TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO CARABOBO.
200º y 150º
PARTE
DEMANDANTE MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.148.683.
APODERADO
JUDICIAL CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad No. 12.317.523, abogado en ejerció e inscrito por ante el Instituto de Previsión social del Abogado bajo los números: 105.805
PARTE
DEMANDADA Sociedad Mercantil PROMOTORA BELLAGIO S.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2004, bajo el No. 75, Tomo 47-A y de este domicilio, representada por su director ROBERTO ARCIERO VALENTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.126.768.
APODERADO
JUDICIAL Abog ALEJANDRO MIRABAL CARABALLO, LUIS ALBERTO PELAYO GONZALEZ, YAMILE MUCI MATTA, DAMELYD CADENAS RIVAS y/o YIRA CHIRINOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrs. 30.644, 35.106, 30.826, 115.566 y 68.141, respectivamente.

MOTIVO RESOLUCION DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 23.426.

En fecha Nueve (09) de Diciembre del Dos Mil Ocho (2.008), el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad No. 12.317.523, abogado en ejerció e inscrito por ante el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el Nº 105.805, apoderado judicial de la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ, consignó demanda ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, escrito contentivo de la demanda intentada contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA BELLAGIO S.A. por Resolución de Contrato. En esa misma fecha, por distribución, fue remitido el escrito a este Juzgado.
En fecha 17 de diciembre de 2008, se admitió la demanda por cumplimiento de contrato y se ordenó la comparecencia de la parte demandada a fin de que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despachos siguientes a su citación.
En fecha 29 de enero de 2009, el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad No. 12.317.523, abogado en ejerció e inscrito por ante el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el Nº 105.805, presenta escrito de reforma.
En fecha 16 de febrero de 2009, el tribunal admite el escrito de reforma por Resolución de contrato presentado por el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, y se ordenó la comparecencia de la parte demandada a fin de que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despachos siguientes a su citación.
En fecha 02 de junio de 2009, comparece el alguacil de este Juzgado, consigno recibo librada al ciudadano ROBERTO ARCIERO VALENTE, deja constancia que se traslado a la dirección suministrada por la parte actora y la misma fue firmada por el ciudadano antes mencionada.
En fecha 08 de junio de 2009, el abogado ALEJANDRO MIRABAL CARABALLO, apoderado judicial de la parte demandada, y consigna escrito de contestación.
En fecha 04 de agosto de 2009, el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, presenta escrito de pruebas.
En fecha 05 de agosto de 2009, la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, apoderada judicial de la parte demandada, presenta escrito de pruebas.
En fecha 10 de agosto de 2009, el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, presenta escrito de oposición a la admisión de pruebas.
En fecha 11 de agosto de 2009, la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, apoderada judicial de la parte demandada, presenta escrito de oposición de pruebas.
En fecha 12 de agosto de 2009, la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, apoderada judicial de la parte demandada, presenta escrito de pruebas.
En fecha 23 de octubre de 2009, el tribunal admite escrito de pruebas presentado por las partes.
En fecha 08 de abril de 2010, el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, apoderado judicial de la parte demandante, apela del auto de fecha 23 de octubre de 2009.
En fecha 08 de abril de 2010, el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, apoderado judicial de la parte demandante, tacha a los testigos JUAN CARLOS ZERPA, FERNANDO DOLADO TOVAR, y JOSE ALBERTO CAMPOSANO MONTES, promovidos por los demandados.
En fecha 26 de mayo de 2010, el tribunal oye apelación en un solo efecto.
En fecha 08 de julio de 2010, el tribunal repone la causa al estado de su reanudacion, la cual será el primer día siguiente a que transcurran diez día de despacho contados a partir de que conste en autos la notificación de la ultima de las partes, se declara la nulidad de todo lo actuado a partir de la diligencia de fecha 06 de abril de 2010 y se declara igualmente la nulidad del auto dictado por este Tribunal en fecha 03 de mayo de 2010.
Por auto de fecha 27 de Julio de 2010, el Tribunal ordena la apertura de la segunda (2) pieza de conformidad con el articulo 25 del Código de procedimiento civil.
Por auto de fecha 18 de Octubre de 2010, se agrega al expediente las resultas de la apelación formuladas por la parte demandada, proveniente del Juzgado Superior Primero de esta Circunscripción Judicial, de la cual el referido juzgado declara parcialmente con lugar la apelación interpuesta por el abogado CLEODALDO BASTIDAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ, contra el auto de fecha 23 de octubre de 2010, dictado por este Tribunal, y asimismo el juzgado Superior Primero de esta Circunscripción Judicial revoca parcialmente dicho auto y ordena la reposición de la causa al estado de que este Juzgado admita las pruebas contenidas en los capítulos III y IV del escrito de pruebas presentando por la parte demandada.
Por auto de fecha 06 de Diciembre de 2010, este Tribunal se pronuncia sobre la admisión del las pruebas contenidas en los capítulos III y IV del escrito de pruebas presentando por el abogado CLEODALDO BASTIDAS, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 105.808.
En fecha 08 de Diciembre de 2010, la abogada DAMELYD CADENAS RIVAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 115.566, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA BELLAGIO C.A., sustituye el poder que le fuera otorgado por la sociedad mercantil antes mencionado reservándose su ejercicio en los abogados JUAN CARLOS NIEVES y JUAN RICARDO NIEVES, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 15.005 y 142.473, respectivamente.
En fecha 09 de Diciembre de 2010, tuvo lugar la declaración del testigo, ciudadano NESTOR ALEJANDRO ROJAS VILLANUEVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.321.105, encontrándose presente los apoderados judiciales de las partes.
En fecha 13 de diciembre de 2010, tuvo lugar la declaración del testigo, ciudadano LUIS MIGUEL RODRÍGUEZ JIMÉNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-14.999.056, en la misma fecha se declaro desierto el acto del testigo, ciudadano ANGEL TOVAR.
En fecha 21 de Diciembre de 2010, mediante acta se dejo constancia de la inspección judicial realizada por este Tribunal.
En fecha 22 de Diciembre de 2010, se declaro desierto el acto del testigo, ciudadano MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ.
En fecha 26 de Enero de 2011, se declaro desierto el acto del testigo, ciudadano ANGEL TOVAR.
En fecha 26 de Enero de 2011, el Tribunal acuerda la solicitud realizada por el abogado ALEJANDRO MIRABAL CARABALLO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 30.644, fija para el segundo día de despacho siguiente a las once de la mañana (11:00am) la inspección judicial, y para el tercer día de despacho siguiente a las nueve de la mañana (09:00am) y a las diez de la mañana (10:00am), el acto de la declaración de los ciudadanos JUAN CARLOS ZERPA y FERNANDO DOLADO TOVAR.
En fecha 31 de Enero de 2011, tuvo lugar inspección judicial.
En fecha 01 de febrero de 2011, se declaro desierto acto de declaración de testigo.
En fecha 01 de febrero de 2011, el ciudadano LUIS ALBERTO ROJAS, en su carácter de expertos fotógrafo, consigna fotos para que sean agregadas a la inspección judicial realizada en fecha 31 de enero de 2011.
En fecha 02 de febrero de 2011, el ciudadano JHONNY ESTEBES, en su carácter de expertos fotógrafo, consigna fotos para que sean agregadas a la inspección judicial realizada en fecha 31 de enero de 2011.
En fecha 02 de febrero de 2011, se declara desierto acto de declaración de testigo.
En fecha 14 de febrero de 2011, el tribunal fija 15 días para presentar informes.
En fecha 14 de marzo de 2011, el abogado ALEJANDRO MIRABAL, apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de informes.
En fecha 14 de marzo de 2011, el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, apoderado judicial de la parte demandante presenta escrito de informes.
En fecha 14 de marzo de 2011, el tribunal advierte a las partes que podrán presentar sus observaciones dentro de ocho días de despacho siguiente.
En fecha 28 de marzo de 2011, el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, apoderado judicial de la parte demandante presenta escrito de observaciones.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Señala la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 17 de julio de 2007, celebro contrato de opción de compra con la promotora BELLAGIO; S.A, anteriormente identificada, el objeto de la opción de compra lo constituye un apartamento distinguido con el Nº 2-E del conjunto residencial RESIDENCIAS BELLAGIO, situado en el piso Nº 2 y que tiene una superficie de doscientos noventa y un (291) metros cuadrados, actualmente de construcción.
Expone que el conjunto residencial denominado RESIDENCIAS BELLAGIO se construye actualmente sobre una parcela de terreno distinguida en el plano general de la urbanización TERRAZAS DEL COUNTRY con la letra y numero C-5, del sector C, urbanización que se encuentra ubicada al oeste de la urbanización altos de Guataparo, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo de Valencia del Estado Carabobo, con el numero cívico 145-400, la parcela de terreno tiene un área de tres mil doscientos veintidós metros cuadrados con treinta y ocho decímetros cuadrados (3.222.38 m2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con avenida auyentepuy; SUR; con parcela de deporte; ESTE: con avenida Roraima; OESTE: con la parcela Nº C-4, todo lo cual consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna del primer circuito de registro del municipio valencia del estado Carabobo, en fecha 10 de septiembre de 2004, bajo el Nº 44, folio 1 al 5, tomo 22.
