TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 19 de diciembre de 2011
201º y 152º

DEMANDANTE: PEDRO ALEJANDRO GIRÓN OLIVEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.867.514 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: ZULEYKA PINTO CASTILLO, NELLY GIL BLANCO y JAIRO JOSÉ GARCÍA, venezolanos, de este domicilio, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo los Nros. 20.724, 27.230 y 14.121 respectivamente.
DEMANDADO: SERDIVAL S.R.L, hoy SERDIVAL, C.A., Sociedad de Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de julio de 1.983, bajo el N°77, Tomo 26-A.
APODERADOS JUDICIALES: ARNALDO ZAVARCE PÉREZ, JOSÉ FRANCISCO BAEZ, ARNALDO MORENO LEON, KATRINA BLONVAL DE BOU MANSOUR, ISRAEL CURIEL y/o EDUARDO BORGES PAZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo los Nros. 55.655, 19.314, 19.186, 55.015, 55.961 y 9.062 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 55.915
DE LA CAUSA

Por escrito de fecha 06 de febrero de 2006, el abogado JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo el N° 10.110, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PEDRO ALEJANDRO GIRÓN OLIVEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.867.514 y de este domicilio, según consta en instrumento PODER autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Valencia del estado Carabobo, en fecha 18 de mayo de 2004, bajo el N° 14, Tomo 91, interpuso demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento contra la Sociedad de Comercio SERVIDAL, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el 29 de julio de 1983, bajo el Nº 77, Tomo 26-A, de la cual conoció el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha primero (01) de marzo de 2006, el ciudadano ALIS GILBERTO ORONOZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.794.191, en su carácter de Gerente General de la sociedad SERDIVAL, C.A., asistido de abogados, consignó escrito contentivo de la Contestación de la Demanda.
Ambas partes promovieron pruebas, la parte demandada presenta Escrito de Pruebas en fecha nueve (09) de marzo de 2.006; la parte actora lo hizo en fecha catorce (14) de marzo de 2.006. Posteriormente en fecha diecisiete (17) de marzo, la parte demandada consigna un segundo Escrito de Pruebas.
En fecha 14 de agosto de 2006, el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia definitiva, declaró Parcialmente Con Lugar la demanda, ordenó al demandado la entrega del inmueble arrendado y condenó a pagar al demandante la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 161.373,16).
En fecha 30 de octubre de 2006, el abogado JOSÉ FRANCISCO BAEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de SERDIVAL, C.A., apeló de la decisión dictada en fecha catorce (14) de agosto de 2.006; apelación oída en ambos efectos el 07 de noviembre de 2006.
En fecha 06 de diciembre de 2006, el Tribunal de alzada, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó sentencia definitiva, reformó el fallo del a-quo, declaró sin lugar la apelación, parcialmente con lugar la demanda y ordenó entregar el inmueble al actor.
En fecha 20 de marzo de 2007, el ciudadano ALIS GILBERTO ALBORNOZ, supra identificado, en su condición de Gerente General de la Sociedad de Comercio SERDIVAL, C.A., asistido por el abogado ARNALDO JOSÉ MORENO LEÓN, inscrito en Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo el N° 19.186, presentó Acción de Amparo Constitucional contra la referida sentencia dictada por el Tribunal de alzada. Del mismo conoció el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario del Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha 26 de julio de 2007, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario del Tránsito y Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo declaró con lugar la Acción de Amparo Constitucional interpuesta por el ciudadano ALIS GILBERTO ORONOZ, procediendo en su carácter de Gerente General de la Sociedad Mercantil SERDIVAL, C.A., asistido por el abogado ARNALDO JOSÉ MORENO LEÓN, supra identificado, decretando la nulidad de la sentencia dictada el 06 de diciembre de 2006 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de La Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando se dicte nueva sentencia, tomando en consideración los lineamientos asentados en el fallo que dictó.
En fecha 17 de noviembre de 2010, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niñas, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar el conflicto de competencia opuesto el 15 de octubre de 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declarando competente a este Juzgado para conocer de la presente causa.
