Se inicia la presente traba por escrito y anexos presentados por la U.R.D.D CIVIL, de esta localidad en fecha 17-05-2011, por el ciudadano GUILLERMO ROMERO GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 431.461, debidamente representado por sus Apoderados Judiciales, Abogados GIOVANNY ANTONIO MELÉNDEZ y JOSE VICENTE SANDOVAL, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 20.440 y 23.659, respectivamente, contentivo de demanda por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE (local Comercial), en contra de la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS S.J. 2003, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 02, Tomo 33-A, de fecha 13 de agosto de 2003, debidamente representada por el ciudadano JESUS ENRIQUE PEREZ PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 11.269.327, en su carácter de Presidente de la misma, correspondiéndole al conocimiento de la presente causa a este Tribunal, siendo recibido en fecha 18 de mayo de 2011.
En fecha 24 de mayo de 2011, este Tribunal mediante auto admite la presente demanda, y se ordena la citación de la parte demandada, y en cuanto a la medida solicita el Tribunal acuerda proveerlo por auto separado.
En fecha 07 de junio de 2011, mediante auto del Tribunal, se acuerda decretar la medida de secuestro solicitada en el libelo de demanda.
En fecha 16 de junio de 2011, el ciudadano GUILLERMO ROMERO, con el carácter de demandante, confiere poder apud acta, a los Abogados GIOVANNY ANTONIO MELÉNDEZ y JOSE VICENTE SANDOVAL, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 20.440 y 23.659, respectivamente.
En fecha 16 de junio de 2011, la parte demandante consigna copia del libelo de la demanda a los fines de la compulsa.
En fecha 27 de junio de 2011, la Abg. Delia González de Leal, se aboca al conocimiento de la presente causa.
En fecha 30 de junio de 2011, mediante diligencia presentada por la parte demandada, solicita el abocamiento de la juez en la presente causa, se da pro citado, y solicita copias certificadas del expediente.
En fecha 06 de julio de 2011, la parte demandada, mediante escrito hace formal contestación a la demanda.
El Tribunal mediante auto de fecha 07 de julio de 2011, acuerda lo solicitado mediante diligencia presentada por la parte demandada, en fecha 30-06-2011 y en fecha 08 de julio de 2011, retira los fotostatos debidamente certificados.
La secretaria del Tribunal deja constancia que en fecha 07 de julio de 2011, venció el lapso para contestar la demanda.
La parte demandada, representada por su presidente, en fecha 11 de julio de 2011, confiere poder apud acta, a los Abogados LUIS ALBERTO PEREZ MEDINA, JOSE EMILIO GIMENEZ y ALBA CRISTINA SOSA SOSA, Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 92.391, 90.126 y 83.047, respectivamente.
El Tribunal mediante auto de fecha 12 de julio de 2011, visto el escrito de oposición a la medida de secuestro acordada, interpuesto por la parte demandada, se acordó la apertura del cuaderno correspondiente de conformidad con el articulo 602 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandante en fecha 25 de julio de 2011, presenta escrito de promoción de pruebas constante de dos (02) capítulos, las cuales son admitidas por este Tribunal en fecha 26 de julio de 2011.
En fecha 25 de julio de 2011, la parte demandada, representada por sus apoderados judiciales, presenta escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos: punto previo, documentales y prueba de informe.
Mediante auto del Tribunal de fecha 26 de julio de 2011, se admiten las pruebas presentadas, con excepción de la prueba de informe solicitada.
