TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. Nº 8357

PARTE ACTORA: MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.151.531.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, PABLO FRANCISCO LEDEZMA, LUZ MABEL MARTÍNEZ DÍAZ, ALBERTO JOSÉ ABACHE BLANCO y ANGEL ANTONIO VILLAREAL GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.634.824; V-6.001.360; V-11.027.949; V-2.995.573 y V-5.568.275 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.368; 70.380; 70.372; 68.411 y 111.367, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-22.035.262 y V-23.943.933, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FERNANDO LUIS RUISANCHEZ GARCIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.474.148 e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 33.494.

MOTIVO: DESALOJO.

-I-
ANTECEDENTES

Comienza el presente juicio mediante escrito libelar y sus anexos, interpuesto en fecha treinta (30) de enero de Dos Mil Siete (2007), por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES, asistida por los abogados BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, ALBERTO JOSÉ ABACHE BLANCO y ANGEL ANTONIO VILLAREAL GONZÁLEZ. Inicia su escrito libelar señalando, entre otros, que en fecha veintiséis (26) de junio de Dos Mil Tres (2003), suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, plenamente identificados, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4102, ubicado en el piso 10 del Edificio Villa IV, Club Residencial La Villa, Urbanización Montalbán II, 2da. Avenida con calle 52, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual fue debidamente autenticado y corre inserto a los autos marcado “A” (f. 8 al 10).
Que en la cláusula segunda del contrato locativo, se estableció su vigencia, fijada en un (1) año, a partir del veintiséis (26) de junio de Dos Mil Tres (2003). Igualmente en su cláusula tercera se estableció el monto a pagar por canon de arrendamiento, en la cantidad de bolívares QUINIENTOS CINCUENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) hoy bolívares QUINIENTOS CINCUENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 550,00), pagaderos por mensualidades adelantadas, contrato éste que posteriormente se convirtió en indeterminado.
Que los arrendatarios accionados han incumplido con sus obligaciones contractuales de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos desde el 26 de agosto hasta el 26 de diciembre del año 2005, desde el 26 de enero hasta el 26 de diciembre de 2006 y el 26 de enero de 2007, para un total de dieciocho (18) meses, los cuales ascienden al monto de bolívares NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900.000,00) hoy bolívares NUEVE MIL NOVECIENTOS SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900,00), anexa recibos desde el número uno (1) hasta el dieciocho (18) los cuales corren inserto a los autos desde el folio 11 al 28.
Que en atención a lo preceptuado en los artículos 1, 33 y 34 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, así como lo previsto en los artículos 340 ordinal 5º y 881 de la Ley Adjetiva Civil, formalmente demanda por desalojo a los prenombrados ciudadanos, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal a, en primer lugar, que entreguen el inmueble objeto del contrato locativo, previamente identificado, libre de personas y bienes; en segundo lugar, a pagar por concepto de daños y perjuicios derivados por el uso indebido del inmueble la cantidad de bolívares NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900.000,00) hoy bolívares NUEVE MIL NOVECIENTOS SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900,00), así como la cantidad de bolívares QUINIENTOS CINCUENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) hoy bolívares QUINIENTOS CINCUENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 550,00) mensuales, a partir del veintiséis (26) de febrero de Dos Mil Siete (2007) hasta la fecha en que se realice la entrega total del inmueble; en tercer lugar, a pagar la cantidad de bolívares CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) hoy bolívares CUARENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 40,00) mensuales, desde el veintiséis (26) de agosto de Dos Mil Cinco (2005) hasta el veintiséis (26) de enero de Dos Mil Siete (2007), para un total de dieciocho (18) meses, suma que asciende a la cantidad de bolívares SETECIENTOS VEINTE MIL SIN CÉNTIMOS (720.000,00) hoy bolívares SETECIENTOS VEINTE SIN CÉNTIMOS (720,00), como indemnización establecida en la cláusula tercera del contrato locativo de marras, así como los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble; finalmente las costas y costos del proceso.
