REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EXP. N° 8660. PRETENSIÓN PRINCIPAL: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL”. TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA. ASUNTO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA: SENTENCIA DE FECHA 23/09/2011 (F.132-142, pieza 1), MEDIANTE LA CUAL SE DECLARÓ CON LUGAR LA DEMANDA PROPUESTA. “VISTOS” SIN ALEGATO ALGUNO. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS- PARTE DEMANDANTE: Constituida por la empresa “INVERSIONES 3625, C.A.”, Sociedad Mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de noviembre de 2003, bajo el Nº 66, Tomo 838-A. Representada en este proceso por el abogado: José Antonio Contreras Vega, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.481. PARTE DEMANDADA: Constituida por la empresa “CLÍNICA NÉMESIS, C.A.”, Sociedad Mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el Nº 9, Tomo 1235-A. Representada en este proceso por los abogados: Roberto Salazar y Carlos Brender, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 66.600 y 7.820, respectivamente. -II- -DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA- Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 30 de septiembre de 2011 (F.146, pieza 1), por el abogado Roberto Salazar, co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 23 del referido mes y año (F.132-142, pieza 1), por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró, en síntesis, lo siguiente: (Sic) “…(Omissis)…” “…Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES 3625, C.A., contra la empresa CLÍNICA NEMESIS, C.A.. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: Entregar a la parte actora el local identificado con el Nº 02, ubicado en la planta baja de la Quinta 24-15, situada en la calle Suapure de la urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, destinado a ser utilizado como sede de CLÍNICA NÉMESIS, C.A., y para la realización de actividades comerciales lícitas propias de su objeto social, en el mismo estado en que lo recibió, de conformidad a lo declarado en la cláusula cuarta del contrato y solvente en el pago de los servicios públicos con que cuenta el inmueble. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de VEINTISÉIS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 26.180,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la arrendadora por la ocupación indebida del inmueble, durante los meses comprendidos desde agosto a noviembre de 2010, calculados en base a la cantidad equivalente al canon de arrendamiento vigente, que según lo admitido por ambas partes es de (Bs. 6.545,00) por cada mes. TERCERO: A pagar a la parte actora, por concepto de cláusula penal, la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por cada día transcurrido desde el 1º de agosto de 2010 hasta el día en que la decisión definitiva dictada en la presente causa quede definitivamente firme, cuya cantidad total será determinada por este Tribunal. Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto el presente fallo se publica dentro del término de diferimiento fijado previamente por este Tribunal, no es necesaria su notificación a las partes…” (…). (Fin de la cita textual). Todo ello en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentara la Sociedad Mercantil Inversiones 3625, C.A., contra la empresa Clínica Némesis, C.A.; ambas partes plenamente identificados al inicio del presente fallo. -III- -SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA SOMETIDA AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA- Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, referidas al proceso de distribución de expedientes, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Noveno el cual fijó el lapso legal que alude el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, mediante providencia de fecha 07 de noviembre de 2011 (F.160-164, pieza 1). Y, para decidir, se observa: DE LA DEMANDA: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 17 de diciembre de 2010 (F.02-04, pieza 1), el abogado: José Antonio Contreras Vega, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil demandante, Inversiones 3625, C.A., interpuso demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal contra la empresa Clínica Némesis, C.A., fundamentándola, grosso modo, en lo siguiente: Que, su representada suscribió con la demandada contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Local identificado con el Nº 2, situado en la planta baja de la Quinta 24-15, ubicada en la Calle Soapure de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Distrito Capital, Estado Miranda, según consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 06 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nº 10, Tomo 98, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría; cuyo original acompañó a la demanda marcado “B”. Alega, que en la cláusula “SEGUNDA” del referido contrato de arrendamiento, se estipuló que el canon de arrendamiento sería la cantidad de Bs. 3.000.000,00 (Hoy día, por efecto de la Ley de Conversión Monetaria, representa: Bs.F. 3.000,00), pagaderos dentro de los cinco días de cada mes y por adelantado, así como, que dicha cantidad se encuentra sujeta a revisión anual según la tasa inflacionaria anual decretada por el Banco Central de Venezuela, siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de Bs.F. 6.545,00, mensuales. Manifiesta, que en la cláusula “TERCERA” del contrato se estipuló, que la duración del mismo es por tres (3) años fijos, contados a partir del 1º de agosto de 2006, y que dentro de los 60 días anteriores al término del contrato las partes podrán pactar un nuevo contrato y de no haber acuerdo el inmueble deberá ser entregado en la fecha de terminación, sin demora. Esgrime, que en la cláusula “CUARTA”, la arrendataria declaró recibir el inmueble en perfecto estado de conservación, como de sus instalaciones, obligándose a devolverlo en el mismo estado. Que asimismo, en la cláusula “QUINTA” del contrato, la arrendataria se obligó a pagar los servicios de electricidad, teléfono, aseo urbano y demás servicios o tasas que se refieran al uso del inmueble, y que, en la cláusula “DÉCIMA” se convino, que el día hábil después de la terminación del contrato o una de sus prórrogas, la arrendataria entregará las llaves del inmueble a la arrendadora, quien previa inspección del inmueble y de sus instalaciones, levantará un acta que firmaran las partes donde se señala el estado aparente en que se entrega el inmueble y la arrendadora tendrá 15 días calendarios para notificar reclamo de cualquier daño o desperfecto; así como, que el incumplimiento de la entrega del inmueble acarreará a la arrendataria, el pago de una penalidad de Bs.F. 100,00, por cada día de retraso, hasta la definitiva desocupación y entrega del inmueble. Afirma, que en fecha 20 de mayo de 2010, su representada le entregó una carta a la arrendataria, donde le recuerda, que en la cláusula “TERCERA” del contrato se acordó, que la duración del contrato era de 3 años fijos, contados a partir del 1º de agosto de 2006, y que dentro de los 60 días anteriores al término del contrato las partes podrán pactar un nuevo contrato y de no haber acuerdo el inmueble debería ser entregado en la fecha de terminación sin demora, y que al efecto se le comunicó en fecha 1º de abril de 2009, que el contrato no iba a hacer renovado, como consta de carta que acompañó al libelo marcada “D”. Arguye, que