Mediante nota de secretaria, se deja constancia que en fecha 25 de julio de 2011, venció el lapso de los diez (10) días correspondientes a la promoción, admisión y evacuación de pruebas.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Alega la parte actora en el escrito libelar presentado que suscribió una serie de contratos de arrendamientos privados con la Empresa Mercantil MULTISERVICIO S.J. 2003, debidamente identificada, siendo el último en fecha 01 de junio de 2008, por un lapso de un (01) año prorrogable por igual tiempo, sobre un inmueble propiedad del demandante, constituido en un local comercial, constante de dos habitaciones, con baño y servicio, construido con paredes de bloques, piso de cemento, techo de platabanda, tinglado de zinc, sobre un total de 250 mts2, aprox., ubicado en la calle 48 esquina de la carrera 26, Nº 26-10, de esta ciudad, el cual al haberse prorrogado automáticamente se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
Que desde la fecha 30 de julio de 2010, la parte arrendataria-demandada, ha dejado de cumplir con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento vencidos, hasta la fecha del mes de abril de 2011, a razón de Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200, oo) mensuales.
Que vencido el último contrato en fecha 01 de junio de 2009, se prorrogó automáticamente por un (01) año más; que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos, con el objeto de evadir el aumento de canon previamente acordado.
Que debido a la insolvencia de dos (02) mensualidades consecutivas, es por lo que procede a demandar por motivo de Desalojo de Inmueble a la empresa mercantil MULTISERVICIOS S.J. 2003, C.A., debidamente identificada.
Fundamenta su demanda en los artículos 1159 y 1264 del Código Civil Venezolano, en el propio contrato de arrendamiento suscrito, específicamente en la cláusula cuarta, y en el articulo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la demanda en la cantidad de ciento sesenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 162.500, oo), equivalentes a 2500 U/T.
Solicito medica cautelar de secuestro e indico el domicilio procesal de las partes intervinientes.
DEL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA
Por su parte, la demandada de autos, dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda así lo hizo, donde admite haber suscrito desde el 01 de septiembre de 2003 hasta el 01 de junio de 2008, una serie de contratos de arrendamientos privados, sobre el local comercial ya identificado, con un canon de arrendamiento fijado de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200, oo).
Que niegan, rechazan y contradicen que el contrato se haya trasmutado a un contrato verbal a tiempo indeterminado, por el contrario es a tiempo fijo, cuya fecha de culminación ha sido prorrogada en muchas oportunidades desde el año 2003, siendo su ultima prorroga en fecha 01 de julio de 2010, fecha en la cual ya no fue prorrogado nuevamente, por lo que comenzó de pleno derecho a computarse el lapso de prorroga legal, siendo esta por dos (02) años, vigentes hasta el 01 de junio de 2012.
Que debido a que se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado, la acción pertinente seria la resolución de contrato; que niega que el inmueble dado en arrendamiento sea propiedad del demandante, por cuanto el terreno es municipal.
Niega y rechaza, la insolvencia de cánones, ya que ha venido consignando las pensiones arrendaticias por ante el Juzgado Primero de este municipio, según expediente Nº KP02-S-2010-8599, por lo que solicita la declaratoria de improcedencia de la demanda intentada en su contra, por motivo de desalojo y se ordene al demandante respetar la ocupación legitima del inmueble y cese las perturbaciones que viene realzando en su contra; así mismo impugna por sobreestimada y exagerada la cuantía del presente asunto.
DEL CUADERNO SEPARADO DE OPOSICIÓN
En fecha 12 de julio de 2011, el Tribunal mediante auto acordó la apertura del cuaderno de medidas, signado con el Nº KN02-X-2011-000021, y se suspendió la medida de secuestro decretada en fecha 07-06-2011 hasta tanto sea decidida la incidencia de oposición de conformidad con el articulo 602 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Se libro oficio a la URDD.
El Tribunal mediante auto deja constancia que en fecha 26 de julio de 2011, venció el lapso correspondiente a la articulación probatoria.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 28 de julio de 2011, el Tribunal declara sin lugar la oposición formulada por la demandada de autos, en contra de la medida de secuestro decretada, ratifica la medida decretada mediante auto de fecha 07 de junio de 2011 y acuerda oficiar al juzgado ejecutor de medidas correspondiente.
