TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
DEMANDANTE: ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.010.887 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: MARCO ROMAN AMORETTI y NELLIDA GOMEZ URBINA, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.21.615 y 27.187 y ambos de este domicilio.
DEMANDADO: ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.833.641 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: CESAR GONZALEZ, ESPERANZA HERNANDEZ y PARLEY RIVERO, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.43.683, 106.119 y 27.044 respectivamente y todos de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: No. 51.497
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 14 de agosto de 2007, por los Abogados MARCO ROMAN AMORETTI y NELLIDA GOMEZ URBINA, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO por cumplimiento de contrato opción de compra venta contra la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES.
Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal, dándose entrada en fecha 17 de septiembre de 2007.
En fecha 18 de octubre de 2.007, fue admitida dicha demanda emplazándose a la demandada.
Por auto de fecha 28 de febrero de 2008, se agregó a los autos las resultas del despacho de comisión de la citación, proveniente del Juzgado Segundo del Municipio Carona del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha 08 de abril de 2008, el Abogado CESAR AUGUSTO GONZALEZ, actuando con su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES presenta escrito de contestación de la demanda.
En fecha 05 de mayo de 2008 el Abogado CESAR AUGUSTO GONZALEZ, actuando con su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES presenta escrito de pruebas. Las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 13 de mayo de 2008.
En fecha 06 de mayo de 2008, los Abogados NELLIDA GOMEZ URBINA y ALICIA LEON GOMEZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO presenta escrito de pruebas. Las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 13 de mayo de 2008.
Por autos de fecha 21 de mayo de 2008 se admitieron los escritos de pruebas presentados por las partes.
Por auto de fecha 01 de julio de 2008, se agregó a los autos información solicitada.
En fecha 13 de agosto de 2008, el Abogado CERSAR AUGUSTO GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consigna a los autos escrito de conclusiones.
Por auto de fecha 17 de septiembre de 2008, se ratificó el oficio Nro.868 de fecha 21 de mayo de 2008.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2008, se agregó a los autos oficio solicitado.
Mediante diligencia de fecha 03 de febrero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consigna a los autos las paginas del diario el carabobeño, a los fines consiguientes.
Por auto de fecha 09 de febrero de 2009, se agregó a los autos las páginas del periódico consignadas.
Por auto de fecha 16 de abril de 2009, se acordó nuevamente la ratificación del oficio librado para el Diario El Carabobeño.
Por auto de fecha 30 de junio de 2009, se agregó comunicado proveniente del Diario El Carabobeño.
Por auto de fecha 02 de julio de 2009, se fijó el término para la presentación de informe.
En fecha 03 de agosto de 2009, la apoderada judicial de la parte actor presenta a los autos escrito de informes.
Por auto de fecha 17 de septiembre de 2009, se fijó un lapso de 60 días para dictar sentencia en la presente causa.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
En el libelo de la demanda alega los siguientes hechos:
Que en fecha 14 de septiembre de 2006, el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, firmó con la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, identificada en autos, una opción de compra venta por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, la cual quedó anotada bajo el Nro.55, Tomo 174 de los libros de autenticación llevados por esa notaria.
Que en el mencionado documento la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, dio en opción de compra venta un inmueble de su propiedad constituido por una casa destinada a vivienda familiar, ubicada en la urbanización EL MORRO II distinguida con el Nro.1130, Municipio San Diego del Estado Carabobo, cuyos linderos son NORTE: en trece metros con treinta centímetros (13. 30 mts.) con parcela 1119; SUR: en trece metros con treinta centímetros (13, 30 mts) con la calle Nro.36; ESTE: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 mts.) con parcela 1131. El mencionado inmueble tiene un área aproximada de trescientos doce metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros (312, 55 mts2) y la casa un área de construcción aproximada de ciento un metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (101, 25 Mts2); constante de dos (2) habitaciones, un (1) baño auxiliar, una habitación principal con baño, sala-comedor, estar, cocina y áreas de servicios.
