TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Ciudadana MARIANELA DE ARMAS DE PÉREZ y JORGE IGNACIO PÉREZ LOYOLA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.969.600 y V-972.231, respectivamente.
Apoderados judiciales de la parte actora: Ciudadanos RICARDO ALONSO BUSTILLO, LUIS ALBERTO ALBARRÁN TORRES y FRANK DE ARMAS MORENO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.980.774, V-2.138.139 y V-2.937.344, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 9.407, 15.511 y 44.924, también respectivamente.
Parte demandada: Ciudadano RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.410.864.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
Expediente Nº 13.834.-
- II –
RESUMEN DE LA INCIDENCIA
Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia presentada en fecha diez (10) de agosto de dos mil once (2.011), por el abogado ciudadano RICARDO ALONSO BUSTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión pronunciada en fecha nueve (09) de agosto de dos mil once (2.011), por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual ordenó suspender el juicio, hasta tanto las partes que en el mismo intervinieron, acreditaren haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Oída la apelación formulada en el solo efecto devolutivo, fueron remitidas las copias certificadas al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los efectos de que conociera de la referida apelación.-
Efectuada la distribución respectiva y recibidos los autos ante esta Alzada, el día siete (07) de diciembre de dos mil once (2.011), este Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito, derecho este ejercido solo por la parte actora.
En la oportunidad indicada, únicamente la parte demandante presentó sus informes por escrito ante este Tribunal Superior, los cuales serán analizados más adelante.
El Tribunal pasa a dictar sentencia, con base en las siguientes consideraciones:
-III-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, correspondió conocer a este Tribunal de la apelación interpuesta por el abogado Ricardo Alonso Bustillo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión pronunciada en fecha nueve (09) de agosto de dos mil once (2011), por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través del cual ordenó suspender el juicio conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De la revisión efectuada a las copias certificadas remitidas a este Juzgado Superior y a las cuales este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, esta Sentenciadora, observa lo siguiente:
En fecha cinco (5) de diciembre de dos mil cinco (2005), los abogados LUIS ALBERTO ALBARRÁN TORRES, FRANK DE ARMAS MORENO y OMAIRA CABRERA MONAGAS, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadanos MARIANELA DE ARMAS DE PÉREZ y JORGE IGNACIO PÉREZ LOYOLA, demandaron al ciudadano RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
El doce (12) de diciembre de dos mil cinco (2005), el Tribunal de la causa, admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada para que diera contestación a la demanda.
En diligencia de fecha trece (13) de marzo de dos mil seis (2006), el alguacil del Tribunal a-quo, dejó constancia que le fue imposible practicar la citación de la parte demandada.
En auto del día veinticinco (25) de mayo de dos mil seis (2006), el Tribunal de la causa designó defensor judicial a la parte demandada.
En fecha primero (1º) de agosto de dos mil seis (2006), el ciudadano Julio Cesar Molina López, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.
El veintinueve (29) de octubre de dos mil ocho (2008), el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró la nulidad de las actuaciones que cursaban a los folios ochenta y nueve (89) al doscientos veintitrés (223) ambos inclusive; y, ordenó reponer la causa al estado de nueva contestación a la demanda, en la cual el defensor judicial designado debía cumplir con los parámetros fijados por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
En diligencia de fecha doce (12) de enero de dos mil diez (2010), el apoderado judicial de la parte actora apeló de la mencionada decisión.
En auto del ocho (08) de febrero de dos mil diez (2010), el Tribunal a-quo, oyó la apelación en un solo efecto y ordenó remitir al Juzgado Superior Distribuidor, las copias que a bien señalaran las partes.
El primero (1º) de marzo de dos mil once (2011), el representante judicial de la parte actora, presentó de solicitud de medida cautelar innominada consistente en poner en posesión el inmueble objeto del litigio, mientras transcurriera el juicio.
