1º documento en el que "formalmente" aparece como Única Propietaria del Inmueble del que Soy ARRENDATARIO DESDE HACE MAS DE OCHO ANOS.
Ciudadano Juez, a esta sorpresa se sumó otra, y es que al documento que la ciudadana ESTHER DE PÉREZ… le acredita "tal propiedad": le precede en cadena traslativa, otro documento de Compra Venta del mismo inmueble, inscrito ante la misma institución registral en fecha 19 de julio de 2005, No. 47, folios 1 al 2, Protocolo 1o, Tomo 5, Segundo Trimestre; en la que funge como ADQUIRENTE DE LA PROPIEDAD, el ciudadano FERNANDO DE LEÓN DÍAZ, titular de la cédula de identidad No. 7.922.750; quien en el primer documento enunciado, traspasa la propiedad a ESTHER DE PÉREZ, y en el segundo documento enunciado, funge como COMPRADOR DEL INMUEBLE de manos de su Propietaria, MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, titular de la cédula de identidad No. E-884.602; quien con tal carácter la traslada, ejerciendo además la representación de coheredera; todo lo cual es referido en dicho documento.
Este documento, donde funge FERNANDO DE LEÓN DÍAZ como Comprador, en FOTOCOPIA, TAMBIÉN ME ES ENTREGADO EL MISMO DÍA, por la ciudadana ESTHER DE PÉREZ, a los fines de demostrarme la "legalidad de su titularidad".
Dadas las circunstancias y lo sorpresivo de la información; y sobre todo, la necesidad imperiosa de mantenerme SOLVENTE EN LOS CAÑONES DE ARRENDAMIENTO PACTADOS; y sin que de ninguna forma, pueda tomarse pomo aceptación alguna de tan irregular situación; procedí a realizar el pago del canon correspondiente al mes de agosto de 2009 (adelantado) a la ciudadana ESTHER DE PÉREZ, quien me lo recibió y suscribió mediante documento recibo cuyo original consigné marcado "a", por la cantidad de Bs.F. 3000,00.
Asimismo, en dicha reunión, me realizó indicaciones, que no vienen al caso explicar, sobre mi supuesta "precariedad" del uso del inmueble, y su "supuesta posibilidad de desocuparme inmediatamente"; sin dejar de señalarme la supuesta solución del conflicto, con la redacción y firma de un nuevo contrato de arrendamiento, con modalidades distintas a mi contrato. A lo que le informé, que procedería a buscar asesoramiento legal de mi caso, por manto no creía que esto fuera "así".
Es de esta forma, y el 04 de agosto de 2009, Ciudadano Juez, cuando me entero de que el inmueble del que soy ARRENDATARIO desde hace más de Ocho Años, en el año de 2005 fue OBJETO DE DOS TRASPASOS REGÍSTRALES DE PROPIEDAD EN MENOS DE UN MES ENTRE UNO Y OTRO; mientras yo ejercía y ejecutaba mis derechos legales y contractuales sobre la cosa arrendada; Y DURANTE TODO ESE TIEMPO, LE PAGABA PUNTUALMENTE EL CANON DE ALQUILER A LA PROPIETARIA ARRENDADORA, MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, tal y como fue probado supra, SIN QUE EN NINGÚN MOMENTO HASTA AHORA, ALGUNO DE LOS PERSONAJES PROTAGONISTAS DE LAS ACTUACIONES ILEGALES REALIZADAS EN FRAUDE DE MIS DERECHOS, me informara nada; y cuya verdad descubrí motus propio, al requerir actualización de deudas municipales del inmueble. Es en este momento, cuando LA ADQUIRENTE DEL INMUEBLE CUMPLE PARCIALMENTE SU OBLIGACIÓN LEGAL DE NOTIFICARME MEDIANTE NOTIFICACIÓN CIERTA DE SU ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE, A LA QUE DEBERÁ ACOMPAÑAR COPIA CERTIFICADA DE LA DOCUMENTACIÓN QUE ACREDITE TAL DERECHO; a tenor del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y digo parcial, por cuanto, no me entregó la notificación cierta a que la norma obliga; ni la documentación en copia certificada, sino en copia simple; la que a los fines de accionar mi derecho, asumo como cierta la información recibida por mi en fecha 04 de agosto de 2009 de manos de la ciudadana ESTHER DE PÉREZ. Solicito así se declare…
…A tenor de los fundamentos de hecho y de derechos argumentados y probados en anexos en Originales, solicito: 1- se admita la presente acción, se tramite conforme al Procedimiento Breve, según lo ordenado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 2- en su definitiva, se declare CON LUGAR la pretensión incoada, que no es otra, que la protección legal de mi persona a través de mi DERECHO A SUBROGARME COMO ADQUIRENTE del inmueble arrendado, identificado, en las mismas condiciones y modalidades establecidas en las negociaciones registradas en perjuicio y fraude de mis derechos; lo cual conlleva la declaratoria de nulidad de las mismas, y en consecuencia: 3-Se ordene registrar la sentencia definitivamente firme que así lo declare en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, a los fines de establecer mi derecho de propiedad sobre el inmueble, previo pago de su precio pactado, 4- se condene en costas y costos del proceso a los co demandados de autos…”