Que en la cláusula segunda se estableció el precio de la opción de compra venta en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 145.000.000, oo) de los cuales recibió la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000, oo) y el resto la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.105.000.000, oo) sería a través de crédito bancario, una vez aprobado éste. Que el plazo vigente acordado entre las partes para la opción de compra venta fue de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la autenticación del documento por ante la Notaría Pública, termino que utilizaría la vendedora promitente y el comprador promitente, a los fines de recabar la documentación necesaria y así concretar la venta definitiva por ante la Oficina de Registro correspondiente.
Que en la cláusula tercera se estableció una prórroga de treinta días para el supuesto que no se hubiera protocolizado el documento definido por circunstancias no imputables a las partes. En la cláusula cuarta se estableció como cláusula penal la suma de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000, oo) en caso de desistimiento de la negociación por alguna de las partes, es decir, vendedor promitente o comprador promitente.
Que la actora gestionó un crédito bancario por ante la entidad BANPRO BANCO UNIVERSAL, según consta de expediente llevado por la mencionada entidad, cumpliendo en lo personal con todos los requisitos de la misma le exigía como persona natural beneficiaria de la opción de compra-venta. Y posteriormente se enteró que la vendedora promitente no tenía la documentación que exigía la entidad bancaria, tal como son la solvencia municipal, solvencia de luz y avaluó del inmueble, en atención a las exigencias por parte de la entidad bancaria, por tal motivo, le fue manifestado a la prominente vendedora que ella debía pagar a la mayor prontitud todos esos servicios, ya que dicha entidad exigía toda esa documentación a la vendedora, manifestándole la promitente vendedora que ella no tenía el dinero y que el comprador promitente pagase todos los gastos y que los mismos serían descontados del saldo del precio, tal es así, que en fecha 27 de febrero de 2007 la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES, autorizó a la actora a realizar dicho pago.
Que el actor gestionó por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego certificado de gravamen, el cual fue expedido el día 09 de marzo de 2007, en el mencionado documento se dejó constancia que el inmueble le pertenece a la vendedora promitente, que existe una hipoteca convencional de primer grado a favor de PRO-VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, C.A., y una prohibición de enajenar y gravar según oficio Nro.1467 de fecha 19 de septiembre de 2001 emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana. Al enterarse de las limitaciones que tenía el inmueble le fue reclamado al a vendedora que había sido sorprendido en su buena fe, dado que no se le había informado de la existencia de la hipoteca y la prohibición de enajenar y gravar existente en el inmueble, y por consiguiente, la prohibición existente de enajenar y gravar impedía que se aprobase el crédito, por lo que la vendedora promitente le manifestó que ella iba a solucionar el problema en el termino de un mes.
Que desde el día 14 de septiembre de 2006 al 22 de mayo de 2007 existe 180 días hábiles de conformidad con lo previsto en la Ley de Fiestas Nacionales de data 22 de junio de 1971 y el artículo 212 de la Ley Orgánica del Trabajo vigente; es decir, que para la fecha del 22 de mayo de 2007, la vendedora promitente debió levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar para cumplir con su obligación y así poder tener el comprador promitente acceso al crédito dentro del plazo estipulado en el documento de opción de compra venta, antes mencionado en el cuerpo de esta demanda. Resalta la parte actora que la prorroga sólo procede en el supuesto que por hecho de un tercero alguna de las partes hubiera incumplido con su obligación, pero, manifiesta que al no levantarse la medida no se debió a un hecho de un tercero sino a una conducta dolosa de la promitente vendedora ocultando al comprador promitente la existencia de dicha medida, en tal sentido la prorroga no procede.