aunque su representada no estaba obligada a notificarle a la arrendataria la no renovación del contrato, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo hizo y le envió otro recordatorio del vencimiento del contrato, el cual terminó en fecha 31 de julio de 2009. Denuncia, que una (Sic) “…vencido el término del Contrato de Arrendamiento, en fecha 31 de julio de 2009, y dada la prórroga legal a la cual está obligada mi representada, de un (1) año, de acuerdo a lo estipulado en el ordinal b) del Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se verificó, en fecha 31 de julio de 2010, la arrendataria se ha rehusado a hacer la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, agotándose todas las vías amistosas para lograr tal fin, sin tener una respuesta positiva del mismo…”. Pide, en razón de lo expuesto, y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38.b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se condena a Clínica Némesis, C.A., a hacer entrega a su representada del local, antes descrito, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió, así como, que se le condene a pagar los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2010, a razón de Bs.F. 6.545,00, mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble por concepto de daños y perjuicios, por la privación ilegitima del uso del inmueble que tiene el propietario del mismo. Asimismo, que se le condene en pagar las cantidade3s que resulten por concepto de atraso en la entrega del local, a razón de Bs. F. 100,00, diarios, para el momento de la entre material del inmueble, para lo cual solicitó se haga una experticia complementaria al fallo, que cuantifique el monto total de las mismas, de acuerdo a la cláusula penal del contrato, y, por último, las costas y costos que se causen en el presente juicio. Finalmente, estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de Bs.F. 26.180,00, equivalentes a 402,76 Unidades Tributarias. Asimismo, solicitó que la citación de la demandada, Clínica Némesis, C.A., se practicase en la persona de su Gerente General, ciudadano ALAND DE JESÚS MARCANO ZAMBRANO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.412.766. Por auto de fecha 21 de enero de 2011 (F.14-15, pieza 1), el juzgado de la causa, esto es: el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres, ni a disposición alguna de Ley. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la empresa demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines que diera contestación a la demanda. Posteriormente, y luego de diversas diligencias o gestiones realizadas en este proceso para conseguir la citación de la empresa demandada, compareció en fecha 21 de julio de 2011 (F.59, pieza 1), el ciudadano Aland De Jesús Marcano Zambrano, debidamente asistido de abogado, y mediante diligencia se dio por citado en la causa en su carácter de representante legal de la misma (En esa oportunidad consignó copias simples de los Estatutos Sociales de Clínica Némesis, C.A.), quedando en cuenta para la contestación de la demanda. En la misma fecha (21/07/2011), el ciudadano Aland De Jesús Marcano Zambrano, con el carácter indicado, otorgó poder Apud-Acta a los abogados Roberto Salazar y Carlos Brender, a los fines de la representación judicial en este proceso de la empresa Clínica Némesis, C.A. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: En escrito que cursa a los folios 93 al 97 de la pieza 1, del presente expediente en apelación, los mencionados apoderados judiciales dieron contestación a la demanda rebatiendo los argumentos expuesto en el libelo, señalando, grosso modo, lo siguiente: Primeramente, invocaron el auto dictado por el tribunal a-quo de fecha 21 de enero de 2011, en el cuaderno de medidas signado con el Nº AN31-X-2011-000003, en la cual se niega el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora en razón de que, (Sic) “…en fecha 14 de enero de 2011, fue librado oficio identificado con el Nº 0003, por el Tribunal Supremo de Justicia, dirigidos a los Jueces y Rectores de las Circunscripciones Judiciales a nivel nacional manifestando que de conformidad con lo aprobado por la comisión judicial en su sesión ordinaria celebrada el 14 de enero de 2011, vista la declaratoria de emergencia nacional, fue limitada temporalmente las prácticas de medidas judiciales de carácter ejecutivo o cautelar que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación. Ahora bien, por cuanto este sentenciador consideró el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es una vivienda, pido la aplicación de lo previsto en el primer aparte del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que dispone lo siguiente:…” (…). (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno). Así mismo, (Sic) “…De conformidad con lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, pido se fije oportunidad para que la parte actora exhiba en el tribunal el documento en virtud del cual, el ciudadano Rosario Constantino, titular de la cédula de identidad Nº. V-11.227.116, acredite la representación que ejerce para el otorgamiento del poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 08 de diciembre de 2010, bajo el Nº 46, Tomo 111, que riela a los folios 6 y 7 de este expediente, esto es, la Asamblea General extraordinaria de Accionistas de la empresa INVERSIONES 3625, C.A., celebrada en la ciudad de Caracas el día 21 de mayo de 2010 e inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el Nº 28, Tomo 256-A, el día 1º de diciembre de 2010…”. Alegaron, que (Sic) “…Los documentos que rielan a los folios 12 y 13 del presente expediente, son documentos emanados de terceras personas, con los cuales mi representada no tiene ninguna relación contractual, a saber: 1) Al folio 12: Carta suscrita por el ciudadano GUILLERMO VILLAR, titular de la cédula de identidad Nº 10.330.695, dirigida a la CLÍNICA NÉMESIS, C.A., de fecha 01 de abril de 2009, marcada con la letra “C”, esta persona no tiene ninguna relación con mi representada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda. 2) Al folio 13: Carta suscrita por ROSARIO CONSTANTINO, titular de la cédula de identidad Nº 11.227.116, marcada con la letra “D”, esta persona no tiene ninguna relación con mi representada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda…”. Plantearon la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, toda vez que (Sic) “…en el petitorio de la demanda, la parte actora exige el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, la cual señala que se verificó el día 31 de julio de 2010, y a la vez, el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, mensualidades éstas que son posteriores a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, pretensiones éstas que se excluyen entre sí, en virtud de que, o bien pretende la entrega del inmueble en virtud de la terminación de la relación contractual por efecto del vencimiento de la prórroga legal o bien, pretende continuar con la relación contractual al pretender cobrar los meses subsiguientes…”. Impugnaron, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía establecida por la actora en la cantidad de Bs.F. 26.180,00, por insuficiente, en virtud de que (Sic) “…para la presente fecha han transcurrido los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2011, los cuales a razón de Bs.F. 6.545 mensuales, da un total de Bs.F. 71.995, que es la verdadera cuantía de la demanda para la presente fecha, sin perjuicio