En fecha 06 de octubre de 2011 (folio 55 Pieza N°2), la nueva Juez Provisorio designada Abogada Hildegarda Betancourt Fursow, se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 20 de octubre de 2011, el Alguacil de este tribunal ciudadano MIGUEL PÉREZ, estampó diligencia con la que consignó la boleta de notificación librada a la parte demandada, firmada por el abogado ISRAEL CURIEL, en su carácter de apoderado de ésta, con la cual se le hizo saber del abocamiento de la ciudadana Juez.
Así las cosas, pasa de seguida esta Juzgadora a dictar el pronunciamiento definitivo correspondiente, previo a las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
Siguiendo los parámetros de la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal, esta Juzgadora observa que la pretensión de la demanda interpuesta por el ciudadano PEDRO ALEJANDRO GIRÓN OLIVEROS, ut supra identificado, es la Resolución del Contrato de Arrendamiento y Entrega del Inmueble constituido por un (01) local, distinguido con el N° 4, planta baja, ubicado en la Prolongación de la Avenida Michelena, parcela F-6, Urbanización Industrial Carabobo, Valencia, Estado Carabobo, el cual fue objeto de arrendamiento con fines comerciales, por lo cual, de quedar firme el fallo que resuelva el contrato con la obligación de entregar el inmueble, se debe precisar si la presente causa se encuentra comprendida dentro del ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria del Viviendas.
El artículo 3º del referido Decreto, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668, el 06 de mayo de 2011, determina su ámbito objetivo de aplicación en los siguientes términos:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea “susceptible de una medida cuya práctica comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal”.
Como se lee de la norma citada, las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas, serán aplicables sólo en aquellas situaciones que sean “…susceptibles de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal; (subrayado del Tribunal) ya que ellas fueron dictadas con el propósito fundamental de proteger el derecho humano de vivienda consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, frente a la coyuntura que se vive en ese sector y para contener los abusos cometidos contra personas y sus grupos familiares, que generaron en el medio “terror en la familia inquilina a desalojar…”, tal como se expresa en la exposición de motivos del mencionado Decreto-Ley. En este orden de ideas, la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece en su artículo 1 lo siguiente: “La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda (…)”.
Precisado lo que antecede y visto el objeto litigioso de la presente causa, se aprecia que de acuerdo a la cláusula cuarta de los contratos que obran en los autos, quedó “expresamente convenido que LA ARRENDATARIA destinará el LOCAL para su oficina y deposito (sic) de equipos y accesorios para estaciones de servicios”, o sea, que el arrendamiento se hizo con fines comerciales; por lo tanto, queda excluido del ámbito objetivo de aplicación de los referidos textos legales. ASÍ SE DECIDE.
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS FORMULADOS EN EL LIBELO DE DEMANDA
Que el 02 de enero de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento con SERDIVAL, S.R.L., hoy SERDIVAL, C.A., de este domicilio, registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día 29 de julio de 1983, bajo el Nº 77, Tomo 26-A, el cual entró en vigencia el 1º de enero del citado año, por el cual le cedió un inmueble constituido por un (01) local, distinguido con el Nº 4, planta baja, ubicado en la Prolongación de la Avenida Michelena, parcela F-6, Urbanización Industrial Carabobo, en la ciudad de Valencia, estado Carabobo, por un canon mensual de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00); que el incumplimiento de la arrendataria en un solo pago del canon de arrendamiento, era causa suficiente para que el arrendador considerara rescindido el contrato de arrendamiento, exigir la inmediata desocupación del local y el pago de los cánones pendientes, a tenor de la cláusula segunda del mencionado contrato.
• Que de acuerdo a la cláusula tercera de dicho instrumento, se estableció que el contrato tendría una duración de seis meses fijos, prorrogable solamente por seis meses más, contados a partir del día primero (01) de enero de 2003. Salvo que la parte manifieste a la otra su voluntad de prorrogarlo con por lo menos treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, por lo cual su máxima duración sería hasta el 31 de diciembre del año 2003.
• Que el 02 de agosto de 2004, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia emitió la Resolución N° D.I.19-2004, mediante la cual se fijó como canon máximo de alquiler del inmueble arrendado, en la cantidad mensual de ciento siete mil sesenta y cuatro bolívares con catorce céntimos (Bs. 107.064,14), a cuya consecuencia se estableció la citada cantidad como nuevo canon arrendaticio a partir del 02 de agosto de 2004.
