TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
EXPEDIENTE NºAP42-R-2011-000635

En fecha 20 de mayo de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, Oficio N° 11/417 de fecha 4 de mayo de 2011, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por la ciudadana Florinda del Carmen de Correa, titular de la cédula de identidad Nº 1.649.085, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil FUTURO FILMS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de mayo de 1961, bajo el Nº 45, Tomo 16-A-Sgdo., en su condición de arrendataria del inmueble identificado como Edificio “Centro Comercial”, ubicado en la Avenida Luis Penso Crazut, Urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, asistida por el abogado José Luis Ramey Gutiérrez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 47.485, contra la Resolución Nº 00013986, de fecha 19 de marzo de 2010, dictada por la “DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA” (actualmente MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT), que fijó “(…) el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble identificado como Edificio ‘CENTRO COMERCIAL’ (…); en la cantidad de: DIECISEIS (sic) MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (sic) CON SETENTA Y UN CENTIMOS (sic) (Bs. 16.559,71)”.
Dicha remisión se efectuó en virtud de la apelación ejercida en fecha 12 de abril de 2011, por el abogado Carlos Antonio Penso Dávila, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 114.677, actuando con el carácter de apoderado judicial de “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda”, sociedad cooperativa inscrita ante la Superintendencia Nacional de Cooperativas, bajo el Nº ACV-10, Resolución Nº 2063, de fecha 28 de septiembre de 1967 y protocolizada el 6 de mayo de 2005, ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, bajo el Nº 6, Tomo 8, Protocolo Primero, propietaria del inmueble de autos, contra la decisión proferida por el mencionado Juzgado en fecha 9 de marzo de 2011, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto.
En fecha 24 de mayo de 2011, se dio cuenta a la Corte, se ordenó la aplicación del procedimiento de segunda instancia contemplado en el Título IV, Capítulo III, artículo 87 y siguientes de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, por consiguiente, la parte apelante debía presentar por escrito los fundamentos de hecho y derecho de la apelación acompañado de las pruebas documentales, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes, de conformidad con los artículos 91 y 92 eiusdem, so pena de declararse desistido el procedimiento por la falta de fundamentación. Asimismo, se designó ponente al Juez Alexis José Crespo Daza.
El 7 de junio de 2011, el abogado Carlos Antonio Penso Dávila, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad cooperativa “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda”, consignó escrito de fundamentación a la apelación interpuesta.
El día 28 del mismo mes y año, la ciudadana Florinda del Carmen de Correa, en su condición de Presidenta de la sociedad mercantil Futuro Films, C.A., asistida por el abogado José Luis Ramey, presentó escrito de contestación a la fundamentación de la apelación incoada.
Por auto de fecha 29 de junio de 2011, vencido como se encontraba el lapso de contestación a la fundamentación de la apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.451 de fecha 22 de junio de 2010, se ordenó pasar el expediente al Juez ponente, a fin de que se dictara la decisión correspondiente.
En fecha 7 de julio de 2011, se pasó el expediente al Juez ponente.
Examinadas las actas que conforman el presente expediente, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, pasa a decidir previas las siguientes consideraciones:

I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO DE ANULACIÓN INTERPUESTO CONJUNTAMENTE CON MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS
En fecha 4 de junio de 2010, la ciudadana Florinda del Carmen de Correa, en su condición de Presidenta de la sociedad mercantil Futuro Films, C.A., asistida por el abogado José Luis Ramey Gutiérrez, consignó ante el Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (en funciones de distribuidor), escrito contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos contra la Resolución Administrativa Nº 00013986, de fecha 19 de marzo de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (hoy Ministerio del Poder Popular para La Vivienda y Hábitat), con fundamento en los alegatos de hecho y de derecho que a continuación se refieren:
Comenzó por señalar que interponía “RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE ANULACION (sic) por razones de ilegalidad contra la providencia administrativa identificada con el numero (sic) 00013986, expediente numero (sic) 73.581 de fecha 19 de marzo del 2010 (…)”. (Mayúsculas del original).
Seguidamente, indicó que el contenido de la mencionada Resolución Administrativa se le notificó mediante comunicación s/n de fecha 5 de abril de 2010, a través de la cual se fijó “(…) el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble denominado CENTRO COMERCIAL, ubicado en la Avenida Luis Penso Crazut, urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, en la cantidad de DIECISEIS (sic) MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (sic) CON SETENTA Y UN CENTIMOS (sic) (Bs. 16.559,71)”. (Mayúsculas del original).
Continuó exponiendo, que tiene más “(…) de treinta años como arrendataria del Local antes identificado firmando el ultimo (sic) contrato de arrendamiento el cual se encuentra vigente entre las partes en fecha 01 de diciembre de 2009 teniendo vigencia por dos años en el cual se establecen un canon de arrendamiento para el primer y segundo año de vigencia dichos montos son de Cuatro mil Seis cientos Cincuenta Bolívares (Bs.4.650,00) para el primer año y Seis mil (sic) Cincuenta Bolívares (Bs.6.050,00) para el segundo año, es importante destacar que ninguno de estos montos tiene ni la mas (sic) remota cercanía con el monto en bolívares establecido en la regulación original y que debió regir a las partes por lo que nos reservamos la acciones de reintegro correspondientes (sic) (…)”, que “(…) el aumento que se pretende realizar con la presente regulación es exorbitante amen (sic) de las múltiples violaciones en que incurre la presente resolución sobre la cual recae la presente solicitud de ANULACION (sic)”. (Mayúsculas del original).