PUNTO PREVIO
Antes de entrar a analizar y valorar las pruebas promovidas por las partes, es menester de este tribunal resolver como punto previo al fondo de la causa tal como lo previene el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las defensas opuestas por la parte accionada en su escrito de contestación en relación a la Prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, donde manifiesta que el presente asunto encuadra en una relación arrendaticia a tiempo determinado, en la cual esta transcurriendo el lapso de la prorroga legal hasta el 01 de junio de 2012, siendo la acción pertinente la resolución de contrato, ya que rechaza, niega y contradice que en razón de haberse prorrogado en varias oportunidades la fecha de culminación del contrato, el mismo haya de ser a tiempo indeterminado, como lo sostiene el demandante. Así mismo manifiesta en su escrito que el contrato (de arrendamiento) tenía fecha de vencimiento el 02 de junio de 2009 prorrogable automáticamente por acuerdo entre las partes por un (01) año, por lo que dicha prorroga culminaba en fecha 01 de junio de 2010, fecha en la cual ya no fue nuevamente prorrogado, por lo que no es cierto que se haya trasmutado a un contrato a tiempo indeterminado, sino por el contrario, comenzó de pleno derecho, conforme a lo previsto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a computarse el lapso de prorroga legal, donde en este caso aplica el literal “C”, por tratarse de una relación arrendaticia de mas de cinco (05) años, por lo que dicha prorroga legal es de dos (02) años, los cuales aún continúan transcurriendo, y están vigentes hasta el 01 de julio de 2012. De igual manera alega que el inmueble objeto de arrendamiento sea propiedad del demandante, siendo que tal inmueble es propiedad del Municipio Iribarren del Estado Lara, puesto que el terreno en cuestión es un terreno ejido.
Vistas las defensas de fondo opuestas, considera quien decide que en el caso de estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la acción intentada por el arrendador, bajo la normativa del Desalojo, sería inadmisible, pues no existe la posibilidad de demandar acción por Desalojo un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que lo procedente es que, si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado se demande el cumplimiento o la resolución del mismo, tal cual lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, fundamentado en que si una de las partes no cumple con su obligación en una relación bilateral, la otra puede, a su elección, demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.
Debido a las dudas acerca de si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula. Pues bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, al interpretar la cláusula sexta del contrato suscrito en fecha 01 de junio de 2008, de manera privada t que une a las partes en contienda, se aprecia que la misma establece:
“El termino de duración del presente contrato será de un (1) año prorrogable, contado a partir de esta misma fecha, mas si al vencimiento del termino fijado alguna de las partes contratantes no hubiese dado por escrito a la otra, expresando su deseo de dar por resuelto el mismo se considerara prorrogable automáticamente y de pleno derecho por el término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darse por escrito con un mes de anticipación por lo menos al vencimiento estipulado”
En el caso sub lite, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo determinado no tendría aplicación la acción de desalojo y la acción degeneraría en ilegal.
Se observa claramente de la cláusula transcrita que la voluntad de las partes fue, inicialmente, el de establecer un vínculo jurídico contractual que tiene las siguientes características:
1.- Era de tiempo determinado, ya que dicha cláusula establece que el término de duración se iniciaría en fecha 01 de junio de 2008, hasta el primero de junio de 2009.
2.- Que tendría una prorroga por un lapso igual, pero que en caso de no querer la prorroga, una de las partes daría aviso a la otra por lo menos con un (01) mes de anticipación al término de finalización del contrato, y
3.- Que en el caso de que los contratantes no se hubieren hecho la notificación antes referida, el contrato se consideraría prorrogado por el lapso de un (1) año bajo las mismas condiciones.
