TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 5 de octubre de 2010
200º y 151º

EXPEDIENTE: 12.905

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA

MOTIVO: DESALOJO

DEMANDANTE: AMANDA MARGARITA LEON LESNIAK, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-13.809.619

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: ANA LUCIA PEREZ GUERRERO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 102.635

DEMANDADO: GREGORIO ALBERTO QUIROZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-7.188.387

APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDADO: LIGIA BENITEZ, MARÍA FERNANDA MARTINEZ y MARIANELLA MIRABAL MARTINEZ, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.403, 125.355 y 125.324, respectivamente

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por la abogada Ana Pérez Guerrero, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana Amanda Margarita León Lesniak, en contra de la sentencia dictada el 13 de julio de 2010 por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada, ciudadano Gregorio Alberto Quiroz González y en consecuencia desechada la demanda y extinguido el proceso a tenor de lo previsto en el artículo 356 eiusdem.

I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 13 de abril de 2010, por la ciudadana Amanda Margarita León Lesniak, la cual fue admitida en fecha 20 de abril de ese mismo año por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites de citación, en fecha 26 de mayo de 2010, la parte demandada presentó escrito de promoción de cuestiones previas y contestación a la demanda.

En el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la demandada consignaron ante el a quo escritos de promoción de pruebas, que fueron admitidas por el tribunal mediante autos del 03 y 07 de junio de 2010, respectivamente.

En fecha 13 de julio de 2010, el a quo dictó sentencia definitiva declarando con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contra esta decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue oído por el Tribunal de Municipio mediante auto del 21 de julio de 2010, ordenando la remisión del expediente al juzgado superior distribuidor.

Realizada la distribución, correspondió a este juzgado superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 21 de septiembre de 2010, fijándose asimismo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte actora alega que el 01 de julio de 2004, suscribió un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Gregorio Quiroz, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa ubicada en el Conjunto Residencial Las Acacias, sector Llano Verde, manzana L, N° 10, Valencia del estado Carabobo y; que el canon de arrendamiento se fijó por la cantidad de ciento ochenta bolívares (180,00 Bs.), hasta el 31 de diciembre de 2004 y doscientos bolívares (200,00 Bs.), a partir de enero de 2005, pagaderos los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes.

Que se pactó en el contrato que una vez concluido el mismo, sí el arrendatario no hubiese hecho efectiva la entrega del inmueble a la arrendadora, aquel quedaría obligado a cancelar la cantidad de cinco bolívares (5,00 Bs.) diarios hasta el día que hiciere formal entrega del inmueble; que el plazo de duración del contrato se pactó por un periodo de un (1) año, contado a partir del 01 de julio de 2004 hasta el 01 de julio de 2005, y no habiendo manifestado ninguna de las partes su intención de no renovarlo, el mismo se prorrogó por un lapso igual al original, venciendo el 01 de julio de 2006 y; que vencido nuevamente en esa fecha, sin que las partes hayan manifestado su deseo de renovarlo de nuevo, y al haber cobrado el canon de arrendamiento del mes siguiente, considera que el contrato se desnaturalizó en lo que respecta a su duración, convirtiéndose por consiguiente en un contrato a tiempo indeterminado.

Manifiesta que se ha visto en la necesidad de solicitarle al arrendatario ciudadano Gregorio Quiroz la desocupación del inmueble objeto del contrato, en virtud que desde el 30 de julio de 2007, ocupa en calidad de arrendataria un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial los 300, torre G, apartamento 1-1, tocuyito, municipio Libertador del estado Carabobo, el cual le fuera dado en calidad de arrendamiento por la ciudadana María Daniela Exime Quevedo, cuya última renovación se efectuó el 30 de julio de 2008, venciendo el 29 de enero de 2009.