de que, si sumamos las cantidades correspondientes por concepto de cláusula penal a que se refiere el numeral 3º del petitorio del libelo de la demanda a razón de Bs.F. 100 diarios, habría que sumarle a la suma de Bs.F. 26.180 correspondientes a los cánones de arrendamientos de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, la cantidad de Bs.F. 12.200, correspondiente a 31 días del mes de agosto, 30 días del mes de septiembre, 31 días del mes de octubre y 30 días del mes de noviembre, a razón de Bs.F. 100 por cada día, da un total de Bs.F. 38.380, que para la fecha de la presentación de la demanda correspondía a 590,46 unidades tributarias a razón de Bs.F. 65 por unidad tributaria…”. En cuanto al fondo de la demanda, se limitaron a señalar (Sic) “…niego, rechazo y contradigo la demanda planteada en el presente juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y otros conceptos, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho…”. Para finalmente pedir, en razón de lo expuesto, la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta, con expresa condenatoria en costas a la parte actora. Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho promoviendo las pruebas que consideraron pertinentes a sus respectivas afirmaciones de hecho. Siendo admitidas las mismas mediante autos de fechas: 28 de julio y 09 de agosto de 2011 (F.104 y 119-120, pieza 1). Posteriormente, en fecha 23 de septiembre de 2011 (F.132-142, pieza 1), tuvo lugar -dentro del lapso de su diferimiento- el pronunciamiento de la sentencia definitiva dictada en este juicio por el tribunal de la primera instancia, la cual quedó parcialmente transcrita en el Capitulo II del fallo que aquí se dicta. Luego, compareció en fecha 30 de septiembre de 2011 (F.146, pieza 1), el abogado Roberto Salazar, co-apoderado de la parte demandada, y mediante diligencia apeló de la referida decisión. Siendo escuchada la apelación en ambos efectos a través de auto de fecha 17 de octubre de 2011 (F.149-150, pieza 1). En consecuencia, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, a los fines legales consiguientes. Por su parte, la demandante, Inversiones 3625, C.A., al no haber apelado de su sentencia definitiva la misma se conformó con todo lo que allí se decidió, incluso, con lo que pudiera resultarle adverso. Asignada la causa -como ha quedado expuesto- a este Juzgado Noveno Superior, en fecha 07 de noviembre de 2011 (F.154-159 y 160-164, pieza 1), fue declarada su competencia para conocer y decidir el presente asunto, así como, se fijó la oportunidad para dictar la sentencia definitiva en este Tribunal de Alzada. En los resumidos términos que preceden, queda planteada la apelación sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado Superior. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- PUNTO PREVIO I: -REFERENTE A LA IMPUGNACIÓN QUE HICIERA LA PARTE DEMANDADA, DE LA CUANTÍA ESTABLECIDA EN EL ESCRITO LIBELAR- En efecto, en el escrito de contestación a la demanda (F.93-97, pieza 1), la representación judicial de la parte demandada procedió a impugnar -por insuficiente- la cuantía establecida en el libelo, toda vez que, (Sic) “…para la presente fecha han transcurrido los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2011, los cuales a razón de Bs.F. 6.545 mensuales, da un total de Bs. 71.995, que es la verdadera cuantía de la demanda para la presente fecha, sin perjuicio de que, si sumamos las cantidades correspondientes por concepto de cláusula penal a que se refiere el numeral 3º del petitorio del libelo de la demanda a razón de Bs.F. 100 diarios, habría que sumarles a la suma de Bs.F. 26.180 correspondientes a los cánones de arrendamientos de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, la cantidad de Bs. 12.200, correspondiente a 31 días del mes de agosto, 30 días del mes de septiembre, 31 días del mes de octubre y 30 días del mes de septiembre, a razón de Bs.F. 100 por cada día, da un total de Bs.F. 38.380, que para la fecha de la presentación de la demanda correspondía a 590,46 unidades tributarias a razón de Bs.F. 65 por unidad tributaria…”. Ahora bien, estima quien aquí sentencia, a los efectos de resolver la impugnación de la cuantía planteada en esta causa, observar lo dispuesto por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que señala: (Sic) “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. (Negrillas de este Juzgado Superior Noveno). La norma en cuestión (Art.36 C.P.C.), ilustra la manera como debe establecerse la cuantía en las demandas que tengan por objeto la materia arrendaticia. En efecto, de la norma en cuestión, se infiere, que en los juicios de arrendamientos en donde exista un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, como es el caso de autos, para establecer la cuantía se deben acumular las pensiones de arrendamiento sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Por el contrario, si se tratase de un contrato por tiempo indeterminado, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año, esto es, de la sumatoria que se haga de los cánones de arrendamiento correspondientes a los 12 meses del año, el resultado de ello se tendrá como la cuantía de la pretensión para poder comparecer a demandar. Todo lo cual, constituye la forma y/o manera para establecer la cuantía en los procedimientos arrendaticios. A mayor abundamiento, conviene observar sentencia N° 77 de la Sala de Casación Civil del 13 de abril de 2000, en el juicio de Paula Diosgracia Lara de Zárate contra Elecentro, en el expediente N° 00-001; en la cual se estableció el siguiente criterio interpretativo: (Sic) “…(Omissis)…” …la regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año” Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia del 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L., contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció: “Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuere pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, caso: Henríquez Ledesma contra José Ríos Rey, y otro). Con vista a lo expuesto, se observa que la parte actora señaló en el escrito libelar que diera inicio al presente juicio, que el contrato de arrendamiento que une a las partes, y cuyo cumplimiento se acciona, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y, que el último canon de arrendamiento sobre el local arrendado quedó fijado en la cantidad de Bs.F. 6.545,00, mensuales. Ahora bien, estos dos hechos afirmados en el libelo no aparecen desvirtuados y/o controvertidos por la parte demandada en su escrito de contestación, muy por el contrario, ya vimos como en el mismo texto correspondientes a la impugnación de la cuantía se hace mención a que el canon es (Sic) “…a razón de Bs.F. 6.545,00, mensuales…”. De manera que, para este Juzgador queda claro que en el presente caso se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como, que el último canon es por la cantidad up supra citada. Así las cosas, se observa que en el petitorio “2” del escrito libelar, la parte actora demanda el pago de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de Bs. 6.545,00, mensuales, más lo que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble, por concepto de daños y perjuicios, por la privación ilegítima del uso del inmueble que tiene el propietario del mismo. Ahora, si sumamos estos cuatro meses reclamados por concepto de daños y perjuicios, nos da un total de Bs.F. 26.180, equivalente a 402,76 Unidades