En diligencia del ocho (8) de abril de dos mil once (2011), el apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia que consignaba elementos probatorios para decretar la medida cautelar innominada solicitada.
A los folios del treinta y nueve (39) al cuarenta (40), cursa inspección judicial extrajudicial realizada por la Notaría Pública Tercera de Caracas, de fecha cinco (5) de abril de dos mil once (2011).
El día treinta y uno (31) de mayo de dos mil once (2011), el Tribunal de la causa dictó decisión en la cual declaró CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos JORGE PÉREZ LOYOLA y MARIANELA DE ARMAS MONAGAS DE PÉREZ; ordenó al demandado a ejecutar su obligación de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil; y, a transferir la propiedad de acuerdo a lo convenido en el contrato de opción de compra venta, firmado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2005, bajo el Nº 60, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
El diecinueve (19) de julio de dos mil once (2011), el abogado Ricardo Alonso Bustillo, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al a-quo la ejecución de la sentencia dictada en fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil once (2011).
En auto del día veinte (20) de julio de dos mil once (2011), el Tribunal a-quo, decretó la ejecución voluntaria de la sentencia y concedió un lapso de diez (10) días de despacho, a fin de que la parte demandada diere cumplimiento voluntario.
El cuatro (04) de agosto de dos mil once (2011), el representante judicial de la parte actora, solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 526 del Código de Procedimiento Civil, se decretare la ejecución forzosa de la sentencia.
En auto de fecha nueve (09) de agosto de dos mil once (2011), el Tribunal de la causa ordenó suspender el juicio conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda., decisión contra la cual la representación judicial de la parte actora, ejerció recurso de apelación; y respecto del cual, tiente esta Alzada, como se dijo, atribuido el conocimiento.
Ahora bien, en la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte actora, como fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, adujo lo siguiente:
Que en fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil once (2011), el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, de esta Circunscripción Judicial, había declarado con lugar la acción de cumplimiento de contrato de compra venta que intentaran sus representados contra el ciudadano Ricardo Antonio Torrealba.
Que de dicho fallo habían sido notificadas todas las partes, y visto que la parte demandada no había ejercido el recurso de apelación, el fallo había quedado definitivamente firme.
Que en vista de que el demandado después de notificado y haber transcurrido íntegramente el lapso de apelación no había cumplido de manera voluntaria con la sentencia transcrita, sus representados habían consignado cheque ante el Tribunal de la causa, cancelando el saldo restante de la obligación contraída, a los fines de someterse al dispositivo tercero del fallo.
Que los artículos 1, 2 y 3 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, amparaban a sus representados contra cualquier medida arbitraria que fuere dictada en sede judicial o administrativa que pretendiera perturbarlos en la posesión legítima que ejercían sobre el inmueble donde residían como vivienda principal y el cual conforme al fallo de fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil uno (2001), ahora era de su única y exclusiva propiedad.
Que la protección que brindaba la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no era extensiva a los vendedores que incumplieran los contratos de compra venta que hubieren suscrito; y que, en el caso de autos, sus representados tuvieron que acudir a la vía jurisdiccional en el año dos mil cinco (2005), para que un Juez ordenase el cumplimiento de la obligación no cumplida por el demandado.
Que resultaba contrario a la majestad de la justicia que se suspendiera en fase de ejecución forzosa de una sentencia, porque erradamente se aplicare una ley que no contemplaba dentro de sus supuestos de hecho la protección del vendedor del inmueble quien incumple con su obligación y quien no habita en el inmueble objeto del fallo definitivamente firme, como se había demostrado en la sentencia de fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil uno (2001), dictada por el Juzgado de la causa.
Que era una gran incongruencia del fallo apelado al expresar que (sic) “el caso de marras se subsume a los supuestos de hecho establecidos” en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, (sic) “por ser el inmueble dado en arrendamiento, un inmueble destinado a vivienda”, ya que la sentencia que se encontraba en fase de ejecución no versaba sobre ningún arrendamiento, sino sobre el cumplimiento de un contrato de compra venta de un inmueble.
