En fecha 08 de Julio de 2011, se recibe en la URDD CIVIL Barquisimeto, escrito libelar conjuntamente con anexos, introducido por el ciudadano LUIS FERNANDO ESCALANTE ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad, N° 20.921.687, y domiciliado en la Avenida Venezuela entre Calles 14 y 15, casa numero 25-76, Municipio Iribarren de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio YELCAR A. PEREZ A., titular de la cedula de identidad N° 16.088.693, de este domicilio y debidamente inscrita en el IPSA, bajo el N° 148.835, por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE (local comercial) en contra del ciudadano RAUL BARRIOS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° 10.184.754 y de este domicilio. La cual fue recibida previa distribución correspondiente, en fecha 11 de Julio de 2011.
RESEÑA DE LOS AUTOS
En fecha 21 de julio de 2011, el Tribunal mediante auto, procede admitir la demanda por no ser esta contraria al orden público, a las buenas costumbres, o alguna disposición expresa en la Ley y libra la boleta de citación correspondiente.
En fecha 27 de Julio de 2011, el suscrito Alguacil de este Tribunal deja constancia de que hizo entrega de la boleta y compulsa a la parte demandada a quien cito el día 26 de julio de 2011.
En fecha 01 de Agosto de 2011, la parte accionada da formal contestación a la demanda introducida en su contra. Donde a su vez opone como punto previo la cuestión previa establecida en el Articulo 346 del Código de procedimiento Civil en su ordinal 6°, relativo al defecto de forma y todo lo anterior de conformidad con los Artículos 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 340 numeral 2° y 4° del mismo Código.
El día 02 del mes de Agosto del año 2011, mediante nota secretarial, se deja constancia de que el día 01 de Agosto de 2011, venció el lapso para contestar de la demanda.
En fecha 9 de Agosto del 2011, la parte accionante presenta escrito donde procede a corregir y subsanar los defectos de forma de conformidad con el Artículo 350 del Código de Procedimiento Civil. Señalando que la relación arrendaticia con el demandado comenzó en fecha 28 de marzo del 2.007, y acoto que dicho contrato dejo de ser a tiempo indeterminado, desde el momento que ninguna de las partes manifestó su deseo de resolver el mismo paso a ser a tiempo indeterminado de conformidad, con el Articulo 1.600 del Código Civil, y reitero su pretensión de demandar el desalojo del local comercial fundamentado en lo previsto en el Articulo 34, ordinales A y D, del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los ciudadanos RAUL ENRIQUE BARRIOS RODRIGUEZ y WUILFREDO DE JESUS RODRIGUEZ, titulares de las cedulas de identidad Nros V-10.184.754 y V-12.021.625, respectivamente, y señalo los linderos particulares del local comercial objeto de la acción, expone que le pertenece según documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, anotado bajo el numero 52, Tomo 62 de fecha 26 de Abril de 2.011.
En fecha 12 de Agosto de 2011, la parte demandada asistido de abogada, presento su escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 19 de Septiembre de 2011, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 12 de Agosto de 2011, La parte demandada de autos, presento escrito, donde ilustra al tribunal.
Mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2011, se declaro desierto la inspección judicial solicita como prueba por la parte demandada de autos.
El secretario suplente mediante nota deja constancia que en fecha 20-09-2011, venció el lapso de promoción, admisión y evacuación de pruebas.
El alguacil del Tribunal en fecha 26 de septiembre de 2011, consigna boleta de intimación sin firmar.
Mediante auto del Tribunal de fecha 29 de septiembre de 2011, se difiere el acto de dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
SISTESIS DEL ESCRITO LIBELAR
Alega el demandado de autos que en fecha 01 de mayo de 2010, celebro contrato verbal de arrendamiento sobre un local comercial, con el ciudadano RAUL BARRIOS, ya identificado, el cual es de su exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida Venezuela entre calles 14 y 15 de esta ciudad, el cual sería destinado para el uso exclusivo de cristalería y marquetería, habiéndose establecido como canos de arrendamiento la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500, OO) mensuales, pagaderos los cinco (05) primeros días de cada mes, donde se estableció que el incumplimiento de la cancelación de tres (03) cánones de arrendamiento daría derecho al arrendador a la resolución del presente contrato y la desocupación inmediata del local comercial, que en caso de cambio de uso del local comercial para el cual fue alquilado, también daría derecho EL ARRENDADOR a pedir la resolución de contrato y la desocupación inmediata del local (sic), que desde el 01 de diciembre de 2010 hasta el 31 de mayo de 2011, comenzó a generarse una serie de incumplimientos por parte de EL ARRENDATARIO, de todas y cada una de las cláusulas contempladas en el contrato verbal de arrendamiento y venta (sic); que tales razones persistieron lo que hace suficiente para solicitar a EL ARRENDATARIO la resolución y la entrega del inmueble y que este tiene un atraso de cuatro (04) meses de cánones de arrendamiento.