b) Escrito de cuestiones previas y contestación de demanda, presentado por los abogados FERNANDO FACHIN ARIAS y MARIA GABRIELA PEREZ BURGOS, en su carácter de apoderados judiciales de la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, en el cual se lee:
“…Antes de dar contestación al fondo de la demanda, formularemos ante el piral de la causa las defensas perentorias que seguidamente expondremos, a objeto que las mismas sean resueltas previas a la sentencia definitiva que ha de recaer en este proceso.
CUESTIONES PREVIAS
CADUCIDAD Y FALTA DE CUALIDAD
I.- LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Conforme a lo establecido en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo señalado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, oponemos la cuestión previa de la caducidad en los términos siguientes:
Señala la parte actora en su libelo, folio uno, renglones 28,29,30, cito: “…tomando como fecha cierta de notificación a mi persona de la negociación efectuada sobre el inmueble del que SOY ARRENDATARIO, la del 04 de agosto de 2009, fecha en la ADQUIRIENTE DEL INMUEBLE, se reunió con nuestra representada en su Despacho y me hizo entrega de fotocopia..." Fin de la cita.
Tal aseveración y haber incoado la presente acción judicial con fundamento a la misma, trae como consecuencia una convalidación inmediata de cualquier vicio que pudiera afectar la adecuación del acto, en el caso sub iudice, la notificación referida en el Artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente si el acto ha alcanzado el fin para el cual estaba destinado.
Es el caso, Ciudadana Juez, que el actor, HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRÍGUEZ… miente sobre la fecha en la cual tuvo conocimiento de la venta que hoy motiva su accionar jurisdiccional, ello por cuanto en fecha 18 de Marzo del 2008 nuestra representada interpuso demanda de cumplimiento de contrato, contra el ciudadano FERNANDO DE LEÓN DÍAZ… por cuanto no era posible tomar posesión del inmueble por la negativa reiterada e injustificada del vendedor De León Díaz, dicha solicitud se admitió por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario en fecha 02 de Abril de 2008, formándose expediente bajo el No. 52.131.
En la causa antes mencionada, el demandado De León Díaz, cita en garantía a la ciudadana María de los Ángeles Lorenzo de Velarde… quien en el lapso probatorio del proceso, solicitó una inspección judicial sobre el inmueble objeto de esta querella, en la cual se solicita dejar constancia, entre otras cosas, de los siguientes particulares, señalados con palabras nuestras: ¿Quién habita el inmueble? - ¿En qué condición se encuentra el ocupante del inmueble? - ¿Tiempo habitando el inmueble? - practicándose la misma el día 27 de Abril de 2009, constituido el Tribunal en el inmueble ubicado en Urbanización Parque El trigal, distinguido con el No. 44-9, Manzana No. 44, Segunda Sección, Sector “A”, en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el Tribunal procedo a notificar de la inspección al ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRÍGUEZ… informándole el Tribunal al Señor Fonseca R. de la inspección y de la misión por la cual se encuentra allí que no era otra que la práctica de la inspección en procedimiento judicial de demanda de cumplimiento de contrato solicitada por la propietaria del inmueble ciudadana Esther Burgos de Pérez, en consecuencia y haciendo propias las aseveraciones del actor, la fecha de su notificación se cumplió el día 27 de Abril de 2009 y no el día 04 de Agosto de 2009 como falsamente lo asevera en su libelo. El Acta levantada con ocasión de la Inspección Judicial se encuentra suscrita por el ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRÍGUEZ, con su firma autógrafa.