Denunció, que la Dirección General de Inquilinato del para entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, quebrantó el numeral 2 del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la falta de aplicación, toda vez que “Establece la referida norma que para la determinación del valor del inmueble, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon máximo de arrendamiento deberá tomar en consideración entre otras cosas, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario del inmueble del cual se trate. Para ello es necesaria la presentación de la declaración de impuesto sobre la renta del propietario y el pago de los impuestos municipales. No obstante, ello no ocurrió, habida cuenta de que no consta en el expediente administrativo del caso consignación alguna de dichos recaudos, necesarios para darle un valor al inmueble, ni en el acto administrativo impugnado hace mención alguna de dichos hechos o circunstancias, por lo que podemos afirmar que como consecuencia de ello el acto administrativo impugnado adolece del vicio del falso supuesto (…)”.
Adujo, que “Como quiera que la inmediata ejecución del acto administrativo impugnado causaría perjuicios o gravámenes irreparables a mi representada muy respetuosamente, acudo a su competente autoridad con el fin de solicitar, como en efecto así lo hago, medida cautelar de suspensión de los efectos del acto administrativo contenido en la Resolución N° 00013986, de fecha 19 de marzo de 2010, emanada de la Dirección (…) de inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas (sic) y Vivienda, mediante la cual se impone a mi representada, un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de DIECISEIS (sic) MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (sic) CON SETENTA Y UN CENTIMOS (sic) (Bs.16.559,71) pretensión la mía que se fundamenta en lo establecido y previsto en el artículo 81 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y que fundamento en el artículo 21, aparte 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia (…)”. (Mayúsculas y resaltado del original).
Destacó, que del contenido de la precitada normativa “(…) se desprende la posibilidad de que el Tribunal pueda a solicitud del recurrente, suspender los efectos del acto recurrido en nulidad (…). En este punto es importante destacar que el canon actual que paga mi representada es por la cantidad de de Cuatro mil Seis cientos (sic) Cincuenta Bolívares (Bs.4.650,00) tal como se evidencia de contrato de arrendamiento el cual consigno marcado con la letra C, si tomamos en consideración la actual crisis económica aunado a que el nuevo canon de arrendamiento que se pretende imponer es mas (sic) de cuatro veces mayor al que actualmente paga, hace que quede muy clara la existencia en el presente caso del requisito de procedencia para la suspensión temporal de los efectos del acto impugnado, que es el temor fundado de que quede ilusoria la ejecución del fallo o peligro en la demora, pues aun en el caso de que este honorable tribunal falle finalmente a favor de mi representado y anule por ilegal, el acto administrativo impugnado, si este (sic) ya fue ejecutado el daño que hubiere sufrido mi empresa seria (sic) de difícil reversión, pues lo mas (sic) probable es que seria (sic) llevada a la quiebra (…)”.
Arguyó, que “Corresponde a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse sobre la suspensión de efectos solicitada y al efecto es importante señalar que se encuentran cubiertos todos los supuestos que establecen la ley como lo son el del buen derecho al denunciar que en ningún caso tomo (sic) en cuenta para la elaboración de la impugnada resolución de parte de la dirección de inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas (sic) y Vivienda por falta de aplicación del articulo (sic) 30, ordinal 2 del Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario”.
Reiteró, que “Establece la referida norma que para la determinación del valor del inmueble, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon máximo de arrendamiento deberá tomar en consideración entre otras cosas, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario del inmueble del cual se trate. Para ello es necesaria la presentación de la declaración de impuesto sobre la renta del propietario y el pago de los impuestos municipales. No obstante, ello no ocurrió, habida cuenta de que no consta en el expediente administrativo del caso consignación alguna de dichos recaudos, necesarios para darle un valor al inmueble, ni en el acto administrativo impugnado hace mención alguna de dichos hechos o circunstancias, por lo que podemos afirmar que como consecuencia de ello el acto administrativo impugnado adolece del vicio del falso supuesto por lo que solicito la suspensión de efectos de la Providencia Administrativa Nº 00013986 de fecha 19 de marzo de 2010 (…), esto sin mencionar que de cumplir la referida Providencia, se estaría afectando el patrimonio económico de mi representada, pues tendría que pagar un canon de arrendamiento extremadamente alto fijado de manera ilegal y el cual de pagarlo mi representada se vería en la necesidad de cerrar la empresa y despedir a mas (sic) de diez trabajadores sin contar con los trabajadores indirectos que también se verían afectados”.
Finalmente, solicitó que se declarara con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad inquilinario incoado conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos de la Resolución Nº 00013986, de fecha 19 de marzo de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.
II
DE LA MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS SOLICITADA
En fecha 17 de junio de 2010, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró “PROCEDENTE la suspensión de efectos del acto administrativo contenido en la Resolución No. 00013986, de fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil diez (2010), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, solicitada por la ciudadana FLORINDA DEL CARMEN (sic) CORREA, ya identificada, asistida por el abogado en ejercicio de este domicilio JOSÉ LUIS RAMEY G., también identificado, en su condición de arrendataria del Edificio CENTRO COMERCIAL, local (sic) Futuro Films, ubicado en la Avenida Luis Penso Crazut, Urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, dicha suspensión tendrá vigencia hasta el momento en que quede definitivamente firme la decisión que resuelva el presente recurso de nulidad”. (Mayúsculas y resaltado del a quo).
