TSJ Regiones - Decisión

Asunto: AP11-R-2010-000157 Aux.: WM.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintisiete (27) de enero de dos mil once (2011).
Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
Visto:
PARTE DEMANDANTE: BANCO PLAZA, C. A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de marzo de 1989, bajo el Nº 72, Tomo 59-A-Pro, modificados posteriormente sus estatutos sociales en fecha cinco (05) de abril de mil novecientos noventa y uno (1991), bajo el Nº 08, Tomo 11-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.358 y 67.301, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: COMERCIAL FRUTAR, C. A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de noviembre de mil novecientos sesenta y tres (1963), bajo el Nº 24, Tomo 35-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: TRINA GASCUE y EZRA MIZRACHI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.304 y 2.523, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Recurso de Apelación).
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
-I-
Conoce este órgano jurisdiccional del presente asunto proveniente del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana TRINA GASCUE, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 30.304, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada, Sociedad Mercantil COMERCIAL FRUTAR, C. A., en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en contra de su mandante ante ese juzgado la Sociedad Mercantil BANCO PLAZA, C. A., contra la decisión de fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil nueve (2009) dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se inicio el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha treinta y uno (31) de marzo de dos mil ocho (2008) por los ciudadanos OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.358 y 67.301 respectivamente, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil BANCO PLAZA, C. A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole previa la distribución de ley su conocimiento al juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En fecha veintiuno (21) de abril de dos mil ocho (2008) el a-quo admitió la presente acción y ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte actora consigno a los autos los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada, siendo librada la misma en fecha veintinueve (29) de abril de dos mil ocho (2008).
En fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte actora dejo constancia de haber entregado las expensas necesarias al alguacil de esta instancia judicial a los fines de su traslado.
En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil ocho (2008) compareció ante el a-quo el ciudadano ALCIDES ROVAINA, quien en su carácter de alguacil de esa instancia judicial consigno a los autos bolete de citación en virtud de la imposibilidad de realizar la citación personal de la parte demandada.
En fecha cinco (05) de junio de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte accionante solicito se citara a la parte demandada mediante carteles lo cual ese juzgado acordó mediante auto de fecha diez (10) de junio de dos mil ocho (2008) siendo consignados los respectivos ejemplares de la publicación en fecha diecinueve (19) de junio de dos mil ocho (2008), dejando la secretaria del a-quo en esa misma fecha la constancia de haber cumplido con todas las formalidades a que se refiere el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil ocho (2008) comparece ante el a-quo la representación judicial de la parte accionante y solicitó se le designara defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por dicho órgano jurisdiccional mediante auto de fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil ocho (2008) designando a la ciudadana CARMEN LAURA ROMERO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.580, quien estando debidamente notificada, acepto el cargo y presto el juramento de ley en fecha cinco (05) de marzo de dos mil nueve (2009).
En fecha doce (12) de marzo de dos mil nueve (2009) previa la solicitud de la parte accionante, el a-quo libro compulsa de citación a la parte accionada en la persona de su defensor judicial designado, consignando en fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil nueve (2009) el ciudadano DAVID BERMUDEZ, en su carácter de alguacil de esa instancia judicial el correspondiente recibo de citación debidamente firmado por la defensora ad-litem designada.
En fecha treinta (30) de marzo de dos mil nueve (2009) la defensora ad-litem de la parte accionada consiga a los autos escrito de contestación de la demanda y en esa misma oportunidad comparece ante el tribunal de merito la ciudadana TRINA GASCUE, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 30.304, quien en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada consigna escrito de contestación de la demanda y documento poder que acredita su representación.
En fecha trece (13) de abril de dos mil nueve (2009) la representación judicial de la parte accionante consigna a los autos escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas por la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda.
En fecha dieciséis (16) de abril de dos mil nueve (2009) la parte accionada consigna escrito de promoción de pruebas las cuales fueron debidamente admitidas mediante auto de fecha veinte (20) de abril de dos mil nueve (2009).
En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil nueve (2009) la parte accionante consigno escrito de promoción de pruebas sobre el cual el a-quo se pronuncio en esa misma fecha.
