En fecha 06-08-2009, la ciudadana: DELINDA MARTINEZ DE RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 3.455.531, asistida por el abogado. GUSTAVO ADOLFO LOPEZ PEREZ, inscrito en el Ipsa bajo el Nro. 94.983, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la ciudadana: CARMEN DEL PILAR CHIRINOS, alegando que entre ellos, existe un contrato de arrendamiento, el cual se había venido celebrando normalmente hasta la fecha 16-06-2005, en que se celebró un contrato extrajudicial de prorroga legal, el cual vencía el 16-12-2005, del cual consignó copia certificada marcada “A”, que visto que la arrendataria vencida la fecha de prorroga legal no había entregado el inmueble, se celebró un nuevo contrato de prorroga legal extrajudicial de forma privada en el cual se otorgaban seis meses adicionales contados a partir del 16-12-2005 al 16-06-2006, el cual consignó marcado “B”, igualmente la arrendataria, incumplió con su obligación de entregar el inmueble por lo cual, basándose en su buena fe y en la de la arrendataria, acudió a la División de Inquilinato y Ejidos de la Alcaldía del Municipio Palavecino, con el fin de llegar a un acuerdo amistoso mediante el ente administrativo, en dicha sede se acordó que la arrendataria debía entregar el inmueble para el 27-01-2007, de tal acuerdo consignaron original del acta marcada “C”, cosa que tampoco ocurrió, múltiples han sido sus gestiones para lograr que le sea entregado el inmueble pero no ha sido posible por la actitud omisiva de la arrendataria, pero sucede que en la actualidad, la arrendataria, ha dejado de cancelarle los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio, y para la presente fecha no ha recibido pago alguno, esta solicitud la realizó de conformidad al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, visto que han sido muchos los apercibimientos que se le han hecho a la arrendataria de su insolvencia y basada en la omisión de la misma en sus obligaciones arrendaticias, es que solicitó a este Tribunal se sirva decretar el desalojo inmediato de la arrendataria y que el inmueble en cuestión le sea entregado en perfecto estado de mantenimiento, solvente de todas sus obligaciones y libre de personas y cosas, así como también, le sean canceladas las cantidades insolutas y los montos concernientes a la cláusula penal por incumplimiento establecida en los contratos firmados por la arrendataria. Fundamento su acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 28, literal a del artículo 38 y 40 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Estimó la cuantía de la demanda, en la cantidad de DOCE MIL TREINTA BOLIVARES (BS. 12.030,00).- Anexó al libelo, marcado “A”, copia certificada de contrato de prorroga legal o transacción extra judicial notariado, marcado “B” original de la segunda prorroga legal o transacción extra judicial privada, marcado “C”, original de acta de transacción ante la División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Palavecino.-Finalmente, pidió al Tribunal que la presente demanda sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva y en consecuencia: 1.- Que la demandada, ciudadana: CARMEN DEL PILAR CHIRINOS, sea citada en el inmueble objeto de la presente acción.- 2.- Que la demandada sea condenada a desalojar el inmueble sujeto al objeto de la presente pretensión, el cual es propiedad única y exclusivamente de la demandante.-3.- Que la demandada sea condenada a pagar la cantidad de quince mil seiscientos treinta y nueve bolívares (Bs. 15.639,oo) por los conceptos explicados SUPRA, CAPITULO III, DE LA CUANTIA DE LA DEMANDA.- 4.- Que la demandada sea condenada a pagar todas y cada una de las costas y costos del procedimiento y por último, dado a que la cuantía de la demanda la hemos estimado según el plazo vencido y adeudado LA ARRENDATRIA, hasta el 31-07-2009, es por lo que se reservaron el derecho de actualizar dicha cuantía, conforme vaya pasando el tiempo, hasta la oportunidad de la definitiva de la causa.- A los folios 7 al 12, rielan los instrumentos fundamentales de la presente acción.- En fecha: 07-10-2009, se admitió la demanda.