TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: DOMENICO SCALERA PANZA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 10.518.327, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: ARNALDO MORENO LEON y JOSÉ RAFAEL MAYAUDON, abogados en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado Nros. 19.186 y 54.790.
DEMANDADO: SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES 3751, C.A., representada por los ciudadanos PEDRO GONZÁLEZ SOLARES y ENRIQUE VILLARROEL, venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros.3.484.261 y 4.293.435, respectivamente en su carácter de de Directores.
APODERADOS JUDICIALES: ZAIDA JASPE y SADY MONTAGNE, IPSA Nros. 55.658 y 41.577, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: No. 53.649
I
NARRATIVA
Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada, con motivo de la apelación ejercida por la Abog. SADY MONTAGNE, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 41.577, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha trece (13) de agosto de dos mil nueve (2009), mediante la cual declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO en la cual se condena a la parte demandada en lo siguiente: a) ENTREGAR EL INMUEBLE objeto del presente juicio.
Previa distribución, se le dio entrada en fecha 02 de noviembre de 2009. Por auto de fecha 03 de noviembre del mismo año, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija lapso para dictar sentencia en la presente causa.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia de Alzada, este Juzgador al respecto hace las siguientes consideraciones:
II
ANTECEDENTES:

El apoderado de la parte demandante en su escrito libelar alega:
- Que en fecha 02 de enero de 2005, celebró un contrato de arrendamiento a término fijo mediante instrumento privado con el ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, identificado en autos, entregándole en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un Galpón Comercial, distinguido con el número 91-48, ubicado en la Calle Comercio, entre calles Ricaurte y Branger, Parroquias San Blas, Municipio Valencia del estado Carabobo y cuyos linderos y medidas señala en su escrito libelar.
- El contrato tendría un plazo fijo de duración de un (1) año, contado a partir del día 02 de enero de 2005 y hasta el día 01 de enero del 2006.-
- El canon de arrendamiento convenido fue por la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150.000,00) mensuales; actualmente dicha cantidad de dinero corresponde a UN MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.150,00), cantidad esta expresada en la nueva moneda vigente en nuestro país con motivo de la reconversión monetaria existente desde el año 2008.-
- Que serian por cuenta de La Arrendataria, todas las reparaciones locativas y menores que requiera el inmueble y las reparaciones mayores deben ser notificadas al Arrendador con la mayor urgencia, de no hacerlo así será responsable de los daños y perjuicios que ocasione su negligencia.
- Que la Arrendataria no podrá sin previo consentimiento del Arrendador instalar maquinarias que por su peso o volumen puedan causar daño al inmueble arrendado…
- Que cumplido en fecha 01 de enero de 2006, el termino de duración del contrato, comenzó a correr la prórroga legal, cuyo término se cumplió en fecha 01 de enero de 2007, quedándose la Arrendataria a partir de esa fecha en posesión del inmueble sin oposición de la arrendadora, por lo que la relación contractual pasó a ser a tiempo indeterminado.
- Que por causa de un incendio que se produjo en el Galpón vecino, separado del Galpón arrendado por una pared medianera a lo largo de todo el lindero oeste, se puede observar que ambos galpones sufrieron daños, lo que ameritó inspeccionar el inmueble y se observó que aparte de los pocos daños que sufrió por causa del incendio, dicho inmueble y sus accesorios se encuentran en muy mal estado de mantenimiento, conservación y limpieza. Sus paredes sucias y deterioradas, el piso dañado y manchado, puertas y ventanas sucias y en mal estado, desconociéndose el funcionamiento de sus instalaciones eléctricas contra incendios y sanitarias, por lo que es evidente que La Arrendataria nunca ha efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el uso, requiriendo el mismo una serie de mejoras, las cuales tampoco efectuó, lo que trajo como consecuencia que con el tiempo, los mismos se convirtieran en daños mayores.
En base a lo expuesto es por lo que demanda por DESALOJO a la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., para: a) En el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, solvente de todo gasto o servicio, con todos sus accesorios y en el mismo buen estado en que lo recibió. b) En pagar los costos, gastos y costas del presente juicio, incluidos los honorarios de abogado.
- Consignó como recaudos: Marcado “B” documento privado original de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; Copia simple de Registro de Comercio de la Compañía INVERSIONES 3751 C.A.; Copia simple de Fianza ofrecida por AFICEN, cuya validez es de un (1) año contado a partir de la fecha de su autenticación; Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de esta Circunscripción Judicial y copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio.