Continuando con sus alegatos, la accionante señala como fundamento de derecho los artículos 1.592; 1.133; 1.159; 1.167; 1.579 y 1.594, todos de la Ley Sustantiva Civil, así como el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Finalmente estableció la cuantía de su pretensión en la cantidad de bolívares DIEZ MILLONES SEISCIENTOS VEINTE MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 10.620.000,00) hoy bolívares DIEZ MIL SEISCIENTOS VEINTE SIN CÉNTIMOS (Bs. 10.620,00) y solicitó al Tribunal el decreto de medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato locativo.
En fecha veintitrés (23) de febrero de Dos Mil Siete (2007), comparece la accionante y otorga poder apud acta a los profesionales del derecho identificados al inicio de este fallo, (f. 5 y vto.).
Mediante auto de fecha treinta (30) de mazo de ese mismo año, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por no ser contraria a lo establecido en el artículo 341 y 881 de la Ley Adjetiva Civil y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ordenando el emplazamiento de los co-demandados.
Materializada la citación, en fecha cuatro (04) de octubre de Dos Mil Siete (2007) comparece el profesional del derecho FERNANDO LUIS RUISANCHEZ GARCIA, actuando con el carácter de apoderado judicial de los co-demandados, según se evidencia de instrumento poder anexo marcado “A” (f. 46 y 47), dándose por citado en nombre de sus patrocinados.
En fecha ocho (08) del mismo mes y año, comparece el apoderado co-demandado, procediendo a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, así como a dar formal contestación a la demanda, todo lo cual quedó planteado en los siguientes términos: Que la parte accionante en el presente juicio se encuentra demandada por su patrocinado, el aquí co-demandado CESAR ABE CRISANTO, por cumplimiento de contrato, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda contenida en el expediente signado con el Nº 06-8675, nomenclatura de ese Juzgado, la cual versa sobre el mismo inmueble cuyo desalojo se demanda en el presente juicio.
Que la accionante otorgó al co-demandado antes señalado, un contrato de opción a compra-venta que realmente es un contrato de venta a plazo, sobre el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, sobre el cual se reclaman los cánones de arrendamiento señalados por la accionante, resultando improcedente toda vez que al decidirse el juicio incoado por sus patrocinados en contra de la aquí accionante, a su favor, estarán confundidas en una misma persona, las figuras de arrendador y arrendatario, todo lo cual se evidencia de copia certificada anexa marcado “B” (f. 65 al 241), del cuaderno principal contentivo de la demanda incoada por su patrocinado en contra de la accionante en el presente juicio, antes descrito.
Seguidamente, proceden a dar formal contestación a la demanda, señalando que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de sus mandantes, oponiendo falta de cualidad de la actora para intentar la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 de la Ley Adjetiva Civil, por no ser ésta la propietaria del inmueble cuyo desalojo solicita, por serlo ahora su conferente, pues según se evidencia del contrato debidamente autenticado, anexo marcado “C” (f. 242 al 245), la accionante otorgó una opción a compra que realmente es una venta a plazo, al co-demandado CESAR ABE CRISANTO, sobre el inmueble cuyo desalojo solicita, donde ésta, la accionante, recibió la cantidad de bolívares CIENTO SIETE MILLONES SIN CÉNTIMOS (Bs. 107.000.000,00) hoy bolívares CIENTO SIETE MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 107.000,00), del precio total del inmueble, fijado en la cantidad de bolívares CIENTO VEINTE MILLONES SIN CÉNTIMOS (Bs. 120.000.000,00) hoy bolívares CIENTO VEINTE MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 120.000,00), quedando un saldo deudor a favor de la accionante de bolívares TRECE MILLONES SIN CÉNTIMOS (Bs. 13.000.000,00) hoy bolívares TRECE MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 13.000,00), negándose la actora a recibirlo debido a la exigencia del pago de cantidad adicional, bajo amenaza de no otorgarle el documento definitivo de compraventa del inmueble. Seguidamente, el apoderado accionando, en forma contraria a lo que ha venido señalando advierte: “…lo que evidentemente es una flagrante violación a lo establecido contractualmente en la Opción de Compra Venta.”
Que en atención a las cláusulas contenidas en el señalado contrato, su conferente, CESAR ABE CRISANTO, pagó a la accionante la cantidad de bolívares VEINTE MILLONES SIN CÉNTIMOS (Bs. 20.000.000,00) hoy bolívares VEINTE MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 20.000,00), por concepto de anticipo del precio de venta pactado, monto que conforme a lo pactado contractualmete debería ser devuelto con un cincuenta por ciento (50%) adicional, en caso de incumplimiento por parte de la propietaria.