- A los folios 14 al 33, rielan las resultas de la citación debidamente practicada a la parte demandada, por parte del Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, Los Rastrojos.- En fecha: 14-06-2010, la parte demandada, se dio por citada.- Al folio 36, la parte actora, otorgó poder apud acta al abogado. GUSTAVO ADOLFO LOPEZ PEREZ.- En fecha: 28-06-2010, la parte actora, solicitó la confesión ficta de la parte demandada.- A los folios 39 y 40, riela escrito de contestación a la demanda, presentado por la parte demandada.- En fecha: 01-07-2010, este Tribunal, dictó Sentencia Interlocutoria, mediante la cual declaró SIN LUGAR, la cuestión previa ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.- En fecha: 19-07-2010, la parte actora diligenció.- En fecha: 22-07-2010, este Tribunal estampó auto.- En fecha: 23-07-2010, la parte demandada, dio contestación a la demanda.- En fecha: 26-07-2010, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.- Al folio 53, la parte actora diligenció.- En fecha: 27-07-2010, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.- En fecha: 04-08-2010, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, con anexos que corren insertos en autos a los folios 59 al 79, siendo admitidas por auto de fecha: 05-08-2010.-En fecha: 05-08-2010, la parte actora, diligenció.- En fecha: 09-08-2010, el Tribunal dejó constancia que el testigo: GUSTAVO RONDON, no compareció a declarar.- En fecha: 01-10-2010, este Tribunal difirió la sentencia y la parte actora diligenció.- En fecha: 11-10-2010, la parte demandada, diligenció.- Al folio 90, riela auto estampado por este Tribunal.- En fecha: 08-11-2010, la parte actora diligenció.- En fecha: 18-11-2010, la parte actora diligenció nuevamente, solicitando se dicte sentencia- En fecha: 25-01-2011, la parte actora diligenció nuevamente, solicitando se dicte sentencia.- En fecha: 03-03-2011, la parte actora diligenció nuevamente, solicitando se dicte sentencia.- Al folio 98, la parte actora diligenció nuevamente, solicitando se dicte sentencia.- Al folio 99, la parte actora diligenció nuevamente, solicitando se dicte sentencia.- Y habiendo transcurrido el lapso para dictar el fallo correspondiente en la presente causa, este Juzgador, procede a proferir el mismo, y en la parte dispositiva del presente fallo, ordenará la notificación de las partes, en los siguientes términos:
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
PRIMERO: En la oportunidad de la contestación a la demanda, la ciudadana: CARMEN DEL PILAR CHIRINOS BULNES, asistida por la Abogada en ejercicio CARMEN SANTANA, inscrita en el I. P. S. A. bajo el Nº 108.870, presentó escrito de contestación a la demanda, el cual cursa a los folios 40, 47 y 48, en donde: Alegó cuestiones previas según lo establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los numerales: Primero: En el fondo de la presente demanda, declara la parte querellante el incumplimiento de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, lo cual es totalmente falso y que lo demostrará a su debido tiempo y debido al supuesto incumplimiento de conformidad con el artículo 34 de la nueva ley de Arrendamiento inmobiliario, dicho procedimiento es la de un juicio breve que se lleva por un procedimiento especial, que a su ves (sic), el demandante solicitó el Cumplimiento de Contrato que en nuestra (sic) derecho procesal debe ser agotado por la vía Ordinaria apegándose este en los artículo 1.159, 1.67, 1.264, de nuestro Código Civil Venezolano Vigente y que ambos procedimientos no pueden ir conjuntamente por falta de compatibilidad en el proceso, que la parte demandante debe solicitar un solo procedimiento no ambos en la presente causa. Es por lo que interpuso cuestiones previas en su numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente. Que por todo lo anteriormente expuesto alegó Cuestiones Previas a la presente demanda intentada en su contra. En cuanto a la referida cuestión previa opuesta por la parte demandada, esta fue resuelta mediante Sentencia Interlocutoria dictada por este Juzgador, en fecha: 01-07-2010, la cual fue declarada SIN LUGAR.- Y así se declaró.-