En fecha 08 de octubre de 2008, el Tribunal de la causa admite la demanda y ordena emplazar a la parte demandada para la contestación de la demanda.
Cumplidos los trámites de la citación, la parte demandada en fecha 14 de noviembre de 2008, consignó escrito y contestación de la demanda en los siguientes términos:
- Es cierto que mi representada celebró contrato de arrendamiento a término fijo en fecha 02 de enero de 2005 con la parte actora en el presente juicio.
- Es cierto el contenido de la cláusula primera, segunda, tercera, quinta, séptima, octava, décima primera, décima novena del contrato de arrendamiento mencionado en el escrito libelar.
- Es cierto que cumplido en fecha 01 de enero de 2006, el termino de duración del contrato, comenzó a correr a prórroga legal cuyo termino se cumplió en fecha 01 de enero de 2007, quedándose mi representada a partir de esta fechas en posesión del inmueble sin posición de la arrendadora, por lo que la relación contractual pasó a ser tiempo indeterminado.
- Que es cierto que mediante correspondencia de fecha 27 de noviembre de 2007, el arrendador ajusto el canon mensual de arrendamiento a dos mi doscientos bolívares (Bs.F 2.200,00), monto este que mi representada se vio obligada a depositar en un tribuna de Municipio ante la negativa del Arrendador de recibir el pago.
- Que no es cierto que el inmueble arrendado que ocupa su representada se encuentre en muy mal estado, ya que se produjo un incendio en el galpón vecino, no tenia el arrendador que esperar que se produjera el incendio en el galpón vecino para inspeccionar su propiedad, pudo haber ido a inspeccionar como buen padre de familia y verificar que su inmueble estuviera en buenas condiciones. Impugnó Inspección Ocular judicial signada con el N° 8471, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Naguanagua, Libertador, Los Guayos y San Diego de esa Circunscripción judicial en fecha 29 de septiembre de 2008; la cual se utiliza como prueba de daños no habiendo tenido mi representada control alguno sobre ella. No es cierto que existan daños que no sean propios del uso común en el inmueble. No es cierto que mi representada haya dejado de realizar el mantenimiento para que se produzcan ahora daños mayores.
- Es cierto que mi mandante tiene instaladas una serie de maquinarias pesadas, el deterioro que ha sufrido el piso es propio del uso de estas , sin embargo el Arrendador conocía que su mandante para poder explotar su fondo de comercio, se hacía necesario la instalación de las máquinas, por ello invocó la cláusula segunda del acta constitutiva la cual reza: “SEGUNDA: El objeto de la compañía será la fabricación, procesamiento, transformación, importación, exportación, comercialización, etc.. de productos plásticos en general y sus derivados, así como cualquier otra actividad conexa o no de licito comercio”, es decir el arrendador conocía al celebrar el negocio jurídico, que la empresa para poder funcionar debía instalar maquinarias que actualmente se encuentran en el inmueble.
- Rechaza, niega y contradice que su representada no haya revocado la fianza ofrecida a favor de la parte actora, otorgado por la Afianzadora Venezuela Los Anaucos, C.A. AFIVEN, en virtud de la notificación hecha por el arrendador de que supuestamente había vendido el Galpón, creando la ficción de que la arrendataria debía entregar el inmueble, posteriormente notificó que no lo había vendido, lo que generó la incertidumbre que tuvo que ser evaluada habida cuenta que se hacia innecesario ante tal situación la renovación de la fianza.
- No es cierto que su representada se encuentre incursa en acción de desalojo, fundamentada en el literal “E” y el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos.
- Niega, rechaza y contradice que su mandante haya ocasionado daños mayores al inmueble arrendado, en razón de que la parte actora estima los daños en un valor de Bs. F. 4.900,00.
- No es cierto que mi mandante deba pagar los costos, gastos y costas del presente juicio, incluidos los honorarios de abogados, por ser estos conceptos que devienen de una sentencia condenatoria, en el presente caso mi mandante no ha sido condenada a ello.
