TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Valencia, 27 de mayo de 2011
201º y 152º

EXPEDIENTE Nº 8087

DEMANDANTE: MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, CRELIA CELINA MORALES DE PARRA, CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, de nacionalidad venezolana las dos primeras y chilena la última nombrada, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.176.976, V-4.016.088 y E-81.709.446, asistidas por la Abogada MARIA AUXILIADORA ROSAS TIRADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.666.
DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO ORINOCO SUITES, en la persona de su Presidenta Ciudadana ALICIA VIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.452.232, y de este domicilio.
MOTIVO: IMPUGNACION DE ASAMBLEA
DECISIÓN: CON LUGAR LA DEMANDA (SENTENCIA DEFINITIVA)

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada ante este Juzgado en fecha 22 de Julio de 2010, por las ciudadanas MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, CRELIA CELINA MORALES DE PARRA y CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, de nacionalidad venezolana las dos primera y chilena la última nombrada, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº(s) V-3.176.976, V-4.016.088 y E-81.709.446, respectivamente, asistidas por la Abogada en ejercicio MARIA AUXILIADORA ROSAS TIRADO, inscrita en el Inpreabogado bajo N° 50.666, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO ORINOCO SUITES, en la persona de su Presidenta Ciudadana ALICIA VIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.452.232, y de este domicilio por IMPUGNACION DE ASAMBLEA. (Folios 01 al 39)
En fecha 23 de Julio de 2010, se ordenó dar entrada y formar expediente, teniéndose para proveer. (Folio 40)
Mediante auto de fecha 28 de Julio de 2010, este Juzgado admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO ORINOCO SUITES, en la persona de su Presidenta ciudadana ALICIA VIVAS, antes identificada, para el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y se ordenó la apertura del Cuaderno de Medidas. (Folio 41). En esta misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado en el auto de admisión, se abrió cuaderno de medida, y se declaró improcedente la medida cautelar innominada solicitada. (Folios 01 al 05 del Cuaderno de Medidas)
En fecha 05 de Agosto de 2010, el Alguacil dio cuenta de haber citado personalmente a la Ciudadana ALICIA VIVAS, quien recibió la compulsa y firmó el correspondiente recibo. (Folios 42 y 43)
En fecha 09 de Agosto de 2010, la Ciudadana ALICIA VIVAS, asistida por la Abogada en ejercicio ANTONIETA REYES LIMONTA, Inpreabogado N° 61.641, presentó escrito de contestación a la demanda en el cual opuso la cuestión previa establecida en el ordinal cuarto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 44 al 50)
En fecha 09 de Agosto de 2010, la ciudadana ALICIA VIVAS, asistida por la Abogada en ejercicio ANTONIETA REYES LIMONTA, Inpreabogado N° 61.641, confirió poder Apud Acta a los Abogados en ejercicio: ANTONIETA REYES SIMONTA, GLENIS RAMOS y RAFAEL HIDALGO SOLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 61.641, 62.259 y 16.248, respectivamente. (Folios 51 y 52)
En fecha 10 de Agosto de 2010, el Tribunal mediante sentencia interlocutoria, declaró SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta por la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 53 al 56)
En fecha 20 de Septiembre de 2010, comparecieron las demandantes, y presentaron escrito de promoción de pruebas. (Folios 57 al 65).
En fecha 20 de Septiembre de 2010, comparecieron las Ciudadanas MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, CRELIA CELINA MORALES DE PARRA y CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, asistidas por la Abogada MARIA AUXILIADORA ROSAS TIRADO, y le confirieron poder Apud Acta a la Abogada antes mencionada. (Folio 66)
En fecha 21 de Septiembre de 2010, mediante auto este Juzgado admitió las pruebas promovida por la parte demandante. (Folio 67).
En fecha 27 de Septiembre de 2010, la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas por medio del cual consignó el libro de Actas de Asamblea del Condominio RESIDENCIAS ORINOCO SUITES. (Folio 68).
En fecha 27 de Septiembre de 2010, mediante auto el Juzgado admitió las pruebas promovida por la parte demandada y se acordó tener como anexo al libro de Actas de Asamblea consignado por la parte demandada. (Folio 69).
En fecha 05 de octubre de 2010, el tribunal mediante auto difirió el acto de dictar sentencia para dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a esta fecha.