Así las cosas, en cuanto al fondo la parte demandada, ciudadana: CARMEN DEL PILAR CHIRINOS BULNES, alegó lo siguiente: Que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana demandante Delinda Martínez y que para el 16 de Junio del año 2005 se celebró un contrato extrajudicial de prórroga legal con fecha de vencimiento de 16 de diciembre del mismo año, que vencido el contrato se celebró uno nuevo para desocupar el inmueble entre el 16 de Diciembre del año 2005 al 15 de Junio del año 2006. Que la parte demandante alegó haber celebrado con su persona un acuerdo amistoso en la División de Inquilinatos y Ejidos de la Alcaldía del Municipio Palavecino y de haber llegado a un acuerdo amistoso mediante ese ente administrativo para la entrega del inmueble en el cual reside. Asimismo, la parte demandante alegó que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los respectivos meses de Mayo, Junio y Julio del año 2009 y que para la presente fecha la ciudadana no ha recibido pago alguno. Que la parte demandante, enunció el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Igualmente en el Capitulo II (DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO) la demandante citó textualmente los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil.- De igual manera, la actora citó los artículos con Decreto de Rango de la Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: art. 28, 38 y 40. Pero justo en el artículo 40, alegó: “En la presente causa desde el 16 de abril del año 2009 LA ARRENDATARIA, no paga el canon de arrendamiento, ni paga la cláusula penal..” Negó, rechazó y contradijo, haber celebrado con la ciudadana demandante un acuerdo amistoso en la División de Inquilinatos y Ejidos de la Alcaldía del Municipio Palavecino y de haber llegado a un acuerdo amistoso mediante ese ente administrativo para la entrega del inmueble en el cual reside. Que para la fecha del 16 de junio del año 2006 en adelante, día en que debía desalojar el inmueble, la ciudadana Delinda Martínez, celebró con su persona un “CONTRATO VERBAL” en el de continuar la relación arrendaticia prueba de esto es que la ciudadana demandante continuó recibiendo los cánones de arrendamiento hasta Mayo 16 del año 2009, y para demostrar lo anteriormente expuesto consignó último recibo de pago en original emitido a la Administradora GEMARVI C. A. marcado con la letra “A” encargada de recibir los pagos de arrendamientos mensuales, “NO” 16 de abril como indicó la señora Delinda Martínez en la presente demanda; “En la presente causa desde el 16 de Abril del año 2009LA ARRENDATARIA, no paga el canon de arrendamiento, ni paga la cláusula penal…” Que para el próximo mes de pago del canon, o sea para el 16 de Junio del año 2009, la ciudadana demandante retiró de una forma muy sigilosa y fraudulenta sus documentos de la Administradora GEMARVI C. A. en donde durante mas de cuatro (4) años tenía la costumbre de apersonarse a pagar dicho cánones a la demandante, que al momento en que la ciudadana Delinda Martínez retiró los documentos y que relevó del compromiso a la administradora GEMARVI C. A. a recibir sus pagos, no le informó, ni dejó dicho a la misma, ni a su persona en donde ni a quien debía seguir cancelando sus obligaciones mensuales de arrendamiento para con ella, demostrando así “El Dolo” en hacerle caer en el incumplimiento de pago, no teniendo la parte demandante como demostrar que le informó acerca de cambio del domicilio de su pago, recayendo esta en la “Mora del Acreedor, por ofertas de pago hechas por el deudor al acreedor y las negativas es injusta. Que la parte demandante no podía ser localizada por medio de la administradora ni por medio de su persona, se apersonó a los Tribunales de Municipio de la ciudad de Palavecino, para así consignar los pagos de arrendamiento correspondientes hasta la fecha, quedando asentado en el Tribunal Segundo del Municipio Palavecino y Simón Planas, expediente N° 0067-2009, dinero de cánones de arrendamiento depositado en la cuenta corriente N° 70166190060284920 a favor del ciudadano DARIO RAMIREZ, “CONYUGE” de la ciudadana demandante y parte en el contrato de arrendamiento celebrado con su persona, así que por lo anteriormente expuesto; negó, rechazó y contradijo deberle pago alguno sobre el canon de arrendamiento