TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintinueve de abril de dos mil once
201º y 152º

Resolución de Contrato de Arrendamiento/ Exp. KP02-V-2010-001988

Parte Actora: ANTONIA VERTUCCI DE ARDITTI, titular de la cédula de identidad Nº V-4.733.130
Apoderado de la Actora: abogados JOSÉ DAVID ALVARADO GARCIA, NUNO ANTONIO GOUVEIA REIS Y DAYANA LORENA AGUIRRE BOUTANI, inscritos en el IPSA bajo los Nº 116.385, 108.713 y 126.048 respectivamente Parte Demandada: PEDRO ARMANDO PERALTA, titular de la cédula de identidad Nº V-9.230.741

Fue interpuesta demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, en fecha 13-05-2010 la ciudadana ANTONIA VERTUCCI DE ARDITTI venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-4.733.130, asistida por el abogado NUNO GOUVEIA REIS, inscrito en el IPSA bajo el Nº 108.713, contra PEDRO ARMANDO PERALTA, venezolano, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-9.230.741, domiciliado en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara en los siguientes términos: En el título denominado PRIMERO LOS HECHOS: Indica la parte actora que desde el quince de Noviembre del año dos mil nueve, la ciudadana ANTONIA VERTUCCI DE ARDITTI, tiene una relación arrendaticia con el ciudadano, PEDRO ARMANDO PERALTA, ya identificados, según consta de documento privado, suscrito en esa misma fecha, el cual acompaña marcado con la letra “A”. El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es sobre un inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la carrera 16 entre calles 57 y 58 identificada con el Nº 57-49, la cual tiene una superficie de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (379,79 Mts), comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos ocupados por Genaro Torrealba antes de Glasio Cuello, SUR: Con la carrera 16. ESTE: Con terrenos que ocupaba u ocupa Marcos Sánchez, antes Rafael Peña. OESTE: Con casa quinta de Ángel Vásquez Martínez. El lapso de duración del presente contrato se estableció en SEIS (6) meses fijos, comprendidos desde el quince de noviembre del año dos mil nueve, hasta el quince de mayo de dos mil diez. Estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00). Se estableció que el pago del canon de arrendamiento se haría por mensualidades anticipadas, dentro de los días quince (15) de cada mes, en la dirección del inmueble anteriormente identificado. Se previó en el contrato, en su CLAUSULA TERCERA, que solo tendrán validez los pagos siempre y cuando EL ARRENDATARIO presente los recibos correspondientes por cada mes firmado por EL ARRENDADOR, en caso de retraso por parte de EL ARRENDATARIO, en el pago de los cánones de arrendamiento, EL ARRENDATARIO deberá pagar a EL ARRENDADOR, por cada día de retardo, una cantidad equivalente a tres (3) días del último canon vigente por concepto de cláusula penal y justa compensación por los daños causados a EL ARRENDADOR por retardo en el pago, sin que sea necesario comprobar los daños y perjuicios causados, ya que dicha compensación ha sido convenida de mutuo acuerdo entre las partes. La CLAUSULA TERCERA establece que sin perjuicio de que EL ARRENDADOR pueda dar por terminado el presente contrato y exigir el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento adeudados, así como también a los cánones correspondientes a los meses que faltaren por vencer hasta la fecha de expiración natural del contrato como indemnización de los daños sufridos por EL ARRENDADOR debido a la terminación anticipada del contrato. Quedando igualmente convenido en dicha cláusula que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR a dar por terminado el presente contrato y a exigir el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento adeudados, así como también los cánones correspondientes a los meses que faltaren por vencer hasta la fecha de la expiración natural del contrato como indemnización de los daños sufridos por EL ARRENDADOR debido a la terminación anticipada del contrato. Es el caso que la fecha para el pago de los cánones de arrendamiento es el día quince de cada mes y habiéndose vencido, el arrendatario PEDRO ARMANDO PERALTA, no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo y abril del año 2010, los cuales en su totalidad suman la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de lograr que el mismo cumpla con su obligación, sin que exista ninguna causa legal que ampare dicho incumplimiento, motivo por el cual, es que la ciudadana ANTONIA VERTUCCI DE ARDITTI, solicita la resolución del contrato y se ordene la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas. En la CLAUSULA SEPTIMA del referido contrato de arrendamiento indica que el presente contrato es INTUITO PERSONAE, y por consiguiente EL ARRENDATARIO no podrá ceder o traspasar a terceros los derechos y obligaciones derivados del mismo, ni sub-arrendar total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y escrito de EL ARRENDADOR, el cual no reconoce como inquilino a ninguna otra persona, compañía, entidad, socio o apoderado de aquella. En todo caso EL