Tributarias, y es ésta cantidad la que precisamente se establece como cuantía en el libelo. Estos meses están comprendidos desde agosto hasta noviembre de 2010, por lo que la cuantía fue estimada (En atención a lo previsto en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil), hasta el último mes vencido a la fecha de interposición de la demanda, el 17 de diciembre de 2010. Sin embargo, de acuerdo a lo dispuesto en el texto del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito, a esta cantidad de Bs.F. 26.180,00, debe también sumársele -a los efectos de la cuantía- los accesorios peticionados en el libelo, es decir, aquellas cantidades que se reclamen por otros conceptos. Bien, en el petitorio número “3” de la demanda, se pide también un pago por concepto de atraso en la entrega del inmueble arrendado, a razón de Bs.F. 100,00 diarios, de conformidad con la cláusula Décima del contrato de arrendamiento que une a las partes, como cláusula penal. Pues bien, al calcular éstos Bs.F.100,00, diarios, desde la fecha 1º de agosto de 2010, fecha ésta a partir de la cual la demandada presuntamente incurrió en mora en la entrega del inmueble, hasta el día 17 de diciembre de 2010, fecha ésta en que se interpuso la demanda, nos da un total de 139 días, que a razón de los Bs.F. 100,00, diarios, arrojan la cantidad de Bs. 13.900,00. Como resultado de lo expuesto, por tratarse el presente caso de un juicio arrendaticio, a la cantidad establecida como cuantía en el libelo, esto es: Bs.F. 26.180,00, debe sumarse el monto de esos 139 días a razón de Bs.F. 100,00, c/u, dándonos un total de Bs.F. 40.080,00, equivalentes -para la fecha de interposición de la demanda- a 616,61 Unidades Tributarias, a razón de Bs.F.65,00 por unidad. De manera pues que, la cuantía en el presente caso queda modificada en la cantidad de Bs.F. 40.080,00. Tal y como en su oportunidad lo estableciera la juez a-quo en su sentencia recurrida en apelación. Y así se declara. PUNTO PREVIO II: -REFERENTE A LA SOLICITUD QUE HICIERA LA PARTE DEMANDADA DE SUSPENSIÓN DE LA CAUSA, INVOCANDO EL AUTO DICTADO POR EL TRIBUNAL A-QUO EN FECHA 21/01/2011, CURSANTE EN EL CUADERNO DE MEDIDAS- En efecto, la representación judicial de la parte demandada de autos, en el escrito de contestación, solicitó la suspensión de la presente causa invocando el auto dictado por el tribunal a-quo de fecha 21 de enero de 2011, que cursa al folio 1-2, del cuaderno de medidas signado con el Nº AN31-X-2011-000003, en el que se negó el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora, presuntamente por haber considerado la juez a-quo que el bien inmueble objeto de arrendamiento lo constituía una vivienda familiar. En tal sentido, pidieron la aplicación del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Ahora bien, de la lectura pormenorizada e individualizada que se hizo del presente expediente, se pudo observar, que en auto de fecha 29 de julio de 2011 (F.102-103, pieza 1), el juzgado a-quo tuvo la oportunidad de pronunciarse con respecto a este pedimento de suspensión de la causa, propuesto por la representación judicial de la parte demandada. En esa oportunidad declaró la juez a-quo, lo siguiente: (Sic) “…Visto el escrito de contestación de demanda cursante a los folios que van del 93 al 97, presentado por el abogado ROBERTO SALAZAR, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.600, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada. Al respecto se observa: En el CAPÍTULO I, invoca el auto dictado por este Tribunal en el Cuaderno de Medidas, en el cual se negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora, en razón de la limitación temporal de las practicas de medidas cautelares de carácter ejecutivo que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda familiar; solicitando se aplique el primer aparte del artículo 4º del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Al respecto se declara que en dicho auto este Juzgado no sentó posición en relación al inmueble arrendado. Sin embargo vista la observación realizada por el referido abogado, este Juzgado constata que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se accionó, fue arrendado para el funcionamiento de una clínica. En base a ello, no procede la suspensión del presente juicio. Contra la anterior decisión no fue ejercido recurso alguno, por lo que la misma quedó definitivamente firme. Sin embargo, no puede dejar de advertir esta Alzada que, ciertamente, del estudio del Cuaderno de Medidas que integra -de manera separada- el presente expediente en apelación, se pudo observar, como bien lo señala la juez a-quo, que en el auto de fecha 21 de enero de 2011, que niega la medida de secuestro no se hizo mención o referencia alguna con relación al inmueble arrendado, es decir, no se indica si el bien inmueble sobre el cual se pide la medida es una vivienda familiar o un local comercial. En ese auto sólo se hace mención de lo siguiente: (Sic) “…este Tribunal niega su decreto, en razón de que en fecha 14 de enero de 2011, fue librado oficio identificado con el Nº 0003, por el Tribunal Supremo de Justicia, dirigido a los Jueces y Rectores de la Circunscripción judiciales a nivel nacional, manifestando que de conformidad con lo aprobado por la Comisión Judicial en su sesión ordinaria celebrada el 14 de enero de 2011, vista la declaratoria de emergencia Nacional, fue limitada temporalmente las practicas de medidas judiciales de carácter ejecutivo o cautelar que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación. En tal sentido, se le indica a la parte actora, que una vez que cese dicha suspensión, podrá consignar en el presente cuaderno de medidas los documentos que la parte interesada considere fundamentales a su pretensión cautelar, para que este órgano jurisdiccional proceda a analizarlos para determinar la procedencia o no del decreto de la misma…” (Fin de la cita textual). Atendiendo a lo expuesto, se debe decir que del contenido del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento de acciona (F.09-11, pieza 1), se observa, que el objeto del mismo lo constituye un bien inmueble constituido por un Local identificado con el Nº 2, situado en la planta baja de la Quinta Nº 24-15, ubicada en la Calle Soapure de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Distrito Capital, Estado Miranda, así como, que éste (Local) sería utilizado por la demandada, Clínica Némesis, C.A., (Sic) “…únicamente como sede de su empresa, en actividades comerciales lícitas propias de su objeto social, para las cuales EL ARRENDATARIO se responsabiliza de obtener de las autoridades competentes las ordenanzas municipales pertinentes…”. Por tanto, no cabe dudas que el bien inmueble objeto de litis lo constituye un local comercial y no un inmueble destinado a vivienda. Y así se deja establecido. Así pués, de conformidad con las argumentaciones que anteceden, esta Alzada concluye, que en el presente caso no procede la suspensión de la causa con base a lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y así se establece. No obstante la anterior declaratoria, atendiendo a las funciones didácticas que en ciertos casos debe comportar el Tribunal de Alzada, dada esta solicitud de suspensión de la causa con fundamento en el artículo 4 del mencionado Decreto-Ley, planteada por el representante judicial de la parte demandada, abogado Roberto Salazar, con lo cual deja clara la duda que tiene respecto a cuándo procede la aplicación del