En razón a lo explanado y a lo preceptuado en la norma especial citada, la acción de retracto legal arrendaticio contenida en la presente causa había caducado para el momento de su interposición, entendiendo por caducidad la pérdida de un derecho por no ejercerlo dentro de un plazo determinado. En fin, la caducidad es un término fatal, por cuanto es una sanción legal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.
La actuación del demandante, FONSECA RORÍGUEZ, contiene una desviación del recto sentido que se debe asumir para accionar los órganos jurisdiccionales, para lo cual se debe atender a la verdad objetiva de los techos relevantes de la causa, de manera tal que se facilite al sentenciador la adecuación lógica entre las previsiones del derecho y las circunstancias reales del caso a los efectos de que la decisión resulte valiosa para las partes y para el foro.
Debemos insistir que ante la circunstancia planteada por el actor donde omite su presencia efectiva y suscrita en una inspección judicial que trata sobre el mismo caso y sus aseveraciones libelares se ha producido una convalidación tácita de su notificación el día 27 de Abril de 2009 y no el 04 de Agosto de 2009, no habiendo accionado oportunamente a partir del 27 de Abril de 2009, su derecho se extinguió, cursaron más de cuarenta (40) días entre la fecha indiciada y el día 09 de Septiembre de 2009, oportunidad de la interposición de su querella. Es contrario al principio de protección procesal, que una persona retenga el ejercicio de su derecho sujeto a caducidad y no accione oportunamente sobre el mismo. Entiéndase que en este caso la convalidación de la notificación por parte del actor depende estrictamente de su tardío accionar, por no hacerla hecho dentro de la oportunidad legal que le correspondía. Sostener lo contrario llevaría a desmedrar la probidad y lealtad procesal consagrada en nuestro ordenamiento legal objetivo.
La actuación de FONSECA RORÍGÜEZ, en la inspección judicial indicada, constituye simplemente una "Presunción Legal" por lo que respecta a la certeza y veracidad de su notificación tácita, debidamente admitida por él bajo parámetros no acordes con lo sucedido en realidad.
Cuando decimos que es una Presunción Legal, nos refiero al hecho cierto que la afirmación de certeza formulada con respecto a la inspección judicial ya referida, por cuanto hay certeza de su presencia y su firma autógrafa y de esa manera conforme a lo expuesto en el libelo se convalidó la notificación de la ley especial.
Se trata efectivamente de una presunción legal por cuanto es producto de lo que ha venido sucediendo dentro de la situación planteada en el libelo, donde no podemos obviar que a una determinada causa le sucede una lógica consecuencia y esta consecuencia es, precisamente, a caducidad de la acción incoada, lo cual, a nuestro criterio, constituye una presunción iuris et de iure que no admite prueba en contrario…
...En razón a lo explanado, no cabe duda alguna, la acción de retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, se encontraba caducada para el momento de la interposición de dicha acción y así, respetuosamente solicito se decida.
II. LA FALTA DE CUALIDAD
Conforme lo previsto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hacemos valer y oponemos formal y expresamente la FALTA DE CUALIDAD de nuestra representada como codemandada, para sostener el presente juicio. En el texto libelar nuestra poderdante, en calidad de codemandada de autos, no tiene cualidad se aprecia con meridiana claridad.