Que una vez realizado el pago del monto antes señalado, la accionante solicitó más pagos, aduciendo la necesidad de cubrir gastos varios para colocar el inmueble de marras en situación de solvencia ante las autoridades municipales y extinguir una hipoteca que pesaba sobre el mismo, cantidades éstas que fueron entregadas por su conferente en distintas oportunidades al ciudadano SIMÓN PALMA, en representación de la inmobiliaria “INVERSIONES WIN-PAL, S.R.L.”, compañía que fuera autorizada por la accionante para gestionar todo lo concerniente a la venta del inmueble propiedad de ésta.
Que las cantidades entregadas por su conferente al ciudadano antes mencionado, como anticipo del precio de venta, ascienden a un total de bolívares CIENTO SIETE MILLONES SIN CÉNTIMOS (Bs. 107.000.000,00) hoy bolívares CIENTO SIETE MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 107.000,00), monto que comprende casi la totalidad del precio de venta pactado, hecho que convierte a su patrocinado en propietario del inmueble por haberse verificado la extinción de sus obligaciones contractuales con la accionante por confusión, en atención a lo establecido en los artículos 1.342 y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil.
Finalmente el apoderado accionado, cita criterios sostenidos por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en casos análogos con lo aducido en su contestación, respecto al contrato opción a compra.
En fecha dieciséis (16) de octubre de Dos Mil Siete (2007), comparece el co-apoderado actor, abogado ALBERTO JOSÉ ABACHE BLANCO, y presenta escrito de oposición a la cuestión previa planteada por la accionante, señalando que el proceso que se ventila por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, refiere a una opción de compra-venta, incumplida por su antagonista, y no una venta a plazo tal como lo señala esa parte. Señala además, que tanto el proceso llevado por ante el Juzgado a quo, como el que se ventila por ante el Juzgado antes indicado, resultan incompatibles por mandato de ley, siendo el primero sustanciado por el procedimiento breve y el segundo por el procedimiento ordinario. Finalmente, contradijo la falta de cualidad del actor para intentar la demanda, toda vez que la cualidad viene dada por la relación arrendaticia que se verifica del contrato de arrendamiento presentado por su poderdante, hechos que no guardan relación con los derechos reales alegados por los co-demandados, por no ser objeto de discusión en el presente juicio.
En fecha veintidós (22) de octubre de Dos Mil Siete (2007), encontrándose dentro de la oportunidad prevista por la ley, el apoderado accionado presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por el Juzgado a quo, mediante auto proferido en esa misma fecha.
En fecha veinte (20) de octubre de Dos Mil Ocho (2008), el Juzgado a quo declaró con lugar de demanda que por desalojo incoara la actora, condenando a los co-demandados a:
“PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un apartamento, “distinguido con el Nº 4102, ubicado en el Piso 10 del Edificio Villa IV, Club Residencial La Villa, Urbanización Montalbán II, 2da. Avenida con Calle 52, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas”, en el mismo estado en que le fue entregado. SEGUNDO: A pagar la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 9.900,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses transcurridos desde agosto de 2005 hasta enero de 2007, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 550,00), así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: A pagar la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (BS. 9.900,00) por concepto de daños y perjuicio. CUARTO: A pagar la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 40,00) mensuales, desde el mes de agosto de 2005 hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la controversia, por concepto de indemnización, según la cláusula tercera del contrato.
En fecha diecisiete (17) de noviembre de eses mismo año, comparece el co-apoderado accionante, abogado BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, dándose por notificado de la decisión antes señalada, solicitando la notificación de los co-demandados.
En fecha dieciséis (16) de diciembre de Dos Mil Nueve (2009), comparece el apoderado accionado e interpone recurso de apelación en contra de la decisión de mérito dictada por el Juzgado a quo, el cual fue oído en ambos efectos por auto de esa misma fecha.