Alega que la PROMOTORA BELLAGIO, se obligo en la cláusula tercera del documento de opción de compra a venderle por el sistema de propiedad horizontal, alegando que este se obligo a comprarle el citado apartamento Nº 2-E, con un área aproximada de construcción de 291 metros cuadrados, con dos puestos dobles de estacionamiento incluidos para estacionar cuatro vehículos, una vez se construya y se obtuviera los permisos correspondientes del conjunto residencial bellagio, alega que el precio fue pactado en la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (1.356.000,00), y que fue pagado en la forma y oportunidad indicadas del documento notariado contentivo de la opción de compra.
Alega que se estableció en el contrato de adquisición del apartamento la siguiente forma: 531.937,00 que fueron pagados al momento de la firma del documento ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, tres cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de 150.000,00; diecisiete cuotas mensuales y consecutivas de 6.944,00 cada una; la cantidad de 256.000,00 mediante la entrega y transferencia en plena propiedad y posesión de un apartamento propiedad de la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA, que tiene las siguientes características: apartamento distinguido con el Nº 14-B del edificio RAMSES IX del nivel catorce, con una superficie aproximada de ciento veintitrés (123) metros cuadrado y le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el Nº 21 en la planta semisótano, el cual tiene los siguientes linderos: NORTE; con fachada norte del edificio; SUR; con el apartamento 14-C y pasillo de circulación; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con el apartamento 14-A, se encuentra situado en la urbanización los Mangos, Parroquia San José Municipio autónomo Valencia del Estado Carabobo. Alega que dicho inmueble la demandante tuvo que desocuparlo como forma de pago dentro de un plazo de cuatro meses a partir de la fecha del documento notariado de opción de compra, alega que cumplió con la desocupación del apartamento de su propiedad ofrecido en permuta como parte de pago y el documento de tradición de este apartamento se protocolizaría oportunamente cuando así lo exigiera PROMOTORA BELLAGIO, S.A. una vez se cumpliera el tiempo estipulado de entrega física de este apartamento del edificio RAMSES IX. Tal como consta en la mencionada cláusula cuarta de la Opción de Compra y Promesa Bilateral de compra-venta y por tanto venta definitiva.
Expresa que la PROMOTORA BELLAGIO, no da respuesta alguna a la situación de paralización de la obra a pesar de las múltiples gestiones que en tal sentido ha realizado la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA, ante la empresa intermediaria promotora de venta denominada CONSOLITEX, que ni siquiera atiende las llamadas que se le han hecho alega que se ha visto en la necesidad de instalarse hasta por una hora para ser atendida y obtener respuesta de esta empresa intermediaria, informándole que será en dos o tres años que se terminará la obra, porque la opción de compra no tiene fecha de entrega.
Alega que la vendedora PROMOTORA BELLAGIO, SA., impuso a la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA, como condición para celebrar este contrato de promesa bilateral de compra-venta que denominó Opción de Compra el pago del total del precio de venta del apartamento, o sea, Bs. F. 1 .356.000,oo, que consolidó la venta lo que hizo la parte demandante al pie de la letra en la forma antes expresada, contraviniendo la vendedora expresamente el contenido del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal, Igualmente, alega que la vendedora antes identificada omitió la fijación de un plazo para la entrega del apartamento, por lo que expone la parte demandante que no hacía falta porque el contrato de autos no es una opción de compra venta.
Expresa que ante estas circunstancias y la imposibilidad de obtener respuesta de la vendedora PROMOTORA BELLAGIO, SA, es por lo que demanda formalmente a PROMOTORA BELLAGIO, S.A., a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1)- En a anulación del contrato de promesa bilateral o de compra venta del inmueble contenida en la mal calificada “Opción de Compra” anexa a esta demanda, en razón de que la parte demandante ha cumplido con la totalidad del pago del precio pactado; 2)- En devolverle la cantidad de Bs. F. 1.356.000,oo), que es la suma de dinero que mi mandante le pagó totalmente; 3)- en pagar en concepto de intereses por el capital que se ha pagado hasta la fecha, o sea la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. l.356.000,00) calculados a la tasa pasiva pagada por la banca venezolana durante los años del 2.005 al 2.008, o sea, 15,72%%; desde el momento mismo de la negociación hasta la fecha de la demanda, y así mismo el pago de los intereses que se generen desde esta fecha de la demanda hasta el momento en que ocurra la resolución definitiva del contrato de opción de compra aludido, a la misma tasa antes indicada del 15,72%, siendo su monto hasta la fecha de la demanda la suma de TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL CERO SESENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.326.065,00)- En pagarle la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1 .644,00) en concepto de daños y perjuicios que le ha causado por su incumplimiento y las violaciones de ley, que le impidieron adquirir un inmueble similar en otro edificio por el precio de compra del inmueble aquí descrito, es decir, se perdió una oportunidad que llega justamente al daño por el costo de oportunidad; 4)- en pagar las sumas de dinero que le correspondan por concepto de ajuste por inflación de las cantidades de dinero por ella pagadas, y que dicho cálculo se haga hasta la total y definitiva devolución de la suma de dinero recibida por PROMOTORA BELLAGIO hasta la fecha.
Demandó así mismo el pago de las costas y costos de este proceso hasta su total y definitiva conclusión.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El abogado ALEJANDRO MIRABAL CARABALLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.471.962, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO, bajo el N° 30.644 y de este domicilio, actuando en este acto como apoderado judicial de la empresa demandada PROMOTORA BELLAGIO, S.A., en su oportunidad de contestar la demanda alega que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda interpuesta por el apoderado judicial de la ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ, plenamente identificada en autos, por ser parcialmente falsos los hechos narrados, como improcedente el derecho pretendido. Asimismo, rechazo formalmente la estimación de la demanda por considerarla exagerada.
Igualmente rechaza específicamente, que son falsos las afirmaciones y señalamientos hechos por la actora en su libelo, los cuales detallo a continuación:
a) Rechazo, por no ser cierto, que la construcción de la obra RESIDENCIAS BELLAGIO, que se construye actualmente sobre una parcela de terreno distinguida con la letra y número C-5 del sector C, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo, se encuentre paralizada, sin actividad de construcción alguna o abandonada.
b) Rechazo, por no ser cierto, que la demandante haya pagado la totalidad del precio del apartamento objeto del contrato de opción de compra-venta.
c) Rechazo, por no ser cierto, que la demandante haya cumplido a cabalidad con la obligación contenida en el literal “d” de la cláusula CUARTA del contrato de opción celebrado en fecha 17 de julio de 2007, autenticado por ante la Notaría Sexta de Valencia en esa misma fecha, anotado bajo el No. 52, tomo 159 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y que riela inserto a los autos como anexo “B” de la demanda.
d) Es falso que las llamadas telefónicas y las visitas hechas por la ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ a PROMOTORA BELLAGIO, S.A. no hayan sido atendidas por mi representada.
e) Es falso que, ante la solicitud de información formulada por la ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ, mi representada, PROMOTORA BELLAGIO, SA. no le haya dado una fecha estimada de culminación de los trabajos de construcción de la obra RESIDENCIAS BELLAGIO.
f) Es falso que PROMOTORA BELLAGIO, S.A., como condición para celebrar el contrato de opción de compra-venta cuya nulidad es demandada por la parte actora, le haya impuesto o de alguna manera haya constreñido o forzado a la demandante, MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ, a pagar -contra su voluntad la totalidad del precio del inmueble objeto del contrato en cuestión.
g) Rechazo, por no ser cierto, que mi patrocinada haya quebrantado o inobservado las normas contenidas en los artículos 34, 37, 44 y 45 de a Ley de Propiedad Horizontal.
h) Rechazo, por no ser cierto, que PROMOTORA BELLAGIO, S.A. esté obligada a entregar a la demandante, ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MJL BOLÍVARES (Bs. 1.356.000,00) por concepto de devolución de los montos que efectivamente entregó dicha ciudadana a mi patrocinada, en cumplimiento del acuerdo de pago contenido en el contrato cuya nulidad ahora pretende la parte actora.
i) Rechazo, por no ser cierto, que mi patrocinada deba a la parte actora la cantidad de TRESCIENTO VEINTISEIS MIL SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CIENCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 326.065,21) por concepto de un supuesto interés generado por el dinero recibido conforme a las condiciones de pago estipuladas en el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 17 de julio de 2007.
j) Rechazo, niego y contradigo que PROMOTORA BELLAGIO, SA. le haya causado daño o perjuicio alguno a la demandante, valorado en la exagerada suma de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍARES (Bs. 1.644.000,00), derivados de un supuesto “incumplimiento” contractual y de unas presuntas “violaciones de ley” que a accionante le imputa a mi mandante.
k) Rechazo, niego y contradigo que PROMOTORA BELLAGIO, SA., le deba o le pueda deber suma alguna a la demandante, ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ, derivada de un “ajuste por inflación de las cantidades de dinero” que dicha ciudadana entregó a mi patrocinada en cumplimiento del acuerdo de pago contenido en el contrato cuya nulidad ahora pretende la parte actora.
1) Rechazo, niego y contradigo que PROMOTORA BELLAGIO, SA., haya incurrido en fraude en contra de la demandante, tal como lo refiere en su demanda.