- Por último solicita se admita y sustancie conforme a derecho y se declare sin lugar en la definitiva la pretensión incoada por la parte actora del presente juicio.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes a su favor, la parte demandante presentó escritos en fecha 14 y 17 de noviembre de 2008 y la parte actora presentó escrito en fecha 20 de noviembre de 2008, las cuales fueron admitidas en su oportunidad.-

III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Quedan como hechos admitidos:
- La relación arrendaticia celebrada entre el ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA y la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751 C.A.-
- El contenido del contrato de arrendamiento
- El deterioro que ha sufrido el piso del inmueble arrendado el cual es propio del uso de las maquinarias instaladas para el desarrollo de su fondo de comercio.-
- La no existencia de la Fianza ofrecida por la Sociedad de Comercio AFIANZADORA VENEZUELA LOS ANAUCOS C.A. AFIVEN, al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
- Que el contrato de arrendamiento escrito es a tiempo indeterminado.
Quedan como hechos controvertidos:
- El mal estado en que se encuentra el inmueble arrendado por la falta de mantenimiento lo que originó daños mayores.
- El contenido de la cláusula segunda en el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Domenico Scalera Panza y la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A.
- La no renovación de la FIANZA otorgada por la Afianzadora Venezuela Los Anaucos, C.A. AFIVEN constituida al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento entre el ciudadano Domenico Scalera Panza y la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
- Documento privado original de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; este instrumento privado al no ser impugnado se valora conforme al 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y del mismo la existencia del contrato, las condiciones que regulan la relación arrendaticia y del mismo se evidencia: 1) Que de acuerdo con la cláusula DECIMO PRIMERA que la arrendataria estaba inspeccionó el inmueble y que el mismo se encontraba en perfecto estado; 2) Que con arreglo a la cláusula quinta las serían por cuenta de la demandada todas las reparaciones locativas y menores que requiera el inmueble y las reparaciones mayores deben ser notificadas al arrendador con urgencia, ya que de no hacerlo así sería responsabilidad de la demandada los daños y perjuicios que ocasiones; 3) Que era responsabilidad de la demandada las reparaciones que amerite el inmueble durante la vigencia del contrato y establecen los contratantes que tals sería pintura de interiores y exteriores, reparación de paredes y filtraciones menores, reparación de puertas, cerraduras, ventanas, vidrios, sanitarios, tuberías, etc., y así se establece.
- Copia simple de Registro de Comercio de la Compañía INVERSIONES 3751 C.A.; este instrumento no fue impugnados por lo tanto de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, goza de pleno valor probatorio y del mismo se evidencia la fecha de constitución de la referida sociedad de comercio y las clausulas que rigen su funcionamiento, y se aprecia que el objeto social de la demandada es la fabricación, procesamiento, transformación, importación, exportación, comercializació, etc., de productos plásticos en general. Así se establece.
- Copia simple de Fianza ofrecida por AFICEN, este instrumento no fue impugnado por lo tanto, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que la fianza tuvo una validez de un (1) año contado a partir de la fecha de su autenticación el día 3 de diciembre de 2004, por lo tanto se encuentra vencida en la actualidad. Así se establece.
- Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de esta Circunscripción Judicial, esta inspección se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil, y de la misma se evidencia que para el 29 de septiembre de 2008, oportunidad en que se practicó la inspección judicial, existían en el inmueble daños por incendio, daños en pisos, puertas, baños, rejas y paredes, así como la ausencia de sistema contra incendio. Así se establece.
- Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, este instrumento no fue impugnado por lo tanto, tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia la propiedad del inmueble de la accionante, circunstancia que resulta irrelevante al mérito de la controversia ya que no forma parte del contradictorio.
- Copia simple de documento privado contentivo de la notificación al demandado del incremento del canon de arrendamiento. Este documento privado no tiene valor por ser copia fotostática.
CON LAS PRUEBAS:
Invocó el mérito favorable que en general se desprende de las actas procesales, muy especialmente los hechos admitidos como ciertos por la parte demandada en el acto de contestación, e igualmente la falta de impugnación, tacha y desconocimiento de los instrumentos que le fueron opuestos con el libelo de la demanda. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Reproduce y opone a la parte demandada el instrumento privado que ha quedado legalmente reconocido, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano DOMENICO ESCALERA PANZA y la sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A. cuyo original se encuentra acompañando al libelo de la demanda marcado “B”. Este instrumento ya fue valorado y por tanto se reitera el merito concedido.
Reproduce y opone a la parte demandada el instrumento Público autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 03 de diciembre de 2004, bajo el N° 66, Tomo 90 de los libros de autenticaciones respectivos, contentivo de la FIANZA constituida por la Sociedad de Comercio AFIANZADORA VENEZUELA LOS ANAUCOS, C.A. AFIVEN, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales de la arrendataria INVERSIONES 3751 C.A., la cual es acompañó al libelo marcada “D”, este instrumento ya fue valorado, por lo tanto, se reitera el mérito concedido.