• Que por cuanto el contrato de arrendamiento se inició el primero (01) de enero de 2003 y concluyó el día 31 de diciembre de 2003, y dado que ha mantenido con el demandado una relación contractual de más de diez años, le corresponde a éste una prórroga legal de tres años, la cual se iniciaba el primero (01) de enero de 2004 y concluiría el 31 de diciembre de 2006.
• Que el arrendatario ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil cuatro (2004), todos los meses del año dos mil cinco (2005) y enero del año dos mil seis (2006), es decir, afirma que le debe dieciocho (18) mensualidades.
• Que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado; que en el transcurso de la prórroga legal el inquilino debía seguir cumpliendo con sus obligaciones contractuales y que con la falta de pago de las dieciocho cuotas de canon de arrendamiento mencionadas, violó el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que el ciudadano ALIS GILBERTO ORONOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.794.191 y de este domicilio, se constituyó en el referido contrato en Fiador Personal.
• Que en virtud de los hechos que expuso, demandó a la empresa SERDIVAL, S.R.L, hoy SERDIVAL, C.A., persona jurídica de este domicilio, según acta de asamblea registrada en fecha 07 de mayo de 1993, constituida y registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el día 29 de julio de 1983, bajo el Nº 77, Tomo 26-A, representada por su Gerente General, ciudadano ALIS GILBERTO ORONOZ, en su condición de arrendatario y fiador, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Primero: “La arrendataria, empresa Serdival C.A. identificada anteriormente, en la resolución del contrato de arrendamiento en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año dos mil cuatro (2004), enero febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año dos mil cinco (2005) y enero del año dos mil seis (2006), es decir, dieciocho (18) mensualidades, y como consecuencia de ello, en la entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas y solvente de los servicios públicos y privados de los cuales está dotado el inmueble arrendado, tales como agua, aseo domiciliario y electricidad o energía eléctrica, todo previsto en la Cláusula Sexta del aludido contrato”. Segundo: ”La arrendataria, empresa Serdival, C.A. y su fiador, el señor Alis Gilberto Oronoz, ambos identificados, en pagar la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.927.154,50), por concepto de indemnización por uso del inmueble arrendado durante los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año dos mil cuatro (2004), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año dos mil cinco (2005) y enero del año dos mil seis (2006), es decir, dieciocho (18) mensualidades, a razón de ciento siete mil sesenta y cuatro bolívares con catorce céntimos (Bs. 107.064,14) mensual”. Tercero: “La arrendataria, empresa Serdival, C.A., y su fiador, el señor Alis Gilberto Oronoz, ambos identificados, en pagar los servicios públicos, tales como agua, aseo domiciliario y servicio eléctrico o luz del inmueble. Cuarto: “La arrendataria, empresa Serdival, C.A., y su fiador, el señor Alis Gilberto Oronoz, ambos identificados, en pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados”.
ALEGATOS FORMULADOS EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En el escrito de contestación de la demandada SERDIVAL, C.A. rechazó, negó y contradijo la demanda y alegó las siguientes razones y defensas:
• Que al 1º de marzo de 2006 (día en que se consignó el escrito de contestación), el contrato se había convertido a tiempo indeterminado, ya que una vez vencido el término y su prórroga no se cumplió por parte del arrendador con por lo menos treinta días de anticipación, la notificación de no prorrogar el señalado contrato, tal como lo reza la cláusula cuarta del mismo.
• Que “la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Título VIII Del Reintegro: establece en su Artículo 58, que los inmuebles sometidos a regulación conforme a dicho decreto quedarán sujetos a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”. (Sic folio 31 vuelto)
• Que es falso que se encuentre en el estado de insolvencia que le atribuye el demandante, por cuanto según la Resolución emitida por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, N° D.I.19-2004, con fecha 02 de agosto de 2004, “fue regulado el inmueble por la cantidad de CIENTO SIETE MIL SESENTA Y CUATRO CON CATORCE CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs. 107.064,14), lo cual significa que mi representada por los efectos del reintegro ha cancelado las mensualidades que demanda en su libelo el demandante…” (Sic)
• Que los “reintegros previstos en éste título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste solvente en estado de solvencia cuando el importe de tal reintegro establecido mediante sentencia definitiva firme…” (Sic)
• Que mantiene a su favor un reintegro superior en bolívares por concepto de cánones de arrendamiento cancelados y que son superior a la cantidad de un millón novecientos veintisiete mil ciento cincuenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.927.154,50), por lo cual se encuentra solvente.