Que en el supuesto que no sea imputable a la vendedora promitente la existencia de la medida de prohibición de enajenar y gravar, la prorroga de treinta días establecida en la cláusula tercera vencía el día 26 de junio de 2007; tal medida debía levantarse con cierta antelación a los fines de poder conseguir el certificado de gravamen para que el banco pudiera acordar el crédito solicitado, el cual es el medio para pagar el saldo del precio tanto la vendedora promitente como el comprador promitente tuvieron contestes que esa era la única forma como la actora podía cumplir con pagar el precio.
Que es de acotar que para el día 9 de marzo de 2007, fecha en que entregan al actor el certificado de gravamen, han transcurrido 147 días hábiles de los 180 días contados en el documento. Así mismo la medida fue levantada por el Registro después de vencido los 210 días hábiles acordados en el documento de opción de compra-venta. Que el actor se presentó y habló con la vendedora promitente a los fines de realizar la compra-venta por el precio pactado, dado al incumplimiento que le es imputable a ella, y que debido a la existencia de la medida de prohibición de enajenar y gravar no se podía aprobar el crédito, por lo cual le solicito a la promitente vendedora se dirigiera a la entidad bancaria y manifestare por escrito que sigue vigente la opción de compra-venta.
Que en la cláusula segunda se estableció que el precio sería pagado cuando el crédito fuera aprobado por la entidad financiera; lo que significa que la promitente vendedora se obligó a realizar todos los actos que requiera la entidad financiera para aprobar el crédito. Dada la situación la vendedora promitente le manifiesta al actor que ella requiere un reajuste en cuanto al precio del inmueble, el cual es la cantidad de ciento noventa y ocho millones de bolívares (Bs.198.000.000, oo), que la opción ha caducado, y que el actor si quiere comprar el inmueble deberá firmar una nueva opción de compra venta por el precio antes referido.
Solicita: Primero: Que la demandada convenga en la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida, distinguida con el Nro.1130 de la Urbanización El Morro II, Sector Oeste del Municipio San Diego del Estado Carabobo, que tiene una superficie aproximada de trescientos doce metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (312, 55 Mts2), y un área de construcción de ciento un metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (101, 25 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: En trece metros con treinta centímetros (13,30 Mts) con parcela 1119; Sur: En trece metros con treinta centímetros (13,30 Mts) con calle Nro.36; Este: En veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 Mts) con la parcela 1129; y Oeste: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23 Mts) con la parcela 1131. Segundo: convenga que del precio que ha recibido la suma de cuarenta y un millones cuatrocientos cincuenta y un mil bolívares (Bs.41.451.000, oo) o en su defecto a ello sea condenada. Tercero: Para que convenga que el saldo del precio ascendiente a la cantidad de ciento tres millones quinientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs.103.549.000, oo) sea pagado en la forma como BANPRO BANCO UNIVERSAL iba a financiar el pago del saldo del precio, es decir, aproximadamente un millón doscientos mil mensual (Bs.1.200.000 oo) o en su defecto a ello sea condenada. Cuarto: Para que convenga en realizar la tradición legal del inmueble o en su defecto la sentencia sirva de titulo suficiente y se ordene su registro ante la oficina inmobiliaria competente. Quinto: Condene en costas y costos a la demandada.
Fundamenta su acción en los artículos 1.167, 1.160, 1.259, 1.199 Código Civil. Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble señalado. Consigna los siguientes recaudos: Marcado con la letra “A” Poder otorgado por el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, a los Abogado NELLIDA GOMEZ y MARCO ROMAN, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 08 de agosto de 2007, bajo el Nro.53, Tomo 180. Marcado con la letra “B” Copia simple del contrato de opción de compra celebrado entre la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES y el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 14 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nro. 55, Tomo 174. Marcado con la letra “C” copia simple de autorización expedida por la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES, de fecha 27 de febrero de 2007. Marcado con la letra “D” copia simple de Certificado de Gravamen expedido por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo.
El día 08 de abril de 2008 el Abogado CESAR AUGUSTO GONZALEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, da contestación a la demanda, la cual plantea en los siguientes términos:
Contestación al fondo:
- Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos falsamente narrados como el derecho en que se pretende sustentar la demanda cabeza del presente procedimiento.