CAPITULO II
DE LOS ALEGATOS, PRETENSIONES Y DEFENSAS DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este tribunal procede a hacerlo con vista a los alegatos esgrimidos por las partes, los cuales se pueden resumir de la siguiente manera:

A.- DE LA PARTE ACTORA:

a.- Alega la parte actora ciudadanas MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, CRELIA CELINA MORALES DE PARRA y CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, antes identificadas, en su libelo de demanda que son propietarias de tres apartamentos ubicados en el Edificio Orinoco Suites, sector Camoruco, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
b.- Que se nombró por acta de Asamblea de fecha 27 de Mayo de 2010, los nuevos integrantes de la Junta de Condominio del Edificio Orinoco Suites, quienes posteriormente por acta de Condominio de fecha 11 de Junio de 2010, procedieron a designar los cargos que ocuparían las personas elegidas previamente en la asamblea de fecha 27/05/2010, figurando como presidenta de la Junta de Condominio la Sra. ALICIA VIVAS, identificada en autos.
c.- Que en virtud del cese de funciones de la administradora OURS HOUSE´S, contratada para llevar la administración del Condominio para el período 01 de Mayo del 2009, hasta el mes de Junio de 2010, la nueva Junta de Condominio, procede a realizar convocatorias para celebrar asamblea extraordinaria de propietarios, la cual apareció publicada en el Diario El Carabobeño, de fecha 27 de Junio de 2010, y fijada igualmente en la entrada del Edificio y en los ascensores.
d.- Que en fecha 01 de julio de 2010, se celebró la citada asamblea, la cual se le dio inicio a las 8:00 p.m., hora de la Tercera convocatoria, siendo presidida por la señora ALICIA VIVAS, actuando en su carácter de presidenta de la Junta de Condominio, no se designó secretario, siendo la misma señora ALICIA VIVAS, la que presidía la asamblea y redactaba el acta correspondiente.
e.- Que en dicho acto se dio a lectura a los puntos a tratar al inicio de la reunión, se dio a conocer la situación financiera del edificio entre otras cosas y se procedió a someter a la votación de los presentes los asuntos siguientes: 1. Que los morosos con más de tres meses sean pasados al abogado; 2. Que se realizará una auditoria de la gestión anterior, Llevada por la administradora OURS HOUSE´S.
f.- Que seguidamente se aprobó la auditoria, pero que de realizarse fuera cancelada por los miembros de la Junta anterior, alegando que era su responsabilidad.
g.- Que se nombró como administrador al Señor FRANCISCO VOLPE, para un período de prueba de tres meses y se aprueban dos días de la cobranza semanal.
h.- Que según aparece en el acta, todo los acuerdos fueron aprobados por mayoría, la misma finalizó a las 9: 45 p.m. y la firman al pie los miembros de la Junta, y se colocó una nota al final que indica que el señor ALFREDO CARDEMIL, no firma el acta, por no estar de acuerdo que se cobre la auditoria a la junta anterior.
i.- Que los motivos de derecho que tienen para impugnar la asamblea del 01 de Julio de 2010 son los siguientes: 1. Que la convocatoria publicada en el Diario El Carabobeño, de fecha 27 de Junio de 2010, no indica el lugar de celebración de la Asamblea, violando así la Cláusula VIGESIMA del Documento de Condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 30 de Agosto de 1995. 2. Que no indica quién convocó la Asamblea Extraordinaria infringiendo así la cláusula VIGESIMA PRIMERA del citado Documento de Condominio. 3. Que el cartel publicado en “El Carabobeño” el 27 de Junio del 2010, menciona que el mismo día se efectuarán tres convocatorias sucesivas; la primera a las 7:00 pm., la segunda a las 7:30 pm. y la tercera a las 8:00 pm., indicando al final que serían válidos los acuerdos con el quórum presente en la tercera convocatoria, violando flagrantemente lo que establece el Documento de Condominio en su cláusula DECIMA NOVENA, la cual indica: “…para que se considere legalmente constituida deberán estar presentes por lo menos un setenta y cinco por ciento (75%), de la totalidad de los derechos sobre los bienes comunes, pero si no se logra ese quórum con la primera convocatoria, se publicará en la misma forma una segunda convocatoria y se considerará legalmente constituida la Asamblea con cualquier número de derechos sobre los bienes comunes que en ellos se encuentran representados…” y agrega la cláusula VIGESIMA del citado Documento de Condominio: “VIGESIMA FORMA DE LA CONVOCATORIA: la convocatoria deberá realizarse por lo menos con cinco (05) días de anticipación a la asamblea con expresa indicación del día, hora y lugar en que ella se efectuará y determinación precisa de los puntos a tratar en la misma, tendrá que ser publicada en el periódico de mayor circulación local y fijada en los lugares más visibles del edificio”. 4. Que si en la primera convocatoria no asistía el setenta y cinco por ciento (75%) de la totalidad de los derechos sobre los bienes comunes, no podía hacerse una segunda y tercera convocatoria para el mismo día, a fin de celebrar la asamblea con los asistentes de esa tercera convocatoria como se hizo en el acta impugnada del 1° de Julio del 2010.
j.- Que la Ciudadana ALICIA VIVAS, en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio, no procedió a designar a la persona que ejerciera de Secretario de dicha asamblea, violando así la cláusula DECIMA NOVENA del Documento de Condominio que señala: “Que la Asamblea estará presidida por cualquiera de los miembros de la junta, quién deberá designar en cada oportunidad al Secretario de la asamblea”
k.- Que en la asamblea del 1° de Julio del 2.010 no se determinó el porcentaje a favor de los puntos discutidos, para poder calcular si llegaban al setenta y cinco por ciento (75 %), de los derechos sobre las cosas comunes, simplemente se indicó que los acuerdos habían sido tomados “por mayoría”, violando la cláusula DECIMA NOVENA del Documento de Condominio que establece: “Que el voto de cada uno de los propietarios es igual al porcentaje de condominio de su propiedad y que los acuerdos tomados por la Asamblea deberán contar con el voto favorable del SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75 %) de los derechos sobre las cosas comunes presentes en la asamblea”.
l.- Que en la Asamblea de 01/07/2010 se aprobó hacer una auditoria a la Administradora OURS HOUSE’S y que esta auditoria fuera cargada o pagada por la junta de Condominio anterior, la cual estaba conformada por copropietarios del Edificio Orinoco Suites, lo cual viola las cláusulas DECIMA TERCERA y DECIMA CUARTA del Documento de Condominio y lo establecido en el articulo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, a la cual remite la misma cláusula DECIMA CUARTA; ya que una auditoria de la Administradora cuya gestión fue cumplida entre el 01 de Mayo del 2009 hasta el mes de Junio de 2010, es obligación de todos los propietarios en cuanto se refiere a su pago. Indicar que el pago de un gasto de la administración de la comunidad (en este caso una auditoria para determinar la responsabilidad de la Administradora), sea a cargo de algunos propietarios y no de todos, es incumplir con lo pautado en las disposiciones indicadas.
ll.- Que se procedió a nombrar en el acta de asamblea un nuevo Administrador, cargo que llevaría la persona del señor FRANCISCO VOLPE, en este caso se incurre en violación de forma y fondo, en primer lugar porque no aparece en la convocatoria del 27 de Junio del 2010, que se haya indicado como punto a discutir el de nombramiento de nuevo administrador, violando la Cláusula VIGESIMA la cual exige que se haga determinación precisa de los puntos a tratar en la asamblea, lo cual no se hizo en la referida convocatoria y segundo porque un punto tan importante solo fue aprobado “por mayoría” y sin la determinación del porcentaje de votación a favor, el cual debía ser el del setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos sobre las cosas comunes presentes en la asamblea tal como lo establece la Cláusula DECIMA NOVENA del Documento de Condominio.
m.- Que por todo lo antes expuesto las ciudadanas MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, CRELIA CELINA MORALES DE PARRA y CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, antes identificadas, proceden a demandar a la Junta de Condominio del Edificio Orinoco Suites, en la persona de su presidenta ALICIA VIVAS, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal a dejar sin efecto la Asamblea Extraordinaria de Propietarios, celebrada en fecha 1 de Julio de 2010 y se ordene la suspensión parcial de dicha asamblea mientras dura el presente juicio.