De los autos no se aprecia prueba alguna que demuestre que se cumplió la condición indicada en el particular segundo de este análisis, lógico es deducir, que operó la condición indicada en el número tres anteriormente indicado y por tanto el contrato se prorrogó por un año (1) más, es decir; desde el primero de junio de 2009 hasta el primero de Junio de 2010 y que a partir de esa fecha se inició una prorroga legal, debido a que, y así lo confiesan las partes en sus escritos tanto de demanda, como de contestación que fue deseo del arrendador de no prorrogar mas el contrato de arrendamiento suscrito, haciendo necesario para este Tribunal traer a colación lo expresado en el articulo 1601 del Código Civil Venezolano:
“Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
En el presente caso, nos encontramos frente a la confesión de las partes, que si hubo una notificación o desahucio por parte del arrendador-demandante de su deseo de no prorrogar el contrato suscrito y renovado automáticamente para los periodos contados a partir del 01 de junio de 2009 al 01 de junio de 2010, por lo que a confesión de parte relevo de prueba, es decir, que en el presente caso no puede prosperar la tacita reconducción ya que esta transcurriendo el lapso de prorroga legal, motivado a que la relación arrendaticia tiene sus inicios en fecha 01 de septiembre de 2003, puesto que la misma no se rige por el tiempo del último contrato celebrado entre ellos, sino por el tiempo en que ha durado la relación arrendaticia; se concluye que el contrato que une a las partes es de tiempo determinado porque la conducta desarrollada por el actor ha impedido que opere la tacita reconducción, al ocurrir el desahucio o notificación, y al no prorrogarse nuevamente el contrato a partir del 01 de junio de 2010, incurriendo el actor en un desacierto en la acción debida saneándose la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta ya que el contrato es a tiempo determinado y, lo que procede, es el cumplimiento o la resolución del mismo.
Es base a lo antes expuesto se aprecia que no estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues es evidente, que si bien es cierto, el contrato de arrendamiento finalizó el 01 de Junio de 2.010, no es menos cierto, que el orden público de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios genera que el arrendador deba otorgar a él arrendatario la denominada prorroga legal obligatoria, que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo. Esa prolongación del lapso temporal denominada prorroga legal, hace que automáticamente el contrato continúe produciendo los efectos, dando lugar y vida a las obligaciones co-respectivas de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia, por lo cual, habiendo tenido tal relación arrendaticia un lapso de siete (07) años, la prorroga legal a ser otorgada por el arrendador al arrendatario debió haber sido de dos (02) año, donde el contrato sigue siendo a tiempo determinado y, en caso de cualquier incumplimiento del arrendatario, la acción ha intentarse es la de incumplimiento o cumplimiento de contrato, y nunca la acción de desalojo la cual seria evidentemente inadmisible.
El tratadista nacional GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario), ha expresado que el desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado por una causal taxativamente establecida en la ley.
Por otro lado, DOMINGO SOSA BRITO (Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios) ha expresado que: “… en el contrato a tiempo indeterminado se aplicarán las causales del art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el contrato celebrado a tiempo determinado las reglas respectivas son las que aporta el Código Civil…”
Existiendo así la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, la demanda de desalojo debe declararse inadmisible, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico,. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de desalojo y el contrato es a tiempo determinado, debiendo haber utilizado la vía de la resolución o el cumplimiento, establecida en el artículo 1.167 del Código Civil y no la acción de desalojo que, sólo es procedente en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, Nº 381.
Ahora bien, el desalojo es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado y obtener la devolución del inmueble arrendado, siendo requisito indispensable para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , es que la duración del contrato sea INDETERMINADA y como en el presente caso ha quedado comprobado que la controversia planteada por la parte demandada está circunscrita a la inadmisibilidad de la demanda por incorrecta aplicación de la acción propuesta, y por la prohibición de Ley de admitir la misma, debido a que el contrato que une a las partes se celebró a TIEMPO DETERMINADO, forzoso es concluir que el actor erró su acción ya que la vía procedente era la de resolución del contrato por incumplimiento o la de cumplimiento de contrato y al no haberlo hecho así la acción debe declararse inadmisible como se determinará en la dispositiva de este fallo, en virtud de lo cual es inoficioso pronunciarse sobre el fondo de la causa y sobre la otra defensa de fondo propuesta; y en consecuencia, se declara con lugar la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, en cuanto a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta. Así se decide.
En consecuencia:
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