- Que es jurídicamente imposible que la demandada en este juicio pueda ser obligada o condenada a cumplir una obligación de una manera que no ha sido pactada, tampoco puede ser obligada o condenada, como erróneamente lo pide el actor, a cumplir una determinada obligación como lo iba hacer un tercero no vinculado jurídicamente a la parte demandada en el contrato que se acompaña a la demanda.
- Que la parte que ha propuesto la demanda no ha cumplido su prestación, ya que no existe constancia autentica de esto en los autos, no existe constancia que tales exigencias, que le son por imperativo legislativo, hayan sido satisfechas; el demandante lo que ha pretendido en este sentido es que la promitente vendedora sea condenada a satisfacer una operación financiera, es decir, la obligación de pagar del comprador como si ella se tratase de una entidad bancaria, asunto que no aparece explanado de esa manera en el precontrato, ni las partes se obligaron de una forma tan extraña como falsamente se alega en la demanda.
- Que la promitente vendedora no se obligó a realizar la venta definitiva en las condiciones de financiamiento que le pudiese otorgar el banco al solicitante del préstamo que es el promitente comprador; tampoco el juez puede ordenar a la demandada a “sufrir” las consecuencias de una obligación que no asume por el contrato ni por la ley y en cuanto a la ley, ésta no establece por ninguna parte que pueda ser obligada a recibir pagos parciales como si se tratase de una entidad bancaria.
- Que tampoco es cierto que la demandada pueda convenir en la venta del inmueble descrito en el particular primero del petitorio de la demanda; y rechaza totalmente todos y cada una de los petitorios del escrito de demanda por ser totalmente contrarios a derecho y fundados en los caprichos y erróneos razonamientos.
- Que es cierto que la demandada suscribió el contrato de opción de compra venta otorgado en fecha 14 de septiembre de 2006, y para ello benefició al promitente comprador dándole un plazo de ciento ochenta días (180) hábiles, más treinta días hábiles establecidos en la cláusula tercera, tiempo mas que suficiente para solucionar las diferentes situaciones y tramitaciones de solvencias necesarios para llevar a cabo la venta definitiva.
- Que la parte actora acompaña a su demanda una autorización suscrita por la demandada en fecha 27 de febrero de 2007, a fin de que el mismo comprador promitente ORLANDO JOSE JUANCHEZ , cancelará con dinero de su propio peculio una deuda de luz pendiente y un avalúo realizado al inmueble ofrecido en venta, y el cual habita el demandante como arrendatario, igualmente lo autorizó a cancelar al promitente comprador los gastos por concepto de la tramitación y expedición de una certificación de gravamen por la cantidad de Bs.421.000; reparación de la bomba de la casa de habitación por la suma de Bs.400.000; y la expedición de la solvencia municipal habilitada por la suma de Bs.864.264.
- Que no es cierto que el demandante no tenía conocimiento de que la vendedora promitente no tenía la documentación que exigía la entidad bancaria, ya que tales situaciones fueron previstas inicialmente y por ello mi representada autorizó al promitente comprador para que realizase estos trámites y esos pagos, pero no de manera gratuita, ya que en dicha autorización se dejó constancia que tales erogaciones serían descontadas del precio definitivo de venta.
- Que no es cierto que la existencia de una hipoteca convencional de primer grado hubiese frustrado el crédito del actor, ya que la demandada el día 30 de mayo de 2006, es decir, en tiempo oportuno, canceló en su totalidad el gravamen hipotecario que pesaba sobre el bien inmueble ofrecido en venta.
- Que la prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble, había sido solventada con anterioridad por la demandada, pero el Tribunal de la causa no había remitido el oficio que suspendía tal medida, el cual fue remitido en fecha 21de junio de 2007, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo tanto, fue dentro del lapso previsto en la opción de compra venta para cumplir con estos compromisos y para ello también se utilizó la prórroga de treinta días hábiles previstos en la cláusula tercera, por ello no es cierto que la demandada haya observado una conducta dolosa ni le haya ocultado información al demandante, ya que estas situaciones fueron suficientemente conversadas por ambas partes y el tiempo que se otorgó era mas que suficiente para solventarlas satisfactoriamente.
