REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: HERMES JESUS ABREU LUZARDO
DEMANDADA: ISABEL TERESA RIVERO LORETO
ABOGADO: NELLY YURAIMA HERNÁNDEZ FARFAN
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 54.362
Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta en fecha 03 de marzo de 2008, por la ciudadana ISABEL TERESA RIVERO LORETO, titular de la cédula de identidad número V- 7.059.744, asistida por la Abogada NELLY YURAIMA HERNÁNDEZ FARFAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 24.707 y de éste domicilio, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 07 de Febrero del año 2008.
Por auto de fecha 17 de marzo de 2.008, se fijo el decimo día de despacho para decidir.
Por escrito de fecha 25 de marzo del 2008, la parte apelante a través de su apoderada judicial abogada NELLY YURAIMA HERNANDEZ FARFAN, presenta informes al respecto.
Encontrándose la causa en estado de sentencia. Se procede a pronunciar el fallo en los siguientes términos:
DE LA REVISION
Procedió esta Alzada a la revisión de todo el expediente, dado que la apelación es un doble efecto, el cual le otorga al Juzgador de Segunda Instancia la revisión completa del mismo en los límites en que la controversia fue planteada. En este sentido se hace necesario dejar constancia de los términos en que fue explanada:
POR LA PARTE ACTORA: Alega el Doctor HERMES JESUS ABREU LUZARDO, titular de la cédula de identidad número V-7.018.649, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 54.782, que en fecha 01 de marzo del año 2.007, le fue cedido un contrato de arrendamiento, de fecha 01 de enero del año 2.003, el cual fue suscrito por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOS SAUCES, S.R.L:, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de mayo de 1.975, bajo el Nro. 49, Tomo A, representada para tal acto por el ciudadano FULCO BISOTTI, titular de la cédula de identidad número V-7.008.421, con la ciudadana ISABEL TERESA RIVERO LORETO, titular de la cédula de identidad número V-7.059.744, sobre un inmueble constituido por un Local Comercial signado con el Nro. 02, ubicado en el centro comercial Urdaneta, Avenida Urdaneta, en jurisdicción del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, por un monto de canon mensual de bolívares OCHENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 85.366,84), el cual fue modificado por regulación de alquiler decretada por la Alcaldía de Valencia, signada con el numero D.I.11-2003, a la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 152.066,85), a partir del 1 de agosto del año 2.005.
Alega que la ciudadana Arrendataria no ha cumplido con sus obligaciones legales y contractuales, en especial con el pago de los cánones de arrendamiento, en tiempo oportuno, correspondiente a los meses noviembre y diciembre de 2.003, todos los meses de los años 2004, 2005 y 2006, y los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año, por lo que adeuda la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 4.986.106,69), cantidades que discrimina en su libelo de demanda. Esgrime, que la obligación de pagar puntualmente el canon está contemplado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual acompaña marcado “A”, y cuya resolución demanda. Sustenta jurídicamente su libelo en los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario. EN EL PETITOTIO DE SU LIBELO, demanda a la ciudadana ISABEL TERESA RIVERO LORETO, en primer lugar, por Resolución del }contrato de Arrendamiento, objeto de esta demanda y en consecuencia a entregar el inmueble arrendado en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió; en segundo lugar, a pagar la suma de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIENTO SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 4.986.106,69),, por todos los cánones insolutos de los meses y años anteriormente mencionados; en tercer lugar, al pago de las costas y costos, así como la indexación de los montos arriba señalados, y en cuarto lugar, demanda igualmente el pago de los honorarios profesionales. Solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del arrendamiento, la cual no le fue decretada.
El Tribunal deja constancia que se cumplieron en este proceso las etapas procesales que lo garantizan, así como también se observa que se hizo en dos oportunidades un llamado a la conciliación a la cual no asistió la demandada ISABEL TERESA RIVERO LORETO.