y mucho menos cancelación de la cláusula penal, que la ciudadana demandante celebró con su persona un contrato de arrendamiento verbal una vez vencido el tiempo que le concedió para desalojar el inmueble y prueba de eso es que recibió durante treinta y cinco meses (35) de vencido el lapso para retirarse del inmueble el canon de arrendamiento y mas aun, que por mas de doce (12) meses le ha consignado y depositado el pago correspondiente ante el Tribunal y cuenta corriente correspondiente, respectivamente, pruebas que demostrará a su debido tiempo, si la demandante no hubiese querido continuar con la relación arrendaticia, que en este caso, no hubiera recibido el pago del canon a lo largo de 35 meses y la hubiera demandado por cumplimiento de contrato o desalojo del inmueble, pero no lo hizo por la convención verbal indeterminada que mantienen hasta la fecha, pero demandó fraudulentamente y dolosamente se rehusó a recibir el pago del canon de arrendamiento y no tuvo otra medida que consignarlos por Tribunales para la defensa de sus derechos. Que el contrato verbal, celebrado entre las partes surte el mismo efecto que los que gozan de fe pública en nuestra legislación y los mismos deben cumplirse de buena fe, ya que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes desde el pasado 16 de junio del año 2006 hasta la presente, es de “Tiempo Indeterminado” ratificando el mismo con el pago realizado por su persona durante treinta y cinco meses (35) de vencido el lapso para retirase del inmueble y de efectuado un nuevo contrato verbal y más aún, que por mas de doce meses le ha consignado y depositado el pago correspondiente ante el Tribunal y cuenta corriente correspondiente, respectivamente, sumando un total de cuarenta y siete (47) cánones pagados a la demandante. Negó, rechazó y contradijo deberle a la ciudadana Delinda Martínez la cantidad de Doce Mil Treinta Bolívares (Bs. 12.030) por concepto de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y Cláusula Penal, por lo anteriormente expuesto, no adeuda nada a la demandante. Que en el fondo de la demanda, declara la parte querellante el incumplimiento de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, lo cual, es totalmente falso y que lo demostrará a su debido tiempo, y debido al supuesto incumplimiento de conformidad con el artículo 34 de la nueva ley de Arrendamiento inmobiliario, que dicho procedimiento es la de un juicio Breve que se lleva por un procedimiento especial, a su vez, solicitando lo siguiente: “Realizó de conformidad a el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Visto que han sido muchos los apercibimientos que se le han hecho a la arrendataria de su insolvencia y basada en la omisión de la misma en sus obligaciones arrendaticias, es que solicitó a este Tribunal se sirva decretar el Desalojo inmediato de la Arrendataria y que el inmueble en cuestión le sea entregado en perfecto estado de mantenimiento…” o sea, un juicio por procedimiento especial, (juicio Breve) Art. 881 del Código Procesal Civil. Asimismo, la demandante solicitó la Ejecución del Contrato y el Pago de Daños y Perjuicios. Que en nuestro Derecho Procesal debe ser agotado por la “Vía Ordinaria” en nuestro Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente. Que ambos procedimientos no pueden ir conjuntamente por falta de compatibilidad en el proceso, la parte demandante debe solicitar un solo procedimiento no ambos en la presente causa.- Es por esto, que solicitó por llevar dos procedimientos distintos que no pueden originarse y agotarse por la misma vía judicial, declarada inadmisible, tal cual como reza el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 11, que establece: “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.
PUNTO PREVIO:
Por razones de técnica procesal y conforme a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa este Tribunal a pronunciarse en primer lugar, sobre las defensas previas opuestas por el demandado en su escrito de contestación de demanda que cursa a los folios 47 y 48 del presente expediente.
Prohibición de Ley de admitir la acción propuesta
- I -
Alegó la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda.