Relata que en fecha 29 de diciembre de 2008, recibió comunicación por parte de su arrendadora, en la cual manifiesta la intención de no renovarle el contrato para un nuevo periodo, por lo que para el 30 de enero de 2009, se inició la prórroga legal, que por el tiempo que tiene ocupando el inmueble le corresponde un (1) año, el cual venció el 29 de enero de 2010; que asimismo en fecha 01 de febrero de 2010, recibió una nueva comunicación en la que la arrendadora le notifica el vencimiento de la prórroga legal, exigiéndole la entrega del inmueble totalmente desocupado, tal y como lo establece la cláusula tercera del contrato, originándose en consecuencia la obligación de cancelar la cantidad de cinco bolívares (5,00 Bs.) diarios hasta el día que haga formal entrega del inmueble.

Que por las razones antes mencionadas tuvo que solicitarle hace varios meses al ciudadano Gregorio Quiroz que le entregue el inmueble de su propiedad, ya que es el único bien inmueble que posee y no tiene otro lugar a donde ir, así como tampoco dispone de los recursos suficientes para arrendar otro inmueble, sin embargo, dicho ciudadano se ha negado injustamente a lo solicitado, razón por la cual procede a demandar al ciudadano Gregorio Quiroz por desalojo de conformidad con lo previsto en los artículos 34 literal “b” y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que convenga o en su defecto, sea condenado por el tribunal en lo siguiente: 1) En el desalojo del inmueble arrendado; 2) A entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió totalmente desocupado de personas y cosas y solvente en los servicios públicos y; 3) A pagar las costas procesales, así como los honorarios profesionales calculados por el tribunal.

Estima la cuantía de la demanda en la suma de un mil novecientos cincuenta bolívares (1.950,00 Bs.).

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de contestación a la demanda, el accionado alegó que es cierto que el 01 de julio de 2004, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Amanda Margarita León Lesniak sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Acacias, sector Llano Verde, manzana L, casa N° 10, Valencia del estado Carabobo; que el canon de arrendamiento se fijó por la cantidad de ciento ochenta bolívares (180,00 Bs.), hasta el 31 de diciembre de 2004 y doscientos bolívares (200,00 Bs.), a partir de enero de 2005; que el plazo de duración del contrato se pactó por un periodo de un (1) año, contado a partir del 01 de julio de 2004 hasta el 01 de julio de 2005 y; que al vencerse el lapso inicial, el contrato se prorrogó por un lapso igual al anterior, es decir por un (1) año.

Niega, rechaza y contradice que por el hecho de no haber manifestado ninguna de las partes su deseo de no renovar el contrato, por una parte, y porque además la arrendataria haya seguido cobrando el valor del canon de arrendamiento a partir del 01 de julio de 2006, el contrato de arrendamiento se desnaturalizó en lo que respecta a su duración, convirtiéndose por consiguiente en un contrato a tiempo indeterminado.

Expone que lo cierto es que la voluntad de los contratantes al celebrar el contrato de arrendamiento fue la de establecer un plazo fijo y un tiempo determinado para la duración del contrato, como en efecto se dejó establecido en la cláusula cuarta, en consecuencia, considera que el hecho de que al vencimiento del plazo de la primera prórroga del contrato, ninguna de las partes manifestó la intención de no prorrogarlo, por ende el arrendatario siguió ocupando el inmueble y la arrendadora siguió percibiendo el pago del valor del canon, no se desnaturaliza la esencia del contrato.

Narra que se está en presencia de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, razón por la cual alega que no es aplicable la causal esgrimida por la demandante para ponerle fin a la relación arrendaticia, por lo tanto solicita se declare improcedente la demanda de desalojo intentada en su contra por la ciudadana Amanda León Lesniak, en tal sentido opone la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la contestación del fondo a la demanda niega rechaza y contradice que la naturaleza jurídica de la vinculación contractual arrendaticia existente se haya transformado en la de un contrato a tiempo determinado; que lo cierto es que al prorrogarse sucesivamente por lapsos anuales, iguales al lapso original, año a año a partir del 01 de julio de 2005, en modo alguno desnaturaliza su esencia inicial de ser un contrato celebrado a tiempo determinado, además que las partes contratantes dejaron establecido en la parte in fine de la cláusula décima sexta del contrato que “..De todas maneras, mientras no se firme el nuevo contrato, este (sic) continuará en plena vigencia”.