Reproduce y opone el instrumento privado que quedo legalmente reconocido, representado por la correspondencia enviada por su representado en fecha 27 de noviembre de 2007, recibida por la arrendataria en fecha 14 de diciembre de 2007, y el cual se encuentra acompañado al libelo marcado “E”, este Tribunal ya emitió pronunciamiento sobre dicho instrumento por lo tanto, se reitera el mérito concedido.-
.-Promovió la Inspección ocular evacuada extra-litem por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Naguanagua, Libertador, Los Guayos y San Diego de esta Circunscripción judicial mediante la cual se dejó constancia en el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble arrendado, este instrumento ya fue valorado por lo tanto, se reitera el merito concedido.
.-Promovió Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que la arrendataria durante la relación contractual arrendaticia, no ha efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, ni las operaciones menores, en la cual promovió seis (6) particulares, a los fines de dejar constancia sobre el estado de conservación y mantenimiento del inmueble arrendado. Este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que para el 26 de noviembre de 2008, de las fotografías acompañadas existen daños evidentes que pueden ser estimados a criterio de quien decide en más que de regular estado, sin embargo la inspección no es el medio idóneo para demostrar la data de su existencia el valor que alcanzan. Así se establece.
.-Promovió Experticia la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.422 del Código Civil, y de las mismas se evidencia que los expertos llegaron a la conclusión siguiente: “1.-Los daños ocasionados por el incendio producido en el galpón vecino, (ubicados en el lindero oeste del galpón producto de la experticia), se resumen a deterioro de las laminas del techo de coverit del galpón comercial distinguido con el N° 91-48, ubicado en la Calle Comercio entre Ricaute y Branger, Parroquia San Blas del Municipio Valencia del Estado Carabobo. 2.- Una vez realizada la inspección al galpón comercial distinguido con el N° 91-48, ubicado en la Calle Comercio entre Ricaute y Branger Parroquia San Blas del Municipio Valencia del Estado Carabobo, se determino que el monto total de los gastos de reparación de los daños del galpón producido por el incendio, ascienden a la cantidad de Dos Mil Setecientos Treinta y Ocho Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 2.738,60), y los gastos de reparación de los Daños del Galpón no producidos por el incendio, ascienden a la cantidad de Sesenta y Seis Mil Cuatrocientos Noventa y Dos Bolívares Con Veintiséis Céntimos (Bs. 66.492,26).”, por lo tanto, de la misma se infiere la existencia del daños en el inmueble arrendado. Así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
- Invoca a favor de su representada el mérito favorable que se desprenda de las actas procesales para que sea valorado en la definitiva.
- Promueve el contenido de la Cláusula Segunda del Acta Constitutiva de la empresa demandada la cual reproduce:…DEL OBJETO SOCIAL. SEGUNDA: el objeto social de la compañía será la fabricación, procesamiento, transformación, importación, exportación, comercialización etc. De productos plásticos en general y sus derivados, así como cualquier otra actividad conexa o no de lícito comercio (subrayado en el texto) y consigna copia simple del registro de comercio de su representada. Este Instrumento ya fue valorado, se reitera el mérito concedió ya que es irrelevante el objeto social de la empresa por cuanto esto no lo exime de la obligación de cuidar el inmueble como un buen padre de familia.
- Promovió carta enviada por el arrendador al Arrendatario, en la cual le ofrecían en venta el inmueble, de fecha 08 de noviembre de 2008, Folio 99, documento privado fue acompañado en copia fotostática, por lo tanto, carece de valor probatorio, además que el mismo resulta irrelevante ya que el mismo no exime a la demadanda de lo obligación de los daños imputados por el accionante.
