TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintinueve de septiembre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-000709

DEMANDANTE: DIONISIO DA SILVA PEQUEÑO y MARIA CARMINE DA SILVA de DA SILVA, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.845.640 y E-810.272, representados en el presente juicio, por la abogada Giomar M. Correia Ramírez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 38.497.

DEMANDADA: TAHITI ALEJANDRA GRIMAN ANDRADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.252.054, representada en el presente juicio por la abogada Vanesa Oliveros Rivero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 118.163.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL

Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 02 de marzo de 2010; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 22 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve.

Sostiene la representación judicial de la actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que en fecha 08 de octubre de 2009, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, celebró una transacción extra judicial con la ciudadana TAHITI ALEJANDRA GRIMAN ANDRADE, quien venía ocupando en calidad de arrendataria el apartamento A-101, piso 10 del cuerpo “A” del edificio Los Laureles, calle Los Laureles con avenida Páez de la urbanización Los Laureles, El Paraíso, Parroquia San Juan del Municipio Libertador.
2.- Que en el referido contrato, se resolvió el contrato verbal que vinculaba a las partes, comprometiéndose a entregar el inmueble el 15 de enero de 2010, y a pagarle en dicha fecha, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000).
3.- Que en fecha 19 de enero de 2010, la citada ciudadana compareció por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, y mediante escrito alegó la irrenunciabilidad de los derechos, aseverando su condición de madre soltera de dos hijos menores, lo que es falso, ya que dicha ciudadana está casada con José A. Morillo Barriño.
4.- Que a través de inspección efectuada por Notaría Pública, el 25/08/2009, se determinaron daños en el inmueble arrendado.
5.- Que ante dicho incumplimiento, procedió a demandar a los ciudadanos DIONISIO DA SILVA PEQUEÑO y MARIA CARMINE DA SILVA de DA SILVA, ya identificados, el Cumplimiento del Contrato de Transacción Extrajudicial celebrado en fecha 08 de octubre de 2009, consistente en la entrega del inmueble previamente identificado.

Mediante diligencia presentada en fecha 10 de mayo de 2010, el alguacil consignó recibo de citación sin firmar por la ciudadana TAHITI ALEJANDRA GRIMAN ANDRADE, quien recibió la compulsa librada a su nombre, negándose a firmar. Complemente de citación que a tenor de lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se hizo constar en actas, por la secretaria de este Despacho, en fecha 13 de julio de 2010.

En la oportunidad legal correspondiente, la representación judicial de la demandada, presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó en todas sus partes la demandad incoada, alegando que en ningún caso, ha incumplido con la transacción extra judicial de fecha 08 de octubre de 2009. Que en todo momento lo perseguido por la actora es el desalojo del inmueble, que lo que estaba operando era la prórroga legal, y que en esa transacción se desvirtuó la esencia de dicha prórroga, colocándola en un estado de indefensión, por lo que rechazó que esté obligada a devolver el inmueble, ya que dicha prórroga es obligatoria para el arrendador y potestativa para la arrendataria, que en el caso, afirmó era de tres años.
Que en fecha 15 de enero de 2010, a su mandante no le fue recibido el pago del canon, por lo que se procedió a consignar por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas; siendo cierto todo lop expresado en el escrito presentado por ante dicho juzgado. Haciendo referencia por último, a su situación conyugal y estado civil.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron documentales, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.

II

Planteada en tales términos la presente controversia este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de transacción extrajudicial, celebrado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 08 de octubre de 2009, consistente en hacer valer el deber de la demandada de cumplir con la obligación asumida en dicho contrato, de entregar el inmueble constituido por el apartamento A-101, piso 10 del cuerpo “A” del edificio Los Laureles, calle Los Laureles con avenida Páez de la urbanización Los Laureles, El Paraíso, Parroquia San Juan del Municipio Libertador.

Al libelo de demanda, la representación de la parte actora acompañó, como fundamentales, los siguientes documentos:

1.- Marcada con la letra “A”, documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Libertador, el 22 de abril de 1978, no tachado en forma alguna por la demandada, por lo que este Tribunal le concede valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, prueba documental de la cual se determina la extinción de un gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble en litigio, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B” documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, el 07 de agosto de 2009, bajo el No. 62, Tomo 70; de cuya lectura se desprende la representación judicial de la profesional del derecho que actúa en nombre de la actora, y así se establece.