Asimismo alega la parte demandada que la parte actora en la demanda, PROMOTORA BELLAGIO, SA., Es dueña de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno de aproximadamente Tres Mil Doscientos Veintidós Metros Cuadrados con Treinta y Ocho Decímetros Cuadrados (3 222,38 Mts) distinguidos con la letra y numero C-5 del sector C de la urbanización Terrazas del Country, urbanización ésta que se encuentra ubicada al oeste de la urbanización Altos de Guataparo en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, identificada dicha parcela, según cédula catastral emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de : Valencia, con el número cívico 145-400.
Expone que la parte actora acertadamente afirma en su demanda que PROMOTORA BELLAGIO, S.A. está construyendo sobre la parcela identificada en el párrafo anterior un edificio que se denominará “RESIDENCIAS BELLAGIO”, habiendo ambas partes celebrado, a propósito de la construcción del referido edificio, un contrato de opción de compra venta mediante el cual mi representada se Compromete a vender y la parte demandante se comprometía a comprar una vez concluida la obra que actualmente está en ejecución, el apartamento antes identificado, compra-venta ésta que se materializaría luego de que se construya la obra, se protocolice el respectivo documento de condominio y se obtengan los permisos y solvencias necesarias para poder protocolizar la venta ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente.
Alega que el valor del aludido apartamento fue fijado en la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.356.000.000,00), equivalentes, luego de la reconversión monetaria, a la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.356.000,00), que la parte actora se obligó a pagar según las condiciones y términos fijados de mutuo y común acuerdo en la cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta celebrado.
Aporta que se acepta y reconoce que la ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ entregó de manera efectiva todos los montos señalados en los literales “a”, “b” y “c” de la cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta celebrado, es decir, la parte actora entregó un total de UN MIL NOVENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.099.985. 00,00) equivalentes, luego de la reconversión monetaria, a la cantidad de UN MIL NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.099,98).
Alega que del monto total que debe pagar la demandante conforme al contrato por ellos suscrito, quedó pendiente y nunca se canceló, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 256.000.000,00) equivalentes, luego de la reconversión monetaria, a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 256.000,00), los cuales debieron ser pagados por la ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ, mediante la transferencia en propiedad de un apartamento con una superficie aproximada de Ciento Veintitrés Metros Cuadrados ( 120 Mts2), distinguido con el No14-B, ubicado en el piso catorce (14) del edificio RAMSES IX, situado en la urbanización Los Mangos, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, alegando que dicha transferencia de propiedad nunca se llegó a materializar, razón por la cual PROMOTORA BELLAGIO, S.A. jamás recibió de manos de la demandante.
Expresa que en el contrato celebrado en fecha 17 de julio de 2007 con la PROMOTORA . SA., mediante el cual ésta última se comprometía que una vez concluida la obra que actualmente está en ejecución a venderle a la ciudadana MARÍA ELENA MONTILLA JIMÉNEZ un apartamento que se distinguirá con el número y letra “2-E” que estará ubicado en el piso dos (2) del edificio que se denominará “RESIDENCIAS BELLAGIO” no es un contrato de opción sino un contrato de venta.
Asimismo expresa que mientras no esté concluida la obra resulta imposible protocolizar venta alguna, de manera que, independientemente si se trata de un contrato de venta o de opción de compra-venta, necesariamente se debe esperar la culminación de los trabajos de construcción y obtener los permisos correspondientes, a fin de protocolizar la venta del apartamento ofrecido.
Igualmente rechaza por no ser cierto, que se haya omitido un momento para entrega del apartamento.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
PROMOVIO:
El poder otorgado por la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ al abogado CLEODALDO BASTIDAS e YDAHELENA VERDU, por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en fecha 06 de noviembre de 2008, bajo el No. 40, Tomo 172. Se aprecia por ser documento público, en conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, y no haber sido objeto de impugnación ni tacha de falsedad.
Documento de opción de compra, documento otorgado por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en fecha 17 de junio de 2007, bajo el No. 52, Tomo 159. Cuyo instrumento por tratarse de documentos públicos son apreciados por esta juzgadora en su pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido motivo de tacha, impugnación o desconocimiento; y prueba la celebración del contrato objeto de la litis.
Documento enviado a la Notaría Pública Sexta de Valencia, donde se le informa y se envía documento de opción de compra donde se demuestra el cambio del apartamento por uno de mayor tamaño, el 2-E de Residencias Bellagio. Se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Inspección Judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, San Diego, Naguanagua, Los Guayos, y Libertador de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de noviembre de 2008. Se aprecia, aunque fue practicada en forma extralitem, y a demás de haber sido impugnada por la parte demandada en su contestación de la demanda, esta Juzgadora desestima dicha impugnación y la valora como indicio ya que el contenido de lo preceptuado por las normas señaladas como infringidas, a saber el artículo 1.394 del Código Civil establece: “Las presunciones son las consecuencias que la ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”, el artículo 1.399 ejusdem reza: “...Las presunciones que no estén establecidas por la ley quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en que la ley admita la prueba testimonial....” El artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, prevé: “Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos” .
Veinte 20 letras de cambio realizada por la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ a PROMOTORA BELLAGIO. Se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido motivo de tacha, impugnación o desconocimiento, mas por el contrario existe una manifestación expresa de reconocimiento de las mismas por parte de la actora.
Documento de propiedad PROMOTORA BELLAGIO C.A., donde los ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ VISO y JOSE MANUEL ISAACS SARQUIS da en venta a PROMOTORA BELLAGIO C.A. protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 10 de septiembre de 2004, bajo el Nº 44, pto 1º, tomo 22, folios 227 al 232. Esta juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 Del Código De Procedimiento Civil.
Original de consulta rápida elaborado por CONSOLITEX de fecha 11 de noviembre de 2008, Serie 000010, de nomenclatura A3789, donde describe la urbanización, M2C, áreas sociales, precios, residencias, piso, apartamento, calle del apartamento RAMSES IX. Esta Juzgadora lo valora por cuanto fue ratificada en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido motivo de tacha, impugnación o desconocimiento.
Promovió las testimoniales de los siguientes testigos NESTOR ROJAS, VILLANUEVA, LUIS MIGUEL RODRIGUEZ JIMENEZ, ANGEL TOVAR.
La declaración de los ciudadanos NESTOR ROJAS, VILLANUEVA, LUIS MIGUEL RODRIGUEZ JIMENEZ.. Ante dichas declaraciones, este Juzgado observa que los testigos fueron contestes y no incurrieron en contradicciones, por lo que esta Juzgadora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil le imparte pleno valor probatorio.
Inspección Judicial, realizada en fecha 21 de diciembre de 2010, el tribunal se traslado y se constituyo en la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia Estado Carabobo, donde se dejo constancia que no existe documento de condominio del edificio de residencias BELLAGIO, es decir no existe una nota marginal en la cual se reflejo que se haya registrado el inmueble. Esta juzgadora le da valor probatorio ya que fue realizado en juicio.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA
PROMOVIO:
Documento de propiedad PROMOTORA BELLAGIO C.A., donde los ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ VISO y JOSE MANUEL ISAACS SARQUIS da en venta a PROMOTORA BELLAGIO C.A. protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 10 de septiembre de 2004, bajo el Nº 44, pto 1º, tomo 22, folios 227 al 232. Esta juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 Del Código De Procedimiento Civil.
Copia certificada de liberación de hipoteca de Documento de propiedad de PROMOTORA BELLAGIO C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro inmobiliario, en fecha 15 de noviembre de 2005, bajo el Nº 32, tomo 16. Esta juzgadora no le confiere valor probatorio ya que no tiene nada que ver con lo debatido
Copia certificada de aclaratorio de linderos de terrenos del Documento de propiedad de PROMOTORA BELLAGIO C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro inmobiliario, en fecha 22 de noviembre de 2005, bajo el Nº 13, tomo 19. Esta juzgadora no le confiere valor probatorio ya que no tiene nada que ver con lo debatido
Original del contrato suscrito por PROMOTORA BELLAGIO C.A., y CANTERAS & MARMOLES, C.A., representado por el ciudadano ARNOLDO GARCIA HERRERO, autenticado por ante la notaria Publica Quinta de valencia en fecha 03 de marzo de 2009, bajo el Nº 54, tomo 68. Se desecha del proceso este instrumento por cuanto es privado y el ciudadano ARNOLDO GARCIA HERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.979.279, no es parte en el proceso.
Original del contrato privado por PROMOTORA BELLAGIO C.A., y ASOCIACIÓN DE COOPERATIVAS CAMDEMO, R.L. representado por el ciudadano JUAN CARLOS ZERPA HERRERA. Se desecha del proceso este instrumento por cuanto es privado y el ciudadano JUAN CARLOS ZERPA HERRERA, no es parte en el proceso y el mismo no fue ratificado en juicio.
Original del contrato privado suscrito en fecha 28 de mayo de 2007, por PROMOTORA BELLAGIO C.A., e INVERSIONES DOLADO C.A. representado por el ciudadano FERNANDO DOLADO TOVAR. Se desecha del proceso este instrumento por cuanto es privado y el ciudadano antes mencionado, no es parte en el proceso y el mismo no fue ratificado en juicio.
Original del contrato privado suscrito en fecha 05 de agosto de 2008, por PROMOTORA BELLAGIO C.A., y la SOCIEDAD MERCANTIL DEFRIO, C.A. representado por el ciudadano JOSE ALBERTO CAMPOSANO MONTES. Se desecha del proceso este instrumento por cuanto es privado y el ciudadano antes mencionado, no es parte en el proceso y el mismo no fue ratificado en juicio.
Copia simple de constancia realizada por la ASOCIACIÓN DE COOPERATIVAS CAMDEMO, R.L., a PROMOTORA BELLAGIO C.A. este Tribunal no la aprecia de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que:
Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.