En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil nueve (2009) el a-quo dicto sentencia declarando CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la Sociedad Mercantil BANCO PLAZA, C. A., en contra de la Sociedad Mercantil COMERCIAL FRUTAR, C. A., ambas partes identificadas en autos; SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 3º del art.346 CPC; Cumplido el contrato por vencimiento de la prórroga de ley, y en consecuencia condena a la demandada a la entrega real y efectiva del inmueble de autos distinguido como: “LOCAL Nº 4, SITUADO EN LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO LA PLAYA, IDENTIFICADO CON EL CÓDIGO DE CATASTRO Nº 12-09/31-01, UBICADO EN LA CALLE 500, ESQUINA CON LA CALLE 600, MANZANA F, DE LA URBANIZACIÓN COMERCIAL QUINTA CRESPO, PARROQUIA SANTA TERESA, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL” así como al pago de las costas, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notificadas las partes de la decisión anteriormente narrada, en fecha veinte (20) de julio de dos mil nueve (2009) la representación judicial de la parte accionada apelo de la resolución in comento.
En fecha veintiuno (21) de julio de dos mil nueve (2009) el a-quo insto a la parte gananciosa de la demanda a pronunciarse sobre la solicitud de fianza de la parte perdidosa, a fin de evitar el secuestro previsto en el ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diez (10) de agosto de dos mil nueve (2009) ese juzgado fija la fianza solicitada.
En fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil diez (2010) la parte accionada consigna a los autos fianza judicial.
Mediante auto de fecha ocho (08) de marzo de dos mil diez (2010) el a-quo oye la apelación propuesta por la parte accionada y ordena remitir mediante oficio el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del circuito de los Juzgados de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.
En fecha veintiuno de diciembre de dos mil diez (2010) previa la distribución de ley este juzgado le dio entrada a la presente causa y fijo oportunidad para dictar sentencia, la cual llegada la fecha fue diferida para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes en virtud del cúmulo de trabajo existente en este órgano jurisdiccional.
En este sentido pasa este sentenciador a analizar los alegatos esgrimidos por las partes en el decurso del presente proceso:
Expone la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que su representada es propietaria y arrendadora del inmueble distinguido como: local 4, de la planta baja del Edificio La Playa, ubicada en la Calle 500, esquina de la Calle 600, Manzana “F”, de la Urbanización Quinta Crespo, Parroquia Santa Teresa, Caracas.
Que el primero (01) de mayo de mil novecientos noventa (1990) se celebró contrato de arrendamiento inmobiliario entre las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA M. L., TOVAR, C. A., como arrendador, y COMERCIAL FRUTAR C. A., como arrendataria por el inmueble de autos, habiéndose establecido en la cláusula tercera que el lapso de duración sería de un (1) año partir de la firma del contrato, y que se prorrogaría por períodos iguales, si con un mes de anticipación por lo menos al final de cada período, cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario.
Que consta de solicitud Nº S-2255 que el Juzgado Decimosegundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procediendo a solicitud de su representada (BANCO PLAZA, C. A.) en fecha quince (15) de octubre de dos mil tres (2003) notificó a la parte demandada la compra venta que se suscribiera sobre el inmueble arrendado, la voluntad del accionante de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que por tener la relación arrendaticia una duración total de catorce años le informo que le correspondía hacer uso de una prórroga legal de hasta tres (3) años que terminarían el primero (01) de mayo de dos mil siete (2007).
Que hasta la presente fecha la parte demandada ha incumplido con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado, razón por la cual demanda a la Sociedad Mercantil COMERCIAL FRUTAR, C. A., para que convenga o sea condenada a: PRIMERO: A hacerle la entrega material real y efectiva del inmueble dado en arrendamiento, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió, solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble y SEGUNDO: Las costas y costos del presente procedimiento.
Solicitando finalmente se decretara medida de Secuestro sobre el bien inmueble dado en arrendamiento.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad respectiva, mediante escrito de contestación negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la actora en su libelo de demanda así como el derecho invocado.
Opuso la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio
Que la actora carece de capacidad para actuar en juicio, por cuanto la relación arrendaticia que mantuvo su representada sobre el inmueble de autos, siempre fue con la ADMINISTRADORA M.L. TOVAR h C.A., quien actuaba en representación del anterior propietario.