Que el fallo que estaba en fase de ejecución no había ordenado ningún desalojo, toda vez que eran sus poderdantes quienes habitaban con su grupo familiar en el inmueble que había adquirido del demandado, ciudadano Ricardo Antonio Torrealba Moreno.
Que el fallo recurrido, partió de un falso supuesto de derecho y de hecho, de derecho en virtud de aplicar los efectos de una ley inaplicable al caso en concreto al no estar en presencia de ningún desalojo, y de hecho, al expresar que existía un arrendamiento, que no señalaba entre cuales partes era, toda vez que sus mandantes había demandado el cumplimiento de un contrato de compra venta, más no la resolución de cumplimiento de un contrato de arrendamiento, el cual tampoco había existido entre las partes.
Que a los fines de demostrar que sus representados habitaban en el inmueble que había comprado en el mercado secundario del demandado Ricardo Torrealba, acompañó a su escrito de informes original de constancia de residencia de fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil once (2011), expedida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Las Minas del Municipio Baruta del Estado Miranda, donde constaba que su mandantes, ciudadanos Jorge Ignacio Pérez Loyola, quien junto con su esposa, ciudadana Marianela de Armas de Pérez, tenían fijada su residencia en el inmueble objeto de la demanda, ahora de su propiedad.
Solicitó el representante judicial de la parte actora, fuere revocado el fallo de fecha nueve (9) de agosto de dos mil once (2011); y se le ordenare al Tribunal de la causa que continuare con la ejecución forzosa del fallo de fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil once (2011); ejecución forzosa que sólo consistía en remitir el fallo a la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, a los fines de que surtiera sus efectos, como título de propiedad del inmueble conforme lo prevé el artículo 541 del Código de Procedimiento Civil.
Este Juzgado Superior, para decidir, observa:
El presente caso se trata de un cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido como D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del Edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual fue declarado con lugar en fecha treinta (31) de mayo de dos mil once (2011) por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y; que notificadas todas las partes en el proceso, y por cuanto la parte demandada no ejerció el recurso de apelación, el fallo quedó definitivamente firme.
Por otra parte se evidencia, que el Tribunal a-quo, en fecha veinte (20) de julio de dos mil once (2011), decretó la ejecución voluntaria de la sentencia y, concedió un lapso de diez (10) días de despacho siguientes, a fin de que la parte demandada diera el cumplimiento voluntario; que transcurrido dicho lapso, el representante judicial de la parte actora en vista que el demandado no dio cumplimiento a su obligación, solicitó fuere decretada la ejecución forzosa.
El Juzgado de la causa, respecto a la solicitud realizada por la representación judicial de la parte actora, ordenó suspender el juicio conforme a lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Vivienda.
A tales efectos, fundamentó su decisión en los siguientes términos:
“…De de una minuciosa revisión de las actas procesales que conforman el presente asunto este Juzgador tiene a bien hacer las siguientes consideraciones:
Versa la presente acción sobre CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada por los profesionales del derecho, LUIS ALBERTO ALBARRAN TORRES, FRANK DE ARMAS MORENO Y OMAIRA CABRERA MONAGAS, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 15.511, 44.511 Y 31.277 respectivamente, actuando en representación de los ciudadanos, MARIANELA DE ARMAS DE PEREZ Y JORGE IGNACIO PEREZ LOYOLA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nº V-6.969.600 y V-6.972.231, contra el ciudadano RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 5.410.864, del cual conoce este Juzgado por haberle correspondido el conocimiento de la presente causa por distribución.
Mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2005, este Juzgado procedió a admitir la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada; mediante diligencia presentada en fecha 13 de diciembre de 2005, por la apoderada Judicial de la parte actora, abogado LUIS ALBERTO ALBARRAN, consignó los fotostatos pertinentes a los fines de la practica de la citación correspondiente.