• Que el demandante acepta que la relación contractual tiene más de diez años, lo que quiere decir que tiene derecho a la figura de la repetición hace más de diez (10) años, con lo cual queda demostrado que está solvente en la mensualidades reclamadas por el demandante.
• Que por todo lo que expresó no es procedente la demanda de resolución del contrato de arrendamiento.
Esta sentenciadora a fin de dar cumplimiento al requisito indicado en el numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, expresa que el problema judicial a dilucidar es sí ciertamente el demandado adeuda los cánones de arrendamiento que el demandante afirma impagados; sí el contrato es a tiempo determinado o no; sí ha lugar al reintegro por sobre pago de alquileres y la compensación de las obligaciones, que el demandado opuso en la contestación y sí debe prosperar la acción de resolución del contrato de arrendamiento que propuso el demandante.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En el escrito de promoción de pruebas, el demandante promovió el mérito favorable de autos, especialmente:
a) El poder otorgado por el demandante, que riela a los folios seis (06) y siete (07) de la Pieza Principal Nro. 1 El referido mandato fue otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, no fue tachado de falso por el adversario del promovente, el cual se aprecia con el carácter de instrumento público que tiene de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil. Por lo tanto, se tiene como apoderado del demandante al abogado Juan Vicente Arciniega Arnao. ASÍ SE DECIDE.
b) El último contrato suscrito por las partes, folios ocho (08) al trece (13) ambos inclusive de la Pieza Principal Nro. 1. Tal instrumento privado no fue impugnado por la demandada; ergo, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público, tal y como establece el artículo 1.363 del Código Civil. Por tal virtud, se tiene como cierto los hechos materiales en él declarados, tales como la identidad de las partes, que entró en vigencia el 1º de enero de 2003, la identidad del objeto del contrato identificado en este fallo, que el canon mensual era de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), y que el contrato tenía una duración de seis (6) meses, prorrogable solamente por seis (6) meses más, contados a partir del primero (01) de enero del año 2003, a tenor de la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.
c) Copia de la regulación N° D.I. 19.2004, de fecha 02 de agosto de 2004. Esta prueba se refiere a la Resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Valencia-Dirección de Inquilinato, la cual fijó como canon máximo mensual del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cantidad de ciento siete mil sesenta y cuatro bolívares con catorce céntimos (Bs. 107.064,14); instrumento administrativo respecto al cual están contestes las partes, en virtud de lo cual se tiene como canon máximo mensual la expresada cantidad. ASÍ SE DECIDE.
d) La confesión de la parte demandada en la contestación de la demanda en la cual reconoce como adeudados los meses relacionados en el libelo. Con relación a este tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia tiene pacíficamente asentado que “las exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio probatorio, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal”, pues está ausente el animus confitendi; es decir, que los hechos alegados, admitidos y controvertidos en juicio, sólo son útiles para la fijación de la carga de la prueba (sentencia Nº 843, 13 de noviembre de 2007, repertorio Ramírez & Garay, Tomo 249, p. 656, corchetes añadidos). En atención a la doctrina citada, se desestima lo promovido por el demandante. ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En su escrito de promoción de pruebas la parte demandada promovió:
Primero: Invocó el mérito favorable de autos, especialmente el que se desprende del libelo en lo referido al tiempo de servicio y la regulación de alquileres. Por las razones arriba expresadas se desestima lo promovido como medio probatorio. ASÍ SE DECIDE.