B.- DE LA PARTE DEMANDADA:

a.- Que en el caso que nos ocupa se ha demandado al Condominio para impugnar la Asamblea de Propietarios celebrada el día Primero (1°) de Julio del año 2010, en la cual se designó como Administrador al ciudadano FRANCISCO VOLPE, quien le corresponde en todo caso ejercer la representación de conformidad con la norma anteriormente citada y es a él y no a ella a quien debe citarse para la contestación de demanda; y que por todo lo antes expuesto opone la cuestión previa establecida en el ordinal cuarto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
b.- Que niega, contradice y rechaza, los hechos narrados en el libelo de la demanda donde se señala lo siguiente:
“…Nosotras, Mercedes Yolanda Tirado Crespo, Crelia Celena Morales de Parra y Carmen Herta Corner de Cardenil, propietarias de los apartamentos ubicados en el Edificio Residencias Orinoco Suites, situado en la Avenida Orinoco cruce con Avenida 2 de la Urbanización Valles de Camoruco en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. La Junta Directiva actual fue nombrada el 27 de Mayo de 2010, donde resultó electa Presidente la ciudadana ALICIA VIVAS, por el cese de las funciones de la Administradora OUR HOUSE’S contratada para llevar la administración del Condominio…”

c.- Que se celebró la asamblea el día 1° de Julio del año 2010, donde se tomó la decisión con la mayoría de los presentes de hacer una auditoria financiera para establecer si hubo o no mala administración en el uso de los fondos del Condominio de Residencias Orinoco Suites y ejercer posteriormente las acciones de rendición de cuentas a la Administradora OUR HOUSE´S.
d.- Que en esa misma asamblea los propietarios presentes designaron al señor FRANCISCO VOLPE para ejercer las funciones de administrador del condominio durante un período de tres (3) meses.
e.- Que todos los puntos tratados en la asamblea fueron aprobados por los propietarios presentes en la asamblea celebrada el 1° de Julio de 2010.

CAPITULO III
DE LA VALORACIÓN DEL PROBATORIO

Vistos los alegatos de las partes y trabada la litis en la presente causa, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil de la siguiente manera:

PRIMERO: Con relación al documento de venta, suscrito por el ciudadano DANIEL RAFAEL BLASCO GUEDEZ y la ciudadana MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, y registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, Bajo el N° 42, Folio 418, Pto. 1, Tomo 11, de fecha 06 de Mayo de 2004, cursante al los folios 05 y 06, mediante el cual se evidencia que la ciudadana MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, es propietaria de un inmueble distinguido con el N° 4-A; ubicado en el lado “A” del Edificio Residencias Orinoco Suites, situado en la Avenida Orinoco cruce con Avenida 2 de la Urbanización Valles de Camoruco, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente instrumento público de conformidad con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
SEGUNDO: Con relación al de documento de venta, suscrito por la ciudadana VERONICA CASTELLANOS BERMEJOS y la ciudadana CRELIA CELINA MORALES DE PARRA, y registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, Bajo el N° 17, Folio 1 y 2, Pto. 1, Tomo 9, de fecha 27 de Agosto de 2002, cursante al los folios 07 y 08, mediante el cual se evidencia que la ciudadana CRELIA CELINA MORALES DE PARRA, es propietaria del Apartamento ubicado en la Urbanización Valles de Camoruco, Avenida 106, N° 102-50, Residencias Orinoco Suites, Apartamento 5-D, ala “A”, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente instrumento público de conformidad con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
TERCERO: Con relación al documento de Hipoteca de Primer Grado constituida por el Banco Hipotecario Mercantil, C.A., y la ciudadana CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, y registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, Bajo el N° 26, Folio 1 al 4, Pto. 1, Tomo 19, de fecha 25 de Octubre de 1995, cursante al los folios 09 y 12, mediante el cual se evidencia la propiedad que tiene la ciudadana CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, sobre el inmueble distinguido con el N° 14-E; ubicado en el lado “B” del Edificio Residencias Orinoco Suites, situado en la Avenida Orinoco cruce con Avenida 2 de la Urbanización Valles de Camoruco, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y decide.
CUARTO: Con relación a la documental contentiva del Acta levantada con motivo de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Edificio Residencias Orinoco Suites, realizada en fecha 27 de mayo de 2010, cursante a los folios 13 al 15, Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al presente instrumento privado auténtico en cuanto a que en su contenido se hace constar que cumplidas las formalidades de la convocatoria se dio inicio a la asamblea cuyo objeto es: “informe financiero, elección de Junta de Condominio, elección de Administrador, puntos varios” firman los copropietarios asistentes, en un total de 21 apartamentos, procedió a dar lectura al informe de la Junta de Condominio Saliente, señalando que ya había sido leído en una asamblea anterior, la administradora dio lectura a sus informes y se discutió su contenido con los presentes, se eligió la nueva Junta de Condominio postulándose nueve personas, quedando elegidos MELVIN MARTINEZ, 17 votos, MILADI GOMEZ 16 votos, ALFREDO CARDEMIEL 14 votos, ALICIA RIVAS, 14 votos, HERNAN HERRERA 13 votos y LUISA LANCIA 11 votos, esta última sustituye a la señora MERCEDES TIRADO quien obtuvo 17 votos pero no aceptó por razones personales. Con relación a la elección del Administrador se decidió en asamblea que fuera un propietario, no llegándose a ningún acuerdo por no ser una persona jurídica, se propuso ratificar a la actual administradora OUR HOUSE por un periodo de tres meses evaluados por la nueva Junta de Condominio, lo cual fue aprobado con 20 votos, y concluyó la asamblea; todo de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
QUINTO: Con relación a la documental contentiva del acta de designación de la Junta Directiva del Condominio Residencias Orinoco Suites, de fecha 11 de Junio de 2010, cursante al folio 16, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en cuanto a que en su contenido se hace constar que reunidos en la oficina del condominio se procedió a designar la Junta Directiva para el período 2010 – 2011, quedando integrada de la siguiente manera: Presidente Sra. ALICIA VIVAS, Vicepresidente Sr. HERNAN HERRERA, Secretaria Sra. LUISA LANCIA, Suplentes Sr. ALFREDO CARDEMIL, Sra. MILADYS GOMEZ y Sr. NELVIN MARTINEZ, todo conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así expresamente se declara y decide.