ARRENDATARIO continuará siendo responsable de las obligaciones asumidas en el presente contrato hasta su definitiva terminación. En virtud que EL ARRENDATARIO, no cumplió con su obligación de no sub-arrendar el inmueble objeto del contrato, realizando una infracción a la cláusula séptima. En consecuencia de este incumplimiento, EL ARRENDADOR, procede a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y que ordene la entrega del inmueble libre de personas y cosas. En el título denominado II FUNDAMENTOS DE DERECHO: La parte actora fundamenta su pretensión de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 y 15 del Decreto Presidencial con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el título denominado TERCERO PETITORIO la parte actora procede a demandar al ciudadano PEDRO ARMANDO PERALTA ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado en: PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento celebrado sobre él inmueble ubicado en la carrera 16 entre calles 57 y 58 identificado con el Nº 57-49. SEGUNDO: Entregar libre de personas y de bienes, así como también solvente en el pago de todos los servicios públicos, un inmueble ubicado en la carrera 16 entre calles 57 y 58, identificado con el Nº 57-49. TERCERO: Pagar la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) por los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses vencidos y por pagar, a título de indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación, la cantidad equivalente a tres (3) días del último canon vigente por cada día de retraso, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00) diarios calculados desde el 16-12-2009, hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado a su asistida mas los que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble. Escoge el procedimiento breve para tramitar la presente querella. En fecha 28-06-2010, el Tribunal mediante auto admite la demanda y en consecuencia ordena citar a la parte demandada para que comparezca ante este Tribunal el SEGUNDO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE A LA PRESENTE FECHA a dar contestación a la misma. En fecha 02-08-2010, se libró la compulsa respectiva. En fecha 04-10-2010, la ciudadana ANTONIA VERTUCCI DE ARDITI, otorga poder Apud-Acta a los abogados JOSÉ DAVID ALVARADO GARCIA, NUNO ANTONIO GOUVEIA REIS Y DAYANA LORENA AGUIRRE BOUTANI, inscritos en el IPSA bajo los Nº 116.385, 108.713 y 126.048 respectivamente, para que la representen en el presente expediente. En fecha 06-10-2010, el abogado NUNO GOUVEIA REIS, ya identificado, apoderado de la parte actora mediante diligencia expone que en vista que han sido consignados los emolumentos al ciudadano Alguacil, solicita sea practicada la citación de la parte demandada. En fecha 17-11-2010, el abogado de la parte actora, mediante diligencia ratifica la dirección de la parte demandada, a los fines que sea practicada la citación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 07-12-2010, el abogado de la parte actora, mediante diligencia consigna dirección exacta del demandado a los fines que se practique su citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13-01-2011, el abogado de la parte actora, mediante diligencia rectifica dirección de la parte demandada en el presente procedimiento, a los fines de la práctica de su citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17-01-2011, el tribunal mediante auto indica que vista la anterior diligencia suscrita por el abogado NUNO GOUVEIA REIS, se acuerda en conformidad, en consecuencia, téngase como correcto lo indicado por la parte actora en cuanto a que el número del inmueble objeto de la presente acción es la Avenida Venezuela entre calles 8 y 9, Edificio Empresarial Venezuela, local Planta Baja, Tienda Fashion 99 y no como fue indicado en su libelo de demanda, específicamente en el párrafo concerniente a la citación. En fecha 26-01-2011, el Alguacil del Tribunal mediante escrito indica que se trasladó a practicar la citación de la parte demandada el cual se negó a firmar el recibo de citación. En fecha 28-01-2011, se recibe diligencia suscrita por el abogado de la parte actora mediante la cual solicita que se libre boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28-02-2011 el Tribunal mediante auto ordena a la Secretaria Librar la respectiva Boleta de Notificación en la cual comunique a la parte demandada la declaración del Alguacil suscrita en fecha 26-01-2011, todo conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28-03-2011 la Secretaria del Tribunal, mediante escrito indica que se trasladó a la dirección indicada a cumplir lo ordenado en fecha 25-03-2011, siendo atendida por una persona que dijo ser y llamarse ANTONELLA COLMENAREZ, y poseer cédula de identidad Nº V-17.784.048 a quien le hizo entrega de la misma. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11-04-2011 el abogado de la parte actora presenta escrito de Promoción de Pruebas mediante el cual promueve las siguientes: En el título denominado PRIMERO DEL MERITO FAVORABLE DE AUTOS Promueve el mérito favorable de autos, especialmente en lo que respecta a el contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes, los ciudadanos ANTONIA VERTUCCI DE ARDITTI y PEDRO ARMANDO PERALTA, ambos ya identificados en autos; en fecha quince (15) de noviembre del año 2009, el cual se encuentra consignado en original dentro del expediente, el cual riela al folio 10 y 11cuya existencia no fue desconocida por la parte demandada, ni tampoco difiriere en la interpretación ni en el alcance y sentido de dicho contrato, por lo que con el mismo se prueba la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, en los términos alegados en el libelo. En el título denominado SEGUNDO DE LA INSPECCIÓN JUDICIAL, el abogado de la parte actora indica, que a los fines de evidenciar el incumplimiento por parte del demandado el ciudadano PEDRO ARMANDO PERALTA ya identificado, de la Cláusula Séptima del contrato de Arrendamiento suscrito, en el cual se deja claro que el contrato se celebra intuito personae, con la persona de EL ARRENDADOR, por lo que se prohíbe expresamente la obligación del arrendatario de no ceder, traspasar, ni sub-arrendar el inmueble arrendado. A todo evento y en vista del incumplimiento de EL ARRENDATARIO, en cuanto al subarrendamiento, es por lo que solicita la Prueba de Inspección Judicial promovida conforme a los artículos1.428 y siguientes del Código Civil, en concordancia con el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a los fines de verificar y esclarecer el hecho del sub-arrendamiento, que intereses para la decisión de la causa, bastando para su determinación y apreciación que se perciba lo que real y actualmente existe en el referido inmueble, sin que se requiera una actividad adicional a la simple percepción lograda a través de los sentidos. A los fines de dejar constancia, solicita se traslade hasta el inmueble objeto de este contrato de arrendamiento, ubicado en la carrera 16 entre calles 57 y 58, identificado con el Número 57-49, en la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara y una vez en el lugar, proceda a dejar constancia de los siguientes particulares: Primero: Que deje constancia del uso y destino que se da al inmueble. Segundo: Que el Tribunal indague, averigüe y pregunte al momento en que se encuentre presente en el inmueble realizando la inspección, cuantas personas se encuentran habitando dicho inmueble, el parentesco que los une, cuanto tiempo tienen habitando dicho inmueble y en calidad o carácter se encuentran ocupando el mismo. Tercero: Que se les pregunten a las personas que se encuentren en el inmueble al momento de la realización de la inspección, si en el mismo habita el ciudadano PEDRO ARMANDO PERALTA, antes identificado. Cuarto: Solicita que se deje constancia del estado actual del inmueble al momento de la realización de la inspección sobre todo en lo que se refiere a: Limpieza de paredes, techo, piso, pintura y en general, todas las condiciones del inmueble en cuestión. En el título denominado TERCERO PETITORIO, el Abogado de la parte actora solicita que el escrito de pruebas sea agregado al expediente, las pruebas promovidas sean admitidas a los fines de demostrar, los alegatos sostenidos en el libelo de demanda y sean debidamente apreciadas en la oportunidad de dictar sentencia definitiva. En fecha 25-04-2011 el Tribunal mediante auto admite las pruebas promovidas por la parte actora y fija para el día 27-04-2011, a las 2:30 p.m., absteniéndose de admitir los particulares cuarto, por impertinente y por no guardar relación con lo controvertido y el quinto, ya que es violatorio al derecho de la defensa. En fecha 27-04-2011, siendo la hora fijada por el Tribunal para la práctica de la inspección judicial, el Tribunal se constituye en un inmueble picado en la carrera 16 entre calles 57 y 58 distinguido con el Nº 57-49, de esta ciudad de Barquisimeto. Se notificó de su misión a la ciudadana VERUSKJA Y. PERNALETE, titular de la cédula de identidad Nº V-12.262.233, abogada inscrita en el IPSA bajo el Nº 119.619, quien permitió el acceso al inmueble. Estuvo presente el abogado de la parte actora NUNO GOUVEIA REIS. En lo que se refiere al Particular primero, el Tribunal dejó constancia de acuerdo a la información suministrada por la notificada es usado como residencia. Al particular segundo, el Tribunal deja constancia que hay cuatro personas residentes en el inmueble y no les une ningún parentesco entre los residentes ni con el demandado, manifestó tener siete años habitando el inmueble y las demás personas cinco años y cada uno de ellos tiene alquilada una habitación al señor PEDRO ARMANDO PERALTA por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), por cada habitación mas los gastos por razón de servicios públicos, los cuales los dividen en partes iguales entre los residentes. Al particular tercero, el Tribunal deja constancia de acuerdo a la información dada por la notificada que el ciudadano PEDRO ARMANDO PERALTA no habita en el inmueble, solo va a cobrar el alquiler de las habitaciones.