Segundo: a) Promovió tres contratos de arrendamiento suscritos por las partes, con el propósito de demostrar que la relación inquilinaria es por tiempo indeterminado desde hace mucho más de diez años. Con relación a este medio de prueba, quien Juzga observa que consiste en tres instrumentos privados que no fueron impugnados por la parte contraria al promovente. Por tanto, hacen plena fe respecto a los hechos en ellos declarados por las partes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil. Y dado que en la cláusula tercera del contrato más antiguo (folio 42 y siguientes de la Pieza Principal Nro. 1), las partes declararon que el contrato era por el tiempo determinado de un año fijo, sin prórroga, contado a partir del primero (01) de enero de 1999, se establece que la relación inquilinaria al tiempo de interposición de la demanda, el 06 de febrero de 2006, tenía una duración de siete años. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, esta juzgadora considera necesario precisar que en la cláusula tercera del último contrato suscrito por las partes, las partes estipularon:
“De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” que este contrato es por tiempo determinado; el plazo de duración del mismo es de seis (06) meses fijos, prorrogable solamente por seis (06) meses más, contados a partir del primer (01) día de enero del año 2003 hasta el treinta (30) de junio del año 2003, siempre y cuando “LA ARRENDATARIA” estuviere solvente con el pago de las cuotas mensuales de arrendamiento y se fijará un nuevo canon de arrendamiento a establecer por EL “ARRENDADOR”.
De lo anterior se desprende que el contrato tuvo un tiempo fijo de duración, cuyo término máximo expiró el primero (01) de diciembre de 2004. Por lo tanto y dado que a la expiración del término máximo antes citado, el arrendador dejó a la demandada en posesión del inmueble más allá del primero (01) de enero de 2004, hecho no controvertido por las partes, pues el demandante afirmó en el libelo, que a la arrendataria le correspondía un término de prórroga legal que concluiría el 31 de diciembre de 2006, aunado a que ésta afirmó en la contestación que dicho “contrato está a la presente fecha automáticamente renovado y a tiempo indeterminado”, es obvio deducir que se produjo la tácita reconducción del contrato, esto es, que por imperio del artículo 1.600 del Código Civil, el contrato se presume y se tiene como renovado y se regla como los arrendamientos hechos a tiempo sin determinación de término. ASÍ SE DECLARA.
b) Resolución de la Regulación de Alquileres, emitida por la Alcaldía de Valencia-Dirección de Inquilinato signada D.I. de fecha 02 de agosto del 2004, la cual establece que el canon máximo mensual del inmueble objeto del contrato de arrendamiento es ciento siete mil sesenta y cuatro bolívares con catorce céntimos (Bs. 107.064,14), medio probatorio analizado anteriormente en el cuerpo del presente fallo.
c) Promovió marcados E, F y G, instrumentos consistentes en declaración de solvencia de Hidrocentro, del Instituto Municipal del Ambiente (IMA) de la Alcaldía de Valencia y de la C. A. Electricidad de Valencia, en los cuales los respectivos institutos declaran que el inmueble arrendado no presenta deudas con ellos.
Dado que los instrumentos emanados de Hidrocentro (folio 68) y de C. A. Electricidad de Valencia (folio 70 y 71), ambos de la Pieza Principal Nro. 1, son de carácter privado emanados de terceros, que no son parte en el juicio ni causahabientes de las mismas, para que pudieran producir efecto en el proceso han debido ser ratificados por los terceros mediante la prueba testimonial, tal y como dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; de modo que como no aparecen ratificados del modo indicado en la ley, los mismos deben ser desechados. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al instrumento emanado por el Instituto Municipal del Ambiente (IMA) de la Alcaldía de Valencia (folio 69 de la Pieza Principal Nro. 1), por devenir de un órgano de la Administración Descentralizada, goza de la presunción de verdad de que están revestidos los instrumentos administrativos, hasta que no sean desvirtuados, lo que no aparece en autos,. Por tanto, se establece que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encontraba solvente el 16 de enero de 2006 con el pago del servicio del aseo urbano. ASÍ SE DECIDE.
Analizado el material probatorio aportado por las partes, se hace indispensable hacer las siguientes consideraciones para resolver el problema judicial planteado.
El demandante alega que la arrendataria incumplió con la obligación de pagar dieciocho (18) cánones de arrendamiento, comprendidos desde el mes de agosto de 2004 hasta enero de 2006, ambos inclusive, los cuales suman un millón novecientos veintisiete mil ciento cincuenta y cuatro bolívares, con cincuenta céntimos (Bs. 1.927.154,50).