Cabe observar que el juicio que nos ocupa se encuentra en fase de ejecución.-
Por otra parte, de la revisión del libelo de la demanda que encabeza las presentes actuaciones, observa este Órgano Jurisdiccional, que el bien objeto del cuyo DESALOJO, pretende la parte actora, es un inmueble constituido por: “Un apartamento distinguido con la letra y numero D-52, ubicado en el quinto piso del núcleo “D” del Edificio RESIDENCIAS CELTA II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda”, por lo que este Juzgador considera prudente traer a colación lo siguiente:
En fecha cinco (05) de mayo de dos mil once (2011), fue dictado por la Presidencia de la República, en ejercicio de la atribución que le confiere el numeral 8 del artículo 236 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1, literales “a” y “c” del artículo 1 de la Ley que autoriza al Presidente de la República para dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley en las materias que se delegan en Consejo de Ministros; mediante Decreto Nº 8.190, Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, el cual establece en sus artículos 1, 2, 3 y 4 respectivamente, lo siguiente:
Objeto
Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Sujetos objeto de protección.
Articulo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legitima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además con protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la perdida de la posesión o tenencia.
Ámbito de aplicación.
Articulo 3º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, sea susceptible de una medida cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Restricción de los desalojos y desocupaciones forzosas de viviendas.
Articulo 4º. A partir de la publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de los desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso. (Negrillas y subrayado del Tribunal).
Ahora bien, se observa que el caso de marras se subsume a los supuestos de hecho establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley parcialmente transcrito, por ser el inmueble dado en Arrendamiento, un inmueble destinado a vivienda, razón por la cual, este órgano administrador de justicia y, siendo que el Juez de conformidad con lo establecido en el articulo 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso, en estricto apego al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dictado en fecha 05 de mayo de 2011, el cual entró en vigencia con su respectiva publicación en Gaceta Oficial Nº 39.668, en fecha 06 de mayo de 2011, dispone lo siguiente:
PRIMERO: Se SUSPENDE el presente juicio hasta tanto las partes que en el intervienen, acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
SEGUNDO: Luego de lo anterior, según las resultas obtenidas, el presente proceso continuara su curso…”

Revisados todos los aspectos concernientes a este caso, observa esta Sentenciadora, lo siguiente:
En el escrito de informes presentado ante esta Alzada, la recurrente, entre otros aspectos señaló textualmente lo siguiente:
“…Al solicitar la ejecución forzosa del fallo de fecha 31 de mayo de 2011, ejecución forzosa la cual consiste en que el Tribunal de la causa después de verificar que la parte actora pagó el saldo restante del precio de venta, remita un oficio a la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva a los fines de que se proceda registrar como título de propiedad del inmueble vendido, la sentencia definitivamente firme de fecha 31 de mayo de 2011. (Negrillas y subrayado de esta Alzada)
Ahora bien, el Tribunal de la causa en vez de emitir y remitir el oficio, en fecha 9 de agosto de 2011 (sentencia contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación), (subrayado del texto copiado) expresó:
“…Cabe observa que el juicio que nos ocupa se encuentra en fase de ejecución… (Subrayado del texto copiado) Por otra parte, de la revisión, de la revisión del libelo de la demanda que encabeza las presentes actuaciones, observa este órgano Jurisdiccional, que el bien objeto del cuyo DESALOJO, pretende la parte actora, es un inmueble constituido por: “Un apartamento distinguido con la letra y numero D-52, ubicado en el quinto piso del núcleo “D” del Edificio RESIDENCIAS CELTA II, situado en la Avenida Dos Parcela M-6 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda”, por lo que este Juzgador considera prudente traer a colación lo siguiente: …ahora bien, se observa que el caso de marras se subsume a los supuestos de hecho establecido en el derecho con rango, valor y Fuerza de Ley parcialmente transcrito, por ser el inmueble dado en Arrendamiento, un inmueble destinado a Vivienda, razón por la cual este órgano administrador de justicia y, siendo que el juez de conformidad con lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso, es estricto apego al Derecho con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, dictado en fecha 05 de mayo de 2011, el cual entró en vigencia con su respectiva publicación en gaceta Oficial Nº 39.668, en fecha 06 de mayo de 2011, dispone lo siguiente:
PRIMERO: (Subrayado del texto copiado) Se suspende el presente juicio hasta tanto las partes que en el intervienen, acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…
…omissis…
Los artículos 1º, 2 y 3 de la LCDDAV amparan a mis poderdantes contra cualquier medida arbitraria que sea dictada en sede judicial o administrativa que pretenda perturbarlos en la posesión legítima que ejercen sobre el inmueble donde residen como vivienda principal y el cual conforme al fallo de 31/05/2011 ahora es de su única y exclusiva propiedad.