Originales de facturas emitidas por la ASOCIACIÓN DE COOPERATIVAS CAMDEMO, R.L.
Originales de facturas emitidas por CONCRETERA LOS 4, se evidencia de dichas facturas que no están selladas ni recibidas.
Original de factura emitidas por INVERSIONES OFCI, C.A
Original de factura emitidas por CAL LA QUIZANDA, C.A.
Originales de facturas emitidas por PROCONCI C.A, PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES CIVILES.
Original de factura emitidas por TRANSPORTE RODAMIL C.A.
Esta Juzgadora no le confiere valor probatorio a las facturas consignada ya que proviene de un tercero que no es parte en el juicio.
Copia simple del documento de propiedad de la ciudadana ELENA MONTILLA, del apartamento RAMSES IX. Esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia de telegramas destinados a la ciudadana ELENA MONTILLA, remitidos por PROMOTORA BELLAGIO C.A. no se valora, por cuanto se trata de un documento domestico, entendido este por como lo ha señalado la Jurisprudencia Patria como aquellos que emana de la parte que lo promueve como tal y de ellos no se desprende contenido probatorio alguno. En este caso, estamos ante una fotocopia simple de un documento el cual no existe constancia de su remisión ni siquiera posee firmas de su remitente o sello húmedo que le haga presumir a quien juzga un indicio de prueba.
Inspección Judicial, se realizo en fecha 31 de enero de 2011, el tribunal se traslado y constituyo en el Inmueble identificado con el Nº C-5, de la Urbanización Altos de Guataparo Jurisdicción de la Parroquia San José Municipio Valencia Estado Carabobo, se deja constancia que se encuentran ambas partes, se designan los expertos correspondientes y procede el tribunal con asesoramiento de los expertos a dejar constancia que la estructura del edificio se encuentra totalmente ejecutado hasta el piso Nº 5, las paredes se encuentran totalmente construidas y el piso parcialmente construido, los servicios, las tuberías tanto para electricidad, aguas blancas y negras están parcialmente construidas, hasta el piso Nº 7, el área de jardinería se encuentra ejecutada parcialmente al igual que el friso rustico. Esta juzgadora le da valor probatorio ya que fue realizado en juicio y fue sometido al control de ambas partes.

PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

En cuanto a la impugnación al valor de la demanda que hiciera la parte demandada, esta Juzgadora procede a su examen en punto previo tal como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Así, sobre este asunto ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia:

“….No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”
(Sentencia de 24 de septiembre de 1998, María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras).

Pues bien, con base en la anterior doctrina el tribunal procede a examinar el caso de autos y observa que la parte demandada en el escrito de contestación rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada, no obstante, no indicó expresamente cual sería el verdadero valor. Tal actuación en criterio de esta sentenciadora no constituye la acreditación de un hecho nuevo.
En consecuencia, aceptar una impugnación en tales términos constituiría un rechazo al valor de la demanda indeterminado, pues habría la incógnita de cuál sería el nuevo valor para la demandada, y el Juez no puede aceptar tal defensa genérica supliendo las argumentaciones de la demandada.
En consecuencia, al no haber acreditado el demandado ese hecho nuevo (nueva cuantía) ni mucho menos demostrarla (con medio de pruebas) se declara improcedente la impugnación del valor de la demanda, quedando firme la establecida en el libelo por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo). Así se decide.

CALIFICACIÓN JURIDICA DE LA ACCIÓN PROPUESTA

Así tenemos, que se trata en el presente caso de una demanda por nulidad de contrato de compra venta que la parte compradora de un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal interpone contra su vendedor.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en la interpretación de los contratos los Jueces están obligados a atender al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad, y de la buena fe.
Conforme se desprende de las actas procesales, este tribunal erró al admitir la acción que se interpuso, al señalar que la misma se trataba de resolución de contrato, cuando lo correcto debió ser nulidad de contrato conforme a lo pretendido por el demandante, no obstante, como se verificó del acto de contestación a la demanda, así como todos y cada unos de los medios usados por el accionado de autos, están dirigidos atacar la nulidad invocada por el actor, por lo que tratándose en un caso u otro, es decir resolución o nulidad, el procedimiento a aplicar es el mismo-el ordinario- y siendo que efectivamente fue el aquí aplicado han quedado salvaguardados los derechos de las partes. Ahora no habiéndose invocado esta circunstancia por las partes, entiende esta sentenciadora su conformidad, no obstante ante una eventual impugnación vale acotar que por las razones expuestas sería inoficioso plantearse una reposición al respecto.
En este sentido, debemos establecer que en virtud del Principio Dispositivo que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. En este orden de ideas, el procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, señala:
“…No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez presenta la cuestión de derecho de forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).”