SEXTO: Con respecto a la página D-7 del Diario El Carabobeño de fecha 27 de junio de 2010, cursante al folio 17, este tribunal la desecha y no le da valor alguno, por cuanto la parte actora no se desembarazó de su carga probatoria complementaria necesaria para poder valorar dicha prueba, es decir, que debió solicitar conforme al Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, una prueba de Informe para poder verificar quien o quienes fue o fueron las personas que pidieron se efectuara dicha publicación del anuncio periodístico, que manifiesta contiene dicha publicación que es considerada por la doctrina y jurisprudencia como un “hecho público comunicacional”, pero cuya autoría no fue demostrada, razón por la cual la misma debe ser desechada del procedimiento. Y así se declara y decide.
SEPTIMO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 18 al 21 y 46 al 50, y al Libro de Actas de Asamblea del Condominio Residencias Orinoco Suites, cursante en Anexo separado del expediente principal, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio como instrumentos públicos en cuanto a que son contentivas del Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios Edificio Residencia Orinoco Suites, de fecha 01 de julio de 2010, en cuyo contenido se hace constar que según convocatoria publicada en el diario El Carabobeño y fijada en el ascensor, con los siguientes puntos a tratar: “1. Incapacidad financiera para cubrir gastos comunes ordinarios del edificio, 2. Evaluación de la administración por parte de la Junta de Condominio entrante 2010 – 2011. 3. Procedimiento a seguir con la alta morosidad del edificio. (…Omissis…) Siendo válidos los acuerdos que se tomen con el quórum presente en la tercera convocatoria”. firman los copropietarios asistentes, en un total de 15 apartamentos, se dio inicio a la asamblea con explicación detallada de los montos adeudados por concepto de gastos comunes y las dificultades para obtener información de la administradora, se aprobó por mayoría en asamblea pasar a los morosos de más de tres meses al abogado, realizar la auditoria de la gestión anterior y que sea cargada a los miembros de la Junta anterior por ser su responsabilidad, se designó al Sr. Volpe Francisco para la administración del edificio con un período de prueba de tres meses, y que sean dos días de cobranza a la semana y concluyó la asamblea; todo de conformidad con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
OCTAVO: Con relación a la documental contentiva del documento de Condominio, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, Bajo el N° 19, Folio 1 al 4, Pto. 1, Tomo 45, de fecha 30 de Agosto de 1995, cursante al los folios 22 al 35, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en cuanto a su contenido al presente instrumento público de conformidad con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto el mismo no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
NOVENO: Con relación a la documental contentiva de la información relacionada con la entrega de la administración del condominio en el período 01 de mayo de 2009 a junio 2010, por parte de la Sociedad Mercantil OURS HOUSE´S, de fecha 15 de Julio de 2010, cursante al folio 36, este tribunal no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración de que al ser una documental emanada de tercero debía ser complementada a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 ó 433 eiusdem. Así se declara y decide.
DECIMO: Con respecto a las documentales contentivas de la descripción de los gastos a pagar del Edificio Orinoco Suites, por los propietarios del apartamento 14-E para los meses de septiembre de 2006, julio de 2003, mayo y junio de 1999 y la copia simple del comprobante de depósito del Banco Banesco Banco Universal. C.A., a nombre de Condominio Orinoco Suites, por la cantidad de Bs. 121.360,00, cursantes a los folios 61, 62, 63, 64 y 65, este Tribunal aún cuando las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en su oportunidad legal, no las valora por ser impertinentes al mérito de la presente causa, por cuanto el tema de decisión versa sobre la impugnación de la asamblea extraordinaria de propietarios celebrada en fecha 01 de julio de 2010, por violación de las cláusulas décima tercera, décima cuarta, décima novena, vigésima y vigésima primera del Documento de condominio y el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no sobre la manera en que se discriminaban los gastos comunes a pagar por cada uno de los propietarios del edificio Orinoco Suites, y tampoco sobre si las anteriores administraciones o Juntas de Condominio daban cumplimiento o no las disposiciones legales correspondientes, de manera que su contenido no aporta probanza alguna con respecto a la controversia actual, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV
PROCEDENCIA DE LA PRETENSION