Niega rechaza y contradice que la arrendadora se haya visto en la necesidad de solicitarle la desocupación del inmueble objeto de arrendamiento, en virtud de que a la misma no le hayan renovado el contrato de arrendamiento del apartamento donde supuestamente reside, por lo tanto desconoce e impugna los documentos que produjo la demandante junto con su libelo de demanda marcado con las letras “C”, “D” y “E”, alegando que los mismos nada tienen que ver con la relación arrendaticia que se discute en el presente juicio.

Niega rechaza y contradice que la parte demandante sea la propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, por lo tanto considera que resulta improcedente que le requiera con la mayor urgencia para habitarla nuevamente como su vivienda, toda vez que carece de cualidad para solicitar el desalojo del inmueble, y que en el supuesto negado de que dicha pretensión fuere procedente, así solicita se declare.

Arguye que las relaciones entre la demandante y su persona siempre fueron cordiales y respetuosas, pues la vinculación contractual inquilinaria existente no se inició con el contrato de arrendamiento hoy objeto de controversia, sino en fecha 24 de junio de 2003, cuando suscribieron un primer contrato por el mismo inmueble en el cual la arrendadora recibió la cantidad de cuatrocientos ochenta bolívares (480,00 Bs.) en calidad de depósito.

Niega rechaza y contradice que deba pagar las costas procesales y los honorarios profesionales, en consecuencia solicita se declare con lugar la cuestión previa opuesta, se deseche la demanda y sea declarado extinguido el proceso.

III
PRELIMINAR

La pretensión de la demandante consiste en el desalojo de un inmueble presuntamente de su propiedad, constituido por una casa ubicada en el Conjunto Residencial Las Acacias, sector Llano Verde, manzana L, N° 10, Valencia del estado Carabobo, fundamentando su pretensión en la causal de desalojo contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
…omissis…
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”.

Como se observa de la norma parcialmente trascrita, el legislador permite reclamar el desalojo de un inmueble, sólo cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, y en virtud que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del Derecho Social, al punto que el artículo 7 eiusdem declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, es importante verificar como punto previo la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.

A los fines de verificar la naturaleza del contrato de arrendamiento sub examine, se constata de la atenta lectura del mismo, que en lo referente a su duración, las partes contratantes, acordaron en la cláusula cuarta (4º), lo siguiente:

“CUARTA: DURACION DEL CONTRATO: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de: UN (1) AÑO entrando en vigencia a partir del 01 de Julio del 2004 y hasta el 01 de Julio del 2005. Bajo ningún concepto o situación de hecho operará la tácita reconducción. Se considerará prorrogado el presente contrato, por un lapso igual al original, si a la fecha de vencimiento del mismo, ninguna de las partes ha manifestado por escrito a la otra, su deseo de no renovarlo. Pero si alguna de las partes deseare renovarlo deberá manifestarlo por escrito a la otra y por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del mismo.” (Resaltado de esta sentencia)

Queda de bulto que la cláusula in comento es contradictoria, debido a que inicialmente establece que la relación arrendaticia fue pactada por un lapso de un (1) año, estableciendo las partes contratantes que el mismo podría ser prorrogado “por un lapso igual al original, si a la fecha de vencimiento del mismo, ninguna de las partes ha manifestado por escrito a la otra, su deseo de no renovarlo” estableciendo en contrasentido que “Pero si alguna de las partes deseare renovarlo deberá manifestarlo por escrito a la otra y por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del mismo”, de lo cual debe destacarse que en principio, se refiere a que el contrato podía ser prorrogado si ninguna de las partes se dieran aviso por escrito de su voluntad de no prorrogar, y por otra parte señala que de existir el deseo de las partes de prorrogar, debía haber manifestación por escrito con un mes de anticipación.