Al efecto, el Juzgador de Instancia expuso que:
“(…) la recurrente alega el perjuicio que le puede causar la ejecución del acto administrativo, por cuanto actualmente paga la cantidad de cuatro mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs.4.650,00) y de pagar el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual se le estaría afectando su patrimonio económico, pues el mismo es extremadamente alto, el cual es cuatro (4) veces más que el actual, el cual fue fijado de una manera ilegal y se vería en la necesidad de cerrar la empresa y despedir a más de diez trabajadores sin contar con los trabajadores indirectos que también se verían afectados.
Por las razones anteriormente expuestas, estima este Tribunal que resulta procedente la suspensión de los efectos solicitada y de conformidad con lo establecido en el artículo 21.21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y a fin de garantizar las resultas del juicio, se exige a la recurrente presentar fianza bancaria o de una compañía de seguros por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CERO CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 397.433,04), que equivale a dos años de canon arrendaticio, calculado con base en lo estipulado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, la cual deberá ser presentada en un plazo de treinta (30) días de despacho siguientes a la notificación de la presente decisión. Así se decide”. (Mayúsculas del a quo).

III
DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante decisión de fecha 9 de marzo de 2011, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, se pronunció con respecto al recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación incoado, estableciendo al efecto lo siguiente:
“El alegato central en la presente controversia, trata en que el acto administrativo infringe el Ordinal 2 del artículo 30 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el Organismo Administrativo, no tomó en cuenta el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario del inmueble, para determinar el canon de arrendamiento, al respecto, se observa:
El avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido, como lo es el valor fiscal declarado por el propietario, tal y como se puede observar al folio treinta y dos (32) del presente expediente, lo cual infringe los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vicia de falso supuesto el acto. Por tanto, el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
Ahora bien, por cuanto no fue solicitado el restablecimiento de la situación jurídica infringida, y no habiéndose promovido ningún medio probatorio, que permitiera a este Tribunal determinar el verdadero valor del inmueble, se declara que la parte interesada, deberá acudir al órgano regulador competente, a fin de solicitar nueva fijación de alquileres, si así lo considera pertinente y, así se declara”.

IV
DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN
En fecha 7 de junio de 2011, el abogado Carlos Antonio Penso Dávila, actuando en el carácter de apoderado judicial de la empresa “Los Pomelos Cooperativa Familia de Vivienda”, propietaria del inmueble denominado “Centro Comercial”, ubicado en la Avenida Luis Penso Crazut, Urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, presentó escrito de fundamentación a la apelación, con fundamento en las siguientes razones de hecho y de derecho:
Preliminarmente, hizo una breve exposición de los argumentos puestos de manifiesto por la parte recurrente en el escrito contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos.
Seguidamente, transcribió el fallo apelado.
Luego, expuso que “Merece especial atención el hecho de que mi representada a lo largo de los años ha venido impulsando el desarrollo integral de la urbanización, otorgando con los recursos obtenidos con ocasión al canon de arrendamiento del local comercial hoy objeto de litis, el mantenimiento de las áreas comunes de la urbanización, que se traduce en una reducción de gastos que deben aportar cada uno de sus asociados, incluyendo a la ciudadana Florinda del Carmen de Correa, Presidenta de la sociedad mercantil FUTURO FILMS C.A.”. (Mayúsculas y resaltado del original).
Indicó, que “LOS POMELOS COOPERATIVA FAMILIAR DE VIVIENDA, no constituye una empresa arraigada a los conceptos tradicionales del capitalismo salvaje, en los que las ganancias se traducen en dinero que solo (sic) beneficia al propietario del sistema y que se genera en detrimento del sector más desposeído, sino que por el contrario posee férreos valores de desarrollo social manejándose bajo el esquema de solidaridad y desarrollo integral a lo largo de los años, lo que se traduce en el impulso del desarrollo y la evolución de la comunidad asentada en ella y en sus alrededores, ello con el ánimo de mejorar la vida de todos sus residentes, entre los cuales se incluyen a la propia accionista y presidenta de la sociedad mercantil FUTURO FILMS C.A.”. (Mayúsculas y resaltado del original).
Manifestó, que “Dado que el fundamento esgrimido por el A quo para anular la Resolución Nro. 00013986, dictada por la Dirección de Inquilinato en fecha 19 de marzo de 2010, fue la configuración del vicio de falso supuesto, debo señalar que dicho vicio (…) tiene dos formas de configuración sobre los hechos y sobre el derecho, y su materialización requiere para el caso del falso supuesto de derecho, que se demuestre que aún cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponde con lo acontecido y son verdaderos la Administración al dictar el acto los subsumió en una norma errónea o inexistente; y para el caso del falso supuesto de hecho, que la Administración haya fundamentado el acto en hechos inexistentes o que no se correspondan con la realidad”.
Refirió, que “(…) al encontrar el fallo apelado su fundamento en la presunta configuración del vicio de falso supuesto, que a decir del A quo se hace evidente al no aparecer señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales a su decir deben mencionarse, se advierte que el informe pericial levantado por la Administración en el curso del procedimiento administrativo, cumplió con las formalidades a que hace referencia el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios, por lo que sirvió de base para dictar el acto recurrido, de allí que era carga probatoria de la recurrente demostrar que el acto administrativo no cumplió con dichos parámetros, para lo cual era necesario, dado que lo atacado fue el informe pericial levantado en sede administrativa, evacuar una experticia intra proceso que permitiese advertir dónde descansan las inexactitudes a las que hace referencia la recurrente, o en su defecto presentar algún otro medio probatorio capaz de hacer al Juzgador arribar a tal conclusión, cuestión que no aparece acreditada a los autos, pues limitó la recurrente su actuación a esgrimir de forma genérica alegatos, que en todo caso eran objeto de prueba, y necesarios para destruir la presunción de legalidad que reviste el acto recurrido, cuestión que ciertamente no aparece acreditada a los autos”.
Destacó, que “De lo expuesto se hace claro, que erró el A quo, cuando interpretó que eran suficientes las alegaciones presentadas por la representación judicial de la parte recurrente, con respecto a las imprecisiones de las que a su decir, adolecía el acto recurrido, toda vez que con dicha interpretación dio por sentado que los hechos sobre los cuales se fundamentó el acto eran inexistentes; sin que conste en autos ningún elemento capaz de llevarle a dicha convicción, cuestión esa que sin lugar a dudas atenta contra la presunción de legalidad que reviste a los actos administrativos, presunción esa que solo (sic) podrá ser destruida en juicio a través de pruebas capaces de sostener dicha conclusión, por ser esta una presunción a las que la doctrina ha calificado como Iuris Tantum es decir, de aquellas que admiten prueba en contrario”.
Afirmó, que “(…) al no constar en autos elementos de pruebas capaces de llevar a la convicción de que los alegatos presentados por la parte recurrente con respecto a las imprecisiones que a su decir impregnan el acto administrativo, específicamente sobre los datos que sirvieron de base para fijar el monto del canon de arrendamiento, cuestión que bien ha podido probarse a través de la evacuación de una experticia como prueba idónea para arribar a tal conclusión, o de cualquier otro medio de prueba que sea capaz de demostrar las imprecisiones aducidas, ha debido el A quo, favorecer ante la inactividad probatoria de la parte recurrente la presunción de legalidad que reviste el acto administrativo y declarar sin lugar el recurso ejercido, razón por la cual, solicito a esta honorable Corte, proceda a analizar los elementos que obran a los autos y a revocar en beneficio de la presunción de legalidad que reviste el acto recurrido la sentencia de mérito que decidió Con lugar la acción ejercida. Por lo que solicito, sea declarada con lugar la presente apelación”.
Por otra parte, adujo que la decisión proferida por el Tribunal de la causa “(…) pone a mi representada en un estado absoluto de indefensión, pues el Juzgado Superior (…) tampoco señaló cuál es el canon de arrendamiento que debe aplicarse sobre el mismo, utilizando para ello como pretexto lo siguiente: ‘(…) Ahora bien, por cuanto no fue solicitado el restablecimiento de la situación jurídica infringida, y no habiéndose promovido ningún medio probatorio, que permitiera a este Tribunal determinar el verdadero valor del inmueble, se declara que la parte interesada, deberá acudir al órgano regulador competente, a fin de solicitar nueva fijación de alquileres, si así lo considera pertinente y, así se declara’, de donde se colige que el Sentenciador se limitó en el ejercicio de su potestad jurisdiccional a actuar conforme lo previó la doctrina tradicional del contencioso administrativo (…) cercenando con ello los principios y valores que se recogen en los artículos 26, 257 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, toda vez que si bien es cierto no se solicitó expresamente se procediera a fijar un nuevo canon de arrendamiento sobre el inmueble cuya regulación fue declarada nula, no es menos cierto que dicha circunstancia constituye una formalidad, que no justifica el sacrificio del derecho a la tutela judicial efectiva que asiste a las partes en el presente juicio (…)”.
En tal sentido, citó la sentencia Nº 558, de fecha 17 de marzo de 2003, dictada por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, (caso: Inversiones Maison Blanche C.A.).
Sostuvo, que “(…) ha sido criterio reiterado de las Cortes en lo Contencioso Administrativo y de los Juzgados de Instancia (…) la desaplicación por inconstitucionalidad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al declarar el Juzgado Superior (…) en su decisión que no reestablecerá (sic) la situación jurídica lesionada, y que si desea obtener esa restitución deberá acudir a solicitar la fijación de un nuevo canon de arrendamiento en la Dirección de Inquilinato, dejó a mi representada en total estado de indefensión, pues le negó la obtención de aquello a que tenía derecho en sede administrativa y le fue negado por un mal proceder de la Administración, lo que le impone la carga de llevar un nuevo y dispendioso proceso administrativo que genera desgaste en ambas partes y que deja en una situación de zozobra, pues la decisión que acordó la nulidad de la actuación administrativa de la Dirección de Inquilinato, no determinó cual sería el canon de arrendamiento (sic) aplicar sobre el inmueble (…). De donde queda evidenciado que la actuación judicial, lejos de la situación jurídica lesionada, se limitó a ejercer un control del acto, que se alejó del mandato contenido en el precitado artículo 259 de la Carta Magna y lesionó el derecho a la tutela judicial efectiva que asiste a mi representada al sacrificar la justicia por la exigencia del cumplimiento de formalidades que a todas luces no son esenciales”.
Concluyó, solicitando que se declarara con lugar el recurso de apelación incoado y en consecuencia “(…) revoque la decisión proferida por el aludido Juzgado, declarando SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto (…)”. (Resaltado y mayúsculas del original).
V
DE LA CONTESTACIÓN A LA APELACIÓN

El 28 de junio de 2011, la ciudadana Florinda del Carmen de Correa, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil FUTURO FILMS, C.A., en su condición de arrendataria del inmueble antes identificado, asistida por el abogado José Luis Ramey Gutiérrez, consignó escrito de contestación a la fundamentación del recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda”, propietaria del inmueble identificado ut supra, con fundamento en las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
Destacó “(…) la incongruencia que demuestra el hoy apelante al señalar (…) por un lado, que el acto administrativo impugnado sí cumple con la exigibilidad de la Ley especial y, por otro lado, esgrime que la Administración actuó con mal proceder”, toda vez que indicó “(…) que: ‘…se advierte que el informe pericial levantado por la Administración en el curso del procedimiento administrativo, cumplió con las formalidades a que hace referencia el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios, por lo que sirvió de base para dictar el acto recurrido…’, y por otro lado señala ‘…que ha sido criterio reiterado por las Cortes en lo Contencioso Administrativo, la desaplicación por inconstitucionalidad del referido artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que al declarar el Juzgado Superior (…) en su decisión que no restablecerá la situación jurídica lesionada, y que si desea obtener esa restitución deberá acudir a solicitar la fijación de un nuevo canon de arrendamiento en la Dirección de Inquilinato, deja a su representada en total estado de indefensión, pues le negó la obtención de aquello a que tenía derecho en sede administrativa y fue negado por un mal proceder de la Administración (…)”. (Subrayado del original).
De igual modo, expuso que “(…) la parte apelante no alegó en su fundamentación ningún vicio atribuible a la sentencia (…)”.
Asimismo, resaltó que “(…) al apelante le está vedado el pretender establecer nuevos hechos, nunca discutidos, o variar los ya planteados, cambiando por tanto los extremos de la litis (…)”.
Igualmente, afirmó que la sentencia dictada por el Tribunal de la causa “(…) se ajustó a derecho, toda vez, que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, tenía la obligación de analizar todo lo alegado y probado en autos, sin poder sacar convicción fuera de ellos, y que cuando un Juez va más allá de lo alegado y probado en autos, estaría supliendo excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en autos (…)”, que “(…) al visualizar el Juez A quo el expediente administrativo del cual forma parte el presente expediente, y estudiar cada una de las actas que lo conforman, se percató que el avalúo que sirvió de base para dictar la Resolución que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble que FUTURO FILMS, C.A., ocupa en calidad de arrendataria, no cumplió con el numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios, -folio 32 del expediente principal-, cuyo requisito a todas luces y sin que se tuviese que practicar una experticia, como lo alega la parte apelante, por cuanto el Juez A quo es conocedor del derecho, detectó (…) en dicho folio 32, que la Resolución partió de un falso supuesto, al fijar el organismo administrativo una renta máxima mensual con un avalúo que no cumplía con los parámetros exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente en el numeral 2, lo cual no es otra cosa, no haberse tomado en cuenta el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario del inmueble, para determinar el canon de arrendamiento, vicio este denunciado en el escrito libelar, y no como lo ha señalado el formalizante al señalar que ‘…se advierte que el informe pericial levantado por la Administración en el curso del procedimiento administrativo cumplió con las formalidades a que hace referencia el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios, por lo que sirvió de base para dictar el acto recurrido…’. De allí que la presunción de legalidad que reviste a los actos administrativos quedó desvirtuado al constatar el A quo, el incumplimiento del tanto citado numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. (Resaltado y mayúsculas del original).
Manifestó, que “(…) si bien es cierto que el artículo 259 supra citado indica que el Juez Contencioso Administrativo es competente para disponer de lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa (…)”, también es cierto que “(…) ello debe tener lugar, si así lo solicitan las partes, y en el presente caso, no fue solicitado en el escrito libelar, ni por el tercero interviniente hoy apelante, en las etapas procesales llevadas a cabo en primera instancia a la cual solo (sic) acudió en fecha 04 de noviembre de 2010, a consignar poder que acreditaba su representación en autos, sin explanar sus razones de hecho y de derecho que a bien tuviera hacer, y sin solicitar de considerarlo necesario el restablecimiento de la situación jurídica lesionada, en caso de resultar nulo el acto impugnado, como si lo hace en esta alzada en su escrito de fundamentación”.
Agregó, que el artículo 1.159 del Código Civil, establece que “(…) el contrato es Ley entre las partes, y el mismo debe prevalecer en el tiempo siempre y cuando no haya sido objeto de nulidad (…)”, que en aplicación a ello, “(…) al haberse anulado la Resolución que fijó dicho canon por razones de ilegalidad de la misma. El monto actual (sic) canon será por la cantidad de Bs. 6.050,oo mensual, hasta tanto la Dirección de Inquilinato, órgano competente dicte la nueva regulación ordenada por el A quo a instancia de parte (…)”.
Finalmente, requirió se declarara sin lugar la apelación ejercida y por consiguiente se confirmara la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 9 de marzo de 2011.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
I. De la Competencia
Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, observa previamente este Órgano Jurisdiccional que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contencioso administrativos de anulación corresponde a los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo.
Ahora bien, siendo que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, ostenta sus competencias conforme lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nº 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, en concordancia con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, el cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa –aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los cuales mantienen la denominación de Juzgados Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta tanto se aplique lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores con competencia contencioso-administrativa en materia inquilinaria. Así se declara.
II. Del recurso de apelación ejercido.
Determinada la competencia pasa esta Corte a pronunciarse sobre la apelación ejercida en fecha 12 de abril de 2011, por el abogado Carlos Antonio Penso Dávila, actuando con el carácter de apoderado judicial de “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda”, contra la decisión proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 9 de marzo de 2011, mediante la cual fue declarado CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto contra la Resolución Nº 00013986, de fecha 19 de marzo de 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble denominado “Centro Comercial”, ubicado en la Avenida Luis Penso Crazut, Urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, en la cantidad de Dieciséis Mil Quinientos Cincuenta y Nueve Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 16.559,71) mensuales.
Al efecto, se observa de la lectura del escrito de fundamentación al recurso de apelación, que el apelante no señaló cuál o cuáles son los vicios que afectan a la sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2011, por el mencionado Juzgado.
Siendo ello así, debe este Órgano Jurisdiccional reiterar lo señalado en anteriores oportunidades sobre la apelación como medio de gravamen (Vid. Sentencia N° 2006-883, dictada por esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en fecha 5 de abril de 2006, caso: Ana Esther Hernández Correa y ratificada en fecha 21 de octubre de 2010, mediante sentencia número 2010-1502), en el sentido que en la doctrina se ha dicho que una de las principales actividades del Estado la constituye el control jurídico, el cual está dirigido a establecer la concordancia con la Ley de la actividad de los particulares, tal es la finalidad de la jurisdicción ordinaria; pero ese control también puede dirigirse a la vigilancia de la actividad jurídica de los mismos funcionarios del Estado, entre los cuales se encuentran los jueces. Dentro de la jurisdicción ordinaria, la apelación tiene como fin realizar en una segunda instancia, el mismo control de la actividad jurídica de los particulares, cumplido por el Tribunal de la causa. Se trata de la misma controversia cuyo conocimiento pasa, en los límites del agravio, al juez superior.
Es así, como los medios de gravamen, como la apelación, están dirigidos a proporcionar una nueva oportunidad de control de la actividad de los particulares, en tanto que las acciones de impugnación, del tipo de casación, se dirigen al control jurídico de la actividad de los jueces. Con base a tales premisas, la doctrina ha clasificado los medios de impugnación, distinguiendo entre los medios de gravamen (recursos ordinarios) y acciones de impugnación (recursos extraordinarios). En unos y otros es necesario que la decisión cuestionada haya ocasionado un gravamen a quien la interpone, pero en el medio de gravamen el perjuicio que ocasiona el fallo provoca, indefectiblemente, la sustitución del proveimiento impugnado por uno emanado del juez llamado a conocer del recurso.
A este respecto, debe señalarse que la apelación, como medio de gravamen típico, está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación; de su lado, las acciones de impugnación no se sustentan en el derecho a obtener una nueva sentencia sobre la misma pretensión, sino en el derecho a obtener la anulación de una sentencia por determinados vicios de forma o de fondo.
Es claro pues, que con la apelación se busca una completa revisión de la controversia y no sólo del fallo cuestionado. No obstante, conviene clarificar que a este respecto existen limitaciones, entre las cuales vale mencionar que al apelante le está vedado el pretender establecer nuevos hechos, nunca discutidos, o variar los ya planteados, cambiando por tanto los extremos de la litis; sin embargo, sí se encuentra posibilitado de argüir fundamentos de derecho, incluso no esgrimidos en primera instancia, pero relacionados con los mismos hechos. En otros términos, pueden sumarse argumentaciones jurídicas, más no pueden cambiarse las circunstancias fácticas del asunto a ser revisado por el Tribunal de alzada.
Conforme a lo expuesto y, aun cuando resulta evidente para la Corte, que la forma en que el abogado Carlos Antonio Penso Dávila, actuando con el carácter de apoderado judicial de “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda”, formuló sus planteamientos en el escrito de fundamentación de la apelación no resultó ser la más adecuada, sin embargo, de acuerdo a los lineamientos dispuestos en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, según los cuales la obtención de la justicia debe prevalecer sobre los formalismos no esenciales, tal imperfección no debe constituirse en un impedimento para que se analice el sustrato de la controversia aquí tratada, más cuando, de los propios argumentos esgrimidos, surge la clara disconformidad con el fallo apelado, de tal modo que resulta dable entrar a conocer y decidir los argumentos expuestos en el escrito consignado.
En consecuencia de lo anteriormente expuesto, debe esta Alzada entrar a pronunciarse sobre la apelación interpuesta, no sin antes reiterar, que si bien es cierto que la parte apelante no fundamentó la apelación de la forma más adecuada, no es menos cierto, que de la lectura realizada al escrito de fundamentación a la apelación interpuesta, se aprecia con claridad su disconformidad con la sentencia recurrida, sosteniendo, el apelante, que “(…) al encontrar el fallo apelado su fundamento en la presunta configuración del vicio de falso supuesto, que a decir del A quo se hace evidente al no aparecer señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales a su decir deben mencionarse, se advierte que el informe pericial levantado por la Administración en el curso del procedimiento administrativo, cumplió con las formalidades a que hace referencia el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios (…)”, que “(…) con dicha interpretación dio por sentado que los hechos sobre los cuales se fundamentó el acto eran inexistentes (…)”, que “(…) ha debido el A quo, favorecer ante la inactividad probatoria de la parte recurrente la presunción de legalidad que reviste el acto administrativo y declarar sin lugar el recurso ejercido (…)”, que el Tribunal de la causa “(…) tampoco señaló cuál es el canon de arrendamiento que debe aplicarse sobre el mismo, utilizando para ello como pretexto (…)”, que “(…) no fue solicitado el restablecimiento de la situación jurídica infringida, y no habiéndose promovido ningún medio probatorio, que permitiera a este Tribunal determinar el verdadero valor del inmueble (…)” y que “(…) si bien es cierto no se solicitó expresamente se procediera a fijar un nuevo canon de arrendamiento sobre el inmueble cuya regulación fue declarada nula, no es menos cierto que dicha circunstancia constituye una formalidad (…)”.
Sobre tales particulares, la ciudadana Florinda del Carmen de Correa, actuando con el carácter de Presidenta de la Sociedad mercantil Futuro Films, C.A., en su condición de arrendataria del precitado inmueble, asistida por el abogado José Luis Ramey Gutiérrez, en el escrito de contestación a la fundamentación del recurso de apelación, sostuvo que la sentencia dictada por el Tribunal de la causa “(…) se ajustó a derecho, toda vez, que de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, tenía la obligación de analizar todo lo alegado y probado en autos, sin poder sacar convicción fuera de ellos (…)”, que “(…) al visualizar el Juez A quo el expediente administrativo (…) y estudiar cada una de las actas que lo conforman, se percató que el avalúo que sirvió de base para dictar la Resolución que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble que FUTURO FILMS, C.A., ocupa en calidad de arrendataria, no cumplió con el numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamiento (sic) Inmobiliarios, -folio 32 del expediente principal-, (…)”, que “(…) si bien es cierto que el artículo 259 supra citado indica que el Juez Contencioso Administrativo es competente para disponer de lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa (…)”, también es cierto que “(…) ello debe tener lugar, si así lo solicitan las partes, y en el presente caso, no fue solicitado (…) en las etapas procesales llevadas a cabo en primera instancia a la cual solo (sic) acudió en fecha 04 de noviembre de 2010, a consignar poder que acreditaba su representación en autos, sin explanar sus razones de hecho y de derecho que a bien tuviera hacer, y sin solicitar de considerarlo necesario el restablecimiento de la situación jurídica lesionada, en caso de resultar nulo el acto impugnado (…)”.
En este contexto, resulta pertinente indicar que el objeto del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación lo constituye la Resolución N° 00013986, de fecha 19 de marzo de 2010, dictada por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante la cual se resolvió “Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble identificado como Edificio ‘CENTRO COMERCIAL’ ubicado en la Avenida Luís Penso crazut, Urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda; en la cantidad de DIECISEIS (sic) MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (sic) CON SETENTA Y UN CENTIMOS (sic) (Bs. 16.559,71)”, fundamentándose en los siguientes términos:
“De conformidad con lo establecido en el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección general analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de: DOS MILLONES DOSCIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES (sic) CON SESENTA CENTIMOS (sic) (Bs. 2.207.961,60), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 40.144 Unidades Tributarias (…).
En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9º (sic), 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble identificado como Edificio ‘CENTRO COMERCIAL’ ubicado en la Avenida Luís Penso Crazut, Urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda; en la cantidad de DIECISEIS (sic) MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (sic) CON SETENTA Y UN CENTIMOS (sic) (Bs. 16.559,71). (Mayúscula y resaltado del acto administrativo recurrido inserto a los folios 28 al 30 de los autos).

De la lectura del parcialmente transcrito acto administrativo, precisa esta Corte, por un lado, que la Administración Reguladora al fijar el canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble en cuestión, mediante la Resolución Administrativa recurrida en la presente oportunidad, se fundamentó en “(…) los Informes Técnicos elaborados al efecto (…)”, -estos son el Informe Técnico propiamente dicho y el Informe de Avalúo. (Folios 31 al 33 y 36 al 43, respectivamente- cursantes en el expediente administrativo).
Al hilo de lo anterior, cabe destacar en las presentes líneas, la naturaleza que comporta el desenvolvimiento del tipo de actividad desplegada por la Administración Reguladora, ya que cuando la Dirección General de Inquilinato fija el canon máximo mensual de arrendamiento lo hace en estricta atención a lo arrojado por el avalúo practicado al inmueble en sede administrativa, lo cual en cierta medida le resta autonomía a sus decisiones, que estarían supeditadas a los datos que al efecto suministren los peritos evaluadores y no así a la libre apreciación del funcionario decisor y así lo ha entendido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. Sentencia de fecha 31 de enero de 2007, caso: José Rafael Velásquez).
Lo expuesto encuentra su fundamento en el hecho de que en situaciones como la presente, la Administración ejerce una potestad de las denominadas potestades discrecionales del tipo técnico, las cuales si bien no escapan al control del juez contencioso administrativo, a tenor de lo establecido en artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, plantean la particularidad de que en estos supuestos lo que determina el obrar administrativo es la opinión técnica que los especialistas en esa área científica determinen.
Por otra parte, se observa que la Administración se cobijó en los artículos 29 y 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen los factores que deben tomarse en cuenta para la fijación del valor de un inmueble con miras a su regulación, estableciéndose en dichas normativas lo siguiente:
“Artículo 29.- La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual (…)”.
“Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1 Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2 El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años (…)”. (Resaltado de esta Corte).
Ahora bien, de la revisión llevada a cabo al fallo apelado, se observa que la conclusión a la cual arribó el Juzgado de Primera Instancia fue la de anular al acto recurrido por la violación del numeral 2 del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, -a su decir- en “El avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato (…). No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido, como lo es el valor fiscal declarado por el propietario (…)”.
Sobre el particular, se observa que riela a los folios 31 al 33 de los autos, fotocopia del “INFORME DE AVALUO (sic)”, de fecha 18 de marzo de 2010, emanado de la Sala de Avalúos de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en el cual se advierte que en el renglón denominado “VALOR PONDERADO”, ítems “VALOR FISCAL DECLARADO O ACEPTADO POR EL PROPIETARIO” y “VALOR ACTOS DE TRANSMISION (sic) DE LA PROPIEDAD”, aparecen en blanco, esto es, sin dato alguno al respecto.
En razón de ello, se hizo una revisión exhaustiva tanto del expediente administrativo como judicial, no evidenciándose documento alguno que demostrara el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario del inmueble, esto es, “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda”, la cual fue quien solicitó la regulación del inmueble objeto de estudio, conforme se evidenció a los folios 55 al 60 de los autos.