En ese sentido, la parte demandada señaló: “Que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana demandante Delinda Martínez y que para el 16 de Junio del año 2005 se celebró un contrato extrajudicial de prórroga legal con fecha de vencimiento de 16 de diciembre del mismo año, que vencido el contrato se celebró uno nuevo para desocupar el inmueble entre el 16 de Diciembre del año 2005 al 15 de Junio del año 2006. Que la parte demandante alegó haber celebrado con su persona un acuerdo amistoso en la División de Inquilinatos y Ejidos de la Alcaldía del Municipio Palavecino y de haber llegado a un acuerdo amistoso mediante ese ente administrativo para la entrega del inmueble en el cual reside. Asimismo, la parte demandante alegó que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los respectivos meses de Mayo, Junio y Julio del año 2009 y que para la presente fecha la ciudadana no ha recibido pago alguno. Que la parte demandante, enunció el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Igualmente en el Capitulo II (DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO) la demandante citó textualmente los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil.- De igual manera, la actora citó los artículos con Decreto de Rango de la Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: art. 28, 38 y 40. Pero justo en el artículo 40, alegó: “En la presente causa desde el 16 de abril del año 2009 LA ARRENDATARIA, no paga el canon de arrendamiento, ni paga la cláusula penal..” Negó, rechazó y contradijo, haber celebrado con la ciudadana demandante un acuerdo amistoso en la División de Inquilinatos y Ejidos de la Alcaldía del Municipio Palavecino y de haber llegado a un acuerdo amistoso mediante ese ente administrativo para la entrega del inmueble en el cual reside. Que para la fecha del 16 de junio del año 2006 en adelante, día en que debía desalojar el inmueble, la ciudadana Delinda Martínez, celebró con su persona un “CONTRATO VERBAL” en el de continuar la relación arrendaticia prueba de esto es que la ciudadana demandante continuó recibiendo los cánones de arrendamiento hasta Mayo 16 del año 2009, y para demostrar lo anteriormente expuesto consignó último recibo de pago en original emitido a la Administradora GEMARVI C. A. marcado con la letra “A” encargada de recibir los pagos de arrendamientos mensuales, “NO” 16 de abril como indicó la señora Delinda Martínez en la presente demanda; “En la presente causa desde el 16 de Abril del año 2009, LA ARRENDATARIA, no paga el canon de arrendamiento, ni paga la cláusula penal…” Que para el próximo mes de pago del canon, o sea para el 16 de Junio del año 2009, la ciudadana demandante retiró de una forma muy sigilosa y fraudulenta sus documentos de la Administradora GEMARVI C. A. en donde durante mas de cuatro (4) años tenía la costumbre de apersonarse a pagar dicho cánones a la demandante, que al momento en que la ciudadana Delinda Martínez retiró los documentos y que relevó del compromiso a la administradora GEMARVI C. A. a recibir sus pagos, no le informó, ni dejó dicho a la misma, ni a su persona en donde ni a quien debía seguir cancelando sus obligaciones mensuales de arrendamiento para con ella, demostrando así “El Dolo” en hacerle caer en el incumplimiento de pago, no teniendo la parte demandante como demostrar que le informó acerca de cambio del domicilio de su pago, recayendo esta en la “Mora del Acreedor, por ofertas de pago hechas por el deudor al acreedor y las negativas es injusta. Que la parte demandante no podía ser localizada por medio de la administradora ni por medio de su persona, se apersonó a los Tribunales de Municipio de la ciudad de Palavecino, para así consignar los pagos de arrendamiento correspondientes hasta la fecha, quedando asentado en el Tribunal Segundo del Municipio Palavecino y Simón Planas, expediente N° 0067-2009, dinero de cánones de arrendamiento depositado en la cuenta corriente N° 70166190060284920 a favor del ciudadano DARIO RAMIREZ, “CONYUGE” de la ciudadana demandante y parte en el contrato de arrendamiento celebrado con su persona, así que por lo anteriormente expuesto; negó, rechazó y contradijo deberle pago alguno sobre el canon de arrendamiento y mucho menos cancelación de la cláusula penal, que la ciudadana demandante celebró con su persona un contrato de arrendamiento verbal una vez vencido el tiempo que le concedió para desalojar el inmueble y prueba de eso es que recibió durante treinta y cinco meses (35) de vencido el lapso para retirarse del inmueble el canon de arrendamiento y mas aun, que por mas de doce (12) meses le ha consignado y depositado el pago correspondiente ante el Tribunal y cuenta corriente correspondiente, respectivamente, pruebas que demostrará a su debido tiempo, si la demandante no hubiese