- Carta por el mismo motivo de fecha 13 de septiembre de 2006, donde ofertan en venta el inmueble en venta, este instrumento privado se valora conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el mismo resulta irrelevante ya que no aporta nada a la controversia.-
a) Promovió la prueba instrumental a los fines de que se oficiara al Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Valencia que aporten todos los datos, fechas, informe del incendio, donde se produjo, como se produjo, daños causados al galpón que ocupa como arrendatario mi mandante, todo ello en relación al siniestro que se ocasiono en el galpón vecino al que ocupa mi mandante como arrendatario ubicado en la calle comercio entre Ricaurte y Branger, Parroquia San Blas sin número, donde funcionaba un depósito de madera. El siniestro ocurrió en el mes de febrero de este mismo año; así mismo se oficiara al Registro inmobiliario del Segundo Circuito de la ciudad de Valencia estado Carabobo, a los efectos de que se informe a nombre de quien aparece el inmueble que nos ocupa cuyos datos regístrales son los siguientes: Anotado bajo el N° 10, folios 1 al 4, Pto. 1°, Tomo 13, de fecha 16 de febrero de 1982.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal para decidir observa:
En el caso de marras resulta necesario establecer previamente en que consiste el vicio de “reformatio in peius”, a los efectos de determinar el alcance de las facultades de revisión que posee esta Alzada para examinar la sentencia recurrida, en este sentido la doctrina de la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de julio de 2000, Exp. 99-941, en el juicio de Isabel Mendoza contra Roberto Pulido Mendoza y otro, consideró:
“...La presente denuncia de infracción se contrae a evidenciar la supuesta falta de aplicación por la recurrida del artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, ya que siendo la recurrente la única apelante en el fallo dictado por el a-quo de unos conceptos que por síndico de la quiebra le correspondían, el juzgado superior al dictar su fallo desmejoró su condición, al concederle menos de lo que el juzgado de instancia había establecido, considerando que esta decisión adolecería del vicio que la doctrina ha denominado “Reformatio In Peius”.
Para Chiovenda “En ningún caso la decisión del Juez de apelación sobre la demanda de fondo puede llegar a ser más desfavorable al apelante y más favorable al apelado que la decisión de primer grado (prohibición de la reformatiu in peius). En suma cada parte debe tomar la iniciativa de la sentencia en todo lo que es contraria a su interés. Sin la iniciativa formal de la parte, la decisión queda firme. El principio de que la apelación es común a las dos partes, recibe este límite importante por el interés del Estado en eliminar cuestiones”.
En este sentido, se ha pronunciado la Sala en decisión de fecha 18 de diciembre de 1986, reiterada posteriormente en fecha 2 de noviembre de 1988, en la cual expresó:
‘…El vicio denominado en la doctrina “reformatio in peius” que consiste en desmejorar la condición del apelante sin mediar el correspondiente recurso de apelación de su contraparte, no aparece sancionado en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil. Dicho vicio comporta en realidad una violación del principio “tantum apellatum quantum devolutum” consagrado en el artículo 175. El desarrollo del principio llamado de la “reformatio in peius” implica estudiar en que extensión y profundidad puede el Juez de la alzada conocer de la causa, esto es determinar cuales son los poderes con respecto al juicio en estado de apelación. Ahora bien, el efecto devolutivo de la apelación, no se produce sino en la medida de la apelación: “tantum devollotum quantum apellatum”. Conforme a este principio, reiteradamente afirmado por la doctrina y la jurisprudencia, las facultades del Juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que había sido objeto específico del gravamen denunciado por el apelante…’
Asimismo, en decisión de fecha 23 de septiembre de 1992, se ratificó lo siguiente:
‘Ha sostenido esta Sala, en reiterada doctrina, que “este último vicio, denominado reformatio in peius, comporta una violación del principio tantum devolutum quantum appellatum, implícito en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, y no constituye ultrapetita, que consiste en acordar algo que no ha sido pedido en la fase de alegación del proceso, vicio en el cual pudiese incurrir tanto el Juez de alzada como el de primera instancia; en tanto que la reformatio in peius consiste en una obligación que se impone exclusivamente a los jueces de alzada, de ceñirse rigurosamente a lo que es el tema del recurso de apelación, sin favorecer a quien no lo interpuso’.
(...Omissis...)
En consecuencia, siendo que la síndico de la quiebra fue la única que apeló del fallo del a-quo, porque se consideró perjudicada por la sentencia, lo establecido en el dispositivo causó ejecutoria para ella, por lo cual la recurrida mal podía desfavorecer al único apelante con el fallo del a-quo. En consecuencia, considera esta Sala de Casación Civil, que la recurrida infringió el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera procedente la denuncia analizada. Así se decide....”
Por otra parte, aunado a lo anteriormente expresado la doctrina igualmente ha considerado, que el vicio de la “reformatio in peius”, no constituye ultrapetita,(Sentencia Nº 406, del 27 de Septiembre de 1995, Exp. 90-373). Vicio en el cual puede incurrir tanto el juez de alzada como el de primera instancia, en tanto que la “reformatio in peius” es una obligación impuesta solamente a los jueces alzada.