3.- Marcada con la letra “C”, acta notarial levantada por la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, el 31 de agosto de 2009, con motivo de la inspección practicada en el inmueble en litigio, haciendo contar que se encontraba en el inmueble la demandada, y las condiciones físicas en las cuales constata el mismo.

No obstante, de que la prueba en referencia no fue objetada en forma alguna, este Juzgado desecha la misma por impertinente, ya que no guarda relación con los hechos discutidos; toda vez que, si bien dicha prueba fue aportada a los autos, a los fines de demostrar el estado en el cual se encuentra el inmueble arrendado, hecho que formó parte de la descripción de los hechos esgrimida en el libelo, la acción planteada se corresponde a una acción de cumplimiento con lo acordado mediante transacción extra judicial, concretamente con la entrega del inmueble, y así se establece.

4.- Marcado con la letra “D”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Chacao, el 08 de octubre de 2009, bajo el No. 68, Tomo 111, contentivo del contrato de transacción extrajudicial, cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio. Documento que no fue tachado en forma alguna por la demandada, el cual será analizado y valorado más adelante.

5.- Marcado con la letra “E”, copia certificada expedida por el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, correspondiente al expediente 2010-0123, abierto con motivo de la solicitud de consignación de cánones presentada por la ciudadana TAHITI ALEJANDRA GRIMAN ANDRADE. De cuyas actuaciones se determina y queda probado en juicio, que la citada ciudadana, parte demandada en el caso bajo estudio, procedió a presentar escrito, afirmando ser arrendataria del inmueble cuya entrega se pretende, con una pensión arrendaticia actual de Doscientos Treinta Bolívares (Bs. 230), y que habiéndose comprometido a entregar el inmueble el 08 de octubre de 2010, no consiguió otro lugar, por lo que la arrendadora la ha intimidado, generándole angustia para que abandone el mismo, ignorando los derechos que tiene como arrendataria, procedió a consignar el canon correspondiente al mes de enero de 2010.

6.- Marcado con la letra “F”, recibos expedidos por la Administradora Actual, a los cuales este Juzgado no les concede valor alguno, toda vez que, se tratan de documentos emanados de terceros ajenos a la causa, no siendo activados por la parte actora, los medios procesales idóneos para hacer valer los mismos en juicio, quedando por tanto, desechados del proceso, y así se establece.

Durante la etapa probatoria, la demandante hizo valer los documentos producidos con el libelo, previamente valorados; y la demandada por su parte, planillas bancarias a los fines de demostrar que no ha tenido intención de incumplir con el pago de los cánones, documentos que resultan a todas luces impertinente con lo debatido en juicio, dado que, debe reiterarse que a través del juicio bajo estudio, se persigue el cumplimiento de una transacción extra judicial celebrada, en lo que respecta a la entrega del inmueble y en ningún caso, el fundamento del mismo se corresponde con la obligación de pago de las pensiones arrendaticias.

Igualmente, la demandada promovió marcado “C”, Contrato de Suministro de Energía Eléctrica, expedido por la Corporación Eléctrica Nacional, a los efectos de demostrar en juicio –textualmente- lo señalado a continuación: “que como medida de coacción, se le dio de baja al contrato de luz eléctrica, del inmueble arrendado por mi representada, por lo que ella tuvo que hacer un nuevo contrato de suministro, …”. Documental que en nada guarda relación con lo ventilado en la controversia, aunado a que se trata de un documento que no emana de ninguna de las partes en juicio, por lo que debía ser incorporado a las actas, a través de los medios probatorios que resultaban idóneos procesalmente.

Vistos los alegatos esgrimidos en el libelo, la contestación rendida por la demandada así como las pruebas producidas en juicio, señala este Tribunal que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual y de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate.

En ese orden de ideas, el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.

Reitera este Despacho que lo pretendido a través del juicio en estudio, se contrae a un cumplimiento de la obligación asumida por la hoy demandada, a través de documento debidamente autenticado el 08 de octubre de 2009, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador, concretamente para hacer valer el deber de entregar el inmueble objeto del contrato. Documento que fue producido conjuntamente con el libelo de la demanda, no tachado en forma alguna por la demandada, arrojando por tanto, valor en juicio, a tenor de lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil en armonía con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Analizado el referido documento, determina este Despacho, que a través del mismo, los contratantes suscribieron una transacción de carácter extrajudicial, y con el expreso señalamiento que el objeto de la misma, era evitar un litigo, hicieron constar la condición de arrendataria de la actual demandada del inmueble cuya entrega se pretende en juicio, en virtud de una contratación verbal, en este caso, la demandada se obligó a entregar el inmueble, el día 15 de enero de 2010, y los arrendadores como contraprestación, se obligaron a pagarle a aquélla, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000).