Tampoco, se constató en el decurso de la primera instancia ni ante esta Alzada que la propietaria de dicho inmueble, promoviera y evacuara una experticia.
Conviene precisar que, en este tipo de debates judiciales la prueba por excelencia para atacar los actos dictados por la Administración que versan sobre la regulación de cánones de arrendamiento, es la prueba de experticia, sin dicha prueba el a quo se encontraba impedido de señalar “(…) cuál es el canon de arrendamiento que debe aplicarse sobre el mismo (…)” y por consiguiente no podía restaurar la situación jurídica presuntamente lesionada, toda vez que el Juzgador de Instancia, de acuerdo con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil “Debe atenerse a lo alegado y probado en autos (…)”.
Así pues, de las normativas que anteceden verifica esta Corte que el Informe de Avalúo realizado por la Sala de Avalúo de la Dirección de Inquilinato, el cual funge de fundamento para la emisión del acto recurrido, no contiene los factores que conforme a los transcritos artículos, deben ser tomados en cuenta para establecer el respectivo canon, lo que hace considerar a este Órgano Jurisdiccional que la Administración violó el numeral 2 del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el emitir la Resolución 00013986, que fijó el canon de arrendamiento del inmueble in commento, sin cursar en el procedimiento administrativo documento alguno que demostrara el valor fiscal del inmueble declarado o aceptado por el propietario.
En razón de lo expuesto, esta Corte comparte el criterio puesto de manifiesto por el Tribunal de la causa, en el fallo objeto de estudio, en cuanto a que en “El avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato (…). No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido, como lo es el valor fiscal declarado por el propietario, tal como se puede observar al folio treinta y dos (32) del presente expediente, lo cual infringe los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual vicia de falso supuesto el acto”, motivo por el cual declaró la nulidad de la citada Resolución, resultando por tanto el pronunciamiento del Juzgador de Instancia ajustado a derecho. Así se declara.
Aunado a ello, cabe reiterar, que en el caso que ahora se examina, referente al recurso de apelación incoado por la representación judicial de la propietaria del aludido inmueble, es menester señalar que una vez ejercida la apelación por ante esta Alzada, bien podía la parte en desacuerdo con el fallo del a quo, promover y evacuar en esta instancia la prueba de experticia, a los fines de aportar por este medio probatorio, elementos de convicción suficientes para que este sentenciador, sobre la base de los valores arrojados por la experticia practicada en esta instancia, procediera a fijar el canon de arrendamiento con el objeto de restablecer la situación jurídica subjetiva supuestamente lesionada, mediante la emisión de una nueva sentencia adecuada a tal supuesto.
Sin embargo y circunscribiendo el análisis a este asunto, se insiste, que la propietaria del mencionado inmueble, no promovió pruebas ni en primera instancia ni ante este Órgano Jurisdiccional, a pesar que nuestra legislación procesal le ofrece a las partes en juicio instrumentos probatorios de los cuales se pueden hacer valer en la sede judicial con la finalidad de demostrar sus dichos, lo cual le hubiese permitido a esta Alzada restaurar la situación jurídica lesionada, fijando el canon de arrendamiento solicitado. (Vid. Sentencia 2009-569, de fecha 6 de abril de 2009, caso: Sucesión Rafael Batista Camacho y Otros Vs. Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura), toda vez que, se insiste, no cursa en autos los elementos de juicio necesarios para ello, esto es, los elementos que deben consistir en la demostración, por la vía probatoria adecuada, del valor del inmueble. Así se declara.
Por la motivación que antecede, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declara sin lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 12 de abril de 2011, por el abogado Carlos Antonio Penso Dávila, actuando con el carácter de apoderado judicial de “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda” y confirma el fallo proferido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 9 de marzo de 2011, mediante el cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto contra la Dirección General de Inquilinato, y en consecuencia confirma la sentencia apelada. Así se declara.
VII
DECISIÓN
Por las razones expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- Que es COMPETENTE para conocer de la apelación ejercida en fecha 12 de abril de 2011, por el abogado Carlos Antonio Penso Dávila, actuando con el carácter de apoderado judicial de “Los Pomelos Cooperativa Familiar de Vivienda”, contra la decisión proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 9 de marzo de 2011, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por la ciudadana Florinda del Carmen de Correa, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil FUTURO FILMS, C.A., identificadas en el encabezado del `presente fallo, en su condición de arrendataria del inmueble identificado como Edificio “Centro Comercial”, ubicado en la Avenida Luís Penso Crazut, Urbanización Los Pomelos, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, asistida por el abogado José Luis Ramey Gutiérrez, contra la Resolución Nº 00013986, de fecha 19 de marzo de 2010, dictada por la “DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA” (actualmente MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT), que fijó “(…) el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, al inmueble identificado como Edificio ‘CENTRO COMERCIAL’ (…); en la cantidad de: DIECISEIS (sic) MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES (sic) CON SETENTA Y UN CENTIMOS (sic) (Bs. 16.559,71)”.
2.- SIN LUGAR la apelación ejercida.
3.- Se CONFIRMA el fallo apelado.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión. Remítase el expediente al Tribunal de origen. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Presidente,

EMILIO RAMOS GONZÁLEZ

El Vicepresidente,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
Ponente

El Juez,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL

La Secretaria Accidental,

CARMEN CECILIA VANEGAS

AJCD/06
Exp. Nº AP42-R-2011-000635

En fecha _________________ ( ) de __________ de dos mil once (2011), siendo las _________ de la _______________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el Nº 2011- ______________.

La Secretaria Acc.,