En la oportunidad legal de la contestación, la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado, recayendo en su contra la presunción de confesión ficta contenida en el artículo 887 en concordancia con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe proceder este Tribunal a verificar si están dados los extremos contenidos en la norma para que la confesión produzca los efectos legales correspondientes.
El dispositivo legal establece que si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del plazo se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la pretensión del demandante y si nada probare el demandado que le favorezca. De acuerdo con lo anterior, el primer extremo que debe constatar el juez es que la pretensión deducida se encuentre amparada por el ordenamiento jurídico. En el caso bajo análisis, el demandante pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento original que consignan a los autos. En este sentido, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil establece: “La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento ha sido producido con el libelo…El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”, y el Artículo 450 ejusdem señala: “El reconocimiento de un instrumento privado puede pedirse por demanda principal…”. De acuerdo con lo anterior no existe duda alguna en cuanto a que la pretensión deducida en este caso se adecua a un interés legalmente protegido por el ordenamiento jurídico vigente y el mismo se valora de conformidad con los artículos 1364 del Código Civil y 444 del Código de procedimiento Civil; y así se establece.
El otro extremo que es necesario verificar para establecer los efectos de la presunción legal de confesión está referido a la prueba. En este aspecto debe tenerse sumo cuidado en analizar las pruebas producidas por el confeso, pues como lo ha establecido reiteradamente la jurisprudencia: “Es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda”. Es decir, que es necesario constatar si la parte demandada durante el lapso probatorio trajo o no a los autos alguna prueba que le favorezca, observándose que durante el lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna que pueda desvirtuar la pretensión deducida. En definitiva, no habiendo contestado la demanda intentada en su contra ni probado nada que le favoreciera, la presunción legal de confesión debe surtir todos sus efectos en este juicio, esto es, debe darse como admitido por el demandado que efectivamente incumplió el contrato de arrendamiento celebrado, por tanto la Resolución del Contrato de arrendamiento debe prosperar y como consecuencia de ello debe hacer entrega del inmueble objeto de la pretensión libre de personas y cosas, igualmente se condena al demandado al pago de los cánones insolutos correspondientes a los meses de Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2010, equivalentes a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), a titulo de indemnización de daños y perjuicios. No se acuerda el pago reclamado referido a la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento por la cantidad equivalente a tres (3) días del último canon vigente por cada día de retardo, es decir, CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00) diarios, calculados desde el 26-12-2009, hasta la fecha en que sea entregado el inmueble arrendado a la parte actora, más los que se sigan venciendo hasta la entrega total del inmueble, por cuanto se considera que desde el 16-12-2009, hasta el 15-05-2010, corresponde un pago comprendido dentro de los meses insolutos indicados Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2010 y no podría acordarse el cobro de dos montos por el mismo concepto, aunado al hecho que la cláusula tercera es inaplicable por el efecto resolutorio del contrato; Asimismo se condena a entregar solventes los servicios públicos hasta la materialización de la entrega definitiva del inmueble, por lo que la acción intentada debe prosperar y así se declara, sin que tenga este Tribunal que hacer ningún otro pronunciamiento sobre los demás aspectos de este juicio y sin que sea necesario valorar las pruebas promovidas por el demandante en virtud del efecto que produce la confesión y así se establece.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana ANTONIA VERTUCCI DE ARDITTI, en contra del ciudadano PEDRO ARMANDO PERALTA, todos identificados en la parte narrativa de este fallo. En consecuencia se condena al demandado a: PRIMERO: Entregar el inmueble arrendado ubicado en la carrera 16 entre calles 57 y 58 distinguido con el Nº 57-49, de esta ciudad de Barquisimeto, en Jurisdicción de la parroquia Concepción del Municipio Iribarren, con un área aproximada de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE METROS CON SETENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (379,79 Mts), comprendidos dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos ocupados por Genaro Torrealba antes de Glasio Cuello, SUR: Con la carrera 16. ESTE: Con terrenos que ocupaba u ocupa Marcos Sánchez, antes Rafael Peña. OESTE: Con casa quinta de Ángel Vásquez Martínez, totalmente desocupado de personas y cosas. SEGUNDO: Se le condena a la entrega de todos los recibos de servicios públicos que corresponden al inmueble antes descrito debidamente cancelados. TERCERO: Se condena al demandado al pago de los cánones insolutos correspondientes a los meses de Diciembre de 2009, Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2010, equivalentes a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), a titulo de indemnización de daños y perjuicios. Dada la Naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinticuatro (29) días del mes de abril del año dos mil once. (2011) Años: 201º y 152º
El Juez Temporal,

Abg. José Alfonso Ochoa Cárdenas
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha e publicó siendo las 03:07 p. m.
La Sec.,