En la propia redacción del libelo se evidencia en forma clara e inequívoca que nuestra representada no ha tenido nada que ver con los hechos que motiva y originan la presente causa, donde se pretende un supuesto incumplimiento de ley expresa subsumiéndose en supuestos dañosos para el demandante, los cuales no tenemos ninguna obligación de resarcir.
En otro orden de ideas, la falta de cualidad que alegamos a nuestro favor se fundamenta igualmente por cuanto en el libelo no se hallan llenos los extremos esenciales para la reclamación formulada a nuestra representada, como bien lo señala la doctrina y la jurisprudencia patria, tales como :
El incumplimiento de una conducta determinada y preexistente.
Que el incumplimiento se realice con culpa.
El carácter ilícito del supuesto incumplimiento culposo.
El daño producido por el incumplimiento culposo.
La relación de causalidad.
Como sustento doctrinario a nuestros alegatos sobre la falta de cualidad es preciso dejar claro, como nos dice el tratadista José Merlich Orsini en su obra "Estudios de Derecho Civil", Primera Edición, Colección Grandes Juristas Venezolanos, Páginas 137 y siguientes: "Se requiere que el daño provenga de la acción o de la abstención del demandado para que éste pueda ser condenado a repararlo; se requiere un hecho suyo, positivo o negativo, para que pueda ser condenado prestar indemnizado. Fin de la cita.
Como se puede apreciar del novelado libelo, a nuestra poderdante no se le imputa hecho dañoso alguno que demuestre su culpabilidad frente al actor, del mismo texto libelar se evidencia que es una tercero adquiriente de buena fe, puesto que nunca conoció al demandante y mucho menos tuvo conocimiento de sus relaciones arrendaticias con la ciudadana María de Los Angeles Lorenza de Velarde, con quien tampoco negoció adquisición del inmueble antes identificado y objeto de la acción sub iudice
Por las razones de hecho y de derecho expuestas, respetuosamente solicitamos del Tribunal se sirva declarar la falta de cualidad de nuestra poderdante en la presente causa, como punto previo en la sentencia que ha dictarse.
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA
Rechazamos en toda forma de derecho la temeraria acción de retracto legal arrendaticio en la cual se ha involucrado a nuestra representada como parte co- demandada.
Nuestra poderdante nunca tuvo negociación alguna ni con el actor ni con la co-demandada María de Los Ángeles Lorenza de Velarde, en consecuencia, en ningún momento tuvo conocimiento de la supuesta relación arrendaticia llevada entre ellos dos, tal y como se desprende de los hechos ciertos narrados en el libelo, entre los cuales tenemos:
Adquiere el inmueble en una negociación de compraventa celebrada entre mi persona y el ciudadano Fernando de León Díaz. Compraventa celebrada conforme a la ley y dentro de los parámetros de la buena fe y de una supuesta lealtad contractual.
El ciudadano Fernando de León Díaz en ningún momento notificó de la existencia de una relación arrendaticia, tanto así que nuestra representada se ve precisada a solicitarle la entrega material del inmueble por cuanto no era posible tener acceso al mismo, esto se evidencia de la solicitud de entrega material a la cual hicimos alusión en el segmento anterior.
Una vez adquirido el inmueble procedió a inscribirlo a su nombre en la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, como bien lo ha narrado el actor en su libelo.
El ciudadano Humberto Fonseca queriendo confundir al Juez hace creer que se entero de la negociación el 04 de Agosto de 2009, cuando no es cierto, ya que, como se dijera antes, el 27 de Abril del 2.009 se práctico la inspección judicial en el inmueble, en la cual el demandante se dio por notificado, lo que ocurre es que el Señor Fonseca maliciosamente y a sabiendas que se le había vencido el plazo para intentar la acción de tracto legal señala como fecha de su notificación el 31 de Julio del 2.009.
Es importante ciudadana Juez verificar bien las fechas para que el actor no confunda al Tribunal y para ello un breve recuento:
1- 27 de Abril del 2.009 se practica inspección judicial en el inmueble y es notificado Humberto Fonseca.