La protección que brinda la LCDDAV no es extensiva a los vendedores que incumplen los contratos de compra venta que han suscrito, como sucede en el presente caso, ya que mis representados tuvieron que acudir a la vía jurisdiccional en el año 2005 para que un Juez ordenase el cumplimiento de la obligación no cumplida por el demandado RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO.
Resulta contrario a la majestad de la justicia que se suspenda la fase ejecución forzosa de una sentencia porque erradamente se aplique una ley (LCDDAV) que no contempla dentro de sus supuestos de hecho la protección del vendedor del inmueble quien cumple con su obligación y quien no habita en el inmueble objeto del fallo definitivamente firme, (subrayado de este Tribunal) como se demuestra de la sentencia de fecha 31/05/2011 dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas,.
La LCDDAV es precisa al indicar quienes son los sujetos protegidos por ella, al decir: las o los arrendatarios, comodatarios, ocupantes legítimos y usufructuarios, adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal…
…omissis…
El Fallo que estaba en fase de ejecución no ordenó ningún desalojo, toda vez que son mis representados quienes habitan con su grupo familiar (dos menores de edad) en el inmueble que adquirieron del demandado, RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO.
El fallo apelado parte de un falso supuesto de derecho y de hecho, de derecho en virtud de aplicar los efectos de una ley inaplicable al caso en concreto al no estar en presencia de ningún desalojo, y de hecho, al expresar que existe un arrendamiento, que no señala entre cuales partes es, toda vez que mis mandantes demandaron el cumplimiento de un CONTRATO DE COMPRA VENTA más no la resolución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento, el cual tampoco existe ni existió entre las partes…”.
Por otra parte, de las copias certificadas remitidas a este Juzgado Superior, se aprecia lo siguiente:
En el libelo de demanda, concretamente en el petitorio, la pretensión de la demandante, se circunscribió a lo siguiente:
“… Por todas las razones expuestas, venimos a demandar en nombre de nuestros representados, como en efecto demandamos a RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO, ampliamente identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por éste Tribunal:
1. A ejecutar su obligación de acuerdo en el artículo 1.167 del Código Civil, y a transferir la propiedad de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, otorgando el respectivo documento de propiedad sobre el apartamento distinguido con el número y letra D-52, ubicado en el quinto piso del núcleo “D” del edificio RESIDENCIAS CELTA II, y está situado en la avenida Dos, Parcela M-6, en la urbanización Los Samanes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: fachada lateral derecha del edificio; Sur: con la fachada lateral izquierdo del edificio; Este: con el apartamento de la misma planta y el mismo núcleo que terminan en “1” y con la zona de circulación horizontal vertical; y Oeste: con la fachada posterior del edificio.