citado artículo, este Juzgador, estima pertinente referirse a lo siguiente: El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 6 de mayo de 2011, establece: (Sic) “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmueble destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judicial mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya practica materia comporte la pérdida de la posición o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno). De lo que se desprende, que con la norma citada se busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmueble destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, (Sic) “…contra medidas administrativas o judicial mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya practica materia comporte la pérdida de la posición o tenencia de un inmueble destinado a vivienda…”. Es muy clara la norma al especificar que tal protección es contra las medidas administrativas o judiciales a través de las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima, que se tenga sobre un inmueble destinado a vivienda principal, y que en la práctica comporte la pérdida de esa posesión o tenencia. Asimismo, dispone el artículo 3 del mencionado Decreto Ley, que: (Sic) “El presente decreto con Rango, valor y Fuerza de ley será aplicable en todo el territorio de la república Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal”. (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno). Este artículo refiere a que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debe ser aplicado, de manera preferente, a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal. De esta manera, se reitera nuevamente en el contenido de la norma in comento, que la protección a que se refiere el articulado del Decreto tiene lugar, única y exclusivamente, frente a una medida -administrativa o judicial- cuya práctica material conlleve a la desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda principal. Luego de lo cual, el artículo 4 del tan mentado Decreto-Ley, preceptúa, lo siguiente: (Sic) “A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la república Bolivariana de Venezuela, no podrá proceder a la ejecución de desalojo forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicado en este Decreto-Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso”. (Resaltado de este Juzgado Superior). Nuevamente se reitera en este artículo que la prohibición a la que se alude en el Decreto-Ley, está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal, y se reitera una vez más, que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objetos de protección en el citado Decreto. En síntesis, esta protección a la que alude el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas ampara, única y exclusivamente, a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como a las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya practica material comporte la pérdida de la posición o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Todo lo cual se le hace saber a la representación judicial de la parte demandada. PUNTO PREVIO III: -REFERENTE A LA SOLICITUD DE EXHIBICIÓN QUE HICIERA LA REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA, DEL DOCUMENTO MENCIONADO EN EL PODER OTORGADO AL ABOGADO PRESENTANTE DE LA DEMANDA- En efecto, la representación judicial de la parte demandada, abogado Roberto Salazar, en el aparte “…II EXHIBICIÓN…” del escrito de contestación, señaló: (Sic) “…De conformidad con lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, pido se fije oportunidad para que la parte actora exhiba en el tribunal el documento en virtud del cual, el ciudadano ROSARIO CONSTANTINO, titular de la cédula de identidad Nº 11.227.116, acredite la representación que ejerce para el otorgamiento del poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 08 de diciembre de 2010, bajo el Nº 46, Tomo 11, el cual riela a los folios 6 y 7 de este expediente, esto es, la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa INVERSIONES 3625, C.A., celebrada en la ciudad de Caracas el día 21 de mayo de 2010 e inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el Nº 28, Tomo 256-A, el día 1º de diciembre de 2010…” (Subrayado de este Juzgado Superior). Pues bien, esa oportunidad para que tuviera lugar la exhibición del poder otorgado al abogado actor, fue fijada por el a-quo mediante auto de fecha 29 de julio de 2011 (F.102-103, pieza 1), y tal acto, se llevó a cabo en fecha 09 de agosto de 2010 (Sic) (F.121-123, pieza 1), en la sede del tribunal de la primera instancia, compareciendo el referido abogado actor, José Antonio Contreras Vega, y exhibió al juzgado (Sic) “…copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 3625, C.A.” celebrada el 21 de mayo de 2010, y protocolizada el 1º de diciembre de 2010, ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda…”, asimismo consignó copia simple de dicha acta, a los fines de que formase parte integrante del presente expediente. Seguidamente, el abogado Carlos Brender, co-apoderado de la parte demandada, expuso: (Sic) “…Del texto de la citada asamblea se observa que el ciudadano ROSARIO CONSTANTINO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.227.116, no es el representante legal de la parte actora, sino la persona que en dicha asamblea fue autorizada para otorgar poder al abogado José Antonio Contreras Vega… …para demandar judicialmente a la empresa CLÍNICA NÉMESIS, C.A., en el presente juicio, de tal modo que el otorgamiento del poder lo realiza una persona que estatutariamente no ejerce la representación legal de INVERSIONES 3625, C.A., parte actora en el presente juicio, por lo que considero que el poder en virtud del cual el abogado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, antes identificado, ejerce la representación de la parte actora en el presente juicio es ilegal, y en consecuencia pido al Tribunal declare la Extinción del proceso y el archivo del expediente, es todo…”. Luego de ello, expuso el abogado actor: (Sic) “…Rechazo los alegatos y la pretensión hecha por la parte demandada por cuanto en su escrito la misma solicita la exhibición del documento poder donde se le acredita al señor ROSARIO CONSTANTINO, para darme el poder para representar a Inversiones 3625, C.A., sobre lo concerniente a la demanda que por cumplimiento de contrato conoce este Tribunal, declaro que lo solicitado es la acreditación que tiene el ciudadano antes señalado para dar poderes, y es el acta de asamblea solicitada por la parte demandada, a todo evento, la parte demandada debió solicitar es un documento donde el ciudadano ROSARIO CONSTANTINO, tuviera las cualidades tanto de representación, como para otorgar poderes, el cual también existe y que fue consignado en mi escrito de pruebas, donde el ciudadano GUILLERMO VILLAR, C.I. V-10.330.695, como único accionista y Director de la empresa le otorga un poder de administración al ciudadano ROSARIO CONSTANTINO, antes identificado, por lo tanto solicito que se deseche lo dicho por la parte demandada, es todo…”. (Subrayado de este Juzgado Superior). Con vista a lo intencionalmente subrayado, la exhibición del documento que se pide en el escrito de contestación (F.93-97, pieza 1), fue debidamente llevada a cabo sobre ese mismo documento que se cita en la contestación, es decir, la parte obligada a exhibirlo trajo el original de la copia certificada de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa INVERSIONES 