querido continuar con la relación arrendaticia, que en este caso, no hubiera recibido el pago del canon a lo largo de 35 meses y la hubiera demandado por cumplimiento de contrato o desalojo del inmueble, pero no lo hizo por la convención verbal indeterminada que mantienen hasta la fecha, pero demandó fraudulentamente y dolosamente se rehusó a recibir el pago del canon de arrendamiento y no tuvo otra medida que consignarlos por Tribunales para la defensa de sus derechos. Que el contrato verbal, celebrado entre las partes surte el mismo efecto que los que gozan de fe pública en nuestra legislación y los mismos deben cumplirse de buena fe, ya que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes desde el pasado 16 de junio del año 2006 hasta la presente, es de “Tiempo Indeterminado” ratificando el mismo con el pago realizado por su persona durante treinta y cinco meses (35) de vencido el lapso para retirase del inmueble y de efectuado un nuevo contrato verbal y más aún, que por mas de doce meses le ha consignado y depositado el pago correspondiente ante el Tribunal y cuenta corriente correspondiente, respectivamente, sumando un total de cuarenta y siete (47) cánones pagados a la demandante. Negó, rechazó y contradijo deberle a la ciudadana Delinda Martínez la cantidad de Doce Mil Treinta Bolívares (Bs. 12.030) por concepto de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y Cláusula Penal, por lo anteriormente expuesto, no adeuda nada a la demandante. Que en el fondo de la demanda, declara la parte querellante el incumplimiento de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, lo cual, es totalmente falso y que lo demostrará a su debido tiempo, y debido al supuesto incumplimiento de conformidad con el artículo 34 de la nueva ley de Arrendamiento inmobiliario, que dicho procedimiento es la de un juicio Breve que se lleva por un procedimiento especial, a su vez, solicitando lo siguiente: “Realizó de conformidad a el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Visto que han sido muchos los apercibimientos que se le han hecho a la arrendataria de su insolvencia y basada en la omisión de la misma en sus obligaciones arrendaticias, es que solicitó a este Tribunal se sirva decretar el Desalojo inmediato de la Arrendataria y que el inmueble en cuestión le sea entregado en perfecto estado de mantenimiento…” o sea, un juicio por procedimiento especial, (juicio Breve) Art. 881 del Código Procesal Civil. Asimismo, la demandante solicitó la Ejecución del Contrato y el Pago de Daños y Perjuicios. Que en nuestro Derecho Procesal debe ser agotado por la “Vía Ordinaria” en nuestro Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente. Que ambos procedimientos no pueden ir conjuntamente por falta de compatibilidad en el proceso, la parte demandante debe solicitar un solo procedimiento no ambos en la presente causa.- Es por esto, que solicitó por llevar dos procedimientos distintos que no pueden originarse y agotarse por la misma vía judicial, declarada inadmisible, tal cual como reza el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 11, que establece: “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. (subrayado nuestro)
Así las cosas, corresponde a este Juzgador determinar si efectivamente existe una prohibición expresa de ley para admitir la acción propuesta ó si, por el contrario, la admisión es admisible por distintas causales de las alegadas por el actor en su libelo.
En este orden de ideas, se tiene que en la ley especial y general no existe una prohibición expresa de ley para admitir la acción intentada por el actor, vale decir, el cumplimiento del contrato de arrendamiento que vincula a ambas partes; razón por la cual el primer supuesto de hecho no se encuentra configurado por lo que se procederá a determinar el segundo supuesto de hecho.
Con relación al segundo supuesto, relativo a que la acción sólo es admisible por determinadas causales distintas de las alegadas en autos.
El encabezamiento del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:
a) omissis…” (resaltado añadido)
De la norma antes transcrita se infiere que, el actor puede pretender la acción de desalojo cuando se trate de un inmueble arrendado con un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, según las causales previstas en dicha norma.
- II -
El Juez, en materia inquilinaria, debe hacer una valoración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea y, de esta manera, verificar si se le puede dar curso o no a la acción incoada.
En ese sentido se tiene que nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en fecha 24-04-2002 por la Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expte. Nº 02-0570, sentencia Nº 834, estableció lo siguiente:
…la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto,….