POR LA PARTE DEMANDADA: Debidamente asistida de abogado la parte demandada dio contestación a la demanda de la manera siguiente: En primer lugar rechazo y contradijo la demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado. Esgrime como defensa el hecho de que el contrato original de arrendamiento fue suscrito el 01 de enero del año 2.003, con ADMISJNIITRADORA LOS SAUCES, S.R.L., dicho contrato le fue cedido al actor en fecha 01 de marzo del año 2.007, tal como constan de nota de cesión al pie del mismo, pero tal contrato si bien lo era por tiempo determinado de seis (06) meses, sufrió prorrogas sucesivas hasta el 01 de enero del año 2.006, ya que su arrendadora anterior mediante carta de fecha 26 de julio del año 2.005, el cual acompaña marcado “A”, la notificó expresamente, de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito originalmente, requiriéndole la desocupación para el 01 de enero del año 2.006, peri llegada esa oportunidad continuo en el uso del inmueble como arrendataria hasta la presente fecha, circunstancia por la cual la acción de Resolución la estima improcedente ya que a su entender a partir del 01 de enero del año 2.006, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado conforme a lo dispuest6o en el artículo 1.601 del Código Civil, por haber mediado el desahucio por la carta que le fue enviada, ya que en la cláusula cuarta del contrato tenían previsto lo siguiente: “En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la tacita reconducción del arrendamiento”. Por esas razones solicita que la acción debe ser declarada sin lugar. Por otra parte, alega que no es cierto que deba a su arrendador o cesionario del contrato de arrendamiento las pensiones de arrendamiento que van desde el mes de noviembre del año 2.003, hasta el mes de abril del año 2.007, ambos inclusive, ya que ha sido costumbre de sus arrendadora recibirle el pago de pensiones de arrendamiento en forma no regular, tal como consta de los 18 recibos de pago que acompaña originales cada uno en un folio útil y que van desde el numero 01 al 18 inclusive, que opone al actor para enervar la pretensión de que le adeuda pensiones de arrendamiento. Adicionalmente agrega, que en relación a cualquier pretensión de arrendamiento causada con anterioridad al 30 de septiembre del año 2004, le opone al actor la prescripción de la acción en base a lo contemplado en el artículo 1.980 del Código Civil, la cual solicita sea declarada por el Tribunal en forma previa. Que el opone al actor la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento de Civil, que se refiera a la prohibición de admitir la acción propuesta.
DE LAS PRUEBAS: Ambas partes hicieron uso del lapso probatorio, dichas pruebas que fueron analizadas oportunamente por la Juzgadora de primer grado.
DE LA DECISION RECURRIDA: Revisada la revisión recurrida, el Tribunal estima conveniente destacar los puntos de la motiva que condujeron a la Sentenciadora a las conclusiones del fallo sometido a revisión por ante esta Alzada. De dicha motiva destacamos lo siguiente: La recurrida expuso, que la controversia surge cuando la parte demanda en su contestación de demanda, opuso lo siguiente: PRIMERO: Que el contrato de Arrendamiento se celebró por tiempo determinado y luego del desahucio realizado por la arrendadora se convirtió en contrato a tiempo indeterminado. SEGUNDO: Que no adeuda las pensiones de arrendamiento exigidas por la parte actora. Dice la sentenciadora que efectivamente la demandada consignó 18 recibos por diferentes montos, donde expresa que la ADMINISTRADORA LOS SAUCES, S.R.L., recibió dichos montos, aunque no expresa la causa de dichos pagos. Deja constancia que dichos instrumentos no fueron desconocidos, ni impugnados, ni tachados de falsos, por lo que producen los efectos derivados que le dispensa el artículo 1.363 del Código Civil, por lo cual se tienen dichas cantidades como recibidas. Agrega la Sentenciadora que ello no afecta en lo absoluto el contenido contractual, y que solamente se rebajara esta suma del monto de las mensualidades de arrendamientos demandadas como insolutas. Agrega la Sentenciadora, que el canon de arrendamiento inicial fue de OCHENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 85.366,84), siendo modificado por una Resolución decretada por la Alcaldía de Valencia, pero que no fue traída a los autos, todo lo cual indica que no consta el monto del aumento alegado, por lo tanto no produce efectos jurídico alguno; de aquí, que toma el monto de OCHENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 85.366,84), multiplicado por 42 mensualidades a las que le sustrae el monto de los 18 recibos que fueron reconocidos.
TERCERO: Con relación a la prescripción de los cánones de arrendamiento alegados, el Tribunal establece que esta defensa prospera por cuanto esta previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, que las pensiones de arrendamiento prescriben a los tres (03) años, y en autos no consta que haya operado la interrupción de la prescripción alegada; de tal manera que declara prescrito los meses de noviembre y diciembre del año 2.003, y de enero a septiembre de 2.004, para un total de once (11) meses, lo que arroja un monto de NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL TREINTA Y CINCO CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 939.035,24), monto que será rebajado de la suma demandada. Los elementos anteriores la conducen a concluir declarando parcialmente con lugar la demanda; en segundo lugar resuelto el contrato de arrendamiento; en tercer lugar, se condena a la demandada a desalojar y hacer entrega del inmueble totalmente desocupado; se condena a la parte demandada, a pagar a la parte actora, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS, (Bs. 346.372,04), lo cual en bolívares fuertes se traduce en TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.F. 346,37). En cuarto lugar se acuerda la indexación de la suma a la cual se condena a la demandada desde el 16 de marzo del año 2.007 hasta la ejecución del fallo; y por último no condena en costas por no haber resultado gananciosa totalmente ninguna de las partes.