3625, C.A., celebrada en la ciudad de Caracas el día 21 de mayo de 2010 e inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el Nº 28, Tomo 256-A, el día 1º de diciembre de 2010; documento éste, en virtud del cual el ciudadano Rosario Constantino, ya identificado, acredita la facultad que tiene de otorgar el poder que confirió al abogado actor, José Antonio Contreras Vega, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 08 de diciembre de 2010, bajo el Nº 46, Tomo 11, el cual riela a los folios 6 y 7 de este expediente, para actuar en este juicio como apoderado judicial de la parte demandante, Inversiones 3625, C.A. Bajo el escenario expuesto, se debe indicar, que si la solicitud de exhibición se pide sobre un determinado documento (En este caso particular sobre el Acta Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa INVERSIONES 3625, C.A., celebrada en la ciudad de Caracas el día 21 de mayo de 2010 e inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el Nº 28, Tomo 256-A, el día 1º de diciembre de 2010), y la parte a la cual se le exige exhibirlo, lo trae en original o en copia certificada, la prueba de exhibición queda legalmente evacuada y el documento exhibido surte, dentro del proceso, los efectos legales que la ley le confiere. En el presente caso eso fue lo que ocurrió; la representación judicial de la parte demandada solicitó en el escrito de contestación la exhibición del documento contentivo del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa INVERSIONES 3625, C.A., celebrada en la ciudad de Caracas el día 21 de mayo de 2010 e inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el Nº 28, Tomo 256-A, el día 1º de diciembre de 2010, y fue precisamente éste documento el que exhibió el abogado actor, en copia certificada, en el acto fijado para tal fin. No obstante lo expuesto, se observa que en la oportunidad en que tuvo lugar la exhibición del referido documento, la parte demandada hizo un nuevo señalamiento que no había hecho en la contestación, y es el referido a que (Sic) “…el otorgamiento del poder lo realiza una persona que estatutariamente no ejerce la representación legal de INVERSIONES 3625, C.A., parte actora en el presente juicio, por lo que considero que el poder en virtud del cual el abogado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, antes identificado, ejerce la representación de la parte actora en el presente juicio es ilegal, y en consecuencia pido al Tribunal declare la Extinción del proceso y el archivo del expediente…” (Fin de la cita textual). Pues bien, aun cuando el alegato expuesto deviene en extemporáneo por tardío, conviene precisar lo siguiente: El poder judicial consignado por el abogado José Antonio Contreras Vega, fue otorgado por el ciudadano Rosario Constantino, antes identificado, fundamentado en que estaba autorizado por la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 3625, C.A., celebrada en Caracas, el día 21 de mayo de 20110, inscrita en el registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el Nº 28, Tomo 256-A, el 1º de diciembre de 2010. Fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 8 de diciembre de 2010, en cuya nota de certificación el Notario Público dejó constancia de que tuvo a su vista el documento constitutivo estatutario de Inversiones 3625, C.A., y el Acta de Asamblea referida. Al respecto, establece el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: (Sic) Art.155.C.P.C. “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.”. (Fin de la cita textual). De lo que se desprende, que el otorgante de un poder debe exhibir al funcionario que autoriza el acto los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que se ejerce, y a su vez, el funcionario debe dejar constancia en la nota respectiva, el haber tenido a su vista tales instrumentos sin adelantar apreciación alguna o interpretación jurídica de los mismos. Por su parte, el artículo 78 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado (Aplicable al caso de marras para la fecha en que tuvo lugar la autenticación del poder consignado por el abogado actor), publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.333, de fecha 27 de noviembre de 2001, establece: (Sic) Art.78.D.L.R.P.N. “El Notario deberá: 1. Identificar a las partes y a los demás intervinientes en los actos o negocios jurídicos que autoricen. 2. Informar a las partes del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de los actos o negocios jurídicos otorgados en su presencia, así como de las renuncias, reservas, gravámenes y cualquier otro elemento que afecten los bienes o derechos referidos en el acto o negocio jurídico. El Notario dejará constancia en el acto del cumplimiento de esta obligación y su omisión lo hace responsable civil, penal y administrativamente. 3. Actuar de manera imparcial y objetiva en relación con todas las personas que intervengan en los actos o negocios jurídicos otorgados en su presencia. 4. Realizar las diligencias que le encomienden autoridades judiciales o administrativas, de acuerdo con la Ley. 5. Ejercer cualquier otra función que le asigne la Ley…”. (Fin de la cita textual). En consecuencia, como se pudo observar del medio de prueba indicado (Instrumento poder), en el mismo fueron cumplidos los presupuestos legales establecidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, ya vimos como en el poder que le fue otorgado al abogado actor, presentante de la demanda, en la nota de certificación el Notario Público dejó constancia que tuvo a su vista el documento constitutivo estatutario de Inversiones 3625, C.A., y el Acta de Asamblea referida. Luego, cursa a los folios 108 al 116 de la pieza 1, del presente expediente, copia fotostática simple de ese documento al que se contrae el alegato extemporáneo que hace el apoderado de la demandada en el acto de exhibición, es decir, del poder de representación y administración que otorgó el ciudadano Guillermo Villar, en su carácter de Director General de la empresa demandante, Inversiones 3625, C.A., al ciudadano Rosario Constantino, para que ejerciera la representación legal de esa empresa, y en tal cualidad, otorgara el poder judicial de representación al abogado actor, José Antonio Contreras Vega, para demandar judicialmente a la empresa Clínica Némesis, C.A. Esta copia fotostática simple a la que nos hemos referido no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual se aprecia y se tiene como fidedigna en atención a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De manera pues que, el poder del cual deriva la representación judicial del abogado que interpuso la demanda, le fue otorgado por el ciudadano Rosario Constantino, en uso de las atribuciones que le confirió el ciudadano Guillermo Villar, y la referida Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil Inversiones 3625, C.A., y en base a ello, tal y como lo estableciera la juez a-quo en su sentencia recurrida, fue validamente otorgado y a su vez la parte actora cumplió con su obligación de exhibir el documento precedentemente enunciado, de conformidad a lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. En consideración de los razonamientos y circunstancias expresadas con anterioridad, el poder consignado por la parte actora de autos, contiene las formalidades que deben aparecer en el cuerpo del instrumento para que el otorgamiento del mismo sea considerado válido; razón por la cual, se tiene como válido el referido poder y, consecuencialmente, se