Que por tales razones es que procede a demandar como efecto demanda al ciudadano RAUL BARRIOS, ya identificado por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a fin de que convenga o sea condenado a ello por el Tribunal en cumplir con la obligación de entregar el referido inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo, y en pagar la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000, oo) por concepto de cancelación de cánones de arrendamiento vencidos y pactados al momento del perfeccionamiento del contrato verbal, ,as las costas y costos, incluyendo los honorarios profesionales de abogados (sic).
Que estima la presente acción en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.500, oo) equivalentes a 98,68 U/T.
Fundamenta su acción en los artículos 1133, 1160, 1167, 1264, 1579 y 1595 del Código Civil Venezolano y en los artículos 33 y 34 ordinales a) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Indico domicilio procesal de ambas partes.
SISTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
El demandado de autos, asistido de abogados, en la oportunidad para dar contestación a la demanda incoada en su contra y de conformidad con lo establecido en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , en concordancia con los artículos 361 y 883 del Código Civil Venezolano, opone como punto previo que en fecha 28 de marzo de 2007 fue celebrado un contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo indeterminado entre la ciudadana BERTA COROMOTO ALVAREZ DE ESCALANTE, en calidad de arrendadora y propietaria del inmueble, quien era la madre del ciudadano LUIS FERNANDO ESCALANTE ALVAREZ, y su persona y el ciudadano WILFREDO DE JESUS RODRIGUEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.021.625, en condición de arrendatarios, sobre un local comercia; que dicho contrato fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, en fecha 29-03-2007, anotado bajo el Nº 07, Tomo 55, el cual se anexa marcado con la letra “A”,donde se establecen las condiciones de dicho contrato y del cual se desprende en la cláusula cuarta, el tiempo de duración del contrato siendo este a tiempo determinado. Que la citada ciudadana falleció ad intestato y su hijo el ciudadano LUIS FERNANDO ESCALANTE, ya identificado, le manifiesta la cesión de derecho hecha por los otros causahabientes, y los deja ocupando el inmueble en las misas condiciones y les expresa un nuevo canon de arrendamiento, por lo que continua en plena vigencia el contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana BERTA ALVAREZ, ya que no ha habido correspondencia con acuse de recibo por parte del demandante en la cual informe su deseo de no continuar con el arrendamiento.
Opone a su vez la cuestión previa establecida en el articulo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, el virtud que la misa fue incoada como DESALOJO DE INMUEBLE, por el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento, alegando su fundamento en el articulo 34 literal a) del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se esta es en presencia de un contrato a tiempo determinado, no estableciendo correctamente la relación de los hechos y el fundamento de derecho en el que se basa la pretensión. Que así mismo el actor incurrió en error a no demandar conjuntamente a los dos arrendatarios que figuran en el contrato, por lo que no cumplió con lo dispuesto en el ordinal 2º el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, así como tampoco cumplió con lo dispuesto en el ordinal 4º ejusdem, por no determinar con claridad la ubicación y linderos del bien inmueble objeto de su pretensión.
Procedió a contestar al fondo, donde niega, rechaza y contradice que exista un contrato verbal celebrado en fecha 01 de mayo de 2010, entre su persona y la actora, pues es en fecha 28 de marzo de 2007 que fue celebrado contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado con la ciudadana BERTA ALVAREZ, y su persona y el ciudadano WUILFREDO RODRIGUEZ, ya identificados, sobre el inmueble objeto de la demanda, donde dicho contrato tendría una duración de un (01) año a partir del 15-04-2007 hasta el 15-04-2008, el cual podría prorrogarse por un periodo igual, por lo que opero fue una subrogación del arrendador, en virtud de la condición de causahabiente de la arrendadora original. Que niega, rechaza y contradice que la fecha de inicio de la relación arrendaticia sea a partir del 01-05-2010, que no a incumplido con las cláusulas contempladas en el supuesto contrato verbal, ya que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que dice que están adeudados; que de igual manera es falso que se haya cambiando el uso y destino del inmueble dado en arrendamiento, como lo es la cristalería y afines y por ultimo rechaza que la actora haya realizado gestiones para exigir la desocupación del inmueble, por cuanto el mismo siguió recibiendo los cánones de arrendamiento sin problemas y le propuso venderle el local, como lo expresa en su libelo.
PUNTO PREVIO
Ahora bien, para esta Juzgadora es necesario analizar, como PUNTO PREVIO la calificación del contrato o búsqueda de la naturaleza del mismo, pues las partes pueden calificarlo sin que ello obligue al Juez, a quien le corresponde la calificación definitiva para determinar el derecho alegado, donde necesariamente hay que distinguir entre los contratos celebrados a tiempo determinado y aquellos celebrados sin determinación de tiempo con la finalidad de establecer cuál acción es la que corresponde aplicar en cada caso.
Establece el artículo 1.159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
De igual manera, el artículo 1.160 ejusdem, dispone que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Por su parte, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”
Lo que quiere decir, que la acción de Desalojo se intenta cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado; y siempre y cuando el motivo se encuentre encuadrado en algunas de las causales allí estipuladas.