- No es verdad que el ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, se le haya negado el crédito que pidió a BANPRO BANCO UNIVERSAL por culpa de la demandada, tampoco es verdad que debido a la prohibición de enajenar y gravar no se pudiese aprobar el crédito, nada de esto es cierto y el demandante tampoco lo demuestra con los recaudos que acompaña a la demanda, por lo tanto, no es cierto que la demandada tenga que convenir en la venta del inmueble de su propiedad. Que no es verdad que la demandada tenga que convenir que el precio recibido haya sido de cuarenta y un millones cuatrocientos cincuenta y un mil bolívares (Bs.41.451.000, oo) ni que el saldo del precio ascienda a la suma de (Bs.103.549.000) ya que este no es el precio actual del inmueble.
- No es cierto que la demandada pueda ser obligada a realizar la tradición legal del inmueble de su propiedad, ya que el actor no ha pagado el precio ni le concedieron el crédito para pagarle a la demandada, ni existe constancia autentica en los autos de que el actor haya cumplido su prestación.
- No es cierto que la medida fue levantada por el Registro después de vencidos 210 días hábiles acordados en la opción de compra venta, esto no es verdad, como tampoco es verdad que el actor se haya presentado a hablar con mi mandante a los fines de realizar la compra venta por el precio pactado, al igual que no es verdad que haya habido incumplimiento alguno que le sea imputable a la demandada, como tampoco es cierto que el actor le haya solicitado a la demandada que se dirigiera a la entidad bancaria a manifestar que seguía vigente la opción de compra venta.
- No es cierto que la demandada le haya manifestado al actor, que requería un ajuste en el precio del inmueble, el cual según el actor es por la cantidad de ciento noventa y ocho mil bolívares (Bs.198.000.000, oo).
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos:
- Que las partes suscribieron un contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 14 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nro. 55, Tomo 174, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización El Morro, distinguida con el Nro.1130, del Municipio San Diego del Estado Carabobo.
Quedan como hechos controvertidos:
- El cumplimiento del contrato de opción a compra suscrito entre las partes.
- La Obligación de la demandada.
III
ANÁLISIS PROBATORIO
Pruebas de la parte demandante:
Con la demanda:
- Marcado con la letra “A” Poder otorgado por el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, a los Abogado NELLIDA GOMEZ y MARCO ROMAN, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 08 de agosto de 2007, bajo el Nro.53, Tomo 180. Se le confiere pleno valor probatorio al presente instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el Tribunal no emite pronunciamiento por cuanto no es punto controvertido la representación judicial del accionante.
- Marcado con la letra “B” Copia simple del contrato de opción de compra celebrado entre la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES y el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 14 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nro. 55, Tomo 174. Este instrumento al no ser impugnado por la demanda de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil adquiere pleno valor probatorio y del mismo se evidencia que entre el demandante ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO y la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, todos identificados en autos, suscribieron un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización “El Morro” distinguida con el Nro. 1130, Municipio San Diego del Estado Carabobo, con un área aproximada de trescientos doce metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros cuadrados (312,55 Mts2) y la casa con un área de construcción de ciento un metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (101, 25 Mts2), se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en trece metros con treinta centímetros (13,30 Mts) con parcela 1119; Sur: En trece metros con treinta centímetros (13,30 Mts) con la calle Nro.36; Este: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 Mts) con parcela 1129 y Oeste: en veintitrés metros con cincuenta centímetros (23,50 Mts) con parcela 1131, así como el precio de la opción de compra-venta, la duración y prorroga previstas en la Cláusula Segunda y Tercera respectivamente, y así se establece.