Cumplidas las formalidades de distribución, le correspondió el conocimiento de la causa a esta Superioridad, dándosele entrada y fijando los lapsos de ley para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 893 de la Ley Adjetiva Civil, mediante decisión de fecha doce (12) de febrero de Dos Mil Diez (2010).
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior pasa a hacerlo y al efecto considera:

-II-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Conoce esta Superioridad visto el recurso de apelación interpuesto por el abogado FERNANDO LUIS RUISANCHEZ GARCIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de octubre de Dos Mil Ocho (2008).
En tal sentido, la pretensión de la parte accionante, ciudadana MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES, se circunscribe a la solicitud judicial de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad, en atención a la relación arrendaticia que se verifica de contrato locativo que se convirtió a tiempo indeterminado (f. 8 al 10), celebrado entre ésta y los ciudadanos co-demandados, en fecha veintiséis (26) de junio de Dos Mil Tres (2003), solicitando el pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde agosto de Dos Mil Cinco (2005) hasta enero de Dos Mil Siete (2007) para un total de dieciocho (18) meses, el pago de los daños y perjuicios ocasionados por el uso indebido del inmueble, así como la indemnización prevista en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y al pago de las costas y costos del proceso.
A lo que se excepcionan los co-demandados oponiendo la cuestión previa contemplada en el ordinal 8º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, aduciendo la existencia de una cuestión prejudicial a resolver en el proceso instaurado por éstos en contra de la aquí accionante, por cumplimiento de contrato, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual versa sobre el mismo inmueble objeto del contrato locativo, por estar confundidas en la persona del co-demandado CESAR ABE CRISANTO, las figuras de arrendador y arrendatario.
Asimismo, niegan, rechazan y contradicen lo alegado por la accionante y advierten la falta de cualidad para intentar el presente juicio de desalojo, por haber dejado de ser la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en virtud del contrato de opción a compra-venta que les otorgara la accionante, contrato éste que a su decir, realmente configura una venta a plazo, resultando como propietario el ciudadano co-demandado antes mencionado, toda vez que la accionante recibió cantidades de dinero como parte de pago, por casi la totalidad del precio total de venta pactado en el cuestionado contrato.
Delimitada como ha quedado la controversia, esta Superioridad pasa a resolver la cuestión previa opuesta, referente a la cuestión prejudicial a resolverse en proceso distinto, prevista en el ordinal 8º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, y al efecto observa:
La doctrina patria define la figura jurídica de la prejudicialidad de la siguiente forma:
“La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quesito facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto.” (Henríquez La Roche, Ricardo; Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Caracas, 2006, p. 64). Subrayado de este Juzgado.

Así las cosas, la prejudicialidad está referida al examen previo a la sentencia principal, se trata del antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referidas a la pretensión, en la cual han de influir, A propósito de ello, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad:
“La octava cuestión previa, es la existencia de una Cuestión Prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. A propósito de esa cuestión previa, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad: “En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a estas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso. Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que por cierto, ha sido muy maltratado en alguna jurisprudencia de instancia, según la cual la prejudicialidad requiere que el juicio del cual se le quiera deducir haya sido promovido con anterioridad en el tiempo al juicio en que se promueve; y nos parece un disparate esa tesis porque la prejudicialidad no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro”.
Ahora bien, en el presente caso, los co-demandados alegan haber incoado en contra de la aquí accionante, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda por cumplimiento de contrato, contenida en el expediente signado con el Nº 06-8675, nomenclatura de ese Juzgado, anexa marcado “B” (f. 65 al 241), la cual versa sobre el mismo inmueble cuyo desalojo se demanda en el presente juicio, encontrándose confundidas en la persona del co-demandado, CESAR ABE CRISANTO, la figura de arrendador y arrendatario.
Así, siendo que efectivamente existe un juicio instaurado por ante el mencionado Juzgado de Primera Instancia, tal como se evidencia del auto de admisión que corre inserto al folio 157, resulta imperativo verificar si dicha causa guarda estrecha relación con la que nos ocupa, debiendo ser resuelta primeramente influyendo por demás en la resolución de esta, con efecto de cosa juzgada. Al efecto, se verifica que en el juicio instaurado por el co-demandado CESAR ABE CRISANTO en contra de la accionante, versa sobre cumplimiento de un contrato de opción a compra-venta que además ha sido cuestionado por éste, señalando que no es tal, sino un contrato de venta a plazo, en tanto que en el presente juicio se ventila un desalojo por el incumplimiento de obligaciones arrendaticias por parte de los co-demandados, en atención a un contrato locativo a tiempo indeterminado que no ha sido desconocido ni impugnado por estos, reconociendo así la existencia de una relación arrendaticia válida.
