TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2007-002099

PARTE DEMANDANTE:
ANTONIO DE GENNARO ALTAMURA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-9.410.175, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.507, quien actúa en su propio nombre y representación.-

PARTE DEMANDADA:

JESUS VICTOR AVENDAÑO MEDICCI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-1.024.614.-
YUDELKYS KARINA GUZMÁN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.719.-

DEFENSORA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 24 de octubre de 2007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil que la asigna mediante distribución al Juzgado Décimo Noveno de Municipio, posteriormente y por incidente que afecto la competencia funcional de aquel Juzgado, correspondió conocer por distribución de fecha 9 de diciembre de 2009 al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio cumplido el trámite procesal conforme a las normas del procedimiento breve, se pasa a decidir para lo cual se observa:

Narra la parte actora que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA FAISA, C.A. dio en arrendamiento al ciudadano JESUS VICTOR AVENDAÑO MEDICCI un inmueble constituido por el apartamento número SEIS (6), Piso DOS (02) del edificio “NIKY”, ubicado en la Avenida Teresa de la Parra, Urbanización Santa Mónica, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Que a tal efecto suscribieron contrato de arrendamiento.- Que posteriormente en fecha 05 de agosto de 1994 la referida empresa cedió sus derechos a la sociedad mercantil ADMINISTRACION DE BIENES E INMUEBLES REMITE, C.A., quien en fecha 15 de abril de 1996, le cedió el contrato por lo cual se afirma como arrendador – cesionario.-
Continua el demandante afirmando que en el contrato convinieron en una duración de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una parte diere aviso a la otra con sesenta (60) días de anticipación, por lo cual afirma que se trata de un arrendamiento por tiempo determinado.- Que la pensión mensual se fijó en la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 180,00). Que por Resolución Administrativa número 005572 del 30 de septiembre de 2002, se fijó el canon en la cantidad de SESENTA Y UN MIL OCHENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 61.080,00). Que para la fecha el arrendatario dejo de pagar diecinueve (19) pensiones desde marzo de 2006, adeudando pensiones que ascienden en total a la cantidad de UN MILLON CIENTO SESENTA MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (BS.1.160.520,00) hoy UN MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (BS. 1.160,50). Concluye señalando como pretensión se declare la resolución del contrato y se les ordene entregar el inmueble arrendado, así como el pago a titulo de indemnización por los daños y perjuicios sufridos de la cantidad de UN MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (BS. 1.160,50) equivalentes a los cánones dejados percibir y además por el mismo concepto el equivalente a una pensión por cada mes que transcurra hasta la entrega del inmueble.- Pidiendo además la corrección monetaria de las mismas.-
No fue posible la citación personal del demandado por lo cual se le llamó mediante carteles que tampoco atendió y por ello se le designo defensor judicial, recayendo, en definitiva el nombramiento en la abogada YUDELKYS KARINA DURAN con quien se entendió la citación y quien en fecha 21 de febrero de 2011 contesta la demanda informando que no logró comunicarse con su representado y que en tal virtud niega rechaza y contradice los términos de la misma.-

En estos términos ha quedado plantada la litis y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

1. Cursa al folio diez (10) del expediente instrumento privado, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en cuanto a la pensión convinieron:

“Segunda: El canon de este arrendamiento es la cantidad de Bolívares Ciento Ochenta Bolívares (Bs. 180,00) mensuales que el arrendatario se obliga a pagar con toda puntualidad en las oficinas de la arrendadora por mensualidades vencidas el día primero de cada mes…” (Sic)

2. Cursa del folio once (11) al folio quince del expediente, copia simple de la Resolución número 005572 dictada por la Dirección de Inquilinato en fecha 30 de septiembre de 2002 por la cual se hace la fijación del canon máximo de arrendamiento para el inmueble que hemos hecho referencia en esta causa en la cantidad BOLIVARES SESENTA Y UN MIL OCHENTA EXACTOS (Bs. 61.080,00).- Siendo la copia de un documento público administrativo, no impugnada, se tiene como fidedigna y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del monto del canon.-

Así en el presente caso está demostrada la existencia del contrato de arrendamiento.- A la par no hay prueba de que se haya cancelado la pensión de arrendamiento.-
III
MERITO

Dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.- No existe prueba en la presente causa del cumplimiento de la obligación de pagar el canon.-

Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:
Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

El arrendamiento supone que una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-

Para el presente caso es menester advertir que por Resolución Nº 058 y 036 de 4 de Abril de 2003 emanada de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, publicada en la Gaceta Oficial Nº 37.667 del 8 de Abril de 2003, congeló o fijó los alquileres en el monto que estaban para el 30 de Noviembre de 2002.- Si bien la Resolución es de una fecha anterior, no existe prueba de que la mismas haya sido notificada y que se encontrara surtiendo efectos para el momento de la congelación.-

No obstante lo anterior, es incuestionable que el demandado no demostró ningún pago, ni al monto del canon original, ni al de la resolución que invoca la actora.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando del inmueble arrendado tanto para el momento en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento, como en la actualidad.-

Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-

Ahora bien pretende además la actora el pago de la cantidad de UN MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.160,50) por concepto de indemnización por los daños al dejar de percibir el canon, cantidad equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas y además las que se siguieren venciendo. Vale significar que la posibilidad de acumular la resolución del contrato y la pretensión de pago del canon de arrendamiento, como no son excluyentes ha sido reiteradamente sostenida por el Máximo Tribunal, así en sentencia RC 00686 de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de septiembre de 2006 se afirmó: “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…”

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y el pago de la indemnización, pero siendo que no existe plena prueba de haberse notificado la Resolución 005572 se hará en base al equivalente al canon fijado en el contrato de CIENTO OCHENTA BOLÍVARES, ahora equivalentes a DIECIOCHO CÉNTIMOS de Bolívar Fuerte (BS. 0.18) por lo que en total se determina que desde marzo de 2006 hasta la marzo de 2011, se adeuda un total de DIEZ BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (BS. 10,80)

IV
DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano ANTONIO DE GENNARO ALTAMURA en contra del ciudadano JESUS VICTOR AVENDAÑO MEDICCI, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento y se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por el apartamento número SEIS (6), piso DOS (02) del edificio “NIKY”, ubicado en la Avenida Teresa de la Parra, Urbanización Santa Mónica, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-

SEGUNDO: Al pago de la indemnización equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos determinados en total en la cantidad de DIEZ BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 10.80).-

TERCERO: Respecto de las costas se procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los trece (13) días del mes de Abril del año dos mil once (2011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-

En esta misma fecha 13 de Abril de 2011, siendo las 2:37 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2007-002099