Vista la pretensión de la parte actora y las defensas de la demandada, y valorado como ha sido el material probatorio, este tribunal pasa a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión, así:
En todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.
Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.
En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales la Impugnación de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios celebrada en fecha 01 de julio de 2010, por la Junta de Condominio del Edificio Orinoco Suites, y la consecuente nulidad de los acuerdos en ella aprobados, por haberse violado disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y cláusulas del Documento de Condominio que vician la forma y el fondo del acto y afectan su validez; pretensión ésta que fue rechazada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda. Ahora bien, al quedar evidenciado que ambas partes reconocen la celebración de la Asamblea Extraordinaria impugnada y la existencia del acta que la contiene y los acuerdos en ella aprobados, tal como fue analizado en el capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, corresponde a este tribunal determinar si realmente se quebrantaron las formalidades legales y contractuales denunciadas a los fines de establecer la procedencia o no de la pretensión.
Con relación a la convocatoria de la Asamblea Extraordinaria impugnada, este tribunal observa que de las documentales analizadas y valoradas, se evidencia que en el texto de la convocatoria publicada en el Diario El Carabobeño en fecha 27 de Junio de 2010, el cual se encuentra transcrito en el acta impugnada, no se evidencia que se haya hecho la indicación del lugar de celebración de la Asamblea, ni quién o quiénes convocaron la Asamblea Extraordinaria y además en su contenido se señalan tres oportunidades o convocatorias la primera convocatoria a las 7:00 p.m., la segunda a las 7:30 p.m. y la tercera y última a las 8:00 p.m. todas el mismo día, con la advertencia de que serían válidos los acuerdos que se tomaran con el quórum presente en la tercera convocatoria. En este sentido, resulta oportuno citar lo que al respecto se estipula en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“El Artículo 24: No obstante lo dispuesto en el articulo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el articulo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebraran con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos. La Asamblea tendrá por validamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve a la nulidad de la asamblea. Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomara por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo. De toda asamblea se levanta Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.” (subrayado de este Tribunal)