En tal sentido, se verifica con meridiana claridad la inexistencia de vinculo material alguno entre las mencionadas pretensiones, aún cuando haya igualdad en el objeto y las partes, por lo que la decisión que se dicte en el juicio por cumplimiento de contrato, instaurado por el co-demandado antes señalado, en nada influye en la decisión de mérito a dictarse en el presente juicio, toda vez que el derecho de propiedad del inmueble objeto de ambas controversias radica en la persona de la aquí accionante, tal como se evidencia del contrato locativo que acompaña su pretensión como documento fundamental, documento éste que tal como se advirtió, no fue impugnado ni desconocido, resultando reconocido por los co-demandados el carácter con que actúa la accionante, careciendo de fundamento jurídico lo alegado por éstos, respecto a que operó la confusión en la persona del co-demandado, CESAR ABE CRISANTO, la figura de arrendador y arrendatario.
En este orden de ideas, resulta oportuno mencionar lo establecido en el artículo 1.342 de la Ley Sustantiva Civil: “Cuando las cualidades de acreedor y de deudos se reúnen en la misma persona, la obligación se extingue por confusión”. Al hilo de la norma indicada, tenemos que no puede discurrirse que haya operado la confusión en el presente caso, pues para que se considere como propietario al co-demandado supra señalado, de existir documento protocolizado que así lo acredite, además de que el hecho jurídico por el cual este así se considera, es materia que se ventila en juicio distinto a este, y tal como se estableció, el mismo no guarda relación alguna con lo controvertido en el presente juicio, por lo que mal podría este Juzgador declarar una prejudicialidad cuando ésta no se evidencia de autos, por no llenar los extremos de ley para declarar su procedencia y menos aún la confusión de cualidades de arrendador y arrendatario, en la persona del co-demandado CESAR ABE CRISANTO. Es por lo que en razón de los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes señalados, resulta forzoso para esta Alzada declarar sin lugar la cuestión previa de prejudicialidad, prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PUNTO PREVIO AL FONDO DE LA CONTROVERSIA:
DE LA LEGITIMACIÓN
Resuelto lo anterior, pasa de seguida esta Superioridad, como punto previo al fondo de la controversia, a pronunciarse sobre la falta de cualidad de la actora para intentar juicio, opuesta por los co-demandados, por no ser ésta la propietaria del inmueble cuyo desalojo solicita, en virtud de la celebración de contrato de opción a compra-venta entre las partes aquí en litigio, contrato éste que ha sido cuestionado por el aquí co-demandado, señalándolo como de venta a plazo, puesto que la accionante recibió cantidades de dinero como anticipo del precio total de venta pactado en el mismo, en el juicio que incoara por cumplimiento de contra la accionante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Atendiendo a lo indicado, resulta oportuno citar la definición doctrinal de ésta figura jurídica según el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Volumen II, Caracas, 2003, Pág. 27:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).”(Subrayado de esta Alzada).
En razón de lo anterior, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
En aplicación al caso bajo análisis, la accionante, MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES, afirma claramente ser titular activa y que los co-demandados, CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, son los titulares pasivos de la relación material controvertida, y solicita al Juez dicte una decisión de mérito sobre la misma, quedando claramente establecido que no está actuando en juicio en reclamación de derechos ajenos, sino como titular activa de la relación material controvertida, tal como se desprende del contrato locativo celebrado entre las partes, opuesto como fundamento de la pretensión, donde se observa el carácter de propietaria arrendadora de la parte actora y el carácter de arrendatarios de los co-demandados, lo cual quedó plenamente reconocido por éstos últimos al no haber desconocido ni impugnado el mencionado contrato, siendo que para oponer el defecto de legitimación debe encontrarse claramente plasmado en la pretensión que quien reclama un derecho no lo hace como titular del mismo, dando lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en consideración del mérito de la causa.
