REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 10 de enero de 2011
200º y 151º
EXPEDIENTE: 13.001
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
MOTIVO: DESALOJO
DEMANDANTES: MAYELA COROMOTO OMAR de CELOT y PEDRO GUILLERMO CELOT ZANIN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números 7.014.880 y 7.003.884
APODERADAS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: BEATRIZ de BENITEZ y GLADYS JANETH HIDALGO LEON, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 30.898 y 86.654, respectivamente
DEMANDADA: MARIA DEL COROMOTO PARRA de RIVERO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 3.971.876
DEFENSORA AD-LITEM: BETSY MATILDE SILVA HERRERA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 95.769
Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por la abogada Beatriz de Benitez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadanos Mayela Coromoto Omar de Celot y Pedro Guillermo Celot Zanin, en contra de la sentencia dictada el 13 de agosto de 2010 por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró inadmisible la demanda incoada.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2009, la cual fue admitida en fecha 5 de octubre de ese mismo año por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.
En fecha 29 de octubre de 2009, el Alguacil del Tribunal de Municipio deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la demandada, acodándose dicha citación por vía cartelaria.
Por auto del 03 de marzo de 2010, el a quo designa defensor ad-litem de la demandada a la abogada Diulenny Moreno M., quien se excusó de aceptar el cargo recaído en su persona, procediendo a designarse a la abogada Betsy Matilde Silva Herrera, quien aceptó dicha designación mediante diligencia del 28 de mayo de 2010.
En fecha 1 de junio de 2010, la defensora ad-litem consigna escrito contentivo de contestación a la demanda.
En el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la demandada consignaron ante el a quo escritos de promoción de pruebas, que fueron admitidas y reglamentadas mediante autos del 17 de junio de 2010.
En fecha 13 de agosto de 2010, el a quo dictó sentencia declarando inadmisible la demanda incoada. Contra esta decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por el Tribunal de Municipio mediante auto del 29 de octubre de 2010, ordenando la remisión del expediente al juzgado superior distribuidor.
Realizada la distribución, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 6 de diciembre de 2010, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES:
En su libelo de demanda, la parte actora alega que son propietarios de un inmueble ubicado en la calle Ibarra N° 90, entre las calles Sucre y Urdaneta del municipio Guacara del estado Carabobo, el cual dio en arrendamiento a la demandada.
Que el objeto de la pretensión es el desalojo de la arrendataria, ya que la misma le cambió el destino del inmueble que fuera casa de habitación, colocando un instituto educacional (pre-escolar) denominado Unidad Educativa Rosa Mística, realizando sin su consentimiento remodelaciones en el mismo, violando de esa manera lo estipulado en la cláusula sexta del contrato; que ubicó en dicho inmueble un establecimiento comercial, por lo que considera que la relación arrendaticia está regida conforme a lo dispuesto en el artículo 1.615 del Código Civil.
Relata que de acuerdo a la norma antes citada le concedió un plazo de 90 días a la arrendataria para que desocupara el inmueble, previo aviso que le hizo en fecha 24 de marzo de 2009, mediante una misiva entregada al ciudadano Luis Rivero, quien manifestó ser el administrador del referido instituto educacional y cónyuge de la arrendataria, sin embargo, el mismo se negó a firmar el correspondiente acuse de recibo; que asimismo se le renotificaba a la arrendataria en la referida misiva, el derecho preferente establecido en el artículo 1.618 del Código Civil, en virtud que decidieron vender el inmueble en la cantidad de un millón de bolívares (1.000.000,00), y por cuanto no obtuvieron respuesta alguna, consideraron que quedaban en plena libertad de vender el inmueble a un tercero. Considerando que ya se le venció el lapso dado en la misiva conforme a la normativa que rige dicha relación.
Igualmente indica que la unidad educativa antes mencionada no cumple con los requisitos para su funcionamiento ya que se encuentra insolvente desde hace más de un (1) año.
Fundamenta su pretensión en lo establecido en las cláusulas novena y décima, por vencimiento del lapso que se refiere a la duración del cointrato de un año, con una vigencia desde el 1 de septiembre de 2008 hasta el 1 de septiembre de 2009.
Igualmente argumenta que la arrendataria ha incumplido la cláusula sexta en el sentido de que en dicho inmueble ha establecido el funcionamiento de un instituto educacional para menores en edad pre-escolar y haber hechos cambios sustanciales en la estructura de la vivienda unifamiliar.
Asimismo, demanda una indemnización de daños y perjuicios según lo dispuesto en el artículo 1.616 del Código Civil por haber dado la arrendataria motivo a la presente acción.
Finalmente alega que demanda a la ciudadana María del Coromoto Parra de Rivero por desalojo en virtud del incumplimiento de desocupación en el lapso establecido en el contrato.
Estima la acción en la cantidad de ciento sesenta y dos mil quinientos bolívares (162.500,00 Bs.).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
En la oportunidad de contestación a la demanda, la defensora ad-litem niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de la ciudadana María del Coromoto Parra de Rivero, alegando que no es cierto que la referida ciudadana desvirtuó las cláusulas segunda y sexta del contrato de arrendamiento.
III
PRELIMINAR
La pretensión de los demandantes consiste en el desalojo de un inmueble presuntamente de su propiedad, constituido por una casa ubicada en la calle Ibarra N° 90, entre las calles Sucre y Urdaneta del municipio Guacara del estado Carabobo, así como la indemnización de daños y perjuicios.
Cabe destacar, que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es del tenor siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”.
Como se observa de la norma parcialmente trascrita, el legislador permite reclamar el desalojo de un inmueble, sólo cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, y en virtud que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del Derecho Social, al punto que el artículo 7 eiusdem declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, es ineludible verificar como punto previo la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, para determinar si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, requisito sine qua nom para la admisibilidad de la acción de desalojo.
A los fines de verificar la naturaleza del contrato de arrendamiento sub examine, se constata de la atenta lectura del mismo, que en lo referente a su duración, las partes contratantes, acordaron en la cláusula segunda (2º), lo siguiente:
“SEGUNDA: Este contrato tendrá una duración de un (1) año prorrogable, de mutuo acuerdo, contado a partir del 01 de Septiembre del 2008. Hasta el 31 de Agosto del 2.009.” (sic)
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …”
Como se aprecia, una vez vencido el término contractualmente pactado nace obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, una prórroga legal, lapso durante el cual conforme a la misma disposición legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado.
El contrato a tiempo determinado celebrado entre las partes se venció el 31 de Agosto del 2009, naciendo a partir de ese momento la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, resultando concluyente que en el caso de marras al momento de interponerse la demanda, que lo fue el 25 de septiembre de 2009, el contrato de arrendamiento se encontraba en período de prórroga legal y en consecuencia era a tiempo determinado.
En este sentido, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresamente establece que en curso la prórroga legal, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término como pretende la actora en el presente caso.
Ahora bien, como se ha afirmado precedentemente, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” y por las causales taxativamente establecidas en dicha norma.
De lo anteriormente expuesto y por razonamiento en contrario, se desprende que no podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando éste hubiere sido arrendado por un tiempo determinado, sino que lo procedente en tal caso, es demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.
En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.
Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento. Así observamos, que tienen presupuestos de hecho diferentes, habida cuenta que el desalojo se fundamenta en alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la acción de cumplimiento o resolución en el incumplimiento de las cláusulas contractuales y desde el punto de vista procesal, en el desalojo no hay acceso a casación, mientras que en la acción de cumplimiento o resolución las partes tienen acceso a la máxima jurisdicción, claro está cuando se dan los presupuestos de cuantía y la naturaleza del fallo lo permita.
Sobre el tema, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
“…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…”
En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiéndose establecido en el decurso de esta sentencia que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para el momento de interponerse la demanda, era a tiempo determinado, por encontrarse en período de prórroga legal, no podía demandarse el desalojo del mismo, sino que ha debido la actora intentar una acción de cumplimiento, o bien de resolución de contrato, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar inadmisible la demanda de desalojo incoada, tal como se hará expresamente en el dispositivo del fallo, Y ASI SE DECIDE.
IV
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la por la parte demandante, ciudadanos MAYELA COROMOTO OMAR de CELOT y PEDRO GUILLERMO CELOT ZANIN; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 13 de agosto de 2010; TERCERO: INADMISIBLE la demandada de desalojo interpuesta por los ciudadanos Mayela Coromoto Omar de Celot y Pedro Guillermo Celot Zanin contra la ciudadana María del Coromoto Parra de Rivero.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil once (2011). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 13.001
JAM/DE/yv
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