De igual manera, se establece en el Documento de Condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 30 de Agosto de 1995, respecto a las formalidades para que tengan validez las Asambleas de copropietarios y sus convocatorias, lo siguiente:
“…DECIMA NOVENA: OPORTUNIDAD, LUGAR Y FORMA DE REALIZAR LA ASAMBLEA.- La asamblea de Copropietarios podrá reunirse en forma ordinaria o extraordinaria…”omissis”… para que se considere legalmente constituida deberán estar presentes por lo menos un setenta y cinco por ciento (75%), de la totalidad de los derechos sobre los bienes comunes, pero si no se logra ese quórum con la primera convocatoria, se publicará en la misma forma una segunda convocatoria y se considerará legalmente constituida la Asamblea con cualquier número de derechos sobre los bienes comunes que en ellos se encuentran representados…”
…VIGESIMA FORMA DE LA CONVOCATORIA: La convocatoria deberá realizarse por lo menos con cinco (05) días de anticipado a la asamblea con expresa indicación del día, hora y lugar en que ella se efectuará y determinación precisa de los puntos a tratar en la misma, tendrá que ser publicada en el periódico de mayor circulación local y fijada en los lugares mas visibles del edificio...”. (subrayado de este Tribunal)

Con relación al acta levantada a los fines de hacer constar en el libro respectivo todo lo relacionado con los asuntos tratados en la Asamblea de copropietarios celebrada el 01 de julio de 2010, y cuya existencia ambas partes reconocen, se observa del análisis efectuado en el capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, que en su texto consta que a pesar de haberse verificado que en la primera convocatoria o llamado no se encontraban presentes al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de la totalidad de los derechos sobre los bienes comunes, se procedió a efectuar los dos llamados (convocatorias) consecutivos previstos y seguidamente la ciudadana ALICIA VIVAS, en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio, dio inicio al acto sin que se evidencie en el contenido del acta asentada que se haya dado cumplimiento a las formalidades en cuanto al quórum mínimo necesario y a la designación del secretario de la asamblea, establecidas en la cláusula Décimo Novena del Documento de Condominio, de la siguiente manera:
“DECIMA NOVENA: …Omissis”… para que se considere legalmente constituida deberán estar presentes por lo menos un setenta y cinco por ciento (75%), de la totalidad de los derechos sobre los bienes comunes, pero si no se logra ese quórum con la primera convocatoria, se publicará en la misma forma una segunda convocatoria y se considerará legalmente constituida la Asamblea con cualquier número de derechos sobre los bienes comunes que en ellos se encuentran representados… Omissis… Que la Asamblea estará presidida por cualquiera de los miembros de la junta, quién deberá designar en cada oportunidad al Secretario de la asamblea…”Omissis …” (subrayado de este Tribunal)

En cuanto a los acuerdos aprobados en la Asamblea Extraordinaria de copropietarios celebrada en fecha 01 de julio de 2010; se evidencia de las documentales analizadas en el capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, que en la asamblea impugnada se aprobó hacer una auditoria a la Administradora OURS HOUSE’S y que esta auditoria fuera pagada por la junta de Condominio saliente, a pesar de tratarse de un gasto común y se procedió a nombrar como nuevo Administrador al señor FRANCISCO VOLPE, lo cual no estaba previsto como punto a tratar en la convocatoria del 27 de Junio del 2010, transcrita en el acta impugnada, ampliamente analizada, de tal manera que se hace necesario transcribir parcialmente el contenido de la Cláusula Vigésima del Documento de Condominio, que en cuanto a este particular establece:
“…VIGESIMA FORMA DE LA CONVOCATORIA: La convocatoria deberá realizarse por lo menos con cinco (05) días de anticipado a la asamblea con expresa indicación del día, hora y lugar en que ella se efectuará y determinación precisa de los puntos a tratar en la misma,… Omissis” (subrayado de este Tribunal)