Por su parte, el demandado opuso, como defensa de fondo, que por efecto de la regulación emanada de la Alcaldía de Valencia-Dirección de Inquilinato signada D.I. 19-2004, de fecha 02 de agosto de 2004, que estableció el canon máximo mensual del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en ciento siete mil sesenta y cuatro bolívares con catorce céntimos (Bs. 107.064,14), tiene derecho a que se le repita lo que había pagado por sobrealquileres “hace más de diez años” (folio 31 de la Pieza Principal Nro. 1).
También alegó que los reintegros son compensables cuando sean iguales o superiores a lo que corresponda pagar por concepto de alquiler, cuando el reintegro haya sido establecido mediante sentencia definitiva y firme, según lo establecido en el artículo 63 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que mantiene a su favor un reintegro superior a la cantidad de un millón novecientos veintisiete mil ciento cincuenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.927.154,50), por lo que se encuentra solvente.
Viene al caso citar, la sentencia Nº 1509, publicada el 17 de julio de 2007, por nuestra Sala Constitucional en la que dejó asentado que no corresponde a la parte actora probar el impago de los cánones que afirme, pues es la alegación de un hecho negativo, sino que, es a la otra parte, al arrendatario, a quien corresponde probar el hecho positivo del pago (vid, repertorio de jurisprudencia Ramírez & Garay, Tomo 246, p.p. 289 y 290).
Según el citado criterio de la Sala Constitucional en consonancia con el principio de la carga de la prueba, según el cual quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, principio probatorio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, se debe concluir que corresponde a la parte demandada probar que había pagado los cánones de arrendamiento o que se había extinguido esta obligación, carga que no desplegó en el proceso.
Como ya se dijo, el demandado opuso como defensa de fondo el reintegro de alquileres y la compensación de ellos, como medio de extinción de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, que el demandante afirma insolutos, con lo que incurrió en un grave error de técnica procesal.
En efecto, en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 18 de octubre de 2011, expediente Nº AA20-C-2011-16, ésta fijó la siguiente doctrina:
“Por lo tanto, al tratarse de una demanda de desalojo y subsidiariamente de resolución de contrato de arrendamiento, para considerar la compensación de forma válida el actor ha debido constituirse a su vez en deudor del demandado en los términos del artículo 1.331 del Código Civil, y esto requeriría de una sentencia que declarase la existencia de pago de lo indebido, de modo que no puede operar la compensación de pleno derecho en los términos planteados por el formalizante.
Precisamente la compensación en este caso ha debido ser planteada como una pretensión autónoma –vía reconvención–, (…) permitiendo al actor de ser reconvenido igualmente oponer, contradecir y ejercer su defensa respecto a este nuevo planteamiento, es decir, discutir la causa de la entrega del dinero adicional.
Expresado en otras palabras, el demandado, a propósito de la compensación ¬–la cual deberá probar su causa– potencialmente convierte al actor también en demandado, y éste tiene el derecho de defenderse, contradecir y procurar enervar las pretensiones de su contraparte. De allí que, la compensación deba ser tramitada como una pretensión principal, a los fines de mantener a las partes en igualdad de condiciones y oportunidades para defenderse”.
Quien aquí decide hace suyo en un todo el citado criterio de la Sala de Casación Civil, aplicable mutatis mutandi al caso en examen.
El autor patrio Arístides Rengel-Romberg define a la pretensión procesal como “el acto por el cual un sujeto se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide al juez que dicte una resolución con autoridad de cosa juzgada que la reconozca” (1994. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen II, Editorial Arte, Caracas, p. 109).
Señala el citado autor que los elementos principales de la pretensión son: los sujetos, el objeto y el título. Este último lo define como la razón, fundamento o motivo de la pretensión aducida en juicio; es decir, el título nos dice por qué se pide.