Que la actora no ha demostrado ser la arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y que el anterior propietario nunca notificó a su representada de la venta y la cesión de los derechos a la nueva propietaria BANCO PLAZA, C.A., por lo que desconoce su cualidad como arrendadora.
Asimismo, niega que la arrendadora ADMINISTRADORA M.L. TOVAR h C.A., haya notificado a su representada de la voluntad de no prorrogar el contrato suscrito en fecha 01 de mayo de 1990, así como tampoco la haya notificado del plazo de tres (3) años de la prorroga legal, a partir del primero (1ro) de mayo de 2003.
De la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal tercero (3ro ) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Alega la representación judicial demandada respecto a la cuestión previa opuesta que la relación arrendaticia se inicia mediante contrato de arrendamiento suscrito el primero (01) de mayo de mil novecientos noventa (1990) entre la Sociedad “ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A.” y no obstante existe una cesión de derechos de parte de la Sociedad “ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A.” al hoy actor BANCO PLAZA, C. A., este ultimo no ha suscrito contrato de arrendamiento con su mandante por lo cual mal podría demandar dicha entidad bancaria el cumplimiento de un contrato de arrendamiento del cual no ha demostrado ser la ARRENDADORA, explanando que existe ilegitimidad de la persona del actor por no tener capacidad de comparecer en juicio.
En este sentido, este juzgado observa: El ordinal Tercero (3ro) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. (Negrillas del Tribunal)
Al respecto, constata quien suscribe, que la parte accionante fundamenta su acción en un contrato de arrendamiento suscrito una parte por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C. A.” suficientemente autorizada por el propietario del bien inmueble y por la otra por la parte hoy demandada COMERCIAL FRUTAR, C. A.
De la misma manera la accionante acompaña a su escrito libelar un documento traslativo de propiedad del cual se desprende su cualidad como propietario del bien inmueble dado en arrendamiento lo cual el demandado reconoce.
Así las cosas, comparte esta alzada el criterio del a-quo al establecer que cuando el BANCO PLAZA, C.A. adquiere la totalidad del inmueble dado en arrendamiento, lo mismo se traduce en que este pasa a ser EL ARRENDADOR de los contratos de arrendamiento que existían antes de su compra, celebrados por ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A., en representación del propietario anterior quedando subrogado en ese carácter. Y así se establece.
De igual forma comparte esta alzada el criterio del tribunal de merito al establecer que la cuestión previa establecida por el legislador en el ordinal tercero (3º) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil va dirigida a enervar la capacidad procesal de las parte actora o de su represente y no a la verificación de la cualidad con la que actúan los mismos, siendo acertado el criterio del juez de la causa al establecer que la parte actora tiene capacidad procesal para ser parte en el presente juicio o en su defecto para ejercer poderes, hecho el cual en el caso de marras no se verifica en base a la titularidad del bien inmueble arrendado que óbstenla la parte accionante. Y así se establece.
En base a todo lo anterior, forzoso es para quien suscribe declarar improcedente la cuestión previa opuesta por la representación judicial accionada y así se decide.
DEL FONDO
Estando en la oportunidad procesal para revisar el fondo del asunto controvertido, este Tribunal de alzada pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
Promovió la accionante junto al libelo de la demanda lo siguiente:
 Original de documento poder otorgado por la Sociedad Mercantil BANCO PLAZA, C. A., a los ciudadanos OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.358 y 67.301, respectivamente, ante la Notaria Publica Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio desprendiéndose del mismo la facultad de los apoderados accionantes. Y así se establece.
 Copia Certificada expedida por la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Documento de Propiedad del inmueble dado en Arrendamiento, el cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio desprendiéndose del mismo la titularidad de la propiedad del bien inmueble dado en arrendamiento que óbstenla la parte actora. Y Así se establece.