En caso de no convenir con el pedimento, solicitamos de acuerdo a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia que recaiga en este proceso, sirva de título de propiedad a nuestros poderdantes, para que surta los efectos de ley y por ante la Oficina de Registro respectivo, por lo que solicitamos que en su oportunidad, se expida una copia certificada para que sirva de título de propiedad sobre el identificado inmueble. Igualmente, solicitamos a este Tribunal fije un lapso al actor en la sentencia definitiva, para pagar al demandado el saldo restante de la obligación, es decir, pagar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 240.000.000,00) de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, deduciendo el monto a pagar por la hipoteca de primer grado que existe sobre el inmueble.-
2. Las costas y costos que se causen con motivo de la presente acción…”.
De otro lado se aprecia que en fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil once (2011), el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en el dispositivo de la sentencia definitiva recaída en el procesó, declaro:
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos JORGE PÉREZ LOYOLA y MARIANELA DE ARMAS MONAGAS DE PÉREZ, representado por los Abogados Omaira Cabrera Monagas, Luis Alberto Albarran Torres y Frank de Armas Moreno, contra el ciudadano RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO, representado en juicio por el defensor judicial JULIO CESAR MOLINA LOPEZ. En consecuencia, se ordena al demandado a ejecutar su obligación de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y a transferir la propiedad de acuerdo a lo convenido en el contrato de opción de compra venta, firmado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 60, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevaos por esa Notaría, otorgando el respectivo documento de propiedad a los demandantes, sobre el Apartamento distinguido como D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del Edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada lateral derecha del edificio; SUR: Con la fachada lateral izquierda del edificio; ESTE: Con el apartamento de la misma planta y el mismo núcleo que terminan en “1” y con la zona de circulación horizontal vertical; y, OESTE: Con la fachada posterior del edificio.
SEGUNDO: En caso de que el demandado RICARDO ANTONIO TOREALBA MORENO, no concluya el contrato y no cumpla con su obligación, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, por lo que la misma servirá de título de propiedad a los demandantes JORGE PÉREZ LOYOLA Y MARIANELA DE ARMAS MONAGAS DE PÉREZ, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: A fin e que la presente sentencia produzca los efectos de titulo de propiedad establecidos en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se insta a la parte actora ciudadanos JORGE PÉREZ LOYOLA y MARIANELA DE ARMAS MONAGAS DE PÉREZ, a pagar al demandado RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO, el saldo restante de la obligación, es decir, pagar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 240.000.000,00), de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, deduciendo el monto a pagar por la hipoteca de primer grado que existe sobre el inmueble objeto de negociación.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
Ahora bien, se evidencia asimismo, de las copias certificadas remitidas a este Tribunal Superior, con motivo de la apelación sometida al conocimiento de esta Alzada, que el apoderado judicial de la parte actora, en su diligencia de fecha cuatro (4) de agosto de dos mil once (2011), solicitó al a-quo, lo siguiente:
“…Visto que transcurrió el lapso de cumplimiento voluntario de la sentencia definitiva de fecha 31 de mayo de 2011 cursante en los autos, dentro del cual mis mandantes, ciudadanos Jorge Ignacio Pérez Loyola y Marianela de Armas de Pérez, dieron cumplimiento al dispositivo Tercero de la referida sentencia con el objeto de que la misma produzca los efectos de título de propiedad, y toda vez que el demandado, ciudadano Ricardo Antonio Torrealba Moreno no dio cumplimiento a su obligación de transferir la propiedad a mis mandantes del inmueble objeto del juicio tal como lo estableció el dispositivo Primero de la sentencia, solicito respetuosamente que de conformidad con el artículo 526 del Código de Procedimiento Civil se decrete la ejecución forzada de la misma, y en consecuencia, por ser mis mandantes sus propietarios, se ordene la entrega a estos últimos del apartamento distinguido con la letra y número D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6 de la Urbanización Los Samanes , Municipio Baruta del estado Miranda, el cual fue objeto de la presente demanda y cuyos linderos están especificados en la sentencia definitiva antes mencionada y doy aquí por producidos. Pido así mismo se libre el correspondiente despacho y se oficie al Tribunal Ejecutor Distribuidor a los fines de que se practique la referida diligencia y auto que lo acuerde…” (Resaltado de esta Alzada)