declara la validez de todas y cada una de las actuaciones que en base a éste efectuara el abogado que allí se menciona. Y así se declara. -PUNTO PREVIO IV- -REFERENTE A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA, DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 346.6º DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR HABERSE ACUMULADO EN EL LIBELO PRETENSIONES QUE SE EXCLUYEN MUTUAMENTE- Respecto a esta defensa de cuestión previa opuesta por la parte demandada, en el escrito de contestación, referida a la contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (Sic) “…por haber haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ibidem…” pues, -a decir del apoderado de la accionada- en el presente caso “…en el petitorio de la demanda, la parte actora exige el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, la cual señala que se verificó el día 31 de julio de 2010, y a la vez, el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, mensualidades éstas que son posteriores a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, pretensiones éstas que se excluyen entre sí, en virtud de que, o bien pretende la entrega del inmueble en virtud de la terminación de la relación contractual por efecto del vencimiento de la prórroga legal o bien, pretende continuar con la relación contractual al pretender cobrar los meses subsiguiente…”; este Juzgador observa: El artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, dispone con relación a las cuestiones previas opuestas por las partes en el procedimiento breve, como el de autos, lo siguiente: Art.884.C.P.C. “En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del Artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto, Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”. (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno). De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito, las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, opuestas por las partes en el procedimiento breve, como el de autos, que fueran resueltas por el a-quo, no tienen apelación. Ahora bien, de la lectura que se ha hecho de la decisión que ahora se revisa por efecto del recurso ordinario de apelación, interpuesto en su contra, se pudo observar que esa cuestión previa fue debidamente decidida por la juez a-quo, declarándola sin lugar por las razones que allí se expresan. Más sin embargo, este Tribunal de Alzada, dada la manera como fue planteada la cuestión previa por parte del representante judicial de la demandada, abogado Roberto Salazar, considera pertinente hacer los siguientes señalamientos: En el escrito libelar que diera inicio al presente procedimiento, se demanda, entre otros, el pago de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de Bs.F.6.545,00, mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble, por concepto de daños y perjuicios, en virtud de la privación ilegítima del uso del local arrendado que tiene el propietario del mismo. Esto expuesto de otra manera quiere decir que, este pago es reclamado por los daños y perjuicios que ha sufrido el dueño por el no uso de ese bien inmueble. Al respecto, disponen los artículos 1.160, 1.167 y 1.264, del Código Civil, lo siguiente: Art.1.160.C.C. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Art. 1.167.C.C. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicial la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno) Art.1.264.C.C. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Las disposiciones transcritas consagran, sin lugar a dudas: i) que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos; ii) que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; y, iii) que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención. Ahora bien, de acuerdo a los hechos alegados así como al derecho invocado en el libelo de demanda, se deduce que la acción propuesta se refiere a la de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, la cual (Acción propuesta) consigue, como hemos visto, respaldo y fundamento en nuestra legislación patria al consentir reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Obsérvese pués, que, lejos de lo expuesto por el representante judicial de la demandada, en su contestación, en el libelo de la demanda no existe la acumulación prohibida de acciones a la que se contrae la cuestión previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento, ya que, claramente se desprende que la indemnización que allí se reclama es por concepto de unos daños y perjuicios derivados de un presunto uso ilegitimo del inmueble por parte de la arrendataria-demandada, Clínica Némesis, C.A., en virtud de lo cual se priva a su legítimo propietario de hacer uso de ese bien (Local). En consecuencia de todo lo antes expuesto, sin restarle valor alguno al juicio que al respecto y en su oportunidad emitiera la juez de la primera instancia con relación al punto que aquí se decide, en la presente causa, se impone la declaratoria de improcedente de la cuestión previa (Art.346.6º, C.P.C.) opuesta por la parte demandada, en el escrito de contestación. Y así se establece. -MÉRITO DEL ASUNTO DE FONDO- Resueltos como fueron los anteriores Puntos Previos, de seguida, procede este Juzgador a resolver el fondo del asunto, para lo cual observa: El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los Jueces, que: (Sic) Art.12.C.P.C. “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”. (Fin de la cita textual). Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión. Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide, y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio. Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Al respeto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, que: (Sic) Art.1.354.C.C. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Fin de la cita textual). Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: (Sic) Art.506.C.P.C. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita textual). Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Como se ve, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad, y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad, decía una cosa no sólo sabia sino también santa. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa. Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente este Juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de la accionante referida a que se ordene a la empresa Clínicas Némesis, C.A., DAR CUMPLIMIENTO en virtud del vencimiento de la prórroga legal al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito en fecha 06 de septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 10, Tomo 98 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría; cuyo lapso de prórroga legal comenzó a regir desde el 1º de agosto de 2009 hasta el 31 de julio de 2010, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38.b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1.999. Este Contrato de Arrendamiento cursa en copia certificada a los folios 9 al 11 Vto., del presente expediente en apelación, y el mismo, no fue tachado en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, con lo cual adquiere el valor probatorio que le asignan los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. Ahora bien, la parte demandada, en su escrito de contestación, sólo se limitó a negar y contradecir -en forma genérica- la demanda propuesta en su contra, es