2- 31 de Julio del 2.009 el demandante acude a la Alcaldía para tramitar la perisología de la Unidad Educativa
3- 04 de Agosto del 2.009 cuando supuestamente es notificado de la venta.
Es importante destacar que han pasado aproximadamente cuatro años desde que nuestra representada adquirió el inmueble y lo inscribió en las oficinas de Catastro de la Alcaldía y en todo ese tiempo el demandante nunca solicitó la perisología necesaria por parte de dicho ente…
…En consecuencia, de parte de nuestra poderdante no se han cometido hechos culposos que la obliguen a resarcir indemnización alguna y mucho menos a convenir en una nulidad del documento de compra venta debidamente protocolizado hace cuatro años y que le otorga la nuda propiedad del inmueble en cuestión…
…Formalmente rechazamos la demanda incoada en contra de nuestra poderdante por el ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRÍGUEZ… en razón a todos y cada uno de los planteamientos formulados en este escrito, muy especialmente en cuanto a las defensas perentorias de Caducidad y falta de Cualidad ya expuestas.
No es cierto que la fecha de notificación que se señala en el libelo sea la fecha exacta para que comenzara a correr el lapso para el retracto legal arrendaticio, se señala para ello el día 04 de Agosto de 2009, cuando lo cierto es que el interesado, hoy demandante, tenía conocimiento cierto e inequívoco desde el día 27 de Abril de 2009 y habiendo presentado su acción de retracto el día 09 de Septiembre de 2009, para esa fecha ya habían transcurrido los cuarenta (40) días que le otorga la ley para que algentemente actúe en contra del acto que supuestamente ha vulnerado sus derecho individual.
Es incierto que la compra que hizo nuestra poderdante, la casa objeto de era acción judicial sea producto de un préstamo de dinero a Fernando de León Díaz ni a María de los Ángeles Lorenzo de Velarde.
En la condición de propietaria del inmueble en referencia debemos aclarar que no se ha recibido otro pago de canon de arrendamiento que el que entregara el demandante correspondiente al mes de Agosto de 2009, oportunidad en la cual se le atendió de buena fe y él utilizó esa buena fe para proceder extemporáneamente en contra de nuestra -representada, desconocemos a quien le ha pagado cánones de arrendamiento en el lapso comprendido entre el mes de Julio de 2005 y el mes de Agosto de 2009, como tampoco ha recibido canon alguno de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010, lo que se ha tratado insistentemente es que se le haga entrega material del inmueble propiedad de nuestra poderdante adquirido por compra que de él hizo al ciudadano Fernando de León Díaz.
Desconocemos formalmente los negocios que hayan podido tener el demandante con la ciudadana María de los Ángeles Lorenzo de Velarde, ni los de ésta ciudadana con Fernando de León Díaz.
Desconocemos la existencia de la relación arrendaticia alegada por el actor en su libelo.
En definitiva rechazamos formalmente, tanto los hechos como el derecho invocado por el actor en su libelo, por cuanto los mismos no se ajustan a la verdad, como se ha explanado en los segmentos antes analizados en profundidad, en consecuencia, con la venia de estilo solicitamos de la Ciudadana Jueza de Mérito se sirva declarar sin lugar la misma por lo que a nuestra representada, como co-demandada, le concierne.
Además de lo aquí señalado debemos precisar en esta contestación algunos particulares de Interés procesal y de necesaria y pertinente procedencia para el acto de contestación al fondo de la demanda y para el proceso mismo…”
c) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 04 de junio de 2010, en la cual se lee:
“…este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por haber operado la caducidad
legal de la acción establecida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegada por la ciudadana ESTHER BURGOS DE PÉREZ, y en consecuencia la demanda queda desechada y extinguido el proceso conforme a lo establecido en el artículo 356 eiúsdem, favoreciéndose con esta decisión a los otros codemandados conforme a lo establecido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil…”
d) Diligencia de fecha 16 de junio de 2010, suscrita por la abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, en su carácter de apoderada actora, en la cual apela de la sentencia definitiva anterior.
e) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 13 de julio de 2010, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la apoderada actora, contra la sentencia dictada el 04 de junio de 2010.