- Marcado con la letra “C” copia simple de autorización expedida por la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES, de fecha 27 de febrero de 2007, en su carácter de propietaria del inmueble objeto del contrato al ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ. Este instrumento es copia fotostática de un documento privado, por lo tanto, carece de valor probatorio, y así se establece.
- Marcado con la letra “D” copia simple de Certificado de Gravamen expedido por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el nueve (9) de marzo de 2007, sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Este Documento Público se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y de la misma se evidencia que la propietaria es ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES; que sobre el inmueble constituido por una Parcela de Terreno y la casa-quinta sobre ella construida, distinguida con el N° 1130, ubicada en la Urbanización El Morro, pesa una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de PRO-VIVIENDA, según documento registrado en esta Oficina en fecha 18/04/00, bajo el N° 46, Pto. 1°, Tomo 3; y que para la fecha de su expedición existe medida de prohibición de enajenar y gravar, según oficio N° 1467, de fecha 19/09/01, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana y así se establece.
Con las pruebas:
- Invoca el merito favorable de los autos.
Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
- Promueve original de opción de compra venta celebrado entre las partes litigantes. Por cuanto se observa que el presente documento ya fue valorado con anterioridad, se reitera el mérito concedido.
- Promueve copia certificada del documento de propiedad del inmueble expedida por el Registro Público de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y de la misma se evidencia la propiedad que tiene la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, sobre el inmueble objeto de la presente controversia. Y así se establece.
- Promueve ejemplares del diario El Carabobeño marcados con la letra “B”. Con respecto a las publicaciones efectuadas en el periódico este Tribunal las valora de conformidad como prueba por escrito y de la misma solamente se evidencia que el inmueble objeto del contrato aparece en oferta de venta en el referido diario, sin embargo no se aprecia quien ordena la publicación y así se establece.
- Prueba de informe al Diario El Carabobeño. Respuesta que corre inserta a los autos del presente expediente (folios 260 y 261). Informando lo siguiente:
“...En nuestros archivos reposa una factura distinguida con el Nro. 38194, donde se evidencia claramente el nombre de quien solicitó la publicación de los mini anuncios de fechas 23, 24 y 25 de marzo del 2007, en el cuerpo “C”, página C-4, del Diario El Carabobeño, dicho nombre corresponde a la ciudadana: Zaida Colmenarez, titular de la cédula de identidad No. V-8.833.641…”, con este medio probatorio se evidencia que la publicación de la oferta de venta emana de la accionada. Y así se establece.
- Prueba de informe a la Gerencia de la Agencia BANPRO Banco Universal. Respuesta que corre inserta a los autos del expediente (folios 69 al 225) en la cual informaban lo siguiente: “…En cuanto al motivo por el cual, presuntamente no le fue aprobado el crédito para adquirir vivienda al ciudadano Orlando Jose Guanchez Aquino, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.010.887, le indicamos que esta Institución Financiera no ha procedido a negarle el crédito solicitado, simplemente le solicito certificación de gravamen en donde se evidenciara el levantamiento de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar correspondiente al inmueble a ser adquirido, motivo por el cual no podemos proceder a consignar la exigencia establecida en el punto 2) del oficio No 867, referida a esta circunstancia. Adicionalmente se le hace saber, que la solicitud de crédito fue introducida por el cliente en cuestión en fecha 5 de marzo de 2007, así se evidencia de la planilla de solicitud de préstamo hipotecario para personal natural, llenada por el cliente...”. Con este medio probatorio quedó demostrado que el crédito solicitado por la parte actora no fue negado sino solamente le fue exigido un recaudo. Y así se establece.
Pruebas de la parte demandada:
Con la contestación:
- Marcado con la letra “A” poder otorgado por la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, a los Abogados CESAR GONZALEZ, ESPERANZA HERNANDEZ y PARLEY RIVERO, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 11 de octubre de 2007, inserto bajo el Nro.58, Tomo 110. Se le confiere pleno valor probatorio al presente instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el Tribunal no emite pronunciamiento por cuanto no es punto controvertido la representación judicial del accionante.