Igualmente, el procesalista ARISTIDES RENGEL ROMBERG, en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, señala:

“La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no.
La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene la Corte – no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirve de base a lo dispositivo.
La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes.
La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes.”

Así las cosas y asumiendo los criterios doctrinales antes citados, esta Sentenciadora considera conveniente traer a colación los reiterados criterios jurisprudenciales emanados de nuestro máximo Tribunal de la Republica con respecto a la calificación jurídica y al Principio Iura Novit Curia. Al respecto, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintitrés (23) de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, se dispuso:

“…La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…”

Igualmente, en sentencia de la misma Sala, de fecha veintiocho (28) de mayo de 1991, con Ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, se estableció:

“…en el proceso civil la cuestión de hecho, y su prueba correspondiente, corresponde a la iniciativa de las partes, pero la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde al poder de los jueces, porque éste es el principio que se halla comprendido en la máxima iura novit curia, conforme al cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión pues ello forma parte de su deber jurisdiccional…”.

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, este Tribunal califica la acción interpuesta como nulidad de contrato. Así se decide.
Respecto de la calificación del contrato en pugna debe señalarse que ello no es un asunto de trascendencia jurídica para la demandada y así lo dejo reflejado en su contestación, no obstante se debe calificar su condición antes de entrar a decidir sobre el asunto de fondo, es necesario analizar los elementos del contrato los cuales son: Consentimiento de las partes; Objeto que pueda ser materia de contrato; y la Causa lícita.
En virtud de que hubo el pago completo del precio del apartamento, necesariamente este Tribunal tiene que concluir que se trata de un contrato de compra venta. Y ASI SE DECIDE:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Resuelto lo anterior procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el asunto de mérito.
En el caso de autos, se da suficientemente por comprobado que la parte demandante suscribió con la demandada a través de una operación de compra venta de un inmueble cuyas especificaciones se describen en la cláusula segunda y tercera del contrato objeto de nulidad y que consta a los folios 10 al 14 de la primera pieza; así mismo el accionado asumió que la actora pagó el precio liquido acordado en los literales a, b y c de la cláusula cuarta, es decir, UN MIL NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES CON NOVENTA Y OCHO (BS. 1.099,98), por lo que estos asuntos no son controvertidos pues como se verificó en la contestación de la demanda se convino en ello.
Así mismo, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse respecto del supuesto de hecho invocado en relación a la falta del documento de condominio, este hecho como tal no es un hecho controvertido, ya que el contrincante asumió la no existencia del mismo, no obstante vale decir, que en todo caso la falta de suscripción de dicho documento no constituye un elemento que invalide la relación contractual preexistente pues a tenor de lo dispuesto en el articulo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora los asuntos objetos de litigio y por ende objeto de análisis por esta Juzgadora son: PRIMERO: el incumplimiento de la actora en el pago total del monto atribuido a la venta del inmueble, es decir, UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (1.356.000,00). Para resolver sobre este particular debe quién decide, al examinar la cláusula cuarta en comento se constata con meridiana claridad que la llamada “opcionante” desocuparía el bien inmueble descrito en un plazo de cuatro (4) meses contados luego de la protocolización del contrato en litigio y al finalizar dicho lapso se realizaría el documento traslativo de propiedad, pero ello quedó sólo en manos de la Promotora Bellagio cuando supedito la obligación de la opcionante al momento en que la promotora lo exigiera. Siendo entonces que la accionada se limitó a señalar, que la demandante nunca le entregó dicho inmueble y que nunca se hizo la transferencia de propiedad, sin aportar elementos probatorios que acrediten sus dichos y habiendo quedado evidenciado que el traslado de la propiedad del citado inmueble era un asunto que solo era oponible a ella –la promotora-conforme al compromiso adquirido. El único medio probatorio traído a los autos por la accionada par demostrar el supuesto incumplimiento, fue el documento que acredita la propiedad actual del inmueble que debió trasferirse, ello como se dijo supra no es objeto del debate pues era crédito probatorio a su favor en todo caso la misiva de la Promotora Bellagio a la contratante señalando el momento bien de la firma o en su defecto la consignación de los instrumentos para la protocolización y ello no medió en este caso. Por el contrario se evidencia de la evacuación de los testigos Néstor Rojas suficientemente identificado a los folios 81 y 82, así como del testimonial del ciudadano Luis Rodriguez identificado suficientemente a los folios 83 al 85, que efectivamente el inmueble fue dado en venta a través de la administradora de bienes raíces CONSOLITEX, por la Promotora Bellagio, por lo que al no haber demostrado la demandada, como fue que la ciudadana María Montilla incumplió, este Tribunal declara que la referida ciudadana dio cumplimiento efectivo a su obligación adquirida en el negocio jurídico que aquí se impugna.