SEGUNDA.-
Esta Alzada observa que, la presente apelación lo fue contra la sentencia dictada en fecha 04 de junio de 2010, por el Juzgado Cuarto de de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual dicho Tribunal, declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber operado la caducidad legal de la acción establecida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuesta por la co-demandada ESTHER BURGOS DE PÉREZ, y en consecuencia desechada la presente demanda y extinguido el proceso.
En este sentido, en el Diccionario “Venelex 2003”, Tomo I, a la página 198, al conceptuar “CADUCIDAD”, se lee:
“…Según la docta definición de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) es “Una Sanción Jurídica Procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad”…
…Clases
La Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad, a saber: La Legal y la convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público. La caducidad convencional es la estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado…”
Asimismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00163, de fecha 05 de febrero de 2002, asentó:
“…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley…”
Este Sentenciador considera necesario destacar que, la caducidad, se considera como la pérdida de un derecho; que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta, impuesta por una norma para la conservación de tal derecho (cuando ya se goza del mismo, o en caso contrario si no se le tenía, para la adquisición de tal derecho). En sentido estricto implica la pérdida de un derecho o la expectativa de tenerlo, en la esfera de los intereses del titular de tal derecho. La caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto, durante el preciso término prefijado, en la norma; de allí que generalmente se confunda la caducidad con el término.
En consecuencia, hay caducidad, cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, dependen de que sean hechos dentro de un lapso a tiempo determinado; de tal modo, que el término está tan así identificado con el derecho que, transcurrido aquel, se produce la extinción de éste, por lo tanto es una sanción jurídica procesal.
Cuando esos plazos inexorables están establecidos por el legislador, estamos en presencia de una caducidad legal; que siendo de orden público, puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa, obligando al Juez a pronunciarse sobre la misma, de cualquier forma que se plantee, y aún decretarla de oficio sin que nadie la haya alegado.
En este sentido, en aras de mantener los derechos, principios y obligaciones que se conjugan en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que impone la necesidad de una justicia efectiva, y el derecho de acceso a la justicia, impone el deber al jurisdicente de observar de manera estricta todas aquellas situaciones que tiendan a menoscabar dichos derechos, y a examinar en análisis exhaustivo, que realmente se hayan cumplido respecto a las causas que los involucre todas y cada una de las exigencias que la ley les impone tanto a los arrendadores como a los propietarios, sin olvidar también el derecho de estos últimos respecto a sus bienes dados en arrendamiento, toda vez que lo que se tiende es evitar, si se quiere eliminar, los abusos que se venían cometiendo en contra de los inquilinos.
Ahora bien, realizadas las acotaciones doctrinarias necesarias a los fines de resolver la controversia planteada, se observa que respecto a la Caducidad Legal establecida para ejercer el derecho de retraer, se plantean situaciones distintas, a saber: a) si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la enajenación, le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación, b) por el contrario si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la enajenación , por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".
Ante la presencia del vacío legal referente al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso de que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, hace procedente la aplicación de lo dispuesto del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del Código Civil; por lo que este Sentenciador trae a colación la sentencia No. 260, dictada el 20 de mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. No. 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, la cual se transcribe a continuación:
“…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose, presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…”
En el caso sub-judice, consta de los autos los siguientes instrumentos: a) copia fotostática de documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Carabobo, en fecha 23 de agosto de 2005, bajo el No. 14, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 18, en el cual el ciudadano FERNANDO DE LEON, vendió a la ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ, el inmueble constituido por una parcela de terreno y edificación de dos plantas sobre ella construida, ubicado en la Urbanización Parque El Trigal, distinguido con el No. 44-9, manzana No. 44, Segunda Sección, Sector A del Municipio Valencia, Estado Carabobo, por la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,oo); b) copia certificada de actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el No. 52.131, nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo del juicio por Cumplimiento de Contrato, incoado por la ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ, contra el ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ, en la cual se dejó constancia que dicho Tribunal, se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del presente juicio, en fecha 27 de abril de 2009, con la finalidad de dar cumplimiento a la práctica de la inspección judicial promovida; dejando constancia igualmente, de la presencia de la abogada FEO DE LAMEDA BEATRIZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ, y de la notificación realizada por parte del Tribunal sobre su misión, al ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, quien le informó a dicho Juzgado: “…que se encuentra en su condición de arrendatario...”, ordenándose agregar copia de los contratos de arrendamiento presentado por el notificado.