De las preindicadas consideraciones, es evidente que la denuncia carece en su estructuración de la técnica adecuada, no obstante a éllo, y aún cuando la Sala, atendiendo a la flexibilización de la extrema formalidad, pudiera prescindir de la misma, encuentra que sin duda alguna la formalizante incurre, en un error con relación a la apreciación de su denuncia, pues como ya se indicó, y como se constata del estudio detenido sobre los supuestos configurados en el caso en particular, la violación acusada estima la Sala, está enmarcada dentro del vicio de la “reformatio in peius”, por infracción de los artículos 1.395 del Código Civil y 288 del Código de Procedimiento Civil, en razón a que, como bien lo expone el recurrente en su escrito, que no habiendo ejercido la demandada el recurso subjetivo procesal de apelación, ni adherirse al ejercido por la accionada, el juez en función jurisdiccional jerárquica vertical, está impedido de empeorar el agravio causado al apelante por la sentencia sometida a revisión.
PRIMERO: Este Tribunal observa que la acción incoada por el ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, mediante sus apoderados judiciales Abogados ARNALDO MORENO LEON y JOSÉ RAFAEL MAYAUDON, todos identificados en autos, tiene como pretensión el desalojo del inmueble arrendado a la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., con fundamento en el litera “e” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El aquo en las consideraciones para decidir de la sentencia recurrida establece:
“SEGUNDO: En el caso de autos, reclama que el arrendatario ha ocasionado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento deterioros mayores, pues bien, nunca ha efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el uso, requiriendo una serie de mejoras, las cuales tampoco efectuó, lo que trajo como consecuencia que con el tiempo, los mismos se convirtieran en daños mayores (negrilla del tribunal).
Considera este Tribunal, de importancia establecer lo siguiente. Al suscribirse un contrato de arrendamiento, este trae como consecuencia la estipulación de ciertas obligaciones, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Las obligaciones del arrendador, según lo establece el autor patrio Calvo Baca, son las siguientes: 1.-procurarle al arrendatario el uso pacifico del bien alquilado, durante el tiempo de duración del contrato; 2.-Entregarle el bien en la fecha convenida y en estado de servir a su fin económico; 3.-defender el uso de la cosa contra cualquier tercero que ejerza o pretenda ejercer algún derecho sobre la cosa; y 4.-hacer a la cosa los reparos necesarios que no sean de cuenta del arrendador.
En cuanto a las obligaciones que debe cumplir el arrendatario, estas están establecidas en los artículos siguientes del Código Civil: Artículo 1592. Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.-Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, ya para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2.-Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Por otra parte el artículo 1594. Código Civil: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como lo recibió, de conformidad con la descripción hecha por el y el arrendador, excepto que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.
Por su parte, el artículo 1.596 del Código Civil establece: “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el mas breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También esta obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.
Tomando en consideración lo antes expuesto, la parte actora demanda por desalojo, a la demandada Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., por haber incumplido en una de sus obligaciones, es decir, según lo expuesto en el libelo por el actor, el demandado; nunca ha efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el uso, requiriendo una serie de mejoras, las cuales tampoco efectuó, lo que trajo como consecuencia que con el tiempo, los mismos se convirtieran en daños mayores. Lo que presupone una causal de Desalojo del Contrato de Arrendamiento.
En conclusión; se desprende de las pruebas analizadas que el inmueble presenta una serie de daños que debieron ser reparados oportunamente por el arrendatario, sin esperar, a que estos se deterioraran y se conviertan en daños mayores tales como: los pisos, el estado de mantenimiento y conservación de las escaleras que solo requieren lijar y pintar, los techos del galpón los cuales se encuentran en regular estado, cinco láminas requieren ser cambiadas y en relación al techo de la mezzanina está en mal estado, ya que falta la mayoría de las láminas y la estructura está desprendida, las grietas en la cerámica de la pared y manchas en las mismas, cerámicas del piso en regular estado, tuberías externas , botes de aguas blancas, falta centro piso, falta de llave de regadera, pieza baños de sanitarias manchadas, cielo raso muy sucio, faltan grifos en lavamanos, reparar friso pared, desmanchado de piso y piezas sanitarias, lámparas, bombillos entre otros.