Igualmente, en escrito presentado en fecha once (11) de agosto de dos mil once (2011), el representante judicial de la parte actora, alegó lo siguiente:
“…Es el caso, ciudadano Juez, que mediante auto de fecha 9 de agosto de 2011 este Tribunal dictó auto suspendiendo la continuación del presente proceso, que se encuentra en fase de ejecución, después de haber sido solicitada la entrega material del inmueble que fue objeto del presente juicio, fundamentándose dicha suspensión en el contenido del decreto Ley Contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de viviendas. Ahora bien, es conocido que el espíritu, propósito y razón del referido Decreto Ley es evitar desalojar a personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmueble como vivienda principal. Siendo así las cosas, para suspender un proceso relacionado con la circunstancia antes señalada, es menester que exista un inmueble con ocupantes que reúnan dichas características; sin embargo, en el caso que aquí nos ocupa el supuesto de hecho es otro, ya que el inmueble cuya entrega material se solicita no está habitado por persona alguna, por lo que mal puede configurarse ningún desalojo, sea éste arbitrario o no. En efecto, consta en los autos que mediante diligencia fecha 1º de noviembre de 2010 la Alguacila del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y bancario de esta circunscripción Judicial dejó constancia que el referido inmueble se encuentra desde hace varios años deshabitado según le fue informado por la conserje y vigilante del edificio donde se encuentra al apartamento en cuestión (folio 307); así mismo cursa en los autos inspección extrajudicial realizada por la Notaría Pública Tercera de caracas de fecha 5 de abril de 2011, cuyo contenido doy aquí por producido en su totalidad, en la que consta igualmente que el apartamento objeto del presente juicio se encuentra desocupado desde hace varios años (folios 352 al 327), razón por la cual, ciudadano Juez, es que de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, solicito que por contrario imperio se revoque el auto de fecha 9 de agosto de 2011 antes aludido y se ordene continuar con la ejecución de la sentencia definitiva de fecha 31 de mayo de 2011 cursantes en los autos…” (Resaltado de esta Alzada)
Las actuaciones antes transcritas, hacen necesario que este Juzgado Superior efectúe las siguientes consideraciones:
Primero: Como se aprecia del texto transcrito precedentemente del petitorio del libelo de la demanda y de la sentencia de primera instancia recaída en el juicio cuya ejecución forzosa se pide, la pretensión de la demandante se circunscribió y sobre ello recayó la condena emanada del Tribunal de la causa, a ordenar al demandado a ejecutar su obligación de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil; y a transferir la propiedad de acuerdo a lo convenido en el contrato de opción de compra venta, firmado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 60, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con el otorgamiento del respectivo documento de propiedad a los demandantes, sobre el Apartamento distinguido como D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del Edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Asimismo se observa, que para el caso de que el demandado RICARDO ANTONIO TOREALBA MORENO, no concluyera el contrato y no cumpliera con su obligación, el Juzgado de la causa advirtió que la sentencia dictada en el proceso, produciría los efectos del contrato no cumplido y serviría de título de propiedad a los demandantes ciudadanos JORGE PÉREZ LOYOLA Y MARIANELA DE ARMAS MONAGAS DE PÉREZ, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; y, para tales fines se instó a la parte actora ciudadanos JORGE PÉREZ LOYOLA y MARIANELA DE ARMAS MONAGAS DE PÉREZ, a pagar al demandado RICARDO ANTONIO TORREALBA MORENO, el saldo restante de la obligación, es decir, pagar la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 240.000.000,00), de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, con deducción del monto a pagar por la hipoteca de primer grado que existe sobre el inmueble objeto de negociación.