Por el contrario, si nos encontramos frente a una relación arrendaticia a plazo determinado, su regulación se encuentra normada por la ley sustantiva, es decir, por el Código Civil, por lo que ante el incumplimiento obligacional de alguna de las partes, debe acudirse a las acciones procesales establecidas en el Código Civil, de acuerdo a los parámetros en que se encuentre ubicado el incumplimiento, y su regulación se encuentra en el artículo 1.167 del mencionado Código en orden a obtener el Cumplimiento o la Resolución del Contrato.
A tal efecto, cito el Artículo 1.167 Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En el caso de autos, la parte demandada asistido de abogado, alega que suscribió contrato de arrendamiento debidamente notariado con la madre del demandante, operando una subrogación de arrendador, ciudadano Luis Fernando Escalante, de fecha 28 de marzo de 2007, lo que fue reconocido por la actora en su escrito de subsanación, el cual riela al folio 37, Vto. y 38 de la presente causa, situación por la cual se le tiene como fidedigno de conformidad con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Del texto del referido contrato, que riela como anexo marcado “A”, se evidencia en la CLÁUSULA CUARTA lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato es de un (1) año a partir del 15 de Abril del 2007 y durada hasta el 15 de Abril del 2008, prorrogable por un periodo igual, salvo que alguna de las partes dé aviso por escrito con anticipación de por lo menos treinta (30) días antes del vencimiento del plazo del contrato o prorroga”.
De la redacción de la cláusula trascrita, se deduce que efectivamente las partes convinieron expresamente la prórroga del contrato, ya que para que no se produzca la misma, deberá cualquiera de las dos partes contratantes manifestar a la otra su voluntad de no renovar como quedó establecido, es decir, que supeditaron dicha cláusula a una condición, por lo tanto la no manifestación de voluntad lo que implica es la continuidad de la relación contractual bajo las mismas condiciones de modo y tiempo establecidas en el contrato y no lo contrario, estando dentro de lo preceptuado en el artículo 1.197 del Código Civil, vale decir: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”.
Por consiguiente, la prórroga en el contrato en estudio, está sometida a la condición de que cualquiera de las partes no notifique a la otra la no continuación de la duración del contrato de arrendamiento, concluyendo este Juzgadora que el contrato dilucidado en el presente juicio, continúa siendo, en cuanto al tiempo, un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas, es decir, de un (01) año cada una, lapso al final del cual las partes pueden voluntariamente continuar la relación o ponerle fin, esto previa manifestación de voluntad, que es lo que se denomina en doctrina “desahucio”.
Es menester destacar, que no consta a los autos que se haya consignado escrito alguno, en el cual se evidencie la voluntad de alguna de las partes de prorrogar o no dicho contrato, razón por la cual estamos en presencia de un contrato con una prórroga automática con indicación de prórrogas sucesivas y así se declarará.
Para darle mayor fuerza a lo anteriormente expuesto, los tratadistas Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, señalan al respecto de la terminación del contrato lo siguiente:
“El artículo 1599 contiene el principio de la terminación del contrato por tiempo determinado por el solo hecho del vencimiento del tiempo de su duración. Este principio se aplica siempre y cuando en el contrato no se establezca la “prórroga automática” del tiempo de duración, pues de haberse estipulado la misma el contrato continúa bajo las mismas circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga convencional, y mientras la prorroga automática convencional exista en su funcionalidad práctica, la prórroga legal no se aplica”. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1, pág.352)
Criterio éste que es compartido este órgano jurisdiccional.
En base al análisis de las normas anteriormente expuestas, quien aquí decide, considera que el presente contrato se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar automáticamente una vez expirado el plazo de un (01) año, y por cuanto no hay en autos prueba de la notificación de no prórroga, significa que se sigue estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya regulación está normada por el artículo 1167 del Código Civil, que en el presente caso por tratarse de incumplimiento de las obligaciones del arrendatario la acción pertinente era la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago, y no la Acción de Desalojo, pues la misma solo se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado que no es el caso de autos.
Por lo tanto, es ineludible para este Tribunal concluir que la Acción de Desalojo intentada por el LUIS FERNANDO ESCALANTE ALVAREZ, asistido por la Abogada en ejercicio YELCAR A. PEREZ A., fundamentada en el artículo 34 literales “a y d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es improcedente en virtud de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado cuya acción correcta lo era la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por no haber cumplido el arrendatario, ciudadano RAUL ENRIQUE BARRIOS RODRIGUEZ, su obligación de pagar los cánones de arrendamiento. Así se declara.
En relación a las pruebas aportadas y a todas las demás incidencias ocurridas en la presente causa, esta Juzgadora estima innecesario entrar a valorar y decidir los mismos, todo en aplicación al criterio Doctrinario sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia del 9 de Marzo del 2000 donde expone que cuando el juez se basa en una razón de derecho para no analizar las pruebas no incurre en silencio de prueba. El recurrente deberá atacar y desvirtuar mediante el recurso de fondo esa razón jurídica previa, si no quiere sucumbir en el recurso. Así se decide.
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