TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de Abril de 2012
202º y 153º

ASUNTO: AH12-V-2006-000070

PARTE ACTORA: CESAR ABE CRISANTO, venezolano naturalizado, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-22.035.262.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FERNANDO LUIS RUISANCHEZ GARCIA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.494.

PARTE DEMANDADA: MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.151.531.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: BENITO ENRIQUE MARTINEZ PERNIA, ALBERTO JOSE ABACHE BLANCO y ANGEL ANTONIO VILLAREAL GONZALEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.368, 68.411 y 111.367, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante demanda introducida en fecha 5 de abril de 2006, por el ciudadano CESAR ABE CRISANTO, a través de la cual demanda por cumplimiento de contrato a la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES. Dicha demanda fue admitida en fecha 18 de abril de 2006.
En fecha 5 de mayo de 2006, la parte actora solicitó que le fuese entregada la compulsa a los fines de practicar la citación mediante un alguacil de su preferencia.
En fechas 26 de mayo y 14 de agosto de 2006, el alguacil del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, manifestó haberse trasladado a la dirección proporcionada por la parte actora a los fines de practicar la citación de la demandada, encontrándose con que la dirección suministrada era incorrecta.
En fecha 29 de enero de 2007, a petición de parte se acordó notificar al Consejo Nacional Electoral, para que sirva de informar el último domicilio de la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ, siendo recibida dicha información en fecha 1° de marzo de 2007.
Posteriormente, luego de haberse solicitado la elaboración de una nueva compulsa a los fines de practicar la citación mediante un alguacil de preferencia, en fecha 26 de junio de 2007, el alguacil del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, manifestó haber citado a la parte demandada, quien se negó a firmar el correspondiente recibo de la compulsa.
A tal efecto, en fecha 27 de julio de 2007, previa solicitud de la parte actora, este juzgado libró la boleta de notificación a los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 4 de octubre de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 26 de octubre de 2007, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Lo mismo hizo la parte actora en esa misma fecha.
En fecha 1° de noviembre de 2007, la parte demandada presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 3 de diciembre de 2007, este juzgado se pronunció respecto de la admisibilidad de los medios promovidos. Al respecto, en fecha 23 de abril de 2008, la parte demandada apeló de dicha sentencia, siendo oída la apelación en un solo efecto en fecha 28 de abril de 2008.
En fecha 10 de octubre de 2008, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la apelación contra la sentencia interlocutoria dictada por este Juzgado en fecha 3 de diciembre de 2007.
En fecha 25 de mayo de 2011, este tribunal suspendió el presente proceso en virtud de que el objeto del controvertido es un bien inmueble que posiblemente sirve de vivienda principal de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Posteriormente, en fecha 28 de febrero de 2012, este tribunal hizo la aclaratoria respecto de la suspensión del proceso en consonancia con la decisión de la Sala de Casación Civil de fecha 1° de noviembre de 2011, ordenando la continuación del proceso e indicando que se suspenderá al momento en que la ejecución de la demanda implique las desposesión de la vivienda.
En fecha 29 de marzo de 2012, la parte actora solicitó que se libraran boletas de notificación a los fines de llevar a cabo el acto de posiciones juradas, siendo negada dicha solicitud por este juzgado en fecha 3 de abril de 2012, por cuanto el lapso para la evacuación de pruebas se encontraba precluido para el momento de la solicitud.

- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:
1. Que celebró un contrato de opción a compra con la demandada, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Conjunto Residencial La Villa, el cual se encuentra ubicado en la décima planta del edificio Residencias La Villa Cuatro.
2. Que el inmueble anteriormente mencionado pertenece a la demandada en un cincuenta por ciento (50%) según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador de Distrito Capital, en fechas 13 de junio de 1984, anotado bajo el No. 7, Folio 27, Tomo 31, Protocolo Primero y en un cincuenta por ciento (50%), por haberlo adquirido de su ex cónyuge, Rafael Comente Escobar, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, en fecha 24 de agosto de 1989, anotado bajo el Nro. 88, Tomo 44, documento que no ha sido protocolizado.
3. Que pagó a la demandada la cantidad de Bs.20.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 20.000,00, por concepto de anticipo del precio de venta, el cual fue estipulado en la cláusula segunda del contrato de marras, en la cantidad de Bs. 120.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 120.000,00.
4. Que no obstante de haber realizado el pago a la ciudadana demandada de la correspondiente anticipo de venta, la misma bajo pretexto de que necesitaba dinero para solventar una supuesta hipoteca existente sobre el inmueble objeto del contrato de marras y otros gastos relativos al mismo, solicitó mas pagos a la parte actora diferentes al anticipo de venta, de manera personal y mediante una empresa que fue autorizada para tal fin denominada INVERSIONES WINPAL, S.R.L., bajo el pretexto de que sino “sería imposible otorgarle el documento definitivo de compraventa”.
5. Que realizó dichos pagos, a través de su concubina y madre de sus hijos, la ciudadana MARUJA MEJIAS, en cuyo nombre se emitieron los recibos discriminados a continuación:
a. Recibo de fecha 14 de febrero de 2004, suscrito por el ciudadano SIMON PALMA, en representación de la empresa INVERSIONES WINPAL, S.R.L., por la cantidad de Bs. 7.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 7.000,00.
b. Recibo de fecha 2 de abril de 2004, suscrito por el ciudadano SIMON PALMA, en la condición anteriormente indicada, por la cantidad de Bs. 3.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 3.000,00.
c. Recibo de fecha 12 de mayo de 2004, suscrito por el ciudadano SIMON PALMA, en la condición anteriormente indicada, por la cantidad de Bs. 2.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 2.000,00.
d. Recibo de fecha 16 de octubre de 2004, suscrito por el ciudadano SIMON PALMA, en la condición anteriormente indicada, por la cantidad de Bs. 10.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 10.000,00.
e. Recibo sin fecha, suscrito por el ciudadano SIMON PALMA, en la condición anteriormente indicada, por la cantidad de Bs. 15.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 15.000,00.
f. Recibo sin fecha, suscrito por el ciudadano SIMON PALMA, en la condición anteriormente indicada, por la cantidad de Bs. 50.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 50.000,00.
6. Que las cantidades anteriormente señaladas ascienden a la suma de Bs. 87.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 87.000,00, que adicionada al monto del anticipo entregado arroja un resultado de Bs.F. 107.000.000,00, casi la totalidad del precio de la venta.
7. Que la demandada se niega a vender el inmueble objeto del contrato de marras, solicitándole a la parte actora que le pague la cantidad adicional al precio establecido, es decir Bs.F. 50.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 50.000,00, bajo la amenaza de que de lo contrato jamás le otorgará el documento definitivo de compraventa.
8. Que “Es tan velada la actitud de la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, ya identificada de no cumplir, bajo ningún motivo, con su obligación de vender a mi mandante el inmueble de marras, que no obstante haber recibido de éste cantidades dinerarias para tal fine –tal y como se desprende los recibos de pago acompañados- nunca pagó los impuestos correspondientes al Derecho de Frente del inmueble (tal y como se desprende de originales del Estado de Cuenta emitido por la Superintendencia Municipal de administración Tributaria, SUMAT, los cuales acompaño marcados “M” y “N”) y nunca registró en la Oficina Subalterna de Registro respectiva el documento notariado donde su ex cónyugue le cedió los derechos sobre el inmueble objeto del contrato de marras, por lo que se evidencia que nunca tuvo la intención de realizar la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble.”.