Al respecto vale señalar que la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“…en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”.

Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400).

Se observa que en la mencionada cláusula cuarta se establece expresamente “Bajo ningún concepto o situación de hecho operará la tácita reconducción”, esta expresión inequívocamente denota que la intención de las partes fue establecer prórrogas sucesivas por un período igual al original, si a la fecha de vencimiento del mismo, ninguna de las partes ha manifestado por escrito a la otra, su deseo de no renovarlo, habida cuenta que la única forma en que no operase la tácita reconducción que es una disposición de orden público, es que el contrato se prorrogara automáticamente a su vencimiento.

Así las cosas, las partes suscribieron el contrato el 1 de julio de 2004, con vigencia hasta el 1 de julio de 2005, pero al no constar a los autos que alguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no prorrogarlo, debe entenderse, conforme a la cláusula cuarta del contrato, que el mismo se prorrogó automáticamente por un lapso igual al período original, esto es, por un lapso de un (1) año, es decir, que dicha prórroga venció en fecha 1 de julio de 2006, y al no constar a los autos que tampoco en dicha oportunidad, alguna de las partes hubiere notificado por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, debe entenderse que éste se prorrogó nuevamente por un lapso de un (1) año, hasta el 1 de julio de 2007, ocurriendo sucesivamente lo mismo en fechas 1 de julio de 2008, 1 de julio de 2009 y 1 de julio de 2010, no constando igualmente a los autos que en esas fechas hubiere notificación de alguna de las partes de no prorrogar el contrato, por lo que conforme a la propia voluntad de las partes manifestada en la cláusula cuarta antes referida, el contrato se prorrogó por un (1) año, hasta el 1 de julio de 2011.

El tratadista José Luís Aguilar Gorrondona afirma que los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se confiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral. La Sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de noviembre de 1986, citada por el mismo autor, estableció que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. (Obra citada: Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, vigésima edición, Caracas 2009, página 401).

Por su parte Ricardo Henríquez La Roche afirma que puede ocurrir que el contrato esté sujeto a prórrogas convencionales sucesivas que proceden automáticamente (ipso iure) sin necesidad de expresar el consentimiento, lo cual era hasta ahora una modalidad muy socorrida en los contratos de arrendamiento en procura de posibilitar la conclusión del contrato y evitar la tácita reconducción y la conversión del arrendamiento en contrato a tiempo indeterminado. (Obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, Caracas 2008, página 98).

De modo que una correcta interpretación de la cláusula antes referida, lleva necesariamente a concluir que las partes establecieron la posibilidad de renovación automática y sucesiva del contrato por períodos determinados de tiempo, siendo suficiente la sola voluntad manifestada por escrito por alguna de las partes para finalizar la relación arrendaticia en cualquiera de sus eventuales prórrogas, resultando forzoso concluir que en el caso sub iudice estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, como se ha afirmado precedentemente, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” y por las causales taxativamente establecidas en dicha norma.

De lo anteriormente expuesto y por razonamiento en contrario, se desprende que no podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando éste hubiere sido arrendado por un tiempo determinado, sino que lo procedente en tal caso, es demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.

En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
“…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…”

En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiéndose establecido en el decurso de esta sentencia que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente proceso es a tiempo determinado, no puede demandarse el desalojo del mismo, sino que ha debido la actora intentar una acción de cumplimiento, o bien de resolución de contrato, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar procedente la cuestión previa opuesta por la demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, Y ASI SE DECIDE.

I V
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la por la parte demandante, ciudadana Amanda Margarita León Lesniak; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada; TERCERO: INADMISIBLE la demandada de desalojo interpuesta por la ciudadana Amanda Margarita León Lesniak contra el ciudadano Gregorio Alberto Quiroz González.

Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los cinco (5) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 8:45 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.905
JAM/DE/yv