Establecido lo anterior, debe resaltarse que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.

En el caso de autos, cabe precisarse que la demandada en ningún caso tachó la transacción accionada, solo procedió a objetarla, aduciendo que a través de la misma, además de no haber contado con la asistencia de abogado, le violentaron su derecho a hacer uso del lapso de tres (3) años que le correspondían por prórroga legal, en virtud de la relación verbal arrendaticia, invocando el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; entre otros alegatos relativos a su estado civil, que resultan impertinentes con lo debatido en juicio.

En virtud de lo alegado, se establece que la asistencia de abogado, es requerida conforme a lo previsto en la Ley de Abogados, para utilizar los órganos de la administración de justicia. Ahora bien, cabe acotar, que la actuación realizada a través del documento autenticado por ante Notaría Pública, se contrae a un contrato celebrado extrajudicialmente, sin la preexistencia de un litigio; tanto es así, que la transacción contenida en el mismo, se efectuó –tal como se establece en su texto- a los fines de precaver un juicio. Se corresponde a una contratación que los transigentes celebraron por voluntad propia, reglando la relación locativa que los vinculaba, para lo cual no es requisito de validez, la asistencia de un profesional del derecho. Situación diferente sería, en la que sí resulta indispensable, que los contratantes cuenten con la debida asistencia de abogado, cuando existe un litigio y las partes deciden terminarlo por vía transaccional.

El otro alegato esgrimido en su defensa por la demandada, respecto a la transacción cuyo cumplimiento le es exigido, es que a través de dicha transacción se le impidió o en todo caso, se le violentó el derecho a permanecer en el inmueble por un lapso de tres años que por prorroga legal le asistía. Aduciendo que dicho beneficio es irrenunciable.

Cabe señalar en ese sentido, que ambas partes han establecido en las actas que conforman el presente expediente, y concretamente la demandada tanto al rendir su contestación como en el escrito presentado por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, que su condición de arrendataria del inmueble en litigio, derivaba de una relación arrendaticia de naturaleza verbal.

Siendo así, es oportuno resaltar, que en materia arrendaticia, si bien es cierto ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, no es menos cierto que, dicho beneficio inquilinario es exigible, en casos de contratos a tiempo determinado y no, en contratos indeterminados o verbales, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es decir, aduciendo las partes en juicio, y constatándose de las pruebas documentales incorporadas al mismo, que se alude a un contrato verbal arrendaticio, mal podría hablarse que la demandada en su condición de arrendataria, le asistiese el beneficio de permanencia en el inmueble antes referido; por lo que en ningún caso, le fue violentado ni cercenado ningún derecho ni beneficio inquilinario, y así se establece.

Habiendo las partes celebrado un contrato de transacción, por medio del cual por voluntad de las mismas, procedieron a extinguir el vínculo arrendaticio existente entre ellas, estableciendo mediante recíprocas concesiones, una fecha máxima (15 de enero de 2010) para que la arrendataria entregara el inmueble arrendado; y visto que a tenor de lo consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, debe establecerse que efectivamente, la demandada al haber asumido la obligación de entregar el inmueble en la fecha citada, debía cumplir con lo acordado en la transacción celebrada, y así se establece.

En consecuencia, quedando plenamente demostrada la obligación de entrega accionada a través del presente juicio, debe concluirse que la demanda con la cual se dio inicio al mismo, es procedente en derecho, y así se decide.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN interpusieran los ciudadanos DIONISIO DA SILVA PEQUEÑO y MARIA CARMINE DA SILVA de DA SILVA, contra la ciudadana TAHITI ALEJANDRA GRIMAN ANDRADE, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con la transacción extrajudicial celebrada por ante la Notaría Pública 23º del Municipio Libertador, el 08 de octubre de 2009, y por tanto, debe entregar a la demandante, el inmueble constituido por el apartamento A-101, piso 10 del cuerpo “A” del edificio Los Laureles, calle Los Laureles con avenida Páez de la urbanización Los Laureles, El Paraíso, Parroquia San Juan del Municipio Libertador.

Se condena en costas a la parte demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 29 días del mes de septiembre de 2010.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Karem A. Benitez Figueroa.

En esta misma fecha, siendo las _________________., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Acc.

Karem A. Benitez Figueroa