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (resaltado añadido)
Corolario de lo anterior y haciendo una valoración de los instrumentos fundamentales de la pretensión del actor, vale decir, que en autos riela a los folios 07 al 11, contratos de prorroga de arrendamiento, de los cuales se tiene que el primero se celebró con una duración de seis (06) meses contados a partir del día 16-06-2005 hasta el 16-12-2005, y el segundo por un lapso igual de SEIS (06) meses, contados a partir del día 16-12-2005 hasta el 16-06-2006, contratos estos que no fueron en modo alguno, impugnados, desconocidos o tachados por la parte demandada, y son apreciados por este Juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-
Asimismo, observó este Juzgador, que al folio 12 del presente expediente riela convenimiento celebrado entre las ciudadanas: DELINDA MARTINEZ DE RAMIREZ, en su condición de propietaria, y CARMEN DEL PILAR CHIRINOS, en su carácter de arrendataria del inmueble motivo de estas actuaciones, en donde convinieron ante la Alcaldía del Municipio Palavecino División de Inquilinato y Ejidos del Estado Lara, la entrega del inmueble por parte de la arrendataria en un lapso comprendido de seis(06) meses contados a partir del día 27-07-2006, hasta el día 27-01-2007, sin prorroga alguna…” Acta convenio, que no fue impugnada, desconocida o tachada por la parte demandada, siendo apreciada por este Juzgado, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-
Por tal motivo, se tiene la revisión de los instrumentos antes señalados, que los dos (02) contratos se trataban de prorrogas de arrendamiento, venciendo la última de ellas, el 16-06-2006. Asimismo, se evidencia, que el acta convenio fue celebrada en fecha 27-07-2006, en donde ambas partes convinieron de mutuo acuerdo la entrega del inmueble para el día 27-01-2007, igualmente evidencia este Sentenciador, que la parte actora alega –a su decir- que la parte arrendataria en la actualidad adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio, no especificando a que año corresponden, aunado a ello el accionante presentó su escrito libelar en fecha: 06-08-2009.-
Ante tal alegado, la parte accionante, arguyó que para la fecha del 16 de junio del año 2006 en adelante, día en que debía desalojar el inmueble, la ciudadana Delinda Martínez, celebró con su persona un “CONTRATO VERBAL” en el de continuar la relación arrendaticia prueba de esto es que la ciudadana demandante continuó recibiendo los cánones de arrendamiento hasta Mayo 16 del año 2009, hecho éste que evidentemente no fue controvertido por la parte actora, por lo que para este Juzgador nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.- Y ASI SE ESTABLECE.-
De igual manera se tiene que por previsión de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, el contrato de arrendamiento se indetermina únicamente si el arrendatario continua ocupando el inmueble después de vencido el término y el arrendador lo deja en posesión de la cosa arrendada y recibe cánones de arrendamiento, por operar la tácita reconducción.-
De manera que, en el caso sub iudice, resulta que por afirmación del actor, la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio, lo que deduce que la arrendadora continuó recibiendo los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento del convenio celebrado por ambas partes. Y ASI SE ESTABLECE.
Prevé el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de Ley, en caso contrario negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.
Establecido lo anterior, éste Tribunal observó que la parte actora, se fundamenta en dos (02) contrato de prorroga de legal de arrendamiento y un acta convenio, por medio del cual demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ambas partes, tomando como fundamento de derecho el artículo 1.159, 1.167, 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 28, 34, literal a del artículo 38 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y siendo que dichas normas no prevén la acción de DESALOJO, dada la naturaleza del contrato que vincula a ambas partes, no era la idónea puesto que no encuadra en el supuesto de hecho de la norma supra mencionada; es por lo que se considera que la demanda ha debido ser admitida por otras causales distintas a las alegadas en la demanda; con lo que se tiene que la cuestión previa opuesta y contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada CON LUGAR y consecuencialmente la demanda debe ser desechada y extinguido el proceso. Y ASI SE DECIDE.-----------------------------------------------------
En cuanto a los demás alegatos y probanzas traídas a los autos, este Juzgador considera innecesario analizarlos por cuanto el presente proceso quedo extinguido, sin embargo es importante señalarle a la parte actora, quien solicitó en varias oportunidades la confesión ficta de la parte demandada, que en fecha: 14-06-2010, la accionada: CARMEN CHIRINOS, se dio por citada en el presente juicio, a quien le correspondía dos(02) días de despacho siguientes, más un día como término de distancia, para dar contestación a la demanda, transcurriendo efectivamente en este Tribunal, los siguientes días de despacho: 15, 16 y 28 de Junio del año 2010, contestando la referida ciudadana el día 28-06-2010, dentro del lapso correspondiente de Ley.-Y ASI SE ESTABLECE.-
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