En el caso bajo examen, al demandado oponer el reintegro de alquiler y la compensación como fórmula para extinguir las obligaciones que se le imputan como incumplidas, como defensa de fondo, aportó un nuevo título al proceso, una nueva razón, fundamento o motivo de pedir, esto es, se afirmó mediante el nuevo título (reintegro y compensación de alquileres) acreedor de un interés jurídico frente al demandante, quien, como al no haber sido reconvenido, no gozó en el proceso de la oportunidad de contradecir la pretensión del demandado, motivo por el cual tal defensa no puede prosperar sin que se violentara al demandante sus derechos al debido proceso y a la defensa consagrados en el artículo 49 de nuestra Constitución, razón que determina que la defensa de reintegro de alquileres y la compensación de ellos, no puede prosperar. Esto trae como consecuencia, que se tenga a la arrendataria como incumplidora de la obligación de pagar los dieciocho (18) cánones de arrendamiento comprendido desde el mes de agosto de 2004 hasta el mes de enero de 2006, ambos inclusive, como se alegó en el libelo de la demanda. ASÍ SE DECIDE.
No escapa a quien sentencia, que la presente causa tuvo su origen en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, acción prevista para los contratos a tiempo determinado y que el sometido a examen judicial es un contrato a tiempo indeterminado por la tácita reconducción que se produjo, sin embargo, el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como resolución, cuando en realidad ha podido ser de desalojo de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede comportar que se desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, máxime cuando en el caso de autos se observa: a) Que de conformidad con el artículo 33 de la citada ley, las demandas por desalojo, o resolución de un contrato de arrendamiento se sustanciarán y sentenciarán por el mismo procedimiento, de modo que el yerro en la denominación de la acción no aparejó ningún gravamen a la demandada ni comportó que se haya tramitado un procedimiento distinto al que corresponde, de modo que no se omitió ninguna formalidad esencial; b) Que es el causal de desalojo, a tenor de los dispuesto en el literal a) del artículo 34 eiusdem, “que el arrendatario haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, en propias palabras de la ley. Como quiera que en autos quedó fijado que la arrendataria dejó de pagar dieciocho (18) mensualidades consecutivas, en nada dañó a la demandada el rótulo de la acción calificado de resolución de contrato en vez de demanda de desalojo. Otra cosa sería que se hubiese demandado la resolución con motivo del impago de un solo canon. Admitir lo contrario, premiar un formalismo excesivo, contrario al espíritu y propósito de lo que orienta al Estado democrático y social de Derecho y Justicia en que se constituyó expresamente Venezuela a partir de la entrada en vigencia de la Constitución de 1999 (artículo 2), y al mismo tiempo sería despreciar los principios cardinales referidos al proceso como instrumento para la realización de justicia y a la tutela judicial efectiva, establecidos en los artículos 257 y 26 de nuestra Carta Magna, los cuales establecen:
Artículo 257. – “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”. (Negrillas del Tribunal)
Artículo 26. –“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles. (Negrillas del Tribunal)
En virtud de las razones de hecho y de derecho precedentemente expresadas y en atención a los principios y valores constitucionales que inspiran a nuestro Estado social de Derecho y Justicia, referidos al proceso como un instrumento para la realización de la justicia y al derecho subjetivo de la tutela judicial efectiva, el dispositivo de este fallo declarará con lugar la demanda.
III
DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre del República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano PEDRO ALEJANDRO GIRÓN OLIVEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 4.867.514 contra la Sociedad Mercantil SERDIVAL C.A., ya identificada ut supra. SEGUNDO: Se condena a SERDIVAL, C.A. a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el número 4, planta baja, ubicado en la Prolongación de la Avenida Michelena, parcela F-6 de la Urbanización Industrial Carabobo, Valencia, Estado Carabobo. TERCERO: Se condena a SERDIVAL, C.A. a pagar a la parte actora la cantidad demandada de un UN MILLÓN NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS. (Bs.1.927.154, 50) reclamada en el libelo, hoy re-expresada en la cantidad de MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 1.927,15).
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a SERDIVAL, C.A. al pago de las costas del proceso.
Notifíquese a las partes la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
Publíquese y déjese copia.
LA JUEZA PROVISORIA,

ABOG. HILDEGARDA BETANCOURT FURSOW

LA SECRETARIA TITULAR,

ABOG. ROSA VIRGINIA ANGULO AGUILAR

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:35 de la tarde.

LA SECRETARIA TITULAR,

ABOG. ROSA VIRGINIA ANGULO AGUILAR

Expediente Nro. 55.915
HBF/HBF