En la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente:

1. Que la parte actora ocupa el inmueble antes identificado en calidad de arrendatario desde el 26 de junio de 2003, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 62, Tomo 17.
2. Que en fecha 6 de agosto de 2004, para la cual la parte actora se encontraba solvente en el pago de sus cánones de arrendamiento, se celebró el contrato de opción a compraventa de marras.
3. Admitió que recibió la cantidad de Bs. 20.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 20.000,00, al momento de la firma de la opción de compraventa.
4. Negó, rechazó y contradijo “…que la cantidad anteriormente indicada, sea anticipo del precio de venta, y que no se puede considerar como anticipo de venta un monto que de concretarse la negociación definitiva, de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima (cláusula penal), estaba sujeta a ser devuelta al optante (parte actora) si la causa era atribuible al Propietario (parte demandada), pero que si la causa era atribuible al Optante (parte actora), el monto recibido como anticipo de Opción de Compra Venta (sic), se le devolvería al optante (parte actora, solo el 50% de lo que entrego (sic) como anticipo de la Opción de Compra Venta (sic).”.
5. Negó, rechazó y contradijo, que haya proferido amenaza alguna de forma personal o por tercera persona de no otorgar el documento definitivo de compraventa.
6. Negó rechazó y contradijo, que bajo pretexto de necesidad, haya solicitado ni recibido, cantidad alguna diferente a la recibida como anticipo de la opción de compraventa.
7. Negó rechazó y contradijo, que haya otorgado autorización alguna a una empresa denominada INVERSIONES WIL-PAR, S.R.L., para solicitar dinero por la venta del inmueble objeto del contrato de marras.
8. Desconoció en firma, contenido y temporalidad los siguientes documentos presentados por la parte actora:
a. Autorización de venta de fecha 12 de febrero de 2004, distinguida con la letra “F”.
b. Recibo de fecha 14 de febrero de 2004, por la cantidad de Bs. 7.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 7.000,00.
c. Recibo de fecha 2 de abril de 2004, por la cantidad de Bs.3.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 3.000,00.
d. Recibo de fecha 12 de mayo de 2004, por la cantidad de Bs. 2.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 2.000,00.
e. Recibo de fecha 10 de octubre de 2004, por un monto de Bs. 10.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 10.000,00.
f. Recibo sin fecha, por la cantidad de Bs. 15.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 15.000,00.
g. Recibo sin fecha, por la cantidad de Bs. 50.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 50.000,00.
2. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que haya autorizado a alguna persona para recibir el pago de las cantidades anteriormente indicadas.
3. Desconoció e impugnó los documentos administrativos presentados por la actora, referentes al pago de los impuestos inmobiliarios, distinguidos con las letras “M” y “N”.
4. Negó, rechazó y contradijo que haya recibido tanto personalmente como por tercera persona la cantidad de Bs. 87.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 87.000,00, adicionales a los Bs. 20.000.000,00, hoy equivalentes a 20.000,00, por concepto a de anticipo de la opción de compraventa.
5. Negó, rechazó y contradijo que se haya negado a vender y que haya conminado a la parte actora a pagar la cantidad de Bs.F. 50.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 50.000,00, y que se haya negado a protocolizar el documento de partición del en el cual se le otorga la propiedad del cincuenta por ciento (50%) restante del inmueble objeto del contrato de marras.
6. Que “queda fuera de toda lógica que una persona pague a supuesta tercera persona cantidades tan grandes de dinero y que le sea entregado esos comprobantes que ellos consignaron en Autos, siendo que ellos siempre tuvieron comunicación con la propietaria en sus condición de arrendatarios del inmueble, y que ellos le pagaban los cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de 2005, cuando alegaron que ellos ya habían pagado el apartamento, cuya demostración constan (sic) el (sic) el (sic) Procedimiento por falta de pago que se lleva en el Juzgado Sexo de primera (sic) Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente 07-13704”.
7. Que no estamos en presencia de una venta a plazo, ya que eso no fue lo estipulado en el contrato de opción de compraventa, y tal como lo establece la cláusula octava, las condiciones estipuladas no podían ser modificadas.
8. Que el contrato de marras no puede ser considerado una “…promesa bilateral de compraventa ni mucho menos una venta, ya que el contrato fue una opción de compraventa, y cuyo incumplimiento tenía como consecuencia las penalidades estipuladas en la cláusula décima (cláusula penal)”.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Original de contrato de opción de compraventa, celebrado entre CESAR ABE CRISANTO y MARIA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital , en fecha 6 de agosto de 2004, anotado bajo el No. 62, Tomo 41. Este Juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.347 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.
2. Copia fotostática de documento de autorización de venta suscrito por MARIA RODRIGUEZ y la sociedad mercantil INVERSIONES WIL-PAL S.R.L, en fecha 12 de febrero de 2004. Este Juzgado niega el valor probatorio de dicha probanza en virtud de que no constituye el tipo de documento que puede ser producido en copia fotostática a tenor de lo consagrado en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil.
3. Documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de abril de 2004, bajo el No.29, Tomo 10, Protocolo Primero, mediante el cual el BANCO HIPOTECARIO UNIDO, S.A., liberó la hipoteca constituida sobre el bien objeto del contrato de marras. Este juzgado otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de su carácter de copia fotostática de documento público en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.
4. Copia certificada documento de propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, la cual aparece asentada a nombre de los ciudadanos RAFAEL CLEMENTE ESCOBAR y MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ, protocolizado en fecha 30 de marzo de 2006, ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 7, Tomo 31, Protocolo Primero. Este juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento público registral.
5. Documento mediante el cual el ciudadano RAFAEL CLEMENTE ESCOBAR cedió todos los derechos y obligaciones que tenía sobre el bien objeto del contrato de marras, a la ciudadana MAYRA GRACIELA RODRÍGUEZ BORGES, autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava de Caracas, bajo el No. 88, Tomo 44. Este Juzgado otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.
6. Promovió los siguientes documentos:
a. Recibo de fecha 14 de febrero de 2004, por la cantidad de Bs. 7.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 7.000,00.
b. Recibo de fecha 2 de abril de 2004, por la cantidad de Bs.3.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 3.000,00.
c. Recibo de fecha 12 de mayo de 2004, por la cantidad de Bs. 2.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 2.000,00.
d. Recibo de fecha 10 de octubre de 2004, por un monto de Bs. 10.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 10.000,00.
e. Recibo sin fecha, por la cantidad de Bs. 15.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 15.000,00.
f. Recibo sin fecha, por la cantidad de Bs. 50.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 50.000,00.