En cuanto a los daños producidos a consecuencia del incendio del galpón vecino, se dejó constancia, que el deterioro de una parte del techo de covenit del galpón; lo cual no constituye un daño irreparable.
Por lo tanto, resulta ilógico que un buen padre de familia permita el deterioro progresivo del inmueble y no se ocupa de manera diligente, permanente y constante a repararlo, que sería, lo que haría un verdadero buen padre de familia; ya que, de no efectuarle el mantenimiento adecuado, lo mas probable es que el inmueble se deteriore de tal manera que hagan infructuosa o muy costosa su reparación. De tal forma que el mantenimiento deberá ser hecho, por cualquier buen padre de familia, de manera inmediata y no esperar a que las reparaciones sean de tal naturaleza que ponga en peligro la existencia misma del inmueble arrendado. Igualmente, ante el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y haber permitido tal deterioro en el inmueble arrendado; hace que la pretensión de la parte demandante sea procedente en derecho.-En mérito a lo expuesto este Tribunal le da pleno valor a la prueba de experticia, y así se establece.
Las pruebas de informes, remitida por el Cuerpote Bomberos, División de Prevención e Investigaciones de siniestros…..”Una vez la comisión bomberil en el lugar del siniestro, contacto que el fuego tenía su acción y desarrollo en la parte interna de un galpón, en que se encontraban almacenados unos sólidos carbonizables….Dichas pruebas merecen valor probatorio a tenor de lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
TERCERO: A criterio de este Tribunal, el contrato de arrendamiento, al quedar reconocido, producen valor probatorio en este juicio y así se decide.
En cuanto a la carta enviada por el arrendador al arrendatario, en el cual se ofrecía en venta el inmueble; esta prueba no forma parte del contradictorio.
Ahora bien, sobre la instalada de una serie de máquinas que por su peso y volumen han causado daños al piso del inmueble arrendado; este Tribunal aprecia que el ARRENDADOR, al contratar con la ARRENDATARIA, tenía perfecto conocimiento del objeto social de la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., Así se desprenden de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, que establece,….”utilizar dicho inmueble únicamente como centro de fábrica y transformación de plástico y sus derivados….” En consecuencia se desestima tales hechos. Aun mas de las observaciones de la prueba de experticia se desprende, que existen daños que se presumen pudieran haberse producido en un lapso de tiempo mayor de tres años como lo es el desgaste el algunos sectores del piso del galpón.
En relación al vencimiento de la FIANZA, esta es exigible por el ARRENDADOR, a la Arrendataria; lo cual, constituye el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales de la sociedad de Comercio demandada.
En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada intentada por los Abogados ARNALDO MORENO LEON y JOSÉ RAFAEL MAYAUDON, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 19.186 y 54.790 y de este domicilio, Apoderados judiciales del ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nro. 10.518.327, y de este domicilio, en contra de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES 3751 C.A., inscrita por ante el registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito capital y estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 2003, bajo el N° 07, Tomo 756-A domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito capital, por DESALOJO. En consecuencia, se condena a la parte demandada a ENTREGAR EL INMUEBLE, objeto del presente juicio. No hay condenatoria al pago de las costas de esta instancia.

En la presente causa la demandada funda su defensa en cuanto a las maquinarias el hecho que a su decir el accionante se encontraba en conocimiento de la actividad económica que ejerce su representada desde la oportunidad de la celebración del contrato y en ese sentido textualmente alega en el libelo que “que si bien es cierto que mi mandante tiene instaladas una serie de maquinarias pesadas, el deterioro que ha sufrido el piso es propio del uso de éstas, …”.
Al respecto, este Juzgador observa que de acuerdo con el contrato suscrito por las partes contendientes en la cláusula séptima convinieron que la arrendataria necesitaba el consentimiento previo del arrendador para instalar que por su peso o volumen puedan causar daño al inmueble, y la accionante no trajo a los autos algún instrumento capaz de demostrar que el demandante estaba en conocimiento de esta circunstancia.
Ahora bien, en relación con el hecho que si los deterioros que padece el inmueble son mayores que los provenientes del uso normal, este Juzgador estima que lo primero que debe determinarse cual es el valor de los daños que por uso normal del inquilino puede sufrir el inmueble, la respuesta a esta circunstancia se encuentra, en el caso de marras, en el propio contenido del contrato de arrendamiento en donde ambas partes pactaron en la cláusula quinta que todas las reparaciones menores son por cuenta de la arrendataria demandada, y estiman las mismas en UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000,00), hoy UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 1.500,00), razón por la cual se entiende que en esta cantidad se estimaron los daños que por uso normal podían afectar al inmueble. Y así se establece.