Es de destacar que en la presente controversia no se están discutiendo derechos reales, pues la pretensión de la actora se contrae a la solicitud de desalojo del inmueble dado en arrendamiento a los co-demandados, así como el pago de los cánones de arrendamiento que se encuentran insolventes, siendo que los hechos señalados por los co-demandados que sirven de fundamento para advertir la falta de cualidad de la accionante para intentar el presente juicio, no son objeto de discusión en este juicio, sino en el incoado en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se decidirá, conforme a los hechos alegados y probados por las partes. Es por lo que esta Superioridad declara sin lugar la falta de cualidad opuesta por los co-demandados, como defensa perentoria. Así se decide.
Decidido como ha quedado lo anterior, pasa de seguida esta Superioridad a examinar el mérito de la causa, para lo que se analiza el caudal probatorio aportado por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE
Junto a su escrito libelar, la parte actora consignó:
• Marcado “A” (f. 8 al 10), contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES, CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, actuando la primera con el carácter de propietaria arrendadora y los dos últimos con el carácter de arrendatarios, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha veintiséis (26) de junio de Dos Mil Tres (2003), bajo el Nº 62, Tomo 17. El contrato tiene como objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4102, ubicado en el piso 10 del Edificio Villa IV, Club Residencial La Villa, Urbanización Montalbán II, 2da. Avenida con calle 52, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, tal como se verifica de su cláusula primera; el término de validez del contrato fue fijado en un (1) año, contados a partir de la autenticación del contrato, según la cláusula segunda; se pactó como canon de arrendamiento la cantidad de bolívares QUINIENTOS CINCUENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) hoy bolívares QUINIENTOS CINCUENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 550,00), pagaderos por mensualidades adelantadas, estableciéndose como penalidad en caso de incumplimiento el pago de la cantidad de bolívares CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) hoy bolívares CUARENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 40,00) adicionales a la cuota mensual establecida en la cláusula segunda; finalmente, en la cláusula décima segunda se establece que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas convenidas en el contrato así como el atraso en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas, darán derecho a la arrendadora a proceder judicialmente para exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de los arrendatarios.
El documento antes descrito, se encuentra definido en el Código Sustantivo, en su artículo 1.363 de la siguiente forma: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones…”. Este documento, no fueron desconocidos, tachados ni impugnados, motivo por el cual se les debe tener como documentos reconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega…El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.”.
Así mismo, del contenido del contrato bajo análisis, se evidencia la libre manifestación de voluntades de las partes a ceñirse a las normas contractuales establecidas por éstas, atendiendo a sus intereses, encontrándose demostrada la relación arrendaticia que obliga a las partes. Es por lo antes expuesto que esta Alzada les otorga todo el valor probatorio que les confiere la ley. Así se decide.
• Anexo enumerado del uno (1) al dieciocho (18), folios 11 al 28, recibos por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses comprendidos desde el 26 de agosto hasta el 26 de diciembre del año 2005, desde el 26 de enero hasta el 26 de diciembre de 2006 y el 26 de enero de 2007.
Los documentos antes descritos no se configuran como privados, siendo condición esencial para su calificación como tal, que estén firmados por la persona a quien se opone, así lo establece el artículo 1.368 del Código Sustantivo: “El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado…”, y tal como se verifica de los antes señalados, los mismos no poseen firma, resultando inconducentes para demostrar el incumplimiento de la obligación exigida, por lo que esta superioridad no les otorga valor probatorio. Así de decide.
En la oportunidad procesal prevista por la ley adjetiva para la promoción de pruebas, la parte accionante no promovió medio probatorio alguno.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Junto a su escrito de contestación, los co-demandados presentaron los siguientes documentos:
• Anexo marcado “B” (f. 65 al 241), copia certificada del cuaderno principal del expediente signado con el Nº 06-8675, contentivo del juicio que por incumplimiento de contrato incoara el co-demandado CESAR ABE CRISANTO contra la accionante, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• Anexo marcado “C” (f. 242 al 245), copia certificada de contrato de celebrado entre los ciudadanos MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES y CESAR ABE CRISANTO, actuando con el carácter de propietaria y optante, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha cuatro (04) de junio de Dos Mil Siete (2007), bajo el Nº 62, Tomo 41.