Estos documentos; vale señalar, el documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, y la copia certificada de actuaciones que corren insertas en el expediente signado con el No. 52.131, nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil; al no haber sido tachados de falso; esta Alzada los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, dándoseles valor probatorio, para dar por probado que el ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, en su carácter de arrendatario del referido inmueble, tuvo conocimiento de que la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, era la nueva propietaria del referido inmueble a partir del día 27 de abril de 2009; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido como ha sido, que partir del día 27 de abril de 2009, el actor en la presente causa, en su carácter de arrendatario del inmueble ubicado en la Urbanización Patio El Trigal, Calle 143 (El Cambur) No. 89-81, Manzana 44, Parcela 44-9, Sector A, Sección 2, de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, tuvo conocimiento de que la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, era la nueva propietaria del referido inmueble; constituyendo este hecho el punto de partida para contar el lapso de caducidad de cuarenta (40) días, previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, en observancia al criterio con carácter vinculante establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 10 de agosto de 2007, en la que se estableció que:
“…el lapso de caducidad de cuarenta días, a los fines de que, quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, en los casos de no haber sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer este derecho, lapso éste que comenzaría a contarse a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, y no desde el momento del registro del documento de venta, tal como reconocía la extinta Corte de Casación (criterio hoy abandonado por la Sala de Casación Civil)…”
Y siendo que, tal como fue señalado con anterioridad, a partir del día 27 de abril de 2009, el actor en la presente causa, ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, en su carácter de arrendatario del referido inmueble, tuvo conocimiento de que la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, era la nueva propietaria del referido inmueble; es por lo que concluye este Sentenciador que el arrendatario no ejerció en tiempo oportuno el derecho de retraer que le concede la ley; dejando que precluyera el plazo de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, puesto que el mismo lo adquirió a partir de la fecha cierta de la notificación, vale señalar, a partir de 27 de abril de 2009, y no ejerció su acción sino hasta el día 16 de septiembre de 2009, dándosele entrada por parte del Juzgado “a-quo”, el 17 de ese mismo mes y año, siendo admitida el 06 de octubre de 2009, de lo que se evidencia que habían transcurrido más de cuarenta (40) días, vale señalar, excediéndose del lapso establecido en el artículo 1.547 del Código Civil; razón por la cual la excepción de caducidad que le fue opuesta por la co-demandada de autos, ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ, debe prosperar, y ASÍ SE DECIDE.
Decidido como ha sido lo referente a la procedencia de la caducidad de la presente acción, trae como consecuencia lo previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, quedando desechada la presente demanda y extinguido el proceso, por lo que este Sentenciador nada tiene que analizar sobre las demás defensas opuestas por la co-demandada, y las demás pruebas traídas a los autos, por haber operado en contra del arrendatario la caducidad. En consecuencia, estando conforme a derecho la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 04 de junio de 2010, la apelación interpuesta por la parte actora contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 16 de junio de 2010, por la abogada MARIA ENMA LEON MONTESINOS, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ, contra la sentencia dictada el 04 de junio de 2010, por el Juzgado Cuarto de de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber operado la caducidad legal de la acción establecida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuesta por la co-demandada ESTHER BURGOS DE PÉREZ. En consecuencia QUEDA DESECHADA la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoada por el ciudadano HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ, contra los ciudadanos MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, FERNANDO DE LEON DIAZ y ESTHER BURGOS DE PEREZ, Y EXTINGUIDO el proceso.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE.
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiún (21) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO