EXPEDIENTE N° AP42-R-2011-000404 JUEZ PONENTE: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL El 12 de abril de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, oficio Nº 0393-11 de fecha 9 de marzo del mismo año, emanado del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos por los abogados Luis Sánchez y Frank González, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 44.765 y 72.001, respectivamente actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano RAFAEL AGUSTÍN MENDOZA DÍAZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.932.817, contra la Resolución Nº 00012806 de fecha 19 de diciembre de 2008, emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, (HOY MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA). Dicha remisión se efectuó en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 9 de febrero de 2011 por el abogado Luis Sánchez, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte recurrente, contra la sentencia dictada por el referido Juzgado el día 4 de febrero de 2011, la cual declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad incoado. En fecha 27 de abril de 2011, se dio cuenta a esta Corte, y se ordenó la aplicación del procedimiento de segunda instancia contemplado en el Título IV, Capítulo III, artículo 87 y siguientes de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa, advirtiendo que una vez vencidos los dos (2) días continuos que se le concedieron como término de la distancia, la parte apélate debía presentar las razones de hecho y de derecho en que fundamentó la apelación interpuesta, dentro de los diez (10) días de despacho siguiente, de conformidad con los artículos 91 y 92 ejusdem. Asimismo, se designó ponente al ciudadano Juez ALEJANDRO SOTO VILLASMIL. En fecha 16 de mayo de 2011, el abogado Luis Sánchez, en su condición de apoderado judicial del ciudadano Rafael Agustín Mendoza Díaz, consignó escrito de fundamentación a la apelación. En fecha 24 de mayo de 2011, se recibió del abogado Ernesto Rincón Murillo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 77.784, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Betty Hernández de D’Andrea, titular de la cédula de identidad Nº 3.805.694, en su condición de tercero interesado, escrito de contestación a la apelación. En fecha 6 de junio de 2011, se ordenó remitir el presente expediente al ciudadano Juez ponente ALEJANDRO SOTO VILLASMIL, a los fines de dictar la decisión correspondiente de conformidad con lo previsto en el artículo 91 y siguientes de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. En fecha 7 de junio de 2011, se pasó el presente expediente al Juez ponente. Realizado el estudio del expediente, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo pasa a dictar sentencia con base en las siguientes consideraciones: I DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD INTERPUESTO CONJUNTAMENTE CON SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS En fecha 6 de abril de 2009, los abogados Luis Sánchez y Frank González, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Rafael Agustín Mendoza Díaz, interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos, con base en los siguientes argumentos de hecho y de derecho: Indicaron que “[L]a ciudadana BETTY MARCELINA HERNANDEZ [sic] DE D’ANDREA, […] actuando en su propio nombre y representación del inmueble identificado con el número 24, número de catastro 03-03-23-40, ubicado en la Calle Dolores, entre las esquinas Libertador a San Fidel, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, solicit[ó] en fecha 20 de agosto del 2.008, su regulación, culminando el procedimiento administrativo con la resolución aquí impugnada, en la cual se estableció, una renta máxima mensual, que estima[ron] exagerada y por tanto no ajustada a los valores del mercado arrendaticio inquilinario. Dicha resolución se hizo sin apego de los datos, valoraciones, ponderaciones, origen de los cálculos, metodología y en fin a los elementos sustanciales y obligantes que ordena el articulo [sic] 30 de la Ley especial de la materia, resultando, el acto administrativo impugnado ilegal, al no tomar en cuenta las operaciones de compra venta de inmuebles similares en los dos últimos años, ni el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos, seis meses antes de la fecha de la solicitud de la regulación y en fin por fundarse en datos y elementos carentes de sustentos y de legalidad, incurriendo en el vicio de falso supuesto […]” (Corchetes de esta Corte, mayúsculas y resaltado del original). Que “[…] de la lectura de la resolución regulatoria, y del informe que le sirv[ió] de fundamento, se evidenci[ó] que no se cumplen con los extremos de la Ley, establecidos en el articulo [sic] 30 de la Ley especial, lo que significa lo ilegal, por violentar el articulo [sic] 30 de la Ley de Arrendamiento de Inmobiliarios, dicha resolución y el informe de avalúo, se limit[ó], en síntesis y sin sustento, explicación ni fundamento alguno, contrariando lo que ordena la ley especial, al indicar el presunto valor total del inmueble, el supuesto porcentaje de rentabilidad, el valor de la unidad tributaria, de allí dispone una renta máxima mensual, aunado a lo anteriormente narrado y de una revisión exhaustiva del documento de propiedad del inmueble se evidenci[ó] que tiene ocho (8 mts) metros de frente por treinta (30 mts) metros de fondo, a todas luces se observa que el local objeto de la presente regulación impugnada, no se encuentra dentro de los límites de la propiedad, ese local es completamente independiente y tiene la posesión el ciudadano RAFAEL AGUSTÍN MENDOZA DIAZ, desde mas [sic] de veinte (20) años, de manera pacifica [sic] e ininterrumpidamente, razón por la cual ese local nunca debió haber sido regulado por que la persona que funge como propietaria no lo es, en vista de que no existe documentos de propiedad del local objeto de la regulación, de acuerdo al, documento de registro de la propiedad del [sic] la ciudadana BETTY MARCELINA HERNANDEZ [sic] DE D’ANDREA, es decir que dicha ciudadana no tiene la cualidad de propietaria, […] es por lo que [esa] resolución impugnada debe ser nula de toda nulidad y así lo solicita[ron]” (Corchetes de esta Corte, mayúsculas y resaltado del original). Expresaron que “[…] dicho local no tiene numero [sic] catastral y que el número catastral que se hace referencia en el presente expediente le pertenece a la casa o inmueble de la ciudadana BETTY MARCELINA HERNANDEZ [sic] DE D’ANDREA […]” (Corchetes de esta Corte y mayúsculas del original). Resaltaron que “[…] en el expediente administrativo llevado por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, no existe documento de propiedad del local comercial, en el documento que se anexa en el expediente en cuestión, es el de una casa y no el del local. De la revisión del informe técnico del inspector Ricardo J. Holding, de fecha 21 de noviembre del 2008, específicamente en el croquis del terreno se observan discrepancias con respectos [sic] a las medidas, tomadas por dicho inspector, con referencia al documento de propiedad registrado del inmueble en cuestión siendo estas según el inspector las siguientes: de frente principal ocho metros con treinta y siete centímetro (8.37mts); y de fondo treinta y siete metros con cincuenta y cinco centímetros (37.55mts) y la parte trasera del inmueble ocho metros con veinte centímetros (8.20mts), siendo que las medidas correctas según documento de registrado del inmueble es de frente ocho metros (8.00mts) y de fondo treinta (30.00mts)” (Corchetes de esta Corte). Señalaron que “[h]a sido infringido el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento e Inmobiliarios, y consecuentemente, por cuanto el acto administrativo impugnado que dice fundamentarse en un informe de avalúo emanado de la sala de avalúo de la Dirección de Inquilinatos del Ministerio de Infraestructura, carece de fundamento técnico y valuatorio, a los fines de determinar con exactitud el valor del inmueble que es, a su vez, base para la fijación del cano [sic] máximo legal; y habida cuenta que en dicha resolución, ni en el informe de avalúo, se da cumplimiento al articulo [sic] 30 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, que ordena que, para la determinación del inmueble, además del uso, clase, calidad, situación y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hechos [sic], deberá especificarlas razonadamente; y también ordena, tomar en cuenta el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el establecido en los actos de transmisión de la propiedad en los términos allí precisados, y los precios medios a que se hayan enajenados inmuebles [sic] similares en los dos últimos años” (Corchetes de esta Corte). Que “[…] tampoco la dirección de inquilinato actuó como debió hacerlo, para dictar la resolución que ciertamente dictó, […] resultando arbitraria e ilegal, por violación expresa de ese artículo 30 de la Ley especial de la materia, fundándose en definitiva en datos ilegales y arbitrarios, esto es, incurriendo en el vicio de falso supuesto que se solicit[ó] sea declarado por [ese] Tribunal anulando el acto impugnado, el cual es nulo, en abundancia a tenor del numeral 1 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos” (Corchetes de esta Corte). Solicitaron que “[…] para subsanar la situación jurídica infringida a [su] representado con vista al resultado de la prueba de experticia que oportunamente debier[ían] promover y hacer evacuar con base a que el inmueble regulado es independiente de la casa registrada, según documento registrado en la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre del 2.006, quedando registrada bajo el N° 23, Torno 20, Protocolo Primero, y de esta manera demostra[ron] que la ciudadana BETTY MARCELINA HERNÁNDEZ DE D’ANDREA, no tiene la cualidad para solicitar regulación del referido inmueble en vista que no se a [sic] demostrado la propiedad del mismo” (Corchetes de esta Corte). Manifestaron que “[…] [su] representado tiene mas [sic] de veinte años en posesión del local comercial objeto de la presente regulación y como el local es independiente de la casa el no paga ningún canon de arrendamiento, por lo cual no se le puede dar la cualidad de inquilino, situación jurídica que se va a probar con las experticias respectivas al momento de realizar levantamiento topográficos y medicines al respecto. Adicionalmente las razones de derecho expuesta […] apuntan a la violación del articulo [sic] 30 del la Ley especial al caso, al no contener la resolución administrativa del informe de avalúo verdadero de lo que se corresponde con la casa y el local comercial elementos obligatorios a tomar en cuenta para la determinación del valor del inmueble, orientan hacia la suspensión de los efectos del acto administrativo para no causar a [su] representado gravamen de difícil reparación […]”, por lo que solicitaron la suspensión de los efectos del acto impugnado, de acuerdo a lo preceptuado en artículo 81 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. (Corchetes de esta Corte). Por consiguiente, solicitaron “[…] la nulidad de la resolución número 00012806, del 19 de diciembre del 2.008, mediante la cual el director general de inquilinato del Ministerio del Poder Popular para La infraestructura, reguló el local comercial en comento, por violentar el articulo [sic] 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, infundándose [sic] en falso supuesto o causa falsa. Igualmente solicitaron subsanar la situación jurídica infringida a [su] representado, con vista al resultado de la prueba de experticia que oportunamente debe[ran], promover y hacer evacuar” (Corchetes de esta Corte). Asimismo, solicitaron “[…] como medida cautelar con fundamento en el artículo 81 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que con base a la argumentación contenida en el cuerpo libelar, […] disponga de suspender los efectos del acto administrativos [sic] para evitar perjuicios irreparables por la definitiva” (Corchetes de esta Corte). Finalmente, solicitaron que “[…] el presente recurso sea admitido, sustanciado y declarado con lugar […]” (Corchetes de esta Corte). II DEL FALLO APELADO En fecha 4 de febrero de 2011, el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, con base en las siguientes consideraciones: “Respecto a la denunci[ó] de falso supuesto hecha por la parte recurrente relativa a la infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no haberse tomado en cuenta las operaciones de compra venta de inmuebles similares en los dos últimos años, ni el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos, seis meses antes de la fecha de la solicitud de la regulación y en fin por fundarse en datos y elementos carentes de sustentos y de legalidad. Para decidir al respecto observa el Tribunal que, la denuncia de falso supuesto aquí planteada versa sobre omisiones, cuya corrección requiere necesariamente que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de a denuncia, elementos éstos que no fueron traídos a los autos, dicho en pocas palabras, la parte recurrente alegó la ilegalidad de la Resolución y no la probó, inobservando que todo acto administrativo goza de la presunción de legalidad. En efecto, cuando se denuncia ilegalidad de una Resolución que fija un canon de arrendamiento por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no haberse tomado en cuenta los factores allí establecidos, no basta el simple alegato de violación de la precitada norma legal, sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje, lo que no se hizo en esta oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para ir a cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya que ordenarse, pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en este juicio ya que la parte obligada a probar aunque promovió experticia, no lo hizo sobre los factores establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, a los fines de que se fijara un valor al inmueble y poder fijar [ese] Tribunal un canon máximo de arrendamiento mensual, prueba que es fundamental para constatar las denunciadas omisiones de la prenombrada norma legal, por otro lado se observa que en la Resolución recurrida la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, tomó en cuenta los informes técnicos elaborados por ese mismo organismo, donde se establecen los factores necesarios a los fines de la fijación del valor del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en consideración a todo lo antes expuesto el recurrente no pudo desvirtuar la legalidad del peritaje realizado en sede administrativa, de allí que la denuncia de falso supuesto debe declararse improcedente, y así se decide. Por otro lado denuncia la parte recurrente que, el local objeto de regulación nunca debió haber sido regulado pues la persona que funge como propietaria la ciudadana BETTY MARCELINA HERNÁNDEZ DE D’ANDREA, no tiene la cualidad de propietaria, por lo que esta resolución impugnada debe ser nula de toda nulidad. Para decidir al respecto observa el Tribunal que, la ciudadana BETTY MARCELINA HERNÁNDEZ DE D’ANDREA solicitó la regulación del canon de arrendamiento del inmueble objeto de regulación en su condición de interesada específicamente de propietaria de conformidad con el literal ‘A’ del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se evidencia a los folios 6 y 7 del expediente administrativo; a los fines demostrar su cualidad consignó documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de diciembre de 2006, el cual quedó anotado bajo el N° 23, protocolo 1°, Tomo 20, de los libros llevados por dicha Oficina de Registro Público (folios 02, 03 y 04 del expediente administrativo), así mismo en la etapa de promoción de pruebas del presente juicio el apoderado judicial de la precitada ciudadana consignó titulo supletorio y levantamiento topográfico debidamente protocolizado ante la prenombrada Oficina de Registro Público, en fecha 08 de junio de 2009 el cual quedó anotado bajo el N° 19, Folio 90, Tomo 31, de los libros levados por dicha Oficina de Registro Público (folios 100 115 del expediente judicial), el cual abarca el local comercial objeto de regulación; por ende quedó demostrada al cualidad activa de la ciudadana BETTY MARCELINA HERNÁNDEZ DE D’ANDREA para solicitar la regulación del canon de arrendamiento del aludido local, siendo, que el hoy recurrente en ningún momento desvirtuó con ningún medio probatorio, la cualidad invocada por la precitada ciudadana para requerir la regulación del canon de arrendamiento, por lo que se desecha el argumento del recurrente, y así se decide” (Corchetes de esta Corte y mayúsculas del original). III DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN Mediante escrito de fecha 16 de mayo de 2011, el abogado Luis Sánchez, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Rafael Agustín Mendoza Díaz, fundamentó ante esta Corte la apelación ejercida, con base en las siguientes consideraciones: Observó que “[…] el juez aquo,[utilizó] los fundamentos de hecho y de derecho, sin la revisión exhaustiva del expediente administrativo signado con el nro. 89711, de la dirección de inquilinato, específicamente en la solicitud de regulación interpuesta por la ciudadana BETTY MARCELINA HERNANDEZ [sic] D’ANDREA, en vista que en la misma se anexó como documento fundamental de propiedad el que describe una casa de habitación con sus respectivos linderos y nro. de catastro, de la lectura del mismo no incluye local comercial alguno, por lo tanto esa decisión de regulación se refiere al inmueble que se identificó, es decir, una casa de habitación y no un local comercial o de industria” (Corchetes de esta Corte y mayúsculas del original). Destacó que “[…] de el [sic] texto de solicitud de título supletorio, por ante el tribunal de municipio, no se describe como debe ser, es decir, ‘he construido unas bienhechurías en un terreno de [su] propiedad ubicado en X, y cuyos linderos generales y particulares son los siguientes: X y que anexo documento original del terreno mas [sic] la cedula catastral del mismo’ es por lo que [esa] representación ha demostrado al tribunal a quo y ahora a ésta honorable corte [sic] que la ciudadana BETTY MARCELINA HERNANDEZ [sic] D’ANDREA, no es la propietaria del local comercial porque el mismo se encuentra fuera del lindero del documento de propiedad que quieren acreditar, ese local es completamente independiente y tiene la posesión de [su] representado ciudadano RAFAEL AGUSTIN [sic] MENDOZA DIAZ [sic], desde hace mas de 20 años, de manera pacífica e ininterrumpida, razón por la cual ese local nunca debió haber sido regulado por la persona que funge como propietaria en vista que no ha anexado hasta la fecha ningún documento fehaciente que demuestre la propiedad, es de observar […] que en el expediente administrativo llevado por ante la dirección de inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, no existe documento de propiedad del local comercial, el documento que se anexa al expediente en cuestión, es el de una casa de habitación y no el del local […]” (Corchetes de esta Corte y mayúsculas del original). Que “[…] [d]e la revisión del informe técnico del inspector Ricardo J. Holding, de fecha 21 de Noviembre de 2008, específicamente en el croquis del terreno se observan discrepancias con respecto a las medidas tomadas por dicho inspector, con referencia al documento de propiedad ofrecido por la solicitante en cuestión” (Corchetes de esta Corte). Finalmente, solicitó que el presente escrito de fundamentación a la apelación sea agregado a los autos y apreciado con todo su valor en la sentencia definitiva declarando con lugar, la apelación en contra de la sentencia definitiva, dictado por el Juzgado Superior Quinto en lo contencioso Administrativo de la Región Capital, y en consecuencia, declare la nulidad de la resolución Nº 00012806 dictada en fecha 19 de diciembre de 2008 por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, hoy Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, de su representado Rafael Agustín Mendoza Díaz. IV DE LA CONTESTACIÓN A LA APELACIÓN En fecha 10 de mayo de 2011, se recibió del abogado Ernesto Rincón Murillo, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Betty Hernández de D’Andrea, en su condición de tercero interesado, escrito de contestación a la apelación con base en las siguientes consideraciones: Indicó que en el presente caso la “[…] pretensión fue dirigida a obtener un pronunciamiento de nulidad del acto administrativo antes mencionado, pero ignorando que en ese procedimiento administrativo se garantizo el derecho a la defensa y al debido proceso, como lo establece Nuestra Carta Magna, igualmente se puede evidenciar en todo el curso de la causa ventilada por ante el tribunal A-Quo, el respeto de todas las garantías procesales, quedando demostrado en el primero de los casos que el hoy recurrente no hizo oposición alguna y en el segundo de los casos, o sea, el llevado en sede Judicial, brindada la oportunidad de probar solo se promocionaron una serie de pruebas impertinentes destinadas a desgastar la administración de Justicia” (Corchetes de esta Corte). Dedujo que “[…] la intención del apelante, no es obtener la nulidad de la providencia administrativa, sino que en sede judicial exista un dictamen que contenga el desconocimiento de propiedad sobre el bien, así lo podemos entender por ser redactado de esa forma en escritos dirigidos ante ambas Instancias Judiciales; pero lo cierto es que dicha propiedad esta clara, evidente según instrumento de propiedad que reposan en autos los cuales se encuentran debidamente protocolizados tanto de venta por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador, bajo el N2 23, Tomo 20, de fecha 19-12-2006; como el Titulo Supletorio de Propiedad, registrado ante esta misma Oficina Subalterna, bajo el N2 19, Tomo 31, de fecha 08-06- 200; igualmente consta en instrumento con indicación de ubicación y área de terreno y construcción emitido por la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Documentación e Información Catastral, a través del documento Cédula Catastral” (Corchetes de esta Corte). Que “[…] [su] representada como lo indi[có] con anterioridad es la legitima [sic] y única propietaria del bien regulado el cual se encuentra ubicado en esta ciudad de Caracas, Parroquia La Candelaria, Sarria, Calle Dolores, Esquina Libertad a San Fidel, distinguida con el N° 24, que mide ocho metros (8mts) de frente por treinta metros (30 mts) de fondo, lindado Norte, casa que es lo fue de Francisco Manzini; Sur, casa que o fue de Pedro Urbina; Este, una quebrada seca; y Oeste, calle Dolores. Con datos de registro arriba señalados. Y en razón de tal aseveración, así como ante tanta insistencia en la titularidad, del inmueble, [su] representada se vio en la necesidad de acudir como propietaria ante las Oficinas de la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Documentación e Información Catastral, a efectuar la rectificación de linderos y medidas del inmueble aquí cuestionado, obteniendo como resultado un pronunciamiento donde se señal[ó] que el terreno posee un área de doscientos sesenta y nueve metros con noventa y cinco centímetros cuadrados (269,95 mts2) y se incluyen efectivamente las construcciones en el levantadas, es por ello que debo hacer mención de aquel inteligente aforismo del derecho real lo accesorio sigue lo principal […]” (Corchetes de esta Corte). Finalmente, solicitó: “- La desestimación del recurso de apelación interpuesto contra el dictamen emitido Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, sentencia del a-quo que debe ser confirmada en todas y cada una de sus partes. - Que sea condenado en el pago de las costas y costos procesales derivadas del presente juicio” (Corchetes de esta Corte, subrayado y resaltado del original). V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la competencia Previo a cualquier pronunciamiento, corresponde a esta Alzada verificar su competencia para conocer el presente asunto, para lo cual observa que dentro del ámbito de competencias de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, se encuentra el conocimiento de las apelaciones interpuestas contra las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores en lo Contencioso Administrativo, de conformidad con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, la cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa -aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones y las consultas de ley, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, lo cuales mantienen la denominación de Juzgado Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta que se aplique lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, en virtud de lo cual esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas, en este caso por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital. Así se declara. Determinada la competencia para conocer de este asunto, esta Corte considera importante destacar que el presente recurso tiene por objeto la solicitud de nulidad de la resolución Nº 00012806 de fecha 19 de diciembre de 2008, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, mediante la cual se realizó la fijación del canon de arrendamiento “máximo” mensual al ciudadano Rafael Mendoza, para el comercio ubicado en el inmueble identificado con el numero 24, numero de catastro 03-03-23-40, Calle Dolores, entre las Esquinas Libertador a San Fidel, Parroquia Candelaria, en la cantidad de Dos Mil Trescientos Veintitrés Bolívares Fuertes con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs.F 2.323,57 ). Por su parte, el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en su debida oportunidad dictó decisión mediante la cual, declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo ejercido por el precitado ciudadano contra la dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda). En razón de lo anterior, la parte recurrente apeló de la referida decisión argumentando lo siguiente: En primer lugar, denunció en su escrito de fundamentación a la apelación que el a quo “[…] observó los fundamentos de hecho y de derecho, sin la revisión exhaustiva del expediente administrativo […] específicamente en la solicitud de regulación interpuesta por la ciudadana BETTY MARCELINA HERNANDEZ [sic] D’ANDREA, en vista que en la misma se anexó como documento fundamental de propiedad el que describe una casa de habitación con sus respectivos linderos y número de catastro, de la lectura del mismo no incluye local comercial alguno, por lo tanto esa decisión de regulación se refiere al inmueble que se identificó, es decir, una casa de habitación y no un local comercial o de industria”. [Mayúsculas y corchetes de esta Corte]. En segundo lugar, alegó que la solicitud de título supletorio efectuada por la parte interesada ante el tribunal de Municipio no se ceñía a la estructura que tal documento debía poseer y que la misma no era la propietaria del local comercial objeto de regulación pues tal inmueble se encontraba fuera de los linderos que el documento de propiedad que pretendían acreditar indicaba. Asimismo, reafirmaron la cualidad de poseedor del ciudadano Rafael Mendoza quien según sus dichos había detentado el inmueble por más de 20 años de manera pacífica e ininterrumpida, razón por la cual dicho local nunca debió ser regulado por la persona que fungía como propietaria quien además no había demostrado de manera fehaciente la propiedad que decía detentar. En tercer y último lugar, arguyó que del informe técnico del inspector Ricardo J. Holding, se observaban discrepancias con respecto a las medidas tomadas por dicho inspector con referencia al documento de propiedad ofrecido por la tercera interesada por lo cual solicitaron la nulidad de la resolución impugnada y que en consecuencia se declarara con lugar el recurso de apelación interpuesto. Por su parte, indicó la representación judicial de la ciudadana Betty Hernández de D’Andrea, en su condición de tercero interesado en la presente causa, que la propiedad de inmueble objeto de regulación “[…] esta[ba] clara, evidente según instrumento de propiedad que reposa[ba] en autos los cuales se [encontraban] debidamente protocolizados tanto de venta por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador, bajo el N2 23, Tomo 20, de fecha 19-12-2006; como el Titulo Supletorio de Propiedad, registrado ante [esa] misma Oficina Subalterna, bajo el N2 19, Tomo 31, de fecha 08-06- 200; igualmente consta[ba] en instrumento con indicación de ubicación y área de terreno y construcción emitido por la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Documentación e Información Catastral, a través del documento Cédula Catastral”. [Corchetes de esta Corte]. Que “[…] [su] representada [era] la legítima [sic] y única propietaria del bien regulado […]. Y en razón de tal aseveración, así como ante tanta insistencia en la titularidad, del inmueble, [su] representada se vio en la necesidad de acudir como propietaria ante las Oficinas de la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Documentación e Información Catastral, a efectuar la rectificación de linderos y medidas del inmueble cuestionado, obteniendo como resultado un pronunciamiento donde se señal[ó] que el terreno [poseía] un área de doscientos sesenta y nueve metros con noventa y cinco centímetros cuadrados (269,95 mts2) y se incluyen efectivamente las construcciones en el levantadas”. [Paréntesis del escrito y Corchetes de esta Corte]. Visto los argumentos planteados por las partes, esta Alzada pasa a pronunciarse sobre la apelación interpuesta en los siguientes términos: Punto previo Ahora bien, debe esta Corte pronunciarse con respecto al escrito de fundamentación de la apelación presentado en el presente caso y en tal sentido, se observa que en el mismo no se imputó de manera directa y precisa vicio alguno al fallo recurrido sino que se reprodujeron argumentos debatidos en primera instancia. Ello así, debe esta Corte reiterar lo señalado en anteriores oportunidades sobre la apelación como medio de gravamen (Vid. Sentencia N° 2006-883, dictada por esta Corte en fecha 5 de abril de 2006, caso: Ana Esther Hernández Correa), en el sentido que en doctrina se ha dicho que una de las principales actividades del Estado la constituye el control jurídico, el cual está dirigido a establecer la concordancia con la Ley de la actividad de los particulares, tal es la finalidad de la jurisdicción ordinaria; pero ese control también puede dirigirse a la vigilancia de la actividad jurídica de los mismos funcionarios del Estado, entre los cuales se encuentran los jueces. Dentro de la jurisdicción ordinaria, la apelación tiene como fin realizar en una segunda instancia, el mismo control de la actividad jurídica de los particulares, cumplido por el tribunal de la causa. Se trata de la misma controversia cuyo conocimiento pasa, en los límites del agravio, al juez superior. Es así, como los medios de gravamen, como la apelación, están dirigidos a proporcionar una nueva oportunidad de control de la actividad de los particulares, en tanto que las acciones de impugnación, del tipo de casación, se dirigen al control jurídico de la actividad de los jueces. Con base a tales premisas, la doctrina ha clasificado los medios de impugnación, distinguiendo entre los medios de gravamen (recursos ordinarios) y acciones de impugnación (recursos extraordinarios). En unos y otros es necesario que la decisión cuestionada haya ocasionado un gravamen a quien la interpone, pero en el medio de gravamen el perjuicio que ocasiona el fallo provoca, indefectiblemente, la sustitución del proveimiento impugnado por uno emanado del juez llamado a conocer del recurso. A este respecto, debe señalarse que la apelación, como medio de gravamen típico, está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación; de su lado, las acciones de impugnación no se sustentan en el derecho a obtener una nueva sentencia sobre la misma pretensión, sino en el derecho a obtener la anulación de una sentencia por determinados vicios de forma o de fondo. Es claro pues, que con la apelación se busca una completa revisión de la controversia y no sólo del fallo cuestionado. No obstante, conviene clarificar que a este respecto existen limitaciones, entre las cuales vale mencionar que al apelante le está vedado el pretender establecer nuevos hechos, nunca discutidos, o variar los ya planteados, cambiando por tanto los extremos de la litis; sin embargo, sí se encuentra posibilitado de argüir fundamentos de derecho, incluso no esgrimidos en primera instancia, pero relacionados con los mismos hechos. En otros términos, pueden sumarse argumentaciones jurídicas, mas no pueden cambiarse las circunstancias fácticas del asunto a ser revisado por el tribunal de alzada. Conforme a lo expuesto y, aun cuando resulta evidente para la Corte, que la forma en que los apoderados judiciales del querellante formularon sus planteamientos en el escrito de fundamentación de la apelación no resultó ser la más adecuada, sin embargo, de acuerdo a los lineamientos dispuestos en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, según los cuales la obtención de la justicia debe prevalecer sobre los formalismos no esenciales, tal imperfección no debe constituirse en un impedimento para que se analice el sustrato de la controversia aquí tratada, más cuando, de los propios argumentos esgrimidos, surge la clara disconformidad con el fallo apelado, de tal modo que resulta dable entrar a conocer y decidir los argumentos expuestos en el escrito consignado. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, debe esta Corte entrar a pronunciarse sobre la apelación interpuesta, no sin antes reiterar, que si bien es cierto que la parte apelante no fundamentó la apelación de la forma más adecuada, no es menos cierto, que de la lectura realizada al escrito de fundamentación a la apelación interpuesta, se aprecia con claridad su disconformidad con la sentencia recurrida. Así se decide. Verificado lo anterior, esta Corte considera importante dejar claro que la Regulación del Canon de Arrendamiento de bienes inmuebles se erige como el procedimiento por medio del cual, el organismo administrativo competente previa solicitud de la parte interesada realiza un estudio pormenorizado de un inmueble considerando algunas variables, como su ubicación, tipo de construcción, uso, clase entre otros, a los fines de fijar el monto máximo del precio del arrendamiento que se puede cobrar. Es importante destacar que el canon “máximo”, es el tope establecido mediante la cual los interesados intervinientes en el contrato de arrendamiento, no pueden excederse, quedando en todo caso, el arrendador en la obligación de devolver todo cuanto se haya cobrado en exceso del monto señalado, caso distinto sucede cuando el monto está por debajo de tal canon máximo acordado, pues este supuesto es permisible que los interesados puedan convenir válidamente por cualquier otra cantidad voluntaria y bilateralmente. Precisado lo anterior, es importante señalar que el canon de arrendamiento se encuentra sometido al procedimiento preceptuado en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, texto normativo que rige el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, tal y como expresamente lo señala el artículo 2 el cual es del tenor siguiente: “Artículo 2°: Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.” Del artículo parcialmente transcrito, ratifica que todo lo que involucra los procedimientos para la fijación de cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina que estén sujetos a regulación, será competencia exclusiva de la Administración Pública por el órgano competente, esto es, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura hoy Ministerio del Poder Popular para la Obra Pública y Vivienda, y se han de regir por el procedimiento administrativo previsto en la Ley in comento. Planteado lo anterior, y visto los argumentos presentados por la parte recurrente referidos de alguna manera al procedimiento llevado a cabo por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para la Infraestructura, esta Corte en protección del derecho a la defensa y al debido proceso de las partes, pasa a verificar si el referido procedimiento de regulación fue llevado correctamente y en ese sentido se tiene que: De la legalidad del Procedimiento de Regulación de Canon de Arrendamiento. Vistas las consideraciones realizadas precedentemente y con la finalidad de estudiar la legalidad del procedimiento llevado a cabo en el caso de autos, tenemos que en fecha 18 de agosto de 2008, la Ciudadana Betty Marcelina Hernández de D` Andrea, presentó ante la Dirección General de Inquilinato del antiguo Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, solicitud de regulación de un inmueble signado bajo el número 24, catastro 03-03-23-40, ubicado en la urbanización Sarría Parroquia la Candelaria de conformidad con lo previsto en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, es necesario señalar que el procedimiento (Regulación del canon máximo de Arrendamiento) como el de autos, deben ser considerados como “el conjunto de actos encaminados a la consecución de un fin”, pues, prevé la existencia de medios tendientes a garantizar los derechos de sus intervinientes esto es, de que presenten escritos, opongan y prueben lo que consideren pertinente a los fines de desvirtuar los hechos. Ante ello, es necesario señalar que el procedimiento (Regulación del canon máximo de Arrendamiento) como el de autos, deben ser considerados como “el conjunto de actos encaminados a la consecución de un fin”, pues, prevé la existencia de medios tendientes a garantizar los derechos de sus intervinientes esto es, de que presenten escritos, opongan y prueben lo que consideren pertinente a los fines de desvirtuar los hechos. Precisado lo anterior, y en aras de determinar la legalidad del procedimiento llevado a cabo en el caso de autos, tenemos que: En fecha 18 de agosto de 2008, la Ciudadana Betty Marcelina Hernández de D` Andrea, presentó ante la Dirección General de Inquilinato del antiguo Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, solicitud de regulación de un inmueble signado bajo el número 24, catastro 03-03-23-40, ubicado en la urbanización Sarria Parroquia La Candelaria. (Folio 50 del expediente judicial). En fecha 20 de agosto del mismo año, fue admitida la anterior solicitud y se ordenó la notificación de los interesados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 67 del precitado texto normativo. (Folio 49 del expediente judicial). Asimismo, se observa que al folio 11 del expediente judicial, riela informe de fecha 29 del mismo mes y año, mediante el cual se dió cuenta de la notificación del procedimiento de regulación indicándose que la misma resulto infructuosa. En fecha 1º de septiembre de 2008, se ordenó de acuerdo a lo establecido en el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la práctica de la notificación por carteles en virtud de la imposibilidad de realizar la misma de forma personal. (Folio 12 del expediente administrativo). En fecha 24 de octubre de 2008, realizada la notificación por carteles, se emitió auto mediante el cual se aperturó la articulación probatoria a que se refiere el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Folio 17 del expediente administrativo). En fecha 10 de noviembre de 2008, se dictó auto mediante el cual se dejó constancia de la finalización del lapso probatorio, asimismo se declaró abierto el lapso de 30 días a que se refiere el artículo 70 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordenándose en consecuencia la remisión del expediente asignado a dicho caso a la oficina de inspección de ese organismo. (Folio 18 del expediente administrativo). En fecha 11 de noviembre de 2008, fue emitida la orden de inspección del inmueble objeto de regulación, para lo cual se asignó al Inspector Fiscal Ricardo Holding. (Folio 19 del expediente administrativo). En fecha 21 de noviembre de 2008, en virtud de la actuación efectuada por la oficina de inspección se remitió el expediente de este caso a la Oficina de Avalúo del ente en cuestión. (Folio 27 del expediente administrativo). En fecha 19 de diciembre de 2008, se remitió el expediente del presente caso al Departamento de Secretaria, verificada la actuación correspondiente del Departamento de Avalúos. (Folio 32 del expediente administrativo). En la misma fecha, la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), dictó resolución mediante la cual reguló para el comercio el inmueble signado bajo el número 24, catastro 03-03-23-40, en la cantidad de Dos Mil Trescientos Veintitrés Bolívares Fuertes con Cincuenta y Siete Céntimos (Bs.F 2.323,57). (Folios 33, 34 y 35 del expediente Administrativo). Revisado con detenimiento el procedimiento del caso de marras, esta Alzada debe señalar que de la sustanciación del mismo, fueron respetadas las formas procedimentales y por ende las garantías constitucionales al derecho a la defensa y al debido proceso que la Ley que rige la materia les otorgaba para hacer valer su pretensión. Verificado el cumplimiento del procedimiento legalmente establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esta Corte observa que fue cumplido cabalmente, garantizándosele en todo momento a cada una de las partes, en especial a la parte apelante, la oportunidad de desvirtuar durante el referido procedimiento la pretensión de la ciudadana Betty Hernández. Así se decide. De la supuesta falta de apego a los elementos que preceptúa el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con relación a este punto tenemos que el ciudadano Rafael Mendoza quien fungía como arrendatario del inmueble objeto de regulación denuncio que la resolución que fuera impugnada en primera instancia adolecía de vicios que la hacen nula por no haberse cumplido con la normativa preceptuada en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, específicamente en lo establecido en el artículo 30 de la misma, pues en su opinión tal resolución fue dictada “sin apego a los datos, valoraciones, ponderaciones, origen de los cálculos metodología y otros elementos sustanciales requiere el artículo 30 de la ley especial de la materia, resultando el acto administrativo ilegal, al no tomar en cuenta las operaciones de compra- venta de inmuebles similares en los dos últimos años, ni el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos, seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación”. Al respecto, esta Alzada considera pertinente un estudio de la normativa que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece respecto a la fijación de los cánones de arrendamiento y su procedimiento y al respecto se observa que: “Artículo 29 La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias: a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. Artículo 30 Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores: 1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente. 2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años. Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal. Como ya se indicó con ocasión el estudio de las reglas que preceptúan la regulación de canon máximo de arrendamiento y que se encuentran contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este se instituye como el procedimiento por medio del cual el organismo administrativo competente, estudia el inmueble cuya regulación se haya pedido por la parte interesada con la finalidad de fijar el monto máximo del precio que por concepto de arrendamiento que se puede cobrar. Para ello, es indispensable que se consideren una serie de factores de dicho inmueble como su ubicación, tipo de construcción, uso, clase entre otros, pues son tales características las que permiten al ente regulador otorgarle un valor al inmueble y así determinar cuál será el porcentaje que como canon de arrendamiento debe el propietario del mismo cobrar. Ahora bien, del análisis exhaustivo efectuado al expediente Judicial perteneciente al presente caso así como de su expediente administrativo, claramente se observa que el informe Técnico y de Avaluó que dieron origen a la emisión del acto administrativo objeto de impugnación estuvieron apegados a los parámetros de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece. Es de señalar, que el Informe Técnico que riela al presente expediente se observan ciertas especificaciones vinculadas al inmueble objeto de regulación, en el que se realizó la descripción de la zona de ubicación del inmueble, el destino dado al mismo, es decir, si funge como vivienda, comercio, industria, oficina u otros, los servicios con los que cuenta, la principal vía de acceso al inmueble, los cálculos del mismo, las características de las bienhechurías realizadas (de haber), su edad entre otros. Por su parte, el Informe de Avalúo, consignado al presente expediente elaborado por el fiscal Inspector adscrito al servicio del ente regulador, a juicio de esta Corte puede interpretarse como el instrumento que tiene por finalidad la determinación del valor del inmueble a ser regulado a partir de sus características físicas, en este caso, para la regulación de cánones de arrendamientos, previa valoración de los requisitos establecidos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De esta manera, de acuerdo a lo preceptuado en el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la realización del Informe Técnico y de Avaluó debe ser realizada atendiendo a factores como –-se insiste- el uso, clase, calidad dimensiones de inmueble así como a todas aquellas circunstancias que pudieren influir en las operaciones y cálculos realizados con el fin de determinar el valor del inmueble. Igualmente, deberá tomar en cuenta el inspector designado a los efectos de la elaboración para su informe de Avalúo, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años. Cabe señalar que las normas procedimentales contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que propugnan es el deber de los órganos encargados de realizar las regulaciones de cánones de arrendamiento de ceñirse a ciertos parámetros como los descritos en el artículo 30 de la referida Ley. Así, en el caso objeto de estudio tenemos que en fecha 26 de noviembre del año 2008, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, emitió informe proveniente de la Sala de Avalúos el cual fuera realizado por el Inspector Fiscal Ingeniero Ricardo Holding, del cual se desprende -Información General del Inmueble- Croquis del Terreno- Descripción y Características de la Construcción- Área Totales del Inmueble- Distribución de ambientales y Áreas Útiles- Planillas de observaciones (Folios 29 a 31 del expediente judicial). Cabe acotar, que en dicho informe se plasmaron una serie de especificaciones en cuanto al bien inmueble objeto de avalúo tales como: medidas, características del los inmuebles, área y tipo de construcción, ubicación político territorial, tiempo de la construcción, servicios de los cuales gozaban, los precios medios ponderados en los últimos dos (2) años, el valor de los actos de transmisión de la propiedad entre otros factores. Igualmente, se emitió informe técnico por parte de la Oficina de inspecciones del Ministerio en comento y realizado por el funcionario anteriormente precitado, en el cual se realizó un estudio que abarcó la descripción y características de la zona en la cual se encontraba el inmueble, se efectuó un croquis de terreno con sus respectivos cálculos, las características de las construcciones hechas en el inmueble, las instalaciones hechas como teléfono, gas, antenas, electricidad entre otros. (Folios veintiuno a veintisiete del expediente judicial). Por último, se emitieron una serie de observaciones en cuanto al estado actual de los inmuebles así como las bienhechurías realizadas en él, del cual se observa con claridad que el funcionario encargado de realizar la inspección realizó la discriminación de las bienhechurías existentes en el terreno objeto de inspección recalcando la existencia de un inmueble de uso “vivienda” y un “local” que según lo señalado en dicho informe presentaba humedad, filtración y deterioro en las tuberías. Todos los datos suministrados en la oportunidad correspondiente, se constituyeron como aptos en sí mismos para crear en el emisor del acto administrativo la convicción que finalmente lo llevó a proferir dicha resolución, pues en los informes precitados efectivamente hubo especificaciones en cuanto al Uso, clase, calidad, situación, dimensiones y demás especificaciones que requería el artículo 30 de la norma objeto de estudio en cuanto a los inmueble susceptibles de regulación, es por ello que esta Corte considera carente de asidero legal la denuncia efectuada por la parte recurrente tal y como lo estimo el a quo en su decisión. Así se decide. De la cualidad de propietaria tercera interesada Observa esta Corte, que la segunda denuncia efectuada por la parte recurrente se centra en cuestionar la propiedad de la ciudadana Betty Marcelina Hernández de D´Andrea del bien inmueble objeto de regulación por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, alegando que la misma en todo momento promovió documentos que sólo acreditaban su propiedad del inmueble destinado a la vivienda más no del local cuyo canon fue regulado, siendo que la resolución dictada se hizo en base a hechos erróneos. En este sentido, esta Alzada considera pertinente traer a colación la declaratoria que fuera hecha por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 1º de junio de 2009, posteriormente protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2009 en los siguientes términos: “Vista la solicitud que encabeza las presentes actuaciones, la justificación promovida y evacuada al efecto, este Tribunal, sin perjuicio de terceros de igual o mejor derecho, y de conformidad con lo establecido en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil declara TITULO SUPLETORIO suficiente, a favor de la ciudadana BETTY MARCELINA HERNANDEZ DE D ANDREA, venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad No. 3.805.694, sobre unas bienhechurías realizadas en un terreno, ubicado en Calle Dolores, Esquina Libertad a San Fidel, distinguida con el N° 24, Código catastral N° 3-03- 23-40, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital Se hace la salvedad que el presente Título se declara solo sobre un galpón para local comercial que mide ocho metros con treinta y siete centímetros (8,3 7mnts) de ancho por once metros (11 mts,) de largo y se encuentra ubicada al fondo o parte de atrás del inmueble del cual forma parte y colinda por el Norte: con casa que es o fue de FRANCISCO MANZINI; Sur: con casa que es o fue (le PEDRO URBINA; Este: con la Quebrada Seca, que es su frente; y Oeste: con inmueble de mi propiedad, dejándose expresa constancia que los derechos del solicitante solo recaen sobre la construcción y en modo alguno crean derechos sobre el terreno en el cual han sido contraídas. Aunado a lo anterior el presente Título no convalida cualquier tipo de violación a la Ley, decreto u ordenanza en la cual haya incurrido el solicitante al haber realizado las bienhechurías descritas en la solicitud, que dan origen a estas actuaciones.” En este orden de ideas, el titulo supletorio o justificativo de perpetua memoria se constituye como el medio de acreditación de la posesión y aval derecho de propiedad de la persona que detente un bien inmueble en los casos cuando este derecho no se encuentre amparado por el sistema ordinario basado en el registro. En este sentido, sobre la naturaleza y valor jurídico del Titulo Supletorio la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 27 de junio de 1996, dejó establecido lo siguiente: “…ha de tenerse presente que los títulos supletorios no constituyen medio instrumental para asegurar la propiedad sobre terrenos, ni produce cosa juzgada la decisión del Tribunal que la pronuncie…”. En ese mismo sentido, la misma Sala Político Administrativa, en fallo de fecha 17 de Diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corcoven S.A, ratificó lo siguiente: “…En este sentido se aprecia que el titulo supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble…” Continuando con lo anterior, si bien se desprende claramente que los títulos supletorios no son aptos en sí mismos para acreditar la posesión y la garantía del derecho de propiedad de la persona que posea un bien inmueble, por ser una presunción desvirtuable de los hechos que en ellos pretenden hacerse constar, tal hecho no obsta para que tales instrumentos posean validez para demostrar ciertos derechos y dar fe de ellos, hasta tanto no exista oposición a los mismos como es el caso de la existencia de un mejor derecho. En el caso de autos, se puede evidenciar que la parte recurrente por medio de diligencia de fecha 9 de julio de 2009, solicitó la impugnación del título supletorio que fuera proferido por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, por ser el mismo según sus dichos de una fecha reciente y por no haber cumplido el mismo con los extremos de ley para su solicitud. En cuanto dicho alegato, esta Alzada considera que tal impugnación estuvo carente de todo fundamento, pues cabe acotar que en principio el contenido de los títulos supletorios son presunciones desvirtuables en su contenido, mediante una demostración de hechos de la suficiente entidad como para rebatir lo contenido en dicha declaración, esto es, la existencia de un mayor derecho. Sin embargo, tenemos que en el presente caso, la parte recurrente ejerció oposición a la presentación del título supletorio presentado por la ciudadana Betty Hernández, pero limitándose sólo a denunciar la presunta legalidad del título supletorio consignado, sin aportar elementos probatorios suficientes para cuestionar lo que dicho título contenía. No obstante lo anterior, y a pesar de lo explanado anteriormente, este Órgano Jurisdiccional debe dejar claro que no tiene competencia para poner en entredicho el título supletorio presentado por la parte recurrente, pero si para aplicar criterios jurídicos generalizados de tipo civil y procesal sobre la materia que se discute. En razón de lo anterior, esta Corte debe concluir que tal alegato no tiene sustento jurídico, pues la parte apelante no presentó documento alguno que al menos hiciera inferir sobre la existencia de un mayor derecho que el alegado por la ciudadana Betty Hernández propietaria, -salvo prueba en contrario- del inmueble objeto de regulación, tal y como asertivamente lo adujo el Juzgador de Instancia en su decisión. Así se decide. De las discrepancias presentadas en cuanto a las medidas y linderos del inmueble objeto de regulación. Arguyó la representación judicial de la parte recurrente que el informe técnico emanado del inspector Ricardo Holding presentaba discrepancias con respecto a las medidas tomadas por el mismo con referencia al documento de propiedad ofrecido por la tercera interesada. En relación a este aspecto, esta Corte debe ratificar que consta de los autos que en fecha 24 de mayo de 2011 (Folios 199, 200 y 201), la ciudadana Betty Marcelina Hernández de D´ Andrea, presentó documento de fecha 22 de julio de 2009 en el cual aclara y solicita al Registrador Subalterno del Quinto Circuito del Municipio Libertador la protocolización del mismo en virtud de la Rectificación de linderos realizada al inmueble objeto de de regulación efectuada por la Alcaldía del Municipio Libertador, Departamento de Documentación e Información Catastral en los siguientes términos: “[…] por motivos legales la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, a través del Departamento de Documentación e Información Catastral, efectuó una rectificación de linderos sobre el inmueble antes descrito, emitiendo una nueva Cédula Catastral con novación en área del terreno, basado en un levantamiento topográfico con sus respectivas coordenadas UTM, CANOA, HUSO 19, correspondiendo la siguiente: En Tres (3) segmentos, Partiendo P1 de coordenadas N-1 162619,91. E- 730292,97, rumbo norte-este, hasta llegar al Punto P-2, de coordenadas N1162618, 59. E-730312, 79, en dieciocho metros con noventa y cuatro centímetros (18.94 mts.) siguiendo el mismo rumbo hasta llegar al Punto P-3, de coordenadas N1162618, 60. E-730321,42., en ocho metros con sesenta y tres centímetros (8.63 mts) siguiendo el mismo rumbo hasta llegar al Punto P-4, de coordenadas N-1162618,39. E-730333,45, en doce metros con cero tres centímetros (12,03 mts.) siguiendo el rumbo este-sur hasta llegar al Punto P-5, de coordenadas N-1162610,05. E- 730332,67, en ocho metros con treinta y siete centímetros (8,37 mts.) siguiendo el rumbo sur-oeste en dos (2) segmentos hasta llegar al Punto-6, de coordenadas-l 162610,77. E-730318,9, en trece metros con setenta y tres centímetros (13,73 mts.) siguiendo el mismo rumbo hasta el Punto P-7, de coordenadas N-fl62611, 40. E- 730293,76., en veinticinco metros con veintiún centímetros (25.21 mt&) siguiendo el rumbo oeste-norte hasta llegar al Punto P4., de coordenadas N-1162619,91. 730292,97, en ocho metros con veinte centímetros (8,20mts) anexo plano de coordenadas señaladas para que sea registrado y agregado el respectivo cuaderno de comprobantes. Actual Cédula Catastral N° 01-01-03-U01-003-023-040-00000-, 000, área de terreno de trescientos doce metros con setenta y siete centímetros cuadrados (312,77 mts2) área de construcción de doscientos sesenta y tres metro’5con setenta y tres centímetros cuadrados (263,73 mts2) […]” (Corchetes de esta Corte). De documento citado se desprende con claridad que el mismo acredita la propiedad de la ciudadana anteriormente descrita, evidenciándose del mismo que el local objeto de regulación en efecto pertenece al terreno del cual la tercera interesada es propietaria; en este sentido esta Alzada debe hacer referencia al hecho de que el recurrente sólo se limitó a atacar con alegatos ineficientes la resolución en comento y cuestionar la cualidad de propietaria la parte que fungía como tercero interesado, esto, sin proporcionar los medios probatorios idóneos para respaldar tales pretensiones. Aunado a lo anterior, esta Alzada considera oportuno señalar que todo acto administrativo goza de una presunción de legalidad que debe ser desvirtuada por quien se considere afectado por la existencia del mismo; Al respecto estableció sentencia Nº 2011-0293 de fecha 9 de marzo de 2011, emanada de este Órgano Jurisdiccional, caso Alimentos Heinz C.A. contra El Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario del Estado Carabobo, lo siguiente: “[…] Ahora bien, visto lo anterior, esta Corte estima necesario destacar que conforme a doctrina y jurisprudencias pacíficas y continuas, todos los actos emanados de la Administración se encuentran revestidos de una presunción de legalidad, esto es, se presume que han sido dictado con adecuación a los deberes y circunstancias legales que la legislación prevé, de donde se deriva que la actuación administrativa se considera, salvo prueba en contrario, conforme al ordenamiento jurídico. Por tal razón, se ha establecido que la carga de la prueba en el procedimiento contencioso administrativo corresponde a quien desee destruir la validez del contenido del acto; dicho de otro modo, será al accionante o recurrente que solicite la nulidad del acto administrativo (o defienda la ilegalidad de cualquiera otra actividad de la Administración) quien con su defensa pertinente deberá evidenciar que lo afirmado dentro de la decisión administrativa contradice al Ordenamiento Jurídico. En definitiva, ante la presunción de legitimidad y de certeza que acompaña a todas las actuaciones de la Administración Pública, quien alegue su ilegalidad o ilegitimidad debe demostrarla […]”. [Corchetes de la Corte] Del extracto supra transcrito, se evidencia que los actos dictados por la Administración, se presumen emitidos con ajuste a los mandatos que legalmente se encuentran establecidos derivándose de ello que el actuar administrativo se encuentra acorde salvo prueba en contrario al ordenamiento jurídico, y al evidenciar la falta de actuación de la parte recurrente tendiente a desvirtuar los alegatos de la ciudadana Betty Hernández se desecha la denuncia efectuada y en consecuencia se confirma la legalidad de la resolución objeto de apelación. Así se decide. Por último, esta Alzada debe advertir que el objeto del presente recurso contencioso administrativo lo constituía como su nombre lo indica la “nulidad” de la resolución emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que reguló el monto máximo de arrendamiento para el comercio del local propiedad de la ciudadana Betty Hernández del cual era arrendatario el apelante. En ese sentido, esta Corte debe señalar que el objeto del presente juicio era verificar la legalidad del procedimiento llevado por la Dirección de Inquilinato y así la validez del acto y no con la finalidad de establecer el derecho de propiedad de la ciudadana antes mencionada del inmueble objeto de estudio (derecho que vale acotar quedó en evidencia al menos de las pruebas que rielan al presente expediente). Vista las consideraciones que anteceden, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte recurrente, en consecuencia CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital del 4 de febrero de 2011. Así se decide. IV DECISIÓN Por las razones antes expuestas esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.-Su COMPETENCIA para conocer de la apelación interpuesta por el apoderado judicial del ciudadano, RAFAEL AGUSTÍN MENDOZA DÍAZ contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 4 de febrero de 2011, mediante la cual se declaró sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad con solicitud de suspensión de efectos interpuesto contra el acto administrativo emanado de MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda 2.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del ciudadano RAFAEL AGUSTÍN MENDOZA DÍAZ, en consecuencia 3. Se CONFIRMA la sentencia objeto de la apelación. Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Juzgado de origen y déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado. Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los veintiséis (26) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación. El Presidente, EMILIO RAMOS GONZÁLEZ El Vicepresidente, ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA El Juez, ALEJANDRO SOTO VILLASMIL Ponente La Secretaria, CARMEN CECILIA VANEGAS EXP. Nº AP42-R-2011-0000404 ASV/16 En fecha ______________ ( ) de _____________ de dos mil once (2011), siendo la(s) _____________de la _______________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° 2011-__________. La Secretaria.