Segundo: Bajo las premisas explicadas en el numeral anterior, en principio, la ejecución forzosa de la sentencia dictada en primera instancia, no comporta en esta etapa, como lo alega la representación judicial de la parte actora, la pérdida de la posesión del inmueble antes identificado.
Ahora bien, es de hacer notar, como se evidencia de los textos transcritos anteriormente, tanto de la diligencia de fecha cuatro (4) de agosto de dos mil once (2011),; como del escrito de fecha once (11) de agosto de dos mil once (2011), ambos presentados ante el Tribunal de la causa; y, acompañados en copia certificada en las actuaciones remitidas a esta Alzada, que cuando la demandante, pide la ejecución forzosa de la sentencia recaída en la primera instancia; solicita, que, por ser sus mandantes los propietarios, se ordene la entrega a estos últimos, del apartamento distinguido con la letra y número D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del estado Miranda.
Ante ello, es necesario aclarar que no es cierto lo alegado por la representación judicial de la demandante ante esta Alzada, referido a que su petición de ejecución forzosa, se circunscribía a la transferencia de la propiedad a través del otorgamiento del respectivo documento que acredita dicha circunstancia. Expresamente, como se dijo, los apoderados de los demandantes le piden al Juez de la causa, que se decrete la ejecución forzosa y que en su condición de propietarios, se les haga la entrega material del inmueble ya identificado; y que se libre el despacho respectivo al Tribunal Ejecutor de Medidas. Es ese pedimento y no otro el que provoca que el Juez de la causa aplique el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nro. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011; y, en consecuencia, haya suspendido el proceso.
A criterio de esta Sentenciadora, en estricto Derecho, lo primero que debió hacer el Juez de la causa, antes de determinar la aplicabilidad o no del mencionado decreto, era revisar lo acordado en el fallo definitivamente firme pronunciado en el proceso; y precisar si era procedente o no la ejecución forzosa de la sentencia en los términos en que fue pedida. Considera esta Juzgadora, que no debió el Juez del Tribunal a – quo, suspender el proceso, sino pronunciarse previamente, respecto a la ejecución forzosa solicitada, tomando en cuenta, entre otros aspectos, si ésta se ajustaba a la condena recaída en el proceso, cuyos límites quedaron establecidos en la sentencia pronunciada por el Juzgado de la instancia inferior; y que como se dijo, se circunscribieron a transferir la propiedad de acuerdo a lo convenido en el contrato de opción de compra venta, firmado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 7 de junio de 2005, anotado bajo el Nº 60, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con el otorgamiento del respectivo documento de propiedad a los demandantes, sobre el Apartamento distinguido como D-52, ubicado en el piso 5 del núcleo “D” del Edificio Celta II, situado en la Avenida Dos, Parcela M-6, Urbanización Los samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Así se decide.-
En consecuencia, en vista de lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora, que el auto recurrido debe ser revocado; en razón de lo cual debe ser declarado CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora. Así se declara.
Determinado lo anterior, aún cuando la parte demandante pidió la ejecución forzosa de la sentencia y expresamente pidió la entrega material del inmueble objeto del contrato, se ordena al Juez de la primera instancia, se pronuncie acerca de la solicitud de ejecución forzosa de la sentencia de primera instancia, en atención a la diligencia estampada por la demandante y a los límites del dispositivo de la sentencia. Así se establece.-
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la república Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha diez (10) de agosto de dos mil once (2011), por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Undécimo de Primea Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha nueve (09) de agosto de dos mil once (2011). QUEDA REVOCADA la decisión apelada.
SEGUNDO: Se ordena al Juez de la primera instancia, pronunciarse acerca de la solicitud de ejecución forzosa de la sentencia de primera instancia, en atención a la diligencia estampada por la demandante y a los límites del dispositivo de la sentencia.
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de abril del años dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. EVELYNA D’ APOLLO ABRAHAM.
LA SECRETARIA,
MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.
En esta misma fecha, a las dos horas de la tarde (2:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,