Con las pruebas:
- Invoca el merito favorable de los autos.
Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Prueba de informe a la Gerencia de la Agencia BANPRO Banco Universal. Respuesta que corre inserta a los autos del expediente (folios 69 al 225). Por cuanto la misma ya fue valorada con anterioridad, se reitera el mérito concedido.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Pasa este Juzgador a pronunciarse en principio acerca de la acción de Cumplimiento de Contrato solicitada por la accionante y al respecto observa:
PRIMERA: La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En este orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.
El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancia que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancia (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial.
SEGUNDO: Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” y por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.
Por otra parte, el Código Civil en el artículo 1.159, establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes dispones, por esta razón la parte actora debe demostrar la identidad que debe probar que existe absoluta identidad entre la obligación cuyo cumplimiento exige judicialmente con la obligación que se encuentra prevista en el contrato y debe necesariamente ser la primera circunstancia objeto de análisis por este Tribunal.
Así tenemos que la parte actora en la presente causa demanda el cumplimiento de un contrato de opción a compra celebrado con la demandada y como prueba de la existencia de la obligación acompañó a los autos contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 14 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nro. 55, Tomo 174, el cual fue valorado previamente por este Juzgador, con el mismo quedó demostrada la existencia del contrato y las obligaciones que las partes se atribuyeron recíprocamente y que exige el accionante se cumplan por la demandada, razón por la cual debe este Juzgador determinar previamente que la parte actora cumpla con la carga de demostrar la obligación que cuyo cumplimiento demanda, para que en el caso que sea demostrado proceder al examen de las actas procesales para determinar si existe el incumplimiento que le imputa a la accionada.
En el contrato traído al proceso y admitido por ambas partes como la prueba de su relación jurídica establecieron en las cláusulas segunda y tercera del contrato objeto de la acción de cumplimiento pactaron lo siguiente:
“…SEGUNDA: El precio de la presente Opción de Compra-Venta, es la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.145.000.000, oo), de los cuales recibo en este acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000, oo) y el resto es decir la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.105.000.000, oo), mediante crédito bancario, cuando éste sea aprobado. El plazo Vigente acordado entre las partes para la presente opción de compra-venta es de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la autenticación del presente documento por ante una Notaría Pública, término que utilizarán LA VENDEDORA PROMITENTE Y EL COMPRADOR PROMITENTE a los fines de recabar la documentación necesaria y así concretar la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Correspondiente. (Cursiva del Tribunal).
TERCERA: De igual forma, las partes aceptan que vencido el término establecido y que por circunstancias no imputable a ninguna de las partes, no se hubiese protocolizado el documento definitivo, se acordará por un nuevo plazo el cual no podrá exceder de Treinta (30) días hábiles…”
En la anterior transcripción se evidencia que las partes contendientes pactaron un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la autenticación de la opción de compra venta suscrita, es decir, a partir de 14 de septiembre de 2006 fecha en la cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, término este que sería utilizado tanto por la VENDEDORA PROMINENTE y EL COMPRADOR PROMITENTE para recabar la documentación necesaria a fin de concretar la venta definitiva del inmueble por ante el Registro respectivo. Asimismo, las partes convinieron que una vez vencido el término anteriormente establecido, y que por circunstancia no imputable a ninguna de las partes si no se hubiese protocolizado el documento definitivo, se acordaría un nuevo plazo el cual no podrá exceder de treinta (30) días hábiles y dentro de estos plazos la parte actora debía cancelar el resto, es decir, la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.105.000.000,00), hoy equivalentes a CIENTO CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 105.000,00). Y Así se establece.