 Copia simple fotostática de contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A. como arrendadora y como arrendatario COMERCIAL FRUTAR, C.A,. el cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio desprendiéndose del mismo, la relación contractual entre las partes, sus condiciones y la temporaneidad de la misma. Y así se establece
 Original de Notificación Judicial con el Nro. S-2255 del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el que a solicitud del BANCO PLAZA, C.A. participan a COMERCIAL FRUTAR, C.A., tanto de la venta del Edificio como de la voluntad de la representada de no dar nueva prorroga del contrato original. Dicho instrumento no fue tachado de falso por la parte contraria y siendo judicial se tiene como legalmente promovido a tenor de lo establecido 1357 del Código Civil.
desprendiéndose del mismo la voluntad del nuevo propietario de notificar al arrendatario de esa condición de titular del derecho de propiedad. Y así se establece.
En el lapso probatorio la parte accionante promovió en original carta remitida a BANCO PLAZA, por la ciudadana TRINA GASCUE quien suscribe en representación de COMERCIAL FRUTAR, C.A. Siendo evidenciado la condición de quien la suscribe como apoderada de la demandada, la cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio desprendiéndose del mismo el conocimiento que tiene la demandada respecto al vencimiento de la prórroga legal.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
Promovió la parte demandada junto a su escrito de contestación de la demanda lo siguiente:
 Original de Documento poder que otorgara la parte accionada a las ciudadanas TRINA GASCUE y EZRA MIZRACHI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.304 y 2.523, respectivamente, el cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio desprendiéndose del mismo la representación que ejercen las apoderadas demandadas. Y así se establece.

Así las cosas, evaluados los argumentos y alegatos de las partes, constata en primer lugar quien aquí administra justicia que la parte accionada no arguyo alegato alguno contra el hecho cierto traído a los autos por la parte accionante con relación a la existencia de una relación contractual arrendaticia, siendo claro para quien suscribe que la parte accionada acepta estar sometida a una relación de tracto sucesivo en torno al bien inmueble que ocupa en calidad de arrendataria; desprendiéndose de la copia simple fotostática de contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre ADMINISTRADORA M. L. TOVAR H, C. A. como arrendadora y como arrendatario COMERCIAL FRUTAR, C. A., el cual no fue objeto de tacha o impugnación alguna, las condiciones de la relación contractual alegada. Y así se establece.
No obstante el reconocimiento tácito de la relación contractual por parte de la accionada, no pasa desapercibido para este juzgador el alegato presentado por la demandada, resuelto en la cuestión previa analizada por esta alzada, cuando refiere que la accionante no ha demostrado ser la arrendataria en el contrato suscrito por ella, en este sentido, tal y como fue debidamente establecido en el decurso del análisis de la cuestión previa alegada, analizadas las pruebas aportadas por las partes en especial la copia certificada expedida por la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Documento de Propiedad del inmueble dado en Arrendamiento, la cual al no haber sido impugnada o tachada de manera alguna llevo a la convicción de este juzgador de la titularidad de la propiedad del bien inmueble dado en arrendamiento que óbstenla la parte actora y consecuentemente su capacidad procesal para actuar en juicio como parte actora, detentando de la misma forma en base al titulo antes mencionado el interés necesario y la legitimación activa imperiosa para sostener el presente juicio en calidad de parte accionante, ello en virtud de la subrogación de derechos a favor del accionante, que entiende este juzgador del documento antes identificado. Y así se establece.
Establecida la existencia de la relación contractual arrendaticia entre las partes y de la misma forma su capacidad procesal y legitimación tanto activa de la accionante para sostener el presente juicio, como pasiva de la parte accionada, corresponde a este sentenciador entrar a analizar las condiciones contractuales de la relación establecida y su temporaneidad para lo cual trascribe del texto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes la cláusula tercera:

TERCERA: El presente contrato durara un (1) año, contado a partir de la firma del presente documento, y se prorrogara automáticamente por periodos iguales, si con un mes de anticipación, por lo menos al final de cada periodo, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra lo contrario.

Desprendiéndose de la clausula antes trascrita la temporaneidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en el cual puede quien suscribe constatar que fue estipulada por convención entre los contratantes la modalidad de la prorroga sucesiva mientras no hubiese una manifestación expresa con anterioridad al fin del vencimiento de cada lapso respecto a la negativa de una de las partes de seguir en dicha relación. Y así lo tiene por sentado esta alzada.