En este orden de ideas, es de resaltar que aquellas reparaciones que excedan de esta cantidad no tan solo son mayores sino que debían ser notificadas al arrendador y ante el silencio de la accionada de comunicar al demandante de los daños que padece el inmueble asumió su responsabilidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.596 del Código Civil en concordancia con la cláusula quinta del contrato. Así se decide.
Aprecia este operador de justicia que de acuerdo con el contrato suscrito por las partes que conforme con la cláusula décima quinta la arrendataria demandada recibió el inmueble en perfecto estado de uso, sin embargo, la experticia practicada en el caso sometido a estudio por esta Alzada se evidencia en el capitulo denominado por los expertos “RESPUESTA A LOS PUNTOS SEÑALADOS EN LA EXPERTICIA”, específicamente en los particulares segundo, tercero, cuarto y quinto la existencia de daños producto del uso que la arrendataria demandada le dio al inmueble e indican los expertos en sus conclusiones que los gastos de reparación de los Daños del Galpón no producidos por el incendio, ascienden a la cantidad de Sesenta y Seis Mil Cuatrocientos Noventa y Dos Bolívares Con Veintiséis Céntimos (Bs. 66.492,26), esta cantidad excede con creces la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 1.500,00), en la cual se fijaron las reparaciones menores y por ello deben ser considerados que el deterioro que padece el inmueble son mayores que los que proveniente del uso común y por ello coincide esta alzada con el Juzgado de cognición que la conducta de la demandada no fue la de un buen padre de familia al permitir que los daños producto del uso del inmueble llegaren a la suma de Sesenta y Seis Mil Cuatrocientos Noventa y Dos Bolívares Con Veintiséis Céntimos (Bs. 66.492,26), lo que constituye razón suficiente para que este Juzgador encuentre convicción en que la arrendataria demandada ocasionó al inmueble deteriores mayores que los que provienen de su uso normal y, en consecuencia, la acción de desalojo con fundamento el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios incoada por el ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA debe prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: Alega la accionada ante esta Alzada que el Juzgado de Cognición cometió el vicio de silencio de pruebas, ya que a su decir no fueron valoradas y solicita la reposición de la causa al estado que se vuelva a dictar sentencia.
En tal sentido este Tribunal que en el fallo dictado por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial valoró la totalidad de las pruebas, incluso la inspección ocular que denuncia el recurrente como no valorada, ya que las mismas fueron valoradas por el a-quo en las Consideraciones Para Decidir, concretamente el particular segundo, además la obligación ante el vicio de silencio de pruebas para los Juzgados que conocen en segundo grado de jurisdicción no es reponer la causa sino de resolver sobre el fondo del ligio conforme a lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente una vez analizadas la totalidad del material probatorio en la presente causa este Juzgador llegó a la convicción que la demanda por desalojo es procedente, razón por la cual debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por la demandada de autos y confirmada la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, el 13 de agosto de 2009. Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada ZAIDA JASPE, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 3751, C.A. demandada, contra la sentencia de fecha 13 de agosto de 2.009, dictado por el Juzgado Sexto de los Municipios Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y en consecuencia, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2009, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda intentada por los abogados ARNALDO MORENO LEO y JOSE RAFAEL MAYAUDON, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 19.186 y 54.790, respectivamente, como apoderados judiciales del ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, identificado en autos, contra la sociedad mercantil INVERSIONES 3751, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 2003, bajo el 07, Tomo 756-A, con domicilio en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, por DESALOJO, en consecuencia, se condena a la demandada a ENTREGAR EL INMUEBLE conformado por un Galpón Comercial, distinguido con el N° 91-48, ubicado en la Calle Comercio, entre calles Ricaurte y Branger, Parroquia san Blas, Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual posee un área aproximada de Novecientos Ochenta metros Cuadrados (980,Mts.2).-
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese y déjese copia.
Notifíquese a las partes.
Remítase el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los treinta (30) días del mes de septiembre de dos mil diez (2010).-Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Provisorio,

La Secretaria,
Abog. Pastor Polo

Abog. Mayela Ostos Fuenmayor

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).
La Secretaria,
Exp. N° 53.649
PP/cc.-