El segundo hecho objeto de debate lo es, la paralización de la obra donde se construye el inmueble identificado en el contrato en pugna, vale señalar a este particular que el accionado asume como cierto que la obra no ha sido concluida, sin embargo, niega que esté paralizada. Así las cosas corresponde a quien suscribe determinar si efectivamente la obra en la cual esta incrustado en el inmueble objeto de controversia, esta efectivamente paralizada todo lo cual haría presumir a esta Juzgadora la pereza de la accionada en cumplir con la ejecución del contrato, instruyó como medio probatorio el accionado, inspección judicial de la cual esta Juzgadora dejó constancia de lo que estaba hecho y de lo que parcialmente estaba concluido para el momento de la evacuación de dicha inspección, esto fue el 31/01/2011, no obstante no se dejó constancia si efectivamente la obra estaba en ejecución al momento de la inspección, sin embargo de las tomas fotográficas efectuadas se verifica al folio 107 un grupo de trabajadores en andamios efectuando trabajos propios de la albañilería. Por su parte el actor consignó inspección judicial extralitem, de fecha 20/11/2008, de la cual como quedó valorada supra de la misma se infiere específicamente del particular tercero que el juez que intervino en su evacuación dejo constancia expresa que la misma se encontraba paralizada y en estado de abandono y concluyó que estaba sin ejecución, así mismo de los elementos fotográficos consignados se evidencian estructuras desoladas y en sus yacencias se detallan montes, y sin actividad de construcción al momento, todo lo cual concluye hace concluir a esta sentenciadora que efectivamente el supuesto de hecho de paralización de la obra quedó demostrado y con ello la apatía de la aquí accionada en ejecutar diligentemente lo que era su obligación. Aunando en lo anterior debe esta Juzgadora asumir lo que es la eficacia probatoria de las inspecciones evacuadas en uno y otro caso, previendo para ello el propósito de la inspección judicial, que no es otra, mas que dejar constancia de elementos que puedan desaparecer bien con el transcurrir del tiempo o con la ocurrencia de otros eventos, y así constatado no hay la menor duda que la inspección evacuada en fecha anterior a la interposición de la demanda es eficaz a los efectos de demostrar la paralización de la obra.
Conforme a lo previsto anteriormente quedó demostrado el cumplimiento de las obligaciones atribuidas a la Ciudadana Maria Montilla y la falta de ejecución del contrato por negligencia de la Promotora Bellagio, por lo que lo correspondiente ahora es determinar si la pretensión de la solicitante-nulidad- es viable jurídicamente o no.
Así las cosas, tenemos que el artículo 1202 del Código Civil prevé: “La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado, es nula”
En nuestro caso como se ha dicho, la ejecución del contrato conforme a lo previsto en la cláusula tercera, dependía exclusivamente del accionado pues el mismo se compromete a concluir la obra y una vez permisada la misma es cuando se daría en venta el inmueble, sin determinar para ello un tiempo que determine a la ciudadana Maria Montilla una garantía de entrega, por lo que la obligación allí adquirida es potestaiva del accionado y así esta previsto en el segundo párrafo del articulo 1199 ejusdem, el cual establece que la obligación es potestativa cuando el cumplimiento contractual actual, depende de la voluntad de una de las partes y se considerará mixta cuando dependa de la voluntad de ambas partes en un mismo periodo de tiempo. Si observamos el contrato cuya nulidad se invoca, podrá constatarse que tal como se asumieron las obligaciones de las partes hubo mutuas concesiones entre uno y otro, no obstante desde luego que la accionante dio cumplimiento efectivo conforme a los previsto en el contrato al pagar todos y cada uno de los montos atribuidos a la venta y al quedar en manos de la Promotora Bellagio la culminación de la obra sin determinación de tiempo.
En el caso planteado quedó suficientemente demostrado que la obligación para dar por terminado el contrato en buen termino era exclusivamente voluntad de la promotora Bellagio circunstancia esta que en criterio de quién Juzga hace nula de nulidad absoluta el contrato de fecha 17 de julio de 2007. ASI SE DECIDE.-
Este asunto ha sido resuelto por el Tribunal Supremo de Justicia quién sostuvo la doctrina aplicable respecto de lo previsto en el artículo 1202 ejusdem, al referir:
“…Respecto al planteamiento del recurrente, sobre el carácter mixto, no potestativo, de la condición estipulada en el convenio, la Sala hace las siguientes consideraciones:
La doctrina extranjera, ha señalado sobre la condición potestativa lo siguiente:
“…La condición potestativa, “…es la que consiste en un acontecimiento dependiente exclusivamente de la voluntad de una de las partes, sea el deudor o el acreedor, o de su consentimiento, aprobación, confirmación o ratificación; p. eje. ‘si voy al teatro, te llevaré’. Al respecto dispone el art. 542, que ‘la obligación contraída bajo una condición que haga depender absolutamente la fuerza de ella de la voluntad del deudor (mejor dicho: de la persona contra la cual el derecho puede invocarse, como observa Galli), es de ningún efecto’ (p.ej. pagaré $1.000 si quiero, si levanto el brazo). Es porque se reputa que tal acto no es serio.
Pero ese artículo 542 agrega que ‘si la condición hiciese depender la obligación de un hecho que puede o no ejecutar la persona obligada, la obligación es válida’. V.gr: si vendo una casa con la condición de que iré a París, ej. Puesto en la nota al art. 542; si digo: ‘te pagaré $ 1.000 si antes de Navidad no aprendo taquigrafía’.
Estas últimas condiciones no invalidan la obligación, son válidas, porque no son absolutamente potestativas del deudor, ya que no depende exclusivamente de su voluntad de cumplirlas o no, por diversas circunstancias.
Por ello Zachariae, transcrito en la nota al art. 542, dice que la obligación es válida ‘cuando la condición potestativa se halla modificada por una circunstancia que le quita lo que pueda tener de puramente voluntaria, de tal suerte que ella depende, no de la sola voluntad del deudor, sino de un hecho que esté en su poder ejecutar o no. Por ej. Si yo os vendo alguna cosa con la condición de que iré a París, la obligación es válida, porque hay un vínculo de derecho desde que me encuentro colocado entre la obligación de no ir a París, o de venderos la cosa prometida en venta…” Rezzónico, Luis María. Estudio de las Obligaciones en Nuestro Derecho Civil. Librería Editorial Ciencias Económicas, Buenos Aires,1957 (Sic)).
En idéntico sentido, la doctrina nacional expresa lo siguiente:
“…Condiciones puramente potestativas son aquellas que dependen pura y simplemente de la voluntad de alguna de las partes, es decir de su querer arbitrario o discrecional, de un acto volitivo puro; por ejemplo: pagaré tal cantidad si quiero. Son condiciones cuyo cumplimiento depende entera y solamente de la voluntad de una de las partes.
La condición puramente potestativa cuando es suspensiva y depende enteramente de la voluntad del deudor, es nula; así lo dispone el artículo 1.202 del Código Civil: ‘La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado es nula’. Ello se debe a que el legislador no puede permitir que una obligación quede sujeta a la sola voluntad del deudor, al capricho del obligado; tal es el caso de una obligación contraída así: ‘me obligo a pagar diez mil bolívares a X, si quiero, o cuando yo lo decida’.
El legislador considera que quien pretende asumir una obligación en tales circunstancias, de modo que dependa exclusivamente de su voluntad personalísima, no tiene realmente la intención de contratar. (Maduro Luyando, Eloy, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Universidad Católica “Andrés Bello”. Caracas 1986. Pág. 238)…”.