En este sentido, constata este administrador de justicia que consta a los autos original de Notificación Judicial identificada con el Nº S-2255 proveniente del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de la que se desprende que a solicitud del BANCO PLAZA, C. A. el órgano jurisdiccional antes mencionado, en fecha quince (15) de octubre de dos mil tres (2003) participa a COMERCIAL FRUTAR, C. A., tanto de la venta del Edificio en donde se encuentra ubicado el bien inmueble dado en arrendamiento a la parte accionada, como la voluntad de la solicitante hoy accionante en el presente procedimiento de no dar nueva prorroga del contrato original. Y así se establece.
En el mismo orden de ideas, una vez fenecida la prorroga del año dos mil tres (2003) año en el cual el arrendador notifico a juicio de este sentenciador debidamente su voluntada de no prorroga de la relación contractual arrendaticia, comenzó en fecha primero (1º) de mayo de dos mil cuatro (2004) a correr la prorroga legal del mismo, para lo cual el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. (negrillas del tribunal)

Siendo así lo anterior y tomando en consideración que la relación arrendaticia tuvo una vigencia de catorce (14) años, correspondiéndole una prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tres (03) años a partir de la fecha de vencimiento de la ultima prorroga convencional, es decir el treinta (30) de abril de dos mil cuatro (2004), debe computarse tal prorroga, desde el primero (01) de mayo de dos mil cuatro (2004) hasta el treinta (30) de abril de dos mil siete (2007). Y así se establece.
En base a todo lo antes mencionado considera quien suscribe acertado el criterio del a-quo al establecer dentro de sus conclusiones probatorias que por documento privado la sociedad de comercio ADMINISTRADORA M. L. TOVAR H., C. A., dio en arrendamiento a COMERCIAL FRUTAR, C. A., el local objeto de juicio; Que por documento público el BANCO PLAZA, C.A. adquirió todo el edificio denominado La Playa donde está contenido el local objeto de juicio, y que habiendo sido una venta en bloque o global, no procede el derecho de preferencia del inquilino tal y como establece el art. 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que el nuevo propietario notificó a través de un tribunal a COMERCIAL FRUTAR de su condición y además, de su voluntad de no dar nueva prórroga del contrato, y que nacía el derecho de la prórroga legal.
Que la demandada a través de carta está en conocimiento de que se venció la prórroga legal de tres -3- años. Declarando en base a ello la procedencia de la acción en virtud de no existir alegato alguno que exprese el cumplimiento de dicho contrato por la parte demandada en base al término de su lapso y su correspondiente prorroga legal.
En consecuencia, conforme a lo expuesto por cuanto la acción de Cumplimiento De contrato de Arrendamiento por vencimiento de su termino y su correspondiente prorroga legal ejercida en el presente juicio se encuentra tutelada por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma debe prosperaren derecho, debiendo ser ratificado en todas sus partes el fallo proferido por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil nueve (2009).Y así se decide.

-III-
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana TRINA GASCUE, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 30.304, en su carácter de apoderada judicial de la parte accionada en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue en su contra ante ese juzgado la Sociedad Mercantil BANCO PLAZA, C. A., contra la decisión de fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil nueve (2009) y se ratifica en todas y cada una de sus partes el fallo apelado. En consecuencia: PRIMERO: IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la representación judicial accionada contenida en el ordinal tercero (3ro ) del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y su correspondiente PRORROGA LEGAL sigue la sociedad mercantil BANCO PLAZA, C.A. en contra de COMERCIAL FRUTAR, C. A., ambas partes identificadas en autos. Se ordena a la parte demandada hacerle la inmediata entrega material real y efectiva del inmueble dado en arrendamiento, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió, solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en el inmueble.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte accionada, por resultar totalmente vencida en la presente acción.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de enero de dos mil once (2011). Año 200 de la Independencia y 151 de la Federación.
EL JUEZ.-

LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.-
EL SECRETARIO.-
Abg. MUNIR SOUKI.-

En la misma fecha anterior, siendo la 3:20 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO.-
Abg. MUNIR SOUKI.
Exp. Nº AP11-R-2010-000157.-
LTLS/MS/WM.-