MOTIVACION PARA DECIDIR
Revisada la recurrida en los términos expuestos, esta Sentenciadora de Alzada estima que la misma está ajustada a derecho. En efecto, ciertamente se dan por admitidos como hechos la existencia de un contrato de arrendamiento, así como también la cesión del mismo, por cuanto ambas partes estuvieron de acuerdo en su celebración. De la misma manera ciertamente, la controversia estriba en los montos de los cánones de arrendamiento adeudados por la demandada, la que alega a su favor haber cancelado 18 de las 42 mensualidades que les son requeridas; y quien no obstante, las defensas esgrimidas pone en evidencia la falta de cumplimiento de una de sus obligaciones principales como es la de cancelar en forma oportuna el canon de arrendamiento convenido contractualmente; por lo que sin lugar a dudas violenta sus obligaciones contractuales y con ello el artículo 1.159, 1264 concatenados con el artículo 1.592 del Código Civil. Es inaceptable que la inquilina alegue que su incumplimiento obedece a una costumbre de la arrendadora de recibirle los pagos irregularmente; esto no justifica, que haya dejado años enteros sin cancelar el canon de arrendamiento, sirviéndose del bien y sacando de él un aprovechamiento que a todas luces resulta inaceptable, produciendo a su favor un enriquecimiento sin causa; en el entendido de que nadie puede servirse de los bienes de otro sin contraprestación alguna, en franco abuso de derecho, como lo ha hecho esta inquilina, no obstante, que se vea amparada por normas legales como el caso del artículo 1.980 del Código Civil, que le permite exonerarse por prescripción de mensualidades que no fueron honradas; pero también es importante destacar la negligencia de la parte actora y arrendadora para ser valer sus derechos oportunamente; por manera que, ciertamente se concluye, en que las excepciones opuestas incluso la de los abonos realizados no la exonera de la responsabilidad de Cumplimiento, toda vez que no hay duda DE QUE INCUMPLIÓ GROSERAMENTE SU OBLIGACIÓN CONTRACTUAL Y LEGAL DE CANCELAR PUNTUALMENTE LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO CONVENIDA, Y ASÍ SE DECIDE. De la misma manera esta Alzada comparte el criterio de la recurrida en el sentido de que el arrendamiento no se convirtió en contrato a tiempo determinado, sino que se trató de un contrato a tiempo determinado que feneció con la notificación que le puso fin a la renovación automática que venía sufriendo, continuando la inquilina dentro del inmueble disfrutando de la prorroga legal a la cual tenía derecho, siempre y cuando cancelara la pensión de arrendamiento; razón por la cual concluye esta Sentenciadora de Alzada ratificando en todas y cada una de sus partes la Sentencia proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Esta Circunscripción Judicial, en fecha 07 de febrero de 2.008, y ASI SE DECIDE.
DISPOSITVO DEL FALLO
Por todos los razonamientos expuestos ESTE TRIBUNAL RPIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARACBOBO, ADMINISTRANDOM JUSITICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARAIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDA DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana ISABEL TERESA RIVERO LORETO, en su condición de demandada. SEGUNDO: SE RATIFICA en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido, que fue el proferido por el Tribunal Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 07 de febrero de 2008; en consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada: A) Resolver el Contrato de Arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA LOS SAUCES, S.R.L., en fecha 01 de enero de 2.003, cedido al ciudadano HERMES JESUS ABREU LUZARDO, sobre un inmueble ubicado en el Centro Comercial Urdaneta, Avenida Urdaneta, signado con el N°2 B) Se condena a la demandada ciudadana ISABEL TERESA RIVERO LORETO, a hacer entrega del inmueble a la parte actora, del inmueble anteriormente indicado, totalmente desocupado y en las mismas y buenas condiciones en que lo recibió. C) Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de BOLIVARES TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON CUANTRO CENTIMOS (Bs. 346.372,04) (por reconversión monetaria vigente es de TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y SIETE (Bs.F. 346,37). D) Con relación a la indexación solicitada se acuerda la misma, desde el 16 de marzo del año 2.007 fecha de admisión de la demanda hasta la ejecución del presente fallo, cuyo monto será obtenido a través de experticia complementaria del fallo.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida con la interposición de este recurso.
En conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes del presente fallo.
Publíquese y bájese en su oportunidad
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los 23 días del mes de septiembre de 2.010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR
ABOG. ROSA MARGARITA VALOR.
LA SECRETARIA,
ABOG. ROSA VIRGINIA ANGULO
En la misma fecha se publico la anterior decisión, siendo las 10:30 de la mañana.
LA SECRETARIA,
ABOG. ROSA VIRGINIA ANGULO
Expediente Nro. 54.362
RMV/Labr.
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