• Marcado “D” y “E” (f. 246 al 265), sentencias dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, obtenidas por su página web: www.tsj.gov.ve.
• Marcado “F” (f. 266 al 284), copia certificada de comisión, dirigida al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signada con el Nº 07/09, nomenclatura de ese Juzgado, con el objeto de materializar la citación personal de la accionante en el presente juicio, con ocasión del juicio incoado en su contra por el aquí co-demandado CESAR ABE CRISANTO, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, por cumplimiento de contrato.
Llegada la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, los co-demandados ratificaron el valor probatorio que se desprende del contrato de opción a compra-venta, cuestionado en el juicio antes señalado, con el objeto de demostrar la falta de cualidad de la accionante y el carácter de propietario del co-demandado antes indicado.
Del mismo modo, promovió documento de “Autorización de Venta”, que corre inserto al folio 116, el cual forma parte integrante de las copias certificadas del cuaderno principal del juicio que se ventila por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y marcado “C” (f. 295 al 298), copia simple de escrito de contestación a la demanda, realizado por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES, con ocasión del juicio antes mencionado.
Los documentos antes descritos se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, asimismo, se les tiene por reconocidos, por no haber sido desconocidos ni impugnados, en atención a lo dispuesto en el artículo 444 eiusdem. Sin embargo, es de destacar que la documentación antes descrita, aún cuando refiere a las mismas partes y su objeto es el mismo inmueble motivo de controversia en el presente juicio, no guardan relación material con los hechos aquí controvertidos, puesto que, tal como se dejó previamente establecido, el juicio que ventila por ante el Juzgado a quo y es objeto de revisión por esta Superioridad refiere a la solicitud de desalojo incoada por la accionante, en atención a la relación arrendaticia que se evidencia del contrato locativo traído a los autos como documento fundamental, el cual como se ha venido señalado a lo largo del presente fallo, no fue desconocido ni impugnado por los co-demandados, teniéndose como válido y reconocido. Es por lo antes expuesto que resultan inconducentes las pruebas antes señaladas, por no aportar ningún elemento que sirvan para esclarecer los hechos aquí controvertidos. Así se decide.
En este orden de ideas y analizado como ha sido el caudal probatorio ofertado por las partes, del mismo quedó claramente evidenciado que los co-demandados han incumplido con sus obligaciones contractuales, insolventándose en el pago de los cánones de arrendamiento mensual, tal como se desprende del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sin que el mismo fuera desconocido o impugnado y sin haber presentado prueba alguna que resultara conducente para excepcionarse de lo pretendido por la accionante, ratificando así la existencia válida de una relación arrendaticia que por convertirse en indeterminada y por haberse insolventado en el pago de más de dos cánones de arrendamiento, creó el derecho en la accionante a solicitar el desalojo y el pago de los cánones insolutos, resultando procedente en derecho tal petición.
Ahora bien, respecto a los daños y perjuicios reclamados por la accionante, resulta oportuno señalar lo preceptuado en el artículo 340 de la Ley Adjetiva Civil:
“El libelo de la demanda deberá expresar:
…(omissis)…
7º Si se demandare la indemnización de daños y
perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.”
De esta norma se infiere que en el presente caso, la accionante deberá indicar con precisión en qué consisten los daños y perjuicios que alega le ocasionaron los co-demandados, así como también las causas que originaron tales daños; pero es el caso que de la lectura del libelo de demanda, no se evidencia que la actora haya realizado tal especificación, sólo se limitó a señalar en el mencionado escrito, que se condenara al pago de la cantidad de bolívares NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900.000,00) hoy bolívares NUEVE MIL NOVECIENTOS SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900,00), por concepto de daños y perjuicios motivado al uso indebido del inmueble, siendo que tal como lo señala el contrato locativo fundamento de la pretensión, en su cláusula cuarta los arrendatarios co-demandados, se obligaron a destinar el inmueble para vivienda familiar, sin que se evidenciara de autos que éstos hubiesen incumplido con tal obligación, dándole así el uso indebido aducido.