Por su parte, la accionada al respecto de la pretensión de la accionante en la oportunidad de la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos falsamente narrados como el derecho en que se pretende sustentar la demanda cabeza del presente procedimiento y que es jurídicamente imposible la pretensión del actor contenida en los particulares TERCERO y CUARTO del petitorio, ya que su representada no pueda ser obligada o condenada a cumplir una obligación de una manera que no ha sido pactada, así como tampoco puede ser obligada o condenada, como erróneamente lo pide el actor, a cumplir una determinada obligación como lo iba hacer un tercero no vinculado jurídicamente a la parte demandada en el contrato que se acompaña a la demanda.
En este orden de ideas, al examinar el libelo de la demanda se aprecia textualmente en el capítulo del petitorio los particulares TERCERO y CUARTO donde pide que sea condenada a:
“TERCERO: Para que convenga que el saldo del precio ascendiente a la cantidad de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.103.549.000, oo) sea pagado en la forma como BANPRO BANCO UNIVERSAL iba a financiar el pago del saldo del precio a nuestro (su) mandante, es decir, aproximadamente UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL MENSUAL (Bs.1.200.000,00) o en su defecto a ello sea condenada. CUARTO: Para que convenga en realizar la tradición legal del inmueble o en su defecto la sentencia sirva de titulo suficiente y se ordene su registro ante la oficina inmobiliaria competente.”
Así las cosas, encuentra este operador de justicia al comparar la pretensión del actor en el libelo antes transcrito con la obligación prevista en el contrato cuyo cumplimiento exige, una diferencia sustancial, en el sentido que exige que le sea satisfecha la obligación de una manera que no se encuentra prevista en el contrato, ya que en el mismo se establece un pago total, que si bien se dice que será hecho mediante un crédito bancario, no por ello pierde la condición que debe ser ejecutado en su totalidad.
Igualmente aprecia este jurisdicente que la parte actora exige que la sentencia sirva de titulo suficiente a pesar que del propio contenido del contrato, así como del libelo reconoce adeudar la suma de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.103.549.000,00). Al respecto de esta pretensión es preciso transcribir el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”.(Resaltado del Tribunal).
En razón de lo anterior resulta claro que para que la sentencia pueda valer como un título traslativo de propiedad debe necesariamente constar en las actas procesales de manera autentica que el actor cumplió con su prestación, en el caso de marras el accionante reconoce que no ha cumplido con el pago de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.103.549.000,00), equivalentes hoy a la cantidad de CIENTO TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 103.549,00), razón por la cual la sentencia no puede alcanzar los efectos que pretende. Y así se establece.
Así las cosas, este Juzgador observa que el accionante demostró en las actas procesales una obligación distinta a la que exige en el libelo de la demanda, y tal como lo alega en su defensa la parte accionada y por ende no puede ser condenado a cumplir una obligación en condiciones distintas a las expresamente convenidas en el contrato todo ello en razón del artículo 1.159 del Código Civil que le otorga a los contratos fuerza de ley al contrato para ambas, razón por la cual este Juzgador llega a la convicción que la defensa alegada por la accionada lo exime de la demanda de cumplimiento incoada en su contra y por lo tanto, no debe prosperar, tal y como será establecido de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
Finalmente, en razón de la determinación que la pretensión del actor no se ajusta a la obligación contenida en el contrato no puede este juzgador entrar a analizar si existe el incumplimiento demandado, ya que a criterio de quien de decide, al no demostrar la obligación demandada en el juicio que por cumplimiento intentó mal puede determinar el incumplimiento de una obligación inexistente, sin embargo, es de resaltar que todavía la parte que sea víctima del incumplimiento del adversario de algunas de las obligaciones previstas en el contrato conserva la acción por resolución del mismo para hacer valer sus derecho. Y así se establece.
V
DECISIÓN
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por los Abogados MARCO ROMAN AMORETTI y NELLIDA GOMEZ URBINA actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO contra la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, todos identificados en autos.
Se condena es costas a la parte accionante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de 2011. Años: 200º y 152º.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las una y treinta de la tarde (1:30 p.m.).
La Secretaria,

Exp. N° 51.497
aa.