Sentencia de la sala de casación civil de fecha 14 de enero de 2009, Exp. AA20-C-2008-000032.
Precisado lo anterior, considera oportuno quién Juzga citar el criterio Jurisprudencial de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, respecto del trato garantista que debe dar el Estado al derecho a una vivienda digna previsto en la normativa constitucional, así tenemos:
“…1.-Derecho a la vivienda. Constituye una garantía fundamental para el ser humano, representado por el espacio construido donde un grupo familiar puede concretar la vida de interrelación entre sus miembros, así como el desarrollo de las actividades personales de cada uno de ellos. (Comentarios a la Constitución de 1999, por Freddy Zambrano, pag. 509, tomo I).
Ahora bien, observa este tribunal constitucional que el solicitante denuncia la violación del derecho a la vivienda digna, previsto en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto los presuntos agraviantes obstruyen la ejecución de ese derecho al registrar ilegalmente un acta arrogándose un carácter que no poseen y que en oportunidad anterior en sede ordinaria ya se había declarado la nulidad.
Los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela prevén el derecho a la vivienda en los siguientes términos:
Artículo 82. “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas”.
Artículo 86. “Toda persona tiene derecho a la seguridad social como servicio público de carácter no lucrativo, que garantice la salud y asegure protección en contingencias de maternidad, paternidad, enfermedad, invalidez, enfermedades catastróficas, discapacidad, necesidades especiales, riesgos laborales, pérdida de empleo, desempleo, vejez, viudedad, orfandad, vivienda, cargas derivadas de la vida familiar y cualquier otra circunstancia de previsión social”.
No obstante de considerarse el derecho aquí consagrado como una norma programática constitucional que debe ser desarrollada por el estado para su ejecución, es decir, es un derecho que debe materializarse en las leyes y demás actos normativos para asegurar el efectivo ejercicio y goce de este derecho, el máximo Tribunal de la República ha establecido:
“ …A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.
Dentro de este marco, cabe destacar que el párrafo 1 del artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, señala que “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
Resulta claro que el derecho a una vivienda digna es un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana que atiende a la necesidad del hombre de habitar una vivienda que permita su desarrollo y crecimiento personal como condición esencial para la existencia y protección del núcleo familiar y, por ende, de la misma sociedad, por lo que es pertinente que el Estado, como manifiesta evolución natural, garantice la protección progresiva de este derecho, tal como lo prevé el Texto Fundamental en su artículo 19, al disponer que “El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos…”.
(Sentencia de fecha 18 de junio de 2009, Sala Constitucional del TSJ).
Resuelta la nulidad pasa esta Juzgadora a pronunciarse respecto de las pretensiones consecuenciales de la nulidad declarada.
Así tenemos que pretende el accionado la devolución del dinero entregado con motivo del contrato de compra-venta, habiéndose declrado la nulidad del mismo lo que corresponde es la devolución de las sumas entregadas por este concepto, así como determinar la liberación del inmueble entregado como parte de pago. Así se decide.
Respecto de la solicitud de pago por daños y perjuicios como consecuencia de la inejecución del contrato. Para decidir sobre esta petición debe analizarse lo establecido en el contrato en relación a este asunto. Así nos encontramos que la cláusula cuarta del contrato desechado, prevé la imposición de la cláusula penal por motivos de resolución, siendo conforme se desprende de la misma, aplicable contra el opcionante a favor de la propietaria, por lo que al no tener la hoy accionante la forma de invocar contractualmente el resarcimiento de los daños que consideraba conveniente, era viable, como de seguidas se declara la acción subsidiaria de daños y perjuicios como por interpretación en contrario lo ha previsto el articulo 1276 y 1277 del C.C:, al indicar:
“Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.”
1277: “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.
Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida.”
Dicho lo anterior, es evidente que ante la falta de ejecución del contrato y como quiera que el demandado de autos no se excepcionó ni siquiera en argumentar, mucho menos probó las motivaciones que justifiquen la no conclusión de la obra, conforme lo refiere el artículo 1.271:
“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.
En aplicación del contenido del citado articulo 1277 del C.C., y siendo que lo único que era objeto de prueba para determinar los daños era la inejecución contractual y como quiera que ello quedó evidenciado este Tribunal acuerda el monto reclamado por daños y perjuicios. Así se decide.-
Pide el actor que el monto entregado como parte de pago le sea determinado intereses y los mismos piden se determinen sobre el monto de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.356.000,00), sin embargo ello no es posible, pues en aplicación de la sana critica el mismo no estableció el fundamento de derecho en que ampara su solicitud y conforme al ordenamiento jurídico vigente el mismo no tiene asidero legal que lo sustente, como si ocurre el otras legislaciones, por ejemplo cito articulo 519 del Código Civil Argentino, el cual prevé:
“Se llaman daños e intereses el valor de la pérdida que haya sufrido , y el de la utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación, por la inejecución de ésta a debido tiempo”.
Luego en el articulo 520 reitera que el resarcimiento de daños e interés sólo se comprenderán los que fueren consecuencia inmediata de la falta de cumpliendo de la obligación.
En consecuencia, se declara improcedente dicha solicitud, aunado a que el referido ciudadano ha pedido adicional a los intereses la indexación de esa misma cantidad, todo lo cual constituye una doble contraprestación que a todas luces resulta incompatibles. ASI SE DECIDE.-
En relación a la cuarta petición de ajuste por índice inflacionario de las cantidades entregadas por ella como parte de pago del inmueble en venta, considera este Tribunal viable tal solicitud conforme a los criterios jurisprudenciales del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que se ordena practicar la indexación solicitada. ASI SE DECIDE.
DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Transito De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede mercantil, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el abogado CLEODALDO JOSE BASTIDAS SILVA, mayor de edad, venezolano, titular de la cedula de identidad No. 12.317.523, abogado en ejerció e inscrito por ante el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el Nº 105.805, apoderado judicial de la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ, contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA BELLAGIO S.A, en consecuencia :PRIMERO: la Nulidad del contrato de venta celebrado entre la promotora BELLAGIO; S.A, y la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ, en fecha 17 de julio de 2007, SEGUNDO: se ordena a la parte demandada a entregar a la parte demandante la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) por conceptos de las cuotas entregadas para la adquisición del inmueble. Queda liberado el inmueble dado como parte de pago por la ciudadana MARIA ELENA MONTILLA JIMENEZ. TERCERO: en cancelar a la parte demandante la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.644.000,00) por conceptos de daños y perjuicios. CUARTO: se niegan los intereses solicitados ya que la jurisprudencia a establecido que acordar la indexación y los intereses constituyen una doble indemnización. QUINTO: se acuerda la indexación de las cantidades señaladas, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha que quede definitivamente firme el presente fallo, de acuerdo con el I. P. C., del Banco Central de Venezuela, para cuyo efecto se ordena la practica de una experticia complementaria del fallo.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los (09) días del mes de Mayo de Dos mil Once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titula

Abg. Juan Carlos López
Secretario

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo las diez y catorce minutos (10:14 am) de la mañana.

Abg. Juan Carlos López
Secretario

Exp. Nº 23.426
ICCU/yenika.