De lo antes expuesto se entiende que al no lograrse en la primera convocatoria el quórum mínimo de por lo menos un setenta y cinco por ciento (75%) de la totalidad de los derechos sobre los bienes comunes, debió publicarse en la misma forma una segunda convocatoria para que pudiera considerarse legalmente constituida la Asamblea Extraordinaria con cualquier número de derechos sobre los bienes comunes que en ellos se encontraran representados, tal como se establece en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la cláusula Décima Novena del Documento de Condominio, ya que en caso contrario se requería el voto de cada uno de los propietarios asistentes a la asamblea, que es igual al porcentaje de condominio de su propiedad de manera que los acuerdos aprobados por la Asamblea debían contar con el voto favorable del SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75 %) de los derechos sobre las cosas comunes presentes, verificación ésta que no consta en el acta que contiene lo tratado en la asamblea impugnada; de manera que al no existir en autos evidencia alguna que demuestre que la Junta de Condominio haya efectuado al menos una convocatoria anterior a la del 27 de junio de 2010, para que esta se tuviera como segunda convocatoria y se pudieran tener como válidos los acuerdos celebrados sólo con la aprobación de la mayoría de los votos de los asistentes; y por el contrario quedó evidenciado que se procedió a celebrar la Asamblea Extraordinaria el 01 de julio de 2010, entendiéndose que aún cuando erróneamente en el texto de la publicación cuyo contenido se transcribió en el acta impugnada, se señaló que se realizarían tres “convocatorias” en la misma fecha 01 de julio de 2010, está claro para quien suscribe que el término o expresión correcta es que se efectuarían tres llamados a los copropietarios convocados a la asamblea, por lo que no cabe duda para quien suscribe que se trata de una sola convocatoria que prevé tres oportunidades para hacer los llamados de asistencia a los copropietarios y que al no quedar demostrado que se cumplieron todos los requisitos esenciales exigidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Documento de Condominio, para que se considere legalmente constituida la Asamblea Extraordinaria de copropietarios del Edificio Residencias Orinoco Suites, celebrada en fecha 01 de julio de 2.010, y consecuencialmente válidos los acuerdos en ella aprobados; la demanda que dio inicio a este proceso debe prosperar y declararse NULA la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios impugnada y el acta que la contiene. Y así se decide.-

CAPITULO V
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA DEMANDA que por IMPUGNACION DE ASAMBLEA fuera incoada por las Ciudadanas MERCEDES YOLANDA TIRADO CRESPO, CRELIA CELINA MORALES DE PARRA y CARMEN HERTA DORNER DE CARDEMIL, de nacionalidad venezolana las dos primera y chilena la última nombrada, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº(s) V-23.176.976, V-4.016.088 y E-81.709.446, asistidas por la Abogada en ejercicio MARIA AUXILIADORA ROSAS TIRADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 50.666, en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO “RESIDENCIAS ORINOCO SUITES”, en la persona de su Presidenta Ciudadana ALICIA VIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.452.232, y de este domicilio. Consecuencialmente, se DECLARA NULA la Asamblea Extraordinaria de copropietarios celebrada en fecha 01 de julio de 2010, y el acta que contiene la trascripción de todos los asuntos tratados en ella, la cual se encuentra asentada en el Libro de Actas de Asamblea de Copropietarios de Residencias Orinoco Suites, a los folios 94 al 97.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en la pretensión principal, conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 27 de mayo de 2010.
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARINEL MENESES GONZALEZ
LA SECRETARIA

ABG. MARIEL ROMERO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 03:00 p.m.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIEL ROMERO

MMG/mr/José
Exp. N° 8087