decir, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, solicitando la declaratoria sin lugar de la misma, con expresa condenatoria en costa a la demandante. Así, en principio, la parte actora tiene la carga de demostrar la existencia de la obligación que pretende hacer cumplir a la parte demandada, esto es: que las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litis, que el mismo es a tiempo determinado, el cual ya venció, así como el lapso de la prórroga legal que ya fue disfrutada por la demandada. Al respecto, se observa: Ya vimos como las partes intervinientes en el presente juicio se encuentran vinculadas en razón del contrato de arrendamiento suscrito 06 de septiembre de 2006, por ante la Notaría Publica Tercera del Municipio baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 10, Tomo 98 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, cuyo contrato fue establecido, conforme a lo pactado en la cláusula “TERCERA”, a tiempo determinado, esto fue: (Sic) “…La duración de este contrato es de tres (3) años fijos, contados a partir del Primero (01) de Agosto del año Dos Mil Seis (2006)…”, y, habiéndose acordado en el contrato que (Sic) “…Dentro de los Sesenta días anteriores al término de este contrato las partes podrían pactar un nuevo contrato y de no haber acuerdo el inmueble deberá ser entregado en la fecha de terminación sin demora…”, queda claro para este Juzgador, que, al no evidenciarse en estos autos que las partes hayan suscrito un nuevo contrato sobre el referido inmueble, el vencimiento del contrato accionado tuvo lugar el 31 de julio de 2009, por lo que la prórroga legal comenzó a regir a partir del 1º de agosto de 2009 hasta el 31 de julio de 2010; en cuya última fecha, debió la empresa demandada, Clínica Némesis, C.A., hacerle entrega a la actora, Inversiones 3625, C.A., del bien inmueble que le fuera arrendado mediante el contrato que suscribieron el 06 de septiembre de 2006. Todo ello, como ya dijimos, en atención a lo establecido en el artículo 38.b) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes referido. A su vez, debe advertirse, que al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la prórroga legal que sobre este se acciona opera ope legis, esto es, de pleno derecho, por lo que se hace innecesaria la notificación a la arrendataria de su iniciación. Dicho de otra manera quiere decir que, no era necesario que antes del vencimiento la arrendadora notificara a la arrendataria su no renovación, por lo cual este Juzgador estima que no es necesario analizar las comunicaciones acompañadas por el actor a su escrito libelar, marcadas “c” y “d”, que a decir del representante judicial de la actora fueron enviadas a la arrendataria para comunicarle la decisión de no quererse renovar el contrato. Así las cosas, observa este Juzgador que la parte demandada no dio cumplimiento a su obligación de entregar a la parte demandante, y una vez finalizada la prórroga legal, el local que éste último le arrendara, por lo que a partir del día 31 de julio de 2010, se encuentra en mora respecto de esta obligación. Ahora bien, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho o manifestación unilateral de voluntad. (Eloy Maduro Luyando, Emilio Pittier Sucre. “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III. Tomo I. Caracas, 2002). Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo como fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo. Obligación ésta que se encuentra contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil, que dispone: (sic) “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. En consecuencia de lo expuesto, siendo que la parte demandada no dio cabal cumplimiento a su obligación de entregar el local a la parte actora, en la fecha de culminación de la prórroga legal, es decir, el 31 de julio de 2010, en la presente causa se impone la procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal propuesta, y por ende, la entrega del bien inmueble objeto de litis. Y así se declara. Con relación a la solicitud contenida en el petitorio “2” del escrito libelar, referida a que se condene a la parte actora a pagar a la demandante los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de Bs.F. 6.545,00, mensuales, por concepto de daños y perjuicios, por la privación ilegítima del uso del inmueble que tiene el propietario del mismo, se observa, que tal pago, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil (Antes transcrito en este fallo), resulta procedente acordarlo, toda vez que en el presente caso ha quedado demostrado una indebida ocupación por parte de la arrendataria, Clínica Némesis, C.A., del inmueble arrendado, luego de la finalización del lapso correspondiente a la prórroga legal, con lo cual quedó privado su propietario de su debido uso. Y así se declara. Respecto a la solicitud de pago que se hiciera en el petitorio “3” del escrito libelar, se observa, que el mismo resulta procedente en atención de lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil (Antes transcrito en este fallo), así como, en virtud de lo acordado por las partes en la cláusula “DÉCIMA” del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se ha accionado, donde quedó estipulado: (Sic) “…El incumplimiento de la entrega de EL INMUEBLE acarreará para EL ARRENDATARIO el pago de una penalidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) -hoy día Bs.F. 100,00- por cada día de retardo, hasta la definitiva desocupación y entrega…”. Siendo procedente su pago desde el día 1º de agosto de 2010, fecha ésta en que tuvo lugar la finalización de la prórroga legal, hasta el día en que quede definitivamente firme la sentencia definitiva dictada en este juicio. Todo lo cual, fue debidamente acordado por la juez a-quo en su sentencia recurrida en apelación. Por consiguiente, y en consideración a todo lo expuesto a lo largo del presente fallo, en la presente causa se impone la declaratoria sin lugar la apelación interpuesta, y en consecuencia, será confirmada en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida en apelación; lo cual se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta decisión. -V- -DISPOSITIVO- En consideración a todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 30 de septiembre de 2011 (F.146, pieza 1), por el abogado Roberto Salazar, co-apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 23 del referido mes y año, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE CONFIRMA EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES la referida sentencia de fecha 23/09/2011, que cursa a los folios que van desde el 132 al 142, pieza 1, del presente expediente en apelación. SEGUNDO: En virtud de no haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se condena en costas del recurso a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legal establecido para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Juzgado Superior, SE ORDENA LA NOTIFICACIÓN DE LAS PARTES de la decisión que aquí se dicta de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. -VI- -PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los trece (13) días del mes de abril del año dos mil doce (2012). Años: 201° de la Independencia y 153° de la Federación. EL JUEZ, CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI. LA SECRETARIA, ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO. En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO. CDA/NBJ/Ernesto. EXP. N° 8660. DOS (02) PIEZAS; 34 PAGS.