Para la doctrina nacional, este requerimiento de la norma adjetiva civil se traduce en las explicaciones necesarias sobre los daños reclamados que permitan garantizar el derecho constitucional a la defensa. Expresa el autor Arístides Rengel Romberg sobre el particular, lo siguiente:
“Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7 del artículo 340 exige que en la demanda se especifiquen éstos y sus causas. Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si ese fuere el caso; pero ello no quiere decir ha dicho la Casación que se ha pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez las causas.
No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en que consisten los daños y perjuicios y sus causas. La Corte de Casación ha sentado también la doctrina de que los expertos encargados de la experticia complementaria del fallo, no están facultados para acordar indemnizaciones pedidas genéricas y que los jueces no pueden tampoco ordenar indemnizaciones así demandadas.” Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III, pág. 34. (Subrayado de este Juzgado).
En tal sentido, se evidencia que la accionante omitió indicar en qué consisten los daños que aduce se le han ocasionado y sus causas, por cuanto los mismos no pueden ser tácitos o genéricos, pues a tenor de lo indicado en la norma antes transcrita, los mismos deben determinarse expresamente, en el libelo debe constar la narración de las situaciones fácticas que constituyen el resarcimiento reclamado y tal como se advirtió, la accionante no especificó los daños aducidos ni sus causas, limitándose a indicar su reclamación por “uso indebido del inmueble” y atendiendo a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, donde se estableció que el uso que se le daría al inmueble sería de vivienda familiar, no se evidencia que los co-demandados hayan incumplido con tal obligación.
Asimismo, vale destacar que en la cláusula tercera del contrato locativo, las partes contratantes establecieron como indemnización por incumplimiento en el pago puntual del canon de arrendamiento pactado, un incremento a la cuota mensual por la cantidad de bolívares CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) hoy bolívares CUARENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 40,00), por lo que mal podría esta Superioridad declarar la validez de tal solicitud, por lo que en razón de los razonamientos antes expuestos, quien aquí juzga declara sin lugar los daños y perjuicios reclamados. Así se decide.

De allí que siendo el contrato ley entre las partes, conforme lo pauta el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”, las obligaciones que allí se contraigan deben cumplirse exactamente como han sido convenidas, lo cual regula el artículo 1.264 eiusdem: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”; por lo que habiéndose valorado las pruebas aportadas por las partes, quedó demostrado el incumplimiento contractual por parte de los co-demandados, y conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, existe plena prueba de los hechos alegados en la demanda, lo que en armonía con el artículo 12 eiusdem, conduce al Juzgador a declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado FERNANDO LUIS RUISANCHEZ GARCIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de octubre de Dos Mil Ocho (2008). Así se decide.

-III-
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FERNANDO LUIS RUISANCHEZ GARCIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de octubre de Dos Mil Ocho (2008). En consecuencia, queda modificado el fallo apelado y se declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por desalojo incoara la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES en contra de los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS.
SEGUNDO: Se condena a los co-demandados a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4102, ubicado en el piso 10 del Edificio Villa IV, Club Residencial La Villa, Urbanización Montalbán II, 2da. Avenida con calle 52, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.
TERCERO: Al pago de la cantidad de bolívares NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900.000,00) hoy bolívares NUEVE MIL NOVECIENTOS SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.900,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses transcurridos desde agosto de Dos Mil Cinco (2005) hasta enero de Dos Mil Siete (2007), para un total de dieciocho (18) meses, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 550.000,00) hoy bolívares QUINIENTOS CINCUENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 550,00).
CUARTO: Al pago de la cantidad de bolívares CUARENTA MIL SIN CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) hoy bolívares CUARENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 40,00) mensuales, desde agosto de Dos Mil Cinco (2005) hasta la entrega definitiva del inmueble antes señalado, por concepto de indemnización, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Notifíquese a las partes, de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Todas las partes están identificadas en el texto de este fallo.
Vista la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese Regístrese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los once (11) días del mes de abril de Dos Mil Once (2.011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez,

CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI

La Secretaria,

Abg. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo la dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), previo el anuncio de Ley, se publicó y registro la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.

La Secretaria,

Abg. NELLY JUSTO

CDA/NJ/nm.
Exp. Nº 8357.