Ahora bien, en virtud de que dicho instrumentos están suscritos por el ciudadano SIMON PALMA quien es un tercero ajeno al presente controvertido, los mismos debieron ser acompañados mediante la promoción de la ratificación de instrumento emanado de tercero de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia siendo que de una revisión de las actas no se observa dicha ratificación, este sentenciador niega el valor probatorio de las referidas probanzas.
7. Promovió las posiciones juradas de la demandada, ciudadana MARIA GRACIELA RODRIUEZ BORGES. Ahora bien, de una revisión de las actas no se evidencia la evacuación de dicho medio probatorio, únicamente una solicitud extemporánea realizada por la parte actora para que se fijara el acto respectivo, razón por la cual no hay materia sobre la cual ejercer un juicio de valor respecto de este punto.
8. Promovió la prueba de cotejo entre las firmas de la ciudadana MARIA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, que constan en el documento de opción de compraventa y la autorización de venta realizada por la demandada a la empresa INVERSIONES WIL-PAL S.R.L. Ahora bien, de una revisión de las actas no se evidencia la evacuación de dicho medio probatorio, razón por la cual no hay materia sobre la cual ejercer un juicio de valor respecto de este punto.

Se hace constar que la jurisprudencia que acompaña los instrumentos probatorios no constituye medio de prueba alguno en virtud de la máxima jurídica “iura novit curia” en alusión al conocimiento que tiene el juez del derecho aplicable.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Copia certificada del libelo de demanda que por desalojo por mora en el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, sigue la ciudadana MAYRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, en contra de los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con su correspondiente auto de admisión. Ahora bien, este juzgado otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documentos autenticados por un funcionario judicial, teniendo por ciertas únicamente las fechas, los presentantes, y los dichos del tribunal.
2. Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana MAIRA RODRIGUEZ por una parte, y los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, autenticado ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 26 de junio de 2003, bajo el No. 62, Tomo 17. Este Juzgado otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedaron demostrados los siguientes hechos pertinentes:

• La existencia de un contrato de opción de compraventa suscrito por las partes del presente litigio.
• La liberación de la hipoteca que gravaba al inmueble objeto del contrato de marras.
• Que el referido inmueble es propiedad de los ciudadanos MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ y RAFAEL CLEMENTE ESCOBAR, para efectos de tercero, en virtud que la cesión acreditada en autos, no ha sido protocolizada.
• La existencia de una demandada por desalojo incoada por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRÍGUEZ en contra de los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

- IV -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MERITO

De la lectura del libelo de demanda se colige que la pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento de un contrato de opción de compraventa, ya que a su decir, cumplió con la obligación correspondiente a la entrega de las arras, así como abonó adicionalmente otras cantidades, y la demandada no cumplió con su obligación de concretar la venta, ni las correspondientes al pago de impuestos ni protocolización de un documento de cesión.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa este Tribunal que la norma rectora de la pretensión de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141
del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

(Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto del primer elemento, este juzgado observa de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, la existencia de un contrato bilateral, por cuanto la parte actora estaba obligada a entregar una determinada cantidad de dinero y la demandada se comprometía a vender el inmueble objeto de contrato de marras, tal y como lo establece la cláusula sexta del mismo, la cual reza lo siguiente:
“SEXTA: LA PROPIETARIA se obligan (sic) a vender EL APARTAMENTO, libre de todo gravamen y solvente de todo pago por servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, agua y derecho de frente.”

En segundo término, respecto del segundo requisito de procedencia para la presente acción, vale decir, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, este sentenciador observa si bien es cierto que la parte demandada convino en la contestación de la demanda en el hecho que la parte actora le entregó la cantidad de Bs. 20.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 20.000,00, no es menos cierto que respecto de los demás pagos efectuados por la actora (que a su decir ascienden a la cantidad de Bs. 87.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 87.000.00) los mismos no quedaron probados en el presente proceso. De tal manera que quedó probado que la parte actora debe la cantidad de Bs.F. 100.000,00, y siendo que de la lectura del petitorio del libelo de demanda se colige el compromiso de dicha parte a pagar en el supuesto de una sentencia favorable, el saldo restante que limitó a la cantidad de Bs. 13.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 13.000,00, no es dicha cantidad suficiente para satisfacer el precio definitivo de la venta, en virtud de no haber cumplido la carga probatoria respecto de los otros pagos supuestamente efectuados. En consecuencia, este sentenciador mal podría declarar procedente la presente acción toda vez que no se hallan cumplidos todos los elementos concurrentes para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, los cuales fueron anteriormente discriminados.
En ese sentido este sentenciador, estima conveniente, acoplar a la presente decisión el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente transcrito se lee al siguiente tenor:
“Artículo 531.- Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
(Subrayado y negrillas del tribunal)

De modo que, del texto legal precedentemente transcrito es posible deducir que la sentencia sólo podrá producir los efectos del contrato no cumplido, lo que en el presente caso se traduce en la transferencia de la propiedad, cuando exista constancia auténtica en autos del cumplimiento de la prestación correspondiente a la parte actora, situación que como se menciono supra, no ha sido acreditada.
Así las cosas, en virtud de lo anterior evidentemente que la parte actora no cumplió con la carga probatoria que se encuentra contenida en la norma transcrita a continuación:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En conclusión, siendo que la parte actora no cumplió con su carga probatoria para demostrar el cumplimiento de su prestación, elemento necesario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar la pretensión contenida en la demanda y así se decide.

- V -
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demandada que por cumplimiento de contrato intentó el ciudadano CESAR ABE CRISANTO en contra de la ciudadana MARIA RODRIGUEZ.
Se condena en costas a la parte actora.
Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (26) días del mes de abril de dos mil doce (2012).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ.

EL SECRETARIO ACC,

JONATHAN ALEXANDER MORALES JAUREGUI.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las________.-
EL SECRETARIO ACC,

JONATHAN ALEXANDER MORALES JAUREGUI.

LRHG/AJR